Tag : รัชดา

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ทำเลบริเวณพระราม 9, รามคำแหง, ประดิษฐ์มนูธรรม (เอกมัย-รามอินทรา)และศรีนครินทร์ นับเป็นทำเลศักยภาพแห่งใหม่ของการพัฒนาโฮมออฟฟิศ เนื่องจากใกล้ตัวเมืองและเป็นเขตรอยต่อของย่านธุรกิจ ย่านรัชดา, พระราม9, ทองหล่อและสุขุมวิท  อีกทั้งใกล้สถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์, มอเตอร์เวย์, ทางด่วนฉลองรัช และทางด่วนศรีรัช โดยทำเลนี้ยังใกล้ห้างสรรพสินค้า เดอะไนน์พระราม9, เดอะมอลล์รามคำแหง และโรงพยาบาลชั้นนำอย่าง โรงพยาบาลสมิติเวชศรีนครินทร์, โรงพยาบาลรามคำแหง รวมถึงสถานศึกษาสำคัญ เช่น มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ, มหาวิทยาลัยเกษมบัณฑิต, มหาวิทยาลัยรามคำแหง, มหาวิทยาลัยนานาชาติแสตมฟอร์ด, โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษาพัฒนาการ นอกจากนี้ ยังมีการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าถึง 3 สายที่เข้ามาเติมเต็มความสมบูรณ์ให้กับทำเลนี้ ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง (คาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการในปี 2563), รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน บางซื่อ-หัวหมาก (คาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการในปี 2563) และรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตลิ่งชัน-มีนบุรี (คาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการในปี 2566) สำหรับอุปทานตลาดโฮมออฟฟิศบริเวณพระราม 9 – รามคำแหง – ประดิษฐ์มนูธรรม – ศรีนครินทร์ จากปี 2554 จนถึง ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ปี 2561 มีจำนวนอุปทานสะสมทั้งสิ้น 1,461 หน่วย โดยปีที่มีอุปทานเข้าสู่ตลาดมากที่สุดในปี 2557 ซึ่งมีโครงการโฮมออฟฟิศเปิดใหม่ถึง 512 หน่วย จากผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายเล็กในตลาด อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ตั้งแต่ปี 2558 – 2560 อยู่ในระดับคงตัวเฉลี่ย 215 หน่วยต่อปี ในขณะที่ 2 เดือนแรกของปี 2561 นั้น มีอุปทานใหม่เข้ามาในพื้นที่ศึกษาเพียง 8 ยูนิต เป็นที่น่าสังเกตุว่าเฉพาะปี 2557 อุปทานกว่า 60% อยู่ในพื้นที่รามคำแหง-ประดิษฐ์มนูธรรม คาดการว่าเกิดจากความตื่นตัวของผู้ประกอบการที่ได้รับข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับการประมูลรถไฟฟ้าสายสีส้มในช่วงสองปีก่อนหน้านี้ รูปภาพ 1 อุปทานสะสมของโครงการโฮมออฟฟิศบริเวณพระราม 9-รามคำแหง-ประดิษฐ์มนูธรรม -ศรีนครินทร์ ที่มา : ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย รูปภาพ 2 อุปทานสะสมของโครงการโฮมออฟฟิศบริเวณพระราม 9-รามคำแหง-ประดิษฐ์มนูธรรม-ศรีนครินทร์ ตั้งแต่ปี 2554 – ก.พ. 2561 แบ่งตามพื้นที่ ที่มา : ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปที่อุปทานใหม่เฉพาะโฮมออฟฟิศระดับไพร์ม ซึ่งมีราคาขายต่อยูนิต 20 ล้านบาทขึ้นไป มีเพียง 149 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดตัวระหว่างปี 2554 – ก.พ. 2561 โดย 47% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดตั้งอยู่ในทำเลพระราม 9 ในขณะที่อีก 42% และ 11% ตั้งอยู่ในทำเลรามคำแหง-ประดิษฐ์มนูธรรม และศรีนครินทร์ ตามลำดับ ซึ่งโฮมออฟฟิศระดับไพร์มนี้ทั้งหมดตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง สามารถเดินทางเชื่อมต่อไปยังจุดต่างๆของเมืองได้อย่างสะดวกสบาย รายล้อมไปด้วยสาธารณูปโภคสาธารณูปการครบครัน มีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 450 - 1,140 ตร.ม. เนื้อที่ดินขนาดตั้งแต่ 39 – 120 ตร.ว.ต่อยูนิต และมีหน้ากว้างเฉลี่ย 6-11 ม. ส่วนใหญ่มีลิฟต์โดยสาร สวน รวมถึงมีพื้นที่จอดรถได้มากกว่า 6 คันต่อยูนิต รูปภาพ 3 อุปทานโฮมออฟฟิศระดับไพร์ม ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต ในพื้นที่พระราม 9 - รามคำแหง - ประดิษฐ์มนูธรรม - ศรีนครินทร์ 2554 - ก.พ. 2561 ที่มา : ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ด้านอุปสงค์โฮมออฟฟิศที่เปิดขายในย่านพระราม 9-รามคำแหง-ประดิษฐ์มนูธรรม-ศรีนครินทร์นั้น ได้รับการตอบรับอย่างดีจากผู้ซื้อ โดยโครงการที่เปิดตัวระหว่างปี 2556 – เดือนกุมภาพันธ์ปี 2561 มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ ปัจจุบันประมาณ 80% ในขณะที่โครงการที่เปิดตัวระหว่างปี 2554 – 2555 นั้นปิดไปการขายไปหมดแล้ว ส่วนโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2560 มีอัตราการขายเฉลี่ยประมาณ 70% และด้านแนวโน้มตลาดที่บ่งชี้ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโฮมออฟฟิศเป็นที่ต้องการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆสำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ต้องการมีสำนักงานขนาดเล็กของตนเอง ในทำเลใกล้ศูนย์กลางธุรกิจและสิ่งอำนวยความสะดวกสบายอื่นๆ รูปภาพ 4 อุปสงค์โดยเฉลี่ย ณ สิ้น ก.พ. 2561 ของโครงการโฮมออฟฟิศบริเวณพระราม 9-รามคำแหง-ประดิษฐ์มนูธรรม-ศรีนครินทร์ ที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2554 – ก.พ. 2561 แบ่งตามพื้นที่ ที่มา : ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ตาราง 1 ราคาขายเริ่มต้นโดยเฉลี่ยของโครงการโฮมออฟฟิศบริเวณพระราม 9-รามคำแหง-ศรีนครินทร์ แบ่งตามปีที่เปิดตัว (หน่วย: บาท/ตารางเมตร) ที่มา : ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ในด้านราคาขายเริ่มต้นโดยเฉลี่ยของโครงการโฮมออฟฟิศที่เปิดตัวใหม่ ณ ปี 2560 ในพื้นที่ศึกษา อยู่ที่ตารางเมตรละประมาณ 50,300 บาท โดยโครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่พระราม 9 มีราคาขายเริ่มต้นโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ประมาณ 67,500 บาท ในขณะที่โครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่รามคำแหงและศรีนครินทร์ มีราคาขายเริ่มต้นโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ประมาณ 34,600 บาท และ 49,000 บาท ตามลำดับ  ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาเฉพาะโฮมออฟฟิศระดับไพร์มในพื้นที่ศึกษา ซึ่งมีราคาขายต่อยูนิตตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป และเปิดตัวในปี 2560 มีระดับราคาขายเริ่มต้นโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 63,300 ต่อตารางเมตร รูปภาพ 5 ค่าเช่าและอัตราการเช่าของตึกสำนักงานในพื้นที่พระราม 9 – รัชดาภิเษก (เฉพาะตึกใหม่อายุไม่เกิน 10 ปี) ที่มา : ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย เมื่อวิเคราะห์รวมไปถึงตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่เดียวกัน โดยพิจารณาเฉพาะตึกที่มีอายุไม่เกิน 10 ปี พบว่าอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึงปีละ 6% และมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นทุกปี การเป็นเจ้าของโฮมออฟฟิศจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากสำหรับผู้ประกอบการ เนื่องจากช่วยลดต้นทุนค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน และควบคุมค่าใช้จ่ายได้เป็นอย่างดีในระยะยาว        

ทำเลในย่านรัชดาภิเษก ซึ่งมีรถไฟฟ้าใต้ดินวิ่งผ่านยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจอยู่มาก ครั้งนี้เราเลยแวะไปดูโครงการ Chateau in Town รัชดา 20/2 ซึ่งเป็นคอนโด Low Rise โครงการที่ 2 ของ CMC ที่เลือกทำเลในซอยรัชดา 20 และกำลังจะสร้างเสร็จในเร็วๆ นี้แล้ว แถมยังอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า MRT สุทธิสาร ในระยะแค่ 350 เมตรเท่านั้น   การเดินทาง   สถานีรถไฟฟ้าสุทธิสารตั้งอยู่ใกล้ๆ ปากซอยรัชดา 20 พอดี เลือกออกทางออกที่ 2 แล้วเดินต่ออีกหน่อย บริเวณปากซอยรัชดา 20 มีวินมอเตอร์ไซค์รับจ้างให้เรียกใช้บริการได้ หรือจะอาศัยสองเท้าเดินก็ทำได้ไม่ยาก เพราะระยะทางไม่ได้ไกลมากนัก แต่ถนนในซอยไม่มีทางเท้าเป็นเรื่องเป็นราว เวลาเดินๆ ก็ต้องคอยระวังรถกันบ้างนะครับ ถึงแม้ซอยนี้จะเป็นซอยเล็กและมีรถวิ่งผ่านไม่มากก็ตาม แต่ช่วงต้นๆ ซอยซึ่งเป็นแหล่งรวมอาคารสำนักงาน รถราเข้าออกขวักไขว่กันเลยทีเดียว สำหรับการเดินทางด้วยรถส่วนตัวนั้น ถ้ามาจากทางแยกลาดพร้าวก็ตรงมาทางสุทธิสารได้เลย แต่ไม่ต้องลงอุโมงค์ตรงแยกสุทธิสารนะครับ ให้ชิดซ้ายเตรียมเลี้ยวเข้าซอยรัชดา 20 พอเข้าซอยมาเล็กน้อยให้เลี้ยวซ้ายอีกครั้ง และเลี้ยวขวาตรงไปสุดซอยก็จะเจอโครงการ Chateau in town รัชดา 20/2 อยู่เยื้องจากโครงการแรกเข้าไปเล็กน้อย เดิมทีซอยนี้เป็นซอยตันนะครับ สุดซอยอยู่ที่กำแพงโครงการ Chateau in town รัชดา 20 พอดี ส่วนที่ตั้งของโครงการ Chateau in town รัชดา 20/2 จะอยู่สุดซอยสบายใจแยก 8 โชคดีที่ที่ดิน 2 ผืนนี้อยู่ติดกัน เจ้าของโครงการเลยทุบกำแพงใช้เป็นทางเข้าออกโครงการแบบส่วนตั๊วส่วนตัว ลูกบ้านโครงการนี้เลยไม่ต้องไปอ้อมมาจากทางซอยลาดพร้าว หรือซอยสุทธิสารวินิจฉัยให้ไกลอีกต่อไป ส่วนถ้าเดินทางมาจากทางแยกอโศก พอผ่านแยกสุทธิสารมาแล้วก็ต้องเลยไปกลับรถบริเวณแยกลาดพร้าวเพื่อกลับมาที่ซอยรัชดา 20 อีกครั้ง ระยะทางอาจจะไม่ได้ไกลนัก แต่ในช่วงเช้าและเย็นที่รถติดมากๆ ก็ต้องใช้เวลานานทีเดียวกว่าจะผ่านฝ่าการจราจรไปได้แต่ละที นอกจากเส้นทางเข้าออกหลักๆ ทางซอยรัชดา 20 แล้ว เส้นทางในซอยนี้ยังสามารถเลี่ยงเข้าออกได้อีกหลายทางเพื่อหลีกเลี่ยงการจราจรที่หนาแน่นมากๆ บริเวณแยกสุทธิสาร เช่น เส้นทางในซอยสบายใจ ที่สามารถไปลัดเลาะไปทางซอยลาดพร้าว 48 หรือออกไปที่ถนนสุทธิสารวินิจฉัย อย่างที่บอกไปข้างต้น อีกทั้งยังมีเส้นทางเข้าออกจากทางซอยรุ่งเรือง (ผ่านเข้าทางบุญถาวร) อีกทางที่ทำให้เลี่ยงออกมาที่ถนนรัชดาภิเษกได้ไกลพอที่จะลงอุโมงค์แยกสุทธิสารได้ทัน จึงช่วยประหยัดเวลาได้อีกหน่อย นอกเหนือจากนี้การเดินทางด้วยวิธีอื่นๆ ก็สะดวกไม่แพ้กัน ไม่ว่าจะเป็นบริการขนส่งมวลชนอย่างรถเมล์ ที่มีรถวิ่งผ่านหลายสาย เพราะถนนรัชดาภิเษกเป็นถนนใหญ่ และป้ายรถเมล์ก็อยู่ตรงปากซอยรัชดา 20 พอดี เช่นเดียวกันกับวินมอเตอร์ไซค์รับจ้าง และรถแท็กซี่ก็เรียกหาได้ง่ายเช่นเดียวกัน   วิเคราะห์ตัวโครงการ   ทำเลที่ตั้งของโครงการ Chateau in town รัชดา 20/2 