หลายคนคงเคยตั้งเป้าหมายว่าในวันนึง เมื่อมีรายได้สูงมากพอ จะหาซื้อคอนโดมิเนียม หรือบ้านใจกลางเมืองที่ตนเองใฝ่ฝัน เพื่อจะได้อยู่ใกล้เมืองมากขึ้น เพื่อให้เดินทางได้สะดวกสบาย และใกล้แหล่งความเจริญต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้า ธนาคาร โรงพยาบาล หรือโรงเรียนที่มีคุณภาพ เพื่อความสะดวกของคนในครอบครัว แต่ความเป็นจริงกลับไม่ง่ายอย่างที่คิด เมื่อระดับเงินเดือนของคนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่นั้น เพิ่มขึ้นไม่ทันกับราคาที่พักอาศัยในเมือง ที่สูงขึ้นแบบก้าวกระโดด ซึ่งพวกเค้าวาดฝันว่าอยากจะมีโอกาศอยู่อาศัยได้ในระยะยาว
ทางออกในการอยากเป็นเจ้าของที่พักอาศัยของตัวเองนั้น ก็ต้องเลือกโครงการที่ห่างไกลออกจากตัวเมือง เมื่อมีความต้องการที่พักอาศัยในลักษณะแบบนี้มากขึ้น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็เลือกที่จะตั้งโครงการแบบกระจัดกระจาย และห่างไกลจากระบบขนส่งสาธารณะหลัก เพื่อให้คนกลุ่มนี้ซื้อที่พักอาศัยในราคาย่อมเยาว์ขึ้น ซึ่งทำให้เกิดปัญหาเมืองกระจัดกระจาย (Urban sprawl) เพิ่มมากขึ้นตาม รวมทั้งยังทำให้ต้นทุนค่าครองชีพ โดยเฉพาะค่าเดินทาง สูงขึ้นมากในคนกลุ่มนี้
ในปัจจุบัน “คนกรุงเทพส่วนใหญ่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองได้” จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติและการเคหะแห่งชาติ ในปี 2563 พบว่า รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนของคนกรุงเทพฯ นั้นอยู่ที่ 37,750 บาทต่อเดือน โดยหากคิดตามความสามารถในการกู้คนกลุ่มนี้จะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท (คิดเทียบเงินเดือนกับวงเงินที่จะสามารถกู้ได้ โดยคิดที่ 40% ระยะสัญญา 30 ปี และไม่มีภาระทางการเงินอื่น ๆ) ซึ่ง งบประมาณดังกล่าว คนกลุ่มนี้จะสามารถซื้อคอนโดในเขตปทุมวันได้เพียงแค่ 8 ตารางเมตร จึงไม่น่าแปลกใจที่คนกรุงเทพฯ กว่า 50% ไม่มีกรรมสิทธิในที่อยู่อาศัย และมีแนวโน้มที่จำนวนจะสูงขึ้นต่อเนื่องในทุกปี เพราะ “ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตเร็วกว่ารายได้ต่อครัวเรือน”
ปัญหาดังกล่าวส่งผลกระทบกับคนกรุงเทพฯ ในทุกระดับรายได้ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ที่ไม่มีความมั่นคงและความแน่นอนในอาชีพการงานและรายได้ และส่วนใหญ่ไม่มีเงินเก็บสำรองไว้ในยามฉุกเฉิน ในหลายๆ ประเทศ จึงมีนโยบายสนับสนุนให้ประชาชนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เพื่อให้อัตราการถือครองที่อยู่อาศัยสูงขึ้น เช่น ในประเทศสหรัฐอเมริกา และหลายประเทศในยุโรป รวมทั้งในเอเชีย เช่น ญี่ปุ่น และเกาหลี ซึ่งสะท้อนการลดปัญหาสังคมในเรื่องการขาดแคลนที่อยู่อาศัยได้
สำหรับประเทศไทยนั้น ภาครัฐได้เริ่มให้ความสำคัญกับประเด็นดังกล่าว ด้วยการออกนโยบายเพื่อดึงดูดให้ภาคเอกชนหันมาลงทุน พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยมากขึ้น ด้วยการเพิ่มสิทธิพิเศษต่างๆ เพื่อลดภาระให้กับภาคเอกชน ไม่ว่าจะเป็นด้านภาษี การให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษ หรือมาตรการส่งเสริมการพัฒนาด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio Bonus :FAR Bonus) ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556
