พิษโควิด-19 ระรอกใหม่ กดดันดัชนีราคาอสังหาฯ ลดต่อเนื่อง​

รอบปี 2563 ที่ผ่านมา ปรากฏการณ์สำคัญที่เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ การจัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม ชนิดเป็นสงครามราคาชนิดแบบไม่เคยเห็นมาก่อน ราคาอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ลดต่ำลงมากในรอบหลายปี เรียกได้ว่าบางโครงการนำยูนิตเหลือขายมาลดราคาชนิดแทบไม่มีกำไรกันเลยทีเดียว

ส่วนราคาอสังหาฯ ในรอบปีที่ผ่านมา มีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้างนั้น ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ได้จัดทำรายงานดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ประจำไตรมาส 4 ปี 2563 เพื่อสะท้อนภาพของราคาอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมา ภายใต้ภาวการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19

REIC รายงานว่า ภาพรวมของดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายลดลงต่อเนื่อง 3 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 2563 และ ดัชนีราคาคอนโดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายลดลงต่อเนื่อง 4 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 1 ของปี 2563 ที่อยู่อาศัยทั้ง 2 ประเภทยังคงมีแนวโน้มจะลดลงอย่างต่อเนื่องในไตรมาสที่ 1 ปี 2564 โดยเป็นผลมาการแพร่ระบาดโควิด-19 รอบใหม่ กระทบความเชื่อมั่นและกำลังซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการจำต้องจัดแคมเปญส่วนลดราคาขาย  ทั้งราคาขายและของแถมต่างๆ เพื่อกระตุ้นยอดขาย

บ้านจัดสรรลดเล็กน้อย 0.2%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า  ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย ไตรมาส 4 ปี 2563 ลดลงต่อเนื่อง โดยดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2563  มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.8 จุด

โดยดัชนีราคาบ้านจัดสรรลดลง 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2563 ซึ่งค่าดัชนีติดลบติดต่อกัน 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2563 เป็นต้นมา เป็นผลมาจากการลดราคาและจัดรายการส่งเสริมการขายของผู้ประกอบการ เพื่อเร่งรัดการตัดสินใจของผู้ซื้อในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่มีการล็อกดาวน์ทางเศรษฐกิจในช่วงไตรมาส 2 ปี 2563 แต่เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562 กลับเพิ่มขึ้น​ 0.2% ซึ่งสะท้อนว่า ในภาพรวมของตลาดบ้านจัดสรรมีจุดสูงสุดของราคาที่ไตรมาส 2 ปี 2563 และมีการปรับราคาลงมาอย่างต่อเนื่อง

ส่วนดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2563 ซึ่งมีค่าเท่ากับ 126.0 จุด มีการปรับลดลง 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2563 แต่มีราคาเพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน   ขณะที่ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์มีค่าเท่ากับ 129.7 จุด มีทิศทางเดียวกับดัชนีราคาบ้านเดี่ยว คือ ลดลง​ 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) แต่มีราคาเพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน  เช่นกัน

สำหรับรายการส่งเสริมการขายบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ พบว่าส่วนใหญ่ 41.6% เป็นของแถม เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน ปั๊มน้ำ แท้งก์น้ำ ฯลฯ รองลงมา 33.0% เป็นส่วนลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ และ/หรือ ฟรีค่าส่วนกลาง และ 25.4% เป็นส่วนลดเงินสด

ราคาคอนโดไตรมาส 4 ลดลง 0.8%

สำหรับ ดัชนีราคาคอนโดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ไตรมาส 4 ปี 2563 ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล พบว่ามีค่าดัชนีเท่ากับ 151.9 จุด ลดลง 0.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งเป็นอัตราการขยายตัวติดลบติดต่อกัน 4 ไตรมาส นับตั้งแต่มีการล็อกดาวน์ทางเศรษฐกิจในช่วงต้นปี 2563 และยังเป็นไตรมาสแรกที่ดัชนีราคาลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า(YoY) ซึ่งลดลงถึง 1.2%

สะท้อนว่า ในภาพรวมของตลาดคอนโดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายมีจุดสูงสุดของราคาที่ไตรมาส 4 ปี 2562 และมีการปรับราคาลงมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลที่กำลังซื้อหดตัวทั้งผู้ซื้อชาวไทยในกลุ่มนักลงทุนและชาวต่างชาติที่ติดปัญหาจาก โควิด-19 ประกอบกับจำนวนคอนโดที่เหลือขายที่ทยอยสร้างเสร็จจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นพอสมควร ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องจัดแคมเปญลดราคาขายและจัดโปรโมชั่นเพื่อเร่งรัดการตัดสินใจของผู้ซื้ออย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ดัชนีราคาคอนโดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในไตรมาส 4 ปี 2563 นี้ เมื่อพิจารณาแยกตามพื้นที่ พบว่ากรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.3 จุด ลดลง 0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และลดลง 1.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และขณะที่ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 144.8 จุด ลดลง 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และลดลง 0.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) เช่นกัน

สำหรับรายการส่งเสริมการขายคอนโดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ พบว่า ส่วนใหญ่ 43.8% เป็นส่วนลดเงิน รองลงมา 38.4% เป็นของแถม เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ และ 17.8% เป็นส่วนลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์

ดร.วิชัย  กล่าวว่า ที่อยู่อาศัยที่เหลือขายที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ศูนย์ข้อมูลได้สำรวจ ณ สิ้นครึ่งแรกของปี 2563 ซึ่งเป็นบ้านจัดสรรที่มีอยู่ประมาณ  27,907 ยูนิต​ และอาคารชุดที่มีประมาณ 34,481 ยูนิต และส่วนหนึ่งจะทยอยสร้างเสร็จออกมาเป็น inventory ของผู้ประกอบการในปี 2564 ซึ่งเป็นช่วงที่ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ในภาวะที่อาจมีกำลังซื้อและความมั่นใจลดลง น่าจะเป็นปัจจัยที่กดดันให้ผู้ประกอบการยังคงมีการใช้มาตรการลดราคาและส่วนลดของแถมมากระตุ้นตลาดอยู่อย่างต่อเนื่อง

เนื่องจากส่วนหนึ่งผู้ประกอบการจะมีภาระด้านต้นทุนที่ลดลงจากความช่วยเหลือของรัฐบาลในเรื่องภาษีที่ดินฯ และการยืดระยะเวลาในการใช้ราคาประเมินฯ ใหม่ออกไป อีกทั้งการออกแคมเปญยังเป็นการสอดรับกับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของรัฐในการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่จะมีขึ้นและขยายเพดานไปครอบคลุมบ้านราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทอีกด้วย

“การประสานมือของภาครัฐและเอกชนเช่นนี้ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดได้ดี  เพราะประชาชนจะสามารถซื้อบ้านในราคาไม่แพง และค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ก็น้อย นับเป็นโอกาสดีสำหรับคนไทยที่ต้องการมีบ้านนะครับ  สำหรับผู้ประกอบการคงต้องอดทน การขยายโครงการใหม่ๆ จะต้องสอดคล้องความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และต้องมีการบริหารสภาพคล่องที่ดี ผมเชื่อว่า การดำเนินการเช่นนี้จะช่วยให้เราจะผ่านวิกฤตนี้ได้อย่างดีด้วยกัน”