ที่จัดว่าอยู่ใกล้กับศูนย์กลางธุรกิจใหม่ใจกลางเมือง หรือบริเวณที่เป็นไข่แดงของรัชดา (บริเวณแยกรัชดา-พระราม9) เรื่องความเจริญแบบชีวิตคนเมืองจึงหายห่วง เพราะมีทั้งห้างสรรพสินค้า แหล่งช็อปปิ้ง รวมถึงอาคารสำนักงาน สถานศึกษา ก็อยู่ในรัศมีแวดล้อมที่สามารถเดินทางได้อย่างง่ายดาย เช่น ห้าง Central พระราม 9, Big C, Esplanade, Tesco Lotus หรือ Fortune Tower และตลาดนัดเมืองไทยภัทร ซึ่งทั้งหมดนี้อยู่บนถนนรัชดาภิเษกบริเวณแยกรัชดา-พระราม 9 ส่วนทางฝั่งลาดพร้าวก็มี Central ลาดพร้าว, Union Mall, Major รัชโยธิน, สวนจตุจักร และตลาดอตก. ที่ว่ามานี้คือแหล่งช็อปปิ้งขนาดใหญ่ที่เป็นที่รู้จักกันดีอยู่แล้ว และอยู่ในแนวรถไฟฟ้าใต้ดินอีกต่างหาก นอกจากนี้บริเวณที่ตั้งโครงการก็ยังมีร้านค้า ร้านอาหาร และร้านสะดวกซื้อให้พึ่งพาได้ไม่น้อยเลย เพราะซอยรัชดา 20 เป็นแหล่งรวมสำนักงาน หน่วยงานราชการและเอกชนดังๆ หลายราย บริเวณนี้จึงคึกคักไปด้วยพนักงานออฟฟิศเกือบตลอดวัน หรือถ้าเลยไปที่ซอยสุทธิสาร ร้านค้า แผงลอยก็มีให้เลือกมากมายตั้งแต่เช้าจรดค่ำ อาหารการกินบริเวณนี้จึงอุดมสมบูรณ์มากครับ   มาถึงตัวโครงการกันบ้าง Chateau in town รัชดา 20/2 เป็นคอนโด Low Rise อาคารเดี่ยวสูง 8 ชั้น ซึ่งกำลังจะสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในอีกไม่นานนี้ เริ่มจากบริเวณชั้นล่างสุดเป็นพื้นที่จอดรถ สามารถรองรับรถได้ 35 คัน (นับรวมจอดซ้อนคันแล้ว) ซึ่งเป็นจำนวนที่ไม่เกินความคาดหวังเลยสำหรับคอนโด Low Rise ที่เกาะแนวรถไฟฟ้าแบบนี้ ถัดขึ้นไปที่บริเวณชั้น 2 จะเป็นพื้นที่ส่วนกลางซึ่งรวมสระว่ายน้ำ ฟิตเนส และพื้นที่พักผ่อนไว้ด้วยกัน รวมถึงส่วนที่พักอาศัยก็เริ่มตั้งแต่ชั้น 2 ขึ้นไป นับรวมแล้วทั้งโครงการจะมียูนิตรวมทั้งหมด 73 ยูนิต โดยอัตราความหนาแน่นในการใช้งานส่วนกลางก็ยังอยู่ในสัดส่วนที่รับได้ครับ ลูกบ้านแต่ละห้องมีโอกาสได้ใช้งานค่อนข้างเต็มที่ เช่นเดียวกันกับลิฟท์โดยสารที่ทางโครงการจัดมาให้เพียง 1 ตัว แต่ดูจะไม่น่าเป็นปัญหาเท่าไหร่เรื่องการใช้งาน นอกจากนี้เรื่องระบบรักษาความปลอดภัยอื่นๆ ก็เป็นไปตามมาตรฐาน ทั้งกล้อง CCTV และการใช้ Key Card เข้าออกอาคาร ตัวอาคารภายนอกไม่ได้มีการออกแบบตกแต่งที่พิเศษแตกต่างไปจากแบรนด์ Chateau in town ที่อื่นๆ มากนัก การจัดว่าตำแหน่งห้องในแต่ละชั้นเน้นความเป็นส่วนตัวเป็นมีจำนวนแค่ ชั้นละ 12 ห้องเท่านั้น และโถงทางเดินยังออกแบบให้เป็นแบบ Single Corridor รูปตัว U ไม่มีเพื่อนฝั่งตรงข้ามห้องแน่นอน สำหรับภายนอกอาคารโดยรอบส่วนใหญ่ยังเป็นบ้านพักอาศัยในแนวราบ สูงไม่เกิน 2-3 ชั้น จะมีก็แต่อาคารฝั่งตรงข้ามโครงการที่กำลังก่อสร้างอาคารสำนักงานสูง 7-8 ชั้นเช่นเดียวกัน ห้องทางด้านทิศใต้ที่อยู่ทางด้านหน้าโครงการจึงถูกบังวิวกันไปแบบเต็มๆ ส่วนอีกด้านที่อยู่ทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ ก็จะถูกอาคารของ Chateau in town 20 ที่สร้างมาก่อนบังวิวเช่นกัน รวมถึงพื้นที่ส่วนกลางทั้งสระว่ายน้ำและฟิตเนสก็ตั้งอยู่ในตำแหน่งนี้ด้วย เท่าที่เล็งๆ แล้วก็คงขาดความเป็นส่วนตัวไปบ้าง เพราะคนที่อยู่ตึกตรงกันข้ามสามารถมองส่องเข้ามาได้แน่นอน ส่วนทิศอื่นๆ ที่เหลือก็ไม่ได้มีปัญหาเรื่องวิวเท่าไหร่ครับ ถ้าเลือกห้องที่อยู่ชั้น 3 ขึ้นไปก็พ้นหลังคาบ้านข้างๆ แล้ว ถ้าใครที่ชอบบรรยากาศห้องที่ค่อนข้างเงียบสงบ และไม่ต้องเสี่ยงเปิดหน้าต่างมาจ๊ะเอ๋กับตึกตรงข้าม แนะนำว่าเลือกห้องทางด้านทิศเหนือ และตะวันออกน่าจะดีที่สุดครับ   พาชมห้องตัวอย่าง   สำหรับห้องตัวอย่างของ Chateau in town รัชดา 20/2 ไม่ได้มีอะไรให้ตื่นตาตื่นใจมากนัก ถ้าใครที่เคยแวะไปดูโครงการอื่นๆ ภายใต้แบรนด์นี้ก็คงพอจะนึกภาพตามได้ไม่ยาก เพราะการจัด Lay out ห้องมีความคล้ายคลึงกันมาก เปิดประตูห้องมาจะเจอส่วนของห้องครัวก่อน ซึ่งทางโครงการจะติดตั้งเคาน์เตอร์ครัว และชั้นเก็บของมาให้เรียบร้อย รวมถึงพื้นในห้องครัวก็เลือกปูกระเบื้องเซรามิคมาให้ เพื่อง่ายต่อการทำความสะอาด เคาน์เตอร์ครัวที่ทางโครงการให้มาสีสันค่อนข้างจะฉูดฉาดเลยทีเดียว ถ้าใครที่คิดจะแต่ห้องในสไตล์เรียบๆ อาจจะไม่ถูกใจเท่าไหร่ นอกเหนือจากนี้ก็จะเป็นห้องเปล่าๆ ที่มีแค่สุขภัณฑ์ในห้องน้ำตามมาตรฐานราคาห้อง เครื่องปรับอากาศ และพื้นลามิเนต สำหรับห้องแบบ 1 ห้องนอน จะมีขนาดเริ่มต้นที่ 25-42 ตร.ม. ขึ้นอยู่กับตำแหน่งห้อง ห้องขนาดเล็กจะกั้นพื้นที่ห้องนอนออกจากครัวด้วยประตูกระจกบานเลื่อน เพื่อช่วยในการประหยัดพื้นที่ และไม่ทำให้ห้องดูแคบจนเกินไป ส่วนพื้นที่นั่งเล่นในห้องขนาด 25 ตร.ม. อาจไม่มีพื้นที่เหลือให้มากนัก เพราะต้องแบ่งกันใช้กับบริเวณห้องนอน จะว่าไปแล้วลักษณะห้องก็คล้ายกับห้องแบบ Studio เสียมากกว่า แต่ถ้าใครที่อยากจะได้ห้องที่กว้างขึ้น และมีพื้นที่ห้องนั่งเล่นแยกออกมาเป็นสัดส่วน ก็ต้องขยับขึ้นมาที่ห้องขนาด 35 ตร.ม. เพราะห้องแบบนี้จะกั้นห้องนอนด้วยผนังทึบ จึงมีพื้นที่ห้องนั่งเล่นแยกจากกันชัดเจน แต่ก็ต้องบอกว่ามีพื้นที่แค่พอใช้สอยนะครับ ไม่ได้กว้างขวางอะไรมากมาย อ้อ อีกส่วนที่ต่างจากห้องขนาดเล็กก็อีกอย่างก็คือ พื้นที่แต่งตัวซึ่งเป็นพื้นที่เชื่อมต่อระหว่างห้องนอนและห้องน้ำ ห้องแบบนี้จึงได้บรรยากาศแบบ walk in closet น่าจะถูกใจคุณสาวๆ ไม่น้อยเลย นอกจากนี้ห้องแบบ 1 ห้องนอน ยังมีห้องขนาดใหญ่แบบ 42 ตร.