Tag : ซื้อคอนโด

ในการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียม หรืออาคารชุดนั้น มีสิ่งที่ต้องคำนึงถึงเพื่อเป็นการรักษาสิทธิ์ ธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการบริษัท อินเตอร์ เรียลตี้แมเนจเม้นท์ (IRM) และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย มีคำแนะนำในเรื่องควรรู้     ปัจจุบันที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดได้รับความนิยมเป็นอย่างมากสำหรับคนกรุงเทพฯ เนื่องจากการตอบรับไลฟ์สไตล์ได้อย่างลงตัว ทำให้เกิดอาคารใหม่ๆ โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าจำนวนมากและคอนโดเกิดใหม่เหล่านี้มั้งที่ขายได้หมดแล้ว และขายได้เพียงบางส่วน เข่น ขายได้เพียง 20% และอีก 80% เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ประกอบการซึ่งอาจทำให้เกิดปัญหาเรื่องการจัดเก็บค่าใช้จ่ายที่อาจทำให้ผู้บริโภคเสียเปรียบหากไม่ทราบว่าต้องรู้อะไรบ้างเมื่อตัดสินใจซื้อคอนโด โดยเฉพาะเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่นำมาใช้ในการบริการจัดการภายในอาคาร   สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนแรกที่ผู้ซื้อคอนโดจะต้องเตรียมก็คือ เงินกองทุน ซึ่งกฎหมายระบุว่าเงินกองทุนมีไว้เพื่อซ่อมแซมส่วนกลางโดยเฉพาะการบำรุงรักษาที่มีค่าใช้จ่ายสูง เช่น ซ่อมแซมหรือเปลี่ยนอุปกรณ์ลิฟต์โดยสาร หรือการทาสีใหม่ทั้งอาคาร เงินกองทุนนี้จะเก็บประมาณ 10 เท่าของค่าส่วนกลาง เช่น หากต้องจ่ายค่าส่วนกลางในอัตรา 50 ต่อ ตรม.ผู้อยู่อาศัยจะต้องจ่ายค่ากองทุน 500 บาทต่อ ตรม. ซึ่งต้องจ่ายนอกเหนือจากราคาห้องที่ซื้อ เช่น ซื้อคอนโดขนาด 40 ตรม. จะต้องจ่ายค่ากองทุนจำนวน 20,000 บาท (40x500) ผู้ซื้อคอนโดจะต้องเตรียมเงินส่วนนี้ไว้ โดยทางผู้ขายจะชี้แจงเรื่องนี้อยู่แล้ว   นอกจากนี้แล้ว ยังต้องมีค่าส่วนกลางซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายและค่าบริการต่างๆ ประจำเดือน เช่น เงินเดือนพนักงาน แม่บ้านธุรการ รวมทั้งรายจ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาส่วนกลางของอาคาร ปกติแล้วค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะมีการเก็บล่วงหน้า 1-2 ปี ขึ้นอยู่กับนโนบายของแต่ละอาคารสำหรับค่าส่วนกลางนั้นคำนวณจากพื้นที่ห้องแล้วคูณด้วยอัตราค่าจัดเก็บ เช่น พื้นท่ 40 ตร.ม. ค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 50 บาท (40x50x12=24,000 บาท)   ทั้งนี้ปัญหาที่เกิดขึ้นกับการจัดเก็บค่าส่วนกลางที่ผ่านมา ไม่สามารถเก็บจากห้องที่ยังไม่ได้ขายได้ซี่งอาจมีมากถึง 80% ของจำนวนห้องทั้งหมด ซึ่งตามกฎหมายระบุว่า หลังจากที่จดทะเบียนนิติบุคคลแล้ว ห้องที่ยงขายไม่หมดผู้ประกอบการในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องรับผิดชอบค่าส่วนกลาง แต่ส่วนใหญ่มักบ่ายเบี่ยงหรือมีการอนุโลมขอจ่ายเป็นรายเดือนได้ 1 ปี หลังจากนั้นจะต้องจ่ายทั้งหมดเข้าบัญชีของนิติบุคคล หรือให้นิติบุคคลคิดเบี้ยปรับการชำระค่าส่วนกลางล่าช้าส่วนเงินกองทุนนั้นจะจ่ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ได้แล้ว ซึ่งปัญหานี้ผู้ซื้อคอนโดส่วนใหญ่ไม่ทราบข้อมูลทำให้เสียเปรียบและเสียโอกาสที่จะได้รับดอกเบี้ยจากธนาคารเนื่องจากในช่วงแรกผู้ประกอบการมักใช้บริษัทในเครือทำหน้าที่บริหารทรัพย์สินของอาคาร ดังนั้น ผู้บริโภคควรศึกษาข้อมูลเพื่อป้องกันมิให้เสียสิทธิ์ในการอยู่อาศัยในอาคารชุด   ข้อมูลจาก ศุนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ http://www.reic.or.th

การเช่าห้องพักหรือคอนโด เป็นอีกหนึ่งทางเลือก สำหรับวัยทำงาน และวัยเรียน ที่ต้องการมีที่พัก ใกล้ที่ทำงานหรือที่เรียน เพราะหากจะซื้อบ้านหรือคอนโดอยู่ถาวรเลยนั้น ก็เป็นเรื่องที่หนักเอาการ การเช่าอยู่ จึงถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือก ที่จะช่วยให้ความสะดวกสบายมากขึ้น   ทำเล ทำเล เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพราะการเช่าคอนโดนั้น ต้องช่วยเพิ่มในความสะดวกสบายของการเดินทาง และแหล่งของกินที่จะช่วยในเรื่องของการดำรงชีวิต และอาศัยในแต่ละวัน เพราะถ้ามีสิ่งเหล่านี้ครบ ชีวิตเราก็จสบายขึ้นเยอะเลย และที่สำคัญคุ้มค่ากับเงินที่จ่ายไปด้วยนะ   ที่จอดรถ หายากพอสมควรสำหรับหลายๆ ที่โดยเฉพาะคนที่มีรถนั้น ต้องดูที่พักที่มีที่จอดรถ และไม่เปลี่ยวจนเกินไป เพราะนอกจากจะอันตรายต่อทรัพย์สินของท่านแล้ว ยังช่วยให้ง่ายต่อการใช้ชีวิตมากขึ้นอีกด้วย แต่คงไม่มีปัญหาสำหรับหลายๆ คนที่ไม่ได้ใช้รถแต่ใช้การเดินทางโดยรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็นใต้ดินหรือบนฟ้าก็ตาม ซึ่งปัจจุบัน ก็มีหลายคอนโดที่อยู่ติดรถไฟฟ้า และเส้นทางคมนาคมอื่นๆ ด้วย ทำให้ง่ายต่อการเดินทาง    เพื่อนบ้านนิสัยดี สภาพแวดล้อมอีกอย่างที่อาจจะสังเกตุยากหน่อย และควรจะหมั่นสังเกตุ ฉะนั้นหากห้องข้างๆ ดูน่าไว้ใจและมีอุปนิสัยที่ดีก็ถือเป็นความโชคดีสุดๆ ของคุณเลยทีเดียว เพราะจะหมดปัญหากวนใจอย่างการส่งเสียงดังรบกวน หรือความเสี่ยงในชีวิต และทรัพย์สินต่างๆ เผลอๆ อาจจะได้เพื่อนดีๆ ที่พึ่งพาได้เพิ่มขึ้นอีกด้วย   การบำรุงรักษาห้องพัก ก่อนตัดสินใจเช่าคอนโด แนะนำให้ตรวจสอบร่องรอยความเสียหาย และการบำรุงรักษาห้องพักให้ดี ว่าส่วนไหนในห้องพักมีการชำรุด และยังไม่ได้รับการซ่อมแซมบ้าง หรือจุดที่ซ่อมแซมแล้วใช้งานได้จริง หรือไม่ เพราะเจ้าของห้องที่มีการใส่ใจในรายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ เช่นนี้ จะช่วยยืนยันได้ว่า หากเกิดปัญหาอะไรในห้องพัก คุณจะได้รับการดูแลอย่างเต็มที่ อีกอย่างจะได้ใช้ยืนยันเวลาทำสัญญาเช่าพักและจ่ายค่าประกันห้องด้วย เพื่อเลี่ยงปัญหาโดนหักค่าประกันห้องพักในภายหลังค่ะ   ค้นหารายละเอียดเกี่ยวกับคอนโด การรู้ประวัติความเป็นมาของคอนโดนั้นๆ ก่อนตัดสินใจเข้าพักก็จำเป็นไม่น้อย ยิ่งเดี๋ยวนี้โลกออนไลน์เป็นแหล่งข่าวที่ดี ก็จะยิ่งทำให้ได้ทราบปัญหาและความเสี่ยงต่างๆ ได้ง่ายขึ้น ยกตัวอย่างง่ายๆ อย่าง ถ้าพื้นที่ไหนเกิดเหตุร้ายบ่อยๆ เช่น ปล้น ชิงทรัพย์หรือฆ่าข่มขืน คุณจะได้ไหวตัวทันว่าพื้นที่นั้นไม่ปลอดภัย เป็นต้น   ชัดเจนเรื่องค่าใช้จ่าย อย่าลังเลที่จะถามถึงบิลค่าใช้จ่ายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต หรือค่าโทรศัพท์จากเจ้าของห้อง ว่าได้รับการชำระหมดแล้วหรือไม่ จะได้ไม่เป็นภาระให้คุณต้องมานั่งรับผิดชอบทั้งๆ ที่ไม่ได้เป็นคนก่อ ให้ปวดใจเล่น รวมไปถึงส่วนกลางต่างๆ การให้บริการ   ตรวจสอบกฎระเบียบเรื่องการเลี้ยงสัตว์เลี้ยง หากคุณมีเพื่อนรักเป็นสัตว์เลี้ยง การหาคอนโดเช่าก็เป็นเรื่องยากขึ้นมาอีกนิดหน่อย เพราะไม่ใช่คอนโดทุกแห่งจะอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ ดังนั้นควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่พักนั้นๆ ไม่มีกฎห้ามในเรื่องสัตว์เลี้ยง แต่หากคุณไม่มีสัตว์เลี้ยงไว้ในครอบครอง ก็เบาใจกับปัญหานี้ไปได้เลย   ค่าเช่าที่เหมาะสม ถึงแม้ว่าคอนโดแห่งนั้น จะตอบโจทย์ของคุณได้หมดทุกข้อ แต่ถ้าคำนวณแล้วรายรับจะไม่พอรายจ่ายเพราะค่าเช่าคอนโดที่สูงเกินไป ก็เห็นทีว่าจะไม่เวิร์คเช่นกัน ดังนั้นลองมองหาคอนโดที่ราคาเหมาะสมกับสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และเงินในกระเป๋าของคุณจะดีกว่า   พิจารณาสัญญาเช่าให้ละเอียด ก่อนเซ็นสัญญาเช่า อย่าลืมอ่านรายละเอียดข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาให้ถี่ถ้วน ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลาขั้นต่ำในการเข้าพัก ราคาค่าเช่า จำนวนเงินค่ามัดจำ กฎระเบียบต่างๆ ของหอพัก รวมไปถึง การดูแลรักษาห้องพักในกรณีที่เกิดปัญหาขึ้นด้วย เพื่อความเข้าใจที่ตรงกันทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่า จะได้ไม่เกิดปัญหาโลกแตกในภายหลังค่ะ ไม่ว่าจะเป็นการเช่าพักหรือจะเป็นการพักอาศัยแบบไม่เสียค่าใช้จ่าย สิ่งที่สำคัญที่สุดก็คือความปลอดภัย ดังนั้น   นอกเหนือจาก 9 ข้อด้านบนแล้ว ก็ควรเลือกคอนโดในย่านที่มีคนพลุกพล่าน ไม่เปลี่ยว ไม่อยู่ในซอยลึก เพื่อลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับชีวิตและทรัพย์สินไว้ก่อน ขอบคุณแหล่งที่มา : http://www.lalinproperty.com/news/think-before-loan-condo.html        

หลายคนที่กำลัง ‘ผ่อน’ ที่อยู่อาศัยอยู่ คงมีความรู้สึกอยากผ่อนให้หมดไวๆ ใช่ไหมคะ บ้างก็ใช้วิธีการโปะเพิ่มทุกเดือนเพื่อช่วยร่นระยะเวลาในการผ่อน แต่ความจริงแล้วมีอีกหนึ่งวิธีที่ทำให้เราประหยัดรายจ่ายในเรื่องของดอกเบี้ย ซึ่งทำให้ผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นคือ การ “REFINANCE” หรืออธิบายง่ายๆ คือการไปกู้เงินจากธนาคารอื่นที่จ่ายดอกเบี้ยถูกกว่ามาจ่ายคืนธนาคารเดิมที่เคยกู้นั่นเองค่ะ สำหรับข้อดีของการ REFINANCE คือตัวช่วยผ่อนบ้านให้หมดไวขึ้น โดยจ่ายค่างวดเท่าเดิมแต่จ่ายส่วนที่เป็นดอกเบี้ยน้อยลง ก็ทำให้ลดเงินต้นได้มากขึ้น หรือบางคนที่ผ่อนบ้านไปแล้วเกิดปัญหาการเงิน กรณีหมุนไม่ทัน ก็สามารถรีไฟแนนซ์เพื่อขอลดค่างวดที่ต้องจ่ายต่อเดือนลงหรือเป็นการยืดระยะเวลาในการผ่อนให้นานขึ้น คนที่สนใจ REFINANCE ต้องเช็คสัญญากู้ก่อนนะคะว่ามีกำหนดระยะเวลาที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้เมื่อไหร่ ส่วนใหญ่จะกำหนดไว้ 3 ปี แต่กรณีที่รีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดจะเสียค่าปรับประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้เดิม (มีระบุไว้ในสัญญากู้) แนะนำว่ารอให้หมดช่วงก่อนดีกว่าค่ะ เพราะถ้าดอกเบี้ยไม่ได้แพงมากจนเกินไป ส่วนใหญ่รีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดมักจะไม่คุ้ม และการรีไฟแนนซ์ทุกครั้งจะมีค่าใช้จ่ายแฝงในอยู่ด้วย ไม่ใช่แค่การคำนวณเพื่อปรับลดดอกเบี้ยเท่านั้น ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์มีอะไรบ้าง เรามาดูไปพร้อมกันเลยดีกว่าค่ะ... 1. ค่าธรรมเนียมการจำนอง กรณีที่รีไฟแนนซ์ธนาคารใหม่จะคิด 1% ของวงเงินกู้ใหม่ เพื่อจ่ายให้กรมที่ดิน 2. ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน การ REFINANCE ทั่วไปจะอยู่ที่ 0.25-2% ของราคาประเมินจากกรมที่ดิน หรือคิดเป็นจำนวน 1,500 - 10,000 บาท ขึ้นอยู่กับธนาคาร แต่กรณีที่รีไฟแนนซ์ธนาคารเดิมไม่ต้องจ่ายนะคะ ซึ่งจะเรียกว่าการรีเทนชั่น 3. ค่าธรรมเนียมการปล่อยกู้ จะคิดประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้ใหม่ (ซึ่งบางธนาคารก็ไม่คิดค่าธรรมเนียมนี้ สอบถามก่อนก็ดีค่ะ) 4. ค่าอากรแสตมป์ สำหรับค่าอาการแสตมป์นั้นจะคิดเท่ากันทุกธนาคาร คือ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่ค่ะ 5. ค่าประกันอัคคีภัย ในการ REFINANCE ไม่ว่าจะกู้ธนาคารใหม่หรือธนาคารเดิม จะต้องเสียค่าประกันอัคคีภัยซึ่งแต่ละธนาคารจะมีอัตราค่าประกันต่างกัน เมื่อรู้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ก็นำมาเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารใหม่กับธนาคารเก่า โดยคิดเฉลี่ย 3 ปี เพราะการรีไฟแนนซ์จะกำหนดให้ทำได้หลัง 3 ปี แต่ต้องระวังเวลาเปรียบเทียบดอกเบี้ยที่เป็น MLR MRR ของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน ตัวอย่างเพื่อทำความเข้าใจอย่าละเอียด สมมุติว่ากู้ธนาคารเดิม 2,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี คือ 4.75% ต่อปี ผ่อนเดือนละ 13,000 บาท ผ่อนไปโปะไปแล้ว 3 ปี มียอดหนี้เหลือ 1,500,000 บาท (เปรียบเทียบดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์มาแล้วทุกธนาคาร) แต่เอาที่ถูกที่สุด คือ ดอกเบี้ยปีแรก 2.5% ปีถัดไป MRR-2% สมมติ MRR ธนาคารที่เราเลือกคือ 7% วิธีคิดอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีธนาคารใหม่ คือ {(2.5% x 1 ปี) + [(7%-2%) x 2 ปี } / 3 ปี = 4.17% ต่อปี ดูแล้วน่าจะถูกกว่า แต่อย่าลืมคิดค่าธรรมเนียมต่างๆ ด้วยนะคะ อาทิ ค่าธรรมเนียมการจำนอง 1% x 1,500,000 บาท = 15,000 บาท ค่าประเมินราคาสินทรัพย์ สมมติธนาคารคิด 3,000 บาท ค่าธรรมเนียมปล่อยกู้ สมมติให้ไม่มี ค่าอากรแสตมป์ 0.05% x 1,500,000 บาท = 750 บาท ส่วนค่าประกันอัคคีภัย เราไม่ได้เอาไปคิดนะคะ เพราะถึงเราไม่รีไฟแนนซ์ก็ต้องจ่ายค่าประกันนี้ทุก 3 ปีอยู่แล้ว ยกเว้นประกันกับธนาคารเดิมไม่ใช่ 3 ปี หรือธนาคารมีค่าบริการอื่นนอกจากนี้ จะเอาค่าใช้จ่ายนั้นมาคิดรวมด้วย พอรวมค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ทั้งหมด จะได้เท่ากับ 18,750 บาท จากนั้นก็ลองไปคำนวณเปรียบเทียบดอกเบี้ย 3 ปีของทั้ง 2 ธนาคารดู ถ้ากู้ต่อธนาคารเดิมอัตราดอกเบี้ย 4.75% เมื่อครบ 3 ปี จะจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดประมาณ 192,450 บาท ยอดหนี้คงเหลือ คือ 1,224,440 บาท ถ้าเปลี่ยนไปกู้ที่ธนาคารใหม่ อัตราดอกเบี้ย 4.17% เมื่อครบ 3 ปี จะจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดประมาณ 167,435 บาท เมื่อรวมกับค่าธรรมเนียม 18,750 บาท รวมเป็น 186,185 บาท ยอดหนี้คงเหลือ คือ 1,199,430 บาท                  จากตัวอย่างด้านบนเห็นได้ชัดเลยค่ะว่ากรณีรีไฟแนนซ์ทำให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้เยอะกว่า และลดเงินต้นได้เยอะขึ้นด้วย แต่ในการคำนวณเราต้องคำนึงแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยในอนาคตด้วยนะคะ เพราะ MRR หรือ MLR เป็นตัวเลขที่อาจมีการปรับขึ้นลงตามอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ถ้าเราคิดว่าในอนาคตอีก 2-3 ปี อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นมากๆ และอัตราดอกเบี้ยที่เรากำลังจ่ายอยู่ขึ้นกับ MRR/MLR การรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดและเสียค่าปรับ ก็อาจจะคุ้มค่ามากกว่าค่ะ :)  

เมื่อที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสำคัญในการดำรงชีวิต ดังนั้นการคิดเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหรือบ้านสักหลังก็ถือว่าเป็นเรื่องใหญ่เรื่องหนึ่งเลยใช่ไหมคะ? ครั้นจะเลือกซื้อเพราะถูกใจในทำเล แนวคิดโครงการ ขนาดพื้นที่ใช้สอย หรือชื่อเสียงจากผลงานที่ผ่านมาของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชื่อดังอย่างเดียวก็คงจะไม่พอ อีกหนึ่งข้อสำคัญที่พวกเราทีมงาน Review Your Living อยากให้คุณผู้อ่านพิจารณาให้ดีในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยนั่นก็คือ ‘ความปลอดภัย’ ทั้งในด้านของชีวิตและทรัพย์สินค่ะ เพราะถ้าลำดับเหตุการณ์จากข่าวโจรกรรมที่เกิดขึ้นในประเทศจะเห็นได้ว่ามีบ้านในโครงการหรือแม้กระทั่งคอนโดมิเนียมส่วนหนึ่งที่ดูเหมือนปลอดภัยดี แต่ก็ยังไม่วายที่จะโดนยกเค้า! วันนี้เราจึงรวบรวม 3 ข้อมูลโดยเน้นในเรื่องความปลอดภัยของที่อยู่อาศัยมาฝากค่ะ เพื่อให้ทุกคนได้คำนึงและนำไปตรวจสอบก่อนตัดสินใจซื้อพร้อมย้ายเข้าอยู่อย่างสบายใจ บทความโดย Review Your Living 1. ความปลอดภัยในการวางแผนออกแบบโครงการ ข้อนี้ถือว่าเป็นหัวใจหลักของการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเลยล่ะค่ะ เพราะการออกแบบถนนและจัดวางตำแหน่งอาคารให้มีความเป็นอยู่ปลอดภัย การจัดแบ่งโซนนิ่งหรือการสัญจรในโครงการ รวมไปจนถึงการเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ที่ดี การจัดระบบรักษาความปลอดภัยและระเบียบการบริหารของหมู่บ้าน/คอนโดฯ  ก็ล้วนแต่มีความสำคัญที่จะทำให้ที่อยู่อาศัยสบายและปลอดภัยมากขึ้น 2. ระบบป้องกันภัยของโครงการ เป็นอีกเรื่องที่ถือว่ามีความสำคัญต่อความสุขและความสบายใจของครอบครัวไม่ใช่น้อยจริงๆ ค่ะ สำหรับระบบป้องกันภัยของโครงการ ฉะนั้นการเลือกระบบป้องกันภัยที่เราสามารถตรวจสอบได้หลักๆ เลยก็คือ ความสูงของรั้วโครงการควรสูงเกิน 3 เมตรขึ้นไป ระบบควบคุมการเข้าออกโครงการควรมีพนักงานรักษาความปลอดภัย ควมคุมการเข้าออกยานพาหนะด้วยระบบอิเล็คโทรนิกส์ เซ็นเตอร์ คอนโทรล แทนการติกสติ๊กเกอร์หน้ากระจก มีระบบประตูทางเข้า 2 ชั้น กล้องวงจรปิด CCTV ที่คอยบันทึกเทปตลอด 24 ชั่วโมง การควบคุมด้วยระบบ Key Card ทั้งการเข้าออกและการใช้ลิฟต์ การออกแบบโครงการให้ดูโปร่งโล่ง ง่ายต่อการมองเห็นหรือตรวจสอบลาดตระเวน เพื่อป้องกันการเกิดอุบัติเหตุจราจร 3. การจัดการและออกกฎระเบียบรักษาความปลอดภัยที่มีประสิทธิภาพสูง อย่างที่ทราบกันดีแหละค่ะว่าทุกๆ โครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่นั้นจะมีนิติบุคคลคอยดูแลทั้งในเรื่องของพื้นที่ส่วนกลางและระบบรักษาความปลอดภัย แต่ถ้าจะให้มั่นใจก็ควรตรวจสอบถึงกฎเกณฑ์ต่างๆ ให้รอบคอบกันสักนิดนะคะ อาทิ บุคคลภายนอกที่จะเข้ามาในโครงการนั้นต้องแลกบัตรทุกครั้ง หรือถ้าเป็นคอนโดฯ ก็ควรมีบริเวณพื้นที่ล็อบบี้รองรับไม่ให้เข้าไปสู่ด้านบนได้ทันที การตรวจสอบช่วงเวลาลาดตระเวนของรปภ. ที่ควรมีทุกชั่วโมง และการจัดยามรักษาการณ์ประจำบริเวณแยกแต่ละโซนนอกเหนือจากจุดผ่านเข้าออกโครงการ เป็นต้น ข้อมูลข้างต้นที่เรานำมาฝากนั้นก็เป็นเพียงตัวช่วยหนึ่งในการคำนึงถึงความปลอดภัยของที่อยู่อาศัย แต่ถ้าคุณผู้อ่านกำลังตัดสินใจจะเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดฯ พวกเราทีมงาน Review Your Living แนะนำให้ลองศึกษาถึงข้อดีและข้อเสียของด้านอื่นๆ ด้วยนะคะ จะได้มีที่อยู่อาศัยที่ใช่และตรงใจที่สุดนั่นเอง เป็นยังไงกันบ้างค่ะกับบทความดีๆ ที่เราเอามาฝาก ยังมีบทความน่ารู้อีกมากมายให้ได้ติดตามกันได้ที่นะคะ https://goo.gl/dwpzgr  

ต้องบอกว่าโดยส่วนใหญ่ของคน ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด (ที่ต้องกู้เงินจากธนาคารมาซื้อ) มักต้องการกู้ให้ได้เต็มราคาที่ซื้อเสมอ ดังนั้นเราจึงมักได้ยินคำถามที่ว่าอยากได้วงเงินกู้ 100% ทำยังไง, แบงก์ไหนให้กู้ 100% บ้างเป็นต้น กู้ได้ 100% ในที่นี้หมายถึง 100% ของราคาบ้านที่ซื้อขาย ซึ่งอาจเรียกได้ว่าแทบไม่ได้ควักเงินตัวเองกันเลยทีเดียว จะได้หรือไม่ลองมาดูกัน ในการปล่อยกู้ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ยึดหลักเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (LTV คืออัตราส่วนการให้สินเชื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน) นั่นคือถ้าเป็นบ้านแนวราบธนาคารจะปล่อยสินเชื่อบ้านในอัตราร้อยละ 95 แต่ถ้าเป็นคอนโด จะปล่อยในอัตราร้อยละ 90 สมมติราคาบ้าน 1 ล้านบาท ก็จะได้วงเงินกู้เพียง 900,000 บาท ส่วนเกินจาก 900,000 คนซื้อต้องควักเงินเอง ซึ่งก็คือการผ่อนดาวน์ไปก่อนนั่นเอง แต่หลักเกณฑ์นี้ก็ไม่ถึงกับบังคับว่าต้องตามนี้ เพราะในทางปฏิบัติธนาคารก็ยังสามารถปล่อยกู้ในสัดส่วนที่สูงกว่านี้ได้ ดังนั้นวงเงินกู้ทั่วไปสำหรับบ้านหรือคอนโดเพื่ออยู่อาศัยก็จะอยู่ที่ 80-95% แต่ถ้าเป็นตึกแถว อาคารพาณิชย์ วงเงินกู้จะอยู่ในอัตรา 70-80% หรืออาจถึง 90% ขึ้นอยู่กับเกณฑ์ของแต่ละธนาคาร ถ้าถามว่าแบงก์ไหนมีนโยบายปล่อยกู้ซื้อบ้านโดยให้วงเงินกู้ 100% เลย ตามคำถามข้างต้น คำตอบอาจไม่มี แต่เทคนิคในการกู้ซื้อบ้านให้ได้ วงเงินกู้ 100% มีหรือไม่ คำตอบคือมีแน่นอน หลักประกันเดียว แยก 2 บัญชี กู้ซื้อบ้าน-กู้ตกแต่ง นี่เป็นวิธีที่ใช้กันทั่วไป คือแยกวงเงินกู้เป็น 2 บัญชี โดยบัญชีแรกเป็นวงเงินกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย และอีกบัญชีคือวงเงินกู้ตกแต่ง หรือวงเงินกู้อเนกประสงค์ เช่น วงเงินกู้บัญชีหลัก 80-90% ของราคาซื้อขายอีก 10-20% เป็นสินเชื่อตกแต่ง ถ้าเลือกวิธีนี้ต้องเข้าใจว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อตกแต่งโดยปกติจะแพงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน ซึ่งอาจเป็น MRR+ เป็นต้น เทคนิคนี้ผู้กู้ไม่ต้องวิ่งเต้นทำเองเพราะเวลาที่ยื่นกู้ธนาคารจะพิจารณาหลักเกณฑ์ต่างๆ ทั้งเรื่องคุณสมบัติ รายได้ของผู้กู้ ราคาประเมินธนาคาร (มูลค่าหลักประกัน) ฯลฯ เสร็จแล้วก็จะทำข้อเสนอเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยมาให้ เช่น สมมติ ราคาขายบ้าน = 3 ล้านบาท ราคาประเมินของธนาคารอยู่ที่ 2.7 ล้านบาท ธนาคารให้กู้เต็มวงเงิน 100% จะเท่ากับกู้ได้ 2.7 ล้านบาท แต่ถ้าผู้กู้สามารถรับภาระผ่อนได้มากกว่านี้ และต้องการวงเงินกู้เพิ่มอีก ก็จะเลี่ยงมาจัดเป็นวงเงินกู้ตกแต่งหรือวงเงินกู้อเนกประสงค์ให้อีก 10% ก็จะเท่ากับกู้ได้เต็ม 100% ของราคาซื้อขายบ้านนั่นเอง ราคาซื้อขายจริงต่ำกว่า ราคาตั้งขาย อีกวิธีหนึ่งที่มักใช้กันก็คือโครงการจะตั้งราคาขายไว้ราคานึง แล้วให้ส่วนลดกับลูกค้า และเวลายื่นกู้ใช้ราคาตั้งขาย (ที่สูงกว่า) ในการขอกู้ เช่น ราคาขายคอนโด 2 ล้านบาท ซื้อจริงในราคา 1.8 ล้านบาท (ได้ส่วนลดจากโครงการ 200,000 บาท) ยื่นกู้ไปในราคา 2 ล้านบาท โดยแบงก์ประเมินราคาอยู่ที่ 1.8 ล้านบาท และอนุมัติวงเงินกู้ให้เท่าราคาประเมินของธนาคารคือ 1.8 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 80% ของราคาซื้อขาย แต่เป็น 100% ของราคาซื้อจริง แบบนี้ก็เท่ากัยคนซื้อกู้ได้ 100% ของราคาซื้อขายเช่นกัน ซึ่งมีให้เห็นค่อนข้างเยอะ อย่างไรก็ตามเรื่องการกู้ไม่ว่าจะกู้ได้มากกู้น้อยคำตอบสุดท้ายอยู่ที่ผู้ให้กู้ คือธนาคารจะเป็นผู้พิจารณาว่าจะผ่านการอนุมัติหรือไม่ หรือกู้ได้เท่าไหร่ และที่สำคัญต้องไม่ลืมตอนผ่อนชำระด้วยนะครับ กู้มากดอกเบี้ยก็บานตามไปด้วย ขอขอบคุณข้อมูลจาก  นิตยสาร Home Buyers'Guide พ.ย.59

ขณะนี้โครงการคอนโดฯ ในหลายพื้นที่เริ่มเกิดปัญหาให้ได้พบเห็นกัน ทั้งโครงการหยุดสร้าง โครงการโดนเทคโอเวอร์ หรือแม้กระทั่งโครงการกำลังจะโดนยึดจากธนาคารก็มี แล้วผู้ซื้อคอนโดนอย่างเราๆจะต้องประสบกับความยุ่งยากที่จะตามมาอย่างแน่นอน ควรจะต้องทำอย่างไร ขั้นแรกที่สุดคือเริ่มสังเกตวี่แววคอนโดฯของเราก่อน ว่าสร้างช้าผิดปกติหรือไม่ หากเป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ 8 ชั้น จะใช้เวลาก่อสร้างไม่เกิน 1.5 ปี แต่ถ้าเป็นคอนโดฯไฮไรส์ 20 ชั้นขึ้นไป จะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 2.5 ปี ถ้าเกินกว่านี้อาจประเมินได้ว่าน่าจะมีปัญหาอะไรสักอย่าง ถึงส่งผลให้การก่อสร้างช้ากว่าปกติหากเป็นเช่นนั้น ทางโครงการดำเนินการก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนด ผู้ซื้อสามารถยกเลิกสัญญาขอคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยได้ แต่หากยอมรับกับความล่าช้าที่เกิดขึ้นได้ และยังต้องการรับโอน ทางโครงการจะเสียค่าปรับจากกรณีก่อสร้างล่าช้าให้ด้วย แต่ถ้าร้ายแรงถึงขั้นถูกธนาคารฟ้องร้อง หากบังคับคดีจนถึงขั้นยึดทรัพย์แล้ว ผู้ซื้อสามารถฟ้องเพื่อให้เจ้าของโครงการคืนเงินที่จ่ายไปได้ แต่สิทธิในฐานะเจ้าหนี้จะไม่เท่ากับเจ้าหนี้ธนาคารที่มีการจดทะเบียนจำนองค้ำประกันหนี้ ผู้ซื้อจึงได้ชำระหนี้ภายหลังจากเจ้าของโครงการชำระหนี้แก่ธนาคารแล้วเท่านั้น ในอีกกรณีหนึ่งคือโครงการถูกเทคโอเวอร์ เปลี่ยนมือเจ้าของกิจการไป เจ้าของโครงการจะต้องโอนสิทธิตามกฎหมาย ถ้าเรายินยอม ผู้ซื้อก็จะเป็นคู่สัญญาใหม่กับเจ้าของรายใหม่ มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมกับเจ้าของโครงการใหม่จึงมีสิทธิในห้องชุดที่ซื้อ แต่หากเจ้าของโครงการขายโครงการให้กับบุคคลภายนอกไปเฉยๆ ระหว่างผู้ซื้อกับเจ้าของโครงการถือว่าเจ้าของโครงการผิดสัญญา ต้องคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย   ขอขอบคุณข้อมูลจาก  home.co.th

เศรษฐกิจไม่ดีเป็นปัญหาใหญ่ทำให้ผู้ที่กำลังผ่อนดาวน์บ้านหรือคอนโด เริ่มไมไหวกับภาระ ทั้งเรื่องค่าใช้จ่ายและการผ่อนที่อยู่อาศัย และอาจรวมถึงคนที่ได้ยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารแต่กู้ไม่ผ่าน จนเป็นเหตุให้เกิดปรากฏการณ์ “บ้าน คอนโด หลุดดาวน์” ที่เริ่มมีให้เห็นทั้งในรายงานยอดขายของบางบริษัทที่จู่ๆ ยอดขายก็ลดฮวบไปดื้อๆ สอดคล้องกับแคมเปญการตลาดที่เริ่มเห็นโปรฯ แรงๆ ของสินค้าหลุดดาวน์มากขึ้น แต่ในวิกฤติของคนกลุ่มหนึ่งก็เป็นโอกาสของคนอีกกลุ่มที่จะได้ซื้อของถูกชนิดไม่ทันตั้งตัว กู้ไม่ผ่านคือปัญหาและสาเหตุ ช่วง 1-2 ปีมานี้คนดาวน์บ้าน ดาวน์คอนโด มีปัญหากู้ไม่ผ่านกันมาก ตัวเลขจากบางโครงการพบว่าสัดส่วนลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านสูงถึง 20-30% โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านและคอนโดระดับราคาปานกลางถึงล่างเปอร์เซ็นต์จะยิ่งมาก และเมื่อเทียบระหว่างโครงการบ้านและโครงการคอนโด ก็จะพบว่าลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมากกว่าบ้าน สาเหตุส่วนหนึ่งเกี่ยวเนื่องจากระยะเวลาในการผ่อนดาวน์ เพราะโครงการคอนโด จะมีระยะผ่อนดาวน์นานกว่าบ้าน ซึ่งทั่วไปถ้าเป็นคอนโด โลว์ไรส์ก็ต้องผ่อนอย่างน้อย 15-20 เดือน ในขณะที่ถ้าเป็นไฮไรส์อย่างตํ่าก็ต้อง 2 ปี ในระหว่างที่กำลังผ่อนดาวน์อาจเกิดปัญหาด้านการเงินทำให้ต้องตัดสินใจทิ้งดาวน์ หรือบางครั้งอาจเป็นการกระทำที่ไม่ตั้งใจหรือพลาด เช่น ไปสร้างหนี้เพิ่ม จนทำให้มีปัญหาในเวลาที่ต้องยื่นกู้ทั้งๆ ที่ตอนจองซื้อไม่มีปัญหาการ Pre-approved เรื่องนี้สำคัญ เพราะธนาคารเองก็เตือนอยู่เสมอว่าในระหว่างผ่อนดาวน์กรุณาอย่าไปสร้างหนี้เพิ่ม หรือไปทำอะไรที่มีผลเสียต่อเครดิต และเฉพาะอย่างยิ่งตอนใกล้ยื่นกู้ยิ่งต้องระวังให้มาก เพราะการกระทำหลายๆ อย่างสามารถตีความได้ว่าเรากำลังมีปัญหาทางการเงินได้ ส่วนกรณีการผ่อนบ้านไม่ค่อยเป็นปัญหา เพราะส่วนใหญ่เดี่ยวนี้เป็นบ้านที่สร้างเกือบเสร็จเกือบทั้งหมด ระยะผ่อนดาวน์มีน้อย วิธีนี้บังคับให้คนซื้อต้องเตรียมตัวมาเป็นอย่างดี โดยหลายๆ โครงการถึงขนาดจองปุ๊บให้เตรียมเรื่องยื่นกู้ได้เลย ถ้าเตรียมตัวมาดีก็ไม่มีปัญหา แต่ถ้าไม่พร้อมก็จบเหมือนกัน บ้านหลุดดาวน์ “ส้มหล่น” คนซื้อมือรอง แต่ละบริษัทมีวิธีการจัดการกับปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่าน หรือสินค้าหลุดดาวน์แตกต่างกันไป ทางเลือกของคนซื้อจึงไม่เท่ากัน บางบริษัทมีโครงการอยู่ในมือหลายโครงการ หลายทำเล อาจมีทางเลือกให้กับลูกค้าได้มากกว่า เช่น เปลี่ยนแปลงที่ดิน เปลี่ยนทำเล เพื่อไปเอาหลังที่ถูกกว่า เพื่อจะได้มีโอกาสในการกู้ผ่านมากกว่า แต่ถ้ามีอยู่โครงการเดียวจะไม่สามารถใช้วิธีนี้ได้ นอกจากนี้เงื่อนไขของสัญญาของผู้ประกอบการก็แตกต่างกัน เช่น บางบริษัทยอมคืนเงินดาวน์โดยไม่มีเงื่อนไข แต่บางบริษัทถ้ากู้ไม่ผ่านก็หมายถึงคนซื้อสูญเงินดาวน์ทั้งหมด เรื่องนี้ก็สำคัญที่คนซื้อจะต้องศึกษาให้ดีก่อนซื้อหรือทำสัญญา อย่างไรก็ตามไม่ว่าจะโดยวิธีใด เมื่อมีบ้านหลุดดาวน์ยังไงเจ้าของโครงการก็ต้องนำบ้านหลังนั้นออกมาขายใหม่ ซึ่งจะขายโดยกลยุทธ์การตลาดแบบไหนก็อีกเรื่องหนึ่ง แต่ส่วนใหญ่แล้วมักนำมาขาย “ลดราคา” เพื่อจะได้จบโครงการไวๆ ซึ่งหากเป็นโครงการที่ยึดเงินดาวน์มาจากคนซื้อมือแรกบริษัทก็จะมีช่องทางทำการตลาดได้มาก เพราะมีเงินดาวน์ที่ได้มาฟรีๆ ตุนไว้แล้ว 5-10% ของราคาบ้าน ซึ่งนี่ก็เป็นโอกาสที่เกิดขึ้นกับคนซื้อมือถัดไป ฉะนั้นในวิฤกติของคนบางกลุ่มยอมเป็นโอกาสของคนอีกกลุ่ม โดยเฉพาะกับคนที่มีความพร้อมอยู่ตลอดเวลา   ขอขอบคุณข้อมูลจาก  นิตยสาร Home Buyer's Guide เดือนมิถุนายน 2559

สำหรับคนที่กู้ซื้อบ้านหรือกู้ซื้อคอนโด เมื่อยื่นกู้ไปแล้วกลับพบปัญหาว่ากู้ไม่ผ่าน มิหนำซ้ำทางโครงการยังเร่งให้โอนอีกด้วย ปัญหาการกู้ไม่ผ่านเหล่านี้มีทางออกครับ มาดูกันว่า 6 วิธีแก้ปัญหาเมื่อกู้ไม่ผ่าน ในเวลาที่โครงการเร่งโอนมีอะไรบ้าง 1. กู้ธนาคารอื่น ถ้าผู้กู้ไปยื่นกู้แล้วผ่านแต่ได้ไม่เต็มวงเงิน การแก้ปัญหาด้วยวิธีไปยื่นกู้กับธนาคารอื่นแทน เป็นทางแก้ที่ดี แต่ถ้าติดแบล็คลิสต์ไปธนาคารไหนก็ได้คำตอบเหมือนกัน คือกู้ไม่ผ่าน 2. เลื่อนเวลารับโอน เพราะถ้า Defect เยอะๆหน่อยก็สามารถยื้อเวลาได้ เต็มที่ก็ราวๆ 3 เดือน 3. บอกความจริง ให้ไปพูดคุยกับทางโครงการโดยตรงว่าขอเวลาสักหน่อย เช่น กำลังพ้นช่วงทดลองงาน จะได้เงินก้อน อย่างน้อยก็พอมีโอกาสรอด 4. ขายดาวน์ ถ้ารู้ตัวแล้วว่ายังไงก็ไม่ไหว ให้ประกาศขายดาวน์ทันที อาจจะต้องยอมขายถูกหน่อยหรือลดราคา เพื่อสามารถขายได้เร็วขึ้น 5. หาคนร่วมกู้ ถ้ากู้คนเดียวไม่ไหว รายได้ไม่ถึง ต้องหาคนมากู้ร่วม แต่ต้องเช็คเครดิตเหมือนผู้กู้หลัก 6. ลดงบในการซื้อ ถ้าราคาที่ซื้อสูงเกินไป ยังไงก็กู้ไม่ผ่าน อาจจะลดงบลงหน่อย เลือกห้องเล็กลง ก็จะทำให้กู้ได้ง่ายขึ้นกว่าเดิมด้วย ขอขอบคุณข้อมูลจาก  home.co.th

“กู้ร่วมซื้อบ้าน เป็นทางออกหนึ่งของผู้ที่กู้คนเดียวอาจผ่านยาก หรือต้องการวงเงินกู้บ้านที่สูงขึ้น” “อยากมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลังหนึ่ง” เชื่อว่าเป็นความฝันที่ทุกคนมีเหมือนๆ กัน ซึ่งปัจจุบันเราสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องรอเก็บเป็นเงินก้อนใหญ่ก็สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ โดยผู้ที่มีฐานรายได้สูงอาจทำเรื่องกู้บ้านเพียงคนเดียวก็ผ่าน แต่ผู้ที่มีรายได้ไม่สูงนัก หรือมีภาระค่าใช้จ่ายด้านอื่นมากทำให้มีความสามารถในการผ่อนชำระค่าบ้านลดลง หากยังต้องการซื้อบ้าน เพื่อให้สามารถกู้ผ่าน ก็จะต้องหาผู้กู้ร่วม ทั้งนี้ การกู้ร่วมนั้นมีประเด็นสำคัญๆ ที่ควรคำนึงถึง 3 เรื่องด้วยกัน ผู้กู้ร่วมซื้อบ้าน ... เป็นใครได้บ้าง แม้ว่าการกู้ร่วมจะเป็นทางออกที่ช่วยให้การกู้เงินซื้อบ้านง่ายขึ้น และได้วงเงินกู้เพิ่มขึ้น แต่ใช่ว่าจะเลือกใครมาเป็นผู้กู้ร่วมก็ได้ หรือกู้ร่วมกี่คนก็ได้ เนื่องจากธนาคารจะมีเงื่อนไขของการกู้ร่วมไว้ โดยทั่วไปกำหนดว่าผู้กู้ร่วม ต้องมีสายโลหิตเดียวกัน หรือมีความสัมพันธ์ทางเครือญาติ เช่น - ผู้ที่มีนามสกุลเดียวกัน อาจเป็นสามีภรรยา พี่น้อง พ่อ/แม่กับลูก รวมทั้งเป็นญาติกันโดยมีนามสกุลเดียวกัน - พี่น้องท้องเดียวกันแต่คนละนามสกุลก็สามารถกู้ร่วมกันได้ เพียงแต่แสดงทะเบียนบ้านหรือสูติบัตรระบุว่าพ่อแม่เดียวกัน - กรณีสมรสไม่จดทะเบียนก็แสดงหลักฐาน เช่น ภาพถ่ายงานแต่ง การ์ดแต่ง หรือการมีบุตรร่วมกัน แต่กรณีผู้ที่เป็นแฟนกันเฉยๆ โดยทั่วไปมักจะกู้ร่วมไม่ได้ นอกจากนี้ ธนาคารอาจกำหนดจำนวนผู้กู้ร่วมไว้ เช่น กู้ร่วมได้ไม่เกิน 2 คน เป็นต้น สำหรับการอนุมัติสินเชื่อบ้านของการกู้ร่วม จะพิจารณารายได้ของทุกคน หักภาระค่าใช้จ่ายของทุกคนแล้วดูว่ามีความสามารถที่จะผ่อนได้ต่อเดือนเท่าไรแล้วพิจารณาวงเงินสินเชื่อกู้บ้าน กรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ ... เป็นของคนเดียว หรือ หลายคน แน่นอนว่ากรณีของการกู้เดี่ยว เมื่อผ่อนชำระสินเชื่อบ้านหมดแล้ว กรรมสิทธ์ในบ้านหลังนั้นจะเป็นของผู้กู้ สำหรับกรณีของการกู้ร่วมนั้น โดยทั่วไป การกู้ร่วมซื้อบ้านทำได้ 2 แบบ แบบแรกคือ การใส่ชื่อคนเดียวเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่เวลากู้ยืมใช้หลายคนมากู้ร่วม และแบบที่สอง การกู้ร่วมโดยใส่ชื่อผู้กู้ร่วมทุกคนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ในทางปฏิบัติ ส่วนใหญ่แล้วผู้กู้จะเลือกแบบที่สอง เพราะผู้กู้ทุกคนมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหรืออสังหาฯ นั้นร่วมกัน แต่การถือกรรมสิทธิ์ร่วม มีเรื่องที่ต้องคำนึงคือ หากต้องการขายบ้านหรืออสังหาฯ นั้น จะทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับการยินยอมจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคน หรือแม้กระทั่ง ต้องการยกกรรมสิทธิ์ในบ้านหรืออสังหาฯ ให้เป็นของบุคคลใดบุคคลหนึ่งที่อยู่ในชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมนั้น กรมที่ดินจะถือว่า มีการซื้อขายบ้านหรืออสังหาฯ เกิดขึ้น ทำให้มีค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย รวมถึงค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย สิทธิประโยชน์ด้านภาษีจากดอกเบี้ยจ่าย ... ลดหย่อนอย่างไร ดอกเบี้ยจ่ายของเงินกู้บ้านสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ตามที่จ่ายจริงแต่สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาทต่อปีภาษี ดอกเบี้ยจ่ายของเงินกู้บ้านสามารถดูได้จากหนังสือรับรองดอกเบี้ยจ่ายที่สถาบันการเงินจะส่งมาให้ผู้กู้ตอนต้นปี กรณีของการกู้เดี่ยว การใช้สิทธิลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยบ้านดังกล่าวจะเป็นของผู้กู้เพียงผู้เดียว จ่ายดอกเบี้ยทั้งปีเท่าไร ก็ลดหย่อนได้เท่านั้น แต่ไม่เกิน 100,000 บาท เช่น ดอกเบี้ยจ่ายทั้งปี 80,000 บาท ก็สามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้ 80,000 บาท แต่หากดอกเบี้ยจ่ายทั้งปีอยู่ที่ 120,000 บาท ก็ใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้เพียง 100,000 บาท สำหรับกรณีของการกู้ร่วม ให้หารเฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้ กรณีกู้ร่วมสองคนก็คือหารครึ่งนั่นเอง สมมติจ่ายดอกเบี้ยทั้งปี 80,000 บาท สามารถใช้สิทธิลดหย่อนได้คนละ 40,000 บาท จะแบ่งเองว่าฝ่ายหนึ่งมากกว่าอีกฝ่ายหนึ่งไม่ได้ ทั้งนี้ มีข้อควรทราบเกี่ยวกับการใช้สิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยสำหรับการกู้ร่วมคือ สมมติว่ากู้ร่วมกันสองคน ปรากฏว่าทั้งปีจ่ายดอกเบี้ยไป 140,000 บาท ไม่ใช่ว่า จะสามารถหารครึ่งแล้วใช้สิทธิลดหย่อนภาษีคนละ 70,000 บาท เนื่องจากสัญญาเงินกู้บ้านนั้นจะใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้เพียง 100,000 บาท นั่นคือ จะสามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้สูงสุดคนละ 50,000 บาท อย่างไรก็ตาม ในกรณีนี้จะสังเกตได้ว่าแต่ละฝ่ายยังใช้สิทธิลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยไม่เต็มสิทธิ 