มองตลาดคอนโดฯ พร้อม 5 กลยุทธ์ เอาตัวรอดปี 2563 ท่ามกลางไวรัสโค-19

สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ทุกธุรกิจหยุดชะงัก หรือไม่ก็ต้องปรับตัวสารพัด เพื่อให้ยังสามารถไปต่อได้

ธุรกิจขนาดใหญ่และต้องมีปฏิสัมพันธ์กับคนอย่างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตอนนี้ก็ปรับตัว มุ่งสู่การทำตลาดและการขายในรูปแบบ “ออนไลน์” เพราะลูกค้าไม่ออกจากบ้านและไม่สามารถเดินทางมาเยี่ยมชมโครงการได้ สินค้าที่มีขนาดใหญ่และมูลค่าสูงอย่าง “บ้านหรือคอนโดมิเนียม” ซึ่งต้องได้เห็นหรือสัมผัสกับโครงการจริง จึงลำบากเอามากๆ

2563 ปีที่ยากลำบากของตลาดคอนโดฯ 

สำหรับตลาดอสังหาฯ กลุ่มสินค้าที่ดูว่าจะได้รับผลกระทบหนักสุด คงเป็นตลาดคอนโดฯ เพราะไม่เพียงแต่มาตรการ “อยู่บ้าน หยุดเชื้อ เพื่อชาติ” ที่รัฐบาลได้รณรงค์แถมพ่วงด้วยมาตรการ “เคอร์ฟิว” ก่อนหน้าตลาดคอนโดฯ​ ยังได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ที่ส่งผลทั้งตลาดคนซื้อจริง กลุ่มนักลงทุน และกลุ่มชาวต่างชาติ ตลาดคอนโดฯ​ จึงได้ชะลอตัวลงมาอย่างต่อเนื่อง

เมื่อเจอสารพัดปัจจัยลบมากระทบต่อตลาดคอนโดฯ  แล้วทิศทางต่อไปของตลาดจะเป็นอย่างไร  บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ได้ออกบทวิจัย พร้อมมองภาพรวมตลาดคอนโดฯ ในปี 2563  ว่า จะเป็นปีที่ยากกว่าปี  2562  โดยผลการสำรวจสำนักงานขายโครงการคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ พบว่า ยอดการเข้าเยี่ยมชมโครงการลดลงไปประมาณ 15-20%  จากปีก่อนหน้า อันเนื่องมาจากโควิด-19  ซึ่งการดำเนินธุรกิจต้องใช้ความระมัดระวังมากขึ้นไปอีก และยังไม่สามารถคาดการณ์ได้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 จะลากยาวไปนานแค่ไหน

จากการรวบรวมแผนการเปิดขายโครงการคอนโดฯ ของบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ 20 ราย ยังพบว่า  บริษัทต่างๆ ดังกล่าวได้ปรับแผนการดำเนินงานในปีนี้  โดยเปิดขายโครงการคอนโดฯ ลดลง ซึ่งคาดว่าทั้ง 20 บริษัทจะมีการเปิดขายโครงการฯ เพียง 52 โครงการ  และคาดว่าจะมีจำนวนยูนิตเปิดขายประมาณ 13,000 – 15,000 ยูนิตเท่านั้น  หากรวมกับบริษัทรายย่อยต่างๆ คาดว่าปี 2563 น่าจะมีจำนวนยูนิตคอนโดฯ เปิดขายใหม่ไม่เกิน 20,000 ยูนิต ซึ่งลดลงมากกว่า 65% เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2561

5 กลยุทธ์ฝ่าวิกฤตโควิด-19 

สำหรับแนวทางการทำตลาดและการขาย ภายใต้สถานการณ์โควิด-19 ในปี 2563 นี้  ทางไนท์แฟรงค์ ได้รวบรวมข้อมูลและเสนอแนะแนวทางสำหรับปีนี้ไว้ด้วยกัน 5 กลยุทธ์ คือ

1.ชะลอการเปิดตัวโครงการ

ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มตัดสินใจไม่เปิดขายคอนโดฯ ในปีนี้ อันได้แก่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, บริษัท แผ่นดินทอง, บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ฯลฯ  หรือผู้ประกอบการบางรายอาจเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ อันได้แก่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด จะเปิดขายคอนโดมิเนียม เพียง 1 โครงการ คือ โครงการ ไอดิโอ พหล-สะพานควาย ส่วนบริษัท เอส ซี แอสเสทฯ จะทำการเปิดขายโครงการ The Crest Park Residences ตั้งอยู่บริเวณห้าแยกลาดพร้าว มีจำนวนห้องพัก 429 ห้อง

2.มุ่งเน้นไปพัฒนาโครงการแนวราบ

หลายบริษัทยังคงต้องดำเนินธุรกิจต่อไป เพื่อสร้างการเติบโต โดยมุ่งเน้นไปยังตลาดที่มีความต้องการที่แท้จริง หรือตลาด Real Demand ซึ่งเป็นกลุ่มตลาดบ้านแนวราบ ทิศทางของปีนี้จึงเห็นหลายบริษัทมุ่งไปพัฒนาโครงการแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ แทนการเปิดขายคอนโดฯ อาทิ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ฯ เตรียมรุกตลาดทาวน์โฮม ในปีนี้

