Tag : ที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไทย 2561

ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นอยู่ตลอด โดยผู้ที่กำหนดราคาที่ดิน คือ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง ซึ่งมีการประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ โดยเปลี่ยนวิธีการจากเดิมประเมินเป็นรายบล็อก เป็นการประเมินราคารายแปลงทั้งหมด 32 ล้านแปลง ราคาใหม่นี้เริ่มมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2561 โดยราคาที่ดินสูงสุดเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร เรียงตามลำดับ ดังนี้ 1.ถ.สีลม เขตบางรัก ตารางวาละ 1,000,000 บาท 2.ถ.เพลินจิต ถ.พระราม1 ถ.ราชดำรอ เขตปทุมวัน ตารางวาละ 900,000 บาท 3.ถ.สาทร เขตสาทร เขตบางรัก ตารางวาละ 750,000 บาท 4.ถ.วิทยุ เขตปทุมวัน ถ.เยาวราช เขตสัมพันธวงศ์ ตารางวาละ 700,000 บาท 5.ถ.สุขุมวิท เขตวัฒนา คลองเตย ตารางวาละ 650,000 บาท 6.ถ.พัฒนพงษ์ ถ.ธนิยะ ถ.นราธิวาสฯ เขตบางรัก ตารางวาละ 600,000 บาท 7.ถ.สำเพ็ง ถ.ราชวงศ์ ตารางวาละ 550,000 บาท 8.ถ.พญาไท ถ.ศาลาแดง ถ.สุรวงศ์ ถ.เจริญกรุง ถ.คอนแวนต์ เขตบางรัก ถ.พระราม 4 ถ.หลังสวน เขตปทุมวัน ถ.มังกร เขตสัมพันธวงศ์ ตารางวาละ 500,000 บาท 9.ถ.มหาจักร เขตสัมพันธวงศ์ ตารางวาละ 475,000 บาท 10.ถ.พระสุเมรุ เขตพระนคร ตารางวาละ 470,000 บาท   ส่วนที่ดินที่ถูกที่สุดในเขตกรุงเทพมหานคร เรียงตามลำดับ ดังนี้ 1.เขตบางขุนเทียน บริเวณคลองโล่งชายทะเล ตารางวาละ 500 บาท 2.คลองพิทยาลงกรณ์ คลองโล่ง เขตบางขุนเทียน ตารางวาละ 800 บาท 3.ถ.ร่วมพัฒนา ถ.คู้คลองสิบ ถ.มิตรไมตรี เขตหนองจอก ตารางวาละ 850 บาท 4.ถ.สุวินทวงศ์ ถ.เลียบวารี เขตหนองจอก ถ.ขุมทอง-ลำต้อยติ่ง เขตลาดกระบัง ตารางวาละ 1,000 บาท 5.ถ.คลองเกาะโพธิ์ ถ.บางขุนเทียนเลียบชายทะเล ตารางวาละ 1,200 บาท 6.ถ.ราษฎร์อุทิศ เขตมีนบุรี คลองสามวา ตารางวาละ 1,300 บาท 7.ถ.พระราม 2 คลองสนามชัย และถ.แสมดำ เขตบางขุนเทียน ตารางวาละ 1,500 บาท 8.ถ.เอกชัย ถ.พระราม 2 เขตบางขุนเทียน 2,000 บาท 9.ซ.เทียนทะเล 22 ตารางวาละ 2,400 บาท 10.คลองหนามแดง ถ.เอกชัย ถ.บางบอน 4 เขตบางขุนเทียน ตารางวาละ 2,500 บาท ราคาที่ดินสูงสุดในต่างจังหวัด เรียงตามลำดับ ดังนี้ 1.อ.หาดใหญ่ จ.สงขลา ตารางวาละ 400,000 บาท 2.อ.เมือง จ.เชียงใหม่ ตารางวาละ 250,000 บาท 3.ถ.เลียบหาดพัทยา จ.ชลบุรี ตารางวาละ 220,000 บาท 4.ถ.ศรีจันทร์ จ.ขอนแก่น ตารางวาละ 220,000 บาท 5.ถ.เนรมิต จ.นครศรีธรรมราช ถ.ทวีวงศ์ จ.ภูเก็ต ตารางวาละ 200,000 บาท 6.ถ.โพศรี จ.อุดรธานี ตารางวาละ 180,000 บาท 7.ถ.กรุงเทพฯ-นนทบุรี จ.นนทบุรี ถ.สุขยางค์ จ.ยะลา ตารางวาละ 170,000 บาท 8.ถ.สุขุมวิท กรุงเทพ-คลองสำโรง จ.สมุทรปราการ ตารางวาละ 160,000 บาท 9.ถ.ราชดำเนิน จ.ตรัง ถ.หน้าเมือง จ.สุราษฎร์ธานี ตารางวาละ 150,000 บาท 10.ถ.อัษฎางค์ ราชดำเนิน ถ.จอมพล จ.นครราชสีมา ตารางวาละ 130,000 บาท   ส่วนที่ดินที่ถูกที่สุดในต่างจังหวัด ซึ่งทั้งหมดเป็นที่ดินตาบอด เรียงตามลำดับ ดังนี้ 1.อ.โคกเจริญ จ.ลพบุรี ตารางวาละ 20 บาท 2.อ.กัลยาณิวัฒนา แม่แจ่ม อมก๋อย จ.เชียงใหม่ อ.บ่อเกลือ จ.น่าน ตารางวาละ 25 บาท 3.อ.ชาติตระการ จ.พิษณุโลก อ.ปางมะผ้า จ.แม่ฮ่องสอน ตารางวาละ 30 บาท   การประเมินราคาใหม่นี้ใช้เกณฑ์อ้างอิงหรือเป็นฐานในการจัดเก็บภาษี ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิ นิติกรรม ใช้ในการเวนคืน และใช้เพื่อเพื่อรองรับกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในระหว่างการพิจารณาในชั้นสภานิติบัญญัติ    

