สูตรเด็ดเคล็ดลับ ลงทุนคอนโด การรันตีผลตอบแทน

“คอนโด การันตีผลตอบแทน” หรือที่ในต่างประเทศนิยมเรียกว่า “Sales & Leaseback Stratgies (คอนโดที่ขายโดยใช้กลยุทธ์ขายแล้วเช่ากลับคืน) ” ในแง่การลงทุนแล้วจัดว่าน่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง คอนโดแบบนี้มักพบเจอได้ไม่ยากตามหัวเมืองท่องเที่ยวต่างๆ อาทิ พัทยา หัวหิน ภูเก็ต และเชียงใหม่ รวมถึงในกรุงเทพฯ ด้วย

จุดน่าสนใจของคอนโดฯ ลักษณะนี้อยู่ตรงที่ผู้ลงทุนที่ซื้อเป็นเจ้าของจะมีสิทธิได้รับผลตอบแทนจากการที่โครงการรับเอาไปบริหารจัดการปล่อยเช่า โดยอาจทำเป็นโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้แทน โดยผลตอบแทนนี้จะได้รับแน่ๆ ตามข้อตกลงหรือสัญญาที่การันตีเอาไว้ ซึ่งปกติมักจ่ายออกมาในรูปของค่าเช่านั่นเอง

ไม่เพียงเท่านั้นการถือครองคอนโดฯ แบบนี้ยังช่วยให้เจ้าของไม่มีภาระจ่ายค่าส่วนกลางในระหว่างการถือครอง ขณะเดียวกันก็ยังมีโอกาสกลับมาใช้ประโยชน์คอนโดฯ เพื่อพักผ่อนในยามที่ต้องการได้ด้วย และข้อดีสุดท้ายก็คือเมื่อคิดขายเมื่อไร คอนโดฯ แบบนี้ก็มักขายได้ง่ายและได้ราคากว่าคอนโดฯ ทั่วไป

แม้คอนโดฯ ประเภทนี้จะน่าจูงใจอย่างยิ่งต่อการลงทุนซื้อ แต่ความสำเร็จสำคัญในการลงทุนจะเกิดขึ้นได้หรือไม่ล้วนขึ้นอยู่กับคุณลักษณะและทำเลที่ตั้งของตัวคอนโดฯ เป็นสำคัญ ซึ่งจะต้องเหมาะกับการนำมาใช้หาผลประโยชน์ในการปล่อยเช่าด้วย หากไม่เป็นเช่นนั้นแล้ว คนที่ลงทุนก็มีโอกาสประสบปัญหาต่างๆ ได้เช่นกัน อาทิ ทำสัญญากันแล้วไม่อาจ ดำเนินการอย่างต่อเนื่องในระยะยาว หรือบางครั้งอาจเลวร้ายถึงชั้นมีการผิดสัญญาเกขึ้นได้

ในบ้านเราเมื่อไม่นานมานี้ได้เคยมีผู้ทำการวิจัยและศึกษาคอนโดฯ การันตีผลตอบแทนเอาไว้ โดยพบว่าปัจจัยกำหนดความสำเร็จในการซื้อคอนโดฯ แบบขายแล้วเช่ากลับคืนมาบริหาร โดยทั่วไปจะขึ้นอยู่กับ 7 ปัจจัยสำคัญดังนี้

1. วิวทิวทัศน์และบรรยากาศ เป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้นๆ ที่จะช่วยให้คอนโดฯ ปล่อยเช่าง่าย ได้ราคาและประสบความสำเร็จ
2. ทำเลที่ตั้ง คอนโดฯ ที่ทำเลที่ตั้งที่ดีกว่า เมื่อนำห้องชุดไปบริหารเป็นโรงแรมก็จะทำให้มีลูกค้ามาใช้บริการมากกว่าตามไปด้วย
3. การเพิ่มมูลค่าคอนโดฯ หลังลงทุนไป ต้องเน้นเลือกคอนโดฯ เฉพาะที่อยู่ในทำเลที่มีแนวโน้มเพิ่มค่าได้ดีเท่านั้น คือต้องเป็นพื้นที่ที่มีแนวโน้มเจริญขึ้นได้เรื่อยๆ และไม่มีปัญหาการแข่งขันทั้งในปัจจุบันและในอนาคต
4. การการันตีค่าเช่า ควรต้องมีระบุในสัญญาไว้อย่างชัดเจนเป็นลายลักษรณ์อักษร
5. ผลตอบแทนและความคุ้มค่าในการลงทุน ต้องพิจารณาดูว่าผลตอบแทนที่คาดว่าจะเกิดขึ้นมากน้อยแค่ไหนและคุ้มค่าเพียงใด ปกติเกณฑ์ที่ใช้วัดความคุ้มค่าควรต้องสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อคอนโดฯถัวเฉลี่ยอย่างน้อย 1%
6. ความปลอดภัยในโครงการ โดยทั่วไปคอนโดฯ ที่มีปัญหาเรื่องความปลอดภัยมักส่งผลลบตามมา ทำให้คอนโดฯนั้น มีปัญหาในการปล่อยเช่าในอนาคต
7. การมีสิทธิได้กลับมาพักที่โครงการ ถือเป็นส่วนที่ทำให้ผู้ซื้อเกิดความภาคภูมิใจและรู้สึกดีที่ได้เป็นเจ้าของคอนโดฯ เพราะมีโอกาส มาใช้พักผ่อนเมื่อต้องการได้