อสังหาปี 61′ จะรุ่งหรือจะร่วง

อสังหาปี 61' จะรุ่งหรือจะร่วง

ในปี 60′ ที่เพิ่งจะผ่านพ้นไปนี้ เราได้เห็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ค่ายใหญ่หลายรายประกาศร่วมทุนกับบริษัทต่างประเทศ เพื่อขยายโอกาสในการลงทุนกว้านซื้อที่ดินทำเลสวยๆ ราคาแพงๆ พร้อมพัฒนาตัวโครงการให้ดีขึ้น รวมถึงโครงการมิกซ์ยูสที่จะช่วยเพิ่มรายได้ให้หลากหลายมากขึ้นกว่าการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว รวมถึงการไปตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัยด้วยเทคโนโลยี ส่วนผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ค่ายเล็กที่เริ่มขยับขยายกันมากขึ้น เหล่านี้ล้วนเป็นภาพสะท้อนของวงการอสังหาริมทรัพย์ที่กลับมาร้อนแรงอีกครั้ง โดยพระเอกของงานคงจะหนีไม่พ้นกลุ่มคอนโดมิเนียม

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมดูเงียบเหงาลงไป แต่ในปี 2560 นี้ กลับมาคึกคักอีกครั้งตั้งแต่ต้นปีจนถึงปลายปี ดูจากตัวเลขของจำนวนยูนิตที่เปิดขายใหม่ในปีนี้มากถึง 62,700 ยูนิต 128 โครงการ สูงสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ขณะเดียวกันก็มีผู้ซื้อกว่า 65% แม้ว่าผู้ซื้อจะเป็นนักลงทุนเพื่อเก็งกำไรทั้งในระยะสั้น ระยะยาวก็ตาม แสดงให้เห็นว่าถ้ามีโครงการดีๆ เกิดขึ้น ผู้ซื้อก็ยังคงให้ความสนใจกันอยู่ โดยเฉพาะโครงการใกล้รถไฟฟ้า ทั้งที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบัน และที่กำลังก่อสร้างอยู่ในขณะนี้ ดูได้จากในปีนี้ที่มีหลายโครงการเปิดตัวกันในทำเลส่วนต่อขยายสายสีเขียวกับช่วงสายสีน้ำเงินกันอยู่ไม่น้อย ซึ่งในปีหน้าคาดว่าจะเริ่มมีโครงการใหม่ๆ เปิดในสายสีชมพู สีส้ม และสีเหลืองมากขึ้น เพราะตอนนี้เริ่มมีการเคลียร์พื้นที่ก่อสร้างแล้วบางส่วน

ด้วยความมาแรงของวงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในปีนี้หลายคนคาดการณ์กันว่าจะส่งผลไปจนถึงปีหน้าให้มีการเปิดยูนิตใหม่ด้วยเป็นจำนวนสูสีกันกับปีนี้ประมาณกว่า 56,000 ยูนิต หรือคิดเป็น 44.1% ซึ่งน่าจะเน้นทำเลทางฝั่งโซนตะวันออก และโซนเหนือของกรุงเทพฯ ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ที่ฮอตที่สุดคงจะหนีไม่พ้นทำเลช่วงรัชโยธิน-ม.เกษตรศาสตร์ คาดว่าจะมียูนิตเปิดใหม่ประมาณ 30,000 ยูนิต ราคาอยู่ที่ประมาณ 130,000 บาท/ตร.ม. และทำเลอโศก-ทองหล่อ-เอกมัย ที่ยังคงเนื้อหอมอยู่เสมอ คาดว่าจะมียูนิตเปิดใหม่ประมาณ 10,000 ยูนิต เน้นเป็นโครงการระดับลักชัวรี่ ราคาเฉลี่ยโซนนี้จะอยู่ที่มากกว่า 200,000 บาท/ตร.ม. ส่วนคอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยไม่เกิน 100,000 บาท/ตร.ม. อยู่ที่ 50% ของทั้งตลาด ลดลงอย่างต่อเนื่องจากปี 2553 ที่เดิมมีอยู่ถึง 90% เหตุเพราะราคาที่ดินสูงขึ้นทุกปี ทำให้การพัฒนาโครงการก็ต้องอยู่ในระดับราคาสูงตามไปด้วย ทำให้ปัจจุบันราคาคอนโดมิเนียมในระดับนี้จะอยู่แถบชานเมืองเป็นส่วนใหญ่ โดยคอนโดมิเนียมในราคาเฉลี่ย 100,000-150,000 บาท/ตร.ม. จะขยายตัวขึ้นเรื่อยๆ จนมาครองตลาดแทน ทั้งนี้มีการคาดการณ์กันว่าในปี 2561 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตไม่ต่ำกว่า 4% แต่ตลาดก็ยังเป็นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อยู่ โดยมีแนวโน้มหันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแบบ Low Rise ที่มีทำเลเข้าไปตามซอยเล็กกันมากขึ้นด้วยเรื่องของราคาที่ดินริมถนนใหญ่พุ่งสูงอย่างต่อเนื่อง

