รีวิวครั้งนี้เราจะพาไปดูคอนโด Low Rise ติดสถานีรถไฟฟ้าศูนย์ราชการนนทบุรี ของ บริษัท รื่นฤดี ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด ซึ่งยังถือว่าเป็นมือใหม่ในตลาดคอนโดมิเนียม แต่ถ้าเป็นที่อยู่อาศัยในแนวราบบริษัทนี้เค้าทำมานานและทำมาหลายโครงการแล้วเหมือนกัน พอหันมาพัฒนาโครงการแนวสูงปุ๊ป ก็ถือโอกาสเปิดตัวทีเดียว 2 โครงการพร้อมๆ กันเลย ซึ่งเราจะเริ่มพาไปดูที่โครงการ Vio แคราย กันก่อนว่ามีอะไรน่าสนใจบ้าง การเดินทาง เป็นเพราะว่ามีสถานีรถไฟฟ้า MRT สถานีศูนย์ราชการนนทบุรีตั้งอยู่หน้าปากซอยรัตนาธิเบศร์10 ซึ่งอยู่ใกล้กับตัวโครงการ Vio แครายมากเสียจนแทบจะเรียกได้ว่ารั้วติดกันอยู่แล้ว จะขึ้นลงสถานีรถไฟฟ้าก็เดินไปแค่ 50 เมตรจากประตูหน้าโครงการก็ถึงบันไดเลื่อนขึ้นรถไฟฟ้าเลย ข้อนี้จึงถือเป็นจุดแข็งสำคัญของโครงการ Vio แครายเลยทีเดียว ทำให้การเดินทางด้วยรถไฟฟ้ามีความสะดวกสบายมากที่สุดสำหรับคนที่มีที่ทำงานอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าอยู่แล้ว ถ้าในอนาคตรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีฟ้าสร้างเสร็จและเปิดให้บริการครบทุกสาย การเดินทางด้วยรถไฟฟ้าในบริเวณนี้จะยิ่งสะดวกมากขึ้นอีกหลายเท่าตัวเพราะสถานีศูนย์ราชการเป็นจุดเชื่อมต่อ (Interchange) ของรถไฟฟ้าทั้ง 3 สายเลย ส่วนการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว ก็ถือว่าสะดวกไม่แพ้กันถ้าไม่ติดปัญหารถติดอันหนักหน่วงที่แยกแครายในช่วงเวลาเร่งด่วนของวัน ถนนหนทางรอบโครงการก็มีเส้นทางหลีกเลี่ยงเข้าเมืองได้หลายทาง อีกทั้งยังมีด่านทางด่วนอยู่ห่างออกไปไม่ไกลนัก จะติดก็แต่ทำเลของซอยรัตนาธิเบศร์ 10 นี่แหละที่ดันอยู่ติดกับตีนสะพานกลับรถพอดิบพอดี เมื่อกลับรถลงจากสะพานมาแล้วจะไม่สามารถเบี่ยงซ้ายเข้าซอยรัตนาธิเบศร์ 10 ได้เลย ทำให้เราต้องขับรถเลยห้าง Central รัตนาธิเบศร์ไปกลับรถที่สะพานกลับรถที่ 2 นับจากแยกแคราย ซึ่งไกลพอสมควรเลยทีเดียว นอกเหนือจากนี้แล้ว การเดินทางด้วยระบบขนส่งมวลชนอื่นๆ ก็ยังคงสะดวกดี เพราะมีทั้งรถเมล์ รถแท็กซี่ และวินมอเตอร์ไซค์คอยให้บริการเพียบ วิเคราะห์ภาพรวมโครงการ โครงการ Vio แคราย ตั้งอยู่ฝั่งขาเข้ากรุงเทพ ถึงก่อนศูนย์ราชการนนทบุรีเพียง 200 เมตรเท่านั้น ซึ่งภายในศูนย์ราชการฯ ยังมีสวนสาธารณะขนาดใหญ่ให้ใช้เป็นพื้นที่พักผ่อนและออกกำลังกายได้ด้วย ช่วงเย็นๆ บริเวณนี้จึงถือว่าค่อนข้างคึกคักอยู่พอสมควร เพราะมีทั้งเด็กและผู้ใหญ่ออกมาทำกิจกรรมที่สวนสาธารณะนี้กันเป็นจำนวนมาก รวมทั้งยังมีห้าง Esplanade รัตนาธิเบศร์ และ Tesco Lotus อยู่ถัดออกไปอีกเพียง 500 เมตร ซึ่งอยู่ในระยะเดินถึงได้ง่าย จึงน่าจะเป็นที่พึ่งหลักๆ ที่จะฝากท้อง หรือใช้เป็นที่จับจ่ายซื้อของได้สบาย แต่ถ้ายังมีตัวเลือกไม่พอ ฝั่งตรงข้ามก็ยังมีห้าง Big C ที่อยู่ห่างออกไปไกลจากโครงการมากอีกหน่อยแต่ก็ยังพออยู่ในระยะที่เดินได้ไม่ยาก รวมถึงห้าง Central รัตนาธิเบศร์, The Mall งามวงศ์วาน, ห้างพันธุ์ทิพย์พลาซ่า ซึ่งอยู่ในระยะเดินทางไม่เกิน 5 กิโลเมตรเท่านั้น นอกจากนี้บริเวณโดยรอบยังมีสถานที่ราชการสำคัญๆ สถานพยาบาล โรงเรียน และวัดอีกหลายแห่งอีกด้วย
