Tag : คอนโดมิเนียมรีเซล

เมื่อไม่นานมานี้ทีมงาน Reviewyourliving ได้มีโอกาสเข้าไปนั่งพูดคุยกับทางผู้บริหารจาก Bangkok Citismart เอเจ้นท์อันดับ 1 ของวงการ  รีเซลคอนโดมิเนียม ซึ่ง ณ วันนี้ตลาดรีเซลคอนโดมิเนียมจะเป็นอย่างไรบ้าง ทั้งในแง่ของผู้อยู่อาศัยเองและนักลงทุน เรานำข้อมูลเหล่านั้นมาฝากกันค่ะ     คำถามยอดนิยมที่ว่า “ซื้อคอนโดอย่างไรให้ได้ราคาดีที่สุด” คำตอบที่มักจะได้นั่นคือ ซื้อช่วง Pre Sale เพราะนอกจากจะมีโอกาสเลือกยูนิตที่หมายตาเอาไว้ได้ (ถ้าจองทันนะคะ) ก็ยังขึ้นชื่อว่าได้ห้องแบบมือหนึ่งจริงๆ เนื่องจากหลังจากเสร็จสิ้นช่วง Pre Sale อันแสนโหดจากการต้องแย่งชิงต่อคิวกันตั้งแต่เช้า หรือความเร็วในการกดจองออนไลน์ หลังจากนั้นก็จะเกิดการบวกราคาเพิ่มจากนักลงทุนเก็งกำไรทั้งในระยะสั้น-ระยะยาว ทำให้ราคารีเซลสูงขึ้นอีกเป็นหลักแสนบาท แต่เชื่อไหมคะว่าสมัยนี้คอนโดมิเนียมรีเซลกลับมีราคาถูกกว่าโครงการขึ้นใหม่หลายแห่งเสียอีก   การซื้อคอนโดมิเนียมช่วง Pre Sale นั้นหมายถึงการซื้อโดยที่ยังไม่ได้เห็นของจริงว่าออกมาเป็นอย่างไร จะเหมือนกับที่โฆษณาเอาไว้หรือไม่ อีกอย่างคือเราไม่อาจทราบได้ว่าเมื่อเข้าไปอยู่อาศัยจริงแล้วจะมีการจัดการภายในจากนิติบุคคลดีแค่ไหน เพื่อนบ้านของเราเป็นอย่างไรบ้าง สิ่งเหล่านี้ก็เหมือนกับการเสี่ยงดวงกันเอาว่าสุดท้ายแล้วคอนโดมิเนียมแห่งนั้นจะมีองค์ประกอบต่างๆ ทำให้เกิดเป็นสังคมที่มีคุณภาพหรือไม่ แตกต่างจากคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ เราจะสามารถได้ดูห้องจริงบนอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว ได้เห็นวิว เห็นทิศทางจริงจากยูนิตที่เราต้องการได้เลย ได้เห็นส่วนกลางจริง ได้สัมผัสบรรยากาศความเป็นอยู่ทั้งในคอนโดมิเนียมเอง และสภาพแวดล้อมรอบข้าง สิ่งเหล่านี้ล้วนแล้วแต่มีผลต่อความน่าอยู่อาศัย รวมถึงราคาของคอนโดมิเนียมในอนาคต ซึ่งเมื่อเห็นสภาพจริงแล้วเราก็สามารถประเมินได้เองคร่าวๆ     ระยะ 1-2 ปีมานี้ เราจะสังเกตได้ว่าคอนโดมิเนียมโปรเจคใหม่ๆ มักจะเกิดขึ้นในระดับตั้งแต่ Luxury ขึ้นไป เนื่องจากต้นทุนในแง่ของราคากับความจำกัดของที่ดินใจกลางเมืองติดรถไฟฟ้า ประกอบกับการจับกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อสูงรวมถึงลูกค้าชาวต่างชาติ ด้วยปัจจัยเหล่านี้จึงทำให้ราคาคอนโดมิเนียมสูงขึ้นเช่นทุกวันนี้ สุดท้ายไม่ว่าจะเป็นผู้อยู่อาศัยเองหรือคนลงทุนก็จะกลับมามองราคาในระดับที่ตัวเองรับได้จริงๆ ซึ่งเป็นจุดนี้เองที่คนจะหันกลับมามองคอนโดรีเซล โดยเฉพาะในนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่หันมาเก็บเกี่ยวกำไรจาก Rental Yield กันมากขึ้นกว่าการหวัง Capital Gain เพียงอย่างเดียวแบบสมัยก่อน