ธุรกิจค้าปลีกพัฒนาอย่างมากมาย ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา โมเดลธุรกิจใหม่ ๆ ปรากฏอย่างหลากหลาย โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองหลวงและปริมณฑล

โมเดลธุรกิจค้าปลีกใหม่ ว่าด้วยผนึกกำลังเครือข่ายศูนย์การค้าสำคัญ ในพื้นที่เมืองหลวงเกิดขึ้นแล้ว ดังที่นำเสนอมาแล้วในตอนก่อนหน้า เริ่มต้นจากโมเดลรามคำแหงของเดอะมอลล์ เชื่อมโยงศูนย์การค้าชานเมือง 3 แห่ง เมื่อเกือบ 3 ทศวรรษแล้ว จนมาสู่ภาคใหม่ของการแข่งขัน เพื่อยึดพื้นที่ใจกลางเมืองหลวง ซึ่งกำลังขับเคี่ยวกันในปัจจุบัน ด้วยแผนการ เชื่อมโยง และพัฒนาศูนย์การค้าเดิม เชื่อมต่อกับศูนย์การค้าใหม่ ผลึกกำลังเครือข่ายศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เป็น "แม่เหล็ก" สร้างแรงดึงดูดให้มากยิ่งขึ้น

ภาพที่ปรากฏ เป็นเกมการแข่งขันทางธุรกิจใหม่ที่เร้าใจ ระหว่าง กลุ่มสยามพิวรรธน์ (สยามเซ็นเตอร์-สยามดิสคัฟเวอรี่-สยามพารากอน) กลุ่มเซ็นทรัล (ชิดลม-เซ็นทรัลเวิลด์ -เซ็นทรัลเอ็มบาสซี) กับกลุ่มเดอะมอลล์ (เอ็มโพเรียม-เอ็มสเฟียร์-เอ็มควอเทียร์)

ขณะเดียวกันในพื้นที่ชานเมืองและปริมณฑล การแข่งขันของเครือข่ายค้าปลีกขนาดใหญ่ ดำเนินไปอย่างเข้มข้นเช่นกัน โดยภาพใหญ่เป็นไปตามแนวคิดพื้นฐานเดียวกัน ทั้งนี้ เนื่องจากทำเลรอบนอกกรุงเทพฯ ยังมีพื้นที่ขนาดใหญ่ โมเดลธุรกิจค้าปลีกในพื้นที่เดียวกัน ในรูปแบบใหม่ที่ใหญ่กว่าเดิม จึงปรากฏขึ้น

Super Regional Mall ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีพื้นที่เช่ามากกว่า 74,000 ตารางเมตร โดยมีผู้เช่าหลัก (Anchors) อย่างน้อย 3 ราย รวมทั้งมีร้านค้ารายย่อยจำนวนมาก ด้วยสินค้าที่หลากหลาย รวมทั้งสินค้าแฟชั่น ทั้งนี้เป็นศูนย์การค้าที่ให้บริการพื้นที่รอบ ๆ เป็นวงกว้าง (ตามคำนิยาม International Council of Shopping Centers, http://www.icsc.org/)

โครงการ Mega Bangna โดยบริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ ร่วมทุนกับ IKEA เครือข่ายธุรกิจระดับโลกแห่งสวีเดน เปิดตัวในปี 2552 ถือเป็นพัฒนาการรูปแบบค้าปลีกที่มีขนาดใหญ่ ครั้งสำคัญ ในพื้นที่ชุมทางชานเมือง ทิศตะวันออก ได้สร้างกระแสค้าปลีกรูปแบบใหม่ -Super regional mall อย่างเป็นจริงเป็นจัง จากนั้นโครงการขนาดใหญ่ในโมเดลเดียวกัน ได้ผุดขึ้นในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ เกือบทุกทิศทาง

