Tag : ขายบ้าน

4 ผลลัพธ์
ปลูกบ้านแล้วขาย..ต้องเสียภาษีอย่างไร?

ปลูกบ้านแล้วขาย..ต้องเสียภาษีอย่างไร?

สำหรับผู้ที่ปลูกสร้างบ้านหรือที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตัวเองที่มีอยู่ แล้วต่อมาได้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนั้น รู้หรือไม่ว่าจะมีภาษีและค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น ทำให้ต้องสำรองเงินไว้สักก้อนหนึ่งด้วย ซึ่งการคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายเป็นอย่างไร เรามีข้อมูลมาฝากครับ ก่อนอื่นมาดูกันก่อนว่า เมื่อขายบ้านหรืออสังหาฯ ได้ จะมีภาษีและค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง 1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย  คำนวณจากราคาประเมินของกรมที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่าย ซึ่งขึ้นอยู่กับการได้มาของอสังหาฯ นั้น กรณีที่อสังหาฯ ได้มาโดยมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50% กรณีที่อสังหาฯ ได้มาโดยการซื้อขาย สามารถหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับตามปี พ.ศ. 2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ จะคิดที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ แต่จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีดังนี้ (1) ถือครองอสังหาฯ เกิน 5 ปี (2) มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี (3) ขายอสังหาฯ ที่ได้รับมาโดยมรดก (4) ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน 3. ค่าอากรแสตมป์ ถ้าไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า 4. ค่าโอน อยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะเป็นคนจ่าย หรือจ่ายคนละครึ่งครับ ทั้งนี้ กรณีขายบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินที่มีอยู่ก่อนแล้ว เรียกว่า ได้บ้านและที่ดินมาไม่พร้อมกันนั้น ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจะแยกคิดระหว่างที่ดินและบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างครับ ขอยกตัวอย่างประกอบการคำนวณดังนี้ สมมติได้รับมรดกที่ดินเมื่อ 20 ตุลาคม 2554 สร้างบ้านบนที่ดินเสร็จเมื่อ 15 มกราคม 2556 ต่อมาได้ขายบ้านพร้อมที่ดินเมื่อ 20 พฤศจิกายน 2559 หากราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 6,000,000 บาท ราคาประเมินบ้านอยู่ที่ 2,000,000 บาท และราคาขายบ้านพร้อมที่ดินอยู่ที่ 10,000,000 บาท   รวมภาษีหัก ณ ที่จ่ายบ้านและที่ดิน เท่ากับ 210,000 + 29,000 = 239,000 บาท ทั้งนี้ การขายอสังหาฯ ที่เป็นมรดก หรือได้มาโดยไม่ได้มุ่งค้าหรือหากำไร สามารถเลือกได้ว่าไม่ต้องนำเงินได้มารวมคำนวณภาษีประจำปี นอกจากนี้ การขายอสังหาฯ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง ซึ่งการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาไม่พร้อมกัน จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์นั้น ให้พิจารณาจากอสังหาฯ ที่ได้มาภายหลัง โดยหากถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ จากตัวอย่างข้างต้น ถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปีเต็ม และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะต้องนำบ้านและที่ดินรวมกันเพื่อคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ดังนั้น ราคาขายบ้านและที่ดินอยู่ที่ 10,000,000 บาท จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% x 10,000,000 บาท = 330,000 บาทครับ แต่หากมีการถือครองอสังหาฯ ที่ได้มาภายหลังครบ 5 ปีเต็ม หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี จะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่าในการคำนวณ นั่นคือ จะเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% x 10,000,000 บาท = 50,000 บาทครับ เห็นได้ว่า หากขายอสังหาฯ ที่เข้าเงื่อนไขเสียค่าอากรแสตมป์จะมีค่าใช้จ่ายที่น้อยกว่าการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะครับ สำหรับค่าโอนที่ต้องจ่ายให้กับกรมที่ดินขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน จากตัวอย่างจะมีค่าโอนเกิดขึ้น 2% x 8,000,000 บาท = 160,000 บาทครับ ก่อนขายอสังหาฯ อย่าลืมพิจารณาภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เพื่อวางแผนลดค่าใช้จ่ายลง เช่น ถือครองอสังหาฯ ให้ครบ 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จะช่วยให้เสียค่าอากรแสตมป์เพียง 0.5% ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะถึง 3.3% ดังนั้น หากศึกษาข้อมูลการขายอสังหาฯ ให้ดี ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้มากทีเดียวครับ   ขอขอบคุณข้อมูลมาก k-expert.askkbank.com
Wat Arun

