REIC เผย ยอดโอนคอนโดต่างชาติ Q1/65 ลดทั้งจำนวน-มูลค่า เหตุลูกค้าจีนยังปิดประเทศ

20 มิ.ย. 2565

ยอดโอนคอนโด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ รายงานตัวเลขโอนคอนโดต่างชาติ ไตรมาสแรก หลังวิกฤตโควิด-19 คลี่คลาย ยูนิตลดลง 10.3% มูลค่าลดลง 6.1% เหตุ จีน ลูกค้าหลักตลาดคอนโดไทยยังปิดประเทศ ห้ามคนจีนเดินทางโดยไม่จำเป็น คาดนโยบาย “โควิดเป็นศูนย์” ใช้ต่อถึงสิ้นปี

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยของไทย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม (ห้องชุด) มีฐานลูกค้าสำคัญกลุ่มหนึ่ง ที่เข้ามาช่วยขับเคลื่อนและสร้างการเติบโต คือ กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ เพราะบางโครงการสามารถสร้างยอดขายได้เต็มโควตาที่กฎหมายกำหนด ด้วยสัดส่วนยอดขายถึง 49% เลยทีเดียว แต่โดยภาพรวมในช่วงที่ผ่านมา สัดส่วนยอดขายของกลุ่มลูกค้าต่างชาติจะมีสัดส่วนเฉลี่ย 20-30%

แต่หลังจากที่เกิดสถานการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ขึ้น ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ชาวต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้ ยอดขายคอนโดในกลุ่มลูกค้าต่างชาติก็หายไปจากตลาดจนแทบเป็นศูนย์ ขณะที่ลูกค้าบางรายต้องถึงกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดที่ซื้อไว้ก่อนหน้าแล้ว ก็ไม่สามารถเดินทางเข้ามาทำการโอนกรรมสิทธิ์ได้ ยอดโอนคอนโดของลูกค้าต่างชาติ จึงไปในทิศทางเดียวกับยอดขาย

อย่างไรก็ตาม ช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการบางราย ก็พยายามหาวิธีการมาช่วยเหลือกลุ่มลูกค้า ให้ยังสามารถซื้อขาย หรือโอนคอนโดได้บ้าง แต่จำนวนอาจจะไม่ได้มากหรือเท่ากับช่วงก่อนหน้าที่จะเกิดเหตุการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19

ส่วนในปี 2565 ภาพรวมสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ปรับตัวดีขึ้น ภาครัฐมีการผ่อนคลายความเข้มงวด และเริ่มมีการเดินทางระหว่างประเทศได้แล้ว ซึ่งช่วงปลายปีที่ผ่านมาหลายประเทศก็เดินทางได้บ้าง ภายใต้มาตรการของแต่ละประเทศกำหนดขึ้น ทำให้ยอดขายและยอดโอนคอนโดของกลุ่มลูกค้าต่างชาติเริ่มกลับ

จีนหาย Q1/65 ยอดโอนคอนโดลดทั้งจำนวน-มูลค่า

โดยล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC ได้จัดทำรายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ไตรมาส 1 ปี 2565 เพื่อสะท้อนภาพตลาดลูกค้าต่างชาติ ภายหลังสถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลาย แต่กลุ่มลูกค้าหลักของไทย อย่างชาวจีนอาจจะยังไม่กลับมามากนัก เพราะประเทศจีนยังคงปิดประเทศ และใช้นโยบาย “โควิดเป็นศูนย์” มีการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ทางการจีนได้ห้ามไม่ให้พลเมืองจีนเดินทางไปต่างประเทศ หากไม่มีเหตุที่จำเป็น ทำให้สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์คอนโด ของชาวต่างชาติจึงยังไม่ฟื้นตัวในไตรมาสนี้

โดยภาพรวมสถานการณ์การโอนคอนโดคนต่างชาติ ทั่วประเทศ ในไตรมาส 1 ปี 2565 มีจำนวนยอดโอนคอนโด 2,107 ยูนิต ลดลง 10.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่มีจำนวนยูนิตสูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วงโควิด-19 (ปี 2563 – 2564) ที่มีจำนวน 2,061 ยูนิตต่อไตรมาส (ดูแผนภูมิที่ 1 – 2)

มูลค่าการโอนคอนโดรวม 10,262 ล้านบาท ลดลง 6.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) มูลค่าการโอนในไตรมาสนี้ สูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วงโควิด-19 ที่มีมูลค่า 9,683 ล้านบาทต่อไตรมาส (ดูแผนภูมิที่ 3 – 4)

ยังมีการคาดการณ์ว่า จีนจะยังปิดประเทศไม่ให้ชาวจีนเดินทางออกนอกประเทศไปจนถึงสิ้นปี 2565

อย่างไรก็ตาม ในด้านรัฐบาลไทย มีการดำเนินการผ่อนคลายมาตรการการเดินทางเข้าประเทศของชาวต่างชาติเป็นระยะ ๆ เพื่อรับนักท่องเที่ยวต่างชาติเต็มรูปแบบในวันที่ 1 มิถุนายน 2565 ซึ่งในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2565 มีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศแล้วกว่า 1 ล้านคน เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีจำนวนไม่ถึง 100,000 คน