หลังจากทางภาครัฐได้ประกาศเรื่องการออกกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะกำหนดใช้ประมาณปี 2562 ก็ทำให้ผู้ที่ถือครองที่ดินที่มีมูลค่าสูงเริ่มตื่นตัวมากขึ้นในการหาทางออกให้กับตัวเอง เพราะในข้อกำหนดฉบับใหม่ของพรบ. ฉบับนี้ มีการกำหนดอัตราภาษีใหม่ โดยเฉพาะที่ดินรกร้างว่างเปล่าจะมีอัตราเก็บภาษีสูงสุดเมื่อเทียบกับที่ดินประเภทอื่น จุดนี้เองทำให้หลายคนเชื่อว่าจะเริ่มมีการนำที่ดินออกมาใช้ประโยชน์กันมากขึ้น โดยเฉพาะที่ดินที่มีราคาสูงตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีแนวโน้มในการนำมาปล่อยเช่าค่อนข้างสูง เพราะนอกจากจะได้ค่าเช่าแล้ว ยังสามารถผลักภาระการจ่ายภาษีให้กับผู้เช่าจ่ายได้ แต่หากอยู่ในทำเลที่ดีก็ย่อมเป็นที่จับตามองของเหล่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินทำเลสวยๆ ทั้งในกรุงเทพฯ และตามหัวเมืองใหญ่ในหลายจังหวัด มักจะถูกทางผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กว้านซื้อไปในราคาที่สูงขึ้นตามราคากลาง จึงต้องพัฒนาเป็นโครงการระดับหรูเสียส่วนใหญ่ แต่ดีมานด์ในระดับนี้ยังมีจำนวนจำกัด หลายค่ายจึงหันไปหาลูกค้าชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้น และหันไปพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส เพื่อกระจายความเสี่ยง เพิ่มรายได้ในลักษณะอื่นๆ ขณะเดียวกันกลุ่มดีมานด์ในระดับกลาง-ล่าง ยังคงมีปัญหาเรื่องหนีครัวเรือนอยู่ตั้งแต่ปีที่แล้วมาจนถึงปีนี้ ซึ่งราคาที่ดินที่สูงที่สุดเป็นสถิติใหม่ของประเทศไทย คือ ที่ดินย่านหลังสวน ซึ่งย่านนี้ถือเป็นที่ดินหายากมากแล้ว โดยแปลงนี้เข้าไปประมาณ 100 เมตร อยู่หลังอาคารเมอร์คิวรี่ ใกล้กับรถไฟฟ้าสถานีชิดลม พื้นที่ประมาณ 2 ไร่กว่า จบราคาประมูลไปที่ 3.1 ล้านบาท/ตร.ว. รวมแล้วที่ดินแปลงนี้อยู่ที่ประมาณ 2,728 ล้านบาท ผู้ที่ชนะการประมูลไปคือบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าร่วมแข่งขันการประมูลนี้กว่าสิบราย แม้จะยังไม่มีการแถลงข่าวนี้ออกมาอย่างเป็นทางการ แต่ก็มีผู้เชี่ยวชาญออกมาวิเคราะห์ว่าหากที่ดินแปลงนี้สร้างเป็นคอนโดมิเนียม คาดว่าจะมีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 500,000 บาท/ตร.ม. พูดกันง่ายๆ คือเมื่อต้นทุนสูง ราคาสินค้าก็ย่อมสูงตามไปด้วย ปัญหาที่หลายคนกังวลหลังจากมีการซื้อ-ขายที่ดินในราคาที่ดูจะเกินจริงไปอยู่ไม่น้อยครั้งนี้ คือผลกระทบต่อภาพรวมของราคาที่ดินย่านใจกลางเมืองที่อาจพุ่งตัวสูงขึ้นตามไปอย่างรวดเร็วจนทำให้ไม่สามารถนำมาพัฒนาเป็นโครงการได้ เพราะจะส่งผลไปถึงราคาขายต่อยูนิตจะสูงมากจนเกินเอื้อมถึง ซึ่งในปัจจุบันการซื้อที่ดินหากได้มาในราคาประมาณ 1 ล้านบาท/ตร.ว. เมื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแล้วจะถูกขายอยู่ที่ราคาเฉลี่ย 200,000 บาท/ตร.