สูตรคำนวณผลตอบแทน ก่อนปล่อยเช่าคอนโด

4 ม.ค. 2561

ทุกวันนี้มีหลายคนที่หันมาเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวเพิ่มมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการขายเพื่อเก็งกำไร โดยเฉพาะการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมที่ให้ผลตอบแทนอย่างคุ้มค่า ซึ่งมีให้เห็นกันอยู่เกือบทุกโครงการ แต่การปล่อยห้องให้เช่าในคอนโดมิเนียมนั้นจะต้องคำนึงถึงหลายสิ่งให้รอบด้าน ตั้งแต่การเลือกซื้อตัวโครงการที่มีศักยภาพสูง ทำเลที่ตั้งดี การเลือกทิศทางของห้อง การตกแต่งห้อง ไปจนถึงการคำนวณอัตราค่าเช่าให้เหมาะสมกับราคาตลาด เพื่อไม่ให้ผู้ปล่อยเช่าเจ็บตัวเสียเอง

ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า หรือที่เรียกกันในนักลงทุนคอนโดมิเนียมว่า “Yield” (Rental Yield)
เป็นเครื่องมือในการคำนวณปล่อยเช่าที่ไม่ใช่เฉพาะกับคอนโดมิเนียมเท่านั้น คำนวณกับบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หอพัก โรงแรมก็ยังได้ ซึ่งมีหลายสูตรด้วยกัน คือ

1.Gross Rental Yield การคำนวณก่อนปล่อยเช่าคอนโด

การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น วิธีนี้ง่าย สะดวก แต่จะไม่มีการคิดต้นทุน กับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วย

เช่น ราคาคอนโดที่เราซื้อมาอยู่ที่ 3,000,000 บาท แล้วจะปล่อยเช่า 15,000 บาท/เดือน โดยคาดว่าผู้เช่าจะเช่าอยู่ตามสัญญาเป็นระยะเวลา 1 ปี(12 เดือน) ฉะนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี = 180,000 บาท แล้วเอามาคำนวณตามสูตรด้านบน คือ (180,000÷3,000,000) x100 = 6% ต่อปี

วิธีนี้อาจมีความคาดเคลื่อนค่อนข้างสูง เพราะผู้เช่าอาจอยู่ไม่ครบตามสัญญา 1 ปี และอาจมีช่วงที่ไม่มีผู้เช่า 2-3 เดือน ฉะนั้นเราอาจจะเปลี่ยนตัวเลขการคำนวณจาก 12 เดือน เป็นเพียง 10 เดือน ก็ได้

2.ปล่อยเช่าคอนโดให้คำนวณ Net Rental Yield

การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ วิธีนี้คล้ายกับวิธีแรก เพียงแต่จะนำค่าใช้จ่ายอื่นมาคำนวณด้วย เช่น ค่าส่วนกลาง ที่ต้องจ่ายกันเป็นประจำอยู่แล้ว

เช่น ราคาคอนโดที่เราซื้อมาอยู่ที่ 5,000,000 บาท แล้วจะปล่อยเช่า 30,000 บาท/เดือน โดยคาดว่าผู้เช่าจะเช่าอยู่ตามสัญญาเป็นระยะเวลา 1 ปี(12 เดือน) ฉะนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี = 360,000 บาท เสร็จแล้วคำนวณค่าส่วนกลาง เช่น ค่าส่วนกลาง 45 บาท/ตร.ม. ยูนิตที่จะปล่อยเช่ามีขนาด 50 ตร.ม. ก็จะเท่ากับ 2,250 บาท/เดือน รวม 12 เดือน = 27,000 และเมื่อคำนวณตามสูตร (333,000÷5,000,000) x100 = 6.66%

วิธีนี้เราจะมองเห็นผลตอบแทนได้เห็นภาพจริงมากกว่าแบบแรก แต่หากจะคำนวณเผื่อช่วงที่ไม่มีคนเช่าก็เปลี่ยนจาก 12 เดือน เป็น 10 เดือนแทนดูก็ได้

3.คำนวณ Cash on Cash Rental Yield ก่อนปล่อยเช่าคอนโด

เป็นวิธีคำนวณที่เหมาะกับผู้ที่กู้สินเชื่อธนาคารเพื่อซื้อคอนโดมิเนียม เพราะไม่ได้จ่ายเงินทั้งก้อนตามราคาจริงของคอนโด และยังมีการนำค่าใช้จ่ายที่เป็นต้นทุนที่เราจ่ายออกไปจริงๆ มาคำนวณด้วย เช่น ค่าเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งห้อง ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าดาวน์ เป็นต้น

เช่น ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท/เดือน ทั้งหมด 12 เดือน จะได้ค่าเช่า 180,000 บาท/ปี ค่าส่วนกลาง 2,000 บาท/เดือน เท่ากับมีค่าใช้จ่าย 24,000 บาท/ปี สรุปค่าเช่าที่จะได้รับจริงเป็น 156,000 บาท/ปี เจ้าของห้องต้องผ่อนจ่ายสินเชื่อทุกเดือน งวดละ 10,000 บาท/เดือน ภายใน 1 ปี จะต้องจ่ายเป็นเงิน 120,000 บาท/ปี เงินจอง 50,000 บาท เงินดาวน์ 200,000 บาท ค่าเฟอร์นิเจอร์ และค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า ทั้งหมด 100,000 บาท

เมื่อคำนวณตามสูตร (180,000-24,000)÷(10,000+200,000+100,000)×100 = 10.3%

วิธีทั้งหมดนี้เมื่อคำนวณออกมาแล้วไม่ควรต่ำกว่า 5% และผลตอบแทนที่ได้ควรสูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ 2% ขึ้นไป ทั้งนี้เราก็ต้องดูองค์ประกอบของห้องที่เราจะปล่อยเช่า เช่น ห้องอยู่ในมุมที่ได้วิวโล่ง ไม่ถูกบล็อควิว ไม่โดนแดดบ่าย เฟอร์นิเจอร์พร้อมเครื่องใช้ไฟฟ้าพร้อมเข้าอยู่ เลขชั้นที่อยู่ เลขห้องที่เป็นมงคล สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางของโครงการ ทำเลที่ตั้งของโครงการ รวมถึงดูราคาตลาดปล่อยเช่าในโครงการเดียวกัน และโครงการใกล้เคียงด้วย การที่เราให้ราคาที่สมเหตุสมผลจะทำให้ปล่อยเช่าได้ง่ายมากกว่า และแม้ว่าสูตรทั้งหมดนี้จะสามารถนำไปใช้คำนวณเบื้องต้นได้จริง แต่ก็ให้ระวังความคาดเคลื่อนไว้ด้วย เพราะอสังหาริมทรัพย์นั้นมีปัจจัยจากทั้งภายนอก และภายในเข้ามาทำให้มีผลกระทบอยู่หลายอย่าง