นอกจากนั้น รัฐบาลยังได้กำหนดให้ปีนี้เป็น “ปีส่งเสริมท่องเที่ยวไทย 2565 – 2566 (Visit Thailand Year 2022- 2023)” โดยมีแผนจะกระตุ้นให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาประเทศไทยไม่น้อยกว่า 300,000 – 1,000,000 คนต่อเดือน ซึ่งคาดว่าจะสามารถดึงนักท่องเที่ยวได้มากถึง 6 ล้านคนในปีนี้ และ19 ล้านคนในปี 2566 หากสถานการณ์การท่องเที่ยวของชาวต่างชาติฟื้นตัวเพิ่มมากขึ้น ก็คาดว่าจะเป็นการเพิ่มโอกาสให้กับการซื้อขายตลาด อาคารชุดทดแทนกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่ยังไม่สามารถเดินทางมาไทยได้

แผนภูมิที่ 1 จำนวนยูนิตโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ

ที่มา : กรมที่ดิน

รวบรวมและประมวลผลโดย : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

แผนภูมิที่ 2 อัตราขยายตัวของจำนวนยูนิตโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ

ที่มา : กรมที่ดิน

แผนภูมิที่ 3 จำนวนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ (ยูนิต : ล้านบาท)

ที่มา : กรมที่ดิน

แผนภูมิที่ 4 อัตราขยายตัวของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ

ที่มา : กรมที่ดิน

โอนคอนโดต่างชาติเหลือ 10.6%

จำนวนยูนิตที่โอนคอนโดในไตรมาส 1 ปี 2565 มีจำนวนทั้งหมด 19,886 ยูนิต แบ่งออกเป็น การโอนให้ชาวต่างชาติ 10.6% และคนไทย 89.4% สัดส่วนจำนวนยูนิตโอนให้คนต่างชาติลดลงเล็กน้อยจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีสัดส่วน 10.7% ในขณะที่มูลค่าการโอนคอนโดในไตรมาส 1 ปี 2565 มีมูลค่ารวม 52,291 ล้านบาท แบ่งออกเป็นการโอนคอนโดให้ชาวต่างชาติ 19.6% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีสัดส่วน 17.2% (ดูแผนภูมิที่ 5 – 6)

โอนคอนโดต่างชาติลด 2,107 ยูนิต

การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ชาวต่างชาติในไตรมาส 1 ปี 2565 จำนวน 2,107 ยูนิต ในจำนวนนี้เป็นประเภทคอนโดใหม่ 65.1% ลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีสัดส่วนของคอนโดใหม่ 80.3% ในขณะที่ห้องชุดมือสองมีสัดส่วน 34.9% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีสัดส่วน 19.7%

ในด้านมูลค่าการโอนคอนโดให้ชาวต่างชาติในไตรมาส 1 ปี 2565 มูลค่า 10,262 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นมูลค่าคอนโดใหม่ 71.8% ลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีสัดส่วนของห้องชุดใหม่ 86.1%

ขณะที่คอนโดมือสองมีสัดส่วน 28.2% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีสัดส่วน 13.9% แสดงให้เห็นว่า ตลาดคอนโดต่างชาติ ยังนิยมคอนโดใหม่มากกว่าคอนโดมือสอง แต่คอนโดมือสองก็มีการขยายสัดส่วนเพิ่มมากขึ้นตามลำดับ (ดูแผนภูมิที่ 7 – 8)

ต่างชาติโอนคอนโดไม่เกิน 3 ล้านมากสุด

ในไตรมาส 1 ปี 2565 คอนโดที่มีการโอนให้คนต่างชาติมากที่สุด จะอยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท โดยมีการโอนจำนวน 1,109 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 52.6% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดจำนวน 2,107 ยูนิต รองลงมาคือ ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีจำนวน 504 ยูนิต (สัดส่วน 23.9%) ระดับราคา 5.01 – 10.00 ล้านบาท มีจำนวน 304 ยูนิต (สัดส่วน 14.4%) และระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 190 ยูนิต (สัดส่วน 9.0%) ตามลำดับ (ดูแผนภูมิที่ 9 – 10)

ต่างชาตินิยมซื้อคอนโด 30-60 ตร.ม.

ในไตรมาส 1 ปี 2565 ขนาดคอนโดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ คือ ขนาดพื้นที่ 30 – 60 ตารางเมตร (ประเภท 1 – 2 ห้องนอน) โดยมีจำนวนยูนิตที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ จำนวน 970 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 46.0% รองลงมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร (สตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน) มีจำนวน 796 ยูนิต (สัดส่วน 37.8%) ถัดมาคือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61-100 ตารางเมตร (2-3 ห้องนอนขึ้นไป) จำนวน 202 ยูนิต (สัดส่วน 9.6%) และห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร (3 ห้องนอนขึ้นไป) มีจำนวนน้อยที่สุด คือ 139 ยูนิต (สัดส่วน 6.6%)

ห้องชุดขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร และขนาด 30 – 60 ตารางเมตร เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนยูนิตที่โอนกรรมสิทธิ์รวมกัน 83.8% (ดูแผนภูมิที่ 11 – 12)