แต่อย่างไรก็ตาม มาตราการดังกล่าว ยังไม่สามารถดึงดูดภาคเอกชนให้ร่วมลงทุนได้มากนัก เนื่องจากผู้ประกอบการเห็นว่าเป็นภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น และไม่ได้สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการได้ โดยเฉพาะมาตรการการจัดให้มีหรือพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยภายในพื้นที่โครงการ (Affordable Housing) จนถึงปัจจุบัน โครงการที่เข้าร่วมมาตรการ FAR Bonus เลือกทำเพียงมาตรการเดียวเท่านั้น ที่มีต้นทุนน้อยที่สุดและไม่ส่งผลกระทบกับโครงการ นั่นคือ มาตรการการจัดให้มีพื้นที่รับน้ำในแปลงที่ดิน ทั้งหมดนี้ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในเขตเมืองนั้นเกิดขึ้นได้ยากมาก สวนทางกับความต้องการของคนกรุงเทพฯ ที่ต้องการอยู่อาศัยในเขตเมืองกันมากขึ้น
ที่มา: ข้อมูลจากการเคหะแห่งชาติและสำนักงานสถิติแห่งชาติ ปี 2563
จากข้อมูลรายงาน การคาดประมาณความต้องการของที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ที่จัดทำโดยการเคหะแห่งชาติ มีการคาดประมาณว่าเฉพาะในปี 2564 ความต้องการที่อยู่อาศัยของจำนวนครัวเรือนผู้มีรายได้น้อย ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 4,972 ครัวเรือน โดยเขตที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยของครัวเรือนของคนกลุ่มดังกล่าวมากที่สุดคือ เขตจตุจักร จำนวน 166 ครัวเรือน รองลงมา คือ เขตบางเขน จำนวน 166 ครับเรือน และเขตบางกะปิ จำนวน 163 ครัวเรือน ตามลำดับ
เมื่อเปรียบเทียบข้อมูล ระหว่างระดับความต้องการที่อยู่อาศัย ของจำนวนครัวเรือนผู้มีรายได้น้อย (Real demand) กับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ของครัวเรือนที่มีรายได้น้อย (Affordability) พบว่า เขตวัฒนาและเขตจตุจักร เป็นพื้นที่ที่เหมาะสมต่อการพัฒนาโครงการ Affordable Housing มากที่สุด ทั้งในด้านอุปสงค์ (Demand) และด้านการเพิ่มโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อย สามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมือง ที่มีราคาตลาดสูงกว่าความสามารถในการซื้อของคนกลุ่มดังกล่าว
นอกจากนั้น โครงการในเขตเมืองเหล่านี้ ยังสามารถช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของคนกลุ่มดังกล่าวได้ ไม่ว่าจะเป็น
-การเข้าถึงบริการสาธารณะได้ง่ายขึ้น
-ลดต้นทุนด้านเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง
-เพิ่มความปลอดภัยในการใช้ชีวิต เป็นต้น
ถ้าภาครัฐและภาคเอกชนร่วมกันพัฒนาโครงการ (Joint development) หรือสนับสนุนให้ภาคเอกชนพัฒนาโครงการที่พักอาศัยสำหรับคนทุกระดับรายได้ (Affordable housing) มากขึ้น ภายใต้แผนพัฒนาเมืองที่มีประสิทธิภาพ เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยได้มีโอกาสอยู่อาศัยภายในเมือง จะช่วยลดปัญหาความเหลื่อมล้ำในสังคมลงได้ รวมทั้งช่วยเพิ่มอัตราการถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ สูงขึ้นอีกด้วย ซึ่งจะช่วยสนับสนุนแนวความคิดการพัฒนาเมืองสมัยใหม่อย่างยั่งยืน ที่เรียกว่า “การพัฒนาที่ไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง (Inclusive Development)”
บทความโดย
-นายภาวิน ศิริพงษ์ นักศึกษาปริญญาโท สาขาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ – MRE (รุ่น 19)
-ดร.พรรัตน์ พงษ์ประเสริฐ อาจารย์ประจำ ภาควิชาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์