กลุ่มทุนยึด"จุดตัด"รถไฟฟ้า แห่ผุดคอนโด-พัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์

โครงการเมกะโปรเจค "รถไฟฟ้า" ส่วนต่อขยาย บูมลงทุน จุดพลุโซนเศรษฐกิจใหม่ บริเวณ "จุดตัด" รถไฟฟ้า "คอลลิเออร์สฯ" แจงรัชดาฯ- พระราม9 บูม 5 ปี คอนโดเปิดขายใหม่เฉียดหมื่นยูนิต เชื่อมโยงพื้นที่มักกะสัน รุกผุดคอนเพล็กซ์แสนล้าน พัฒนาที่ดิน 500 ขณะเตาปูน ศูนย์กลางระบบราง แครายทำเลทองย่านนนทบุรี

แนวทางการพัฒนาเมือง ที่ค่อยๆ เปลี่ยนไปสู่การเกาะติด "ระบบราง" แทน "ระบบถนน" โดยหลังจากนี้ในอีก 3-5 ปี จะยิ่งเห็นภาพ ที่ชัดเจนมากขึ้นว่าระบบรางจะมีส่วนสำคัญในการ ผลักดันให้เกิดการลงทุน นับตั้งแต่เปิดให้บริการรถไฟฟ้าครั้งแรกในปี 2542 ในเส้นทางสุขุมวิท จากนั้นจึงมีส่วนต่อขยายต่างๆ ตามมาจนกระทั่งในปัจจุบัน ซึ่งทั้งรถไฟฟ้า บีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน กลายเป็นการ "เปิดพื้นที่ใหม่" ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะใน "กรุงเทพฯชั้นใน" ที่เป็นพื้นที่ หลักที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านทั้งถนนสีลม สาทร สุขุมวิท พหลโยธิน รวมทั้งถนนพระรามที่ 4 รัชดาภิเษก และลาดพร้าว ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินผ่าน ปรากฏว่า ตลอดเส้นทางตามแนวถนนเหล่านี้เกิดการเปลี่ยนแปลงมากมาย มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าสองสายที่มาบรรจบกัน ได้กลายเป็น "ทำเลทอง"ในการ พัฒนาโครงการอสังหาฯ รูปแบบต่างๆ ในอนาคต

ยิ่งเมื่อรัฐบาลให้ความเห็นชอบในการ เดินหน้าโครงการรถไฟฟ้ากทม.-ปริมณฑล ตามแผนเดิมใน "10 สายทางหลัก" ระยะทาง 464 กม. ส่งผลให้เกิดการพัฒนาเมืองรอบข้างสถานีรถไฟฟ้า ผลักดันให้เกิดการ "ซื้อขายเปลี่ยนมือ" โดยกลุ่มทุนขนาดใหญ่ ที่มองเห็นโอกาสในการพัฒนาพื้นที่เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม

โดยในช่วง "5 ปีที่ผ่านมา" คอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า เปิดตัวอัตราก้าวกระโดด รวมประมาณกว่า 5.46 หมื่นยูนิต ขายไปแล้วกว่า 4 หมื่นยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 73% เหลือขาย เพียงราว 1.64 หมื่นยูนิต และยิ่งโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง 4 เส้นทาง ทั้งรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) สายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ และ หัวลำโพง-บางแค) สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) และสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) รวมถึง อีก 4 เส้นทางใหม่ที่กำลังจะเปิดประมูล จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า จากการขยายแนวรถไฟฟ้าและโครงข่ายคมนาคมจะเกิดขึ้นในอัตราเร่งที่รวดเร็ว เช่น ระบบขนส่งมวลชนในกรุงเทพฯในรอบ 15 ปี ที่ผ่านมา มีจำนวนสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 70 สถานี จะเพิ่มเป็นมากกว่า 200 สถานีตามแผนงาน ในอีก 5 ปีข้างหน้า ทำให้เกิดสถานีชุมทาง หรือสถานีเชื่อมต่อ (Interchange) จำนวนมาก ส่งผลให้เกิดการขยายตัวของโครงการคอนโด ทั้งแนวโครงข่ายรถไฟฟ้าเดิมที่เปิดให้บริการ และส่วนต่อขยายที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