จีนลดโอนคอนโดลดลงสัดส่วนไม่ถึง 50%

สัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมากที่สุดทั่วประเทศ โดยไตรมาส 1 ปี 2565 ได้แก่ ชาวจีน โดยมีการโอนคอนโดจำนวน 949 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึง 45.0% (ลดลงจากไตรมาส 4 ปี 2564 ซึ่งมีสัดส่วน 53.7%) และมีมูลค่าการโอน 4,570 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 44.5% (ลดลงจากไตรมาส 4 ปี 2564 ซึ่งมีสัดส่วน 51.2%) จะเห็นได้ว่า สัดส่วนชาวจีนที่โอนคอนโดลดลงมีสัดส่วนไม่ถึง 50% เป็นครั้งแรก ซึ่งเป็นผลมาจากการที่ชาวจีนไม่สามารถเดินทางออกนอกประเทศได้

ในด้านจำนวนยูนิต สัญชาติที่มี ยอดโอนคอนโด ทั่วประเทศ อันดับรองลงมา ได้แก่ รัสเซีย มีการโอนจำนวน 134 ยูนิต (สัดส่วน 6.4%) ตามมาด้วย สหรัฐอเมริกา จำนวน 114 ยูนิต (สัดส่วน 5.4%) สหราชอาณาจักร จำนวน 91 ยูนิต (สัดส่วน 4.3%) และเยอรมัน จำนวน 81 ยูนิต (สัดส่วน 3.8%) ตามลำดับ

ส่วนในด้านมูลค่า สัญชาติที่มี ยอดโอนคอนโด ทั่วประเทศอันดับแรก คือ จีน มีมูลค่าการโอน 4,570 ล้านบาท อันดับรองลงมา คือ รัสเซีย มีการโอนจำนวน 435 ล้านบาท (สัดส่วน 4.2%) อันดับสาม กัมพูชา 401 ล้านบาท (สัดส่วน 3.9%) อันดับสี่ ไต้หวัน 391 ล้านบาท (สัดส่วน 3.8%) อับดับห้า ฝรั่งเศส 390 ล้านบาท (สัดส่วน 3.8%) ตามลำดับ (ดูตารางที่ 1 – 2)

ตารางที่ 1 ยูนิตโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ เรียงตามสัญชาติสูงสุด 10 อันดับ

ที่มา : กรมที่ดิน / รวบรวมและประมวลผลโดย : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ตารางที่ 2 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ เรียงตามสัญชาติสูงสุด 10 อันดับ

(ยูนิต : ล้านบาท)

ที่มา : กรมที่ดิน

ขนาดและราคาเฉลี่ย

คอนโดที่ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ในไตรมาส 1 ปี 2565 มีขนาดเฉลี่ย 46.18 ตารางเมตรต่อยูนิต มูลค่าเฉลี่ย 4.87 ล้านบาทต่อยูนิต หรือประมาณตารางเมตรละ 105,470 บาท

ทั้งนี้ ในจำนวน 10 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนคอนโดสูงสุด ในไตรมาส 1 ปี 2565 พบว่า กัมพูชา เป็นสัญชาติที่มีมูลค่าการโอนต่อยูนิตสูงสุด เฉลี่ย 18.22 ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย 315,825 บาทต่อตารางเมตร ขนาดห้องเฉลี่ย 57.70 ตารางเมตรต่อยูนิต และสหรัฐอเมริกาเป็นสัญชาติที่มีมูลค่าการโอนต่อยูนิตต่ำสุด เฉลี่ย 3.02 ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย 60,314 บาทต่อตารางเมตร ขนาดห้องเฉลี่ย 50.04 ตารางเมตรต่อยูนิต (ดูตารางที่ 3)

กทม.เมืองที่ต่างชาติโอนคอนโดเยอะสุด

ในไตรมาส 1 ปี 2565 จังหวัดที่มีจำนวนยูนิตโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต และเชียงใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพฯ มีจำนวน 829 ยูนิต (สัดส่วน 39.3%) และชลบุรี จำนวน 677 ยูนิต (สัดส่วน 32.1%) โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนยูนิตรวมกันสูงถึง 71.5% ของทั่วประเทศ

จังหวัดที่มีการโอนคอนโดให้กับชาวต่างชาติมากที่สุดเป็นอันดับสามถึงอันดับห้า ได้แก่ สมุทรปราการ จำนวน 230 ยูนิต (สัดส่วน 10.9%) ภูเก็ต จำนวน 164 ยูนิต (สัดส่วน 7.8%) และเชียงใหม่ จำนวน 97 ยูนิต (สัดส่วน 4.6%) ซึ่งเมื่อรวม 5 จังหวัดดังกล่าวข้างต้น มีจำนวนยูนิตรวมกันเป็นสัดส่วนมากถึง 94.8% ของทั้งประเทศ ส่วนจังหวัดอื่นๆ อีก 72 จังหวัด มีการโอนคอนโดในชาวต่างชาติรวมกันเพียง 5.2% เท่านั้น (ดูตารางที่ 4)