เผยบทวิเคราะห์ ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ ท่ามกลางวิกฤตโควิด-19

ปีนี้ต้องยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ เหนื่อยสุดเพราะเจอผลกระทบจากปัจจัยลบสารพัด โดยเฉพาะปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 และยังมีปัจจัยลบก่อนหน้าที่กระทบต่อตลาดอสังหาฯ อย่างมาก คือ มาตรการ LTV เพราะทำให้กำลังซื้อลดลง กลุ่มนักลงทุนหายออกจากตลาด  

ผลกระทบที่มีต่อตลาดอสังหาฯ อย่างมากในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ ได้ส่งผลต่อราคาอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโดมิเนียมอย่างไรบ้างนั้น คงต้องอ่านบทวิเคราะห์จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เพราะหากประเมินจากสถานการณ์ปัจจุบัน ดูเหมือนว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะลดน้อยลง และช่วงที่ผ่านมาเห็นการจัดโปรโมชั่น การทำตลาดด้วยกลยุทธ์ลด แลก แจก แถมมากมาย เพื่อกระตุ้นยอดขายต่างๆ บางรายออกมาลดราคาห้องชุดคอนโดฯ​ มากถึง 50% ซึ่งในความเป็นจริงราคาที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมาเป็นอย่างไร ต้องลองอ่านบทวิเคราะห์ของศูนย์ข้อมูลฯ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC  เปิดเผยว่า  ได้จัดทำรายงานดัชนีราคา ที่อยู่อาศัยใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2563 พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย มีการขยายตัวเพิ่มขึ้น ขณะที่ดัชนีราคาห้องชุดคอนโดมิเนียม ที่อยู่ระหว่างการขาย ไตรมาส 1 ปี 2563 ขยายตัวต่ำสุดนับจากปี 2555 ที่เริ่มจัดทำดัชนีห้องชุดคอนโดฯ

บ้านจัดสรรใหม่ราคายังเพิ่มฝ่าปัจจัยลบ

สำหรับดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา มีการขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 128.4 จุด เพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.4 จุด เพิ่มขึ้น  2.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ส่วนในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.2 จุด เพิ่มขึ้น 2.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

ราคาที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ยังมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น  ถึงแม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัย แนวราบจะประสบกับปัจจัยลบรุมเร้ามากกว่าปัจจัยบวก ทั้งทางเศรษฐกิจและโรคระบาดจากไวรัส COVID-19 เนื่องจากต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุและค่าแรงในการก่อสร้าง  ประกอบกับที่อยู่อาศัยแนวราบ เป็นมีผู้ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากกว่าการซื้อเพื่อลงทุน จึงส่งผลให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทนี้ซึ่งมีอยู่มาก ทาให้ราคายังคงมีการปรับตัวเพิ่ม แต่ในอัตราที่น้อยตามสถานการณ์ ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน

สำหรับ ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2563 มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.7 จุด เพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.7% เมื่อเทียบกับไตรมาส ก่อนหน้า (QoQ)  แต่หากพิจารณาแยกพื้นที่ จะพบว่า ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.3 จุด เพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของ ปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ส่วนพื้นที่ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.8 จุด เพิ่มขึ้น 3.0% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

ขณะที่ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2563 มีค่าดัชนีเท่ากับ 130.3 จุด เพิ่มขึ้น 2.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น  0.6% เมื่อเทียบกับ ไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยเมื่อแบ่งพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.5 จุด เพิ่มขึ้น  2.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)  ส่วนพื้นที่จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 132.2 จุด เพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.8%  เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

ดัชนีราคาคอนโดฯ ต่ำสุดรอบ 9 ปี

ส่วนดัชนีราคาห้องชุดคอนโดฯ ใหม่  ที่อยู่ระหว่างการขาย พบว่ามีค่าดัชนีเท่ากับ 153.4 จุด เพิ่มขึ้นเพียง 2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2555 ซึ่งเป็นปีที่มีการริเริ่มจัดทำดัชนี แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบว่า ดัชนีมีอัตราการขยายตัวที่ลดลงเป็นไตรมาสแรก 0.3%

ทั้งนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ  ได้รับผลกระทบเชิงลบมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2562 ตั้งแต่การประกาศใช้มาตรการ LTV ภาวะสงครามการค้าระหว่างจีน-สหรัฐอเมริกา และล่าสุดสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรค COVID-19 ที่มีผลกระทบรุนแรง และฉุดกำลังซื้อห้องชุดคอนโดฯ ให้ลดลงอย่างรวดเร็วในไตรมาสแรกนี้ ทั้งกำลังซื้อคนไทยและคนต่างชาติ  โดยเฉพาะชาวจีนซึ่งเป็นกลุ่มคนต่างชาติ ที่เป็นผู้ซื้อหลักของตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล

งัดโปรโมชั่นระบายสต็อกคอนโดฯ

จากราคาคอนโดฯ​ ที่ลดต่ำลงในรอบหลายปี  ทำให้ผู้ประกอบการ อัดโปรโมชั่นพร้อมจัดรายการส่งเสริมการขายห้องชุดคอนโดฯ ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่เป็นการลดราคาขายให้กับ ลูกค้าเป็นส่วนลดเงินสด ซึ่งมีสัดส่วนมากถึง  41.8% รองลงมาเป็นกลยุทธ์การเร่งรัดการตัดสินใจของผู้ซื้อด้วยของแถมสัดส่วน 40.9%  เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ และการช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วยสัดส่วน 17.3%

สำหรับรายการส่งเสริมการขายโครงการบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่  41.5% จะช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ และ/หรือ ฟรีค่าส่วนกลาง รองลงมา  41.2% เสนอของแถม เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน ปั๊มน้า แท้งก์น้า ฯลฯ และ  17.3% จะให้เป็นส่วนลดเงินสด

ในขณะที่ไตรมาส 4 ปี 2562 ส่วนใหญ่  41.0% จะช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ และ/หรือ ฟรีค่าส่วนกลาง รองลงมา  39.1% เสนอของแถม เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน ปั๊มน้า แท้งก์น้า ฯลฯ และ  19.9%  จะให้เป็นส่วนลดเงินสด