เมื่อไม่นานมานี้ทีมงาน Reviewyourliving ได้มีโอกาสเข้าไปนั่งพูดคุยกับทางผู้บริหารจาก Bangkok Citismart เอเจ้นท์อันดับ 1 ของวงการ รีเซลคอนโดมิเนียม ซึ่ง ณ วันนี้ตลาดรีเซลคอนโดมิเนียมจะเป็นอย่างไรบ้าง ทั้งในแง่ของผู้อยู่อาศัยเองและนักลงทุน เรานำข้อมูลเหล่านั้นมาฝากกันค่ะ คำถามยอดนิยมที่ว่า “ซื้อคอนโดอย่างไรให้ได้ราคาดีที่สุด” คำตอบที่มักจะได้นั่นคือ ซื้อช่วง Pre Sale เพราะนอกจากจะมีโอกาสเลือกยูนิตที่หมายตาเอาไว้ได้ (ถ้าจองทันนะคะ) ก็ยังขึ้นชื่อว่าได้ห้องแบบมือหนึ่งจริงๆ เนื่องจากหลังจากเสร็จสิ้นช่วง Pre Sale อันแสนโหดจากการต้องแย่งชิงต่อคิวกันตั้งแต่เช้า หรือความเร็วในการกดจองออนไลน์ หลังจากนั้นก็จะเกิดการบวกราคาเพิ่มจากนักลงทุนเก็งกำไรทั้งในระยะสั้น-ระยะยาว ทำให้ราคารีเซลสูงขึ้นอีกเป็นหลักแสนบาท แต่เชื่อไหมคะว่าสมัยนี้คอนโดมิเนียมรีเซลกลับมีราคาถูกกว่าโครงการขึ้นใหม่หลายแห่งเสียอีก การซื้อคอนโดมิเนียมช่วง Pre Sale นั้นหมายถึงการซื้อโดยที่ยังไม่ได้เห็นของจริงว่าออกมาเป็นอย่างไร จะเหมือนกับที่โฆษณาเอาไว้หรือไม่ อีกอย่างคือเราไม่อาจทราบได้ว่าเมื่อเข้าไปอยู่อาศัยจริงแล้วจะมีการจัดการภายในจากนิติบุคคลดีแค่ไหน เพื่อนบ้านของเราเป็นอย่างไรบ้าง สิ่งเหล่านี้ก็เหมือนกับการเสี่ยงดวงกันเอาว่าสุดท้ายแล้วคอนโดมิเนียมแห่งนั้นจะมีองค์ประกอบต่างๆ ทำให้เกิดเป็นสังคมที่มีคุณภาพหรือไม่ แตกต่างจากคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ เราจะสามารถได้ดูห้องจริงบนอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว ได้เห็นวิว เห็นทิศทางจริงจากยูนิตที่เราต้องการได้เลย ได้เห็นส่วนกลางจริง ได้สัมผัสบรรยากาศความเป็นอยู่ทั้งในคอนโดมิเนียมเอง และสภาพแวดล้อมรอบข้าง สิ่งเหล่านี้ล้วนแล้วแต่มีผลต่อความน่าอยู่อาศัย รวมถึงราคาของคอนโดมิเนียมในอนาคต ซึ่งเมื่อเห็นสภาพจริงแล้วเราก็สามารถประเมินได้เองคร่าวๆ ระยะ 1-2 ปีมานี้ เราจะสังเกตได้ว่าคอนโดมิเนียมโปรเจคใหม่ๆ มักจะเกิดขึ้นในระดับตั้งแต่ Luxury ขึ้นไป เนื่องจากต้นทุนในแง่ของราคากับความจำกัดของที่ดินใจกลางเมืองติดรถไฟฟ้า ประกอบกับการจับกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อสูงรวมถึงลูกค้าชาวต่างชาติ ด้วยปัจจัยเหล่านี้จึงทำให้ราคาคอนโดมิเนียมสูงขึ้นเช่นทุกวันนี้ สุดท้ายไม่ว่าจะเป็นผู้อยู่อาศัยเองหรือคนลงทุนก็จะกลับมามองราคาในระดับที่ตัวเองรับได้จริงๆ ซึ่งเป็นจุดนี้เองที่คนจะหันกลับมามองคอนโดรีเซล โดยเฉพาะในนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่หันมาเก็บเกี่ยวกำไรจาก Rental Yield กันมากขึ้นกว่าการหวัง Capital Gain เพียงอย่างเดียวแบบสมัยก่อน แต่ปัจจุบันด้วยราคาคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ที่เพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ย 10%/ปี ต่างจากราคาคอนโดรีเซลประมาณ 10-20% แต่ด้วยราคาค่าเช่าจะมีการขยับเพิ่มขึ้นไม่ถึง 5%/ปี เท่านั้น ส่งผลให้ภาพรวมของ Rental Yield ลดลง ซึ่งเรื่องนี้เป็นจุดที่น่าสนใจนะคะ เพราะในทางกลับกันหากซื้อโครงการรีเซล อาจจะได้ Rental Yield มากกว่าปล่อยเช่าในโครงการใหม่เสียอีก ยกตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียมโซนพร้อมพงษ์-ทองหล่อ ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะมีการถูกเช่าอยู่ตลอด โดยเฉพาะ ชาวต่างชาติที่เข้ามาอาศัยอย่างญี่ปุ่น และชาวตะวันตก ซึ่งทุกวันนี้ได้ Rental Yield เฉลี่ยที่ 7-8% ขณะที่โครงการเกิดขึ้นใหม่ในโซนเดียวกันกลับได้ ไม่ถึง 5% เพราะราคาคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นต้นทุนสูงขึ้นนั่นเองค่ะ นั่นหมายความว่ากลุ่มนักลงทุนปล่อยเช่าหลายรายก็ย่อมที่จะต้องกลับมามองคอนโดมิเนียมรีเซลที่เก็บเกี่ยว Rental Yield ได้มากกว่า และยังสร้าง Capital Gain ให้เติบโตอย่างต่อเนื่องได้ด้วย คอนโดรีเซลก็มีความน่าสนใจไม่น้อยเลยใช่ไหมคะ ซึ่งหากเรามีการซื้อ-ขายผ่านเอเจ้นท์ที่น่าเชื่อถือก็จะเพิ่มความสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น และยังสามารถให้คำแนะนำได้สำหรับผู้อยู่อาศัยเองหรือนักลงทุนมือใหม่ก็ตาม ถือเป็นอีกทางเลือกที่ดีสำหรับคนที่สนใจคอนโดมิเนียม ทีเดียวค่ะ ข้อมูลจาก : Bangkok Citismart (Professional Property Agent)
