“ทำเลเด่น ด้านราคาที่ดินที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงในปี 2559 ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ส่วนใหญ่ก็ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะจุดเชื่อมต่อสายที่เปิดใช้อยู่กับสายก่อสร้างใหม่ สายที่กำลังจะเปิดประมูลในปี 2559 โดยเฉพาะในเขตชั้นกลางที่มีศักยภาพในการพัฒนาคอนโดมิเนียม ส่วนในเขตชั้นในราคาที่ดินสูงมากแล้ว ทั้งนี้ข้อสำคัญอีกประการก็คือว่า ทำเลเด่นด้านราคาที่ดินอาจไม่ได้สัมพันธ์ทางตรงกับทำเลเด่นในการลงทุนซื้อคอนโดฯเนื่องจากการลงทุนคอนโดฯ นอกจากดูราคาเพิ่มขึ้นแล้ว ยังต้องดูว่ามีผลตอบแทนจากการให้เช่าหรือไม่ บางทำเลผลตอบแทนการให้เช่าอาจได้น้อยหรือไม่ได้เลย”

11 ทำเลเด่น กรุงเทพฯปริมณฑล ปี 2559

กรุงเทพฯชั้นใน สีลม สาทร เพลินจิต สุขุมวิท กับทิศทางการพัฒนาคอนโดฯ ระดับพรีเมียม

ทำเล 1 กรุงเทพฯชั้นใน สีลม สาทร เพลินจิต สุขุมวิท กับทิศทางการพัฒนาคอนโดฯ ระดับพรีเมียม

ราคาที่ดินในเมืองแพงเว่อร์ ตารางวาละ 1.9 ล้านบาท ทำอะไรได้ ยังจะเพิ่มไปได้แค่ไหน

“ที่ดินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท พัฒนาอะไรได้ ??? ข่าวการซื้อขายราคาที่ดินในใจกลางเมืองแพงเว่อร์ ตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หลายคนคงมีคำถามว่าราคาแพงขนาดนี้เอาไปพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง แล้วต่อไปราคายังจะเพิ่มไปถึงตารางวาละเท่าใดนับจากปี 2548 ก่อนยุคคอนโดฯ ครองเมือง ราคาที่ดินในใจกลางเมืองตารางวาละ 5แสนบาทเท่านั้น ผ่านมา 10 ปีเพิ่มสูงขึ้นเกือบ 4 เท่าแล้ว อีก 10 ปีข้างหน้าจะเป็นตารางวาละ 3.5-4.0 ล้านบาทหรือไม่”

ศักยภาพการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมือง และการไปต่อของราคาที่ดิน การพัฒนาคอนโดฯ ขายตารางเมตรละ 2.5-3.5 แสนบาท คงต้องเป็นคอนโดฯระดับพรีเมียม กลุ่มเป้าหมายระดับ high-end ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ โดยหากเทียบกับราคาขายในภูมิภาคนับว่ายังตํ่ากว่าชาวบ้านอยู่พอสมควร ไม่ต้องเทียบกับในฮ่องกง สิงคโปร์ เอาแค่ในเวียดนามคอนโดฯ บ้านเราก็ยังตํ่ากว่า

โอกาสการซื้อคอนโดฯ พรีเมียมในบ้านเราสำหรับชาวต่างชาติย่อมมีสูง …แต่ทั้งนี้คอนโดฯ ระดับนี้คงมีจำนวนน้อยอาจแค่หลักไม่กี่พันหน่วย เทียบกับคอนโดฯตลาดคนไทยที่ปีหนึ่งเกิน 5-7 หมื่นหน่วย ประกอบกับที่ดินในเมืองหาซื้อได้ยาก ราคาสูง เหลือน้อยแปลงแล้ว แม้อุปทานจะมีน้อยแต่อุปสงค์ก็จะน้อยลงมาก เทียบกับที่ผ่านมาที่อุปทานที่ดินมีน้อย อุปสงค์ความต้องการที่ดินมีมากทำให้ราคาที่ดินขึ้นพรวดพราดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา แต่ในวันหน้าแม้ว่าราคาที่ดินจะมีโอกาสเพิ่มขึ้นแต่อัตราการเพิ่มอาจไม่ได้สูงเช่นที่ผ่านมา เพราะราคาสูงพัฒนาแล้วไม่คุ้มสำหรับตลาดใหญ่ที่เป็นกลุ่มคนไทยแล้ว ตลาดคนไทยคงต้องขยับออกไปยังเขตชั้นกลางแทน

11 ทำเลเด่น กรุงเทพฯปริมณฑล ปี 2559-2

ถนนรัชดาภิเษก ศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่

ทำเล 2 ถนนรัชดาภิเษก ศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่

อาคารตลาดหลักทรัพย์ฯแห่งใหม่ อาคารซูเปอร์ทาวเวอร์ มักกะสันคอมเพล็กซ์รถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงิน รถไฟฟ้าสายใหม่ สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี และสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง

“ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งใหม่ อาคารซูเปอร์ทาวเวอร์ 125 ชั้นสูงสุดในอาเซียน กำลังก่อสร้าง โครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ของการรถไฟฯ รถไฟฟ้าเฉลิมรัชมงคล รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ ในปัจจุบัน และรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-รามคำแหง-มีนบุรี) โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลืองลาดพร้าว-บางกะปิ-พัฒนาการ ในอนาคต”

สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์และแนวโน้มราคาที่ดิน ย่านถนนรัชดาภิเษก นับเป็นศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ที่สำคัญที่คาดว่าจะมีการขยายตัวสูง เนื่องจากความเป็นทั้งแหล่งงานกลางวันและแหล่งบันเทิงของคนกลางคืน (โซนนิ่งแหล่งบันเทิง 1 ใน 3 แห่งของกรุงเทพฯ) มีทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า (เซ็นทรัล ลาดพร้าวยูเนี่ยนมอลล์ สวนลุมไนท์แห่งที่ 2 เอสพลานาด เซ็นทรัลพระราม 9 ฟอร์จูน) สถานบันเทิงอีกเพียบ ทำให้มีกิจกรรมคึกคักตลอดเวลาทั้งในช่วงกลางวันและกลางคืน แทบกล่าวได้ว่าถนนสายนี้ไม่เคยหลับ

อาคารสำนักงานใหญ่ตลาดหลักทรัพย์ฯ ถือเป็น Magnet ของศูนย์ธุรกิจแห่งนี้ในอนาคต การสร้างอาคารซูเปอร์ ทาวเวอร์ ทุบสถิติสูงที่สุดในอาเซียน 125 ชั้นของกลุ่มจีแลนด์ เป็นต้นการที่เป็นแหล่งงานที่มีอุปสงค์จำนวนมากดังกล่าว และปัจจัยด้านราคาที่ดินยังตํ่าเพียงครึ่งหนึ่งของเขตธุรกิจชั้นใน ที่ปัจจุบันราคาตารางวาละ 1.5-1.9 ล้านบาท เข้าไปแล้ว แต่ย่านนี้ตารางวาละ 5-6 แสนบาทเท่านั้น โอกาสของราคาที่ดินตารางวาละ 1ล้านบาทน่าจะได้เห็น เนื่องจากศักยภาพทำเลไม่ด้อยไปกว่าเขตกรุงเทพฯชั้นใน ยิ่งในอนาคตมีโครงการสำคัญๆ เช่น อาคารตลาดหลักทรัพย์ฯแห่งใหม่ อาคารซูเปอร์ทาวเวอร์ 125 ชั้นสูงสุดในอาเซียน โครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ของการรถไฟฯ ดังกล่าวแล้ว

11 ทำเลเด่น กรุงเทพฯปริมณฑล ปี 2559-3

ย่านพหลโยธิน หมอชิต บางซื่อ ห้าแยกลาดพร้าว

ทำเล 3 ย่านพหลโยธิน หมอชิต บางซื่อ ห้าแยกลาดพร้าว

จุดรวมรถไฟฟ้า 7 สาย 2 สายปัจจุบันคือ รถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ สถานีบางซื่อ กับอีก 5 สายในอนาคต ทำเลคอนโดฯ ขายวันเดียวเกลี้ยง

“จุดรวมรถไฟฟ้าถึง 7 สาย 2 สายมีอยู่แล้ว กับ 5 สายในอนาคต คือ รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ โครงการสายสีนํ้าเงินต่อขยาย บางซื่อ-ท่าพระ โครงการสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต และ บางซื่อ-ตลิ่งชัน) และโครงการสายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่ อนาคตเป็นจุดเชื่อมต่อที่ใหญ่ที่สุดในเขตเมือง”

สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์และแนวโน้มราคาที่ดิน สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านพหลโยธิน นับว่าคึกคักอย่างมากในรอบหลายปีที่ผ่านมา ล่าสุดผู้ประกอบการรายใหญ่ยังสามารถปิดการขายได้ภายในวันเดียว (ในขณะที่สถานการณ์โดยรวมไม่สู้ดีนัก) เดิมย่านนี้ถือเป็นย่านที่อยู่อาศัย โดยมีที่ดินแปลงใหญ่ของการรถไฟฯ กรมธนารักษ์ แต่ในช่วงหลังจากการมีรถไฟฟ้าบีทีเอสตั้งแต่ปี 2542 เป็นต้นมา ได้มีการพัฒนาด้านพาณิชยกรรมมากขึ้น ทั้งประเภทอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เช่น อาคารสำนักงานใหญ่ธนาคารทหารไทย อาคาร ปตท.สำนักงานใหญ่ อาคารเอนเนอร์ยี่คอมเพล็กซ์ ศูนย์การค้ายูเนี่ยนมอลล์ รวมทั้งเซ็นทรัลพลาซาที่ปรับปรุงใหม่ ตลาดนัดสวนจตุจักรในปัจจุบันที่ได้รับความนิยมสูงมีการลงทุนในการพัฒนาอาคารร้านค้าต่างๆ เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก ปัจจุบันราคาขายคอนโดมิเนียมในย่านนี้ ตารางเมตรละ 1.2-1.7 แสนบาท เข้าไปแล้ว