ม. ให้เลือกด้วย รวมถึงห้องแบบ 2 ห้องนอน ซึ่งมีขนาดเริ่มต้นตั้งแต่ 47-50 ตร.ม. เหมาะกับการอยู่อาศัยแบบครอบครัวมากขึ้น   ความคุ้มค่าน่าลงทุน   ด้วยทำเลที่ตั้งของโครงการ Chateau in town รัชดา 20/2 ที่อยู่เกาะแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน จึงเรียกความน่าสนใจได้ไม่ยาก เพราะเดินเข้ามาในซอยอีกแค่ 300 เมตร บรรยากาศโดยรอบก็เงียบสงบเหมาะกับการอยู่อาศัย ต่างจากความพลุกพล่านบริเวณถนนรัชดาภิเษกเพราะเป็นย่านธุรกิจและมีอาคารสำนักงานเป็นจำนวนมาก การออกแบบภายในตัวอาคารอาจจะยังดูขาดๆ เกินไปบ้าง สำหรับแบรนด์ Chateau in town ห้องส่วนใหญ่มักจะมีเหลี่ยมมุมหรือมีเสาเกินมาให้เห็นแล้วขัดใจบ้าง ทำให้การหาเฟอร์นิเจอร์มาจัดวางให้ลงตัวได้ยาก บางทีการเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์ Built in แทนก็อาจจะช่วยตัดปัญหาในจุดขัดตาไปได้บ้าง นอกจากนี้เรื่องสีสันของเคาน์เตอร์ครัวก็ไม่ค่อยคลาสสิคเท่าไหร่ ใครที่ไม่ชอบสีสันฉูดฉาดตัดกันชัดเจน แบบสีเหลือง แดง ตัดกันกับสีไม้เข้มๆ อาจถึงขึ้นต้องรื้อทำใหม่ยกแผงกันไปเลย ส่วนเรื่องพื้นที่ส่วนกลางทางโครงการก็พยายามจัดสรรมาให้ค่อนข้างเต็มที่เท่าที่โครงการขนาดเล็กจะทำได้ ทั้งสระว่ายน้ำ ฟิตเนส และส่วนพื้นที่พักผ่อน ติดนิดหน่อยที่อาจจะขาดความเป็นส่วนตัวไปบ้างในการใช้งานครับ รวมถึงเรื่องอาคารใกล้เคียงที่บังวิวในบางมุม ทำให้การเลือกตำแหน่งห้องถูกจำกัดมากขึ้นรวมถึงถ้าอยากให้ได้วิวที่พ้นหลังคาบ้านข้างๆ ขึ้นมา ก็ต้องเลือกห้องในชั้นที่สูงขึ้น ซึ่งทำให้ราคาห้องสูงขึ้นตามไปด้วย   ถ้าใครที่กำลังมองหาคอนโดไว้อยู่อาศัยเอง และก็ทำงานแถบนี้อยู่แล้ว อาจจะถูกใจได้ไม่ยาก เพราะความสะดวกสบายสไตล์คนเมืองอยู่แวดล้อมรอบด้าน ทั้งห้างสรรพสินค้า โรงเรียน หน่วยงานราชการ และอาคารสำนักงาน อีกทั้งการเดินทางก็จัดได้ว่าสะดวกดีทีเดียว แต่ถ้าหากคิดจะจับจองไว้สำหรับการลงทุนปล่อยห้องเช่า อาจจะมี upside gain หรือได้ผลตอบแทนไม่ค่อยคุ้มค่าเท่าไหร่นัก เพราะด้วย Branding ของตัวโครงการเองก็ไม่ได้มีภาพลักษณ์หรูหรามากขนาดที่จะทำราคาค่าเช่าได้สูงๆ เลยต้องพิจารณากันให้ละเอียดรอบคอบหน่อย

โครงการ Chateau in town รัชดา 10 เป็นอีกหนึ่งโครงการของ CMC ที่เลือกทำเลขยับเข้ามาใกล้เขต New CBD (Central Business District) บนถนนรัชดาภิเษกมากขึ้น ซึ่งตัวโครงการตั้งอยู่ในซอยรัชดา 10 หลังตึก Cyber World และอยู่ระหว่างรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีห้วยขวางและสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ เราจึงแวะไปดูที่ตั้งโครงการจริงมาฝากกันครับ การเดินทาง การเลือกทำเลในย่านนี้ส่วนหนึ่งเป็นเพราะปัจจัยหลักจากความสะดวกสบายด้วยการเดินทางโดยรถไฟฟ้าใต้ดิน สำหรับการเดินทางมายังโครงการ Chateau in town รัชดา 10 โดยรถไฟฟ้าใต้ดินสามารถเลือกลงได้ทั้งสถานีห้วยขวาง และสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ โดยสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ จะมีระยะทางเดินที่ใกล้กว่าคือ 550 เมตรโดยประมาณ ซึ่งใช้เส้นทางเดินลัดตัดออกมาจากด้านหลังตึก Cyber World ทำให้ย่นระยะทางไปได้พอสมควร ในขณะที่จากสถานีห้วยขวางเดินมายังโครงการจะมีระยะทางมากถึง 900 เมตรเลยทีเดียว ด้วยระยะขนาดนี้ต้องบอกว่าถ้าต้องเดินไปกลับทุกเช้า-เย็นคงจะไม่สะดวกนัก ดังนั้นการเลือกใช้บริการพี่วินมอเตอร์ไซค์รับจ้างจึงเป็นเรื่องที่อาจเกิดได้บ่อยกว่าที่คิด โดยเฉพาะคุณสาวๆ ที่ต้องเดินไปขึ้นรถไฟฟ้าคนเดียว เส้นทางบางช่วงอาจจะเงียบไม่คนมีคนเดินจนเกือบจะเรียกว่าเปลี่ยวเลยทีเดียว ถึงจะเป็นเส้นทางเดินติดถนนใหญ่ที่มีรถราขวักไขว่ แต่ก็ยังไม่น่าเดินเท่าไหร่ครับ ส่วนการเดินทางด้วยรถสาธารณะอื่นๆ นั้นจัดว่าสะดวกดีทีเดียว เพราะออกมาทางปากซอยรัชดา 10 ก็เจอป้ายรถเมล์อยู่ตรงหน้าพอดี มีรถเมล์วิ่งผ่านหลายสาย รวมถึงรถแท็กซี่ก็มีให้บริการทั้งวันทั้งคืน ถึงจะไม่มีรถส่วนตัวก็ไม่ต้องห่วงเรื่องการเดินทางเลย ส่วนการเดินทางด้วยรถส่วนตัว ก็ไม่น่าเป็นห่วงเท่าไหร่ ถนนสายหลักๆ ที่ต้องใช้คือ ถนนรัชดาภิเษก ไม่ว่าจะมุ่งหน้าไปทางแยกพระราม 9 หรือแยกลาดพร้าว เพื่อต่อไปยังพื้นที่อื่นๆ รวมถึงบริเวณแยกศูนย์วัฒนธรรมฯ ที่สามารถเลี้ยวไปออกเหม่งจ๋ายและเลียบทางด่วนรามอินทราได้ นอกจากนี้ยังมีด่านขึ้นลงทางด่วนตรงพระราม 9 ที่จะช่วยให้การเดินทางไปยังส่วนอื่นๆ ของกรุงเทพสะดวกมากขึ้น แต่ปัญหาใหญ่ๆ ที่ยังไงก็เลี่ยงไม่ได้ก็คือ ปัญหารถติดบนถนนรัชดาภิเษก และถนนสายอื่นๆ ใกล้เคียงในช่วงเวลาเร่งด่วน กว่าจะหลุดไปได้แต่ละแยกก็ใช้เวลากันนานเลยทีเดียว แผนที่เส้นทางการเดินทางโดยรถยนต์ โดยเริ่มจากลาดพร้าวมาถึง โครงการ เริ่มมาจากแยกลาดพร้าว ให้วิ่งมุ่งหน้าไปพระราม 9 ลงอุโมงต์ลอดใต้แยกห้วยขวาง ลงอุโมงค์ ออกจากอุโมงค์ให้พยายามชิดซ้าย วิ่งมาเรื่อยๆ จะเจอโรงเรียน เตรียมอุดมพัฒนาการอยู่ทางซ้าย ก่อนเข้าซอย เตรียมตัวเลี้ยวเข้าซอย