Tag : กู้ซื้อบ้าน

เมื่อพูดถึงเรื่องการกู้สินเชื่อบ้านหลายคนต้องมีคำถามตามมามากมาย และหนึ่งในคำถามที่หลายคนอยากรู้กันมากที่สุดคือ ต้องมีรายได้ขั้นต่ำเท่าไหร่จึงจะยื่นกู้ได้ แล้วถ้ามีรายได้ต่อเดือนน้อยจะสามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้ไหม คำตอบคือ “ได้” ซึ่งหากติดตามข่าวจะทราบว่าทั้งทางภาครัฐและเอกชนมีมาตรการสำหรับผู้มีรายได้น้อยออกมาอยู่เรื่อยๆ ซึ่งก็มีเงื่อนไขแตกต่างกันไป ในบทความนี้เราจะยกตัวอย่างโครงการสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อย รวมถึงวิธีคำนวณวงเงินกู้สินเชื่อบ้านดูอย่างคร่าวๆ ว่าเงินเดือนเท่านี้ จะสามารถยื่นกู้ได้แค่ไหน   โครงการบ้านคนไทยประชารัฐ เป็นโครงการบ้านประชารัฐระยะที่ 2 โดยวางวงเงินสินเชื่อทั้งหมดเอาไว้ที่ 4,000 ล้านบาท จากธนาคารออมสินกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีวิธีการพิจารณาแบ่งเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มแรกคือประชาชนที่มีรายชื่อขึ้นทะเบียนบัตรสวัสดิการรัฐเอาไว้แล้ว กลุ่มต่อมาคือประชาชนที่มีรายได้ไม่เกิน 35,000 บาท/เดือน และกลุ่มสุดท้ายเป็นกลุ่มประชาชนทั่วไป โดยลักษณะของโครงการจะมีทั้งบ้านแฝด 18 ตร.ว. บ้านแถวชั้นเดียว 16 ตร.ว. และอาคารที่พักอาศัย 24 ตร.ม. ในราคาไม่เกินยูนิตละ 350,000-700,000 บาท ผ่อนชำระไม่เกิน 2,000 บาท/เดือน ซึ่งโครงการระยะที่ 2 นี้จะอยู่ในพื้นที่ของราชพัสดุ กรมธนารักษ์ ทั้งหมด  8 แปลง คือ อ.แม่ทะ จ.ลำปาง 618 ยูนิต อ.เมือง จ.เชียงใหม่ 584 ยูนิต อ.เมือง จ.เชียงราย 352 ยูนิต อ.เมือง จ.นครพนม 322 ยูนิต อ.เมือง จ.ขอนแก่น 292 ยูนิต อ.เมือง จ.อุดรธานี 264 ยูนิต อ.สัตหีบ จ.ชลบุรี 186 ยูนิต และอ.หัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ 139 ยูนิต ซึ่งในแต่ละพื้นที่โครงการจะถูกแบ่งเป็นที่พักอาศัย 70% กับพื้นที่เชิงพาณชิย์อีก 30% ทั้งหมดนี้กรรมสิทธิ์จะเป็นของผู้ได้รับสิทธิ์ระยะยาว 30 ปี   โครงการสินเชื่อบ้านสวัสดิการแห่งรัฐดำเนินการโดยธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) โดยในปีนี้กำหนดวงเงินในสินเชื่อรายใหม่สูงถึง 1.89 แสนล้านบาท ซึ่งมีทั้งหมด 3 โครงการ ได้แก่ 1.โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสวัสดิการแห่งรัฐ เป็นโครงการสำหรับผู้ถือบัตรสวัสดิการแห่งรัฐ และประชาชนที่มีรายได้น้อยไม่เกิน 25,000 บาท/เดือน สามารถยื่นกู้ได้นานที่สุดถึง 40 ปี ในวงเงินสูงสุดไม่เกิน 2,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4 ปีแรก 2.โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสวัสดิการแห่งรัฐ เป็นโครงการสำหรับบุคลากรภาครัฐ ไม่จำกัดวงเงินสูงสุดต่อราย อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4 ปีแรก 3.โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสวัสดิการแห่งรัฐในพื้นที่จังหวัดชายแดนภาคใต้ เป็นโครงการสำหรับผู้ถือบัตรสวัสดิการแห่งรัฐ ประชาชนที่มีรายได้น้อยไม่เกิน 25,000 บาท/เดือน ข้าราชการ พนักงานราชการ พนักงานมหาวิทยาลัย พนักงานรัฐวิสาหกิจ พนักงาน/เจ้าหน้าที่ของรัฐ และเป็นผู้ที่มีภูมิลำเลาอยู่ในสามจังหวัดชายแดนภาคใต้ หรือต้องการอาศัยอยู่ วงเงินกู้ 1,000,000-2,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ยคงที่ 5 ปีแรก