ตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากการพัฒนาที่อยู่อาศัย ประเภทบ้านและคอนโดมิเนียมแล้ว โครงการประเภทคอมเมอร์เชียล ในส่วนของโครงการค้าปลีกและพื้นที่สำนักงาน ก็เป็นโครงการอสังหาฯ​ ที่ถูกพัฒนาออกมาจำนวนมาก และยังเป็นอีกหนึ่งประเภทสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ ด้วย

โดยเฉพาะเทรนด์การพัฒนาโครงการประเภทมิกซ์ยูส ซึ่งภายในโครงการประกอบด้วยอสังหาฯ หลายประเภทรวมอยู่ด้วยกัน เป็นเทรนด์ที่ถูกพัฒนาออกมาจำนวนมาก โดยโครงการได้เริ่มเสร็จและเปิดให้บริการตั้งแต่ปีนี้  ต่อเนื่องไปในอีกหลายปีข้างหน้า ส่งผลให้พื้นที่ค้าปลีกและสำนักงานให้เช่า จะมีเพิ่มออกมาอย่างต่อเนื่องด้วย

อีก 5 ปี พื้นที่ออฟฟิศเช่าทะลุ 10 ล้านตร.ม.

รายงานล่าสุด จาก บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ระบุว่า ปัจจุบันพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีทั้งสิ้นประมาณ 9 ล้านตารางเมตร โดยเป็นอาคารเกรด เอ และ บี จำนวน 6.08 ล้านตารางเมตร ยังคงมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งเรื่องของราคาค่าเช่าที่มีการปรับตัวสูงขึ้น และอัตราว่างของพื้นที่ที่อยู่ในระดับต่ำมาตลอดหลายปี  ทำให้ในปัจจุบันเริ่มมีการพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่าเพิ่มมากขึ้น  โดยคาดการณ์ว่าจะมี  ซัพพลายใหม่จ่อเข้าตลาดกว่า 1.78 ล้านตารางเมตร ในอีก 5 ปีข้างหน้า  ทำให้มีพื้นที่โดยรวมกว่า 10.78 ล้านตารางเมตร

อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ มีประมาณ 94% และมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยที่ 800 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่หากพิจารณาเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอ ที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจเท่านั้น พบว่า ค่าเช่าเฉลี่ยในปีนี้ปรับตัวขึ้นประมาณ 5% จากสิ้นปีที่แล้ว ไปอยู่ที่ประมาณ 1,080 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อยที่ 95% และจากการสำรวจยังพบความต้องการในการเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจอีกมาก ทำให้ราคาค่าเช่าของบางอาคารพุ่งสูงขึ้น เช่น เกษร ทาวเวอร์ มีราคาค่าเช่าแพงที่สุดที่ 1,600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งในย่านเพลินจิต พระราม 1 และวิทยุ ยังคงได้รับความสนใจจากผู้เช่าสูงอย่างต่อเนื่อง

เทรนด์ออฟฟิศให้เช่าในอนาคต

นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด เปิดเผยว่า เนื่องจากอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ มีอายุอาคารมากกว่า 20 ปี ซัพพลายใหม่ๆ ที่กำลังจะเข้ามาในตลาดจะช่วยทำให้ตลาดมีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น พื้นที่สำนักงานใหม่ที่กำลังจะเข้ามาในตลาด  โดยส่วนมาก จะถูกพัฒนาในรูปแบบโครงการอสังหาฯ มิกซ์ยูส มีการเพิ่มพื้นที่รีเทลในชั้นล่าง เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้เช่าให้มากขึ้น รวมถึงการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ มีส่วนประกอบของโครงการที่หลากหลาย

โดยตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป จะได้เห็นโครงการสำคัญ ๆ หลายโครงการพร้อมใช้งาน อาทิ ศุภาลัย ไอคอน  บนพื้นที่สถานทูตออสเตรเลียเดิม,  วัน แบงค็อก อภิมหาโปรเจกต์จาก TCC, เดอะ ฟอเรสเทียส์ โครงการเมืองในป่าแห่งแรกของเมืองไทย, แบงค็อกมอลล์ เมกะโปรเจกต์ จาก เดอะมอลล์ กรุ๊ป, และ เอ็มสเฟียร์ จิ๊กซอว์ส่วนสุดท้ายของ ดิ เอ็มดิสทริค ทั้งหมดนี้จะช่วยยกระดับมาตรฐานอาคารสำนักงานในไทยมากยิ่งขึ้น

