REIC จับมือ RESAM พัฒนา “THAI-MLS” ระบบขายบ้านมือสองออนไลน์

REIC จับมือ RESAM นำร่องพัฒนาระบบขายบ้านมือสองออนไลน์ “THAI-MLS” รองรับตลาดบ้านมือสองพร้อมขายกว่า 250,000 ยูนิตต่อเดือน กระตุ้นดีมานด์คนไทยอยากมีบ้านทำเลดีราคาไม่แพง พร้อมช่วยรัฐจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องได้มากขึ้น

ในปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมีขนาดใหญ่มากและมีบทบาทสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจไทยอย่างมาก โดยมีค่าเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยระหว่างปี 2560 – 2562 สูงถึงปีละ ประมาณ 367,000 ยูนิต และมีมูลค่า 847,000 ล้านบาท โดยประมาณการว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง (Resale-home) ประมาณปีละ 184,000 ยูนิต และมีมูลค่า 308,000 ล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 36.4% ของภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ โดยมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยประมาณ 17.9% ต่อปี ซึ่งสะท้อนให้เห็นความต้องการในการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองที่มีจำนวนและอัตราการขยายตัวที่สูงอย่างต่อเนื่อง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า  จากการสำรวจศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังพบว่า ในแต่ละเดือนมีจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่ประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองในช่องทางออนไลน์ อยู่ประมาณ 130,000 – 150,000 ยูนิต และมีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ของสถาบันการเงินต่าง ๆ ประมาณ 50,000 ยูนิต รวมถึงทรัพย์รอการประมูลของกรมบังคับคดีที่รอการประมูลอีกประมาณ  50,000 ยูนิต คาดว่าน่าในแต่ละเดือนจะมีปริมาณที่อยู่อาศัยมือสองที่พร้อมขายสูงถึงประมาณ 250,000 ยูนิต ซึ่งที่อยู่อาศัยมือสองเป็นสินค้าทางเลือกในทำเลที่ดีและราคาที่ถูกกว่าด้วย

ปริมาณดีมาน์และซัพพลายของที่อยู่อาศัยมือสองที่มีจำนวนมากเช่นนี้ แสดงให้เห็นได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมีความสำคัญไม่น้อยไปกว่าตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ในปัจจุบัน และคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมีโอกาสที่จะขยายตัวจนเท่ากับหรือใหญ่กว่าตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ในอนาคตอันใกล้นี้

สาเหตุที่ที่อยู่อาศัยมือสองเป็นที่นิยม เพราะทำเลในการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่มักจะอยู่ไกลออกไปจากเมือง ขณะที่ที่อยู่อาศัยมือสองมักจะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีกว่าในราคาเดียวกัน หรือ มีราคาที่ถูกไม่น้อยกว่าถึง 20% – 30% ในทำเลเดียวกัน อีกทั้งขนาดของที่ดินและ/หรือพื้นที่ใช้สอยของที่อยู่อาศัยมือสองมักจะได้ขนาดที่ใหญ่กว่าที่อยู่อาศัยใหม่ในระดับราคาและทำเลเดียวกัน และประเด็นสำคัญอีกประการหนึ่ง คือ ที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำ เช่น ที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้าน อาจยากที่จะหาซื้อได้จากตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ แต่ยังมีให้เลือกซื้อได้มากกว่าในตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง

นอกจากนี้ ในปัจจุบันตัวแทนนายหน้ามีบทบาทสูงขึ้นอย่างมากในการช่วยหาผู้ซื้อให้ เจ้าของที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นไปในทิศทางเช่นเดียวกับในต่างประเทศ โดยในประเทศที่มีการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่ประสบความสำเร็จส่วนใหญ่จะมีระบบ MLS (Multiple Listed Services) เพื่อเป็นระบบฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองสำหรับตัวแทนนายหน้าที่จะสามารถนำมาประกาศ และหาตัวแทนนายหน้าอื่นเข้าช่วยขายได้  ทำให้ที่อยู่อาศัยมือสองในระบบ MLS มีโอกาสในการขายได้ง่ายขึ้นและเร็วขึ้น ซึ่งจะเกิดประโยชน์อย่างมากต่อประชาชนในกลุ่มเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ต้องการขาย  หรือกลุ่มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง โดยจะมีกฎหมายในการกำกับดูแล เช่น สหรัฐอเมริกา และยุโรป หรือกลุ่มประเทศใน AEC เช่น มาเลเซีย สิงคโปร์ ฟิลิปปินส์ กัมพูชา และ เวียดนาม ขณะที่ประเทศเมียนมาร์ กำลังที่จะบังคับใช้กฎหมาย แต่ประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายดังกล่าว

