กทม.ปรับใหม่ผังเมืองรวม เล็งปลดล็อคพื้นที่รัศมี 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้า 400 สถานี เอื้อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสร้างได้ทันที ไม่ต้องรอให้สถานีเปิดบริการ พร้อมเดินหน้าปรับสีผังเมืองพื้นที่ เขียว/เขียวลาย เป็น สีเหลือง/ส้ม เปิดทางให้เอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลิ่งชันมีเฮ ทั้งเล็งซื้อที่ดินตาบอด 2-3 หมื่นไร่เป็นที่รับนํ้า ด้านนายกคอนโดฯชี้ผังใหม่ส่งผลให้ราคาขายคอนโดฯถูกลง 10%

สืบเนื่องจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.)ได้พิจารณากฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ ซึ่งกำหนดให้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปี 2556 ที่ใช้งานอยู่ในปัจจุบันไม่มีวันหมดอายุการใช้งาน เพื่อให้สอดรับกับความเปลี่ยนแปลงของเมืองที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้สำนักผังเมืองกรุงเทพฯ ต้องทบทวนการใช้งานผังเมืองปัจจุบัน โดยทำการสำรวจ เก็บรวบรวมข้อมูลการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่

ต่อเรื่องนี้นายวันชัย ถนอมศักดิ์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ขณะนี้อยู่ในช่วงเวลาของการรวบรวมคำประเมินทั้งหมด และรายงานผลการประเมินให้กับคณะกรรมการผังเมืองกรุงเทพมหานคร ภายในเดือนเมษายนนี้และส่งให้คณะกรรมการกรมโยธาธิการและผังเมืองรับทราบอีกครั้งภายในเดือนมิถุนายน หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงในเดือนมกราคม 2560 ก็จะประกาศรับฟังความคิดเห็นของประชาชน หากไม่มีใครโต้แย้งภายใน 30 วันก็จะสามารถประกาศผังเมืองใหม่ได้ทันที

ปลดล็อกคอนโด400สถานี-2

จูงใจพัฒนาไม่ต้องรอสถานีเปิด

การปรับสีผังเมืองจะก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงใน 3 กลุ่มลักษณะได้แก่ 1.การเปลี่ยนสีผัง ขณะนี้มีหลายพื้นที่ที่มีจำนวนประชากรอาศัยอยู่อย่างหนาแน่น เกินกว่าความสามารถของพื้นที่ที่จะรองรับได้ เช่น พื้นที่วังทองหลาง ห้วยขวาง บางกะปิ ดินแดง ที่กำหนดขนาดความหนาแน่นของประชากรที่ 1 ตร.กม.ต่อ 4พันคน แต่ปัจจุบันมีประชากรอยู่ในพื้นที่กว่า 1.2หมื่นคนต่อ 1 ตร.กม. ทำให้ต้องมีการปรับเปลี่ยนสีให้มีความสอดคล้องกับความเจริญและการเปลี่ยนแปลงของเมือง

2. การพัฒนาย่าน เช่น ย่านที่มีสถานีรถไฟ โดยกำหนดให้บริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าระยะ 500 เมตร เป็นพื้นที่ส่งเสริมพิเศษในเรื่องการพัฒนาที่อยู่อาศัย ส่งผลดีต่อการพัฒนาอาคารชุดแนวรถไฟฟ้าทั้ง 10 สาย ที่มีสถานีรวมประมาณ 300-400 สถานี โดยแต่ละสถานีจะมีระยะห่าง 1 กิโลเมตร ซึ่งปัจจุบันผังเมืองได้กำหนดมาตรการจูงใจให้กับภาคเอกชนและเจ้าของที่ดินเข้ามาพัฒนาโครงการ ด้วยการให้โบนัสทุกพื้นที่สร้างได้เพิ่มขึ้นจาก FAR หรือ สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินที่กำหนดไม่เกิน 20% ทันที โดยไม่ต้องรอให้สถานีเปิดให้บริการก่อนเหมือนอย่างที่แล้วมา หรือในพื้นที่พิเศษต่างๆ เช่น พื้นที่สีเขียว (ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) พื้นที่สีเขียวลาย (พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) นิคมอุตสาหกรรม ฯลฯ

3. เชื่อมโยงพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลให้มีความสอดคล้องกัน เช่น ถนนราชพฤกษ์ หากพิจารณาประชากรในพื้นที่ตลิ่งชันมีประมาณ 1 แสนคน แต่ปัจจุบันบนถนนราชพฤกษ์รองรับผู้ใช้บริการมากถึง 2 แสนคนต่อวัน แสดงว่ามีประชากรอีกประมาณ 1 แสนคนในจังหวัดนนทบุรี ที่ใช้ถนนราชพฤกษ์มาทำงานในเขตกรุงเทพฯ แต่ตลิ่งชันถูกกำหนดเป็นพื้นที่เขียวลาย ที่สามารถก่อสร้างบ้านได้ในขนาดพื้นที่ 100 ตร.ว.ขึ้นไป ขณะที่จังหวัดนนทบุรีกำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพานิชยกรรม) ทำให้คนมาอยู่ในพื้นที่สีแดงกันหมด ดังนั้นจึงมีแนวคิดในการปรับผังย่านตลิ่งชัน เป็นสีเหลือง/ ส้ม เพื่อเปิดให้เอกชนเข้าไปพัฒนาที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

ผังเมืองใหม่ไร้รอยต่อ

นายวันชัย ยังกล่าวอีกว่า ทั้งนี้สำหรับพื้นที่รอยต่อในแนว 6 จังหวัดรอบกรุงเทพฯ มีระยะทางรวมโดยรอบ 216 กม. ตัดชายทะเลบางขุนเทียนออกจะเหลือ 180 กม.ซึ่งประกอบด้วย จ.นนทบุรี จ.นครปฐม จ.สมุทรสาคร จ.สมุทรปราการ จ.ฉะเชิงเทรา และจ.ปทุมธานี ซึ่งส่วนใหญ่มีสีผังเป็นสีแดง ขณะที่พื้นที่ในกทม.เป็นสีเขียว/เขียวลาย ผังเมืองกทม.จึงต้องมีการจะปรับสีผังให้สอดคล้องกับการพัฒนาของจังหวัดรอบๆ ช่น เปลี่ยนเป็นสีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) หรือสีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) จุดที่มีปัญหามากที่สุดคือ เส้นราชพฤกษ์และเส้นพุทธมณฑล ที่ปัจจุบันในช่วงเวลาเร่งด่วนจะมีการจราจรติดขัด แสดงให้เห็นว่าประชากรอาศัยอยู่แนวรอบนอกกทม.เป็นหลักทำให้เกิดการกระจุกตัวของประชากร

เล็งซื้อพื้นที่ตาบอดรับน้ำ

นอกจากในส่วนของพื้นที่สีเขียว ซึ่งเป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรมที่ถูกสงวนไว้ให้เป็นพื้นที่รับน้ำหรือพื้นที่แก้มลิง ปัจจุบันพื้นที่เหล่านี้มีจำนวนประชากรหนาแน่นมากขึ้น แต่ทั้งนี้การที่จะเปลี่ยนพื้นที่สีเขียวได้นั้นต้องพิจารณา 2 ปัจจัยหลักร่วมด้วยคือ 1. ข้อมูลของพื้นที่ทั้งหมดว่าเป็นอย่างไร เช่น ความหนาแน่นของประชากรในปัจจุบันประชาชนและ 2.วัตถุประสงค์การใช้ทิ่ดิน หากทั้ง 2 ปัจจัยมีความสอดคล้องกันก็ไม่จำเป็นต้องปรับสีผังใหม่ แต่ถ้ามีความขัดแย้งกันก็ต้องปรับให้สอดรับกับความเป็นจริงในปัจจุบัน

ทั้งนี้การที่จะเปลี่ยนสีผังต้องหามาตรการรองรับ กรณีที่มีน้ำท่วม เพราะพื้นที่ถูกจัดให้เป็นพื้นที่รับน้ำ ไม่สามารถก่อสร้างบ้านจัดสรรได้ แต่ถ้ามีประชากรจำนวนมากและมีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านก็จำเป็นต้องปรับเปลี่ยน เพื่อให้พื้นที่เกิดการใช้ประโยชน์สูงสุด โดยมาตรการรองรับอาจจะต้องขุดอุโมงค์ระบายน้ำแบบประเทศญี่ปุ่น หรือซื้อพื้นที่ตาบอดมาจัดสรรเป็นพื้นที่รับน้ำ โดยให้มีความลึกที่ 40 เมตร สามารถเก็บน้ำได้ 4 แสนคิว หากมี 10 แห่งก็จะสามารถเป็นที่รับน้ำได้ในปริมาณเท่าบึงบรเพ็ด ซึ่งปัจจุบันกทม.มีพื้นที่ตาบอดรวม 2-3 หมื่นไร่

“การกำหนดให้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปี 2556 ไม่มีวันหมดอายุมีข้อดีคือ การทำงานมีความยืดหยุ่นมากขึ้น แต่ก็มีข้อเสียเช่นกัน คือ ไม่สามารถกำหนดวิสัยทัศน์การทำงานแบบเป็นขั้นตอนได้ ทำให้เป็นการทำงานแบบเพื่อความต้องการของกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง ซึ่งผังเมืองควรเดินไปตามกรอบลักษณะของเมือง เศรษฐกิจ และอนาคต ผังเมืองเป็นการวางภาพของเมืองในอนาคต ไม่ใช่ภาพของเมืองในปัจจุบัน ในกรณีที่ไม่มีวิสัยทัศน์การบริหารจัดการเมืองเป็นเรื่องยาก แต่การมีกรอบระยะเวลากำหนดทำให้ทุกคนรับรู้ความเปลี่ยนแปลงพร้อมกันว่าจะเกิดอะไรขึ้น เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง”นายวันชัย กล่าว

