ภาษีลาภลอย กฎหมายใหม่เตรียมบังคับใช้

ภาษีลาภลอย กฎหมายใหม่เตรียมบังคับใช้Thailand Windfall Gain Tax 1

แวดวงอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของที่ดินโดยตรงจึงไม่แปลกที่หลายครั้งเราจะต้องพูดถึงเรื่องของราคาที่ดินซึ่งถือเป็นปัจจัยใจหลัก รวมไปถึงปัจจัยอื่นๆ ที่ก็ส่งผลกระทบด้วยเช่นกันอย่างปัจจัยทางด้านกฎหมายที่ระยะหลังมีทั้งการร่างกันขึ้นมาใหม่และแก้ไขกันอยู่ไม่น้อย ซึ่งเมื่อมีการร่างกฎหมายขึ้นมาใหม่ก็ย่อมมีผลกระทบในหลายด้านตามมาตั้งแต่ยังไม่ได้มีผลบังคับใช้

ก่อนหน้านี้เรามีบทความที่กล่าวถึงพรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันมาแล้ว คราวนี้เราจะมาพูดถึง “ภาษีลาภลอย” (Windfall Gain Tax) หรือพ.ร.บ. ภาษีการได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐ โดยภาษีนี้จะจัดเก็บกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ตามพื้นที่แนวรถไฟฟ้า ใกล้ทางด่วน ท่าเรือ และสนามบิน ตามที่กำหนด ดังนี้

พื้นที่เสียภาษี

-พื้นที่ใกล้กับรถไฟฟ้า ทั้งรถไฟฟ้ารางคู่ รถไฟฟ้าความเร็วสูง รถไฟฟ้าขนส่งมวลชนต่างๆ ในระยะไม่เกิน 2.5 กิโลเมตรจากตัวสถานี

-พื้นที่ใกล้ทางด่วน ระยะไม่เกิน 2.5 กิโลเมตร ตามจุดขึ้น-ลง

-พื้นที่ใกล้สนามบิน ระยะไม่เกิน 5 กิโลเมตรจากแนวเขตห้ามก่อสร้างของสนามบิน

-พื้นที่ใกล้ท่าเรือ ระยะไม่เกิน 5 กิโลเมตรจากแนวเขตของท่าเรือ

วิธีการจัดเก็บภาษี

แบ่งออกเป็น 2 กรณี คือ

1.การก่อสร้างโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยังไม่เสร็จ (เก็บภาษีทุกครั้งที่มีการขายหรือเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือคอนโด)

ทำสัญญาก่อน พรบ. บังคับใช้

-ที่ดิน

มูลค่าวันโอน-มูลค่าในวันที่ พรบ. บังคับใช้ × 5%

-คอนโด

ยูนิตใหม่ (20%ของมูลค่าขาย)× 5%

ยูนิตเก่า มูลค่าขาย-มูลค่าในวันที่ พรบ. บังคับใช้ × 5%

ทำสัญญาหลัง พรบ. บังคับใช้

-ที่ดิน

มูลค่าวันโอน-มูลค่า ณ วันที่เริ่มโครงการ× 5%

-คอนโด

ยูนิตใหม่ 20% ของราคาประเมินวันขาย× 5%

ยูนิตเก่า มูลค่าวันโอน-มูลค่า ณ วันที่เริ่มโครงการ× 5%

2.การก่อสร้างโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเสร็จแล้ว (เก็บภาษีจากเจ้าของคอนโดมิเนียมที่รอการจำหน่ายเพียงครั้งเดียว)

ทำสัญญาก่อน พรบ. บังคับใช้

-ที่ดินเชิงพาณิชย์มูลค่าเกิน 50 ล้านบาท

มูลค่าวันที่ก่อสร้างเสร็จ-มูลค่าในวันที่ พรบ. บังคับใช้ × 5%

-คอนโดที่มีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท หรือเป็นโครงการที่ยังไม่ขาย

ยูนิตใหม่ 20% ของมูลค่าในวันที่สร้างเสร็จ × 5%

ยูนิตเก่า มูลค่าในวันที่สร้างเสร็จ-มูลค่าในวันที่ พรบ. บังคับใช้ × 5%

ทำสัญญาหลัง พรบ. บังคับใช้

-ที่ดินเชิงพาณิชย์มูลค่าเกิน 50 ล้านบาท

มูลค่าวันที่ก่อสร้างเสร็จ-มูลค่า ณ วันที่เริ่มโครงการ × 5%

-คอนโดที่มีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท หรือเป็นโครงการที่ยังไม่ขาย

