Ryl Info 10 Foreigner 1200x628

เปิดอินไซต์ตลาดอสังหาฯ ไทย ไตรมาส 2 กับ 7 ปัจจัยเสี่ยงยังกระทบธุรกิจปี 2565

ตลาดอสังหาฯ

ดูเหมือนว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่วงเวลาครึ่งปีแรกในปี 2565 ไปได้ด้วยดี หากดูจากผลการดำเนินงานของหลายบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ต่างก็มีรายได้และกำไรเติบโตตามเป้าหมายที่ได้วางเอาไว้ แสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯ ไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบมากเท่ากับช่วงปีที่ผ่านมา

 

โดยล่าสุด ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC ได้จัดทำดัชนีรวมตลาดหลักทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) พร้อมกับรายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา รวมถึงวิเคราะห์ตลาดกับแนวโน้มในช่วงเวลาที่เหลือของครึ่งปีหลัง ว่าทิศทางธุรกิจอสังหาฯ ไทยในปีนี้ จะเติบโตดีขึ้น หรือแย่ลงกว่าช่วงที่ผ่านมา เพราะยังมีปัจจัยอีกสารพัดเข้ามากระทบกับธุรกิจ

ภาวะตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 2

ช่วงไตรมาส 2 ของปี 2565 ที่ผ่านมาเศรษฐกิจไทยขยายตัว 2.5% จากการแถลงตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) โดยสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ถือว่าปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสแรก ที่มีการขยายตัว​ 2.3% ส่งผลให้ภาพรวมช่วงครึ่งแรกของปี 2565 เศรษฐกิจไทย ขยายตัว  2.4%

 

ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีความเห็นในทิศทางที่สอดคล้องกันคือ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2565 เศรษฐกิจไทยปรับดีขึ้นต่อเนื่องจากไตรมาสก่อน โดยการบริโภคภาคเอกชนปรับเพิ่มขึ้นจากหมวดบริการเป็นสำคัญ รวมถึงจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาดของโควิด​​-19 และมาตรการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศ ส่งผลให้ภาคการค้าและภาคบริการฟื้นตัว และการลงทุนภาคเอกชนปรับดีขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ สอดคล้องกับการประเมินภาพรวมด้านการลงทุนในภาคพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ประเมินว่ากลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ทำงานในภาคอุตสาหกรรมและการส่งออกฟื้นตัวต่อเนื่องจากปี 2564 ทำให้เกิดกำลังซื้อใหม่ ๆ ผู้ประกอบการยังคงมีการออกโปรโมชั่น การลดราคาขาย การให้ของแถมอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการสร้างกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน แต่ทั้งนี้ ยังมีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องระมัดระวัง จากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วงครึ่งปีหลัง สภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชาชนในภาคการท่องเที่ยวและภาคบริการยังคงอยู่ในภาวะการฟื้นตัวช้า ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึงประมาณ 90% ของ GDP ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางในกลุ่มอาชีพอิสระจะเข้าถึงสินเชื่อได้ยากเช่นเดียวกับช่วงปีที่ผ่านมา ภาวะการเพิ่มขึ้นของ NPL ของสถาบันการเงิน อาจจะส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อต่อไป ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจจะมีการปรับราคาขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง

 

ดัชนีรวมฯ ไตรมาส 2 ลดลง 0.92%

สำหรับดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ในไตรมาส 2 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 86.0 ปรับตัวลดลง 0.92% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีค่าดัชนี 86.8 แต่เพิ่มขึ้น 13.3%  เมื่อเที่ยบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีค่าดัชนี 75.9

 

โดย REIC คาดว่าปี 2565 จะมีดัชนีรวมฯ จะอยู่ที่ 81.2 จุด เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ที่ผ่านมา 9.1% ในกรณีปรับตัวย่อลงเป็น Worst Case จะอยู่ที่  77.0 จุด ขยายตัว 3.4% หรือ อาจปรับตัวดีขึ้นกว่าที่คาดไว้เป็นกรณี Best Case จะอยู่ที่ 85.4 จุด ขยายตัว 14.7%

การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า เมื่อเข้าสู่ไตรมาส 2 ปี 2565 ภาคธุรกิจอสังหาฯ ยังคงต้องเผชิญกับทั้งปัจจัยลบซึ่งเป็นผลกระทบจากราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ภาพรวมทั้งประเทศมีการขออนุญาตจัดสรรลดลง

 

โดย REIC พบการเปลี่ยนแปลงในส่วนของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2/2565 มีจำนวนทั้งสิ้น 156 โครงการ รวม 15,999 ยูนิต จำนวนโครงการลดลง​ 1.3% และจำนวนยูนิตลดลง 5.5%เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 ในจำนวนดังกล่าวประกอบด้วย

  • บ้านเดียว 7,162 ยูนิต
  • ทาวน์เฮ้าส์ 5,358 ยูนิต
  • บ้านแฝด 3,054 ยูนิต
  • ที่ดินจัดสรร 240 ยูนิต
  • อาคารพาณิชย์ 158 ยูนิต

หากพิจารณารายพื้นที่พบว่า พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคกลาง 3 พื้นที่นี้มีจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้น

Reic Land Allocation License Q265

สำหรับแนวโน้มการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศในปีนี้ คาดว่าจะมีประมาณ 72,497 ยูนิต โดยเพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมา 5.8% ซึ่งมีจำนวน 68,540 ยูนิต ซึ่งเป็นปีที่มีการอออกใบอนุญาตจัดสรรต่ำที่สุดในรอบ 15 ปี นับตั้งแต่ปี 2550 เป็นต้นมา แต่ก็ยังสูงกว่าปี 2549 ที่เกิดรัฐประหาร ซึ่งในปีนั้นมีการออกใบอนุญาตจำนวน 50,109 ยูนิต อย่างไรก็ตาม การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศในปีนี้ อาจจะปรับขึ้นมากกว่าปีที่ผ่านมา หรือน้อยกว่าปีที่ผ่านมาก็ได้ ขึ้นอยู่กับปัจจัยบวกและปัจจัยลบต่า ๆ ที่จะมากระทบ แต่แนวโน้มความเป็นไปได้ การออกใบอนุญาตจะอยู่ในกรอบ -4.8%-16.4%

โอนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 9.0% 

ด้านสถานการณ์ซัพพลายที่อยู่อาศัย จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2565 พบว่า มีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ  95,316 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2564  9.0% ซึ่งมีจำนวน  87,485 ยูนิต ประกอบด้วย  โอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบ 70,426 ยูนิต โครงการอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมจำนวน 24,890 ยูนิต  มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 257,009 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 ซึ่งมีมูลค่า 240,048 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบ 192,392 ล้านบาท และโครงการคอนโด 64,617 ล้านบาท ทั้งนี้ ยูนิตและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของทุกภาคเป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้น

 

สำหรับปี 2565 คาดว่าสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์จะทรงตัว แต่ดีขึ้นกว่าปี 2564 เล็กน้อย เนื่องจากปัญหาเงินเฟ้อ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ประกอบกับมีบ้านที่ทยอยสร้างเสร็จเข้ามาสู่ตลาดเพิ่มขึ้น โดยคาดว่าปี 2565 จะมียูนิตโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 349,253 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2564   1.6% หรืออยู่ในช่วง  -9.9% ถึง 10.5% แนวราบจะเพิ่มขึ้น 1.8% หรืออยู่ในช่วง -8.4% ถึง 12.0% คอนโดจะเพิ่มขึ้น 1.1% หรืออยู่ในช่วง  -14.1% ถึง 6.1% ด้านมูลค่าคาดว่าปี 2565 จะมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 948,471 ล้านบาท จะเพิ่มขึ้นจากปี 2564 0.4% หรืออยู่ในช่ว -10.4% ถึง 9.9% แนวราบจะเพิ่มขึ้น 0.4% หรืออยู่ในช่วง  -9.7% ถึง 10.4% คอนโดจะเพิ่มขึ้น  0.6% หรืออยู่ในช่วง  -12.5% ถึง 8.6%

