Affordable Housing

“Affordable Housing” คำตอบของคนกรุง​ ในวันที่เงินเดือนโตไม่ทันราคาอสังหาฯ ​

หลายคนคงเคยตั้งเป้าหมายว่าในวันนึง เมื่อมีรายได้สูงมากพอ จะหาซื้อคอนโดมิเนียม หรือบ้านใจกลางเมืองที่ตนเองใฝ่ฝัน เพื่อจะได้อยู่ใกล้เมืองมากขึ้น เพื่อให้เดินทางได้สะดวกสบาย และใกล้แหล่งความเจริญต่าง ๆ  ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้า ธนาคาร โรงพยาบาล หรือโรงเรียนที่มีคุณภาพ เพื่อความสะดวกของคนในครอบครัว แต่ความเป็นจริงกลับไม่ง่ายอย่างที่คิด เมื่อระดับเงินเดือนของคนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่นั้น เพิ่มขึ้นไม่ทันกับราคาที่พักอาศัยในเมือง ที่สูงขึ้นแบบก้าวกระโดด ซึ่งพวกเค้าวาดฝันว่าอยากจะมีโอกาศอยู่อาศัยได้ในระยะยาว

 

ทางออกในการอยากเป็นเจ้าของที่พักอาศัยของตัวเองนั้น ก็ต้องเลือกโครงการที่ห่างไกลออกจากตัวเมือง เมื่อมีความต้องการที่พักอาศัยในลักษณะแบบนี้มากขึ้น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็เลือกที่จะตั้งโครงการแบบกระจัดกระจาย และห่างไกลจากระบบขนส่งสาธารณะหลัก เพื่อให้คนกลุ่มนี้ซื้อที่พักอาศัยในราคาย่อมเยาว์ขึ้น ซึ่งทำให้เกิดปัญหาเมืองกระจัดกระจาย (Urban sprawl) เพิ่มมากขึ้นตาม รวมทั้งยังทำให้ต้นทุนค่าครองชีพ โดยเฉพาะค่าเดินทาง สูงขึ้นมากในคนกลุ่มนี้

คนกรุงเทพฯไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองได้

Affordable Housing 1

ในปัจจุบัน คนกรุงเทพส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองได้ จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติและการเคหะแห่งชาติ ในปี 2563 พบว่า รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนของคนกรุงเทพฯ นั้นอยู่ที่ 37,750 บาทต่อเดือน โดยหากคิดตามความสามารถในการกู้คนกลุ่มนี้จะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท (คิดเทียบเงินเดือนกับวงเงินที่จะสามารถกู้ได้ โดยคิดที่ 40% ระยะสัญญา 30 ปี และไม่มีภาระทางการเงินอื่น ๆ) ซึ่ง งบประมาณดังกล่าว คนกลุ่มนี้จะสามารถซื้อคอนโดในเขตปทุมวันได้เพียงแค่ 8 ตารางเมตร จึงไม่น่าแปลกใจที่คนกรุงเทพฯ กว่า 50% ไม่มีกรรมสิทธิในที่อยู่อาศัย และมีแนวโน้มที่จำนวนจะสูงขึ้นต่อเนื่องในทุกปี เพราะ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตเร็วกว่ารายได้ต่อครัวเรือน

 

ปัญหาดังกล่าวส่งผลกระทบกับคนกรุงเทพฯ ในทุกระดับรายได้ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ที่ไม่มีความมั่นคงและความแน่นอนในอาชีพการงานและรายได้ และส่วนใหญ่ไม่มีเงินเก็บสำรองไว้ในยามฉุกเฉิน ในหลายๆ ประเทศ จึงมีนโยบายสนับสนุนให้ประชาชนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เพื่อให้อัตราการถือครองที่อยู่อาศัยสูงขึ้น เช่น ในประเทศสหรัฐอเมริกา และหลายประเทศในยุโรป รวมทั้งในเอเชีย เช่น ญี่ปุ่น และเกาหลี ซึ่งสะท้อนการลดปัญหาสังคมในเรื่องการขาดแคลนที่อยู่อาศัยได้

 

สำหรับประเทศไทยนั้น ภาครัฐได้เริ่มให้ความสำคัญกับประเด็นดังกล่าว ด้วยการออกนโยบายเพื่อดึงดูดให้ภาคเอกชนหันมาลงทุน พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยมากขึ้น ด้วยการเพิ่มสิทธิพิเศษต่างๆ เพื่อลดภาระให้กับภาคเอกชน ไม่ว่าจะเป็นด้านภาษี การให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษ หรือมาตรการส่งเสริมการพัฒนาด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio Bonus :FAR Bonus) ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556

 

แต่อย่างไรก็ตาม มาตราการดังกล่าว ยังไม่สามารถดึงดูดภาคเอกชนให้ร่วมลงทุนได้มากนัก เนื่องจากผู้ประกอบการเห็นว่าเป็นภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น และไม่ได้สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการได้ โดยเฉพาะมาตรการการจัดให้มีหรือพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยภายในพื้นที่โครงการ (Affordable Housing) จนถึงปัจจุบัน โครงการที่เข้าร่วมมาตรการ FAR Bonus เลือกทำเพียงมาตรการเดียวเท่านั้น ที่มีต้นทุนน้อยที่สุดและไม่ส่งผลกระทบกับโครงการ นั่นคือ มาตรการการจัดให้มีพื้นที่รับน้ำในแปลงที่ดิน ทั้งหมดนี้ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในเขตเมืองนั้นเกิดขึ้นได้ยากมาก สวนทางกับความต้องการของคนกรุงเทพฯ ที่ต้องการอยู่อาศัยในเขตเมืองกันมากขึ้น

วัฒนา-จตุจักร ควรเพิ่ม Affordable Housing มากขึ้น

Affordable Housing 2

ที่มา: ข้อมูลจากการเคหะแห่งชาติและสำนักงานสถิติแห่งชาติ ปี 2563

 

จากข้อมูลรายงาน การคาดประมาณความต้องการของที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ที่จัดทำโดยการเคหะแห่งชาติ มีการคาดประมาณว่าเฉพาะในปี 2564 ความต้องการที่อยู่อาศัยของจำนวนครัวเรือนผู้มีรายได้น้อย ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 4,972 ครัวเรือน โดยเขตที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยของครัวเรือนของคนกลุ่มดังกล่าวมากที่สุดคือ เขตจตุจักร จำนวน 166 ครัวเรือน รองลงมา คือ เขตบางเขน จำนวน 166 ครับเรือน และเขตบางกะปิ จำนวน 163 ครัวเรือน ตามลำดับ

 

เมื่อเปรียบเทียบข้อมูล ระหว่างระดับความต้องการที่อยู่อาศัย ของจำนวนครัวเรือนผู้มีรายได้น้อย (Real demand) กับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ของครัวเรือนที่มีรายได้น้อย (Affordability) พบว่า เขตวัฒนา​และเขตจตุจักร เป็นพื้นที่ที่เหมาะสมต่อการพัฒนาโครงการ Affordable Housing มากที่สุด ทั้งในด้านอุปสงค์ (Demand) และด้านการเพิ่มโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อย สามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมือง ที่มีราคาตลาดสูงกว่าความสามารถในการซื้อของคนกลุ่มดังกล่าว

Property Real Estate

นอกจากนั้น โครงการในเขตเมืองเหล่านี้ ยังสามารถช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของคนกลุ่มดังกล่าวได้ ไม่ว่าจะเป็น

-การเข้าถึงบริการสาธารณะได้ง่ายขึ้น

-ลดต้นทุนด้านเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง

-เพิ่มความปลอดภัยในการใช้ชีวิต เป็นต้น

ถ้าภาครัฐและภาคเอกชนร่วมกันพัฒนาโครงการ (Joint development) หรือสนับสนุนให้ภาคเอกชนพัฒนาโครงการที่พักอาศัยสำหรับคนทุกระดับรายได้ (Affordable housing) มากขึ้น ภายใต้แผนพัฒนาเมืองที่มีประสิทธิภาพ เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยได้มีโอกาสอยู่อาศัยภายในเมือง จะช่วยลดปัญหาความเหลื่อมล้ำในสังคมลงได้ รวมทั้งช่วยเพิ่มอัตราการถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ สูงขึ้นอีกด้วย ซึ่งจะช่วยสนับสนุนแนวความคิดการพัฒนาเมืองสมัยใหม่อย่างยั่งยืน ที่เรียกว่า การพัฒนาที่ไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง (Inclusive Development)”  

 

 

บทความโดย

-นายภาวิน ศิริพงษ์ นักศึกษาปริญญาโท สาขาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ – MRE (รุ่น 19)

-ดร.พรรัตน์ พงษ์ประเสริฐ อาจารย์ประจำ ภาควิชาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

 

 

 

บทความ ข่าวโปรโมชั่น ล่าสุด