ยูนิตใหม่ 20% ของมูลค่าในวันที่สร้างเสร็จ × 5%

ยูนิตเก่า มูลค่าในวันที่สร้างเสร็จ-มูลค่า ณ วันที่เริ่มโครงการ × 5%

*การเก็บภาษีนี้จะคิดจากราคากลางที่กรมธนารักษ์ประเมิน

ภาษีลาภลอย กฎหมายใหม่เตรียมบังคับใช้

ใครได้ประโยชน์

เงินจากการจัดเก็บภาษีนี้จะถูกส่งเข้าไปยังกองทุนพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง ซึ่งจะมีการบริการจัดการโดยสำนักงานบริหารหนี้สาธารณะ (สบน.) นำไปช่วยเหลืองบประมาณด้านการพัฒนาสาธารณูปโภคด้านการคมนาคมต่อไป

ที่ผ่านมาเจ้าของที่ดินเหล่านี้นั้นได้ประโยชน์จากราคาที่พุ่งขึ้นสูงอย่างรวดเร็วในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมานี้ ยิ่งเป็นที่ดินที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าในปัจจุบันช่วงต้นถนนสุขุมวิทไปจนถึงโซนอ่อนนุชมีราคาเพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ย 30% ต่อปี หรือกำลังก่อสร้างอยู่ก็ยิ่งได้ราคาดีอย่างก้าวกระโดด ซึ่งทุกวันนี้เราจะเห็นได้ว่าเริ่มมีการประกาศขายที่ดินเปล่าเพิ่มมากขึ้นกว่าปกติประมาณ 10-20% โดยผู้ที่มีที่ดินลักษณะนี้ไว้ในครอบครองส่วนมากจะเป็นที่ดินมรดกโดยเฉพาะย่านใจกลางเมืองที่เป็นของตระกูลดังมาตั้งแต่อดีตนำออกมาขายหรือประมูลกันมากขึ้น เพราะอยู่ในข่ายของการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แม้จะได้รับการยกเว้นในภาษีลาภลอยนี้ เพราะไม่ได้นำที่ดินมาใช้เพื่อผลตอบแทนเพิ่มก็ตาม ยกตัวอย่างที่ดินเหล่านี้ เช่น ที่ดินรวมถึงบ้านของตระกูลพิชัยรณรงค์สงคราม ย่านถนนหลังสวนใกล้กับ BTS ชิดลม ขนาด 2 ไร่เศษ ได้ราคาประมูลจากเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น สูงถึง 3.2 ล้านบาท/ตร.ว. ที่ดินของตระกูลพานิชภักดี บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา ย่านพระราม 3 พื้นที่ประมาณ 24 ไร่ ขายให้กับเอชเคอาร์ อินเตอร์เนชั่นแนล(HKRI) บริษัทอสังหาริมทรัพย์เจ้าใหญ่จากฮ่องกง เพื่อพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมี่ยม เป็นต้น

บางครั้งกลุ่มนายทุนก็กว้านซื้อที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าในอนาคตดักเอาไว้เพื่อเก็งกำไรขายให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าเหล่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบที่ต้องซื้อที่ดินราคาแพงขึ้น ซึ่งอาจรวมถึงภาษีที่เป็นส่วนต่างนี้และค่าธรรมเนียมการโอนที่ก็มีการปรับราคาขึ้นจากการประเมินเช่นกัน(ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการเจรจาระหว่างผู้ซื้อ-ขาย) แต่ผลกระทบที่แท้จริงจะตกลงมาอยู่ที่ผู้บริโภค เพราะต้องซื้อคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า หรือที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ ในทำเลดีที่มีราคาแพงมากขึ้นด้วยต้นทุนที่กำลังสูงขึ้นเรื่อยๆ เช่นนี้

อย่างไรก็ตามภาษีลาภลอยนี้ยังไม่ได้ข้อสรุปที่ชัดเจนมากนัก เพราะในปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนของสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง(สศค.) สรุปความคิดเห็นส่งให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติ(สนช.) แล้ว ซึ่งทางภาครัฐพยายามให้มีผลบังคับใช้ภายในปลายปีนี้

 

Facebook Comments