100,000 บาท ดังนั้น หากมีดอกเบี้ยเงินกู้อสังหาฯ อื่น เช่น อาจกู้ไว้เองหรือกู้ร่วมกับคนอื่น ก็ยังสามารถนำมาใช้สิทธิลดหย่อนได้เพิ่มเติมสูงสุด 50,000 บาท กรณีที่ต้องการซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัย แต่กู้คนเดียวไม่ผ่านหรือรายได้ไม่พอ การกู้ร่วมเป็นทางออกหนึ่งของปัญหาที่นิยมเลือกใช้ ทั้งนี้ ก่อนจะกู้ซื้อบ้าน ต้องคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระ ซึ่งตามเกณฑ์คือยอดผ่อนชำระไม่เกิน 40% ของรายได้ และควรมีเงินก้อนเผื่อเป็นค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นด้วย เช่น ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ค่าธรรมเนียมการโอน คิดที่ 2% ของราคาประเมิน (ขึ้นอยู่กับว่าผู้ซื้อ หรือผู้ขายจะเป็นผู้ออก หรือแบ่งครึ่งกัน) รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ตามมา ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลางกรณีซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร หรือค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าตกแต่งบ้านต่างๆ จะต้องวางแผนการเงินให้รอบคอบ เพื่อชีวิตจะได้มีความสุข

ซื้อคอนโดไม่ใช่เรื่องเล็ก ต้องเช็คสัญญาให้ดี รู้หรือไม่ การซื้อบ้านหนึ่งหลัง ผู้ซื้ออาจต้องทำสัญญาถึง 3 สัญญาด้วยกัน จึงจะได้กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านโอนมาเป็นของคนซื้อ อาจจะฟังดูเหมือนการซื้อบ้านหลังหนึ่งมีความซับซ้อน แต่จริงๆ แล้ว หากเข้าใจความหมายและหน้าที่ของสัญญาทั้ง 3 แล้ว จะพบว่าไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิดไว้เลย ซึ่งสัญญาทั้ง 3 ที่ผู้ซื้อสามารถพบเจอได้นั้น ประกอบไปด้วย สัญญาจอง ซื้อเป็นสัญญาแรกที่เกิดขึ้น แต่อาจไม่ได้เกิดกับผู้ซื้อทุกคน สัญญาประเภทนี้คือ เมื่อผู้ซื้อตกลงใจที่จะซื้อบ้านก็ต้องวางเงินจองเอาไว้ก่อน ซึ่งสัญญาจองซื้อนี้ระบุเงื่อนไขให้ผู้ซื้อต้องผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ ตามรายการแนบท้ายสัญญา แต่สัญญาจองซื้อนี้จะมีข้อเสียเปรียบตรงที่ หากผู้ขายได้รับใบอนุญาตให้ปลูกสร้างจากหน่วยงานราชการแล้ว ผู้ซื้อต้องเข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขายอีกครั้ง และมักมีเงื่อนไขระบุว่า หากไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขาย จะถือเป็นการยกเลิกสัญญาและจะริบเงินมัดจำทั้งหมด แต่หากครบกำหนดผ่อนชำระแล้ว ผู้ขายไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้ก็จะคืนเงินให้แต่ไม่มีดอกเบี้ย สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องทำ แต่ในชีวิตจริงเรื่องบ้านถือเป็นเรื่องใหญ่ รวมถึงอาจมีการขอสินเชื่อ ดังนั้นเพื่อความมั่นใจของทั้ง 2 ฝ่าย จึงเกิด “สัญญาจะซื้อจะขาย” ขึ้น โดยสัญญาจะซื้อจะขายนี้ แตกต่างจากสัญญาจองซื้อตรงที่ผู้ซื้อมีหน้าที่จ่ายเงินตามสัญญา เมื่อครบกำหนดผู้ขายมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์บ้านโดยทำสัญญาซื้อขาย หากผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายสามารถยกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ที่ผ่อนมาได้ตามกฎหมาย หากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถฟ้องให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือยกเลิกสัญญาและให้คืนเงินพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่โครงการผิดนัด สัญญาซื้อขาย เป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับให้ทำ โดยมีชื่อเป็นทางการว่า “หนังสือสัญญาขายที่ดิน” โดยวันที่เซ็นสัญญาเป็นวันที่กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจะโอนมาเป็นของคนซื้อ ดังนั้น ผู้ขายต้องแจ้งผู้ซื้อล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันก่อนวันทำสัญญาซื้อขาย สำหรับผู้ซื้อในวันทำสัญญาซื้อขายจะเป็นวันที่พร้อมชำระเงินหรือได้รับสินเชื่อจากธนาคารพร้อมที่จะจ่ายเงินให้กับผู้ขาย และเป็นวันที่ผู้ซื้อต้องเซ็นสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน จดทะเบียนการโอน และจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด   ดังนั้น ในการซื้อบ้านหนึ่งหลัง อาจต้องทำสัญญากันถึง 3 ครั้ง แต่สัญญาครั้งสุดท้าย ถือเป็นสัญญาที่สำคัญที่สุด นั่นก็คือ สัญญาซื้อขาย ที่จะทำให้เรามีกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านนั่นเอง เกี่ยวกับสัญญาซื้อขายคอนโดเพิ่มเติม ศึกษากฎหมายเกี่ยวกับอสังหาฯ ที่ควรรู้ และหนังสือสัญญาซื้อขายบ้าน-คอนโด ก่อนทำการลงทุน เกี่ยวกับการซื้อ-ขาย คอนโดฯ เคล็ด (ไม่) ลับ เลือกธนาคารกู้ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง? ทางเลือกซื้อคอนโด สำหรับคนงบน้อย