รัชดาภิเษก 10 เข้าซอยรัชดาภิเษก 10 เลยครับ พอเข้าซอยมาแล้ว ให้เลี้ยวขวาแรกทันที วิ่งตรงไปเรื่อยๆจนเกือบสุดทาง จะเห็นโครงการ Chateau in Town 10 อยู่ทางซ้ายครับ   วิเคราะห์ตัวโครงการ โครงการ Chateau in town รัชดา 10 ตั้งอยู่ถัดจากปากซอยเข้าไปประมาณ 100 เมตร ซึ่งบริเวณปากซอยมีทั้งโรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา พัฒนาการ ร้านสะดวกซื้อ และร้านอาหารแผงลอยหลายร้าน ถัดออกมาอีกหน่อยที่แยกศูนย์วัฒนธรรมฯ ก็มีทั้งห้าง Big C Extra, Esplanade และCyber World ที่สามารถเป็นที่พึ่งพาในการจับจ่ายใช้สอยและฝากท้องได้ ขยับออกมาอีกหน่อยก็ยังมี Tesco Lotus, Fortune Tower และห้าง Central พระราม 9 ที่อยู่ห่างออกไปอีกแค่สถานีรถไฟฟ้าเดียว รวมถึงร้านอาหาร สถานบันเทิงบนถนนรัชดาในบริเวณใกล้ๆ ก็มีให้เลือกไม่น้อยเช่นกัน นอกจากนี้อาคารสำนักงานรอบๆ ก็มีอีกหลายตึก ทั้ง Forum Tower, ตึก Cyber World และตึกไทยประกันชีวิต เป็นต้น ทำเลในย่านนี้จึงคึกคักและพลุกพล่านไม่น้อยเลย ดีหน่อยที่ที่ตั้งโครงการอยู่ถัดเข้ามาในซอยซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านพักอาศัยที่มีอยู่ก่อนแล้ว บรรยากาศจึงเงียบสงบกว่าด้านนอกมาก ตัวอาคารของ Chateau in town รัชดา 10 สูง 8 ชั้น สร้างใกล้เสร็จในอีกไม่นานนี้ ซึ่งการออกแบบตัวอาคารไม่ได้มีอะไรโดดเด่นมากนัก เพราะเป็นโครงการเล็กที่มียูนิตรวมแค่ 79 ยูนิตเท่านั้น ทางโครงการจึงบอกว่าลูกบ้านจะได้ความเป็นส่วนตัวเพราะแต่ละชั้นมีเพื่อนบ้านแค่ 10-12 ห้องเท่านั้น พื้นที่ส่วนกลางเริ่มตั้งแต่บริเวณชั้น 1 ซึ่งเป็นที่จอดรถภายในอาคาร สามารถจอดรถได้ 31 คัน มีทางเข้าออกทางเดียวด้านซอยรัชดา 10 แยก 7 ส่วนพื้นที่ด้านหลังโครงการที่อยู่ติดกับซอยรัชดา 10 แยก 9 จะเป็นสระว่ายน้ำและสวนหย่อมเล็กๆ สำหรับการพักผ่อน สำหรับส่วนที่พักอาศัยเริ่มตั้งแต่ชั้นที่ 2 ขึ้นไป โดยที่บริเวณชั้น 2 ด้านเดียวกับสระว่ายน้ำจะมีห้องฟิตเนส ซึ่งสามารถเชื่อมต่อไปที่สระว่ายน้ำได้ด้วย นอกเหนือจากนี้ก็เป็นเรื่องระบบรักษาความปลอดภัยตามมาตรฐานทั่วไป รวมถึงเรื่องลิฟท์โดยสารที่ถึงจัดมาให้ 1 ตัว แต่ก็เพียงพอต่อการใช้งานสำหรับคอนโดโครงการขนาดนี้ การจัดวางแปลนห้องในแต่ละด้านมีจำนวนห้องไม่มากนัก ซึ่งการเลือกตำแหน่งและขนาดห้องก็ถูกบังคับไปโดยปริยาย รอบๆ อาคารเป็นอาคารพาณิชย์เสียเป็นส่วนใหญ่ ตรงข้ามกันมีอพาร์เม้นท์สูง 7-8 ชั้น 2 อาคาร อยู่ห่างจากตัวโครงการแค่ถนนในซอยกั้นเท่านั้น หันไปทางด้านหลังโครงการก็มีตึก Cyber World สูงตระหง่าน แทบจะบังแดดบังลมได้มิดเลย เรียกว่าเรื่องวิวทิศทัศน์อันสวยงามคงหวังอะไรไม่ได้ไม่ว่าจะเลือกห้องทางทิศไหน หรืออยู่ชั้นสูงที่สุดก็ตาม เพราะมองออกไปยังไงก็เห็นแต่วิวหลังคาตึกใกล้ๆ แย่หน่อยก็อาจจะเปิดหน้าต่างออกไปจ๊ะเอ๋มองเห็นเพื่อนบ้านที่อพาร์ทเม้นท์ข้างๆ อีกต่างหาก ความเป็นส่วนตัวตามที่ทางโครงการขายไว้ก็อาจจะลดลงไปบ้าง เช่นเดียวกับการใช้สระว่ายน้ำซึ่งตั้งอยู่บริเวณชั้น 1 ในขณะที่รอบๆ มีบ้านและอาคารพาณิชย์รายล้อมอยู่ เวลาลงมาว่ายน้ำเล่นก็อาจจะรู้สึกโป๊ไปหน่อย ถึงแม้ว่าทางโครงการจะพยายามยกพื้นและขอบรั้วให้สูงกว่าปกติแล้ว แต่ใกล้ๆ กันก็ยังมีตึกที่สูงกว่าที่สามารถมองลงมาที่สระว่ายน้ำได้อยู่ดี คะแนนความเป็นส่วนตัวจึงถูกลดลงไปอีกครับ เห็นแบบนี้สาวๆ คงไม่กล้าลงมาว่ายน้ำเล่นเท่าไหร่ จะขึ้นจะลงสระอาจมีอาการระแวงสายตาจากคนในบ้านข้างๆ ได้ ทีนี้เลยพาลจะทำให้ใช้พื้นที่ส่วนกลางได้ไม่ค่อยเต็มที่นัก การเสียค่าส่วนกลางโดยที่เราไม่ได้ใช้ประโยชน์จากมันได้อย่างเต็มที่ หรืออาจไม่ได้ใช้เลย จึงกลายเป็นอีกหนึ่งประเด็นที่น่าคิดนะครับ พาชมห้องตัวอย่าง อย่างที่รู้กันดีอยู่แล้วว่าแบรนด์ Chateau in town มีการออกแบบ Lay out ในแต่ละโครงการไม่ได้แตกต่างกันมาก เราจึงไม่ต้องพูดกันมากให้เสียเวลา ทั้งโครงการมีแบบห้องให้เลือกมากถึง 15 Type ซึ่งเยอะได้อย่างไม่น่าเชื่อ แต่ในความเป็นจริงแล้ว Lay out ห้องก็คล้ายๆ กัน กลับตำแหน่งซ้ายบ้าง ขวาบ้าง เว้าตรงนี้นิด ยื่นตรงนั้นหน่อย ตัดทอนไปแล้วก็เหลือห้องแบบหลักๆ อยู่ 5 แบบด้วยกัน เริ่มจากห้องแบบ 1 ห้องนอน จะมีขนาดเริ่มต้นที่ 25-41 ตร.ม. ขึ้นอยู่กับตำแหน่งห้อง ห้องขนาดเล็กจะกั้นพื้นที่ห้องนอนออกจากครัวด้วยประตูกระจกบานเลื่อน เพื่อช่วยในการประหยัดพื้นที่ และไม่ทำให้ห้องดูแคบจนเกินไป ส่วนพื้นที่นั่งเล่นในห้องขนาด 25 ตร.ม. อาจไม่มีพื้นที่เหลือให้มากนัก เพราะต้องแบ่งกันใช้กับบริเวณห้องนอน จะว่าไปแล้วลักษณะห้องก็คล้ายกับห้องแบบ Studio เสียมากกว่า แต่ถ้าใครที่อยากจะได้ห้องที่กว้างขึ้น และมีพื้นที่ห้องนั่งเล่นแยกออกมาเป็นสัดส่วน ก็ต้องขยับขึ้นมาที่ห้องขนาด 35 ตร.ม. เพราะห้องแบบนี้จะกั้นห้องนอนด้วยผนังทึบ จึงมีพื้นที่ห้องนั่งเล่นแยกจากกันชัดเจน แต่ก็ต้องบอกว่ามีพื้นที่แค่พอใช้สอยนะครับ ไม่ได้กว้างขวางอะไรมากมาย แต่ถ้าอยากได้ห้องกว้างๆ ไปเลย ก็ต้องเป็นห้องขนาด 39 ตร.ม. และ 41 ตร.ม. เลยครับ รับรองว่าพื้นที่ใช้สอยกว้างขวางแน่นอน ส่วนห้องแบบ 2 ห้องนอนก็มีให้เลือกเช่นกัน ในขนาดตั้งแต่ 47-52 ตร.