นายกสมาคมอาคารชุด
สมาคมอาคารชุดไทย ถือเป็นหนึ่งสมาคมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ถือว่ามีบทบาทและส่วนสำคัญ ในการเป็นเสียงสะท้อนความต้องการของผู้ประกอบการ และผู้บริโภคส่วนใหญ่ของคนที่ต้องการซื้ออสังหาฯ ประเภทคอนโดมิเนียม ที่ผ่านก็มีบทบาทสำคัญในการผลักดัน และส่งเสริมการเติบโตให้กับตลาดคอนโดในหลายด้านด้วยกัน
ล่าสุด ได้มีการจัดประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2564 เมื่อวันที่ 26 เมษายน 2565 ที่โรงแรมอโนมา แกรนด์ กรุงเทพฯ ซึ่งหนึ่งในวาระสำคัญครั้งนี้ คือ การเลือกนายกสามาคมคนใหม่ เพื่อสานงานต่อจากนายกสมาคมคนเดิม คือ ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ซึ่งจากมติที่ประชุมได้คัดเลือกให้ นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ดำรงตำแหน่งนายกสมาคมอาคารชุดไทย วาระประจำปี 2565-2566 ในการประชุมใหญ่
นายกสมาคมอาคารชุดไทยคนใหม่ ได้ฉายภาพทิศทางของธุรกิจคอนโดภายหลังจากเกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ว่า ปัจจุบันตลาดคอนโดได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดในช่วงที่ผ่านมาแล้ว และกำลังจะเข้าสู่การฟื้นตัว แม้ว่าที่ผ่านมาความต้องการของคนส่วนใหญ่คือ การอยู่อาศัยในบ้านแนวราบมากขึ้น เพราะต้องการพื้นที่ใช้สอย แต่จากปัจจุบันราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลต่อค่าใช้จ่ายด้านการเดินทางของคนส่วนใหญ่ ก็จะทำให้เกิดความต้องการในตลาดคอนโดกลับคืนมาด้วย
9 เดือนต่อจากนี้ตลาดคอนโดจะทยอยฟื้นตัวดีขึ้นเรื่อย ๆ ในทุกไตรมาสนับตั้งแต่ไตรมาสแรก ภาพรวมอสังหาฯ เริ่มปรับตัวดีถึงแม้จะเจอโควิดสายพันธุ์โอไมครอน เห็นได้จากยอดขายไตรมาสแรกเพิ่มมากขึ้น ที่ผ่านมาคอนโดไม่ได้เปิดโครงการใหม่ และยังระบายสต็อกกันไปจำนวนมาก
โดยตลาดคอนโดคาดว่าจะฟื้นตัวในปี 2566 ถ้าเทียบปีฐานคือ 2562 ก่อนเกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่ช่วงต้นปีนี้ที่เกิดความขัดแย้งระหว่างยูเครนและรัสเซีย ส่งผลให้ราคาพลังงาน ค่าขนส่ง และเหล็กปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากเป็นต้นทุนซึ่งจะแปรผันตามราคาน้ำมัน และทำให้ภาพรวมของค่าก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10%
อย่างไรก็ตาม ต้นทุนค่าก่อสร้างมีสัดส่วน 1ใน 3 ของราคาขาย ซึ่งส่งผลกระทบกับอัตรากำไรขั้นต้นมากกว่า ที่จะปรับราคาเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการอาจจะต้องยอมรับกับมาร์จิ้นที่ลดลงบ้าง และควรปรับราคาเมื่อมีความต้องการเพิ่มมากขึ้นกว่านี้ เนื่องจากปัจจุบันความต้องการยังถือว่าเปราะบาง ซึ่งแนวโน้มราคาน่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นในปีหน้าในอัตรา 3-4% หรืออาจจะถึง 5% จากภาวะปกติที่มีการปรับราคาขึ้นในอัตราเฉลี่ย 7-8%
นายพีระพงศ์ เชื่อว่า ปีนี้ราคาคอนโดยังเหมือนเดิม เพราะเราปรับตัวด้วยการไปลดการออกแบบที่ฟุ่มเฟือย อย่างเช่น การลดพื้นที่ส่วนการลง เช่น สระว่ายน้ำเหลือ 10-20 เมตร จากเมื่อก่อนทำขนาด 50 เมตร ต้องยอมรับมาร์จิ้นลดลง เช่นเคยได้มาร์จิ้น 30% เอาแค่ 28% ก็พอ หรือเคยได้ 35% เอาแค่ 33% ก็พอ เพราะยังมีสต็อกเหลืออยู่ และหลังจากที่กำลังออกจากโควิด-19 ก็มาเจอรัสเซีย ยูเครน แล้วยังเจอต้นทุนค่าครองชีพที่สูงขึ้น ทั้งอาหาร น้ำมัน ทำให้อารมณ์ในการซื้อน้อยลง กระทบดีมานด์ เพราะปัจจัยเสี่ยงที่สุดของคอนโดในปี 2565 คือ เรื่องของกำลังซื้อ
การพัฒนาคอนโดหลังจากนี้ สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณา คือ วิธีการออกแบบคอนโดให้ตรงกับไลฟ์สไตล์และความต้องการของกลุ่มลูกค้า ที่อาจจะต้องทำห้องให้ใหญ่ขึ้น เพื่อรองรับกับความต้องการใช้พื้นที่เพื่อทำกิจกรรมของผู้อยู่อาศัยมากขึ้น เหมือนการใช้ชีวิตในบ้าน ทั้งใช้ในการทำงาน การเรียน และขายของออนไลน์ เพราะปัจจุบันหลายบริษัทให้พนักงานทำงานจากที่บ้านได้ ถือเป็นเรื่องใหม่ที่เกิดหลังจากโควิด-19
นายกสมาคมอาคารชุด กล่าวอีกว่า จากความต้องการของกลุ่มลูกค้าดังกล่าว ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการคอนโดต้องมีขนาดห้อง 50 ตร.ม. จากปกติพัฒนาขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม. และต้องขยายไปยังทำเลที่เป็นส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า ทั้งในสายปัจจุบันและสายที่เกิดขึ้นใหม่ ๆ ในทำเลที่สามารถเดินมาขึ้นรถไฟฟ้าได้ประมาณ 100 เมตร เพื่อชิงส่วนแบ่งทางการตลาดจากกลุ่มบ้านแนวราบ ที่เป็นกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ราคา 3 ล้านบาท แต่อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า 2-3 กิโลเมตร ส่วนคอนโดขนาดเล็กหรือคอนโดจิ๋วยังมีดีมานด์อยู่ แต่กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคนโสด หรือมีแฟนอยู่กันแค่ 2 คน
ดังนั้น ผู้ประกอบการที่ทำคอนโดต้องปรับตัว จับเทรนด์ให้ได้ว่า หลังโควิดลูกค้าต้องการอะไร เพราะหลายคนกลับไปอยู่ทาวน์เฮ้าส์แถววงแหวนรอบนอก ไม่อยู่ซิตี้คอนโดอีกต่อไป การทำคอนโด 2 ห้องนอน ราคา 3 ล้านแต่อยู่ติดสถานี จะเป็นตัวเลือกแข่งกับตลาดทาวน์เฮ้าส์ได้
จากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง ผู้ประกอบการต้องพยายาททำให้ราคาถูกที่สุดเท่าที่จะทำได้ โดยระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตร.ม. ยังเป็นราคาที่ผู้บริโภคยังพอรับได้ในเวลานี้
สำหรับพื้นที่คอนโดห้องขนาดเล็ก อาจต้องทำพื้นที่เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าใช้ประชุมออนไลน์ได้ โดยเสียงไม่ตีกัน จากเดิมเคยทำโคเวิร์คกิ้งสเปซแบบโล่ง ๆ เปลี่ยนเป็นไพเวทสเปซมากขึ้น ส่วนห้องที่ใช้ชีวิตประจำวัน จะทำเพดานสูงเพื่อทำให้นั่งได้นานขึ้น เพราะความอึดอัดแปรผันกับความสูงของเพดาน ดังนั้น ยิ่งทำเพดานยิ่งสูงจะทำให้มีความรู้สึกเหมือนการอยู่บ้าน เช่น เดิมเพดานสูง 2.50 เมตร ปรับเพิ่มเป็น 4 เมตรขึ้นไป เป็นต้น ส่วนระดับราคาที่ลูกค้าสามารเข้าถึงได้ง่ายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ทั้งนี้เพราะกำลังซื้อคนลดลง
การพัฒนาคอนโดต่อจากนี้ จะแตกต่างไปจากเดิม จากนิวนอร์มอลมาเป็นเน็กซ์นอลมอล เช่น มีที่ล้างมือก่อนเข้าคอนโด มีน้ำยาฉีดฆ่าเชื้อในส่วนกลาง ลิฟท์ มีระบบกรองอากาศที่ดี ซึ่งต้องออกแบบมาเป็นโปรดักส์
จากปัจจัยราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้น ส่วนหนึ่งส่งผลดีต่อตลาดเช่าคอนโดในเมืองปรับตัวดีขึ้น เพราะเมื่อเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายในการเดินทางจะเท่ากับค่าเช่าคอนโด ถือเป็นจุดเปลี่ยนที่ทำให้คอนโดกลับมาได้ ขณะที่บ้านจัดสรรมีราคาสูง จากความต้องการที่เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 50% ด้วย ส่งผลให้ราคาบ้านช่วงโควิดสูงขึ้นประมาณปีละ 5-10%
สมมติเคยซื้อที่ดิน 1 ไร่ ราคา 6 ล้านบาท กลับไปซื้ออีกครั้งราคาจะขยับไปไร่ละ 9 ล้านบาท จนกลายเป็นเรื่องปกติ สมมติถ้าปีที่แล้วราคาบ้านจาก 6.5 ล้านบาท ถ้าไม่ซื้อปีที่แล้ว กลับไปซื้อปีนี้ ราคาบ้านจะกลายเป็น 7.2 ล้าน
ทั้งหมดก็เป็นมุมมองของนายกสมาคมอาคารชุดคนใหม่ ที่จะเข้ามาเป็นกระบอกเสียง ในการสื่อสารกับหน่วยงานภาครัฐ หากต้องการได้รับการส่งเสริมสนับสนุน รวมถึงการทำงานร่วมกับหน่วยงาน สมาคม และองค์กรต่าง ๆ เพื่อช่วยผลักดัน และพัฒนาตลาดคอนโดให้เติบโต และยังมีส่วนสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศต่อไปด้วย คงต้องดูกันต่อไปว่า บทบาทนายกสมาคมคนใหม่จะมีอะไรออกมาให้เห็นได้บ้าง เพราะต้องยอมรับฝีมือของ “พีระพงศ์ จรูญเอก” ที่มีความสามารถในด้านการบริหารงาน สามารถนำพาออริจิ้น และบริษัทในเครือเติบโตอย่างมากมายมาแล้ว
อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง