เปิดไส้ในฟองสบู่อสังหาฯ รอบใหม่ แบงก์มึนตรวจสอบพบดีเวลอปเปอร์ใช้วิธีซิกแซ็กปั้นยอด "จองลม" ขอเบิกเงินกู้สร้างคอนโดฯ ชี้กลุ่มราคา 3-5 ล้านส่ออาการหนักสุด งัดมาตรการหั่นวงเงินสินเชื่อ 5-15% ควบคู่เช็กละเอียดยิบผู้ซื้อต้องมีตัวตนจริง พบพิรุธเรียกผู้ประกอบการแจงรายบริษัท

แหล่งข่าวจากวงการสถาบัน การเงินเปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ในช่วง 3-6 เดือนที่ผ่านมา เริ่มเห็นปรากฏการณ์ธนาคารพาณิชย์เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โครงการ (พรีไฟแนนซ์) กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ราคา 3-5 ล้านบาท เนื่องจากพบว่าเริ่มมีผู้ประกอบการบางรายมีพฤติกรรมเวียนเทียนชื่อลูกค้า หรือสร้างยอดจองซื้อปลอม ที่เรียกว่า "จองลม" เหตุผลเพราะเป็นเงื่อนไขของสถาบันการเงินจะต้องมียอดจองซื้อจริงมาประกอบการ ขอเบิกเงินกู้เพื่อนำไปก่อสร้างโครงการ โดยเงินกู้งวดแรกจะเบิกได้ต่อเมื่อมียอดจองซื้อเข้ามาไม่ต่ำกว่า 40-50% ของจำนวนยูนิตรวมในโครงการ

หั่นวงเงินกู้ 5-15%

สำหรับ วิธีการจะทำควบคู่กันหลายอย่าง เช่น ลดวงเงินสินเชื่อลง จากเดิมอนุมัติ 70-85% ต่อมูลค่าลงทุนรวม ปรับลดเหลือ 65-70% เท่ากับลดวงเงินกู้ตั้งแต่ 5-15%, การเข้าไปตรวจสอบรายชื่อผู้ซื้อห้องชุดแต่ละยูนิตอย่างละเอียดมากขึ้น เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นผู้ซื้อตัวจริง เป็นต้น

แหล่งข่าวกล่าวว่า ก่อนหน้านี้ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งสัญญาณให้จับตาและระมัดระวังการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นระยะ อยู่แล้ว ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในปัจจุบันส่งผลกระทบต่อ กำลังซื้อผู้บริโภคโดยตรง ดังนั้นสถาบันการเงินทุกแห่งจึงค่อนข้างระมัดระวังตัว เนื่องจากมีบทเรียนยุคฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตกเมื่อปี 2540 หรือผ่านวิกฤตต้มยำกุ้งมาแล้ว

"แทบทุกแบงก์ไม่ว่าจะเป็นแบงก์ใหญ่ กลาง เล็ก แตะเบรกปล่อยกู้คอนโดฯเพราะกำลังซื้อคนหายไปเยอะ ซึ่งสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหนี้ระยะยาว เท่าที่ทราบตอนนี้คอนโดฯราคากลางถึงล่าง หรือกลุ่มที่ต่ำกว่า 3-5 ล้านบาทจะเหนื่อยมาก ดีเวลอปเปอร์วิ่งหายอดจองกันทั้งนั้น วิกฤตเศรษฐกิจรอบนี้ถือว่าเป็นรอบที่หนักหนาสาหัสพอสมควร ส่วนกลุ่มราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปเป็นกลุ่มเดียวที่ยังเติบโตได้ดี"

แหล่งข่าวกล่าวด้วย ว่า สำหรับกรณีที่ตรวจสอบพบว่าผู้ประกอบการสร้างข้อมูลจองลมเข้ามาจริง ธนาคารก็ต้องเรียกมาคุยและทำความเข้าใจว่าเป็นเรื่องไม่ถูกต้อง ไม่ซื่อสัตย์ ซึ่งอาจกลายเป็นความไม่ไว้เนื้อเชื่อใจ จนไม่สามารถทำธุรกิจร่วมกันในอนาคตได้

สารพัดจองลม-จองเยอะ

นายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล ผู้อำนวยการฝ่ายสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารเกียรตินาคิน (เคเค) สถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ให้กับบริษัทจัดสรรรายกลาง-รายเล็ก เป็นหลัก กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เงื่อนไขในการปล่อยสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ สิ่งที่ธนาคารให้ความสำคัญอันดับแรกคือความเป็นไปได้ของโครงการ เช่น ทำเลที่ตั้ง สินค้า (บ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ) น่าสนใจหรือไม่ ขณะที่ยอดจองถือเป็นสิ่งสำคัญรองลงมา

ทั้งนี้ในช่วงที่ผ่านมายอมรับ ว่าพบพฤติกรรมสร้างรายชื่อปลอม, รายชื่อจองซ้ำกับโครงการอื่น, รายชื่อคนเดียวกันจองหลายยูนิต แต่ก็มีความเป็นไปได้จากหลายสาเหตุ เป็นหน้าที่ของธนาคารที่จะต้องตรวจสอบรายชื่อดังกล่าว เพื่อพิสูจน์ทราบว่าเป็นการจองจริงหรือจองลม ศักยภาพผู้ซื้ออสังหาฯแต่ละราย พฤติกรรมเจ้าหน้าที่ฝ่ายขาย ฯลฯแต่หากเกิดกรณีดีเวลอปเปอร์ (ผู้พัฒนาโครงการ) ตั้งใจโกง และเป็นโครงการที่ธนาคารปล่อยกู้ไปแล้ว สิ่งที่ทำได้ก็คือเรียกผู้ประกอบการเข้ามาคุย สอบถามถึงปัญหาและหาทางแก้ไขร่วมกัน เนื่องจากถ้าสั่งเบรกเงินกู้มองว่าอาจเกิดความเสียหายมากกว่า อย่างไรก็ตาม ปัญหารายชื่อผู้ซื้อซ้ำกันมองว่าไม่ได้รุนแรงมากขึ้นหรือน้อยลงอย่างผิดปกติ แต่อย่างใด

นายวิศรุตกล่าวต่อว่า ปีนี้เคเคตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ใหม่ 24,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่ทำได้ 20,000 ล้านบาท ช่วงที่ผ่านมาทำได้ใกล้เคียง 10,000 ล้านบาท จาก 40 โครงการ มีสินเชื่อคงค้าง 28,000 ล้านบาท สัดส่วน 70% เป็นโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) อีก 30% เป็นคอนโดฯ ฐานลูกค้ามีหลากหลายทั้งผู้ประกอบการรายเล็กถึงรายใหญ่ พื้นที่ปล่อยกู้โครงการอยู่ในกรุงเทพฯ 60% ต่างจังหวัด 40%

เคแบงก์เน้นลูกค้าท็อป 5

นาย จงรัก รัตนเพียร รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า การปล่อยสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ หรือสินเชื่อผู้ประกอบการเพื่อนำไปก่อสร้างโครงการ จะเน้นลูกค้ากลุ่มบริษัทพัฒนาที่ดินหรือดีเวลอปเปอร์ระดับท็อป 5 ในตลาด โดยเน้นโครงการที่มีทำเลศักยภาพสูง อาทิ ติดแนวรถไฟฟ้า อยู่ในเขตเมือง ราคา 1 แสนบาท/ตร.ม.ขึ้นไป