"รัชดา-พระราม9"ผุดคอนโดหมื่นยูนิต

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า แนวรถไฟฟ้าสร้าง "ทำเลทอง" การพัฒนาชัดเจน โดยเฉพาะพื้นที่ "แนวถนนรัชดาภิเษก-พระราม9" ที่ขณะนี้ได้กลายเป็น "แลนด์มาร์ค" หรือซีบีดีใหม่อีกแห่ง เพราะไม่เพียงเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้าวิ่งเข้าสู่ใจกลางเมือง แต่ทำเลจุดตัดเอ็มอาร์ที พระราม 9 เชื่อมโยงย่านมักกะสัน-เพชรบุรีตัดใหม่

นอกจากนี้ ในพื้นที่นี้ยังมีศูนย์การค้า ขนาดใหญ่อีก 2 แห่งคือ เซ็นทรัลพระราม 9 และฟอร์จูนทาวน์ และอาคารสำนักงานที่มีอยู่หลายอาคาร การคมนาคมขนส่งต่างๆ ที่ค่อนข้างสะดวกทั้งรถไฟใต้ดิน ทางด่วน ถนนสายหลัก รวมทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มที่มีแผนพัฒนาในอนาคต

ยิ่งทำให้บริเวณแยกรัชดาภิเษก นับจากแยกพระราม9-แยกศูนย์วัฒนธรรม กลายเป็นทำเลทองพื้นที่ซึ่งผู้ประกอบการให้สนใจ นอกจากการลงทุนทั้งเชิงพาณิชย์ เช่น สำนักงาน มีพื้นที่ในปัจจุบัน 1.4 ล้านตร.ม.และพื้นที่เอ็นเตอร์เม้นท์ และศูนย์การค้ากว่า 8.94 แสนตร.ม.

นอกจากนี้ ยังดึงดูดผู้ประกอบการให้เข้าไปพัฒนาโครงการคอนโด ซึ่งเป็นหนึ่งทำเลที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากที่สุดเวลานี้

ทั้งนี้ พบว่าโดยรอบๆ แยกพระราม 9-รัชดาภิเษก มีคอนโด เปิดขายใหม่ในพื้นนี้ ตั้งแต่ปี 2551-2557 มีประมาณ 9,970 ยูนิต ซึ่งมีทั้งที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว และบางส่วนที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยคอนโดที่อยู่ในบริเวณนี้มียอดขายเฉลี่ยรวมกันประมาณ 85% และยังมีโครงการเตรียมที่จะเปิดตัวอีกเร็วๆนี้

โดยกลุ่มผู้ซื้อส่วนหนึ่งในบริเวณนี้ เป็น นักลงทุนที่คาดหวังว่าพื้นที่นี้จะกลายเป็นศูนย์กลางเขตธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ เพราะว่ามีอาคารสำนักงานอยู่รอบๆ สี่แยกนี้หลายอาคารรวมแล้วมีพื้นที่ของอาคารสำนักงานประมาณกว่า 3.1 แสนตร.ม.

นอกจากนี้ ยังมีอาคารที่กำลังก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2559 อีกประมาณ 9.48 หมื่นตร.ม. เมื่อรวมกับพื้นที่อาคารสำนักงานเดิมที่สร้างเสร็จก่อนหน้านี้ จะส่งผลให้พื้นที่อาคารสำนักงานรวมในบริเวณรอบๆ สี่แยกนี้อยู่ที่ประมาณกว่า 4.05 แสนตร.ม. ซึ่งยังไม่รวมอาคารซูเปอร์ทาวเวอร์ของกลุ่มจีแลนด์ ที่มีพื้นที่รวมของอาคารอยู่ที่ประมาณ 3.2 แสนตร.ม. ภายในอาคารแยกเป็นพื้นที่อาคารสำนักงาน โรงแรม ภัตตาคาร และจุดชมวิว รายละเอียดต่างๆ อาจจะยังไม่ชัดเจนนักในปัจจุบัน

มักกะสัน"แลนด์มาร์ก"ใหม่

นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ยังมีโครงการที่จะมา สนับสนุนให้ทำเลย่านดังกล่าวเป็นทำเลทองทั้งด้านการค้า พาณิชย์ ท่องเที่ยว และที่อยู่อาศัย ได้แก่ การพัฒนาโครงการที่ดินย่านมักกะสัน พื้นที่รวมเกือบ500 ไร่ ซึ่งตามแผนจะพัฒนาเป็นคอมเพล็กซ์ใหญ่ กลายเป็น "แลนด์มาร์คใหม่" เฉพาะมูลค่าที่ดินรวมก็น่าจะ 5-6 หมื่นล้านบาท พัฒนาเสร็จสมบูรณ์น่าจะไม่น้อยกว่าแสนล้านบาท