แท้จริงแล้วอาจถือได้ว่า Super Regional Mall เคยเกิดขึ้นมาแล้วก่อนหน้านั้นมากว่าทศวรรษ ในช่วงเวลาที่ไม่ค่อยราบรื่นนัก "ธุรกิจตระกูลเก่าแก่ที่มีดินแปลงใหญ่ในย่านรังสิต -ตระกูลหวั่งหลี เปิดศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิตเมื่อปี 2538 เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อาจถือเป็นโมเดลเริ่มต้นของ Super Regional Mall ซึ่งเกิดขึ้นขนานใหญ่ในช่วงไม่กี่ปีมานี้" ผมเคยนำเสนอเป็นประเด็นไว้ในข้อเขียนชุดเดียวกันนี้ (ลมหายใจค้าปลีก ดาวกระจาย ประชาชาติธุรกิจ ธันวาคม 2557)

เรื่องราวฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต เกี่ยวข้องกับตระกูลธุรกิจเก่าแก่ของไทย

"หวั่งหลี" เป็นตระกูลธุรกิจเชื้อสายจีนเก่าแก่ ของสังคมไทย ก่อร่างสร้างฐานในยุคก่อนสงครามโลกครั้งที่สอง ผ่านประสบการณ์ ทั้งด้านรุ่งโรจน์ในยุคเครือข่ายการค้าชาวจีนโพ้นทะเล และช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่ไม่ดีนัก ในยุคผลัดเปลี่ยนอำนาจรัฐไทยบางช่วง สิ่งที่เหลืออยู่เป็นตำนานต่อเนื่องช่วงยาวนาน คือธนาคารหวั่งหลี (2476-2542) แต่ธนาคารไม่อาจผ่านมรสุมช่วงวิกฤตการณ์ปี 2540 ไปได้

เรื่องราวเกี่ยวกับกรณี ธนาคารหวั่งหลี (หรือนครธน) กับวิกฤตการณ์ปี 2540 เป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ จากการมองโลกในแง่ดีเกินไป ด้วยการเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างครึกโครม สู่การเผชิญวิกฤตการณ์ครั้งร้ายแรงที่สุด ต้องสูญเสียธุรกิจสำคัญ โดยเฉพาะธนาคาร และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ (เรื่องราวภาคพิสดารข้างต้น สามารถหาอ่านได้ในหนังสือ ของผมเอง--- The Fall of Thai banking, 2548)

โครงการ ฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต (จุดเริ่มต้นของโครงการนี้ ปรากฏในหนังสือที่อ้างถึงข้างต้นด้วย) คือทรัพย์สินชิ้นสำคัญชิ้นหนึ่ง ที่เหลืออยู่สามารถปรับตัวเข้ากับสถานการณ์ใหม่ ๆ ได้อย่างดี

เป็นไปตามโมเดลการสร้างความมั่งคั่งของธุรกิจดั้งเดิม การสะสมที่ดินเป็นฐานทรัพย์สินที่สำคัญเสมอ เช่นเดียวกับตระกูลหวั่งหลีได้ชื่อว่าถือครองที่ดินจำนวนมาก รวมทั้งที่ดินย่านรังสิต ว่ากันว่ามีมากกว่า 1,000 ไร่ โดยเฉพาะที่เรียกว่า "ฟิวเจอร์ ซิตี้" สองฝั่งถนนวิภาวดีรังสิต มีเนื้อที่รวมกัน 660 ไร่ (ข้อมูลที่เปิดเผย จากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค http://futurepf-th.listedcompany.com/) "ฝั่งตะวันออก เป็นที่ตั้งของฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และเป็นที่ตั้งของ โฮมโปร, เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์, อินเด็กซ์ลีฟวิ่งมอลล์, เยอรมัน คันทรีเพลส และฝั่งตะวันตก เป็นที่ตั้งของตลาดรังสิต รังสิตอพาร์ตเมนต์ เทสโก้ โลตัส และโชว์รูมรถยนต์ โตโยต้า ฮอนด้า"

ในมิติสำคัญ โครงการฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต ถือเป็นบทเรียนสำคัญของธุรกิจค้าปลีกยุคใหม่ ในฐานะผู้มาก่อน