3.ขยายการลงทุนไปยังต่างจังหวัด

ตลาดเรียลดีมานด์อีกตลาด คือ ตลาดต่างจังหวัด เพราะคนซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนในพื้นที่ ซึ่งล้วนแต่มีความต้องการที่อยู่อาศัยแท้จริง หลายบริษัทจึงขยายตลาดไปยังต่างจังหวัดเพิ่ม บางรายก็เพิ่งจะไป บางรายก็มุ่งเน้นทำตลาดอย่างจริงจังมากขึ้น  อาทิ  บริษัท เอพี ไทยแลนด์ฯ ได้ปรับกลยุทธ์เพื่อรุกตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัด และเปิดแบรนด์ใหม่ในการทำตลาดระดับราคา 1-2 ล้านบาท โดยจะเปิดใน 4-5 ภูมิภาค ภูมิภาคละ 1 โครงการ และโครงการแรกจะเปิดในจังหวัดนครศรีธรรมราช

4. ขนคอนโดฯ เหลือขายมาปล่อยเช่าระยะยาว

จากแนวโน้มการชะลอตัวของตลาดคอนโดฯ ที่มีมาต่อเนื่องหลายปี  ส่งผลทำให้สต็อกคอนโดฯ ของหลายบริษัทมีเหลืออยู่ในจำนวนมาก แม้ว่าจะพยายามจะระบายออกไปก็ตาม แต่เมื่อมาเจอสถานการณ์โควิด-19 จึงส่งผลให้การระบายสต็อกยิ่งยากไปอีก สิ่งหนึ่งที่ดูเหมือนจะเป็นทางช่วยผยุงให้บริษัทมีรายได้ และการลดต้นทุนจากสต็อกในมือ คือ การนำเอาห้องชุดของคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ มาปล่อยเช่า ด้วยการรวมเป็นพอร์ตใหญ่ 50-100 ห้อง แล้วนำเสนอขายต่อให้นักลงทุนรายใหญ่ต่อไป บริษัทที่ทำกลยุทธ์ดังกล่าวชัดเจน น่าจะเป็นบริษัท แอล พี เอ็นฯ โครงการนำร่องคือ ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ลุมพินี พระราม 3 – ริเวอร์ไรน์ และ ลุมพินี เพลส พหลโยธิน 32

5.ชะลอการขาย เตรียมปัดฝุ่นขายใหม่

ผู้ประกอบการบางรายที่ได้เปิดขายโครงการมาแล้ว แต่โครงการดังกล่าวขายไม่ได้ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจ โรคระบาดไวรัสโควิด-19 ได้ทำการหยุดการขายชั่วคราว และรอสถานการณ์ให้ดีขึ้นเพื่อนำมาเปิดขายใหม่  ได้แก่ โครงการ เดอะทรี จรัญ-บางพลัด  ซึ่งเปิดขายไปในช่วงกลางปี  2562 ทำยอดขายไปได้เพียง 20% ทางบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตทฯ  จึงตัดสินใจปิดโครงการ โดยเลื่อนการเปิดตัวใหม่ในจังหวะเวลาที่เหมาะสม และได้โอนกลุ่มลูกค้าที่ซื้อในโครงการไปยัง โครงการอีก 4 โครงการที่มีอยู่ในบริเวณพื้นที่ดังกล่าว เพื่อเพิ่มยอดขายในโครงการที่เปิดตัวไปแล้วและพร้อมขายในตลาด

นอกจากนี้ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมจากผู้ประกอบการรายย่อยที่ทำการหยุดการขายไปในภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว โครงการดังกล่าวได้แก่ โครงการ แอล เค ทาวเวอร์ ของบริษัท ลิ้งค์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด โครงการตั้งอยู่บนถนนนวลจันทร์ และโครงการเมย์แฟร์ เพลส วิคทอรี่ โมนูเม้นท์ ของบริษัท พีทีเอฟ เรียลตี้ จำกัด โครงการตั้งอยู่บนถนนวิภาวดีรังสิต

ย้อนมองตลาดคอนโดฯ​ 62

สำหรับตลาดคอนโดฯ ในปี  2562 ที่ผ่านมา มีจำนวนยูนิตขายสะสมทั้งสิ้น 525,223 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายที่  84.3% จากจำนวนทั้งสิ้น 623,381 ยูนิต โดยอัตราการขายลดลงจากปี 2561 ซึ่งมีอัตราการขายอยู่ที่ 85.8% จำนวนยูนิตคอนโดฯ ที่ขายได้ใหม่ในปี 2562 มี จำนวนเพียง 39,919 ยูนิต ซึ่งลดลงในอัตรา​ 31.2%  ส่วนจำนวนยูนิตที่ขายได้ใหม่เฉลี่ยต่อปี ในระยะเวลา 5 ปี มีประมาณ 58,000 ยูนิตต่อปี