Wat Arun

การรับโอนบ้าน ถือว่าเป็นขั้นตอนสำคัญ เพราะถ้าหากไม่ตรวจบ้านให้ดีก่อนรับโอน อาจจะก่อให้เกิดปัญหาตามมาไม่จบไม่สิ้น หรือบางรายอาจจะรับโอนมาก่อนทั้งๆที่บ้านยังไม่เรียบร้อยดี ก็ต้องมาวุ่นวายซ่อมแซมแก้ไขปัญหาบ้าน ทั้งๆที่เพิ่งสร้างใหม่หรือเพิ่งเข้าอยู่ได้ไม่นาน ดังนั้น ขั้นตอนการตรวจรับบ้านจึงสำคัญและเป็นสิ่งทีละเลยไม่ได้ มาดูกันครับว่า 4 ขั้นตอนโอนรับบ้านที่ควรรู้ มีอะไรบ้าง 1. แบบบ้าน,ขนาดที่ดิน,วัสดุอุปกรณ์เป็นการตรวจความถูกต้องตรงกันระหว่างเอกสารหลักฐานและบ้านจริง เพราะมักมีปัญหาเรื่องของแบบบ้านไม่เหมือนในสัญญา หรือขนาดที่ดินไม่เท่ากับในสัญญา สำหรับวัสดุอุปกรณ์นั้นต้องตรงกับเอกสารแนบท้ายด้วย แต่ถ้าได้ยี่ห้อไม่เหมือนกันก็ต้องได้คุณภาพดีกว่าหรือเทียบเท่า 2. ความเรียบร้อยสมบูรณ์เป็นการตรวจความเรียบร้อยของบ้าน ซึ่งก่อนจะโอนรับบ้านควรจะเป็นบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ถ้าบ้านที่ยังไม่เรียบร้อยดีหรือมีการแก้ไข จะเรียกว่า Defect ซึ่งในขั้นตอนนี้โครงการมักจะเร่งให้รับโอนทั้งๆที่ยังแก้ไม่เรียบร้อย ทางที่ดีควรจะให้มีการแก้ไขให้เรียบร้อยก่อนแล้วค่อยมีการรับโอนบ้าน 3. ระยะเวลาส่งมอบขั้นตอนนี้จะมีเวลากำหนดแน่นอนไว้ในใบสัญญาว่ามีการส่งมอบเมื่อไร แต่ถ้าโครงการส่งมอบล่าช้ากว่าที่กำหนด ทางโครงการต้องเสียค่าปรับให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ซื้อมีสิทธิ์ในการเรียกร้องค่าเสียหายจากความล่าช้า 4. การรับประกันงานก่อสร้างในทางกฏหมายโครงการต้องรับประกันความเสียหายหรือชำรุดบกพร่องของบ้าน โดยโครงสร้างบ้านจะรับประกัน 5 ปี ส่วนอุปกรณ์หรือส่วนควบอื่นๆจะรับประกัน 1 ปี ดังนั้น ถ้ามีการเสียหายก็สามารถเรียกร้องความรับผิดชอบจากโครงการได้ ขอขอบคุณข้อมูลจาก  นิตยสาร Home Buyers' Guide เดือนสิงหาคม 2559
ไม่อยากรับโอนบ้านที่ชำรุด ต้องทำยังไง?

ไม่อยากรับโอนบ้านที่ชำรุด ต้องทำยังไง?