ราคาที่ดินโดยรอบทำเลย่านนี้ในปัจจุบัน ที่ดินติดถนนพหลโยธิน ถนนลาดพร้าวถนนวิภาวดีรังสิต จากเดิมเมื่อ 4-5 ปีก่อนตารางวาละ 1-1.5 แสนบาท ปัจจุบันราคาปรับเพิ่มเป็นตารางวาละ 3-4 แสนบาท ในอนาคตคาดว่าจะมีศักยภาพสูงยิ่งขึ้นไปอีกเนื่องจากโครงการต่างๆ ดังกล่าว

ทำเล 4 ลาดพร้าว เลียบทางด่วน

รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-บางกะปิ รถไฟฟ้าสายสีเทา วัชรพล-ทองหล่อรถไฟฟ้าสายสีชมพู บนถนนรามอินทรา ย่านค้าปลีกโซนตะวันออก เซ็นทรัล CDCฯลฯ

“ทำเลย่านลาดพร้าว ประดิษฐมนูธรรม (เลียบทางด่วน) ต่อเนื่องถึงรามอินทราเกษตรฯ-นวมินทร์ แนวโน้มราคาที่ดินพุ่งเป็น 2 เท่า ในเวลา 1-2 ปีนับจากนี้ รอพิสูจน์กัน”

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และแนวโน้มราคาที่ดิน เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองนับว่ามีความจำเป็น เนื่องจากถนนลาดพร้าว-บางกะปิ มีจำนวนประชากรอยู่อาศัยหนาแน่นสูง ต้องการระบบขนส่งมวลชนไปเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายเฉลิมรัชมงคล(ใต้ดิน) เพื่อเชื่อมแหล่งที่อยู่อาศัยย่านลาดพร้าว เลียบทางด่วน วัชรพล บางกะปิฯลฯ กับแหล่งงานสำคัญย่านถนนรัชดาภิเษกหรือต่อเนื่องไปยังศูนย์กลางธุรกิจชั้นใน

ความเกี่ยวข้องกับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่จะเป็นเส้นทางเชื่อมแหล่งที่อยู่อาศัยของผู้คนในด้านกรุงเทพฯตะวันออก (ลาดพร้าว บางกะปิ สุขาภิบาล 1,2,3 รวมรถไฟฟ้าสายสีส้ม) กับแหล่งงานในเมืองได้สะดวก จากเดิมที่ย่านนี้มีปัญหาการจราจรติดขัดมาก โดยอุปสงค์กลุ่มประชากรในย่านนี้นับเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อหลากหลายแห่งหนึ่งตั้งแต่คอนโดฯไม่เกินล้านยันบ้านเดี่ยวหลายสิบล้าน เนื่องจากคนลาดพร้าวส่วนใหญ่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯมานานกว่า 20-30 ปี ทำงานมานานมีรายได้สูง หมดหนี้สินผ่อนบ้านผ่อนรถกันไปนานแล้ว จึงมีเงินเหลือเพียงพอในการใช้ชีวิตสังเกตจากย่านนี้มีคอมมิวนิตีมอลล์ ไลฟ์สไตล์มอลล์ ร้านอาหาร ฯลฯ ผุดขึ้นยังกับดอกเห็ดบนถนนประดิษฐมนูธรรม (เลียบทางด่วน) ถนนประเสริฐมนูกิจ ต่อเนื่องไปยังรามอินทรา ต้นทางรถไฟฟ้าสายสีเทา จุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูบนถนนรามอินทราช่วงปากทางวัชรพล

การเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองคาดว่าจะเป็นการยกระดับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากแนวราบเป็นแนวสูง ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องถึงราคาที่ดินที่แช่นิ่งมานานให้ก้าวกระโดดได้แน่ เนื่องจากที่ดินติดถนนลาดพร้าวตารางวาละ 1-1.5 แสนบาทมานาน (จนราคาที่ดินย่านถนนประดิษฐ์มนูธรรมแซงไปแล้ว)

การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินบนเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้ มีข้อเปรียบเทียบกับแนวรถไฟฟ้านอกเมืองสายอื่นที่มีศักยภาพใกล้เคียงกันแต่พัฒนาล่วงหน้าไปก่อน เช่น รถไฟฟ้าบีทีเอสช่วงอ่อนนุช-แบริ่ง จากเดิมก่อนมีรถไฟฟ้าเพียงตารางวาละ 1-2 แสนบาท เพิ่มเป็น 2-4 แสนบาท ในปัจจุบันในช่วงเวลา 2-3 ปี หรือแนวรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินที่กำลังก่อสร้างย่านเพชรเกษม-บางแค ก่อนมีรถไฟฟ้าตารางวาละไม่ถึง 1 แสนบาท ปัจจุบันพุ่งเป็น 1.5-2 แสนบาทแล้ว (2-3 ปี) โอกาสของราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองก็มีศักยภาพเช่นกัน

11 ทำเลเด่น กรุงเทพฯปริมณฑล ปี 2559-4

จรัญฯ บางหว้า เพชรเกษม

ทำเล 5 จรัญฯ บางหว้า เพชรเกษม

(สายสีนํ้าเงิน บางซื่อ-ท่าพระ หัวลำโพง-บางแค กำลังก่อสร้าง กับรถไฟฟ้าบีทีเอส บางหว้า)

“รถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินได้พลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝั่งธนบุรีชั้นในที่ซบเซามานานนับ 10 ปี ให้คึกคักอย่างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากที่ดินริมถนนจากตารางวาละ 1 แสนบาท ปรับเพิ่มเป็น 2-3 แสนบาทในวันนี้ อนาคตน่าจะไปได้ถึง4-5 แสนบาท”

สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์และราคาที่ดิน แต่เดิมตลาดอสังหาริมทรัพย์ย่านฝั่งธนบุรีส่วนใหญ่จะพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว ในย่านฝั่งธนบุรีตอนบน (ถนนบรมราชชนนี ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา) ส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านเดี่ยวราคาสูงเกิน 5 ล้านบาทเนื่องจากผังเมืองสีเขียวและขาวทแยงเขียว) ส่วนฝั่งธนบุรีตอนล่างย่านเพชรเกษมบางบอน บางขุนเทียน ส่วนใหญ่เป็นบ้านทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท หลังจากมีมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมขยายตัวอย่างมาก (จากที่แทบไม่มีการพัฒนาเลย) โดยเฉพาะในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเฉพาะคอนโดฯมีไม่น้อยกว่า 30 โครงการ จำนวนกว่า 1.2 หมื่นหน่วย เนื่องจากกำลังซื้อสูงจากประชากรในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นสูง (กลุ่มอาศัยในอาคารพาณิชย์ บ้านก่อสร้างเองฯลฯ) อีกทั้งยังเป็นทำเลที่ใกล้กับแหล่งงานหลักในย่านธุรกิจใจกลางเมือง (ย่านธุรกิจถนนสีลม-สาทร ย่านศูนย์ราชการ กระทรวง ทบวง กรมต่างๆ ในเขตเมืองชั้นใน) ทำให้มีความต้องการจากคนนอกพื้นที่เพิ่มเนื่องจากใกล้แหล่งงาน ทำให้ราคาที่ดินก่อนมีรถไฟฟ้าเพียงตารางวาละ 100,000บาท (ยังขายไม่ค่อยได้) ปรับเป็น 2-3 แสนบาทในปัจจุบัน (และแย่งกันซื้อ)

ทำเล 6 บางใหญ่-บางบัวทอง

เมืองใหม่ Sub-center สำคัญแห่งอนาคต

“ทำเลบางใหญ่ บางบัวทองในอดีต นับเป็นทำเลปริมณฑลที่ได้รับความนิยมในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นลำดับต้นๆ เสมอมา(สลับกันเป็นลำดับหนึ่งกับย่านรังสิต) แต่หลังจากมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง(เปิดใช้ 5 ธันวาคมนี้) ทำให้ย่านบางใหญ่ บางบัวทอง รวมถึงเมืองนนทบุรี ได้รับความนิยมเป็นลำดับหนึ่งอย่างต่อเนื่องจนกระทั่งวันนี้ ในวันหน้าย่านนี้กำลังจะยกระดับเป็นศูนย์กลางระดับภูมิภาค ด้วยโครงการถนนมอเตอร์เวย์ บางใหญ่-กาญจนบุรี ประตูสู่ภาคตะวันตก ทวายของเมียนมา ยักษ์ใหญ่ค้าปลีก 2 แห่ง จึงพัฒนาศูนย์การค้าศูนย์ประชุม โรงแรมพื้นที่รวมกันเกือบล้านตารางเมตร คือ เมกา บางใหญ่ กับเซ็นทรัลเวสต์เกต”

สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์และราคาที่ดิน การเกิดขึ้นของโครงข่ายคมนาคมเชื่อมเขตเมืองชั้นในด้วยรถไฟฟ้าสายสีม่วง และเชื่อมระดับภูมิภาค ด้วยถนนมอเตอร์เวย์บางใหญ่-กาญจนบุรี การพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 แห่ง รวมกับความเป็นศูนย์กลางชุมชนเดิมที่มีการอยู่อาศัยหนาแน่นอยู่แล้ว ยิ่งจะทำให้มีการขยายตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดในปริมณฑลในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา (จนเป็นห่วงว่าทำเลนี้อาจมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย) เป็นทำเลหนึ่งที่ขยายตัวสูงมากของจังหวัดนนทบุรี โดยไม่สะทกสะท้านจากปัญหานํ้าท่วมใหญ่ในปี 2554 กันเลย ทำเลนี้มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ คือ “Central West Gate” ของเซ็นทรัลพัฒนา เป็นพื้นที่ค้าปลีกระดับ “ซูเปอร์ รีจินัลมอลล์ (Super Regional Mall)” บนที่ดิน 100 ไร่ ภายใต้คอนเซ็ปต์ “Met Asia” เมืองศูนย์รวมสุดยอดไลฟ์สไตล์แห่งอนาคตของเอเชียพร้อมผลักดันเป็นศูนย์กลางการช็อปปิ้งของภูมิภาค รองรับกำลังซื้อมหาศาลจากการเปิด AEC เงินลงทุนกว่า 10,000 ล้านบาท บนพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 500,000ตารางเมตร

ด้านราคาที่ดิน แต่เดิมที่ดินติดถนนรัตนาธิเบศร์ ถนนกาญจนาภิเษก ย่านบางใหญ่ก่อนการก่อสร้างรถไฟฟ้าราคาเพียงตารางวาละ 5-6 แสนบาทเท่านั้น (ที่ดินติดถนน) แต่นับจากมีโครงการ ราคาที่ดินขยับขึ้นถึงตารางวาละ 1-1.5 แสนบาทในปัจจุบัน โดยในเขตชุมชนบางใหญ่ขยับไปถึงตารางวาละ 2-2.5 แสนบาท ซึ่งนับว่าสูงมากเมื่อเทียบระยะทางจากใจกลางเมือง ที่ดินบางบริเวณที่ใกล้ใจกลางเมืองมากกว่ายังตํ่ากว่านี้อีก

11 ทำเลเด่น กรุงเทพฯปริมณฑล ปี 2559-5

แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด

ทำเล 7แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด

รถไฟฟ้าสายสีชมพู ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ เมืองทองธานีกำลังขยาย

สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์และราคาที่ดิน ปัจจุบันพื้นที่ย่านนี้ถือเป็นย่านที่อยู่อาศัยที่สำคัญแห่งหนึ่งของจังหวัดนนทบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ขยายตัวต่อเนื่องมาจากเขตกรุงเทพมหานครเมื่อเกือบ 20 ปีที่แล้ว โดยในช่วงแรกๆ มีเพียงโครงการหมู่บ้านจัดสรรไม่กี่แห่ง ต่อมามีการขยายตัวของที่อยู่อาศัยปริมาณมากขึ้น เนื่องจากการมีระบบทางด่วนขั้นที่ 2 การเกิดขึ้นของโครงการเมืองทองธานีที่มีทั้งโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ ศูนย์แสดงสินค้าที่มีงานแสดงสินค้า นิทรรศการตลอดทั้งปี และการย้ายมาของศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ การก่อสร้างสะพานข้ามแม่นํ้า (สะพานพระราม 4 เปิดพื้นที่ที่อยู่อาศัยไปเชื่อมกับฝั่งถนนชัยพฤกษ์และย่านบางบังทอง) และการเกิดขึ้นของโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-สุวินทวงศ์ ที่วิ่งผ่านบนถนนแจ้งวัฒนะ ทำให้พื้นที่ย่านนี้มีความเติบโตอย่างรวดเร็ว และมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ เกิดขึ้นอย่างหนาแน่นในปจั จุบัน เนื่องจากการอยู่อาศยั ที่หนาแน่นมากขึ้น ทำ ให้มีโครงการพาณิชยกรรมเกิดขึ้นตามมาเพื่อรองรับการอยู่อาศัยที่หนาแน่น เช่น ห้างบิ๊กซี แม็คโครโลตัส เซ็นทรัล เมเจอร์ เป็นต้น

ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เดิมย่านนี้เป็นที่อยู่อาศัยในแนวราบประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ แต่หลังจากการพัฒนาที่หนาแน่นมากขึ้น ทำให้มีการปรับรูปแบบการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยในประเภทอาคารชุดมากขึ้น โดยโครงการคอนโดมิเนียมบนถนนแจ้งวัฒนะ นับว่าเปิดขายกันอย่างคึกคัก จำนวนกว่า 5 พันหน่วยในปี 2557ต่อเนื่องปี 2558 นี้

จากการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลต่อเนื่องถึงราคาที่ดิน บนถนนแจ้งวัฒนะ โดยเฉพาะที่ดินฝั่งจังหวัดนนทบุรี (ข้ามคลองประปา) ที่มีข้อจำกัดจากกฎหมายผังเมืองน้อยกว่าฝั่งกรุงเทพฯ มาก (ฝั่งกรุงเทพฯ FAR 4-5 เท่า ฝั่งนนทบุรี10 เท่า แถมผังเมืองหมดอายุมาตั้งแต่ปี 2555) จากเดิมตารางวาละ 1 แสนบาทปรับเพิ่มขึ้นเป็นกว่า 2 แสนบาทในปัจจุบันในฝั่งนนทบุรี แต่ในฝั่งกรุงเทพฯ ต่อเนื่องไปยังถนนรามอินทรามีข้อจำกัดจากผังเมือง ข้อจำกัดความสูงรอบสนามบินดอนเมือง ทำให้การพัฒนาทำได้น้อยกว่า ราคาเลยตํ่าตารางวาละ 1.2-1.5 แสนบาทในปัจจุบัน

 ทำเล 8 สะพานใหม่ คูคต ลำลูกกา

รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ถนนตัดใหม่ สะพานใหม่-วัชรพล-นิมิตใหม่สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์และราคาที่ดิน โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต จะทำให้ศักยภาพตั้งแต่ย่านลาดพร้าว รัชโยธิน บางเขนสะพานใหม่ ไปจนถึงคูคต ถนนลำลูกกาประมาณคลองสอง ระยะทาง 19 กิโลเมตรสถานียกระดับจำนวน 16 สถานี

ยังมีโครงการตัดถนนสายใหม่ 2 สาย ที่มีผลต่อย่านสะพานใหม่ และก่อสร้างแน่นอน เพราะเวนคืนแล้ว คือ ถนนสายพหลโยธิน-รัตนโกสินทร์สมโภช และถนนเชื่อมวิภาวดีรังสิต กับพหลโยธิน ที่จะทำให้การคมนาคมย่านนี้สะดวกมากขึ้น เพิ่มศักยภาพให้สูงขึ้นในอนาคต

ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในย่านนี้ในช่วงต้นลาดพร้าว รัชโยธิน เกษตรฯส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียม ราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท (ตารางเมตรละ 8 หมื่น-1 แสนบาท) แต่หากเลยไปถึงสะพานใหม่ คูคต ยังเป็นโครงการบ้านแนวราบอย่างไรก็ตามหลังการก่อสร้างรถไฟฟ้า คงได้เห็นโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นตามมาแน่ คาดว่าราคาขายในช่วงปลายจะอยู่แถว 1 ล้านบาท (บวก/ลบ) โดยเฉพาะช่วงลำลูกกา คงจะเห็นคอนโดฯ ตํ่ากว่า 1 ล้านบาท เกิดขึ้นมากแน่ๆ

ด้านราคาที่ดิน ย่านลาดพร้าว ประมาณตารางวาละ 3 แสนบาท แยกรัชโยธินตารางวาละ 2-2.5 แสนบาท ใกล้เคียงกับแยกเกษตรฯ ส่วนย่านสะพานใหม่ตารางวาละ 1-1.5 แสนบาท และสุดเส้นทางที่ถนนลำลูกกา คลองสอง ตารางวาละ 6-7 หมื่นบาท

 ทำเล 9 มีนบุรี สุขาภิบาล 3 รามอินทรา ช่วงปลาย

รถไฟฟ้า 2 สาย คือ สายสีส้ม และสายสีชมพู

“มีนบุรีในอดีต อาจไม่หวือหวา แต่อนาคตอาจเปลี่ยนแปลง เนื่องจากการมาของรถไฟฟ้าถึง 2 สาย”

สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์และราคาที่ดิน มีนบุรีในอดีตและปัจจุบันอาจเป็นทำเลที่ไม่เด่นดังนัก เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตชั้นนอกของเมือง ใกล้กับแนว Floodway ผังเมืองรวมกำหนดให้เป็นพื้นที่เขียวลาย (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ที่จำกัดการพัฒนาไว้มาก แถมบางส่วนยังได้รับผลกระทบจากเสียงเครื่องบิน จึงมีประชากรอาศัยไม่หนาแน่นนัก การใช้ที่ดินของพื้นที่ย่านนี้ในปัจจุบันเป็นการผสมผสานกันระหว่างที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมหรือพื้นที่สีเขียวในฝั่งตะวันออกของตลาดมีนบุรีย่านถนนนิมิตใหม่ ถนนสุวินทวงศ์ แต่ในอนาคตอันใกล้ทำเลย่านนี้อาจกลับมาคึกคักมากขึ้น เนื่องจากการมาของรถไฟฟ้า 2 สาย คือ รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี)และรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-บางกะปิ-มีนบุรี) ความคืบหน้าล่าสุดของรถไฟฟ้า 2 สาย คาดว่าจะมีการเปิดประมูลในช่วงในปี 2559

