ราคาคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองล็อตใหม่ๆ ที่เปิดตัวตั้งแต่ปลายปี 2557 ที่ผ่านมาต่อเนืองจนถึง 5 เดือนแรกของปี 2558 ในกลุ่มที่มีคุณภาพวัสดุก่อสร้างใกล้เคียงกันล้วนเป็นราคาที่ขยับแรงกว่าโครงการที่เปิดขายปี 2556 และปีก่อนหน้าไม่ต่ำกว่า 30-40% เป็นผลให้กลุ่มที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แนะให้นักลงทุนรายย่อยหันมามองการลงทุนในคอนโดมิเนียมมือสองย่านใจกลางเมือง อาจจะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจไม่น้อย เพราะฐานราคาที่ยังไม่สูงมาก

หากมองเรื่อง Capital gain หรือกำไรที่ได้มาจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่เป็นล็อตใหม่ๆ ในปัจจุบัน กับคอนโดมิเนียมมือสองจะมีโอกาสที่ดีไม่แพ้กัน แต่ถ้ามองการซื้อลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ต้องวิเคราะห์จากอัตราค่าเช่าที่จะได้รับในปัจจุบัน ซึ่งถ้าเทียบกับในอัตราค่าเช่าเดียวกัน คอนโดมิเนียมมือสองที่มีต้นทุนที่ต่ำกว่า ย่อมมีโอกาสได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าคอนโดมิเนียมมือหนึ่ง จึงมีกระแสของการมองหาคอนโดมิเนียมมือสองเพื่อการลงทุนมากขึ้น

แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้นำเสนอรายงานฉบับพิเศษเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร “ราคาขายต่อคอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จในกรุงเทพฯ จะขยับขึ้นหรือไม่?” (Will Prices Rise in Bangkok’s Old Condominium Buildings?) โดยมีกรณีศึกษาที่ชัดเจนมากเกี่ยวกับความแตกต่างของราคาคอนโดมิเนียมล็อตเก่ากับคอนโดมิเนียมล็อตใหม่บนทำเล “ซอยสุขุมวิท 24″ ซึ่งเป็นหนึ่งในทำเลที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ

ตัวอย่างคือ คอนโดมิเนียมที่เก่ามากที่สุดในทำเลสุขุมวิท 24 คือ “แกรนด์ วิลล์ เฮาส์ 1″ ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2524 ปัจจุบันราคาเสนอขายสำหรับห้อง รีเซล (Resale) หรือห้องที่นำมาขายต่ออยู่ที่ 6 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ส่วนคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนยูนิตมากที่สุดในทำเลนี้ คือ “เดอะ เพรสซิเดนท์ ปาร์ค” (351 ยูนิต) ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2537 ทั้ง 4 อาคาร ปัจจุบันมีราคาเสนอขายโดยเฉลี่ย 6 หมื่นบาท/ตร.ม. ในขณะที่โครงการใหม่ล่าสุดในซอยนี้ คือ พาร์ค 24 เปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ปี 2556 ผู้พัฒนาโครงการเสนอขายในราคาเฉลี่ย 2.1 แสนบาท/ตร.ม.

แต่การเลือกลงทุนในคอนโดมิเนียมมือสอง ก็ไม่ได้หมายความว่าทุกโครงการคอนโดมิเนียมมือสองจะมีโอกาสที่ดีเหมือนกัน เพราะยังมีองค์ประกอบอื่นๆ ที่ผู้สนใจลงทุนควรพิจารณาให้รอบด้าน ไม่เช่นนั้น โอกาสที่คาดว่าจะได้รับจากการลงทุนคอนโดมิเนียมมือสองอาจจะไม่ดีอย่างที่คาดการณ์ไว้

พรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ ผู้อำนวยการแผนกซื้อขายที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี กล่าวว่า ราคาคอนโดมิเนียมเก่าในกรุงเทพฯ ไม่ได้ขยับไปในทิศทางเดียวกันกับราคาคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ที่เพิ่งมีการเปิดตัว โดยโครงการเก่าบางแห่งราคาแทบไม่มีความเคลื่อนไหวเลย ซึ่งเป็นลักษณะที่แตกต่างจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศทางตะวันตกที่สามารถคำนวณราคา/ตร.ม. ของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งได้จากทำเลที่ตั้งของอาคาร