ดังนั้น เพื่อให้ประเทศไทยมีการเตรียมตัวรองรับตลาดที่อยู่อาศัยมือสองอย่างเป็นรูปธรรม ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้พัฒนา platform ระบบ MLS สำหรับการใช้งานในประเทศไทย ชื่อ “THAI-MLS” ขึ้น และ สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (RESAM) ได้เป็นผู้บริหารจัดการสมาชิกที่เข้าร่วมระบบฯ โดยได้รับการสนับสนุนและความช่วยเหลือด้านวิชาการจาก National Association of REALTORS^®: NAR ซึ่งเป็นที่มาของการลงนามในบันทึกความร่วมมือ (MOU) ของโครงการนำร่องสำหรับทดลองใช้ระบบ MLS ในการดำเนินการจริง

โดยมีการนำที่อยู่อาศัยที่มีการฝากขายจริงเข้าระบบโดยตัวแทนนายหน้าขายหลัก (Major Broker) มีการเปิดให้มีการเข้าร่วมเป็นตัวแทนนายหน้าขายร่วม (Co-broker) ที่สามารถช่วยขายที่อยู่อาศัยในระบบ THAI-MLS ได้ แต่เนื่องจากการดำเนินการนี้เพียงระยะนำร่องจึงจะเปิดให้ผู้เข้าร่วมสามารถที่ยอมรับเงื่อนไขและกฎ กติกาและข้อบังคับต่าง ๆ ที่กำหนดขึ้น โดยเป็นการดำเนินการในลักษณะ Sandbox ก่อนเท่านั้น และหากได้ทดลองใช้จริงไประยะหนึ่ง และทุกอย่างเป็นได้ด้วยดี ก็ยินดีเปิดรับผู้ที่มีวิชาชีพตัวแทนนายหน้าจากทุกองค์กรเข้าร่วม

นางอรุณี เทียมหงส์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (RESAM)  กล่าวว่า​ สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในการดำเนินการ THAI-MLS เนื่องการพัฒนาระบบ THAI-MLS ครั้งนี้ เป็นการดำเนินการอย่างจริงจังในลักษณะโครงการนำร่องครั้งแรกในประเทศไทย แม้ในวันนี้ประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายสำหรับควบคุมวิชาชีพตัวแทนนายหน้า (Brokerage Licensing Law) ซึ่งถือเป็นกฎหมายที่สร้าง กฎ กติกา และการควบคุมด้านจรรยบรรณและคุณภาพทางวิชาชีพ แต่การพัฒนาระบบ THAI-MLS นี้จะสามารถเป็น Platform ที่ช่วยสร้างเครือข่ายตัวแทนนายหน้าให้สามารถช่วยกันขายที่อยู่อาศัยมือสองให้มีประสิทธิภาพและประสิทธิผลสูงขึ้น ซึ่งจะเป็นการช่วยให้ผู้ที่ต้องการขายบ้านเดิมเพื่อหาซื้อบ้านใหม่สามารถทำได้ง่ายขึ้น รวดเร็วขึ้น และมีตัวแทนนายหน้าที่น่าเชื่อถือเป็นผู้ดำเนินการให้

ในระบบ THAI-MLS นี้ สมาคม RESAM ได้เข้ามาช่วยรับดูแลการบริหารจัดการด้านข้อมูลในระบบและข้อมูลสมาชิกในระบบฯ โดยผู้เข้าร่วมใช้ระบบต้องมีการลงนามในสัญญาว่าจะยอมรับการปฏิบัติตัวตาม กฎ กติกา และข้อบังคับ ต่าง ๆ ก่อนเข้าใช้ระบบฯ  ทางสมาคมฯมีความมั่นใจว่า การดำเนินการเช่นนี้ในจะช่วยยกระดับการทำงานและมาตรฐานวิชาชีพของตัวแทนนายหน้าด้านอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยให้สูงขึ้นได้ และเมื่อถึงวันที่ประเทศไทยมีกฎหมายสำหรับควบคุมวิชาชีพนายหน้าแล้ว ก็จะช่วยขับเคลื่อนให้ตลาดที่อสังหาริมทรัพย์มือสองจะเติบโตได้อย่างก้าวกระโดด โดยมีพื้นฐานด้านระบบปฏิบัติการและด้านธุรกิจที่สามารถรองรับได้ทันที ทั้งนี้ประโยชน์ที่เกิดขึ้นจากโครงการฯนี้ จะเกิดกับประชาชนเจ้าของที่อยู่อาศัยและผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ธุรกิจตัวแทนนายหน้า และภาครัฐ โดยเฉพาะในเรื่องรายได้จากภาษีและค่าธรรมเนียม สามารถจัดเก็บเพิ่มได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยจากธุรกิจนี้ ซึ่งจะสามารถรายได้ส่วนนี้ไปช่วยพัฒนาประเทศในด้านต่าง ๆ ต่อไป