ทั้งนี้ถ้ากู้ไม่เกิน 1,000,000 บาท จะมีข้อกำหนดในรายได้ต่อเดือนประมาณ 12,000 บาท ผ่อนชำระไม่เกิน 4,200 บาท/เดือน ที่สำคัญผู้ที่ไม่มีงานทำสามารถยื่นเป็นผู้กู้ร่วมได้ และในกรณีที่มีหลักฐานด้านรายได้ไม่เพียงพอ ธอส. จะให้เปิดให้มีการเดินบัญชี 6-9 เดือน หากเป็นไปตามเงื่อนไขกำหนดแล้วจึงค่อยอนุมัติสินเชื่อให้ ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่  ghbank.co.th นอกจากนี้ยังมีอีกหลายธนาคารที่เปิดโอกาสให้ผู้ที่มีรายได้ไม่สูงมากนักก็สามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ตามกฏที่แตกต่างกันออกไปของแต่ละธนาคาร ที่สำคัญคือผู้กู้จะต้องมีความสามารถในการผ่อนชำระสูงสุดแต่ละเดือนต้องไม่เกิน 40% ของรายได้ ระยะเวลาผ่อนประมาณ 15-35 ปี  และไม่มีภาระค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วย(ถ้ามีภาระผ่อนอย่างอยู่ด้วยก็จะถูกหักลบไปในความสามารถการผ่อนต่อเดือน 40%) ซึ่งสำหรับการกู้บ้านจะขอกู้ได้ไม่เกิน 85% ของราคาประเมิน อาคารพาณิชย์ขอกู้ได้ไม่เกิน 75% ของราคาประเมิน ส่วนคอนโดมิเนียมจะขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการว่ามีการร่วมกับธนาคารไหนบ้างซึ่งบางโครงการสามารถยื่นกู้ได้ถึง 100% โดยเรามีวิธีคำนวณเงินกู้จากฐานเงินเดือนคร่าวๆ เช่น 15,00040% = 6,000 บาท/เดือน รายได้ต่อเดือน 15,000 บาท ผ่อน 40% ของรายได้ต่อเดือน เท่ากับต้องผ่อนเดือนละ 6,000 บาท วงเงินการกู้ซื้อบ้าน ฐานเงินเดือน 15,000 ระยะเวลาผ่อน 15 ปี จะได้วงเงินกู้ประมาณ  640,000 - 730,000 บาท ฐานเงินเดือน 15,000 ระยะเวลาผ่อน 20 ปี จะได้วงเงินกู้ประมาณ  740,000 - 870,000 บาท ฐานเงินเดือน 15,000 ระยะเวลาผ่อน 25 ปี จะได้วงเงินกู้ประมาณ  810,000 - 970,000 บาท ฐานเงินเดือน 15,000 ระยะเวลาผ่อน 30 ปี จะได้วงเงินกู้ประมาณ  850,000 - 1,000,000 บาท ฐานเงินเดือน 15,000 ระยะเวลาผ่อน 35 ปี จะได้วงเงินกู้ประมาณ  880,000 - 1,100,000 บาท *ทั้งนี้แล้วแต่อัตราดอกเบี้ยและการพิจารณาของแต่ละธนาคารด้วย นั่นหมายความว่าแม้มีรายได้น้อยก็สามารถยื่นกู้ได้เพียงแต่วงเงินที่ทางธนาคารอนุมัติก็จะน้อยลงไปตามสัดส่วน และแต่ละโครงการที่อยู่อาศัย แต่ละโปรโมชั่นของธนาคารนั้นแตกต่างกันออกไป เพราะฉะนั้นผู้สนใจยื่นกู้สินเชื่อบ้านควรจะรวบรวมข้อมูลจากหลายๆ แห่งมาเปรียบเทียบกัน โดยเฉพาะเรื่องดอกเบี้ยเพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุด เกี่ยวกับเรื่องกู้ซื้อที่อยู่อาศัย วิธีเตรียมกู้ซื้อบ้าน สำหรับอาชีพอิสระ เคล็ด (ไม่) ลับ เลือกธนาคารกู้ซื้อบ้าน กู้ซื้อบ้าน-คอนโด ให้ได้ 100% ทำยังไง  

หลายคนที่กำลัง ‘ผ่อน’ ที่อยู่อาศัยอยู่ คงมีความรู้สึกอยากผ่อนให้หมดไวๆ ใช่ไหมคะ บ้างก็ใช้วิธีการโปะเพิ่มทุกเดือนเพื่อช่วยร่นระยะเวลาในการผ่อน แต่ความจริงแล้วมีอีกหนึ่งวิธีที่ทำให้เราประหยัดรายจ่ายในเรื่องของดอกเบี้ย ซึ่งทำให้ผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นคือ การ “REFINANCE” หรืออธิบายง่ายๆ คือการไปกู้เงินจากธนาคารอื่นที่จ่ายดอกเบี้ยถูกกว่ามาจ่ายคืนธนาคารเดิมที่เคยกู้นั่นเองค่ะ สำหรับข้อดีของการ REFINANCE คือตัวช่วยผ่อนบ้านให้หมดไวขึ้น โดยจ่ายค่างวดเท่าเดิมแต่จ่ายส่วนที่เป็นดอกเบี้ยน้อยลง ก็ทำให้ลดเงินต้นได้มากขึ้น หรือบางคนที่ผ่อนบ้านไปแล้วเกิดปัญหาการเงิน