ทำเล

"โครงการฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต เปิดดำเนินการในปี 2538 เป็น Gateway ของถนนพหลโยธิน และเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่เชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพมหานครกับจังหวัดต่าง ๆ ในภาคเหนือ ภาคกลาง และภาคตะวันออกเฉียงเหนือกว่า 56 จังหวัด มีการคมนาคมที่สะดวก โดยโครงการตั้งอยู่บนถนนพหลโยธิน ช่วงที่เป็นทางแยกไปจังหวัดนครนายกและจังหวัดปทุมธานี นอกจากนี้สามารถใช้เส้นทางถนนวงแหวนรอบนอก ดอนเมือง-โทลล์เวย์ ทางด่วนขั้นที่ 1 และขั้นที่ 2 ดินแดง-แจ้งวัฒนะ-บางปะอิน" ยุทธศาสตร์ว่าด้วยทำเล ของฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต ข้างต้น แม้เป็นคำอธิบาย มีขึ้นหลังจากเปิดตัวไปแล้วประมาณหนึ่งทศวรรษ (มาจากสรุปข้อสนเทศ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค (FUTUREPF) 4 ธันวาคม 2549) แต่ให้ภาพกว้างอย่างน้อย 2 มิติ

หนึ่ง-โครงการค้าปลีกขนาดใหญ่ ควรอยู่ในทำเลที่เป็นชุมทางคมนาคมหลักของประเทศ สนใจ

สอง-โครงข่ายคมนาคมพัฒนาต่อเนื่อง หลังจากฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต เปิดตัวขึ้น โครงข่ายคมนาคมสำคัญ ทั้งดอนเมือง-โทลล์เวย์ ส่วนต่อขยาย, ทางด่วนขั้นที่ 2 ปากเกร็ด-บางปะอิน ก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงต่อมา (ปี 2542) และถนนวงแหวนรอบนอกตะวันตก เสร็จสมบูรณ์ในเวลาต่อจากนั้นไม่นาน (ปี 2550) นอกจากนี้ในปัจจุบัน โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต กำลังดำเนินการก่อสร้าง

ฐานลูกค้า

"โครงการฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต ตั้งอยู่ในทำเลที่แวดล้อมด้วยโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่มีการขยายตัวมากที่สุดของประเทศไทย (คิดเป็นร้อยละ 40 ในปี 2547 ซึ่งคำนวณจากจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ดอนเมือง หลักสี่ สายไหม จตุจักร ปทุมธานี หารด้วยจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล) และอยู่ในแหล่งสถาบันอุดมศึกษาถึง 22 แห่ง

และโครงการศูนย์ราชการแห่งใหม่บนถนนแจ้งวัฒนะ...โดยเป็นศูนย์การค้าที่ไม่มีคู่แข่งในรัศมี 20 กิโลเมตร" ข้อมูลข้างต้น (อ้างแล้ว) นอกจากให้ภาพพัฒนาการชุมชนชานเมืองของกรุงเทพฯ กลายเป็นเมืองบริวารขนาดใหญ่ด้วยตัวเอง ในเวลาไม่นานนักแล้ว ยังแสดงให้เห็นว่า Super Regional Mall ตอบสนองฐานลูกค้าที่กว้างมาก ๆ

ผู้เช่าหลัก

โครงการฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต เป็นไปตามโมเดล Super Regional Mall เป็นศูนย์การค้าครบวงจรขนาดใหญ่แห่งแรก มีผู้เช่าหลัก 3 ราย "ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน บิ๊กซีซูเปอร์เซ็นเตอร์" ผู้เช่ารองรายสำคัญอีกหลายราย อาทิ EGV THEATER, POWER BUY (2 สาขา) B2S (2 สาขา) และ TOPS SUPERMARKET ฯลฯ และมีผู้เช่ารายย่อยอีกประมาณ 900 ราย

และแล้ว ฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต ในฐานะ Super Regional Mall ผู้มาก่อน กำลังเข้าสู่สถานการณ์ใหญ่ ย่านรังสิตกำลังจะกลายเป็นพื้นที่การแข่งขันใหม่ที่เข้มข้น อย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน

 

ที่มา : www.prachachat.net