มีหลายครั้งที่เราพบว่าผู้จะซื้อบ้านไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ตามที่ผู้จะขายนัดไว้ เพราะเหตุผลที่ว่า บ้านหลังนั้นยังสร้างเสร็จไม่เรียบร้อยดี ทั้งๆที่ในหนังสือระบุไว้ว่า “ถ้าไม่ไปพบตามวันเวลาที่นัดตามหนังสือระบุไว้ ให้ถือว่าผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญาและให้รับเงินที่ผู้จะซื้อได้ชำระไว้แล้วทั้งหมด” ซึ่งในทางกฏหมายจะถือว่าผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญาได้ และยังหมดสิทธิ์เรียกค่าเสียหายใดๆจากผู้ขายอีกด้วย ดังนั้น ถ้าหากพบว่าบ้านที่เราจะซื้อยังสร้างไม่เสร็จ หรือมีปัญหา แล้วไม่อยากรับโอนบ้านเหล่านี้ ต้องรู้วิธีที่จะเลี่ยงการรับโอนด้วยนะครับ 1. ถ้าพบเห็นความชำรุดบกพร่องของบ้านที่จะซื้อ ให้บันทึกส่วนต่างๆของบ้านที่ยังสร้างไม่เรียบร้อยและถ่ายภาพเก็บไว้เป็นหลักฐาน และให้ผู้จะขายหรือตัวแทนผู้รับมอบอำนาจจากผู้จะขายได้ลงลายมือไว้ในบันทึกดังกล่าวด้วย 2. ในบันทึกที่จดความชำรุดบกพร่องของบ้านนั้น ให้กำหนดระยะเวลาพอสมควรที่จะแก้ไขความชำรุดแก่ผู้จะขายด้วย 3. เมื่อถึงวันนัดรับโอน ให้ผู้จะซื้อนำบันทึกและภาพถ่ายดังกล่าวไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินที่อยู่ในเขตอำนาจตามวันและเวลาที่นัด เพื่อให้รับทราบเรื่องที่ผู้จะขายยังสร้างบ้านไม่เรียบร้อยดี โดยให้ยื่นคำร้องขอให้เจ้าพนักงานที่ดินในฐานะเจ้าพนักงานของรัฐได้จดบันทึกเรื่องนี้ไว้เป็นหลักฐานว่า ผู้ซื้อได้มาตามวันเวลานัดที่ผู้จะขายนัดแล้ว แต่มีข้อโต้แย้งทำให้ไม่อาจรับจดทะเบียนนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านที่ซื้อไว้ได้ เนื่องจากบ้านที่ซื้อขายยังมีความชำรุดเสียหาย และยังไม่ได้รับการแก้ไขจากผู้จะขาย จึงขอให้ผู้จะขายจัดการแก้ไขให้เรียบร้อยภายในเวลาพอสมควร 4. ถ้าหลังจากที่ครบกำหนดเวลาแล้ว ยังพบว่าบ้านยังไม่ได้รับการแก้ไขให้เรียบร้อย ให้ผู้จะซื้อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญากับผู้จะขายโดยตรง เพราะถือว่าพฤติกรรมของผู้จะขายถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา 5. เมื่อบอกเลิกสัญญาเรียบร้อยแล้ว ให้เรียกร้องขอเงินที่ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากผู้จะขายพร้อมดอกเบี้ยตามกฏหมาย 6. ถ้าผู้จะขายต่อสู้ว่าไม่ได้ผิดตามสัญญา แนะนำให้ผู้จะซื้อใช้สิทธิในทางศาล ทั้งนี้ต้องฟ้องผู้จะขายให้รับผิดชอบในความชำรุดบกพร่องต่อศาลภายใน 1 ปี นับตั้งแต่เวลาที่ผู้จะซื้อได้พบเห็นความชำรุดบกพร่องนั้น (ตามประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 474 บัญญัติว่า “ในข้อรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่องนั้น “ในข้อรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่องนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นเวลาปีหนึ่งนับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง”) เมื่อผู้จะซื้อพบเห็นความชำรุดของบ้านให้แจ้งผู้ขาย ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบซ่อมแซม ถ้าถูกปฏิเสธให้นำเรื่องนี้ฟ้อง สคบ. และให้แจ้งวิศวกรวิชาชีพของหน่วยงานรัฐ เช่น องค์การบริหารส่วนจังหวัด (อบจ.) หรือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ที่อยู่ในพื้นที่ของบ้านที่ตั้งอยู่ หรือวิศวกรวิชาชีพจากสมาคมวิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย ในพระบรมราชูปถมภ์ (วสท.) เข้าไปตรวจสอบความชำรุด ถ้าผลการตรวจสอบเกิดการทรุดตัวต่างระดับของฐานราก (เสาเข็ม) และพื้นอาคาร เมื่อตรวจสอบเสร็จและเสนอรายการซ่อมให้ผู้ซื้อทราบ จึงถือได้ว่าผู้จะซื้อพบเห็นความชำรุดบกพร่องนับแต่เวลานั้น ดังนั้น ให้นับอายุความ 1 ปี ตั้งแต่วันที่ผู้ซื้อทราบผลการตรวจความชำรุดของบ้านนั้นจากวิศวกรผู้มีวิชาชีพ และรายการการค่าเสียหาย (เทียบค่าพิพากษาศาลฎีกาที่ 5584/2544)   ขอขอบคุณข้อมูลจาก  home.co.th
10 สิ่งในบ้านที่ทำให้คุณรู้สึกเหนื่อย