กรณีหมุนไม่ทัน ก็สามารถรีไฟแนนซ์เพื่อขอลดค่างวดที่ต้องจ่ายต่อเดือนลงหรือเป็นการยืดระยะเวลาในการผ่อนให้นานขึ้น คนที่สนใจ REFINANCE ต้องเช็คสัญญากู้ก่อนนะคะว่ามีกำหนดระยะเวลาที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้เมื่อไหร่ ส่วนใหญ่จะกำหนดไว้ 3 ปี แต่กรณีที่รีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดจะเสียค่าปรับประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้เดิม (มีระบุไว้ในสัญญากู้) แนะนำว่ารอให้หมดช่วงก่อนดีกว่าค่ะ เพราะถ้าดอกเบี้ยไม่ได้แพงมากจนเกินไป ส่วนใหญ่รีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดมักจะไม่คุ้ม และการรีไฟแนนซ์ทุกครั้งจะมีค่าใช้จ่ายแฝงในอยู่ด้วย ไม่ใช่แค่การคำนวณเพื่อปรับลดดอกเบี้ยเท่านั้น ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์มีอะไรบ้าง เรามาดูไปพร้อมกันเลยดีกว่าค่ะ... 1. ค่าธรรมเนียมการจำนอง กรณีที่รีไฟแนนซ์ธนาคารใหม่จะคิด 1% ของวงเงินกู้ใหม่ เพื่อจ่ายให้กรมที่ดิน 2. ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน การ REFINANCE ทั่วไปจะอยู่ที่ 0.25-2% ของราคาประเมินจากกรมที่ดิน หรือคิดเป็นจำนวน 1,500 - 10,000 บาท ขึ้นอยู่กับธนาคาร แต่กรณีที่รีไฟแนนซ์ธนาคารเดิมไม่ต้องจ่ายนะคะ ซึ่งจะเรียกว่าการรีเทนชั่น 3. ค่าธรรมเนียมการปล่อยกู้ จะคิดประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้ใหม่ (ซึ่งบางธนาคารก็ไม่คิดค่าธรรมเนียมนี้ สอบถามก่อนก็ดีค่ะ) 4. ค่าอากรแสตมป์ สำหรับค่าอาการแสตมป์นั้นจะคิดเท่ากันทุกธนาคาร คือ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่ค่ะ 5. ค่าประกันอัคคีภัย ในการ REFINANCE ไม่ว่าจะกู้ธนาคารใหม่หรือธนาคารเดิม จะต้องเสียค่าประกันอัคคีภัยซึ่งแต่ละธนาคารจะมีอัตราค่าประกันต่างกัน เมื่อรู้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ก็นำมาเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารใหม่กับธนาคารเก่า โดยคิดเฉลี่ย 3 ปี เพราะการรีไฟแนนซ์จะกำหนดให้ทำได้หลัง 3 ปี แต่ต้องระวังเวลาเปรียบเทียบดอกเบี้ยที่เป็น MLR MRR ของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน ตัวอย่างเพื่อทำความเข้าใจอย่าละเอียด สมมุติว่ากู้ธนาคารเดิม 2,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี คือ 4.75% ต่อปี ผ่อนเดือนละ 13,000 บาท ผ่อนไปโปะไปแล้ว 3 ปี มียอดหนี้เหลือ 1,500,000 บาท (เปรียบเทียบดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์มาแล้วทุกธนาคาร) แต่เอาที่ถูกที่สุด คือ ดอกเบี้ยปีแรก 2.5% ปีถัดไป MRR-2% สมมติ MRR ธนาคารที่เราเลือกคือ 7% วิธีคิดอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีธนาคารใหม่ คือ {(2.5% x 1 ปี) + [(7%-2%) x 2 ปี } / 3 ปี = 4.17% ต่อปี ดูแล้วน่าจะถูกกว่า แต่อย่าลืมคิดค่าธรรมเนียมต่างๆ ด้วยนะคะ อาทิ ค่าธรรมเนียมการจำนอง 1% x 1,500,000 บาท = 15,000 บาท ค่าประเมินราคาสินทรัพย์ สมมติธนาคารคิด 3,000 บาท ค่าธรรมเนียมปล่อยกู้ สมมติให้ไม่มี ค่าอากรแสตมป์ 0.05% x 1,500,000 บาท = 750 บาท ส่วนค่าประกันอัคคีภัย เราไม่ได้เอาไปคิดนะคะ เพราะถึงเราไม่รีไฟแนนซ์ก็ต้องจ่ายค่าประกันนี้ทุก 3 ปีอยู่แล้ว ยกเว้นประกันกับธนาคารเดิมไม่ใช่ 3 ปี หรือธนาคารมีค่าบริการอื่นนอกจากนี้ จะเอาค่าใช้จ่ายนั้นมาคิดรวมด้วย พอรวมค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ทั้งหมด จะได้เท่ากับ 18,750 บาท จากนั้นก็ลองไปคำนวณเปรียบเทียบดอกเบี้ย 3 ปีของทั้ง 2 ธนาคารดู ถ้ากู้ต่อธนาคารเดิมอัตราดอกเบี้ย 4.75% เมื่อครบ 3 ปี จะจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดประมาณ 192,450 บาท ยอดหนี้คงเหลือ คือ 1,224,440 บาท ถ้าเปลี่ยนไปกู้ที่ธนาคารใหม่ อัตราดอกเบี้ย 4.17% เมื่อครบ 3 ปี จะจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดประมาณ 167,435 บาท เมื่อรวมกับค่าธรรมเนียม 18,750 บาท รวมเป็น 186,185 บาท ยอดหนี้คงเหลือ คือ 1,199,430 บาท                  จากตัวอย่างด้านบนเห็นได้ชัดเลยค่ะว่ากรณีรีไฟแนนซ์ทำให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้เยอะกว่า และลดเงินต้นได้เยอะขึ้นด้วย แต่ในการคำนวณเราต้องคำนึงแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยในอนาคตด้วยนะคะ เพราะ MRR หรือ MLR เป็นตัวเลขที่อาจมีการปรับขึ้นลงตามอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ถ้าเราคิดว่าในอนาคตอีก 2-3 ปี อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นมากๆ และอัตราดอกเบี้ยที่เรากำลังจ่ายอยู่ขึ้นกับ MRR/MLR การรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดและเสียค่าปรับ ก็อาจจะคุ้มค่ามากกว่าค่ะ :)  

เมื่อตัดสินใจที่จะมีบ้านใหม่อาจเป็นเพราะเริ่มมีครอบครัวใหม่ ข้าวใหม่ปลามัน หรือต้องการเปลี่ยนบ้านใหม่ เพราะบ้านเราเล็กไปบ้างเก่าไปบ้างหรือเป็นเพราะย้ายที่อยู่ใหม่ก็ต้องการบ้านใหม่หรือมีบ้านอยู่แล้วต้องการขยายปรับปรุงบ้านใหม่เหล่านี้แน่นอนว่าผู้ซื้อหรือผู้สร้างบ้านย่อมศึกษาทำเล ประเภทบ้าน ราคา สิ่งแวดล้อมที่ต้องการให้เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ตัวเอง สิ่งที่ต้องเตรียมตัวคือเตรียมเงินได้ออมไว้ส่วนหนึ่งสำหรับเป็นเงินมัดจำ เงินดาวน์ เงินส่วนเพิ่มสำหรับการสร้างบ้านที่ไม่ให้ “บาน” มิฉะนั้นก็ต้อง “บ้า” ไปเลย ส่วนที่เหลือซึ่งเป็นส่วนใหญ่ก็ต้องไปขอกู้กับสถาบันการเงินต่างๆ   จะกู้ที่ใหนดี สถาบันการเงินที่ให้กู้มีหลากหลาย ส่วนใหญ่จะเป็นธนาคารพาณิชย์ซึ่งมีหลายแห่ง ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน นอกจากนั้นยังมีสหกรณ์ออมทรัพย์ บริษัทประกันชีวิต บริษัทอสังหาริมทรัพย์ การเคหะแห่งชาติ หรือบริษัทนายจ้างของตนเอง เป็นต้น แต่การที่เลือกสถาบันการเงินที่ให้กู้เพื่อซื้อบ้านก็ควรต้องศึกษาปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้องเพื่อให้เหมาะกับความต้องการของผู้กู้ แต่ที่ไม่แนะนำก็คือกู้กับอาบังหรือใช้บัตรเครดิตรูดปรี๊ด เพราะดอกเบี้ยก็จะให้ก้นบานเป็นแน่   เงื่อนไขสินเชื่อที่เหมาะกับตัวเอง ในการเลือกสถาบันการเงินสำหรับเงินกู้สินเชื่อบ้านประเด็นที่สำคัญคือสถาบันแห่งนั้นเป็นสถาบันที่ให้กู้เป็นอาชีพหรือไม่ หรือเป็นเพียงเฉพาะกิจ เพราะการกู้ซื้อบ้านต้องใช้เวลาในการผ่อนชำระที่ยาวนาน 25-30 ปี และในการผ่อนชำระนั้นไม่ควรมีการสะดุดใดๆ หรือถูกเรียกคืนเงิน ระหว่างผ่อนชำระสถาบันการเงินที่ให้บริการเป็นอาชีพจะให้เงินกู้ผ่อนชำระคืนระยะยาว   ดอกเบี้ยต่ำดูอย่างไร ถ้าต้องการดอกเบี้ยต่ำและไม่ต้องการให้มีภาระกับการผ่อนมาก