ในบทสรุปสุดท้ายของปีนี้ ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดฯ จะไปในทิศทางอย่างไร เพราะนับเวบาตอนนี้ก็เหลือเวลาให้ผู้ประกอบการทำตลาดกันได้เพียง 3 เดือนเท่านั้น ภาพรวมของธุรกิจในไตรมาสสุดท้าย จะเป็นอย่างไร ทางบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ได้ฉายภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯ ให้เห็นทั้งช่วงที่ผ่านมา และคาดการณ์กับสิ่งที่จะเกิดขึ้นนับจากนี้
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยว่า จากการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นปีเป็นต้นมาคาดว่า ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 ตลาดยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว คาดว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่ไม่เกิน 10,000 ยูนิต ซึ่งไตรมาส 3 ที่ผ่านมามีโครงการคอนโดฯ เปิดใหม่ประมาณ 10,500 ยูนิต จำนวนการเปิดตัวที่จะเกิดขึ้นในช่วงไตรมาสสุดท้าย จึงทำให้ประเมินได้ว่าตลอดทั้งปีนี้ จะมีคอนโดฯ เปิดตัวใหม่ไม่เกิน 45,000 ยูนิต ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่น้อยกว่าจำนวนเปิดใหม่ในปี 2561 ประมาณ 25% ที่มีจำนวนเปิดใหม่ 60,000 ยูนิต แต่จะว่าไปแล้วอัตราเฉลี่ยของช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ใหม่ก็อยู่ในอัตรา 55,000-60,000 ยูนิต
สาเหตุสำคัญเป็นผลจากการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ของดีเวลลอปเปอร์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งตั้งแต่ต้นปีประกาศว่า ปีนี้จะเปิดตัวโครงการ 290 โครงการ ทั้งคอนโดฯ และแนวราบ แต่พอเอาเข้าจริง กลับเปิดตัวโครงการใหม่ 250 โครงการ ลดลงประมาณ 30% เนื่องจากประเมินสภาพตลาดแล้วยังไม่เหมาะที่จะเปิดตัว แม้พบว่ามีหลายโครงการที่เตรียมความพร้อมไว้เรียบร้อยแล้ว แต่ยังชะลอดูว่าภาพรวมตลาดว่าจะดีขึ้นหรือไม่ ในกรณีที่ภาพรวมตลาดยังดูทรง ๆ ก็มีแนวโน้มที่จะขยับแผนการเปิดไปเป็นปีหน้าแทน
แต่แม้ว่าโครการคอนโดฯ จะเปิดใหม่ไม่มากนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา แต่หากนับปริมาณคอนโดฯ ที่มีสะสมอยู่ในตลาดตอนนี้ ก็มีประมาณ 70,000-80,000 ยูนิต ซึ่งจำนวนนี้ต้องใช้ระยะเวลาขายประมาณ 2 ปีจึงจะขายหมด โดยจะต้องไม่มีสินค้าใหม่เข้ามาเพิ่ม ซึ่งจำนวนโครงการคอนโดฯ ที่เปิดตัวในปีนี้ถือว่าเป็นตัวเลขที่เหมาะสมกับสถานการณ์ในปัจจุบัน
สำหรับทิศทางอสังหาฯ โค้งสุดท้ายของปี ยังไม่เห็นปัจจัยบวกชัดเจน จากนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯ ของรัฐบาล นอกจากการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายลดลง ทำให้ต้นทุนการกู้เงิน และพัฒนาโครงการถูกลง หาก แต่จะเห็นชัดในแง่ของสาธารณูปโภค ได้แก่ การเปิดให้บริการเต็มรูปแบบของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง-หลักสอง ที่อำนวยความสะดวกให้ประชาชนจากฝั่งธนบุรีสามารถเดินทางเข้าเมืองได้ง่าย
เมื่อเมืองขยายตัวออกไป เป็นการเปิดโอกาสให้มีการขยายตัวของพัฒนาอสังหาฯ ไปในทำเลใหม่ๆ ได้เป็นอย่างดี ทำให้เกิดทำเลในการทำธุรกิจการค้า และการอยู่อาศัยเกิดใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นในส่วนของใจกลางเมืองเก่า ชุมชนเก่า อาทิ เยาวราช วังบูรพา สนามไชย ที่สามารถเชื่อมต่อกับเขตธุรกิจใจกลางเมือง ทำให้ศักยภาพของทำเลที่ดีอยู่แล้วมีมากขึ้นไปอีก ผู้ประกอบการมีการปรับปรุงร้านค้าห้องแถวในบริเวณนั้นใหม่ ทำให้เกิดแหล่งท่องเที่ยว ร้านอาหารและโรงแรม แนวใหม่ขึ้นมากมาย
สำหรับราคาขายของคอนโดฯ ยังพบว่า มีราคาปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น โดยราคาเฉลี่ยคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ มีราคาขายเฉลี่ย 143,800 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.3% จากช่วงปลายปีที่ผ่านมา ซึ่งถือว่าต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ ว่าราคาจะปรับเพิ่มขึ้นถึง 7% โดยตลาดใจกลางเมืองปรับตัวขึ้น 3% อยู่ที่ 238,000 บาทต่อตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมืองปรับตัวขึ้น 1% หรือ 114,800 บาทต่อตารางเมตร และตลาดรอบนอกเมืองปรับขึ้นอีก 2% อยู่ที่ 75,000 บาทต่อตารางเมตร
