ข้อดีของการซื้อคอนโด ซื้อบ้าน หลุดดาวน์

เศรษฐกิจไม่ดีเป็นปัญหาใหญ่ทำให้ผู้ที่กำลังผ่อนดาวน์บ้านหรือคอนโด เริ่มไมไหวกับภาระ ทั้งเรื่องค่าใช้จ่ายและการผ่อนที่อยู่อาศัย และอาจรวมถึงคนที่ได้ยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารแต่กู้ไม่ผ่าน จนเป็นเหตุให้เกิดปรากฏการณ์ “บ้าน คอนโด หลุดดาวน์” ที่เริ่มมีให้เห็นทั้งในรายงานยอดขายของบางบริษัทที่จู่ๆ ยอดขายก็ลดฮวบไปดื้อๆ สอดคล้องกับแคมเปญการตลาดที่เริ่มเห็นโปรฯ แรงๆ ของสินค้าหลุดดาวน์มากขึ้น แต่ในวิกฤติของคนกลุ่มหนึ่งก็เป็นโอกาสของคนอีกกลุ่มที่จะได้ซื้อของถูกชนิดไม่ทันตั้งตัว

กู้ไม่ผ่านคือปัญหาและสาเหตุ

ช่วง 1-2 ปีมานี้คนดาวน์บ้าน ดาวน์คอนโด มีปัญหากู้ไม่ผ่านกันมาก ตัวเลขจากบางโครงการพบว่าสัดส่วนลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านสูงถึง 20-30% โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านและคอนโดระดับราคาปานกลางถึงล่างเปอร์เซ็นต์จะยิ่งมาก

และเมื่อเทียบระหว่างโครงการบ้านและโครงการคอนโด ก็จะพบว่าลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมากกว่าบ้าน สาเหตุส่วนหนึ่งเกี่ยวเนื่องจากระยะเวลาในการผ่อนดาวน์ เพราะโครงการคอนโด จะมีระยะผ่อนดาวน์นานกว่าบ้าน ซึ่งทั่วไปถ้าเป็นคอนโด โลว์ไรส์ก็ต้องผ่อนอย่างน้อย 15-20 เดือน ในขณะที่ถ้าเป็นไฮไรส์อย่างตํ่าก็ต้อง 2 ปี ในระหว่างที่กำลังผ่อนดาวน์อาจเกิดปัญหาด้านการเงินทำให้ต้องตัดสินใจทิ้งดาวน์ หรือบางครั้งอาจเป็นการกระทำที่ไม่ตั้งใจหรือพลาด เช่น ไปสร้างหนี้เพิ่ม จนทำให้มีปัญหาในเวลาที่ต้องยื่นกู้ทั้งๆ ที่ตอนจองซื้อไม่มีปัญหาการ Pre-approved

เรื่องนี้สำคัญ เพราะธนาคารเองก็เตือนอยู่เสมอว่าในระหว่างผ่อนดาวน์กรุณาอย่าไปสร้างหนี้เพิ่ม หรือไปทำอะไรที่มีผลเสียต่อเครดิต และเฉพาะอย่างยิ่งตอนใกล้ยื่นกู้ยิ่งต้องระวังให้มาก เพราะการกระทำหลายๆ อย่างสามารถตีความได้ว่าเรากำลังมีปัญหาทางการเงินได้

ส่วนกรณีการผ่อนบ้านไม่ค่อยเป็นปัญหา เพราะส่วนใหญ่เดี่ยวนี้เป็นบ้านที่สร้างเกือบเสร็จเกือบทั้งหมด ระยะผ่อนดาวน์มีน้อย วิธีนี้บังคับให้คนซื้อต้องเตรียมตัวมาเป็นอย่างดี โดยหลายๆ โครงการถึงขนาดจองปุ๊บให้เตรียมเรื่องยื่นกู้ได้เลย ถ้าเตรียมตัวมาดีก็ไม่มีปัญหา แต่ถ้าไม่พร้อมก็จบเหมือนกัน

บ้านหลุดดาวน์ “ส้มหล่น” คนซื้อมือรอง

แต่ละบริษัทมีวิธีการจัดการกับปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่าน หรือสินค้าหลุดดาวน์แตกต่างกันไป ทางเลือกของคนซื้อจึงไม่เท่ากัน บางบริษัทมีโครงการอยู่ในมือหลายโครงการ หลายทำเล อาจมีทางเลือกให้กับลูกค้าได้มากกว่า เช่น เปลี่ยนแปลงที่ดิน เปลี่ยนทำเล เพื่อไปเอาหลังที่ถูกกว่า เพื่อจะได้มีโอกาสในการกู้ผ่านมากกว่า แต่ถ้ามีอยู่โครงการเดียวจะไม่สามารถใช้วิธีนี้ได้

นอกจากนี้เงื่อนไขของสัญญาของผู้ประกอบการก็แตกต่างกัน เช่น บางบริษัทยอมคืนเงินดาวน์โดยไม่มีเงื่อนไข แต่บางบริษัทถ้ากู้ไม่ผ่านก็หมายถึงคนซื้อสูญเงินดาวน์ทั้งหมด เรื่องนี้ก็สำคัญที่คนซื้อจะต้องศึกษาให้ดีก่อนซื้อหรือทำสัญญา

อย่างไรก็ตามไม่ว่าจะโดยวิธีใด เมื่อมีบ้านหลุดดาวน์ยังไงเจ้าของโครงการก็ต้องนำบ้านหลังนั้นออกมาขายใหม่ ซึ่งจะขายโดยกลยุทธ์การตลาดแบบไหนก็อีกเรื่องหนึ่ง

แต่ส่วนใหญ่แล้วมักนำมาขาย “ลดราคา” เพื่อจะได้จบโครงการไวๆ ซึ่งหากเป็นโครงการที่ยึดเงินดาวน์มาจากคนซื้อมือแรกบริษัทก็จะมีช่องทางทำการตลาดได้มาก เพราะมีเงินดาวน์ที่ได้มาฟรีๆ ตุนไว้แล้ว 5-10% ของราคาบ้าน ซึ่งนี่ก็เป็นโอกาสที่เกิดขึ้นกับคนซื้อมือถัดไป

ฉะนั้นในวิฤกติของคนบางกลุ่มยอมเป็นโอกาสของคนอีกกลุ่ม โดยเฉพาะกับคนที่มีความพร้อมอยู่ตลอดเวลา

ขอขอบคุณข้อมูลจาก  นิตยสาร Home Buyer’s Guide เดือนมิถุนายน 2559