ส่วนเทรนด์ตลาดพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าในปีหน้านั้น  จะมีโครงการเดอะปาร์ค (The PARQ) เปิดเข้ามาเพิ่ม ซึ่งโครงการ เดอะ ปาร์ค  บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด เป็นเจ้าของโครงการ มีพื้นที่อาคารรวม 320,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยสำนักงานระดับพรีเมี่ยมเกรดเอ พื้นที่ร้านค้า ร้านอาหาร และโรงแรม มูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท

สำหรับแนวโน้มตลาดออฟฟิศในปี 2563 นั้น คาดว่าจะเติบโตทั้งในส่วนของความต้องการ และราคาค่าเช่า รวมถึงปริมาณพื้นที่จากการเปิดตัวโครงการใหม่ของโครงการเดอะ

พื้นที่ค้าปลีกได้ “นักท่องเที่ยวจีน” หนุนตลาด

ด้านพื้นที่ศูนย์การค้า  พบว่า ยังคงเติบโตอย่างสม่ำเสมอ  มีพื้นที่ใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง  ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ร้านค้ายังคงอยู่ในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านศูนย์กลางทางการค้าใจกลางเมือง อย่าง สยาม-ราชประสงค์-พร้อมพงษ์ ที่แม้จะมีการแข่งขันสูง แต่ยังคงเติบโตอย่างมีเสถียรภาพ  เนื่องจากย่านศูนย์กลางทางการค้ายังคงเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญ ​ของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงกว่า 95%

โดยปัจจุบันจะพบว่า ภาวะหนี้ครัวเรือนในไทย จะยังคงสะสมอยู่ในระดับสูง และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคภายในประเทศจะมีตัวเลขที่ลดลง  แต่การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ยังเข้ามาเป็นแรงสนับสนุนตลาดค้าปลีกให้เติบโตในช่วงปีที่ผ่านมา โดยครึ่งปีหลัง สถิตินักท่องเที่ยวที่เติบโตขึ้นทั้งในแง่ของจำนวนนักท่องเที่ยว และรายรับจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ

นักท่องเที่ยวจีนยังคงเป็นกลุ่มหลัก  ที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย โดยมีผลมาจากการขยายระยะเวลามาตรการยกเว้นค่าธรรมเนียมการตรวจลงตรา (Visa on Arrival) ออกไปอีก 6 เดือน การประท้วงที่ยืดเยื้อของฮ่องกง รวมถึงการขึ้นภาษีของญี่ปุ่น ส่งผลให้ตัวเลขนักท่องเที่ยวดีขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง จากสถิติกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา พบว่า 9 เดือนแรกมีนักท่องเที่ยวต่างชาติจำนวน  29.47 ล้านคน ขยายตัว 3.51% และมีรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติรวม 1.42 ล้านล้านบาท ขยายตัว 3 – 4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันกับปีที่ผ่านมา

พื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาด 280,000 ตารางเมตร

จากการแข่งขันที่สูงมากขึ้นในปัจจุบัน ทำให้ร้านค้า หรือแม้แต่ผู้ประกอบการศูนย์การค้า หันมาให้ความสนใจในการเรียกเก็บค่าเช่าแบบ GP (Gross Profit) มากขึ้น โดยการเรียกเก็บค่าเช่าแบบ GP จะช่วยแบ่งเบาภาระค่าเช่าให้กับร้านค้าได้ในระดับหนึ่ง แต่ทั้งนี้ ศูนย์การค้าใหญ่ ๆ จะมี Minimum guarantee หรือ Based rent กำหนดให้แก่ร้านค้าเมื่อทำสัญญาเช่า ทำให้ร้านค้าจำเป็นจะต้องทำยอดขายให้ได้ ซึ่งเป็นผลดีทั้งต่อร้านค้าและศูนย์การค้า และจากการสำรวจ  พบว่าราคาค่าเช่าเฉลี่ยชั้น G ในย่านศูนย์กลางทางการค้าปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 3,915 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สูงขึ้นจากปีที่แล้วเล็กน้อย

แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการพื้นที่ศูนย์การค้ายังคงต้องเผชิญกับความท้าทายจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งจากตลาดสินค้าออนไลน์ การบริการส่งอาหารที่ปัจจุบันมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว และรวมไปถึงพื้นที่ใหม่ที่จะแบ่งกำลังซื้อออกไป ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นจะต้องสร้างสิ่งดึงดูด สร้างประสบการณ์ใหม่ให้แก่ผู้บริโภค ซึ่งเชื่อว่าเป็นสิ่งที่ท้าทายอย่างมากสำหรับผู้ประกอบการ