ผังเมืองยังคุมเข้ม ยกเว้นย่านตลาดมีนบุรี และโดยรอบ ทำเลบนถนนรามอินทรานับแต่ถนนวงแหวนรอบนอกเป็นต้นไปถึงตลาดมีนบุรี บริเวณนี้ผังเมืองใหม่จะกำหนดให้เป็นศูนย์พาณิชยกรรมย่อยของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกตอนเหนือ ที่เป็นศูนย์กลางของที่อยู่อาศัยโดยรอบ แถวรามอินทรา มีนบุรี หทัยราษฎร์ พระยาสุเรนทร์ นิมิตใหม่ หนองจอก สุวินทวงศ์ เนื่องจากการกำหนด FAR ของผังเมืองใหม่ที่กำหนดให้ทำเลนี้มี FAR สูงกว่าพื้นที่โดยรอบ (ผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยที่มีเพียง2.5 เท่า และผังเมืองประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมที่มีเพียง 1 เท่า) ดังนั้นการพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ประเภทพาณิชยกรรมและอื่นๆ จะต้องเกิดขึ้นบริเวณนี้เป็นหลักในอนาคต

สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่ยังเป็นบ้านจัดสรรแนวราบ บ้านเดี่ยว 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 1-2 ล้านบาท แต่ในอนาคตคาดว่าจะมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมตํ่ากว่า 1 ล้านบาทในย่านนี้ได้ เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่สูงมาก ไม่เกินตารางวาละ 1 แสนบาทในช่วงรามอินทราปลายๆ

ทำเล 10 รังสิต-คลองหลวง รถไฟฟ้าสายสีแดง

แหล่งงานหลักในพื้นที่ ทำเลคนในเมืองนิยมไปซื้อ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์และราคาที่ดินถนนรังสิต -นครนายก เป็นทำเลที่มีความคึกคักในการพัฒนาที่อยู่อาศัยลำดับต้นๆ ของพื้นที่ปริมณฑล (คู่แข่งบางบัวทอง) ถนนสายนี้จะเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยมาอย่างต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน ดังจะเห็นได้จาก 2 ฝั่งถนนสายนี้ในปัจจุบันหนาแน่นไปด้วยบ้านจัดสรร โดยเฉพาะพื้นที่จากคลองหนึ่งถึงคลองเจ็ดที่จะหนาแน่นเป็นพิเศษ โดยในยุคที่อสังหาฯบูมรอบที่แล้วได้มีการพัฒนาไปถึงคลองสิบสามเลยทีเดียว แม้ว่าในปัจจุบันโครงการใหม่ๆ มักจะไม่ไกลเกินคลองเจ็ด แต่ก็ยังได้รับความนิยมสูงอยู่ โดยเริ่มแรกจะเป็นการพัฒนาในช่วงต้นๆ ใกล้ตลาดรังสิต และตั้งอยู่ตามแนวถนนรังสิต-นครนายกเป็นส่วนใหญ่ โดยโครงการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่จะตั้งกันอยู่ฝั่งด้านใต้ของถนน (ฝั่งข้ามคลองรังสิตประยูรศักดิ์) เนื่องจากว่าราคาที่ดินฝั่งนี้ตํ่ากว่าราคาที่ดินฝั่งเหนือที่ติดถนนเกือบครึ่งหนึ่ง จึงมีการซื้อที่ดินฝั่งใต้มาพัฒนาเป็นส่วนใหญ่ เราจึงเห็นสะพานข้ามคลองรังสิตเพื่อข้ามไปยังหมู่บ้านจัดสรรกัน ส่วนฝั่งด้านเหนือที่ติดถนน เนื่องจากราคาที่ดินสูงกว่าจึงมีการพัฒนาบ้านจัดสรรน้อย

