จะซื้อบ้าน-คอนโด ไหวมั้ย ประเมินยังไงก่อนตัดสินใจยื่นกู้

ในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยสักแห่งไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือบ้านแนวราบ สิ่งแรกที่หลายคนคำนึงถึงนอกจากเรื่องของทำเลที่ตั้งแล้วคือ “งบประมาณ” เพราะเป็นเงินจำนวนไม่น้อย ทั้งเงินก้อนที่เป็นเงินดาวน์ ค่าใช้จ่ายจุกจิกอย่างอื่น อาทิ ค่าจอง ค่าทำสัญญา ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ฯลฯ แถมยังต้องผ่อนชำระงวดระยะยาวไปอีกหลายปี จึงควรมีการประเมินตัวเอง คิดอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจกู้ซื้อบ้าน-คอนโด เพื่อไม่เกิดเป็นภาระที่เกินกำลังภายหลัง

สถานะทางการเงิน และสภาพคล่องเป็นอย่างไรบ้าง

ในการขอสินเชื่อทุกประเภท สถาบันทางการเงินจะมีการประเมินรายได้ ภาระหนี้สินที่มีอยู่ รวมถึงวินัยทางการเงินผ่านการเดินบัญชีธนาคารของผู้ยื่นกู้ แต่หลายคนถูกปฏิเสธสินเชื่อ เนื่องจากภาระหนี้สินที่มีอยู่นั้นมากจนเกินไป หรืออาจมีประวัติเคยติดเครดิตบูโร ยกตัวอย่างเช่น ผู้ยื่นกู้มีภาระผ่อนทรัพย์สินอื่นอยู่แล้วประมาณ 30% ของรายได้ต่อเดือน ทางธนาคารก็อาจจะปฏิเสธสินเชื่อ เพราะการผ่อนชำระงวดของสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะต้องไม่เกิน 30–40% ของรายได้ต่อเดือน

เอาแบบเข้าใจง่ายเลยนะครับ ถ้ามีเงินเก็บบ้าง หนี้สินน้อยหรือไม่มีเลยยิ่งดี จะยื่นกู้ได้ง่าย วงเงินมาก-น้อยขึ้นอยู่กับรายได้ แต่ถ้าหนี้สินเยอะก็ผ่านยาก

เงินก้อนที่สะสมไว้ นำมาจ่ายได้เท่าไหร่

แม้ว่ามาตรการ LTV (Loan to Value) ล่าสุดจะออกมาให้อนุมัติวงเงินกู้ 100% สำหรับบ้านหลังแรกในราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท พร้อมกับสินเชื่ออเนกประสงค์เพื่อตกแต่งบ้านอีก 10% แต่ในความเป็นจริงธนาคารมักจะปล่อยกู้ประมาณ 80% ส่วนอีก 20% ที่เหลือเราจะต้องวางเงินดาวน์ หรือใช้วิธีการผ่อนดาวน์สำหรับโครงการที่กำลังสร้างอยู่ ฉะนั้นเราจึงต้องมีเงินก้อนที่จะใช้เป็นเงินดาวน์ รวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เอาไว้ด้วย เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท ธนาคารให้กู้ 80% อีก 20% ที่เหลือ คิดเป็นเงินประมาณ 200,000 บาท คือเงินก้อนที่เราต้องจ่าย

นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นที่จะตามมาจากการซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงช่วงโอนกรรมสิทธิ์ อาทิ เงินจอง เงินทำสัญญา และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ฉะนั้นควรมีเงินก้อนสำรองเอาไว้ด้วยครับ

วงเงินกู้ ใช้ประเมินกำลังซื้อได้

ธนาคารมักจะให้กู้ในวงเงินประมาณ 15-30 เท่าของรายได้ แต่สำหรับบางอาชีพ เช่น ข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือพนักงานของบริษัทเอกชนที่เงินเดือนสูง ๆ ทางธนาคารอาจพิจารณาให้วงเงินกู้ถึง 25–30 เท่า

หากนำส่วนนี้มาลองคำนวณคร่าว ๆ ดู ก็จะสามารถทราบได้ว่าเรามีงบประมาณที่เท่าไร และเหมาะที่จะซื้อโครงการไหนบ้าง

คำนวณเงินผ่อนชำระต่อเดือน จ่ายไหวแค่ไหน

โดยทั่วไปธนาคารจะกำหนดงวดผ่อนแต่ละเดือนประมาณ 30% ของรายได้ เช่น เงินเดือน 20,000 จะสามารถผ่อนงวดได้ 5,000-6,000 บาทต่อเดือน ขณะที่เงินเดือน 60,000 บาท จะสามารถผ่อนงวดได้ 18,000-21,600 บาทต่อเดือน นั่นหมายความว่า ถ้ารายได้ยิ่งสูงก็จะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในราคาแพงขึ้นได้ หรือเลือกใช้ระยะเวลาในการผ่อนสั้นลง ในกรณีที่อยู่อาศัยที่จะซื้อมีราคาเท่ากัน

อย่าลืม! บวกดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายเข้าไปด้วย

นอกจากต้องคำนวณเงินผ่อนชำระต่อเดือนแล้ว สิ่งสำคัญคืออย่าลืม! บวกดอกเบี้ยเข้าไปด้วย จะเป็นการช่วยประเมินตัวเองได้ทั้งการผ่อนงวดต่อเดือน และราคาของที่อยู่อาศัย โดยอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 2.5%-5.0% แล้วแต่สถาบันทางการเงิน และข้อกำหนดเงื่อนไขต่าง ๆ

สิ่งเหล่านี้สามารถนำไปประเมินตัวเองได้ก่อนคร่าว ๆ ว่า เราเหมาะจะกู้ซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบไหน ในราคาประมาณเท่าไร เพื่อให้เจอโครงการที่ใช่ เหมาะสมกับตัวเรา ที่สำคัญคือไม่ให้เกิดเป็นภาระที่เกินกำลังในภายหลัง

หากเราลองประเมินตัวเองทั้งหมดตามนี้ จะทำให้ทราบถึงกำลังซื้อของเราว่าควรจะเลือกโครงการ เลือกบ้าน หรือคอนโดราคาประมาณเท่าไหร่ เมื่อมีภาระต้องบ้าน จะมีกำลังประมาณไหน ที่สำคัญคือ เพื่อให้มีแนวโน้มในการยื่นกู้ผ่านง่ายขึ้น และหากรายได้ที่มียังไม่เพียงพอ ควรจะหารายได้เพิ่ม เพื่อให้ได้วงเงินกู้มากขึ้นอย่างไร ที่จะทำให้เราได้มีโอกาสซื้อบ้านของตัวเองมากขึ้น

ความรู้อื่นๆ เกี่ยวกับการยื่นกู้สินเชื่อบ้าน-คอนโด

• วิธีเตรียมกู้ซื้อบ้าน สำหรับอาชีพอิสระ
• ทางเลือกซื้อคอนโด สำหรับคนงบน้อย
• กู้ไม่ผ่าน เกิดจากอะไร