ก็ควรจะเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่กับสถาบันที่ให้กู้อัตราดอกเบี้ยคงที่นานๆ เช่น 5 ปี เพราะในระหว่างนั้นจะไม่มีการปรับอัตราผ่อนและหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยที่คิดเป็นเท่าไร ส่วนใหญ่จะอิงกับ MLR ลูกค้ารายย่อยชั้นดี ซึ่งอย่างหลังจะมีอัตราสูงกว่าเล็กน้อย การอิงกับอัตราดังกล่าวจะต้องดูว่าบวกหรือลบเท่าไรจากอัตราอ้างอิง ถ้าคำนวณแล้วสูงกว่าอีกสถาบันหนึ่งก็เป็นข้อพิจารณาเลือกใช้บริการ   กู้ได้มากน้อยดูตรงใหน การคำนวณวงเงินให้กู้ สถาบันการเงินจะมีการประเมินราคาบ้านโดยบริษัทประเมินราคาซึ่งส่วนใหญ่ธนาคารพาณิชย์จะมีบริษัทในเครือเป็นผู้ประเมิน ซึ่งการประเมินราคาหลักประกันถ้าเป็นโครงการที่ส้รางโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจำอิงกับราคาซื้อขายบ้านเป็นหลัก ดังนั้นวงเงินให้กู้ตามเกณฑ์ธนาคารแห่งประเทศไทย ถ้าเป็นบ้านแนวราบคือบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์สูงสุดไม่เกิน 95% ของราคาประเมิน และเป็นบ้านแนวดิ่งหมายถึงคอนโดฯ สูงสุดไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน ฉะนั้นถ้าผู้กู้มีเงินออมมากหน่อยก็ไม่ต้องกังวลเรื่องวงเงินกู้มากเท่ากับผู้มีเงินออมจำกัดที่จำต้องเลือกสถาบันที่ให้วงเงินกูมากกว่า   ขอขอบคุณข้อมูลจาก www.home.co.th

หนึ่งในความใฝ่ฝันของชีวิตใครหลายคนก็คงจะอยากมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลัง เพราะที่อยู่อาศัยคือหนึ่งในปัจจัยสี่ของมนุษย์ที่จำเป็นจะต้องมี ซึ่งทุกวันนี้เรามีตัวเลือกมากมายในหลายทำเล หลายระดับราคา ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ หรือคอนโดมิเนียม โดยเมื่อถึงเวลาที่เราจะต้องเลือกซื้อที่อยู่อาศัยก็ถือเป็นเรื่องที่ต้องคิดหนัก คิดเยอะ คิดให้รอบด้าน เพราะการถือเงินก้อนใหญ่พร้อมยื่นกู้ธนาคาร บางคนอาจเก็บหอมรอมริบมากว่าครึ่งชีวิต แต่ถ้ากู้ไม่ผ่านก็เสียเวลารอทำเรื่องทุกอย่างใหม่ บ้านหลังที่มองไว้ก็อาจจะหลุดมือไป เราลองมาดูเทคนิคการเตรียมตัวก่อนยื่นกู้สินเชื่อบ้านให้ผ่านฉลุยกันค่ะ สำรวจสุขภาพทางการเงินของตัวเองก่อน สิ่งสำคัญที่สุดคือเราต้องแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการชำระหนี้ได้ ก่อนอื่นเราต้องดูที่รายได้หลักของเราก่อน ยิ่งเป็นมนุษย์เงินเดือนมีรายได้แน่นอนประจำทุกเดือนยิ่งดี แต่บัญชีรายรับของเราทุกเดือนควรจะมีเงินเหลือเก็บ หรือจะเปิดบัญชีเงินฝากประจำเอาไว้ประมาณ 1-2 ปี ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดี แต่ถ้าไม่ได้ทำงานประจำก็พยายามเก็บหลักฐานทางการเงิน และนำเงินเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอเอาไว้ ในปีที่ผ่านมามียอดการปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่า 50% เพราะหนี้ครัวเรือนเป็นสิ่งที่ทำให้ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด ซึ่งหนี้ครัวเรือนหมายถึงภาระค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนของเรา เช่น บัตรเครดิต, ผ่อนรถยนต์ ฯลฯ เมื่อหักลบค่าใช้จ่ายทั้งหมดแต่ละเดือนแล้วไม่ควรเกิน 50-80% ของรายได้ทั้งหมด และถ้าหากจะยื่นกู้ควรจะจัดการภาระเหล่านี้ให้หมดเสียก่อน หรือไม่ก็พยายามลดให้เหลือน้อยที่สุดเท่าที่จะทำได้ เพื่อให้ตัวเราเองมีความสามารถในการชำระหนี้ได้ เพราะหากธนาคารปล่อยกู้ไปทั้งที่ผู้กู้ไม่พร้อมจริงๆ แล้วเกิดไม่มีการชำระติดต่อกัน 3 งวด ทางธนาคารแห่งประเทศไทยจะมองเป็นหนี้เสีย หรือที่เรียกกันว่า NPL (Non Performing Loan) ทันที ข้อควรระวัง คือ อย่าชำระบัตรเครดิต ค่าผ่อนรถยนต์ ฯลฯ ช้าเกินไปจากวันที่กำหนดในแต่ละเดือน เพราะหากเราชำระล่าช้าก็จะส่งผลต่อการพิจารณาของธนาคารทันทีว่าเราไม่มีวินัยทางการเงิน แต่ในทางกลับกันสำหรับผู้ที่ไม่เคยมีบัตรเครดิตเลยก็อาจจะยื่นกู้ไม่ผ่านนะคะ เพราะทางธนาคารจะไม่มีประวัติทางการเงินของเราเพื่อนำมาพิจารณาเลย ในกรณีนี้อาจจะต้องไปสมัครใช้บัตรเครดิต และทำการจ่ายบัตรเครดิตให้ดี ตรงเวลาสม่ำเสมออย่างต่ำประมาณ 6 เดือน ก่อนจะยื่นกู้ อายุก็มีผล ในการยื่นกู้นั้นนอกจากธนาคารจะมองที่หนี้ครัวเรือนกับความสามารถในการชำระหนี้เป็นหลักแล้ว ทางธนาคารก็ยังมองที่ความมั่นคงของบริษัทที่เราทำงาน, อายุงาน(ต้องทำงานที่ปัจจุบัน 6 เดือนขึ้นไป หรือบางแห่งก็พิจารณาที่ 1-2 ปี) และอายุจริงของเราว่าเหลืออีกกี่ปีถึงจะเกษียณ เหล่านี้ก็มีผลต่อการยื่นกู้ทั้งสิ้น เพราะในการยื่นกู้สินเชื่อบ้านนั้นเป็นการผ่อนในระยะยาว 25-30 ปี ยิ่งเราเหลือปีที่ทำงานมากเท่าไหร่ก็จะได้เปรียบมากกว่า ฉะนั้นเราควรวางแผนอนาคตเอาไว้ให้รอบคอบที่สุดนะคะ ชื่อเสียงของเจ้าของโครงการ ก่อนจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เชื่อว่าหลายคนต้องดูเอาไว้หลายโครงการก่อนจะตัดสินใจซื้อโครงการที่ลงตัวกับเราเองมากที่สุด ซึ่งการเลือกโครงการก็สำคัญมากเช่นกัน นอกจากเราจะได้คุณภาพแล้ว ก็ยังจะได้ความไว้วางใจจากทางธนาคาร ส่งผลถึงยอดเงินที่ให้กู้ด้วย เพราะในบางโครงการธนาคารจะให้วงเงินในการกู้สูงมากกว่า 100% เลยทีเดียว การยื่นกู้ แม้ว่าเราจะมีสิทธิ์ยื่นกู้ได้ 100% เต็มของราคาบ้านที่เราจะกู้ แต่เราแนะนำว่าไม่ควรจะกู้ 100% ค่ะ เพราะภาระผ่อนจ่ายในแต่ละเดือนจะสูงจนเกินไปจนอาจทำให้เราขาดสภาพคล่องทางการเงินได้ อีกทั้งยังเป็นการแสดงให้ธนาคารเห็นด้วยว่าเรามีสภาพคล่องมากพอ สามารถวางเงินดาวน์ได้ และสุดท้ายคือเตรียมเอกสารทุกอย่างไปให้พร้อม ได้แก่ สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล(ถ้ามี), สลิปเงินเดือนหรือใบรับรองเงินเดือน, เอกสารแสดงการเดินบัญชี (Statement) 6 เดือนย้อนหลัง, ใบสัญญาที่เราได้ทำการจองกับโครงการ สำหรับผู้ที่ไม่ได้มีเงินเดือนประจำให้ยื่นสำเนาทะเบียนการค้า, รูปถ่ายกิจการ เพิ่มเติมไปด้วย ขั้นตอนการเตรียมตัวที่เรานำมาฝากกันในบทความนี้ ดูแล้วไม่ยากเลยใช่ไหมคะ เพียงแต่เราต้องมีวินัยทางการเงิน รวมถึงต้องมีระยะเวลาการวางแผนเตรียมตัวก่อนจะยื่นกู้ให้ดี เพื่อให้เมื่อถึงเวลายื่นกู้จริงจะได้รับการอนุมัติอย่างง่ายดาย ไม่เสียเวลา หากทำตามวิธีเหล่านี้ก็จะสามารถยื่นกู้สินเชื่อบ้านได้อย่างแน่นอนค่ะ  

คำว่า “หนี้ที่มีปัญหา หรือหนี้ NPL” เป็นคำที่หลายๆ คนอาจไม่อยากได้ยิน ไม่คิดจะเป็น และไม่อยากให้เกิดขึ้นกับตัวเอง หนี้ NPL คือ หนี้ที่มีการค้างชำระเกิน 90 วัน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความน่าเชื่อถือทางการเงินของคุณอย่างมาก หากคุณมีการค้างจ่ายหนี้หรือจ่ายไม่ตรงเวลา เพราะมันจะเป็นตัวบ่งชี้ว่า "สัญญาไม่เป็นสัญญา เป็นหนี้แล้วไม่ชำระหนี้" เรื่องแบบนี้นอกจากจะส่งผลต่อการขอกู้ในอนาคตแล้ว ยังทำให้โอกาสในการได้รับอนุมัติยากกว่าคนที่มีประวัติใสสะอาด