จากนั้นในช่วงหลังเนื่องจากพื้นที่ตามแนวริมถนนรังสิต-นครนายก มีที่ดินเหลือน้อยลงและราคาสูงขึ้น ทำให้การพัฒนาลึกเข้าไปในพื้นที่ตามแนวคลองซอยย่อยสายต่าง ๆ ตั้งแต่คลองสอง คลองสาม คลองสี่ เป็นต้นไป ซึ่งมีถนนเลียบคลอง ทั้งฝั่งด้านเหนือของถนนรังสิต-นครนายกที่เชื่อมต่อกับถนนบางขันธ์ และด้านใต้ที่เชื่อมกับถนนลำลูกกา ซึ่งการพัฒนาในยุคปัจจุบันส่วนใหญ่จะมีโครงการบ้านจัดสรรตั้งอยู่ตามแนวคลองสายต่าง ๆ โดยเฉพาะคลองสอง คลองสาม คลองสี่ ซึ่งมีโครงการหนาแน่นเป็นพิเศษ ซึ่งถ้าขับรถเข้าไปตามแนวคลองเหล่านี้ในปัจจุบันจะเห็นได้ว่ามีโครงการให้เลือกมากเหลือเกิน ราคาขายบ้านจัดสรรมีให้เลือกตั้งแต่บ้านทาวน์เฮาส์ล้านเดียว และบ้านเดี่ยว 2-3 ล้านบาทให้เลือก เป็นทำเลที่นํ้าท่วมเสียเป็นส่วนใหญ่ในปี 2554

ด้านราคาที่ดิน ติดถนนใหญ่ เช่น ถนนพหลโยธิน ถนนรังสิต-นครนายก ช่วงต้น นับว่ายังตํ่ามากเพียงตารางวาละ 5 หมื่นบาทเท่านั้น เมื่อเปรียบเทียบกับทำเลอื่นๆ หากพิจารณาการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า และศักยภาพของพื้นที่ที่มีประชากรจำนวนมาก ทำเลที่คนนิยมซื้อที่อยู่อาศัยลำดับต้นๆ ของปริมณฑลนับว่าน่าลงทุนอย่างยิ่ง

ส่วนที่ดินด้านในซอย ถนนเลียบคลองต่างๆ ที่มีศักยภาพในการพัฒนาบ้านจัดสรรก็น่าจะปรับตัวตามเช่นกัน แต่ก็ไม่น่าจะปรับตัวสูงได้มากนัก เนื่องจากยังเป็นตลาดบ้านแนวราบ และราคาขายบ้านจัดสรรยังไม่สูงมาก ทำเลย่านนี้ยังมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นด้วยแต่ราคายังตํ่ามากเพียง 6-7 แสนบาท ไม่นับบ้านเอื้ออาทร ของการเคหะแห่งชาติที่อยู่ในทำเลย่านนี้ ราคาขาย 5-6 แสนบาทเท่านั้น

 ทำเล 11อ่อนนุช-บางนา-แบริ่ง- สมุทรปราการ

รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย แหล่งงานสำคัญในภาคอุตสาหกรรมศูนย์การค้าเดอะมอลล์ ไบเทคขยายพื้นที่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์และราคาที่ดิน หลังจากการเปิดใช้อย่างเป็นทางการของรถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายจากอ่อนนุชไปแบริ่ง เมื่อปี 2554 และโครงการก่อสร้างส่วนต่อขยายจากแบริ่งไปยังสมุทรปราการ ทำให้ทำเลตั้งแต่อ่อนนุช-แบริ่ง-บางนา-ศรีนครินทร์-สำโรง มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวอย่างมาก เนื่องจากเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมในการอยู่อาศัยกระจายออกมาจากเขตชั้นในต่อเนื่องจากย่านสุขุมวิทปัจจุบันมีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนกว่า 2 หมื่นหน่วย

ส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดฯ ราคาตั้งแต่ 1-3 ล้านบาท (ตารางเมตรละ 8หมื่น-1.2 แสนบาท) และสามารถทำยอดขายได้ดีมากทำเลหนึ่ง และในอนาคตอาจมีการพัฒนาโครงการบ้านทาวน์เฮาส์ระดับราคาปานกลาง ประมาณ 3-4 ล้านบาทเพราะสามารถใช้รถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง ที่คาดว่าจะได้ใช้ในปี2554 นี้ เพื่อเข้าในเมืองได้

ทำเลนี้มีศูนย์พาณิชยกรรมย่อยสำคัญ ตั้งแต่ตลาดอ่อนนุช ตลาดอุดมสุข ถนนบางนา ในอนาคตยังมีโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ของเดอะมอลล์ ตรงข้ามศูนย์ไบเทคบางนา อีกด้านราคาที่ดิน สำหรับแปลงติดถนนสุขุมวิทย่านอ่อนนุช-อุดมสุขปัจจุบันตารางวาละ 4-6 แสนบาทแล้ว นับเป็นตัวอย่างการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินที่เกิดจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าได้เป็นอย่างดี เพราะแต่เดิมก่อนที่ยังไม่มีรถไฟฟ้า ราคาเพียงตารางวาละ 1-2 แสนบาทเท่านั้น

ขอขอบคุณภาพและข้อมูล จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3,119 วันที่ 3 – 6 มกราคม พ.ศ. 2559