เลือกคอนโดให้ดี ต้องมองที่ดินให้ขาด

ที่ดิน คือตัวแปรต้นของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ไม่ว่าจะนำที่ดินนั้นมาพัฒนาเป็นอะไรหรือจะซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหนก็ตาม เราควรมีความละเอียดรอบคอบในการดูที่ดินนั้นให้ดีก่อนตัดสินใจซื้อเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาจนได้รับความเสียหายตามมาที่หลัง

ทำเล ถือเป็นโจทย์แรกที่คนมองหาคอนโดมิเนียมตั้งเอาไว้ ซึ่งแต่ละแห่งก็มีปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาแตกต่างกันอยู่พอสมควรทีเดียว ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวกในย่านนั้น ความจำกัดของที่ดิน ลักษณะแปลงที่ดิน ทางเข้า-ออก ทุกสิ่งล้วนมีผลต่อราคาที่ดินแล้วก็ส่งผลต่อไปยังราคาขายของคอนโดมิเนียม โดยการเลือกคอนโดแต่ละครั้งเราย่อมต้องดูทุกรายละเอียดทั้งทำเล แปลนโครงการ แปลนห้อง สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ ไปจนถึงวัสดุที่ใช้ก่อนจะตัดสินใจซื้อ แต่สิ่งหนึ่งที่มองข้ามไปไม่ได้เด็ดขาดนั่นคือที่ดินรอบๆ โครงการ

แล้วทำไมเราจะต้องดูที่ดินอื่นรอบโครงการด้วย? ทั้งที่เราดูรายละเอียดตัวคอนโดนั้นอย่างถี่ถ้วนแล้ว

ก่อนอื่นต้องกลับมามองกันก่อนว่าเวลาเราเลือกซื้อคอนโดมิเนียมสักยูนิตก็ย่อมจะมองหาห้องที่อยู่ในตำแหน่งที่เราต้องการ ได้มุมมองสวยๆ จากในห้องของเราเอง เพราะทิศทางห้องที่ไม่เหมือนกันก็หมายถึงราคาที่ต่างกันออกไป         เช่นเดียวกันกับเวลาเราจองโรงแรมที่แบ่งประเภทตามวิวที่ได้จากห้องพัก แต่ถ้าอยู่อาศัยได้สักระยะแล้วที่ดินข้างๆ เกิดโครงการใหม่ประเภทอาคารสูงขึ้นมาก็จะส่งผลให้วิวของห้องเราโดยบล็อคทันที ยิ่งชั้นสูงก็ถูกบังลมไปด้วยทั้งที่ยอมจ่ายแพงกว่าเพื่อให้ได้วิวสวยๆ ลมดีๆ รวมถึงราคาที่อาจตกลงอย่างที่ไม่ควรจะเป็นด้วย

เรื่องของการถูกบล็อควิวนั้นมีกรณีตัวอย่างให้เห็นอยู่หลายโครงการ เช่น คอนโดมิเนียมตัวท็อปใจกลางกรุงเทพฯ ทำเลดีแห่งหนึ่ง การออกแบบหรูหรา ส่วนกลางเพียบพร้อม แม้ที่ดินเดิมจะอยู่ติดกับโรงแรมอยู่แล้วก็ตาม แต่องค์ประกอบดูดีมาก พอสร้างเสร็จไม่ถึงปีที่ดินติดกันอีกข้างที่ยังว่างอยู่กลับเปิดตัวเป็นคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ขึ้นมา กลายเป็นว่าคอนโดมิเนียมตัวท็อปนี้โดนบล็อควิวในระยะประชิดทั้งสองด้าน หรืออีกคอนโดมิเนียมในระดับกลางแห่งหนึ่งใกล้รถไฟฟ้า มียูนิตที่มองเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยา แต่ในระยะเวลาไม่ห่างกันมากกลับมีคอนโดมิเนียมที่มีความสูงพอๆ กันขึ้นตรงที่ดินข้างๆ กลายเป็นบล็อควิวแม่น้ำ ซึ่งเป็นหนึ่งในจุดขายไปเรียบร้อย

นอกจากนี้ที่ดินของตัวโครงการเองก็สำคัญไม่น้อย หากโครงการอยู่ในซอยเข้าไปก็ต้องมองด้วยว่าซอยนั้นมีการสัญจรได้สะดวกหรือไม่ ถนนแคบมากเกินไปหรือเปลี่ยวมากไปไหม มีอีกกรณีหนึ่งที่กำลังเป็นปัญหาอยู่นั่นคือการทำที่ดินตาบอดไม่มีทางเข้า-ออก มาพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแต่ก็มีการแก้ปัญหาด้วยการเจรจาขอใช้พื้นที่เพื่อทำเป็นทางเข้า-ออก ในตอนแรกทุกอย่างดูเรียบร้อย โครงการก็สวย ทำเลก็ยิ่งดี  แต่เมื่อถึงช่วงใกล้โอนกรรมสิทธิ์กลับเกิดการทักท้วงเกิดขึ้นว่าพื้นที่ทางเข้า-ออก โครงการนั้นยังไม่ได้มีการขออนุญาตอย่างเป็นทางการ  ทำให้ตอนนี้กลายเป็นเรื่องวุ่นวาย และดูเหมือนเรื่องจะใหญ่โตขึ้นเรื่อยๆ

สิ่งเหล่านี้คือเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นจริง ซึ่งคนที่เจอกับตัวต่างก็ต้องทำใจหาวิธีแก้ไขกันเอาเอง ฉะนั้นเรื่องของที่ดินรอบข้างก็สำคัญไม่น้อย พยายามมองให้ขาดว่าที่ดินรอบๆ แปลงไหนมีลักษณะที่สามารถพัฒนาโครงการขึ้นได้หรือไม่ ประกอบกับการติดตามข่าวสารดูว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ค่ายไหนมีที่ดินแปลงไหนอยู่ในมือแล้วแนวโน้มจะนำมาพัฒนาโครงการบ้าง ทั้งหมดก็เพื่อประโยชน์ของตัวเองต่อไปในอนาคต