ขณะเดียวกันร้านค้าแบรนด์ไทยก็ยังต้องเผชิญความท้าทายจากแบรนด์ต่างชาติที่ให้ความสนใจเข้ามาเปิดในเมืองไทยอย่างต่อเนื่อง โดยในปีที่ผ่านมา มีแบรนด์ใหม่ๆ เข้ามาเปิดอย่างหลากหลาย อาทิ ดองกิ มอลล์ (Donki Mall), ทิม ฮอร์ตันส์ (Tim Horton), อี้ ฟาง (Yi Fang), ทาโก้ เบลล์ (Taco Bell), ไทเกอร์ชูก้า (Tiger Sugar), ดิ แอลลี่ (The Alley), และ ซิง ฝู่ ถัง (Xing Fu Tang) เป็นต้น

ในปีนี้มีพื้นที่ค้าปลีกใหม่ เข้ามาสู่ตลาดหลายแห่งกว่า 280,000 ตารางเมตร เช่น วัน-โอ-วัน เดอะเทิร์ด เพลส (101 the third place), ดอง ดอง ดองกิ (Don Don Donki), เดอะ มาร์เก็ต แบงคอก (The Market Bangkok), สามย่านมิตรทาวน์ (Samyan Mitrtown), เซ็นทรัล วิลเลจ (Central Village) และ แอม ไชน่าทาวน์ (I’m Chinatown) และคาดว่าจะมีโครงการใหม่ ๆ ทยอยเข้ามาสู่ตลาดในอีก 3 ปีข้างหน้าอย่างต่อเนื่องไม่น้อยกว่า 400,000 ตารางเมตร โดยมีโครงการที่น่าจับตามองหลายโครงการ อาทิ เอ็มสเฟีร์ย (EmSphere), วันแบงค็อก (One Bangkok),  และ สยาม พรีเมียม เอ้าท์เล็ต แบงค็อก (Siam Premium Outlets Bangkok)

ส่องเทรนด์พื้นที่ค้าปลีกปี 63

โดยภาพรวมแล้ว ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ ยังคงอยู่ในเกณฑ์ที่ดีและยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการจำเป็นจะต้องเน้นการสร้างประสบการณ์ให้กับผู้บริโภค ที่หาไม่ได้จากโลกออนไลน์ หรือการเดลิเวอรี่ การตอบสนองที่ตรงใจลูกค้าและความรวดเร็วในการบริการ รวมไปถึงการสร้างและรักษาความสัมพันธ์แก่ลูกค้า และการรักษาพร้อมพัฒนาสินค้าให้อยู่ในระดับแข่งขันได้อีกด้วย

ขณะที่ปริมาณพื้นที่ค้าปลีก ที่จะเข้ามาเพิ่มในปี 2563  เป็นพื้นที่ในส่วนของโครงการเดอะปาร์ค  ที่จะมีเข้ามาอีกประมาณ 12,000 ตารางเมตร ทั้งในส่วนพื้นที่ร้านค้าปลีก ร้านอาหาร ซูเปอร์มาร์เก็ต และศูนย์อาหาร ภายใต้แนวคิด ‘Eat Well and Shop Well’ รวมไปถึงการนำเสนอบริการด้านสุขภาพและความงาม ตลอดจนร้านค้าที่ดำเนินธุรกิจอย่างรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม ซูเปอร์มาร์เก็ตภายในโครงการจะมุ่งเน้นการจำหน่ายผลิตภัณฑ์และอาหารปลอดสารพิษ อาหารเพื่อสุขภาพ รวมถึงอาหารมังสวิรัติที่หลากหลายกว่าซูเปอร์มาร์เก็ตทั่วไป

นอกจากนี้ ยังมีพื้นที่โครงการสยาม พรีเมียม เอ้าท์เล็ต แบงค็อก มีพื้นที่อาคารรวมทั้งหมด (GFA) ประมาณ 50,000 ตารางเมตรจะเป็นโครงการที่เน้นสภาพแวดล้อมภายนอกอาคาร ธรรมชาติ พื้นที่สีเขียว และสายน้ำ นอกจากนี้ยังมีพื้นที่สำหรับกินดื่ม พื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ และความบันเทิงอยู่ในโครงการด้วย ซึ่งภายในโครงการจะประกอบไปด้วยร้านค้าประมาณ 200 ร้าน  และสีลมคอมเพล็กซ์ จะมีพื้นที่อีกประมาณ 10,000 ตารางเมตร

โดยแนวโน้มราคาค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกในปี 2563 มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ขณะที่ความต้องการและปริมาณพื้นที่ใหม่ก็น่าจะมีเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเช่นกัน

อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง

เน็กซัสชี้ ปี 2019 คือ ปีแห่งการก้าวกระโดดของธุรกิจ Co- Working Office

เน็กซัสเผย 7 ประเด็นอสังหาฯ Q1 + แนวโน้มธุรกิจหลังการเลือกตั้ง