ม. เลยทีเดียว เท่าที่ได้ดูห้องตัวอย่างมา ต้องบอกว่า Lay out ห้องบางตำแหน่งอาจจะทำหาเฟอร์นิเจอร์มาตกแต่งให้ลงตัวได้ยาก เพราะมีเสายื่นมาบ้าง หรือผนังเว้าเข้าไปบ้าง ไหนจะไฟเพดานที่ยื่นออกมาแทนที่จะเป็นแบบฝังติดฝ้าเพดาน อันนี้ก็อาจจะติดปัญหาในบางตำแหน่งที่ต้องวางตู้สูงจรดเพดาน บางทีการตัดปัญหาด้วยการใช้เฟอร์นิเจอร์แบบ Built-in ก็อาจจะช่วยได้ แต่ก็มีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นตามมาด้วย ถ้าจะเลือกห้องจริงๆ แนะนำว่าให้เดินดูทีละห้องไปเลยครับ เพราะปัจจุบันตัวอาคารสร้างเสร็จแล้ว เหลือแค่ตกแต่งภายในและเก็บรายละเอียดเท่านั้น จะได้เช็คกันในละเอียดๆ ไปเลยว่ามีพื้นที่ใช้สอยในห้องอย่างไรบ้าง ถูกใจและเหมาะสมแค่ไหน อย่าดูแค่แปลนในกระดาษ เกิดอยู่แล้วไม่ถูกใจขึ้นมาจะหาทางแก้ไขลำบากครับ ความคุ้มค่าน่าลงทุน จุดด้อยหลักๆ ของตัวโครงการ Chateau in town รัชดา 10 คือเรื่องที่ตั้งโครงการที่อยู่กึ่งกลางระหว่างสถานีรถไฟฟ้า 2 สถานี ซึ่งไม่ว่าจะเลือกเดินจากสถานีไหนก็จัดว่าไกลพอสมควรเลยทีเดียว ถึงแม้ตัวโครงการจะอยู่เกาะแนวรถไฟฟ้า แต่ด้วยระยะทางที่ต้องเดินมากกว่า 500 เมตรขึ้นไป ก็อาจทำให้เราใช้ประโยชน์จากรถไฟฟ้าได้ไม่เต็มที่นัก แต่ในขณะเดียวกันบริเวณรอบๆ โครงการกลับมีอาคารสำนักงานหลายแห่ง รวมถึงสถานศึกษา และห้างสรรพสินค้า แหล่งช็อปปิ้งมากมาย ถ้าใครที่ทำงานอยู่ในระแวกนี้ โดยเฉพาะในระยะที่สามารถเดินไปกลับได้ หรือนั่งรถต่อไปใกล้ๆ โครงการนี้ก็น่าสนใจไม่น้อยเช่นกัน เพราะการจราจรบนถนนรัชดาภิเษกนั้นติดหนักขึ้นชื่ออยู่แล้ว ถ้าไม่ต้องเดินทางออกไปทำงานนอกพื้นที่รัชดาไกลๆ ก็เผชิญปัญหารถติดกันน้อยลง นอกเหนือจากนี้เรื่องพื้นที่ส่วนกลางของโครงการก็ต้องพิจารณากันให้ดีๆ ว่าเราจะได้ใช้งานมากน้อยแค่ไหน เพราะแต่ละส่วนทั้งสระว่ายน้ำ และฟิตเนสก็ไม่ได้มีพื้นที่ใหญ่มาก รวมถึงเรื่องความเป็นส่วนตัวในระหว่างการใช้งานที่อาจจะน้อยไปบ้างตามที่บอกไปข้างต้น ไม่อย่างนั้นอาจจะเสียค่าส่วนกลางไปโดยไม่คุ้มค่าเงินก็ได้ สำหรับการซื้อหาไว้เพื่อการลงทุนหรือปล่อยห้องให้เช่า แน่นอนว่าบริเวณโดยรอบนี้มีอาคารสำนักงานอยู่มาก โอกาสที่จะหาผู้เช่าก็ดูจะมีความเป็นไปได้มาก แต่ต้องไม่ลืมว่าในซอยเดียวกันนี้ยังมีอพาร์ทเม้นท์อีกหลายตึกที่จะกลายเป็นตัวเลือกเปรียบเทียบ ทั้งตำแหน่งที่อยู่ใกล้ปากซอยมากกว่า และราคาเช่าที่อาจจะถูกกว่าเพราะไม่มีเรื่อง Facility อื่นๆ บวกเพิ่มขึ้นมา การปล่อยห้องให้เช่าจึงมีโอกาสเสี่ยงที่จะได้ผลตอบแทนไม่คุ้มค่าก็ได้ครับ

โครงการ: Chateau in Town รัชดา 20 (PREVIEW)   ราคา เริ่มต้น 2,900,000 บาท บาท/ตารางเมตร เริ่มต้น 90,000 บาท เจ้าของโครงการ พระยาพาณิชย์ พร็อพเพอร์ตี้ (PPP – ในเครือ CMC) จุดเด่น คอนโดใกล้รถไฟฟ้า MRT สถานีสุทธิสาร เพียง 230 เมตร การออกแบบที่ทันสมัย สวยงาม หรูหรา จัดฟังก์ชันพื้นที่การใช้สอยภายในห้องอย่างดี ออกแบบโถงทางเดินส่วนกลางให้เป็นแบบ Single Corridor เน้นความเป็นส่วนตัว Open Wall ตรงกลางอาคารทำให้บริเวณทางเดินส่วนกลางได้รับแสงธรรมชาติ และประหยัดพลังงาน ปีที่สร้างเสร็จ โครงการพร้อมอยู่ ที่ตั้ง: Chateau in Town รัชดา 20 (PREVIEW) ลักษณะคอนโด Low Rise เนื้อที่ทั้งหมด 0-2-87 ไร่ ที่ตั้ง ซอยรัชดาภิเษก 20 ถนนรัชดาภิเษก เขตจตุจักร กรุงเทพฯ พิกัดโครงการ 13.792233,100.575714 ระบบขนส่งสาธารณะ MRT สถานีสุทธิสาร   สถานที่สำคัญใกล้เคียง เซ็นทรัล พระราม 9 เอสพลานาด โรบินสัน บิ๊กซี เมเจอร์ รัชโยธิน เซ็นทรัลลาดพร้าว ยูเนี่ยนมอลล์ มหาวิทยาลัย เซนต์จอห์น โรงเรียนหอวัง   ลักษณะโครงการ: Chateau in Town รัชดา 20 (PREVIEW) ประเภทห้องที่มี 1 Bed 2 Bed ขนาดห้องที่มี 1 Bed / 25-42 ตร.ม. 2 Bed / 47-50 ตร.ม. จำนวนตึก 1 อาคาร จำนวนชั้น 8 ชั้น จำนวนห้อง 79 ยูนิต   ส่วนกลาง: Chateau in Town รัชดา 20 (PREVIEW) ที่จอดรถทั้งหมด 28 คัน จอดซ้อน 7 คัน (58%) ค่าบำรุงส่วนกลาง(/ตร.ม) 35 บาท ค่ากองทุน(/ตร.ม) 500 บาท   สาธารณูปโภค สระว่ายน้ำ ฟิตเนส เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ประตู Key Card สวนหย่อม   เพิ่มเติม: Chateau in Town รัชดา 20 (PREVIEW) สอบถามเพิ่มเติม 0-2167-3333 ดูรายละเอียดเพิ่มเติม http://www.chateauintown.com/ratchada20/home/ ข้อมูล ณ วันที่ 11 มิถุนายน 2557

โครงการ: The Sky รัชดา (PREVIEW)   ราคา เริ่มต้น 2,300,000 บาท (ณ วันเปิดตัว) บาท/ตารางเมตร เริ่มต้น 85,200 บาท เจ้าของโครงการ ไบรท์ ดีเวลลอปเมนท์ กรุงเทพ (ในเครือ Property Perfect) จุดเด่น คอนโดมิเนียมหรู ใจกลาง CBD ความเฟอร์เฟคระดับ Hi-Exclusive เรียบหรูดูมีสไตล์ในแบบ Elegant Simplicity ท่ามกลางความพร้อมของทำเลริมถนนรัชดาภิเษก ใกล้รถไฟฟ้า MRT สถานีสุทธิสารและห้วยขวาง เพียง 400 เมตร ปีที่สร้างเสร็จ พ.ศ. 2558 ที่ตั้ง: The Sky รัชดา (PREVIEW) ลักษณะคอนโด High Rise เนื้อที่ทั้งหมด 6-1-99.80 ไร่ ที่ตั้ง ถนนรัชดาภิเษก แขวงดินแดง สามเสนนอก (บางซื่อใต้) เขตดินแดง, บางกะปิ (บางซื่อ) กรุงเทพฯ พิกัดโครงการ 13.784143,100.572399 ระบบขนส่งสาธารณะ รถไฟฟ้า MRT สถานีห้วยขวาง (600 ม.) และ สถานีสุทธิสาร (600 ม.)   