ทว่าในกรุงเทพฯ กลับไม่เป็นเช่นนั้น ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจะพบกับราคา/ตร.ม. ที่มีความแตกต่างกันอย่างมากระหว่างคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จกับคอนโดมิเนียมในอาคารเก่า

ในวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ตามรายงานของ ซีบีอาร์อี แบ่งเป็น 2 รอบด้วยกัน โดยวัฏจักรรอบที่ 1 (ช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ) เป็นคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จหลังจากปี 2532 จนถึงช่วงปี 2540 มีซัพพลายคอนโดมิเนียมมากกว่า 2.9 หมื่นยูนิต ซึ่งหลายอาคารไม่ได้รับการออกแบบมาเป็นอย่างดี ทั้งในด้านรูปแบบห้องและการเลือกใช้วัสดุ

นอกจากนี้ การปรับปรุงอาคารชุดเหล่านี้ก็เป็นเรื่องที่ยากมาโดยตลอด เพราะเสียงที่เป็นเอกฉันท์จากเจ้าของร่วมในอาคารชุดเป็นเรื่องที่ท้าทายมาก ซึ่งในบางโครงการมีข้อพิพาทระหว่างเจ้าของร่วมด้วยกันเกี่ยวกับความคิดต่างในการอนุมัติให้ปรับปรุงอาคารชุดหรือไม่ปรับปรุง โดยต้องยอมรับว่า กลุ่มอาคารชุดที่มีลักษณะตามที่ระบุมาในวัฏจักรรอบที่ 1 นั้น โอกาสในการขยับของราคาและอัตราค่าเช่าที่จะได้รับจะไม่ดีนัก

สำหรับคอนโดมิเนียมในช่วงวัฏจักรรอบที่ 2 ของตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเริ่มในปี 2545 นั้นมีคุณภาพที่ดีขึ้น ยกตัวอย่าง ราคาคอนโดมิเนียมในโครงการแอทธินี เรสซิเดนส์ บนถนนวิทยุ (แล้วเสร็จในปี 2551) และเดอะพาร์ค ชิดลม บนถนนชิดลม (แล้วเสร็จในปี 2550) ในหลายยูนิตราคาได้ปรับตัวสูงขึ้นเป็น 2 เท่า จากราคาขายโดยเฉลี่ยในช่วงเปิดโครงการในปี 2547 ที่ราว 1 แสนบาท/ตร.ม. ไปอยู่ที่ระดับมากกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงปี 2550-2551

อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับราคาที่กล่าวมานี้ ยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าราคาคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ ซึ่งมีขนาดห้อง วัสดุที่เลือกใช้ และตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้เคียงกันที่เปิดตัวไม่นานมานี้ เช่น โครงการนิมิต หลังสวน ที่เปิดขายในช่วงไตรมาส 1 ปี 2558 ผู้พัฒนาโครงการเสนอขายในราคาเฉลี่ย 3 แสนบาท/ตร.ม.

พรพิมล กล่าวว่า ปัจจัยที่ราคาในปัจจุบันของคอนโดมิเนียมรุ่นเก่าที่สร้างเสร็จก่อนปี 2540 ยังอยู่ในระดับที่ต่ำมาจากการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ และบำรุงดูแลรักษาอาคารที่ยังไม่ดีนัก ในขณะที่คอนโดมิเนียมรุ่นเก่าที่สร้างเสร็จหลังจากปี 2545 ราคาไม่ได้ปรับไปอย่างรวดเร็วเท่าคอนโดโครงการที่เปิดใหม่ในปัจจุบันก็เพียงเพราะอายุของอาคารที่มากกว่า ซึ่งผู้ซื้อโดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยปกติจะนิยมอาคารใหม่มากกว่า

สำหรับทิศทางราคาคอนโดมิเนียมจะเป็นอย่างไรนั้นขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ได้แก่ การมีพื้นที่สำหรับพัฒนาโครงการใหม่ในเมืองหรือไม่ ความเป็นไปได้ที่จะนำคอนโดมิเนียมทั้งอาคารมาทุบทิ้งเพื่อสร้างใหม่หรือไม่ และตลาดที่พักอาศัยให้เช่านั้นๆ เจาะกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติหรือไม่ ซึ่งหากเจาะกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติ ราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นอาจนำไปสู่ราคาขายรีเซลที่สูงขึ้นในคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ

เจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี กล่าวว่า แปลงที่ดินในย่านที่เป็นที่นิยมในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเหมาะสมสำหรับการนำมาพัฒนาเป็นโครงการมีจำนวนจำกัดมากขึ้นเรื่อยๆ ได้ส่งผลให้มีจำนวนซัพพลายใหม่ในทำเลเหล่านั้นลดน้อยลง ซึ่งนับเป็นข่าวดีสำหรับเจ้าของคอนโดมิเนียมเก่าในทำเลในกลางเมือง เพราะหมายถึงการแข่งขันที่ลดน้อยลงจากการเปิดโครงการใหม่ และมีความเป็นไปได้สูงขึ้นที่ราคาคอนโดมิเนียมของโครงการล็อตเดิมจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเพราะซัพพลายจะมีจำนวนจำกัด

ประการถัดมา อัตราส่วนระหว่างต้นทุนค่าที่ดินกับค่าก่อสร้างกำลังเปลี่ยนไป เมื่อคำนวณจากต้นทุนทั้งหมดในการพัฒนาโครงการ พบว่า เป็นครั้งแรกที่ค่าที่ดินในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ มีอัตราส่วนที่มากกว่าค่าก่อสร้าง ในบางโครงการอัตราส่วนค่าที่ดินได้เพิ่มจาก 25% เป็น 60% ของต้นทุนทั้งหมดในการพัฒนาโครงการ ซึ่งซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า ราคาที่ดินจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไป

ส่วนแนวโน้มที่ว่าอาคารชุดบางแห่งที่มีมูลค่าสูงขึ้นหากนำมาทุบทิ้ง แล้วนำที่ดินออกขายเพื่อพัฒนาเป็นอาคารใหม่บนที่ดินแปลงเดิม มีความเป็นไปได้หรือไม่นั้น เมื่อวิเคราะห์จากพระราชบัญญัติอาคารชุดของไทยที่กำหนดว่าจะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมทั้ง 100% ในการทุบทำลายอาคาร ซึ่งหมายถึงว่า แทบจะไม่มีโอกาสที่จะได้เห็นนักเก็งกำไรลงทุนซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมเก่า โดยหวังว่ามูลค่าโดยรวมของอาคารจะสูงขึ้น หากเจ้าของร่วมทุกคนยินยอมที่จะขายอาคารให้แก่ผู้พัฒนาโครงการเพื่อนำไปพัฒนาใหม่

อีกหนึ่งปัจจัยที่อาจส่งผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ ก็คือ ตลาดที่พักอาศัยให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมเก่าเพียงบางอาคารเท่านั้นที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูดผู้เช่าชาวต่างชาติ สาเหตุหลักมาจากภาพลักษณ์ของอาคารโดยรวม และสภาพการตกแต่งภายในห้อง เพื่อที่จะรักษาระดับราคาเช่าและสร้างโอกาสในการที่จะได้ราคาขายต่อในระดับที่สูง

ทั้งนี้ เจ้าของคอนโดมิเนียมจำเป็นต้องปรับปรุงรูปแบบการตกแต่งภายในห้องให้มีความทันสมัยมากขึ้น รวมทั้งเจ้าของร่วมในอาคารจำเป็นต้องเห็นชอบร่วมกันในการใช้งบประมาณที่มากพอในการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางของอาคารและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าอาคารได้รับการดูแลเป็นอย่างดีหรืออยู่ในสภาพที่ดี

ความนิยมในคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารเก่ามีแนวโน้มจะสูงขึ้น เพราะโครงการใหม่ที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จกับโครงการเก่ามีราคาขายที่แตกต่างกันมาก แต่ก็ต้องพิจารณาเลือกจากอาคารเก่าที่มีการปรับปรุงใหม่ต่อเนื่อง และพื้นที่ส่วนกลางที่ยังมีความทันสมัยมากพอจะดึงดูดกลุ่มผู้เช่าต่างชาติได้ รวมถึงดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อรายใหม่ทั้งคนไทยและต่างชาติในอนาคตได้ด้วย

 

ที่มา : Posttoday