ม. เป็นราคาที่ยังอยู่ในระดับลูกค้ากลุ่มตลาดบนยังสามารถจับต้องได้ แต่ก็ต้องอยู่ในทำเลที่ดี สเปคสมราคาด้วยเช่นกัน ส่วนในอีกมุมหนึ่งก็มองว่าการพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับซุปเปอร์ลักชัวรี่บนทำเลใจกลางเมืองเช่นนี้ยังมีอยู่ไม่มาก เพราะมีสัดส่วนอยู่ที่ 3% จากจำนวณ    ยูนิตในตลาดคอนโดมิเนียมทั้งหมดประมาณแสนยูนิต และยังถือว่าราคาถูกเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยในต่างประเทศซึ่งก็เป็นหนึ่งในกลุ่มเป้าหมายหลักของคอนโดในระดับนี้ เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง ส่วนแนวโน้มราคาที่ดินในปี 2561 นี้ หากมองเฉพาะที่ดินโซนใกล้รถไฟฟ้าติดถนนใหญ่ เรียงจากราคาแพงที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ โซนหมอชิต-สยาม-อ่อนนุช ราคาต่ำสุด 580,000 บาท/ตร.ว. ราคาสูงสุด 2,100,000 บาท/ตร.ว. โซนสนามกีฬา-สะพานตากสิน ราคาต่ำสุด 1,150,000 บาท/ตร.ว. ราคาสูงสุด 1,800,000 บาท/ตร.ว. โซนหัวลำโพง-บางซื่อ ราคาต่ำสุด 480,000 บาท/ตร.ว. ราคาสูงสุด 1,700,000 บาท/ตร.ว. โซนพระราม9-ทองหล่อ ราคาต่ำสุด 125,000 บาท/ตร.ว. ราคาสูงสุด 1,650,000 บาท/ตร.ว. โซนแอร์พอร์ตลิงค์ ราคาต่ำสุด 65,000 บาท/ตร.ว. ราคาสูงสุด 1,150,000 บาท/ตร.ว. ปัจจัยที่ทำให้ที่ดินมีราคาสูงหรือต่ำนั้นมีวิธีพิจารณาอยู่หลายอย่าง เช่น ทำเลที่ตั้ง ลักษณะ-รูปร่างของแปลงที่ดิน ทางเข้า-ออกที่ดิน ขนาดที่ดิน ศักยภาพในการพัฒนาต่อไป ซึ่งจะนำมาเปรียบเทียบกับราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงที่มีลักษณะที่ดินคล้ายกัน รวมถึงข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่น กฎหมายผังเมือง ซึ่งหากพรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ที่กำลังร่างพิจารณากันอยู่นี้ถูกบังคับใช้เมื่อไร กรมธนารักษ์จะเป็นผู้กำหนดราคากลางทั้งราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด และอัตราค่าเสื่อมราคา โดยไม่จำเป็นต้องอาศัยดุลยพินิจของของเจ้าหน้าที่เหมือนทุกวันนี้อีกต่อไป แต่ผู้ที่จัดเก็บภาษีคือเทศบาลตำบล เทศบาลเมือง เทศบาลนคร องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา ซึ่งรายได้จากการจัดเก็บภาษีนี้จะไปอยู่ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) หากราคาที่ดินยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นนี้ ก็มีแนวโน้มว่าทำเลที่อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าในย่านใจกลางเมืองหรือห่างออกมาไม่กี่สถานี เราจะเห็นโครงการระดับพรีเมียมเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งจะยังคงเกิดโครงการใหม่ขึ้นอีกอย่างต่อเนื่อง เพราะได้กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ ทั้งการซื้อเพื่อปล่อยเช่า เพื่อเก็งกำไร และกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่เข้ามาอาศัยอยู่แบบระยะยาว หรือซื้อเก็บไว้เป็นบ้านหลังที่ 2 ในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น ในขณะที่โครงการระดับกลาง-ล่าง จะเริ่มเข้าไปอยู่ในซอยที่ลึกเข้าไปจากถนนใหญ่ที่ติดรถไฟฟ้า หรือออกไปอยู่แถบชานเมือง อาจมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลง แต่อาจมีจำนวนยูนิตที่มากขึ้น  ซึ่งคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่ไม่เกิน 3 ล้านบาทตามแถบชานเมืองจะถูกผู้บริโภคนำไปเปรียบเทียบกับทาวน์โฮมที่มีราคาใกล้เคียงกัน ทำเลไม่ต่างกันมาก เพราะได้พื้นที่เยอะกว่า สามารถอยู่อาศัยกันเป็นครอบครัวได้ ทั้งหมดนี้ชี้ให้เห็นว่าราคาที่ดินถือเป็นตัวแปรต้นที่สำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถมองข้ามไปได้