อสังหาปี 64  ไปต่ออย่างไร ? ในวิกฤติไวรัสโควิด-19

สำหรับปี 2563 ที่ผ่านมา ถือว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่ค่อนข้างเหน็ดเหนื่อย สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องเผชิญกับปัจจัยต่าง ๆ มากมายที่เข้ามากระทบ โดยเฉพาะการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ช่วงครึ่งปีหลังส่งสัญญาณดี จากการควบคุมการแพร่ระบาดอย่างได้ผล แต่สถานการณ์กลับมารุนแรงอีกครั้งช่วงปลายปี และลุกลามมาถึงปี 2564 ซึ่งสถานการณ์รุนแรงกว่าครั้งแรกด้วยซ้ำ

ทำให้ภาพรวมของเศรษฐกิจต้องอยู่ในภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ซึ่งถือเป็นปัจจัยลบอย่างหนักในทุกธุรกิจ รวมถึงธุรกิจอสังหาฯ ด้วย ความหวังสำคัญของการฟื้นเศรษฐกิจกลับมาเป็นปกติ คงขึ้นอยู่กับการควบคุมการแพร่ระบาด และการนำเอาวัคซีนมาใช้ได้อย่างเป็นผล หลังจากนั้นรัฐบาลคงต้องมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอีกครั้ง ภาพรวมเศรษฐกิจคงเริ่มฟื้นตัวตาม

ในส่วนของธุรกิจอสังหาฯ ปี 2564 จะมีทิศทางเป็นอย่างไร ท่ามกลางปัจจัยลบสำคัญเช่นนี้ แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ได้ทำบทวิเคราะห์คาดการณ์ภาพรวมธุรกิจในปี 2564 และมองย้อนกลับไปในปี 2563 ว่ามีสถานการณ์ภาพรวมตลาดเป็นอย่างไรบ้าง

แนวโน้มตลาดคอนโดปี ​2564

–คาดว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ออกไป  เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังคงมีกำลังซื้อ แต่อาจมีผู้ประกอบการรายใหญ่บางราย เปิดตัวโครงการใหม่บ้างในบางทำเล

–คาดการณ์ปี 2564 จะมีจำนวนเปิดตัวคอนโดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ไม่เกิน 20,000 ยูนิตเท่านั้น หรือปรับตัวลดลง 7.6% จากปีก่อนหน้า

-ในปี 2564 คาดว่าจะมีคอนโดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ อีกกว่า 35,000 ยูนิต

ในส่วนนี้จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการ  หากเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จและเรียกลูกค้าเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดยูนิตหลุดโอนมากน้อยเพียงใด และหากยูนิตเหล่านี้มีการทิ้งโอนกันเป็นจำนวนมากในภาวะที่ตลาดชะลอตัว จะเป็นอีกปัญหาที่สำคัญที่ผู้พัฒนาจะต้องนำยูนิตเหล่านี้กลับมาขายใหม่ในตลาดอีกครั้ง หรืออย่างที่เราเห็นผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะนำยูนิตเหล่านี้กลับมาขายใหม่ในการลดราคาขายลงถูกว่าในช่วง Pre-sale ก่อนหน้าด้วยซ้ำ เพื่อกระตุ้นความสนใจของกลุ่มลูกให้เพิ่มขึ้น และกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์เพื่อการรับรู้รายได้และดึงเงินเข้ามาในบริษัทให้มากที่สุดซึ่งจะส่งผลให้เราจะเห็นสงครามราคาในตลาดคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่องในปี 2564

–ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกพัฒนาโครงการคอนโดในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมากขึ้น หรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง – ลำสาลี  รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา หรือแม้กระทั้งแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง จะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดคึกคักขึ้นในปี 2564

–ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดในพื้นที่ใจกลางเมืองน้อยลง เนื่องจากยังมีจำนวนคอนโดรอการขายในตลาดจำนวนมาก  จากการเปิดตัวอย่างคึกคักในช่วง 4-5 ปีก่อนหน้า บวกกับราคาที่ดินที่ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

–ราคาคอนโด 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นเซกต์เมนต์ ที่น่าจับตามองในปี 2564 เนื่องจากเป็นราคาที่เข้าถึงได้ง่าย ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวมากนัก ตามมาด้วยราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร และระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร

–ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางราย ยังคงมีแผนพัฒนาโครงการคอนโดในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร ทั้งในพื้นที่กรุงเทพมฯ และปริมณฑล เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในปี 2564

–โครงการคอนโดที่มีราคา มากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป จะมีการพัฒนาน้อยลง เนื่องจากเป็นตลาดที่มีกลุ่มลูกค้าจำกัด และกำลังซื้อต่างชาติยังอยู่ในภาวะชะลอตัว ผู้ประกอบการจะเลือกพัฒนาเฉพาะในทำเลที่มั่นใจว่ามีกำลังซื้อเท่านั้น เช่น ย่านทองหล่อ