Reic Tranfer Q265

ปัจจัยบวก-ลบ และสิ่งที่ต้องระวัง

จากการประเมินสถานการณ์โดยภาพรวม โดยคาดการณ์ว่าในปี 2565 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 บ้านแนวราบน่าจะได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อมากกว่า ในขณะที่คอนโดจะค่อยๆ ฟื้นตัว เนื่องจากสต๊อกที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างคอนโดเพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อ ผู้ประกอบการฯ บ้านใหม่จะยังคงมีโปรโมชั่นส่วนลดและของแถมเพื่อจูงใจให้เกิดการจัดสินใจซื้อ แต่ไม่ลดราคามากเท่ากับปี 2564 เนื่องจากมีต้นทุนของการก่อสร้างที่สูงขึ้น ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อ โดยสรุปในปีนี้ยังถือว่ามีปัจจัยบวก ที่ส่งผลดีต่อภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ดังนี้

3 ปัจจัยบวกในปี 2565

แม้ว่าในปีนี้จะมีปัจจัยลบมากมาย แต่ในมุมของปัจจัยบวก ที่จะเข้ามาส่งเสริมตลาดและช่วยกระตุ้นธุรกิจก็ยังมีให้เห็น ซึ่งทาง REIC มองว่า มี 3 ปัจจัยหลักดังนี้

1.ขยายเวลามาตรการอสังหาฯ

มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ (ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ รวมถึง การขยายไปสู่บ้านมือสองด้วย) ยังคงมีผลถึงสิ้นปี 2565

2.มาตรการผ่อนปรน LTV

มาตรการผ่อนปรน LTV ของ ธปท. จะช่วยให้มีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 เพื่อการอยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนมีโอกาสขยายตัวมากขึ้น

3.สภาพคล่องของแบงก์ยังสูง

สภาพคล่องของธนาคารมีมากพอสำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ และเริ่มมีการแข่งขันการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

4.การฟื้นตัวของภาวะเศรษฐกิจ

สภาพเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศที่ค่อยๆ ฟื้นตัวจากมาตรการต่างๆ ของรัฐ และการเปิดประเทศ ซึ่งทำให้เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวจากภาคธุรกิจการค้าและการท่องเที่ยว

5.กลุ่มผู้ซื้อใหม่จากภาคอุตสาหกรรม

กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ทำงานในภาคอุตสาหกรรมและการส่งออกฟื้นตัวต่อเนื่องจากปี 2564 ทำให้เกิดกำลังซื้อใหม่ๆ

6.ดีเวลลอปเปอร์อัดโปรโมชั่นต่อเนื่อง

ผู้ประกอบการยังคงมีการออกโปรโมชั่น การลดราคาขาย การให้ของแถมต่างๆ ต่อเนื่อง รวมถึงการสร้างกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน

Cpn Covid 1

7 ปัจจัยเสี่ยงในปี 2565

ขณะเดียวกันปัจจัยเสี่ยงในเป็นเสมือนเหรียญอีกด้านของปัจจัยเสี่ยง ที่มักจะมาคู่กันเสมอ โดยในปีนี้ยังคงมีหลายปัจจัยเสี่ยงที่ต้องเฝ้าระวัง และติดตามสถานการณ์ เพราะสามารถเข้ามามีผลกระทบกับตลาดอสังหาฯ และธุรกิจในภาพรวมได้เช่นกัน ดังนี้

1.ดอกเบี้ยขาขึ้น

อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง

2.โควิดยังระบาดต่อเนื่อง

การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด – 19 ยังคงมีผลในการฉุดรั้งการขยายตัวทางเศรษฐกิจอยู่ แม้ว่าความรุนแรงจะลดลง