10 สิ่งในบ้านที่ทำให้คุณรู้สึกเหนื่อย

บ้านน่าจะเป็นสถานที่ๆ เมื่อเข้ามาแล้วรู้สึกสบาย ผ่อนคลาย ได้พักผ่อน แต่ทั้งนี้มีหลาย ๆ คนรู้สึกเหนื่อยล้า ไม่สดชื่น ไม่อยากจะตื่นขึ้นมาในตอนเช้าเลย นั่นเป็นเพราะมีบางสิ่งบางอย่างที่ทำให้คุณรู้สึกเหนื่อยและสิ่งเหล่านั้นมีอะไรบ้างมาดูกัน   1. ความรก แน่นอนว่าถ้าคุณพักผ่อนอยู่ในที่ๆ ไม่สะอาด มันก็ไม่ได้ทำให้รู้สึกดีขึ้น อาจจะรู้สึกเหนื่อยมากขึ้นด้วยซ้ำ มีการสำรวจพบว่าบรรยากาศที่รกรุงรังทำให้เกิดความเครียด และก็ทำให้รู้สึกเหนื่อยมากขึ้น   2. การทาผนังสีฟ้า จากการทำรวจห้องนอนสีต่าง ๆ จะนวน 2,000 ห้อง พบว่าบ้านที่ทาห้องนอนด้วยสีฟ้าช่วยให้อัตราการเต้นของหัวใจช้าลง ลดความดันโลหิต และทำให้รู้สึกง่วง ดังนั้นสีฟ้าจึงเป็นสีที่เหมาะกับการใช้ในห้องนอน แต่จะไม่เหมาะที่จะนำไปใช้ในห้องอื่น   3. โทรทัศน์และจอคอมพิวเตอร์ ทั้งสองอย่างนี้มีคลื่นสีฟ้า และมันจะส่งผ่านไปที่สมอง สมองก็จะผลิตเมลาทนิน ที่ทำให้รู้สึกเหนื่อย   4. เครื่องต้มกาแฟ แม้ว่ามันจะดีสำหรับในช่วงเช้า แต่ไม่ค่อยเหมาะสำหรับในช่วงบ่ายหรือค่ำ ถ้าคุณดื่มกาแฟในช่วงอาหารค่ำ คาเฟอีนก็จะไปกระตุ้นพลังงาน ซึ่งไม่ดีสำหรับการเตรียมตัวนอนหลับพักผ่อน   5. เซ็ทเครื่องดื่มแอลกอฮอล์บางคนเห็นว่าการดื่มเครื่องดื่มแอลกอฮอล์สักเล็กน้อยก่อนนอน จะช่วยให้หลับง่าย แต่คุณภาพการหลับของคุณจะไม่ดี และทำให้ไม่สดชื่นเมื่อตื่นขึ้นมาในตอนเช้า   6. เทียนหอมลาเวนเดอร์แม้ว่ากลิ่นจะช่วยทำให้รู้สึกผ่อนคลาย แต่ในบางกรณีก็ทำให้เหนื่อย ผู้เชี่ยวชาญจาก Wesleyan University ศึกษาพบว่า การดมกลิ่นลาเวนเดอร์ก่อนนอนมีแนวโน้มที่จะทำให้นอนหลับอุตตุ ดังนั้น ในช่วงกลางวัน ไม่ควรจุดเทียนหอมกลิ่นลาเวนเดอร์ ลองเปลี่ยนเป็นกลิ่นส้มแทน และกลิ่นลาเวนเดอร์ ก็ใช้เฉพาะตอนกลางคืน   7. อาหารขยะฝรั่งอบกรอบ อาหารที่มีน้ำตาลสูง คาร์โบไฮเดรตสูง จะทำให้คุณรู้สึกเหนื่อยอยู่ตลอดเวลา   8. การตั้งอุณภูมิในห้อง จากการศึกษาพบว่า อุณภูมิที่ค่อนข้างเย็น คือประมาณ 16-20 องศาเซลเซียส จะทำให้รู้สึกง่วง หากตั้งอุณภูมิในบ้านไว้ในระดับนี้ทั้งวัน จะทำให้รู้สึกอยากนอนกลางวัน   9. โทรศัพท์มือถือ แน่นอนว่าเป็นอุปกรณ์ที่ทุกคนจำเป็นต้องใช้ แต่มันทำให้เรารู้สึกเหนื่อยมากขึ้นในระหว่างวัน ร้อยละ20 ของคนหนุ่มสาว อายุ 19-29 ปี มักจะถูกปลุกให้ตื่นขึ้นมาในตอนกลางคืนเพราะการโทรศัพท์ การส่งข้อความ และอีเมล์ ซึ่งนั่นรบกวนการนอนหลับ ทั้ง ๆ ที่เราเหนื่อยกับการทำงานมาทั้งวันแล้ว   10. ม่านหน้าต่าง มีการสำรวจสถานที่ทำงานที่มีหน้าต่าง กับไม่มีหน้าต่าง พบว่า คนที่ได้รับแสงจากธรรมชาติในช่วงกลางวัน จะนอนหลับได้ดีกว่าคนที่ทำงาน ในที่ที่ไม่มีแสงธรรมชาติส่องผ่านเข้ามา ดังนั้นที่บ้านก็เช่นกัน เราควรเปิดรับแสงจากธรรมชาติ เพื่อให้สามารถนอนหลับพักผ่อนในช่วงกลางคืนได้อย่างเต็มที่     ขอบคุณข้อมูลจาก www.housebeautiful.co.uk home.sanook.com