คอนโดฯแนวรถไฟฟ้าราคาถูก 10%

ในมุมมองของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่อเรื่องนี้ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปัจจุบันผังเมืองให้โบนัสกับผู้ที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวรถไฟฟ้าอยู่แล้ว แต่ไม่ได้รับความสนใจ เนื่องจากข้อกำหนดที่ว่าจะต้องให้สถานีนั้น ๆต้องเปิดบริการเสียก่อนจึงจะได้รับโบนัสตามเงื่อนไข แต่ในความเป็นจริงทันทีที่โครงการรถไฟฟ้ามีความชัดเจน ราคาที่ดินก็จะขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง หากภาคเอกชนซื้อที่ดินเก็บเพื่อพัฒนาก็จะทำให้เกิดต้นทุนเพิ่มขึ้น

“หากผังเมืองปรับเกณฑ์ดังกล่าวและเพิ่มเรื่องของโบนัสก็จะเป็นการเปิดพื้นที่การพัฒนาให้เพิ่มมากขึ้น อีกทั้งยังทำให้ราคาขายลดลงถึง 8-10% เหตุโบนัสจากอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR :Floor Area Ratio) เพิ่มขึ้นนั่นเอง จากเดิมที่พัฒนาคอนโดมีเนียมได้ 2 หมื่นตร.ม. ก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 2.4 หมื่นตร.ม. อีกทั้งการพัฒนาควรห่างจากแนวรถไฟฟ้าฝั่งละ 500 เมตรจากแนวสถานี ไม่ใช่นับสถานีเป็นศูนย์กลาง”

เปิดพื้นที่ใหม่อสังหาฯ ที่ดินพุ่ง

ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวว่า การปรับสีผังใหม่จะช่วยเปิดพื้นที่ใหม่ให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโซนราชพฤกษ์ ที่ปัจจุบันมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีลม ช่วงบางหว้า-ตลิ่งชัน ซึ่งในอนาคตก็จะเชื่อมต่อสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) และยังมีสายสีส้ม (ตลิ่งชัน – มีนบุรี) ส่งผลให้มีประชากรที่จ้องการที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้อย่างมาก แต่สีผังเดิมเป็นเขียวลาย ที่กำหนดให้สร้างบ้านจัดสรรที่จะสร้างต้องมีขนาดที่ดินมากกว่า 100 ตร.ว. ขณะที่ราคาซื้อ-ขายที่ดินในปัจจุบันบริเวณริมถนนราชพฤกษ์อยู่ที่ประมาณ 2 แสนบาทต่อตร.ว. ทำให้ผู้ประกอบการต้องพัฒนาเป็นโครงการบ้านหรูระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ราคาที่ดินในซอยอยู่ที่ประมาณ 4.5 หมื่นบาทต่อตร.ว.เท่านั้น

“หากมีการปรับสีผังใหม่เป็นสีส้มหรือสีเหลืองก็จะทำให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประภทอื่นได้ ในราคาที่ไม่แพง ในขณะเดียวกันราคาที่ดินเดิมก็จะปรับตัวสูงขึ้นรับกับสีผังใหม่ด้วยเช่นกัน โดยพื้นที่ที่เห็นสมควรว่าควรจะเร่งดำเนินการคือ พื้นที่พุทธมณฑล เนื่องจากปัจจุบันมีประชากรเข้าไปอยู่อาศัยจำนวนมาก” นายวสันต์กล่าว

แนะพิจารณาพื้นที่รับน้ำให้ดี

ส่วนนายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า พื้นที่เขียวลายเป็นพื้นที่ที่ต้องพิจารณาอย่างดี เพราะเป็นพื้นที่รับน้ำ ดังนั้นหากจะปรับเปลี่ยนสีผังต้องมีพื้นที่รองรับน้ำให้ดี เนื่องจากปัจจุบันพื้นที่ดังกล่าวกลายเป็นแหล่งชุมชนที่เมื่อประสบปัญหาน้ำท่วมจะไม่สามารถระบายน้ำได้ เนื่องจากติดบ้านเรือนและชุมชน ทั้งนี้ การปรับเปลี่ยนสีผังใหม่เป็นการปรับเปลี่ยนตามระบบการเดินรถไฟฟ้า แทนการปรับตามระบบถนนแบบเดิม ดังนั้นจึงต้องให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของเมืองที่เกิดขึ้น จึงจะทำให้การใช้พื้นที่เกิดประโยชน์สูงสุด

ขอขอบคุณข้อมูลจาก หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,128 วันที่ 4 – 6 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2559