เปิด 5 กลยุทธ์ “ธงชัย” หลังกลับมาบริหาร “Noble” หวังติดอันดับ Top10

13 พ.ค. 2562

หลังจาก “ธงชัย บุศราพันธ์” โบกมืออำลาบริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ Noble ไปในช่วงปลายปี 2555 ด้วยเหตุผลต้องการเป็นเจ้าของกิจการของตัวเอง จำใจทิ้งเก้าอี้รองประธานกรรมการและกรรมการผู้จัด ซึ่งบริหารงานโนเบิลมานานถึง 17 ปี ไปร่วมทุนกับครอบครัวลิปตพัลลภ พัฒนา โครงการคอนโดมิเนียมหรู พาร์ค 24 ซอยสุขุมวิท 24 ภายใต้บริษัท พราวด์ เรสซิเดนซ์ จำกัด ในเครือพราวเรียลเอสเตท โดยดำรงตำแหน่งซีอีโอ และผู้ถือหุ้นในสัดส่วน 30%

ส่วนบริษัท โนเบิลฯ อยู่ภายใต้การบริหารงานของ นายกิตติ ธนากิจอำนวย ประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร นับตั้งแต่วันนั้นจนถึงวันที่ 25 เมษายน 2562 ที่ผ่านมาได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่าที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทมีมติแต่งตั้ง นายกิตติ ธนากิจอำนวย ให้ดำรงตำแหน่งเป็นประธานกิตติคุณ และแต่งตั้ง นายธงชัย บุศราพันธ์ ให้ดำรงตำแหน่งประธานกรรมการ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม และกรรมการผู้จัดการ ของบริษัทโดยมีผลตั้งแต่วันที่ 25 เมษายน 2562 เป็นต้นไป นั่นหมายความว่า “ธงชัย บุศราพันธ์” หวนกลับมาบริหารโนเบิลอีกครั้ง หลังจากหันหลังให้เป็นระยะเวลาประมาณ 7 ปี

กลับมาถือหุ้นใหญ่

การกลับมาของ “ธงชัย บุศราพันธ์” ครั้งนี้ เป็นการกลับมาที่มีความเป็นเจ้าของ มากกว่าแค่ผู้บริหาร เพราะมีการซื้อขายหุ้นกันแบบบิ๊กล็อต ส่งผลให้มีการปรับโครงผู้ถือหุ้นของบริษัทใหม่

โดยปัจจุบันมีผู้ถือหุ้นใหญ่ 3 รายได้แก่ 1.นายธงชัย บุศราพันธ์ ถือหุ้นในสัดส่วน 23.3% 2.บริษัท เอ็นคราวน์ จำกัด (nCrowne Pte. Ltd.) ถือหุ้นในสัดส่วน 24.9% ซึ่งบริษัทนี้อยู่ในเครือของ ฟัลครัม-โกลบอล แคปิตอล (Fulcrum Global Capital) ซึ่งมีนายแฟรงค์ เหลียง เป็นผู้ถือหุ้น 100% และ 3.บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) (BTSG) ถือหุ้นในสัดส่วน 9.9% ส่วนหุ้นที่เหลือเป็นผู้ถือหุ้นรายย่อยและอื่นๆ

วางเป้าติด Top 10 อสังหาฯ

ไม่เพียงแต่การกลับมาจะเป็นหนึ่งผู้ถือหุ้นหลักแล้ว “ธงชัย บุศราพันธ์” ยังมีเป้าหมายครั้งสำคัญ คือ การสร้างการเติบโตให้กับ “โนเบิล” เพื่อก้าวไปสู่การเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลาง หรือการติดอันดับ Top10 จากช่วงที่ผ่านมาเป็นผู้ประกอบการขนาดเล็ก ด้วยยอดขายไม่กี่พันล้านบาท ซึ่งการจะเป็นผู้ประกอบการขนาดกลางได้นั้น จะต้องมียอดขายหรือการพัฒนาโครงการที่เป็นระดับหมื่นล้านบาท

เป้าหมายของโนเบิลนับจากนี้ในระยะ 3 ปีข้างหน้าจึงต้องการสร้างยอดขายรวมกว่า 30,000 ล้านบาท หรือมียอดขายปีละไม่น้อยกว่า 10,000-12,000 ล้านบาท และมียอดรับรู้รายได้ปีละ 10,000 ล้านบาท มีอัตราผลตอบแทนต่อหุ้นที่เพิ่มขึ้น 2 เท่าจาก 15% เป็น 30% และรักษาอัตราส่วนของหนี้ต่อทุนสุทธิที่ 1.5 เท่า ซึ่งในแต่ละปีโนเบิลจะพัฒนาโครงการใหม่ปีละ 4-5 โครงการ จากเดิมปีละ 1-2 โครงการ โดยตั้งงบซื้อที่ดินไว้ปีละ 3,000 ล้านบาท

เฉพาะแผนธุรกิจในปีนี้ ได้เตรียมพัฒนาโครงการใหม่ 4-5 โครงการมูลค่ารวม 15,000 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย 10,000-12,000 ล้านบาท และยอดรับรู้รายได้ 10,000 ล้านบาท ปัจจุบันบริษัทมีสต๊อก 17,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นสต๊อกสร้างเสร็จพร้อมโอน 6,000 ล้านบาท และมียอดขายรอโอน (Backlog) มูลค่า 17,000 ล้านบาท คาดาว่าปีนี้จะสามารถรับรู้รายได้ประมาณ 3,000 ล้านบาท

“คุณกิตติ เขาอยากจะวางมือ ตอนที่ลาออกไป เพราะอยากทำของตัวเอง ไปทำธุรกิจจนมีตังค์ กลับมาครั้งนี้อยากเป็น 1 ใน 10 ของผู้ประกอบการอสังหาฯ และอยากเห็นบริษัทยั่งยืน ทำผลประกอบการ ผลตอบแทนผู้ถือหุ้นเหมาะสม เรามาไม่ได้กะอยู่แค่ 1-2 ปี แต่ลงทุนระยะยาว ถ้าไม่มี Sleep mode ช่วง 7 ปีที่ไม่ได้บริหาร ตอนนี้ก็น่าจะทำยอดขายได้ปีละ 15,000-20,000 ล้านบาท”

เตรียม 5 กลยุทย์สร้างความสำเร็จ

เมื่อ “ธงชัย บุศราพันธ์” กลับมาและหวังจะทำให้โนเบิลกลับมาเติบโต และมีขนาดองค์กรที่ใหญ่ขึ้น จึงต้องเตรียมกลยุทธ์และแผนธุรกิจไปสู่เป้าหมายดังกล่าว และนี่คือ 5 กลยุทธ์ที่จะมาลุยธุรกิจอสังหาฯ นับจากนี้

1.ระบายสต๊อก

โครงการที่มีอยู่ในปัจจุบันมูลค่า 17,000 ล้านบาท ซึ่งโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนมูลค่า 6,000 ล้านบาท โดยถือว่าเป็นต้นทุนเดิมที่หากขายจะได้รับกำไรทันที

“ปัจจุบันบริษัทมีหลายโครงการที่พร้อมขายแต่ไม่ได้เร่งขาย ซึ่งยังเป็นต้นทุนเดิม เช่น ที่ดินโครงการเพลินจิต ซื้อมาตารางวาละ 1.3 ล้านบาท ตอนนี้แถวนี้ขายตารางวาละ 2 ล้านบาท ทุกอย่างเพิ่มขึ้นหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าก่อสร้างเพิ่ม ที่ดินเพิ่ม โนเบิลเพลินจิตยังบันทึกราคาเดิม 140,000 บาทต่อตารางเมตร เราขายได้เกิน 140,000 บาท ก็เป็นกำไรทั้งหมด ตอนนี้สามารถทำกำไรได้ทันที 3,300 ล้านบาท ถ้าขายสต็อกสินค้าทั้งหมด”

2.ขายพื้นที่รีเทลสร้างรายได้

ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่ติดถนนใหญ่ และภายในมีพื้นที่รีเทล 4 โครงการมูลค่ารวมเกือบ 3,000 ล้านบาท ที่สามารถขายให้ผู้สนใจ และนำเงินที่ได้มาลงทุนพัฒนาโครงกาต่อ เพราะหากปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนเพียง 5-7% เท่านั้น เช่น พื้นที่คอมเมอร์เชียลที่โครงการโนเบิล เพลินจิต ขายให้กลุ่มบีทีเอสไปมูลค่าประมาณ 800 ล้านบาท สามารถนำเงินไปลงทุนได้ผลตอบแทนทันที 30-40% เป็นผลตอบแทนให้ผู้ถือหุ้นได้ทันที

“สินทรัพย์เหล่านี้ จะมีต้นทุนการจัดการ และเหมาะสมกับผู้ต้องการลงทุนระยะยาวที่ไม่ต้องการความเสี่ยง แต่บริษัทเรา ถ้าเอาเงินที่ขายได้ไปลงทุนได้ผลตอบแทนได้ 30-40% ดีกว่า มันไม่ make sense สำหรับเรา ขายให้เขาแล้วเช่ากลับดีกว่า”

3.ขยายตลาดกลุ่ม ลูกค้าชาวต่างชาติ

ทั้งรูปแบบการพัฒนาโครงการภายในประเทศทำตลาดกับกลุ่มลูกค้าต่างชาติ และนำโครงการไปขายในตลาดต่างประทศ การไปพัฒนาโครงการในต่างประเทศเพื่อขายให้กลุ่มลูกค้าต่างชาติ ซึ่งอาศัยจุดแข็งของบริษัท เอ็นคราวน์ จำกัด กลุ่มผู้ถือหุ้นต่างชาติที่เป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีน ฮ่องกง สิงค์โปร์และอื่นๆ และมีเครือข่ายที่เป็นบริษัทตัวแทนนายหน้าอสังหาฯกว่า 400 รายและมีตัวแทนรายย่อยกว่า 6,000 ราย อยู่ในประเทศจีนกว่า 80% โดยปีนี้ตั้งเป้าหมายยอดขายจากลูกค้าต่างประเทศ 4,000 ล้านบาท ซึ่งช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมาทำยอดขายได้แล้ว 1,500 ล้านบาท โดยกลุ่มลูกค้าหลักเป็นชาวจีน 70% ส่วนปีที่ผ่านมามียอดขายกลุ่มลูกค้าต่างชาติ 2,500 ล้านบาท และเป็นกลุ่มชาวจีน 70%

“ช่วงแรกๆ ที่ทำโครงการ Park 24 เอาโครงการไปขายปักกิ่ง เชี่ยงไฮ้ กวางโจว เซินเจิ้น และตลาดเริ่มกระจายจึงขยาย 20 เมืองรองที่มีประชากร 30 ล้านคนต่อเมือง เช่น เฉินตู ฉงฉิ่ง ตอนนนี้เริ่มเอาไปขายเมืองระดับรองลงไปอีก ที่มีนับ100 เมือง ที่มีประชากร 5-10 ล้านคนต่อเมือง ไซส์ของตลาดใหญ่มโหฬาร”

4.การบริหาร Product Mix และ Portfolio

ขยายตลาดไปยังกลุ่มสินค้าราคาอื่นๆ ซึ่งในอดีตโนเบิลพัฒนาโครงการเฉลี่ยปีละ 5,000 ล้านบาท ถ้าจะสร้างการเติบโตปีละ 10,000 ล้าน จะต้องการกระจายไปสินค้าไปในกลุ่มตลาดอื่น และในทำเลใหม่ๆ ด้วย โดยไม่จำกัดเฉพาะทำเลที่อยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองเท่านั้น แต่ยังคงเป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและจะเกิดขึ้นมาในอนาคต เช่น สายสีชมพู สายสีเหลือง การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร หรือราคา 4-5 ล้านบาทต่อยูนิต การลงทุนโครงการระดับซุปเปอร์ลักชัวรี่ รวมถึงการลงทุนโครงการแนวราบ

“เมื่อก่อนเข้าใจว่าลูกค้าต้องการซื้อทำเล CBD แต่จริงๆ หากต้องการซื้อเพื่อให้ได้กำไร จะต้องกระจายไปในทำเลอื่นๆ แต่ยังเดินทางสะดวก ตลาดต่างชาติสนใจทำเลใหม่ๆ ลูกค้ารับได้เดินทางสัก 1 ชั่วโมงเขาก็รับได้ ซึ่งถ้าต้องการให้ได้กำไรต้องไปซื้อนอกเมืองด้วย ต่อไปฐานตลาดจะกว้างขึ้น”