6 ทำเลทอง รถไฟฟ้า

"เตาปูน"ฮับระบบราง

นายสุรเชษฐ ยังกล่าวว่า นอกจากนี้ ทำเล "จุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้า" รวมถึงส่วนต่อขยายได้กลายเป็นพื้นที่ทำเลทองใหม่ของการพัฒนา โครงการอสังหาฯรูปแบบต่างๆ และมีโอกาสจะขึ้นชั้นเป็น "นิวซีบีดี" หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ในอนาคต คือ ทำเล "เตาปูน" เป็นสถานีจุดตัดของรถไฟฟ้า 2 สาย คือ สีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) และสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ) รวมถึงอยู่ใกล้ "สถานีกลางบางซื่อ" ที่ถูกออกแบบเป็น "ฮับระบบราง" ว่ากันว่าจะเป็นสถานีที่คึกคักไม่แพ้ "บีทีเอสสยาม" ปัจจุบันมีกลุ่มทุนคอนโดเข้ามาซื้อพื้นที่บริเวณนี้แล้วกว่า 7 โครงการ

บริเวณ "สี่แยกท่าพระ" ในอนาคตจะเป็นจุดบรรจบของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน 2 เส้นทาง มาจากบางซื่อ และจากหัวลำโพง ปัจจุบันอาจจะยังไม่เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการมากนักเมื่อเทียบกับสถานีบางหว้า แต่อนาคตเป็นอีกพื้นที่ที่น่าสนใจ เพราะการเป็นจุดรวมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทั้ง 2 สาย

สายสีเขียวหมอชิต-คูคต บูมลงทุน

นอกจากนี้ ยังมีอีก 2 จุดตัดของรถไฟใต้ดินกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต - คูคต) ที่ห้าแยกลาดพร้าว จะกลายเป็นทำเลที่น่าสนใจในอนาคต เพราะปัจจุบันบริเวณนี้มีความพร้อมมากกว่าจุดตัดอื่นๆ ค่อนข้างมาก มีทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อาคารสำนักงาน สวนสาธารณะ และมีรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการแล้ว อีกทั้งยังอยู่ไม่ไกลจาก ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ที่จะเป็นศูนย์กลาง การขนส่งในอนาคต

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าวสำโรง ที่มีจุดเริ่มต้นที่สถานีลาดพร้าวของรถไฟฟ้าใต้ดิน จะส่งผลให้บริเวณนั้นเป็นอีก จุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีความสำคัญ เพราะพื้นที่ 2 ฝั่ง ถ.ลาดพร้าว ที่อยู่อาศัยมีความหนาแน่นมาก แต่อาจเกิดการเปลี่ยน แปลงได้ในอนาคต หลังจากที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้น

"แยกแคราย"ทำเลทองย่านนนทบุรี

โดยจุดตัดรถไฟฟ้าสายใหม่พบว่า ผู้ประกอบการเล็งสร้างคอนโด และธุรกิจการค้า เพื่อรองรับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ในอนาคต โดยทำเลทองดังกล่าว ประกอบด้วย เตาปูน, แยกแคราย เป็นจุดเชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ปัจจุบันมีคอนโดใกล้แยกแครายมากกว่า 5 โครงการ ซึ่งทำเลย่านนี้จะกลายเป็นศูนย์กลางของจังหวัดนนทบุรี อยู่ใกล้ศูนย์ราชการ และห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ และย่านบางหว้า หลังจากที่มีจุดตัดของสถานีรถไฟฟ้าไปถึง ทั้งสถานีบางหว้า และสถานีตลาดพลู

ย่านนี้จึงกลายเป็นย่านนิวซีบีดีในอนาคตได้ ปัจจุบันย่านตลาดพลูมีคอนโดเปิดแล้วกว่า 5 โครงการ และย่านบางนา ซึ่งย่านนี้เป็นย่านทำเลทอง เพราะมีโครงการต่างๆมาเปิดมาก หลังจากเปิดใช้บีทีเอสส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง โดยแยกบางนาเป็นทำเลที่มีศักยภาพ มีทั้ง ศูนย์ไบเทค และอนาคตก็จะมีห้างใหม่บางกอก มอลล์เกิดขึ้นอีก เชื่อว่าจะกลายเป็นย่านนิวซีบีดีในอนาคตได้ไม่ยาก

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