คาดตลาดอสังหาฯ ปี 65 โต 15-20% ได้ผลบวกเศรษฐกิจ-เปิดประเทศ-คลายล็อก LTV

LPN Wisdom มองตลาดอสังหาฯ 65 โต 15-20% ได้จากปัจจัยบวกเศรษฐกิจฟื้นตัว 3.5-4% แรงหนุนการเปิดประเทศ แบงก์ชาติผ่อนคลาย LTV แต่ยังห่วงหนี้ครัวเรือนพุ่ง ความไม่แน่นอนของโควิด-19 ทุบตลาด ขณะที่บทสรุปปี 64 เปิดตัวใหม่ลดเหลือ  53,000-55,000 ยูนิต​

หลังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับปัจจัยลบที่เข้ามาทำให้ตลาดชะลอตัวอย่างหนัก คือ การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ตลอดระยะเวลากว่า 2 ปีที่ผ่านมา แต่แนวโน้มปี 2565 ดูเหมือนว่าตลาดอสังหาฯ กำลังจะได้รับข่าวดี มีแนวโน้มเติบโตเป็นบวกเสียที จากปัจจัยบวกสำคัญ คือ การเติบโตของภาวะเศรษฐกิจไทย จากการการคาดการณ์แนวโน้มเศรษฐกิจของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์) ที่คาดว่าจะเติบโตประมาณ 3.5-4% ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มเติบโต 15-20%

นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยบวก​จากการที่รัฐบาลมีมาตรการเปิดประเทศ ให้มีการเดินทางท่องเที่ยวได้เพิ่มขึ้น รวมถึงมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) เป็นการชั่วคราว โดยกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น100% สำหรับที่อยู่อาศัยทุกประเภท ซึ่งมีผลจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 อีกด้วย

LPN Wisdom มองตลาดโต 15-20%

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom หรือ LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) ประเมินว่า ​ ในปี 2565 ตลาดอสังหาฯ จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณ 78,000-90,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 305,000-318,000 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 15-20% เมื่อเทียบกับปี 2564 เนื่องจากผู้ประกอบการเริ่มมีความมั่นใจ ทำให้ทยอยเปิดตัวโครงการที่ถูกเลื่อนการเปิดตัวในปี 2564 มาเปิดตัวในปี 2565 รวมถึงแผนเปิดตัวโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้นในปี 2565

โดยในปี 2565 ที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ยังคงเป็นกลุ่มสินค้า ที่จะมีการเปิดตัวมาก​ ซึ่งจะเพิ่มขึ้นประมาณ 40-50% เมื่อเทียบกับปี 2564 เพื่อตอบรับกับความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากการทำงานจากที่บ้าน (Work from Home)  ซึ่งประเมินว่าจำนวนเปิดตัวบ้านพักอาศัยจะอยู่ที่ ประมาณ 46,800-54,000 ยูนิตคิดเป็นมูลค่าประมาณ 183,000-190,800 ล้านบาท

ในขณะที่การเปิดตัวคอนโดมิเนียมในปี 2565 มีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้น 10-15%จากปี 2564 เช่นกัน เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอแผนการเปิดตัวคอนโด  และเร่งขายคอนโดที่คงค้างอยู่จำนวนมากออกมา  ทำให้ช่วงไตรมาส 3 ปี 2564 มีจำนวนคอนโดเหลือขายในตลาดลดลง ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวน 83,914 ยูนิต ลดลง 7.6% จาก ณ สิ้นปี 2563 ที่มียูนิตเหลือขายในตลาดอยู่ที่ 90,841 ยูนิต

บ้าน3-5 ล้าน ดีมานด์สูงต่อเนื่อง

ในด้านกำลังซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2565 นายประพันธ์ศักดิ์ ให้ความเห็นว่า ที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและคอนโดระดับราคา 3-5 ล้านบาท ยังเป็นที่ต้องการของตลาด โดยเฉพาะในทำเลที่อยู่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้าทั้งสายใหม่และสายเก่า โดยทำเลที่ได้รับการตอบรับที่จากตลาดได้แก่ ทำเลที่ติดกับส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว สีแดง และสายสีเหลือง เช่น ย่านรังสิต-นวนคร, ศรีนครินทร์-สุวรรณภูมิ, อ่อนนุช-บางนา, ดอนเมือง-พหลโยธิน เป็นต้นในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2565 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้น ตามราคาที่ดินที่ขยับเพิ่มขึ้น ตามการพัฒนาของระบบขนส่งในระบบราง ที่เชื่อมต่อพื้นที่ระหว่างกรุงเทพฯ ชั้นในกับกรุงเทพฯ ชั้นนอก รวมไปถึงราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น โดยคาดว่าราคาที่อยู่อาศัยจะมีการปรับตัวขึ้นมาประมาณ 5-10% ขึ้นอยู่กับทำเล  อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อยังคงสามารถต่อรองได้ขึ้นอยู่กับสภาพการแข่งขันของผู้ประกอบการในแต่ละทำเล

นอกจากนี้  ตลาดอสังหาฯ ในปี 2565 ยังประเมินว่ามีปัจจัยเสี่ยง ที่อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความมั่นใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย  ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และแนวโน้มการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธ์ “โอมิครอน” ถ้าเกิดการแพร่ระบาดอย่างรุนแรงอีกรอบ อาจส่งผลประทบต่อตลาดอสังหาฯ ในปี 2565 ได้เช่นกัน

บทสรุปตลาดปี 2564 หดตัว 20%

สำหรับปี 2564 คาดว่าการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัย ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีประมาณ  53,000-55,000 ยูนิต​ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 265,000-300,000 ล้านบาท เป็นโครงการแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด ประมาณ 33,000-35,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 166,000-188,000 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ประมาณ 10%-20% และเป็นการเปิดตัวโครงการคอนโดประมาณ 20,000-22,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 99,000-112,000 ล้านบาท ลดลง 16%-23% จากปี 2564

โดยตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในเดือน มกราคม-พฤศจิกายน 2564 มีจำนวน 52,171 ยูนิต ลดลง 23% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 เป็นการเปิดตัวโครงการคอนโด 20,295 ยูนิต มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 23% และการเปิดตัวโครงการแนวราบ 31,876 ยูนิต อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 13% โดยในเดือนพฤศจิกายน 2564 มีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุดของปี 2564 โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 11,648ยูนิต มูลค่า 52,185 ล้านบาท   (คิดเป็นสัดส่วน 22.32% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งหมดในเดือนมกราคม-พฤศจิกายน 2564)

ด้านความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2564 ที่อยู่อาศัยในแนวราบยังเป็นกลุ่มที่ทำยอดขายสูง โดยเฉพาะ ทาวน์เฮาส์ ในระดับราคาขายต่อหน่วย 2-5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว ราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยมียอดขายเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 14% และ 22% ตามลำดับ ขณะที่คอนโดเปิดขายใหม่ระดับราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดโดยมียอดขายเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 27%

ปี 2564 เป็นปีที่ภาคอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว มาตรการผ่อนคลายต่าง ๆ จากภาครัฐ เป็นปัจจัยที่จะหนุนอสังหาฯ ในปี 2565 ให้สามารถเติบโตได้ หลังจากที่ต้องเผชิญกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 มาต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563-2564