แต่ก็ใช่ว่าจะเป็นไปไม่ได้ เราลองมาดู 4 ขั้นตอนที่ต้องปฏิบัติเพื่อกู้ให้ผ่านกัน 1. หันหน้ามาคุยกัน เพื่อเจรจาแก้ไข เนื่องจากการค้างจ่ายหนี้หรือการชำระไม่ตรงเวลานั้น อาจเกิดขึ้นโดยไม่เจตนา เช่น เกิดเหตุการณ์ไฟไหม้ โรงงานได้รับความเสียหาย ผลิตสินค้าไม่ทัน จึงสูญเสียรายได้ ทำให้ไม่มีเงินมาจ่ายหนี้ตามกำหนด ดังนั้นหากเกิดปัญหาขึ้นมาแล้ว สิ่งแรกที่ต้องทำคือ เจรจาหาทางออกร่วมกับสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ของคุณ เพื่อแก้ปัญหา ทั้งนี้การเข้าไปเจรจากับเจ้าหนี้ยิ่งเร็วเท่าไหร่ก็ยิ่งดี เพราะอาจช่วยกันแก้ปัญหาได้ก่อนที่คุณจะกลายเป็นหนี้ NPL หรือหากเป็นไปแล้ว ก็ยังสามารถเจรจากันได้ ที่มักเรียกกันว่าการประนอมหนี้ ได้แก่ การยืดระยะเวลาการจ่ายหนี้ออกไปด้วยการลดจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระในแต่ละเดือนลง การขายทรัพย์เพื่อชำระหนี้บางส่วน หรืออื่นๆ แล้วแต่กรณีไป 2. มุ่งมั่นแก้ไขปัญหา สะท้อนความตั้งใจ เพราะปัจจัยในการพิจารณาให้สินเชื่อของธนาคารนั้นดูที่ความตั้งใจในการชำระหนี้เป็นหลัก หากคุณไม่ย่อท้อ พยายามทำทุกทางเพื่อให้การแก้ไขหนี้ประสบความสำเร็จ ไม่ว่าจะเป็นการให้ความร่วมมือในการจ่ายหนี้ หรือการปฏิบัติตามเงื่อนไขการผ่อนชำระอย่างเคร่งครัด สิ่งนี้จะสะท้อนความตั้งใจในการแก้ปัญหาของคุณได้อย่างชัดเจน 3. สร้างประวัติใหม่ ผ่อนให้ตรงเวลา เนื่องจากประวัติการผิดนัดชำระหนี้เป็นปัจจัยหนึ่งในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อของธนาคาร ซึ่งคุณจะต้องใช้เวลาพอสมควรในการพิสูจน์ตัวเอง ไม่ใช่ว่าผ่อนเป็นปกติดีอยู่ 2-3 เดือนก็จะไปขอกู้ เพราะธนาคารยังไม่มั่นใจความสามารถในการชำระเงินของคุณ ดังนั้นคุณควรพยายามสร้างประวัติใหม่ให้ดีเป็นเวลาอย่างน้อย 12 เดือน เพื่อพิสูจน์ให้เห็นว่าฐานะทางการเงินของคุณกลับมาเป็นปกติแล้ว 4. เคลียร์หนี้ NPL ให้จบ เก็บหลักฐานอย่าให้หาย หากคุณสามารถเคลียร์หนี้ก้อนนี้ได้หมดแล้ว สถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้จะออกหลักฐานยืนยันมาให้ ซึ่งคุณจะต้องเก็บรักษาไว้ให้ดี เพื่อใช้แสดงกับธนาคารที่คุณไปขอกู้ว่าคุณสามารถจบหนี้ที่มีปัญหาได้แล้วจริงๆ สำหรับคนที่เป็นหนี้ที่มีปัญหา หรือเป็นหนี้ NPL ไปแล้ว การพิสูจน์ตัวเองนั้นต้องใช้ระยะเวลาพอสมควร ในระหว่างนี้ธุรกิจของคุณต้องมีวินัยทางการเงินอย่างมาก อย่าละเลยการเดินบัญชีหรือ Statement เพราะเป็นสิ่งบ่งบอกถึงกระแสเงินสดของธุรกิจ หรือแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ชำระหนี้ แต่ทางที่ดีก็คือพยายามอย่าให้เกิดปัญหาขึ้นมา การไม่มีประวัติหนี้ค้างชำระย่อมดีที่สุด และหากเกิดปัญหาขึ้นมาจริงๆ ให้รีบคุยกับเจ้าหนี้ เพื่อหาทางออกร่วมกัน อย่าปล่อยให้ปัญหาลุกลามจนกลายเป็น NPL   ขอขอบคุณข้อมูลจาก  www.kasikornbank.com