สถานที่สำคัญใกล้เคียง Central พระราม9 เอสพลานาด TESCO LOTUS Fortune Town   ลักษณะโครงการ: The Sky รัชดา (PREVIEW) ประเภทห้องที่มี 1 Bed 2 Bed Duplex ขนาดห้องที่มี 1 Bed / 27.00- 51.00 ตร.ม. 2 Bed / 48.00 – 62.00 ตร.ม. Duplex / 65.00 – 88.00 ตร.ม. จำนวนตึก 1 อาคาร จำนวนชั้น 29 ชั้น จำนวนห้อง 1,028 ยูนิต   ส่วนกลาง: The Sky รัชดา (PREVIEW) ที่จอดรถทั้งหมด 411 คัน ค่าบำรุงส่วนกลาง(/ตร.ม) ค่ากองทุน(/ตร.ม)   สาธารณูปโภค สระว่ายน้ำ ฟิตเนส เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย และ กล้องวงจรปิด ประตู Key Card สวนหย่อม ห้องสมุด (Sky Garden) ร้าน ซักอบรีด Sky Lounge   เพิ่มเติม: The Sky รัชดา (PREVIEW) สอบถามเพิ่มเติม 1375 ดูรายละเอียดเพิ่มเติม http://www.pf.co.th/condominium/thesky/ratchada/overview.php ข้อมูล ณ วันที่

Privacy รัชดา - สุทธิสาร ถนนสุทธิสาร แขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร ใครที่เคยผ่านไปผ่านมาบนถนนสุทธิสารวินิจฉัย น่าจะพอนึกภาพกันออกว่า ถนนสายนี้มีการจราจรที่คับคั่งแค่ไหน เนื่องจากเป็นอีกเส้นทางหลักที่เชื่อมต่อระหว่างถนนรัชดาภิเษก และถนนลาดพร้าวเอาไว้ด้วยกัน แถมบริเวณปากซอยด้านถนนรัชดาภิเษกยังมีสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินอีก ที่อยู่อาศัยในแถบนี้จึงเป็นที่น่าจับตาไม่น้อยเลยครับ เราจึงอยากจะพาไปชมอีกหนึ่งโครงการในแบรนด์ The Privacy ของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด ซึ่งตั้งอยู่กลางซอยพอดิบพอดี การเดินทาง การเดินทางมายังโครงการ The Privacy รัชดา-สุทธิสาร ถือว่าค่อนข้างง่ายเลยทีเดียว เพราะมีทางเลือกหลายเส้นทาง ทั้งการโดยสารรถไฟฟ้าใต้ดินมาลงที่สถานีสุทธิสาร แล้วต่อรถเข้าซอย หรือจะเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัวก็เข้าออกได้ทั้งทางถนนรัชดาภิเษก ถนนลาดพร้าว และถนนประดิษฐ์มนูญธรรม (เลียบทางด่วนพระราม 9 – รามอินทรา) ทำให้มีเส้นทางหลีกเลี่ยงปัญหารถติดในเวลาเร่งด่วนได้พอสมควรเลยทีเดียว [collapse] การไปชมโครงการ The Privacy รัชดา-สุทธิสารของเราในครั้งนี้ เราเลือกใช้เส้นทางถนนรัชดาภิเษก เริ่มต้นจากฝั่งลาดพร้าววิ่งตามถนนรัชดาภิเษกมาเรื่อยจนถึงแยกสุทธิสาร ซึ่งเป็นแยกใหญ่และมีอุโมงค์ข้ามแยก แต่เราไม่ต้องลงอุโมงค์นะครับ ให้ชิดซ้ายตรงมาที่แยก แล้วเลี้ยวเข้าถนนสุทธิสารวินิจฉัยเลย ตรงเข้ามาในซอยอีกประมาณ 1.6 กิโลเมตร ก็จะเห็นตัวโครงการอยู่ทางซ้ายมือ หรือถ้าคุณต้องอาศัยการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าใต้ดินเป็นหลัก พอมาถึงสถานีสุทธิสารแล้วให้เลือกทางออกที่ 3 ซึ่งตั้งอยู่ห่างจากปากซอยสุทธิสารแค่ 50 เมตรเท่านั้น แล้วค่อยต่อรถมอเตอร์ไซค์รับจ้าง หรือรถสาธารณะอื่นๆ ก็ได้เช่นกัน แต่ถ้าใครที่กำลังคิดว่าจะอาศัยสองเท้าคู่ใจเดินจากปากซอยเข้าไป ต้องแอบเดือนกันดังๆ ว่าถนนหนทางในซอยไม่ได้เอื้อต่อการเดินเลยซักนิด เพราะไม่มีฟุตบาท และถนนในซอยก็เป็นถนน 2 เลนที่รถสวนกันไปมาในปริมาณมาก แถมระยะทางก็ไมใช่ใกล้ๆ การใช้บริการรถรับจ้าง หรือ Shuttle Bus ที่ทางโครงการจัดเตรียมไว้ให้น่าจะเป็นทางเลือกที่สะดวก และปลอดภัยมากกว่าครับ ปัญหาหลักๆ ของการเดินทางเข้า-ออกถนนสุทธิสารวินิจฉัยก็คือ การจราจรที่ติดขัดมากๆ โดยเฉพาะในช่วงเวลาเร่งด่วนของวัน เพราะในซอยมีทั้งโรงเรียน บริษัท สำนักงาน ร้านค้า และยังมีอพาร์ทเม้นท์อีกหลายแห่ง ปริมาณคนและรถจึงหนาแน่นอยู่พอสมควร ถ้าต้องฝ่าฟันรถติดทุกๆ เช้า-เย็นก็ควรจะต้องวางแผนการเดินทาง และเผื่อเวลากันให้ดีๆ นะครับ วิเคราะห์ภาพรวมโครงการ The Privacy รัชดา-สุทธิสาร เป็นคอนโด Low Rise สูง 8 ชั้น มีด้วยกันทั้งหมด 3 อาคาร บนเนื้อที่ 2 ไร่นิดๆ โดยมียูนิตรวมทั้งหมด 199 ยูนิต ภายใต้คอนเซ็ปต์การใช้ชีวิตติดธรรมชาติ เน้นความเป็นส่วนตัวในขณะที่ก็ยังคงความสะดวกสบายแบบคนเมืองไว้ ทำเลที่ตั้งเดินทางได้สะดวก ใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน และบริเวณโดยรอบก็มีสิ่งอำนวยความสะดวก และสาธารณูปโภคครบครัน ทั้งคลินิค โรงเรียน ร้านอาหาร ร้านค้า ห้างสรรพสินค้า คอมมิวนิตี้มอลล์ ไปจนถึงสถานบันเทิงยามราตรีก็อยู่ห่างออกไปไม่ไกลนัก จึงสามารถตอบสนองได้ทุกความต้องการของคนเมืองอย่างแท้จริง ในขณะที่พื้นที่ติดๆ กันกับตัวโครงการยังคงเป็นที่อยู่อาศัยในแนวราบเสียเป็นส่วนใหญ่ จะมีก็แต่คอนโด Low Rise ในเครือ Areeya ที่อยู่เยื้องไปทางด้านหลังเท่านั้นที่เป็นอาคารสูงในระดับเดียวกัน ดังนั้นเรื่องความเงียบสงบจึงอยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสมกับการพักผ่อนอาศัยไม่น้อยเลย ในระยะใกล้ๆ ที่สามารถเดินถึงได้โดยไม่ลำบากเกินไป ยังพอมีร้านอาหารให้พึ่งพาได้บ้าง สำหรับคนที่พึ่งพาอาหารสำเร็จรูปเป็นหลัก บริเวณปากซอยสุทธิสารวินิจฉัยอุดมไปด้วยร้านค้าและแผงลอยขายอาหารมากมาย รวมถึงร้านสะดวกซื้อด้วย จึงไม่น่าเป็นห่วงเรื่องปากท้องซักเท่าไหร่ สำหรับห้างสรรพสินค้าก็มีทั้งเซ็นทรัลพระราม 9, เทสโก้โลตัส, เอสพลานาด ซึ่งตั้งอยู่ฝั่งถนนรัชดาภิเษก