แนวโน้มตลาดบ้านแนวราบปี 2564

–ตลาดแนวราบ คาดว่าจะยังคงเป็นตลาดดาวเด่นของภาคอสังหาฯ ในปี 2564 ที่ผู้พัฒนาจะยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และจังหวัดยุทศาสตร์สำคัญ ​ แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ที่อยู่อาศัยยังคงเป็นปัจจัย 4 ที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง ​คาดว่ายอดขายตลาดแนวราบในปี 2564 ​​ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะกลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์

–ทำเลเด่นในการพัฒนาโครงการแนวราบ คือ พื้นที่ในโซนกรุงเทพฯ ตะวันออก โดยเฉพาะย่านบางนา  วงแหวนกาญจนาภิเษก ร่มกล้า กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ รวมทั้งจังหวัดยุทธศาสตร์ที่สำคัญ โดยเฉพาะในพื้นที่อีอีซี

ประเด็นจับตาท่ามกลางวิกฤตโควิด-19

–กำลังซื้อต่างชาติในภาคอสังหาฯ คาดการณ์ว่าจะยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2564 เนื่องจากยังคงได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ทำให้มองว่าไม่ใช่เวลาที่เหมาะสมสำหรับการก่อหนี้ก้อนใหญ่ แม้ว่าจะมีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ​ทั้งจากภาครัฐและเอกชนก็ตาม

–การขายอสังหาฯในปี 2564 อุปสรรคที่สำคัญที่สุดคงหนีไม่พ้นในเรื่องของกำลังซื้อที่ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่เรียกหลายฝ่ายมองว่าอยู่ในช่วงขาลงทั้งเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก  กำลังซื้อในช่วงวัยทำงาน หรือวัยกลางคนที่เคยเป็นกำลังซื้อหลักของภาคอสังหาฯ รู้สึกไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ยังคงกลัวการถูกเลิกจ้าง ตกงาน หรือแม้กระทั้งการปรับลดเงินเดือนลง ส่งผลให้ไม่อยากสร้างหนี้ก้อนใหญ่และภาวะผูกพันระยะยาวในช่วงนี้ จึงเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาฯออกไป

–ปัจจัยเสี่ยงที่น่ากังวลที่สุดยังคงเป็น ความกังวลในเรื่องของการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในรอบที่ 2  ที่จะส่งผลให้รัฐบาลจำเป็นต้องประกาศล็อกดาวน์ประเทศอีกรอบ เหมือนกับประเทศในกลุ่มยุโรปและอเมริกาที่ประกาศมาตรการล็อกดาวน์ประเทศอีกครั้งเพื่อควบคุมการระบาดของโควิด-19

-ส่วนปัจจัยบวกที่สำคัญที่สุดสำหรับภาคอสังหาฯ คือวัคซีนป้องกันไวรัสโควิด-19 จะพร้อมใช้งานได้เมื่อใด ซึ่งหากวัคซีนดังกล่าวสามารถใช้งานได้จริงภายในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 จะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญที่สุด นอกเหนือจากมาตรากระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ทั้งจากภาครัฐและเอกชน

ทางรอดอสังหาฯ ฝ่าวิกฤตโควิด-19

–ผู้พัฒนาควรหันมาเน้นจับกลุ่มลูกค้าภายในประเทศ เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวในปี 2564

–ส่วนลูกค้าต่างชาติควรเพิ่มช่องทางการขาย ผ่านแพลตฟอร์มเอเจนท์ต่าง ๆ หรือช่องทางออนไลน์มากขึ้น เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการขายอีกช่องทางในภาวะที่กำลังซื้อต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้

–ผู้ประกอบการควรระมัดระวังในการกำหนดราคาขาย ซึ่งหากเปิดตัวโครงการขายใหม่ราคาที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาด อาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเท่าที่ควร

การกำหนดราคาขายที่น่าสนใจ นักลงทุนยังทำกำไรได้ และผู้ซื้อสามารถเข้าถึงได้ คาดว่าผู้ประกอบการหลายรายยังคงเลือกใช้เป็น Key Success Factor  เพื่อกระตุ้นความสนใจ และตัดสินใจซื้อได้ในระยะเวลาอันรวดเร็ว  ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว และกำลังซื้อส่วนใหญ่ยังคงให้ความสนใจกับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่นำมาลดราคา

เนื่องจากราคาที่น่าสนใจ และเป็นโครงการที่ลูกค้าสามารถเห็นห้องจริงที่จะซื้อ รวมถึงมีโปรโมชั่นอื่น ๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ ซึ่งถือว่าโปรโมชั่นเหล่านี้สามารถดึงดูดใจให้ผู้ซื้อเกิดความสนใจกันเป็นจำนวนมาก ส่งอาจส่งผลให้หลายโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสามารถปิดการขายลงได้ 100% ในปีนี้

–ผู้พัฒนาควรปรับลดแผนการเปิดตัวโครงการคอนโดลง เพื่อใช้เวลานี้ในการระบายสต็อกที่ยังคงค้างในตลาดก่อน เพื่อให้ตลาดกลับสู่ภาวะสมดุลเร็วขึ้น เน้นหาพื้นที่ใหม่ ๆ ในการพัฒนาโครงการแนวราบเพื่อจับกลุ่มกำลังซื้อเรียลดีมานด์ ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และจังหวัดยุทธศาสตร์อื่น ๆ ที่สำคัญ