"กสิกรไทยจะเลือกโครงการที่มองว่ามีศักยภาพ และมีความเป็นไปได้มากที่สุด ต้องมีทำเลศักยภาพเยี่ยม มีรายละเอียดโครงการชัดเจน จะขายลูกค้ากลุ่มไหน ราคาเท่าไหร่ สายป่านทางการเงินเป็นอย่างไร รวมถึงดูความชำนาญแต่ละบริษัท ส่วนยอดจองนั้นไม่ได้เป็นตัววัดของธนาคารมากนัก" นายจงรักกล่าว

ชื่อซ้ำมีทั้งลงทุน-เก็งกำไร

แหล่งข่าวจากสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวเพิ่มเติมว่า กรณีสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้สินเชื่อโครงการตั้งข้อสังเกตว่า ผู้ประกอบการแจ้งรายชื่อผู้ซื้อมีบางส่วนซ้ำกับชื่อเดิม มีความเห็นว่าเป็นไปได้ 2 ทาง

1.อาจเป็นลูกค้าที่มาซื้อซ้ำจริง เพื่อลงทุนปล่อยเช่าหรือเก็งกำไร ซึ่งผู้ประกอบการที่เป็นมืออาชีพเคยผ่านวิกฤตฟองสบู่ปี 2540 มาแล้ว ไม่ต้องการลูกค้าเก็งกำไรมาก ๆ เพราะถ้าขายต่อไม่ได้จะประวิงเวลาการโอน บางบริษัทจึงตั้งเงื่อนไขห้ามลูกค้า 1 ราย ซื้อเกิน 2-3 ยูนิต หรือใช้วิธีเก็บเงินดาวน์เพิ่ม 5-10% 2.เกิดจากความผิดพลาดการแจ้งรายชื่อ

"การที่สถาบันการเงินออกมาจับตามองเรื่องรายชื่อลูกค้า เพื่อป้องกันนักเก็งกำไรก็เป็นเรื่องที่ดี เพราะสมาคมทำได้เพียงเตือนและขอความร่วมมือ แต่ไม่สามารถบังคับสมาชิกได้ แต่กรณีตั้งใจแจ้งรายชื่อลูกค้าซ้ำเพื่อสร้างยอดขายยังไม่เคยได้ยินมาก่อน และวิธีนี้สุ่มเสี่ยงจะเกิดข้อสงสัยได้ หากผู้ประกอบการสามารถทำแคมเปญแรง ๆ เพื่อดึงลูกค้า จะเป็นทางออกที่ดีกว่า" แหล่งข่าวกล่าว

ชี้แบงก์บีบเงื่อนไขเงินกู้

แหล่งข่าวจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเปิดเผยว่า กรณีการสร้างรายชื่อจองลมแบบนี้เคยได้ยินมาบ้าง แต่ยังไม่เคยตรวจสอบพบ หรือมีหลักฐานถึงขั้นยกเลิกการปล่อยสินเชื่อโครงการ สมาคมยังไม่ได้หารือถึงแนวทางป้องกัน เพราะเชื่อว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีจรรยาบรรณ

อย่างไรก็ตามถ้าเป็น โครงการบนทำเลดี ก็มีความเป็นไปได้ที่ลูกค้ารายเดิมจะกลับมาซื้อซ้ำเพื่อลงทุนปล่อยเช่า หรือเก็งกำไร ผู้ประกอบการก็ต้องระมัดระวังด้วย ส่วนการป้องกันปัญหานี้มองว่าต้องเป็นหน้าที่ของสถาบันการเงินคอยติดตามตรวจ สอบ เพราะมีสิทธิ์ขออัพเดตยอดขายและรายชื่อลูกค้าจากผู้ประกอบการได้

"ทุกวันนี้สถาบันการเงินก็คุมเข้มสินเชื่อจนกระดิกตัวไม่ได้อยู่แล้ว จะเบิกเงินกู้งวดแรกได้ต้องมียอดขาย 50-60% ส่วนจำนวนงวดขึ้นกับข้อตกลง ส่วนใหญ่ไม่ต่ำกว่า 10 งวด" แหล่งข่าวกล่าว

 

ที่มา : www.prachachat.net