3.การขาดแคลนแรงงาน

อาจจะส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้า และอาจทำให้แผนการส่งมอบล่าช้า ซึ่งอาจจะส่งผลต่อการระบาย backlog ของผู้ประกอบการ นอกจากนี้ การมีรายได้ของประชาชนในภาคการท่องเที่ยวและภาคบริการยังคงอยู่ในภาวะการฟื้นตัวช้า ก็เป็นปัจจัยเสี่ยงสำคัญ

4.การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจต่ำ

ที่อาจจะได้รับผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อ จากราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้น จะทำให้ค่าครองชีพสูงขึ้น และส่งผลต่อความต้องการซื้ออสังหาฯ ได้ ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึงประมาณ 90% ของ GDP ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางในกลุ่มอาชีพอิสระจะเข้าถึงสินเชื่อได้ยากเช่นเดียวช่วงปีที่ผ่านมา

5.การ Refinance เพิ่มขึ้น

ภาวะการเพิ่มขึ้นของ NPL ของสถาบันการเงิน อาจจะส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อต่อไป และหากมีการเกิด NPL เพิ่มขึ้น สถาบันการเงินอาจจะมีนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดต่อในปี 2565 จะส่งผลต่อกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความไม่แข็งแรงในสถานะการเงิน แต่อาจจะมีการขยายตัวของการ Refinance เพิ่มขึ้น

6.บ้านมือสองแย่งตลาดบ้านใหม่

ต้นทุนค่าก่อสร้างแพงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจจะมีการปรับราคาขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง  ซึ่งอาจจะทำให้บ้านมือสอง อาจจะเป็นสินค้าทดแทนบ้านใหม่ ผู้ประกอบการบ้านใหม่ ต้องให้ความสนใจศึกษาตลาดก่อนการพัฒนา

7.สงครามยังไม่สงบ

กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศที่เป็นกำลังซื้อคอนโดยังคงเข้ามาในประเทศน้อยจากผลกระทบของโควิด-19 และสงครามระหว่างยูเครนและรัสเซียทำให้ความต้องการซื้อคอนโดในภาพรวมฟื้นช้า

Home Money 2

3 ปรากฎการณ์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2565

1.การเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยที่ทยอยปรับเพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 และไตรมาส 4 คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นในกรอบ 0.25-0.5 บาท ซึ่งจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในดภาพรวมมีการปรับตัวลงเล็กน้อยในไตรมาส 3 และค่อยปรับตัวเพิ่มขึ้นในไตรมาส 4 (ในไตรมาส 1 และไตรมาส 2 มีการขยายของตลาดที่สูงกว่าระดับคาดการณ์ปกติ -ซึ่งเป็นกรณี Best Case) ซึ่งจะมีผลให้ไตรมาส 3 ปรับตัวย่อลง

2.คอนโดเปิดเพิ่มมากขึ้น

ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ประเภทคอนโดกลับมามีสัดส่วนของจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้น เช่นเดียวกับก่อนเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 (ประมาณ​40%) ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท สัดส่วนเกือบ 80% แต่มีข้อสังเกตว่า คอนโด 10 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วนของมูลค่าประมาณเกือบ 50%

3.บ้านแพงครองตลาดส่วนใหญ่

จำนวนที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรมีสัดส่วนประมาณ 40% แต่มีสัดส่วนมูลค่าในตลาดถึง 60% แต่มีข้อสังเกตว่ามีการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาแพงอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วนวของมูลค่าประมาณเกือบ 70%

 

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง

เปิด ยอดขายบ้าน-คอนโด เจ้าไหนทำได้เยอะสุด ใน 6 เดือนแรกปี 65

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ แนะตลาดบ้าน-คอนโด ต้องต้องเฝ้าระวัง  5 เรื่องนี้

บทความ ข่าวโปรโมชั่น ล่าสุด