นอกจากนี้ยังมีห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว, คริสตัลพาร์ค และห้างซีดีซี อีกด้วย ภายในโครงการจัดสรรพื้นที่ส่วนกลางไว้ในบริเวณด้านหน้าโครงการฝั่งที่ติดกับถนนสุทธิสารวินิจฉัย ซึ่งมีทั้งสระว่ายน้ำระบบน้ำเกลือ ห้องออกกำลังกายพร้อมอุปกรณ์ ห้องซาวน่า ห้องสมุด และLounge ที่ด้านบนของคลับเฮาส์ ส่วนอาคารพักอาศัยรายล้อมอยู่โดยรอบ และมีทางเดินภายในและพื้นที่สีเขียวของสวนเป็นตัวเชื่อมโยงส่วนต่างๆ เข้าด้วยกัน ตัวอาคารถูกออกแบบมาในสไตล์โมเดิร์น เน้นความทันสมัยซึ่งทางโครงการเรียกว่า สไตล์ Timeless Tropical Modern อีกทั้งยังชูจุดเด่นเรื่องความเป็นส่วนตัวด้วยจำนวนยูนิตต่อชั้นอยู่ที่ 7-9 ยูนิตเท่านั้น แต่เมื่อเทียบกับจำนวนลิฟท์โดยสารที่ในแต่ละอาคารมีอยู่ 1 ตัวเท่านั้น ก็จัดว่ามีความหนาแน่นพอประมาณ ไม่ต้องรอใช้ลิฟท์กันนานมาก และโชคดีที่เป็นแค่คอนโด Low Rise การเดินขึ้นลงบันไดจึงพอทำได้ไม่ยากนักถ้าหากอยากจะเดินออกกำลังกายขึ้นมา ส่วนเรื่องจำนวนที่จอดรถทั้งโครงการก็ที่มีเพียง 38% เท่านั้น ถ้ารวมที่จอดซ้อนคันด้วยก็เพิ่มขึ้นมาอีกแค่นิดหน่อยเองครับ จึงนับว่ามีจำนวนน้อยเหมือนกันสำหรับคอนโดในทำเลที่น่าจะต้องพึ่งพารถยนต์ส่วนตัวในการเดินทางอยู่พอสมควร แต่ถ้าไม่ติดขัดกับการฝ่าการจราจรเดินทางไปขึ้นรถไฟฟ้าซักเท่าไหร่ และคิดว่าไม่มีแผนจะซื้อรถยนต์ส่วนตัว เรื่องที่จอดรถคงไม่ใช่ปัญหาเท่าไหร่ครับ พาชมห้องตัวอย่าง The Privacy รัชดา-สุทธิสาร มีแบบห้องให้เลือกทั้งแบบ 1 ห้องนอน ซึ่งมีพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นที่ 28 ตร.ม. – 42 ตร.ม. ส่วนห้องแบบ 2 ห้องนอน จะมีพื้นที่ 50 ตร.ม. สำหรับห้องตัวอย่างที่ทางโครงการเตรียมไว้มีแบบ 1 ห้องนอน ทั้งขนาด 28 ตร.ม. และ 33 ตร.ม. ซึ่งทั้ง 2 ห้องมีการจัดวาง Lay out คล้ายคลึงกันมาก พอเปิดประตูห้องเข้ามาก็เจอพื้นที่ครัวซึ่งมีประตูกระจกบานเลื่อนแยกไว้เป็นสัดส่วน ถัดเข้าไปด้านในเป็นมุมรับประทานอาหารและพื้นที่ห้องนั่งเล่น ซึ่งทั้งหมดนี้กินพื้นที่ยาวจนถึงระเบียงเลยทีเดียว ส่วนห้องนอนนั้นแยกออกไปอีกด้าน ซึ่งมีการจัดแบ่งไว้เป็นสัดส่วน ภายในห้องนอนมีพื้นที่สำหรับ walk in closet ด้วย ซึ่งห้องทั้ง 2 ขนาดจะต่างกันก็ตรงพื้นที่ในส่วนนี้ด้วย แน่นอนว่าห้องขนาด 33 ตร.ม. ต้องมีพื้นที่ในส่วนของห้องแต่งตัวมากกว่า แถมยังติดประตูกระจกบานเลื่อนกันพื้นที่ห้องแต่งตัวไว้อย่างชัดเจน ต่างจากห้องขนาด 28 ตร.ม. ที่มีพื้นที่เหลือพอให้วางตู้เสื้อผ้าแบบธรรมดาไว้หน้าห้องน้ำเท่านั้น ภายในห้องนอนเมื่อวางเตียงขนาด 5 ฟุตเข้าไปแล้ว ก็ยังมีพื้นที่ปลายเตียงเหลืออยู่แค่เล็กน้อยเท่านั้น อย่างมากก็ทำได้แค่แขวนทีวีติดผนังที่ปลายเตียง ข้างเตียงวางโต๊ะเล็กๆ ไว้ที่หัวเตียงได้อีกนิดหน่อย พื้นที่ใช้สอยในห้องจึงค่อนข้างมีอยู่อย่างจำกัดเหมือนกัน การบริหารพื้นที่เก็บของเป็นสิ่งจำเป็นที่ควรงัดเทคนิคต่างๆ มาใช้ เพื่อไม่ให้ห้องรกจนเกินไป เรื่องเฟอร์นิเจอร์ภายในห้อง ทางโครงการมี Built-in มาให้ด้วย ทั้งห้องครัว เตาไฟฟ้า เครื่องดูดควัน อ่างล้างจาน ตู้เก็บของ ตู้เสื้อผ้า และชุดสุขภัณฑ์ในห้องน้ำ รวมถึงระบบ Digital Door Lock ที่ติดตั้งมาให้ทุกห้อง ช่วยเพิ่มความรู้สึกทันสมัยและหรูหราได้อีกไม่น้อยเลยครับ ความคุ้มค่าน่าลงทุน โครงการ The Privacy รัชดา-สุทธิสาร มีการเปิดให้จองแบบ Pre-Sale ไปบ้างแล้ว ทำให้จำนวนห้องที่เหลืออยู่ไม่มากนัก หลักๆ ก็จะเป็นห้องในอาคาร C ซึ่งเป็นอาคารตรงกลางที่เปิดขายทีหลังสุด ตัวโครงการเริ่มมีการก่อสร้างไปแล้ว คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปลายปี 2557 นี้ ถ้ามองในแง่ของการลงทุนเพื่อปล่อยห้องให้เช่า ทำเลที่ไกลจากปากซอยมาเกือบ 2 กิโลเมตรแบบนี้ ถือว่าเสียเปรียบโครงการอื่นๆ ที่อยู่ใกล้ปากซอยมากกว่า อีกทั้งในบริเวณใกล้ๆ ถึงจะมีบริษัท ห้างร้านอยู่พอสมควร แต่ก็คงไม่ใช่กลุ่มเป้าหมายที่ต้องการจะเช่าห้องพักในราคาหมื่นต้นๆ โชคดีหน่อยที่ทางโครงการมีบริการรถรับส่งไปยังสถานีรถไฟฟ้า เรื่องการเดินทางโดยรถสาธารณะจึงไม่ใช่ปัญหาใหญ่นักสำหรับคนที่ไม่มีรถส่วนตัว ที่เหลือก็แค่จัดสรรเวลาในการเดินทางไปยังที่ทำงานให้เหมาะสมเท่านั้น ส่วนใครที่กำลังมองหาคอนโดไว้อยู่อาศัยเอง The Privacy รัชดา-สุทธิสารน่าจะเป็นอีกตัวเลือกที่ไม่เลว สำหรับคนที่อยากได้ที่บรรยากาศสงบๆ เพื่อการพักผ่อน ยิ่งในบริเวณโครงการมีต้นไม้ใหญ่ที่อยู่ในที่เดิมอยู่แล้ว ก็ยิ่งช่วยเพิ่มความร่มรื่นได้อีกมาก จะติดก็แต่เรื่องการจราจรที่ค่อนข้างหนาแน่น รวมถึงปัญหาที่จอดรถที่มีค่อนข้างจำกัด ถ้าอยู่อาศัยกันในระยะยาว มีแผนการว่าจะซื้อรถอีกซักคัน เรื่องที่จอดรถก็ต้องไม่ลืมคิดคำนวนเผื่อไว้ด้วยนะครับ ส่วนสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ก็จัดว่าทางโครงการเตรียมมาให้ครบถ้วนดี ถ้าจะเล็งไว้ขายต่อในอนาคตก็น่าพิจารณาเช่นกัน เพราะถ้าชอบทำเลในย่านสุทธิสาร โครงการนี้ก็ถือเป็นอีกตัวเลือกที่ไม่เลว ถือแล้วจะอยู่ลึกเข้ามาในซอย แต่ราคาห้องเริ่มต้นก็จับต้องได้ไม่ยากนักถ้าเทียบกับคอนโดอื่นๆ บนถนนรัชดาภิเษก และระแวกใกล้เคียง (คลิกดูบทวิเคราะห์การลงทุน)