ในภาพรวมของปีนี้ คาดว่าราคาคอนโดฯ จะปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่เกิน 5-6% จากปีที่ผ่านมา ในขณะที่ความต้องการยังคงมาจากผู้ต้องการซื้ออยู่อาศัยจริงที่มีกำลังซื้อเป็นส่วนใหญ่ ส่วนคอนโดฯ ที่ขายดี และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จะอยู่ที่ช่วงราคา 2-5 ล้านบาท สำหรับคอนโดมิเนียมที่ราคาต่ำกว่า 1.8 ล้านบาท กลุ่มนี้ถึงแม้จะมีความต้องการมากแต่หนี้สินครัวเรือนและเครดิตของผู้กู้เอง ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ สำหรับตลาดลักชัวรี่และไฮเอนด์ การขายเป็นไปอย่างช้า ๆ โดยกลุ่มผู้ซื้อคือคนต้องการอยู่จริงเป็นหลัก การโอนกรรมสิทธิ์ไม่มีปัญหามากนักเนื่องจากเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้ออยู่แล้ว
แน่นอนว่าทำเลทองในการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ยังคงเป็นเส้นทางตามแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะกับเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่เริ่มเปิดให้บริการแล้ว ส่งผลให้หลายพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้า กลายเป็นทำเลทองเกิดขึ้นใหม่ สำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดฯ แต่ในบางสถานีที่มีข้อจำกัดด้วยเรื่องที่ดิน ซึ่งหายาก มีราคาสูง และข้อจำกัดเรื่องผังเมือง ทำให้รูปแบบการพัฒนาก็ถูกปรับเปลี่ยนไปในรูปแบบอื่นๆ เช่น พื้นที่เชิงพาณิชย์เพิ่มมากขึ้น
โดยยังพบอีกว่าบริเวณสถานีซึ่งเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้าตั้งแต่ 2 สาย กลายเป็นทำเลน่าสนใจ ซึ่งจะเกิดการพัฒนาโครงการอสังหาฯ อย่างต่อเนื่องมากขึ้น ซึ่งมี 8 สถานีที่น่าสนใจ ได้แก่ 1.รัชดา-ลาดพร้าว 2.เตาปูน 3.มีนบุรี 4.วังบูรพา/วัดมังกร 5.อิสรภาพ 6.เจริญนคร 7.สามย่าน และ 8.ศรีนครินทร์ เพราะเมื่อเมืองขยายออก การเดินทางสะดวกมากขึ้น การเดินทางของคนก็สะดวกยิ่งขึ้น
กรณีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สถานีอิสรภาพ เป็นตัวอย่างของการเกิดเป็นทำเลใหม่ ที่มีโอกาสในการพัฒนาสูง เพราะเป็นทำเลที่เชื่อมต่อไปยังทำเลอื่น ที่รถไฟฟ้าขยายไปก่อนหน้านี้ ไม่ว่าจะเป็น โซนปิ่นเกล้า วงเวียนใหญ่ หรือเจริญนคร ซึ่งในช่วงก่อนหน้านี้ย่านถนนอิสรภาพ เป็นทำเลที่ไม่ใกล้กับสถานที่สำคัญมากนัก คนที่อยู่บริเวณดังกล่าวมีแต่คนที่อยู่ในชุมชนดั้งเดิม แต่ในอีกไม่ช้าทำเลนี้จะเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดฯ พัฒนาใหม่ขึ้นอีกจำนวนมาก เพราะที่ดินยังพอหามาพัฒนาได้ เหมือนกับทำเลย่านเจริญนคร เป็นทำเลใหม่ที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจเข้ามาพัฒนาโครงการมากขึ้น ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เพราะกำลังจะมีรถไฟฟ้า เชื่อมต่อไปถึงห้างสรรพสินค้าไอคอนสยาม
ตัวอย่างหนึ่งที่เห็นได้ชัด คือ ทำเลปลายรถไฟฟ้าที่เป็นแหล่งชุมชน ไม่ว่าจะเป็นรามคำแหง มีนบุรี บางแค ก็ล้วนแต่เป็นทำเลที่น่าสนใจทั้งสิ้น เนื่องจากย่านเหล่านั้นยังไม่มีคอนโดฯ ออกมารองรับมากนัก แต่พบว่ามีคนอยู่อาศัยประเภทอพาร์ตเมนท์มาก ซึ่งในที่สุดจะต้องมองหาที่อยู่เพื่ออาศัยถาวรมากขึ้น และนั่นคือโอกาสของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง
สุดท้ายทำเลที่ดีอีกที่หนึ่งก็น่าจะเป็น บริเวณรัชดา ลาดพร้าว ที่มีรถไฟฟ้าเชื่อมต่อสายสีเขียวที่เพิ่งเปิดใหม่ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย และเป็นทำเลรอบใจกลางเมือง ที่มีแหล่งช้อปปิ้งและสถานศึกษา สวนสาธารณะ อย่างไรก็ตามราคาที่ดิน และคอนโดฯ บริเวณนี้ได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเช่นกัน