สาเหตุหลักที่ทำให้อัตราการขายลดลง มาจากมาตรการ LTV ที่ออกมาได้ตัดวงจรกำลังซื้อ ทั้งของนักลงทุน นักเก็งกำไร ลูกค้าต่างชาติ และลดทอนโอกาสของผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากธนาคารพาณิชย์จะต้องพิจารณาเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ประกอบกับนโยบายการห้ามนำเงินออกนอกประเทศของรัฐบาลจีน ทำให้สภาพคล่องที่จะเข้ามาซื้อโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปีที่ผ่านมา ต้องชะลอตัวอย่างมาก

กลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ ในปี  2562 ประกอบด้วยกลุ่มผู้ซื้อที่ซื้อเพื่ออยู่จริง คิดเป็นสัดส่วน 70-80% โดยกลุ่มนี้จะสนใจซื้อคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ นอกจากนี้ยังมีกลุ่มนักลงทุนคิดเป็นสัดส่วน 20-30% โดยนักลงทุนมักสนใจซื้อคอนโดฯ ที่ตั้งอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้า  ทั้งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือสร้างเสร็จแล้ว จำนวนยูนิตคอนโดฯ ที่ขายได้ในปี 2562 ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว  และมีระดับราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาท  ส่วนโครงการที่เพิ่งเปิดขายใหม่ยังขายได้  แต่อัตราการขายได้จะช้ากว่า

อีกปัจจัยที่ทำให้ยอดขายคอนโดฯ ในปี 2562 ลดลง มาจากกำลังซื้อจากต่างชาติลดลง โดยเฉพาะกำลังซื้อจากจีนลดลง เนื่องจากเศรษฐกิจค่อนข้างชะลอตัว และคาดการณ์ว่ากำลังซื้อจากต่างชาติและชาวจีน  จะยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องในปีนี้  สาเหตุหลักมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด 19  ซึ่งคนต่างชาติหยุดการเดินทางระหว่างประเทศ  โดยจำนวนยูนิตคอนโดฯ เหลือขายในช่วงปลายปี 2562 มีประมาณ 98,158 ยูนิต

ปี 62 คอนโดฯ เปิดใหม่ 130 โครงการ

จากผลวิจัยไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ในปี  2562 มีโครงการคอนโดฯ เปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 130 โครงการ มีจำนวนทั้งสิ้น 57,722 ยูนิต โดยจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ลดลงในอัตรา16.3% จากปี  2561 ที่มีจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่อยู่ที่ 68,900 ยูนิต  ในจำนวนยูนิตที่เปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ สัดส่วนถึง 61% รองลงมาได้แก่บริเวณรอบใจกลางเมือง (City Fringe) สัดส่วน 24%  ส่วนพื้นที่บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีสัดส่วนเพียง 15% เท่านั้น

ในส่วนของราคาเสนอขาย (Asking Price) คอนโดฯ ในกรุงเทพฯ พบว่า มีระดับราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นในทุกพื้นที่  โดยช่วงปลายปี 2562 ราคาเสนอขายคอนโดฯ ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 268,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตรา 2.8% จากปี 2561 มีราคาขายอยู่ที่ 260,761 บาท ต่อตารางเมตร  ส่วนราคาเสนอขายบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ   มีราคาเสนอขายอยู่ที่ 149,500 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตรา 2.7% จากปีก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ 145,556 บาท ต่อตารางเมตร ส่วนราคาเสนอขายของคอนโดฯ บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ มีราคาเสนอขายอยู่ที่ 81,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตรา 2.3% จากปี 2561 ซึ่งอยู่ที่ 79,158 บาท ต่อตารางเมตร

ถึงแม้ราคาเสนอขายจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่เนื่องในสภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอย  พบว่าโครงการคอนโดฯ หลายๆ โครงการได้มีส่วนลด และกิจกรรมส่งเสริมการขาย เพื่อดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาซื้อห้องพักในโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการบางรายที่ได้ตั้งราคาเกินความจริง (Overprice) มักให้ส่วนลดที่มากกว่าโครงการที่ตั้งราคาอย่างเหมาะสม โดยพบว่า โครงการคอนโดฯ ที่ตั้งอยู่บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ เสนอส่วนลดในอัตรา 2.5 -6% จากราคาเสนอขาย ส่วนคอนโดฯ ที่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ เสนอส่วนลดค่อนข้างสูงในอัตรา 5-13% จากราคาเสนอขาย ส่วนคอนโดฯ ที่ตั้งอยู่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจเสนอส่วนลดในอัตรา  3- 6% จากราคาเสนอขาย และ ผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์จะเสนอส่วนลดในอัตราที่น้อยกว่าผู้ประกอบการรายย่อยทั่วๆไป

ในที่สุดแล้วตลาดคอโดฯ ในปีนี้จะเป็นอย่างไรนั้น  คงไม่ม่ใครให้คำตอบชัดเจนได้ แต่ทุกคนก็ได้แต่หวังว่าสถาการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 จะได้รับการแก้ไขได้เร็วที่สุด และปัญหายุติลงโดยเร็ว ซึ่งหลังจากนั้น เราคงได้เห็นภาพชัดเจนว่าตลาดจะฟื้นตัวได้มากน้อยแค่ไหน