ต้องบอกว่าโดยส่วนใหญ่ของคน ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด (ที่ต้องกู้เงินจากธนาคารมาซื้อ) มักต้องการกู้ให้ได้เต็มราคาที่ซื้อเสมอ ดังนั้นเราจึงมักได้ยินคำถามที่ว่าอยากได้วงเงินกู้ 100% ทำยังไง, แบงก์ไหนให้กู้ 100% บ้างเป็นต้น กู้ได้ 100% ในที่นี้หมายถึง 100% ของราคาบ้านที่ซื้อขาย ซึ่งอาจเรียกได้ว่าแทบไม่ได้ควักเงินตัวเองกันเลยทีเดียว จะได้หรือไม่ลองมาดูกัน ในการปล่อยกู้ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ยึดหลักเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (LTV คืออัตราส่วนการให้สินเชื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน) นั่นคือถ้าเป็นบ้านแนวราบธนาคารจะปล่อยสินเชื่อบ้านในอัตราร้อยละ 95 แต่ถ้าเป็นคอนโด จะปล่อยในอัตราร้อยละ 90 สมมติราคาบ้าน 1 ล้านบาท ก็จะได้วงเงินกู้เพียง 900,000 บาท ส่วนเกินจาก 900,000 คนซื้อต้องควักเงินเอง ซึ่งก็คือการผ่อนดาวน์ไปก่อนนั่นเอง แต่หลักเกณฑ์นี้ก็ไม่ถึงกับบังคับว่าต้องตามนี้ เพราะในทางปฏิบัติธนาคารก็ยังสามารถปล่อยกู้ในสัดส่วนที่สูงกว่านี้ได้ ดังนั้นวงเงินกู้ทั่วไปสำหรับบ้านหรือคอนโดเพื่ออยู่อาศัยก็จะอยู่ที่ 80-95% แต่ถ้าเป็นตึกแถว อาคารพาณิชย์ วงเงินกู้จะอยู่ในอัตรา 70-80% หรืออาจถึง 90% ขึ้นอยู่กับเกณฑ์ของแต่ละธนาคาร ถ้าถามว่าแบงก์ไหนมีนโยบายปล่อยกู้ซื้อบ้านโดยให้วงเงินกู้ 100% เลย ตามคำถามข้างต้น คำตอบอาจไม่มี แต่เทคนิคในการกู้ซื้อบ้านให้ได้ วงเงินกู้ 100% มีหรือไม่ คำตอบคือมีแน่นอน หลักประกันเดียว แยก 2 บัญชี กู้ซื้อบ้าน-กู้ตกแต่ง นี่เป็นวิธีที่ใช้กันทั่วไป คือแยกวงเงินกู้เป็น 2 บัญชี โดยบัญชีแรกเป็นวงเงินกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย และอีกบัญชีคือวงเงินกู้ตกแต่ง หรือวงเงินกู้อเนกประสงค์ เช่น วงเงินกู้บัญชีหลัก 80-90% ของราคาซื้อขายอีก 10-20% เป็นสินเชื่อตกแต่ง ถ้าเลือกวิธีนี้ต้องเข้าใจว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อตกแต่งโดยปกติจะแพงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน ซึ่งอาจเป็น MRR+ เป็นต้น เทคนิคนี้ผู้กู้ไม่ต้องวิ่งเต้นทำเองเพราะเวลาที่ยื่นกู้ธนาคารจะพิจารณาหลักเกณฑ์ต่างๆ ทั้งเรื่องคุณสมบัติ รายได้ของผู้กู้ ราคาประเมินธนาคาร (มูลค่าหลักประกัน) ฯลฯ เสร็จแล้วก็จะทำข้อเสนอเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยมาให้ เช่น สมมติ ราคาขายบ้าน = 3 ล้านบาท ราคาประเมินของธนาคารอยู่ที่ 2.7 ล้านบาท ธนาคารให้กู้เต็มวงเงิน 100% จะเท่ากับกู้ได้ 2.7 ล้านบาท แต่ถ้าผู้กู้สามารถรับภาระผ่อนได้มากกว่านี้ และต้องการวงเงินกู้เพิ่มอีก ก็จะเลี่ยงมาจัดเป็นวงเงินกู้ตกแต่งหรือวงเงินกู้อเนกประสงค์ให้อีก 10% ก็จะเท่ากับกู้ได้เต็ม 100% ของราคาซื้อขายบ้านนั่นเอง ราคาซื้อขายจริงต่ำกว่า ราคาตั้งขาย อีกวิธีหนึ่งที่มักใช้กันก็คือโครงการจะตั้งราคาขายไว้ราคานึง แล้วให้ส่วนลดกับลูกค้า และเวลายื่นกู้ใช้ราคาตั้งขาย (ที่สูงกว่า) ในการขอกู้ เช่น ราคาขายคอนโด 2 ล้านบาท ซื้อจริงในราคา 1.8 ล้านบาท (ได้ส่วนลดจากโครงการ 200,000 บาท) ยื่นกู้ไปในราคา 2 ล้านบาท โดยแบงก์ประเมินราคาอยู่ที่ 1.8 ล้านบาท และอนุมัติวงเงินกู้ให้เท่าราคาประเมินของธนาคารคือ 1.8 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 80% ของราคาซื้อขาย แต่เป็น 100% ของราคาซื้อจริง แบบนี้ก็เท่ากัยคนซื้อกู้ได้ 100% ของราคาซื้อขายเช่นกัน ซึ่งมีให้เห็นค่อนข้างเยอะ อย่างไรก็ตามเรื่องการกู้ไม่ว่าจะกู้ได้มากกู้น้อยคำตอบสุดท้ายอยู่ที่ผู้ให้กู้ คือธนาคารจะเป็นผู้พิจารณาว่าจะผ่านการอนุมัติหรือไม่ หรือกู้ได้เท่าไหร่ และที่สำคัญต้องไม่ลืมตอนผ่อนชำระด้วยนะครับ กู้มากดอกเบี้ยก็บานตามไปด้วย ขอขอบคุณข้อมูลจาก  นิตยสาร Home Buyers'Guide พ.ย.59