แต่ปัจจุบันด้วยราคาคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ที่เพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ย 10%/ปี ต่างจากราคาคอนโดรีเซลประมาณ 10-20% แต่ด้วยราคาค่าเช่าจะมีการขยับเพิ่มขึ้นไม่ถึง 5%/ปี เท่านั้น ส่งผลให้ภาพรวมของ Rental Yield ลดลง ซึ่งเรื่องนี้เป็นจุดที่น่าสนใจนะคะ เพราะในทางกลับกันหากซื้อโครงการรีเซล อาจจะได้ Rental Yield มากกว่าปล่อยเช่าในโครงการใหม่เสียอีก ยกตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียมโซนพร้อมพงษ์-ทองหล่อ ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะมีการถูกเช่าอยู่ตลอด โดยเฉพาะ  ชาวต่างชาติที่เข้ามาอาศัยอย่างญี่ปุ่น และชาวตะวันตก ซึ่งทุกวันนี้ได้ Rental Yield เฉลี่ยที่ 7-8% ขณะที่โครงการเกิดขึ้นใหม่ในโซนเดียวกันกลับได้ ไม่ถึง 5% เพราะราคาคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นต้นทุนสูงขึ้นนั่นเองค่ะ นั่นหมายความว่ากลุ่มนักลงทุนปล่อยเช่าหลายรายก็ย่อมที่จะต้องกลับมามองคอนโดมิเนียมรีเซลที่เก็บเกี่ยว Rental Yield ได้มากกว่า และยังสร้าง Capital Gain ให้เติบโตอย่างต่อเนื่องได้ด้วย   คอนโดรีเซลก็มีความน่าสนใจไม่น้อยเลยใช่ไหมคะ ซึ่งหากเรามีการซื้อ-ขายผ่านเอเจ้นท์ที่น่าเชื่อถือก็จะเพิ่มความสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น และยังสามารถให้คำแนะนำได้สำหรับผู้อยู่อาศัยเองหรือนักลงทุนมือใหม่ก็ตาม ถือเป็นอีกทางเลือกที่ดีสำหรับคนที่สนใจคอนโดมิเนียม     ทีเดียวค่ะ     ข้อมูลจาก : Bangkok Citismart  (Professional Property Agent)      

บางกอกซิตี้สมาร์ท ปี 2560  ชูยอดขายแตะ10,000 ล้านบาท  รุกตลาดต่างประเทศ ตั้งเป้าสิ้นปีปิดยอดขายรวม 15,000 ล้านบาท ปิดยอดขายสิ้นปี 15,000 ล้านบาท นายขยล ตันติชาติวัฒน์ ผู้อำนวยการ บริษัท บางกอกซิตี้สมาร์ท จำกัด (BC) ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ ฝากขาย ฝากเช่า  ในเครือบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2560 ของบริษัทฯยอดขายมูลค่าพร็อพเพอร์ตี้เทรดผ่านบริษัท 10,000 ล้านบาท หรือ โต65% จากปีก่อน ทะลุยอดขายที่ตั้งไว้ 7,000 ล้านบาท จากการเติบโตดีมานด์คอนโดรีเซลที่เพิ่มขึ้นกว่า 50% โดยสัดส่วนยอดขายแบ่งเป็นสินค้ารีเซล 60% และโครงการใหม่ 40% สำหรับปี 2561 บริษัทโฟกัสทำเลใจกลางเมือง (CBD) ที่มีศักยภาพการเติบโตได้ รวมถึงทีมงานคุณภาพ  ในเรื่องของการให้คำปรึกษาลูกค้า และการเจรจาต่อรอง อีกทั้งเดินหน้าขยายเครือข่ายและฐานข้อมูลลูกค้า ซึ่งบริษัทได้เป็นตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์เข้ามาบริหารจัดการดูแลการขายคอนโดมิเนียมเครือเอพี (บริษัทแม่) ในตลาดต่างประเทศอย่างเป็นทางการ โดยจัดตั้งหน่วยงานใหม่เจาะตลาดลูกค้าต่างชาติ รวมทั้ง ร่วมกับพันธมิตรพร็อพเพอร์ตี้เอเจนท์ชั้นนำ บุกตลาด 5  ประเทศได้แก่ ญี่ปุ่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวัน และจีน  นำสินค้าไปโรดโชว์ คาดว่าจะสามารถปิดยอดขายมูลค่าพร็อพเพอร์ตี้สิ้นปี 2561 ที่ 15,000 ล้านบาท “ ภาพรวมตลาดอสังหาฯปีนี้ มีแนวโน้มโตขึ้นตามการคาดการณ์เศรษฐกิจประเทศ  4%  และความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  รวมทั้ง ดีมานด์ลูกค้าต่างชาติที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและลงทุน ทำให้เกิดความเชื่อมั่นในการซื้อ-ขาย และลงทุนสินค้าอสังหาฯ  โดยเฉพาะตลาดคอนโดระดับกลางถึงไฮเอนด์ใจกลางเมือง” นายขยล กล่าว ทั้งนี้ จากการสำรวจโดยฝ่ายวิจัยบางกอกซิตี้สมาร์ท พบว่า ทำเลสินค้ารีเซล–ปล่อยเช่าคอนโดที่มีศักยภาพได้แก่  โซนสุขุมวิทตอนต้น ถึงตอนกลาง (นานา–อโศก-พระโขนง)  เนื่องจากมีออฟฟิศชั้นนำทั้งต่างชาติและไทย และแหล่งไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่โดยมีการปล่อยเช่าห้องขนาด 1 ห้องนอน ราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 700 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป หรือให้ผลตอบแทนจากการเช่าประมาณ 6-7%และโซนเชื่อมต่ออโศก–พระราม 9 พบสัดส่วนการเข้าอยู่อาศัยของคนเมืองวัยทำงาน รวมถึงมีผู้เช่า Expat ต่อเนื่อง โดยอัตราการเข้าอยู่และผลตอบแทน (yield)  เติบโตเพิ่มขึ้นไปในทิศทางเดียวกัน เช่น The ADDRESS อโศก RHYTHM อโศก 2 RHYTHM อโศก หรือ ASPIRE พระราม 9 เป็นต้น มีอัตราการเข้าอยู่เฉลี่ยกว่า 85% ทุกโครงการ แบ่งสัดส่วนเป็นผู้ซื้ออยู่เอง 60% และปล่อยเช่า 40% โดยเป็นผู้เช่าชาวเอเชีย เช่น  ไต้หวัน เกาหลี ญี่ปุ่น และ จีน และราคาปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 20,000 – 50,000  บาทต่อเดือน ขณะที่ผลตอบแทนการลงทุนอยู่ที่ประมาณ 5 - 6% ต่อปี ทั้งนี้ บางกอกซิตี้สมาร์ท มีพอร์ตสินค้าคอนโดมิเนียมรีเซลทำเลใจกลางเมือง (CBD) มากกว่า 15,000 ยูนิต (ทั้งสร้างเสร็จและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง) มูลค่า 80,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดเครือ เอพี (ไทยแลนด์) ประมาณ 50% และคอนโดแนวรถไฟฟ้าจากดีเวลลอปเปอร์อื่นๆ อีก 50% และมีพอร์ตสินค้าคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าประมาณ 5,000 ยูนิต มูลค่าประมาณ 20,000 ล้านบาท ซึ่งแต่ละปีบริษัทฯ สามารถระบายสินค้าออกไปประมาณกว่า 2,500 ยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสินค้าระดับราคาประมาณ 5 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป