แม้ว่าการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะส่งผลกระทบต่อทุกธุรกิจ รวมถึงวิถีชีวิตของผู้คนยุคปัจจุบัน ซึ่งต้องปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับสถานการณ์ แต่ดูเหมือนว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ก็ยังคงเดินหน้าต่อไปได้ เพราะผู้ประกอบการปรับตัวและปรับแผนธุรกิจออกมารองรับ ทั้งการชะลอและเลื่อนเปิดโครงการออกไป การจัดโปรโมชั่นกระตุ้นตลาด หรือแม้แต่การหันไปบุกตลาดบ้านแนวราบแทน ทำให้ผู้ประกอบการหลายราย ยังคงดำเนินธุรกิจต่อไปได้ แต่สำหรับปี 2564 ที่การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ยังคงมีอยู่ และดูแนวโน้มจะยังคงอยู่ตลอดไป กับคนในยุคปัจจุบันซึ่งต้องปรับตัวรับกับวิถีชีวิตใหม่ (New Normal) ภายใต้มาตรการด้านความปลอดภัยทางสาธารณสุข แม้ว่าจะมีข่าวดีเรื่องการนำเอาวัคซีนมาใช้บ้างแล้วในหลายประเทศ และประเทศไทยคงได้มีโอกาสได้รับวัคซีนในเร็ว ๆ นี้ แต่ดูเหมือนว่าตลาดอสังหาฯ ของไทยในปีนี้ ก็ยังไม่ได้กลับมาเป็นปกติ ผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังในการเปิดตัวโครการใหม่ และเฝ้าจับตามองดูสถานการณ์ เพื่อการดำเนินธุรกิจอย่างไม่ประมาท ล่าสุด บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ได้ทำการวิเคราะห์และประเมินภาพของตลาดคอนโดสำหรับปี 2564 ว่าจะเป็นไปในทิศทางใด จากการมองย้อนไปยังบทเรียนของตลาดอสังหาฯ ที่ได้รับผลกระทบจากไวรัสโควิด-19 ในรอบปีที่ผ่านมา
5 แนวโน้มตลาดคอนโด ปี 2564 1.อุปทานใหม่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ
อุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2564 จะเพิ่มขึ้นประมาณ 33,000 - 38,000 ยูนิต ทั้งนี้ ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี 2563 และโครงการที่ผู้ประกอบการซื้อที่ดิน และประกาศแผนพัฒนาไว้แล้ว ซึ่งรวมกันมากกว่า 16,000 ยูนิต โดยโครงการใหม่ ๆ ที่จะเกิดขึ้น น่าจะเป็นโครงการขนาดเล็ก และมีราคาขายที่ต่ำลง
2.อุปสงค์จะฟื้นตัวหลังไตรมาส 2
คาดว่าในครึ่งปีแรกของปี 2564 ความต้องการซื้อคอนโดยังคงอยู่ในระดับต่ำ หากไตรมาสที่ 3 เริ่มมีการท่องเที่ยว และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว น่าจะเห็นความต้องการในตลาดเพิ่มขึ้น ความต้องการซื้อจะยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2563 คือ ในระดับ 30,000 - 35,000 ยูนิต ซึ่งจากตัวเลขประมาณการดังกล่าว ทำให้อัตราการขายรวมน่าจะคงอยู่ที่ 93% เท่ากับปี 2563 แต่ระดับราคาเฉลี่ยประมาณ 126,000 บาทต่อตารางเมตร น่าจะยังปรับลดลงอีก สืบเนื่องจากการลดราคาของโครงการที่สร้างเสร็จ และโครงการใหม่ที่พัฒนาสำหรับตลาดระดับกลางเพิ่มขึ้น
3.ราคาขายยังคง ทรงตัว หรือ ลดลง โดยในปี 2563 มีราคาขายเฉลี่ย 126,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วง 5 ปีที่มีระดับราคาขาย 140,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นผลจากการจัดโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขาย ของผู้ประกอบการเพื่อต้องการระบายสินค้าในมือ และต้องการกระแสเงินสดเพื่อใช้ในการดำเนินธุรกิจ ซึ่งแนวโน้มราคาของปีนี้ และต่อเนื่องไปในอีก 2 ปีข้างหน้าไม่น่าจะเห็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมาก ในปีนี้อาจจะปรับลดลงประมาณ 5% เพราะผู้ประกอบการยังต้องจัดรายการส่งเสริมการขาย แต่เป็นการลดราคาในระยะสั้น ๆ ส่วนในปีต่อไปราคาอาจจะปรับเพิ่มขึ้นในอัตรา 2-3%
4.ตลาดคอนโดมือสอง ชะลอตัว
เนื่องจากปริมาณคอนโดที่ยังเหลืออยู่ในตลาด ประกอบกับโครงการใหม่ที่กำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในปีนี้ ส่งผลให้ราคาของคอนโดใหม่เมื่อเทียบกับราคาคอนโดมือสอง มีราคาไม่แตกต่างกันมากนัก เพราะผู้ประกอบการลดราคาลงมา และปริมาณคอนโดที่มีจำนวนมาก ทำให้ลูกค้ามีตัวเลือกในการซื้อคอนโด ทำให้ตลาดคอนโดมือสองไม่หวือหวาเมื่อเทียบกับหลายปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ กลุ่มลูกค้าหลักสำคัญของตลาดคอนโดไทย คือ กลุ่มชาวต่างชาติ ยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาซื้อคอนโดในไทยได้ แม้ว่าผู้ประกอบการจะพยายามขายด้วยระบบออนไลน์ แต่การซื้อขายยังคงเกิดขึ้นเพียงเล็กน้อย จึงเป็นผลทำให้ตลาดมือสอง ค่อนข้างชะลอตัวลง คาดว่าน่าจะมีโอกาสได้เห็นการกลับมาของต่างชาติในช่วงหลังไตรมาสที่ 2 ของปีนี้
5.ตลาดแนวราบจะเป็นที่นิยมมากขึ้น
จากสถานการณ์ไวรัสโควิด-19 ที่ผู้คนต้องการอยู่อาศัยในบ้านที่มีพื้นที่มากขึ้น เพื่อใช้สำหรับการทำงานจากที่บ้าน หรือการเรียนออนไลน์ ทำให้คนส่วนใหญ่เลือกจะซื้อบ้านแนวราบมากกว่าคอนโด ซึ่งมีพื้นที่จำกัด แม้ว่าทำเลของบ้านแนวราบจะอยู่นอกเมืองออกไป แต่ระดับราคาอยู่ใกล้เคียงกับคอนโดในเมือง ทำให้ความนิยมของคนยุคโควิด-19 เลือกจะซื้อบ้านแนวราบมากขึ้น เพราะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และเชื่อว่าในปีนี้ทิศทางยังเป็นไปในลักษณะดังกล่าวด้วย 6 แนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัยปี 2564
ในการทำธุรกิจอสังหาฯ ในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมา มีปัจจัยกระตุ้นสำคัญด้วยกัน 3 ปัจจัย ได้แก่ 1.ผู้บริโภคมีไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โดยโควิด-19 เป็นตัวกระตุ้นสำคัญ 2.เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทในการใช้ชีวิตมากขึ้น 3.การที่ประเทศไทยกำลังเตรียมตัวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ดังนั้น กลยุทธ์การทำธุรกิจอสังหาฯ จึงต้องปรับตัวอย่างมาก เนื่องจากเป็นธุรกิจที่อยู่กับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคในทุกระยะ แต่การปรับตัวที่รวดเร็ว ก็ต้องคำนึงถึงความเป็นไปได้ในเชิงกลยุทธ์ ที่ส่งผลไปถึงราคาขาย หรือ การปรับตัวโดยการเลือกทำเลในการพัฒนาโครงการ ทั้งนี้ สินค้าที่เน้นการลงทุน ต้องเลือกทำเลที่ดีจริง หรือรอให้ตลาดท่องเที่ยวกลับมาอีกครั้ง และวัคซีนที่เริ่มใช้งานได้ น่าจะทำให้ธุรกิจท่องเที่ยวและการบินเริ่มกลับมา อย่างไรก็ตาม จากการประเมินสถานการณ์และภาพรวมตลาด คาดว่าแนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2564 น่าจะเป็นไปใน 6 ทิศทางดังนี้
1.รอดูความเคลื่อนไหวของตลาด
จากสถานการณ์ปัจจุบัน ที่ยังไม่รู้ว่าจะมีการนำเอาวัคซีนมาใช้ได้ผลจริงเมื่อไร และจะสามารถเปิดประเทศ ให้มีการเดินทางได้เมื่อไร ส่งผลให้ผู้ประกอบการเฝ้าระวัง และจับดูภาวะตลาด รวมถึงสถานการณ์บ้านเมือง เพื่อปรับตัวให้สอดคล้องกับสถานการณ์ดังกล่าว
2.ให้ความสำคัญในเรื่องของราคา
ช่วงปีที่ผ่านมา จะพบว่าตลาดหลักของธุรกิจอสังหาฯ คือ ตลาดภายในประเทศ เป็นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และที่อยู่อาศัยยังสามารถขายได้ โดยเฉพาะโครงการที่มีการจัดโปรโมชั่น และมีการลดราคาลงมา สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้บริโภค แสดงให้เห็นว่า ระดับราคาเป็นปัจจัยสำคัญอันดับแรก ที่ผู้บริโภคใช้เป็นตัวตัดสินใจในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย แนวโน้มอสังหาฯ ในปีนี้ “ราคา” จึงยังเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจของผู้บริโภค โดยเฉพาะโครงการที่พร้อมเข้าอยู่ ซึ่งระดับราคาที่ผู้บริโภคยังสามารถซื้อได้ หากเป็นคอนโดจะอยู่ในระดับราคา 1-5 ล้านบาท บ้านเดี่ยว ระดับราคา 5-10 ล้านบาท และทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 3-5 ล้านบาท
3.มีรายได้สม่ำเสมอ
การดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการในปีนี้ สิ่งสำคัญที่ช่วยให้สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ คือ การบริหารกระแสเงินสด เพื่อทำให้ธุรกิจเกิดสภาพคล่อง จึงยังคงเห็นการจัดโปรโมชั่น เพื่อกระตุ้นยอดขาย รวมถึง การพัฒนาโครงการออกมาเพื่อจับตลาดและตอบสนองความต้องการลูกค้าคนไทยเป็นหลัก
4.ความคิดริเริ่มสร้างสรรค์
สำหรับการพัฒนาโครงการ นอกเหนือจากมีระดับราคาที่คนไทยสามารถซื้อได้ เรื่องของทำเลในการพัฒนา อาจจะไม่จำเป็นต้องติดรถไฟฟ้า แต่เป็นทำเลที่เดินทางสะดวก ซึ่งยังไม่มีใครพัฒนาเป็นตลาด Blue ocean และเป็นแหล่งชุมชน
5.ผลิตภัณฑ์ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยจริง
การพัฒนาโครงการจะต้องคำนึงการอยู่อาศัยจริง การใช้พื้นที่เพื่อการใช้ชีวิตในบ้าน รวมถึงการนำเอาเทคโนโลยีเข้ามาช่วยพัฒนา และสอดคล้องกับวิถีชีวิตปกติใหม่ ซึ่งเน้นความเป็นส่วนตัวมากขึ้น
6.กองทุนตลาดเงินจะช่วยกระตุ้นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ตลาดการเงินในปัจจุบัน ยังถือว่าเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยด้านการลงทุนของผู้ประกอบการ เพราะว่า ตลาดการเงินโลก ตลาดหุ้น ยังมีแนวโน้มขาขึ้น ที่ผู้ประกอบการสามารถทำกำไรจากตลาดเหล่านั้น และนำเงินมาใช้ในการลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง รวมถึง ภาวะดอกเบี้ยที่อยู่ในอัตราต่ำทำให้เป็นปัจจัยบวกต่อการลงทุน และการซื้ออสังหาฯ ของกลุ่มลูกค้า ขณะเดียวกัน ความชัดเจนในด้านการใช้วัคซีนเพื่อป้องกันโรค มีมากขึ้นและจะมีการนำเอามาใช้จริงในเร็ว ๆ นี้ ยังเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นตลาด และความมั่นใจของประชาชนทั่วไปด้วย นอกจากนี้ ภาครัฐอาจจะมีมาตรการออกมาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ เช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา เช่น การลดภาษีที่ดินในอัตรา 90% ตลาดคอนโด 63 ปรับตัวมากสุดรอบ 10 ปี
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยว่า ปี 2563 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมีการปรับตัวมากที่สุดในรอบ 10 ปี ซึ่งสาเหตุหลักมีอยู่ 2 ประการ คือ การชะลอตัวของตลาดจากกำลังซื้อที่ลดลงต่อเนื่องจากปี 2562 ผนวกกับสถานการณ์โควิด–19 ทั้งนี้ พบว่าปี 2563 มีคอนโดเกิดขึ้นใหม่เพียง 20,100 ยูนิต จาก 64 โครงการ คิดเป็นอัตราการเพิ่มขึ้น 39% จากอัตราการเพิ่มเฉลี่ยคอนโดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ 51,000 ยูนิตต่อปี การเพิ่มขึ้นของคอนโดฯ อีก 20,100 ยูนิตนี้ ส่งผลให้คอนโดมิเนียมมียูนิตสะสมในตลาดทั้งสิ้น 674,100 ยูนิต ส่วนสาเหตุการชะลอตัวของอุปทานใหม่ในตลาด ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่เลื่อนการเปิดตัว หรือหยุดโครงการไปถึง 5,800 ยูนิต 18 โครงการ คิดเป็น 29% ของคอนโดในตลาดที่เปิดใหม่ปี 2563 จุดเปลี่ยนสำคัญในตลาดในแง่ของอุปทาน คือ ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่จับต้องได้สำหรับคนไทยมากขึ้น ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ต่อเนื่องจากปี 2562 โดยสัดส่วนคอนโดมิเนียมระดับกลาง (mid market) และซิตี้คอนโดมีถึง 60% และตลาดใหม่คอนโดราคาย่อมเยาบนทำเลนอกเมือง (affordable market) ที่มีระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หรือต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร มีจำนวนถึง 3,600 ยูนิต คิดเป็น 18% ของอุปทานใหม่ในปี 2563 เลยทีเดียว ในขณะเดียวกันลดสัดส่วนคอนโดในระดับไฮเอนด์และลักชัวรี่ลงเป็นอย่างมาก เหลือเพียง 22% ของคอนโดฯ ใหม่ในตลาดทั้งหมด ทั้งนี้ การพัฒนาสินค้าคอนโดฯ ที่เปลี่ยนแปลงไปนั้น มีผลโดยตรงกับทำเล โดยในช่วงปีที่ผ่านมา มีคอนโดตลาดใหม่เกิดขึ้นในบริเวณรอบนอกเมือง หรือปริมณฑลที่มีรถไฟฟ้าเข้าถึง ขยายไกลออกจากใจกลางเมือง ทั้งฝั่งเมืองตะวันออก และทางเหนือของกรุงเทพ โดยมีจำนวนยูนิตมากถึง 4,400 ยูนิต โดยสัดส่วนคอนโดมิเนียมในทำเลใหม่นี้ คิดเป็น 21% ของ คอนโดใหม่ทั้งหมดในตลาด สำหรับตลาดรอบใจกลางเมืองนั้น อุปทานที่เพิ่มขึ้นมากที่สุด ยังเป็นบริเวณสุขุมวิทตอนปลาย คิดเป็นประมาณ 20% ของจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในตลาด ในทางตรงกันข้ามตลาดใจกลางเมืองบริเวณสาทร หลังสวน และสุขุมวิทตอนต้น มีคอนโดใหม่เกิดขึ้นเพียง 11% หรือประมาณ 2,250 ยูนิตเท่านั้น เมื่อพิจารณาในด้านยอดขายพบว่า ในปี 2563 ยอดขายคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพฯ มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 32,800 ยูนิต โดยแบ่งเป็นยอดขายจากห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2563 จำนวน 9,100 ยูนิต (คิดเป็นยอดขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดใหม่อยู่ที่ 45%) และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2563 มียอดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 23,700 ยูนิต ทั้งนี้ ยอดขายที่สูงกว่าอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้น ทำให้อัตราขายรวมในตลาดปรับตัวเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 93% สำหรับผู้ซื้อส่วนใหญ่ จะเป็นผู้บริโภคที่ซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง ผู้ซื้อเพื่อการลงทุนมีในสัดส่วนที่ไม่มาก และการเก็งกำไรแทบจะหายไปจากตลาดอย่างสิ้นเชิง ทั้งนี้ ปัจจัยหลักที่กระตุ้นยอดขาย คือ การลดราคาของผู้ประกอบการนั่นเอง สำหรับราคาขายคอนโดนั้น มีการปรับตัวลดลงตั้งแต่ครึ่งปีแรกในอัตรา 16% และปรับลดลงอีก 4% ในช่วงไตรมาสที่ 3 ในขณะที่ไตรมาสที่ 4 มีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย เมื่อเปรียบเทียบราคาที่ลดลงตลอดทั้งปี พบว่าราคาคอนโดในตลาดลดลงถึง 11% จาก 141,800 บาทต่อตารางเมตรในปี 2562 เป็น 126,900 บาทต่อตารางเมตรในปี 2563 โดยปัจจัยที่ทำให้ราคาปรับลดลงนั้น มาจากการที่ผู้ประกอบการลดราคาเพื่อระบายสต๊อก และโครงการใหม่ ๆ ที่เปิดตัวเป็นโครงการระดับกลาง และ Affordable Condo ที่ตอบรับกับความสามารถในการซื้อส่วนใหญ่ของคนกรุงเทพฯ มากขึ้นนั่นเอง