ในซอยรัตนาธิเบศร์ 10 ซึ่งเป็นที่ตั้งโครงการ ปัจจุบันยังมีที่ดินว่างอยู่ทั้งด้านซ้ายและฝั่งตรงข้ามของโครงการ ซึ่งก็ไม่แน่ว่าในอนาคตจะมีโครงการอื่นๆ มาขึ้นบังวิวหรือไม่ ในขณะที่บริเวณเยื้องๆ กันกับโครงการเป็นอู่ซ่อมรถ และถัดเข้าไปอีกหน่อยก็มีคอนโด The Connextion ที่สร้างมาก่อนและคาดว่าจะแล้วเสร็จในอีกไม่นานนี้ นอกเหนือจากนี้รอบๆ ก็จะเป็นบ้านพักอาศัยในแนวราบ ทั้งอาคารพาณิชย์ริมถนนรัตนาธิเบศร์ และบ้านเดี่ยวที่อยู่ในซอยติดกัน จึงยังไม่เห็นปัญหาเรื่องการถูกบังวิวซักเท่าไหร่ครับ ตัวอาคารของ Vio เป็นตึก Low Rise สูง 8 ชั้น ที่ออกแบบมาตามสไตล์สมัยนิยมทั่วๆ ไป มีจำนวนยูนิตรวม 125 ยูนิต บนเนื้อที่387 ตารางวา ซึ่งถือว่าพื้นที่ของโครงการค่อนข้างเล็กนะครับ จึงทำให้การจัดวางพื้นที่ส่วนกลางมีข้อจำกัดตามไปด้วย ทั้งในเรื่องของตัวอาคารที่ออกแบบมาเป็นรูปตัว U และมีการวางสระว่ายน้ำ (ระบบน้ำเกลือ) ไว้กลางตึก ทำให้ขนาดของสระว่ายน้ำค่อนข้างเล็กเกินไปสำหรับการใช้งาน ในขณะที่ห้อง Fitness ห้องซาวน่า และสวนก็กระจายกันอยู่คนละชั้น ไม่มีพื้นที่เชื่อมต่อถึงกัน จึงทำให้การใช้งานไม่ค่อยสะดวกเท่าที่ควร ในส่วนของที่พักอาศัยเริ่มตั้งแต่ชั้น 2 ขึ้นไป โดยให้พื้นที่บริเวณชั้น 1 เป็นที่จอดรถทั้งหมด ซึ่งสามารถรองรับจำนวนรถได้ถึง 40% (รวมจอดซ้อนคันแล้ว) ถือว่าเป็นสัดส่วนที่สมน้ำสมเนื้อสำหรับโครงการที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้ามากขนาดนี้ เรื่องลิฟท์โดยสารที่มีมาให้ 2 ตัว ก็ไม่ถือว่าหนาแน่นครับ ใช้กันได้สบายๆ ที่สัดส่วนลิฟท์ 1 ตัวต่อ 63 ยูนิต เท่านั้น โดยรวมแล้วดูเหมือนว่าจะมี Facility ให้มาเยอะและครบถ้วนนะครับ แต่ก็มีพื้นที่มาแบบจำกัดจำเขี่ยเหมือนกัน ถ้าเป็นคนที่ไม่ได้คาดหวังกับการใช้สอย Facility ส่วนกลางพวกนี้มากนักก็ไม่น่าจะเป็นปัญหาใหญ่ครับ พาชมห้องตัวอย่าง สำนักงานขายของโครงการ Vio แคราย จะอยู่คนละที่กับที่ตั้งโครงการนะครับ ดังนั้นถ้าจะชมห้องตัวอย่างก็ต้องไปที่แยกติวานนท์ ซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการ Vio ติวานนท์นั่นเอง ทั้ง 2 โครงการใช้แบบห้องคล้ายๆ กัน ซึ่งขนาดห้องที่มีให้ชมกันก็คือห้อง Type A ที่มีขนาดเริ่มต้นที่ 31 ตร.ม. ซึ่งมีการจัดสรรพื้นที่มาให้เป็นสัดส่วนเรียบร้อยดีครับ ห้องแบบนี้จะมีทางเข้าห้องน้ำจากบริเวณห้องครัว ซึ่งอยู่รวมกับพื้นที่นั่งเล่น ห้องครัวเป็นแบบเปิดตั้งอยู่บริเวณประตูทางเข้าพอดี เฟอร์นิเจอร์ภายในห้องมีแถมมาให้แบบ Fully Furnished แล้ว เช่น โต๊ะกินข้าวแบบพับ-ขยายได้ ตู้เสื้อผ้า Built-in ในห้องนอน ตู้เก็บของ และเคาน์เตอร์ครัว พร้อมเตาไฟฟ้า และเครื่องดูดควัน เฟอร์นิเจอร์ที่โชว์ในห้องตัวอย่างถ้าชิ้นไหนแถมมากับห้องก็จะมีสติ๊กเกอร์แปะไว้ให้เห็นชัดเจนครับ พื้นห้องทางโครงการเลือกปูพื้นกระเบื้องในบริเวณห้องนั่งเล่น และห้องครัว พื้นลามิเนตจะปูให้เฉพาะในห้องนอนเท่านั้น เรื่องวัสดุอุปกรณ์ในห้องน้ำก็จัดมาได้ค่อนข้างดี และมีฉากกั้นอาบน้ำมาให้เรียบร้อยแล้ว โดยรวมแล้ว Layout ห้องของ Vio หน้าตาเป็นแบบมาตรฐานทั่วไปครับ แต่เราจะรู้สึกว่าการจัดห้องของเค้าทำได้ค่อนข้างลงตัวดีทีเดียว เพราะเฟอร์นิเจอร์ส่วนใหญ่ถูก Built-in และจัดตำแหน่งมาเรียบร้อยแล้ว จึงไม่ค่อยเห็นว่ามีเฟอร์นิเจอร์ชิ้นไหนอยู่ผิดที่ และรู้สึกรกหูรกตา หรือทำให้ห้องอึดอัดมากนัก ทั้งๆ ที่เพดานห้องสูงแค่ 2.4 เมตรเท่านั้น ซึ่งถือว่าเพดานค่อนข้างเตี้ยถ้าเทียบกับโครงการอื่นๆ ในปัจจุบันที่เฉลี่ยความสูงของเพดานจะอยู่ที่ 2.6-2.7 เมตร นอกจากห้องแบบ 1 ห้องนอนแล้วทางโครงการยังมีห้องแบบ 2 ห้องนอนให้เลือกด้วยนะครับ แต่ว่าไม่มีห้องตัวอย่างให้ชม คงต้องพิจารณาเอาจากแบบแปลนผสมจิตนาการกันเอาเอง ความคุ้มค่าการลงทุน พื้นที่ในแถบแครายนี้ มีคอนโดหลายโครงการให้เลือกเปรียบเทียบเยอะมาก ซึ่ง Vio แครายเองก็ถือจุดเด่นในเรื่องการทำเลที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าเอามากๆ ดังนั้นคนที่ต้องการหาที่อยู่ในบริเวณแคราย และมีการเดินทางโดยรถไฟฟ้าเป็นหลัก โดยที่ไม่เน้นการเดินทางด้วยวิธีอื่นๆ รวมทั้งไม่แคร์เรื่องวิวสวยๆ และไม่ค่อยมีโอกาสได้ใช้ Facility มากนัก เพราะชีวิตส่วนใหญ่ทำงานกลับบ้านและนอน โครงการนี้อาจจะพอขยับความน่าสนใจขึ้นมาได้บ้างไม่มากก็น้อย หรือถ้ายิ่งทำงานอยู่ในศูนย์ราชการนนทบุรีก็น่าจะลงตัวมากๆ เพราะอาศัยการเดินแค่ 200 เมตรเท่านั้นก็ไปกลับบ้านกับที่ทำงานได้แบบไม่ต้องแคร์ปัญหาเรื่องการจราจรเลย
ส่วนเรื่องการลงทุนเพื่อการปล่อยห้องเช่า คงต้องคำนวนกันให้ดีๆ ครับ อย่างที่บอกว่ามีคอนโดอื่นๆ ในบริเวณใกล้เคียงเป็นจำนวนมาก ตัวเปรียบเทียบจึงเยอะตามไปด้วย แล้วยิ่งในบริเวณรอบๆ ก็ไม่ได้มีออฟฟิศใหญ่ๆ หรือเป็นย่านธุรกิจ กลุ่มคนหลักๆ ของบริเวณนี้น่าจะเป็นคนที่ทำงานในศูนย์ราชการ กระทรวงสาธารณะสุข หรือหน่วยงานราชการใกล้ๆ แคราย การจะหาคนมาเช่าห้องในราคา 10,000 บาท/เดือนเป็นอย่างน้อย อาจจะไม่ใช่เรื่องง่ายเท่าไหร่เลยครับ และด้วยราคาของห้องที่เริ่มต้นก็เปิดมา 2 ล้านต้นๆ แล้ว การลงทุนจึงต้องพิจารณาให้ละเอียดหน่อย ว่าห้องเช่าขนาด 31 ตร.ม. นี้จะหาจุดทำกำไรได้อย่างไรบ้าง