อสังหาปี 61' จะรุ่งหรือจะร่วง

จากตัวเลขของจำนวนยูนิตในปีนี้ และที่คาดการณ์กันของปีหน้า หลายฝ่ายก็มีความกังวลไม่น้อยในเรื่องของการเกิดภาวะฟองสบู่แตกในวงการอสังหาริมทรัพย์หรือที่เรียกกันว่าโอเวอร์ซัพพลาย เพราะโดยปกติแล้วธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์จะเติบโต หรือซบเซาลงตามภาวะเศรษฐกิจ กล่าวคือ หากช่วงไหนที่เศรษฐกิจดี ผู้บริโภคก็มั่นใจที่จะใช้จ่ายเงิน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็จะเร่งสร้างโครงการเพื่อเปิดขายทำยอด ซึ่งคาดว่าในปีหน้าเศรษฐกิจจะเติบโตขึ้นประมาณ 4-4.6% แต่หากเศรษฐกิจชะลอตัวส่งผลให้กำลังซื้อลดลง ซึ่งจะเกิดขึ้นเมื่อไหร่ก็ไม่มีใครทราบได้ เพียงแต่ต้องคอยติดตามภาวะทางตลาดและเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะถูกผลกระทบตามไปด้วย เมื่อสต๊อกที่มีอยู่ในมือเริ่มระบายได้ยากขึ้น ยอดขายแต่ละเดือนก็ลดน้อยลงไปด้วย ยิ่งถ้าเหลือ  สต๊อกจากช่วงขาขึ้นที่เร่งสร้างโครงการมากๆ ก็จะยิ่งส่งผลกระทบให้เกิดภาวะฟองสบู่แตกของวงการอสังหาฯ ประกอบกับล่าสุดเมื่อช่วงต้นเดือนธันวาคมที่ผ่านมานี้ทางธนาคารกรุงเทพฯ ได้ประกาศชะลอการปล่อยกู้คอนโดมิเนียม เพราะทางธนาคารมองว่าการเติบโตของตลาดนี้กระจุกตัวเฉพาะกลุ่มตลาดบนในตัวเมือง จนเกรงว่าตลาดนี้จะเริ่มล้น กระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์จริง ซึ่งยอดโอนนี้เป็นตัวชี้วัดการเติบโตของภาคอสังหาฯ ที่แท้จริง แต่เมื่อมองไปที่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบทางธนาคารยังคงมองว่าดีอยู่ ขณะเดียวกันคอนโดมิเนียมราคาระดับกลางกลับมียอดขายลดน้อยลง ประกอบกับเศรษฐกิจของประเทศที่แม้จะยังโตไปได้อยู่อย่างช้าๆ แต่รายได้ส่วนบุคคลกลับยังไม่โตตาม และแม้จะมีดีมานด์จากชาวต่างชาติ เช่น จีน,ฮ่องกง, ไต้หวัน, ญี่ปุ่น เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมทั้งทำเลในเมืองใกล้รถไฟฟ้า ทำเลใกล้แหล่งอุตสาหกรรม และทำเลในสถานที่ท่องเที่ยวกันมากขึ้น แต่ก็ยังคงมีความเสี่ยงเรื่องสินเชื่อธนาคาร เพราะในบางประเทศก็มีนโยบายการนำเงินออกนอกประเทศ

ท่ามกลางความเชื่อมั่นจากหลายฝ่ายว่าตลาดอสังหาฯ ในปีหน้าจะไม่เกิดโอเวอร์ซัพพลายอย่างแน่นนอน แต่กลับจะบูมมากขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายค่ายก็งัดเอาจุดแข็งของตัวเองมาแข่งขันกันอย่างดุเดือด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าที่มีบางส่วนกำลังจะเปิดให้ใช้บริการเพิ่มเติมอีกในปีหน้า แต่ในทางตรงกันข้ามทางธนาคารกลับมองว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะเริ่มล้นในตลาดกลุ่มตลาดบน อีกทั้งยอดจองจะไม่สมดุลกับยอดโอนกรรมสิทธิ์จริง เรื่องนี้เราคงจะสรุปกันในตอนนี้ไม่ได้ แต่ต้องมองกันในระยะยาวต่อไปว่า หากปีหน้าวงการอสังหาฯ จะกลับมาอยู่ในจุดพีคอีกครั้ง ตรงนี้จะกลายเป็นจุดสูงสุดแล้วค่อยๆ ชะลอตัวลงมาแบบที่เคยเป็นมาแล้วหรือไม่

Facebook Comments