“พร็อพทูมอร์โรว์” เปิดเวทีเสวนาอสังหาฯ กูรูชี้อีก 5 ปีแลนด์มาร์คกทม. พลิกโฉม

กูรูอสังหาฯชี้อีก 5 ปี ย่านลุมพินีแลนด์มาร์คแห่งใหม่ กทม. หลัง 3โครงการยักษ์หลัก วัน แบงค็อก (one bangkok)  104 ไร่, โครงการพัฒนาที่ดินของกลุ่มดุสิตธานี 23 ไร่ และหลังสวนวิลเลจ เนื้อที่ 52 ไร่สร้างเสร็จ  เตือนนักพัฒนาที่จับกลุ่มลูกค้าจีน ซื้อแล้วโอนไม่ได้ กลายเป็นสต๊อกที่ต้องนำกลับมาระบาย ในขณะที่กระทรวงมหาดไทยเตรียมร่าง ผังเมืองมหานคร เป็นแผนชี้นำพัฒนา

บริษัท ทูมอร์โรว์กรุ๊ป จำกัด เจ้าของเว็บไซต์ prop2morrow.com จัดเสวนาเรื่อง “Bangkok’s New Landmark” แนวโน้มกรุงเทพเมืองใหม่จากแลนด์มาร์คใหม่” โดยมีวิทยากรทั้งจากภาครัฐและเอกชน โดยนางสาวก่องกนก เมนะรุจิ นักวิเคราะห์นโยบายแผนและชำนาญการพิเศษหัวหน้ากลุ่มยุทธศาสตร์และแผนการขนส่งทางรางสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร หรือ สนข. กล่าวว่า คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบตามแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (M-MAP 1) ที่ให้มีการสร้างรถไฟฟ้า 12 สายให้เสร็จภายในปี 2572 โดยเร่งรัดให้เร่งดำเนินการใน 10 สายหลัก ระยะทาง 464 กิโลเมตร 312 สถานี ครอบคลุมพื้นที่ 680 ตารางกิโลเมตร รองรับประชาชน 5.13 ล้านคน

ประกอบด้วยโครงขายหลัก 8 เส้นทาง โครงข่ายรอง 2 เส้นทาง ขณะนี้ได้เปิดดำเนินการไปแล้ว 5 โครงการระยะทาง 110.5 กิโลเมตร (23.81%) อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 6 โครงการ ระยะทาง 120.4 กิโลเมตร(25.94%) โครงการประกวดราคาเสร็จสิ้น เตรียมการก่อสร้างในปีนี้ 6 โครงการ ระยะทาง 64.9 กิโลเมตร (19.98%) (โดย ครม.เห็นชอบการคัดเลือกเอกชนไปแล้วเมื่อ 30 พ.ค.)  โครงการที่อยู่ระหว่างเสนอคณะรัฐมนตรีอนุมัติในปีนี้อีก 7 โครงการ รวมระยะทาง 97.6 กิโลเมตร (21.03%) ประกอบด้วย สายสีแดงเข้มช่วงรังสิต-มธ.รังสิต ระยะทาง 10 กิโลเมตร, สายสีแดงอ่อน ช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา ระยะทาง 14 กิโลเมตร, สายสีน้ำเงิน ช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ระยะทาง 8 กิโลเมตร, สายสีเขียวเข้ม ช่วงคูคต-ลำลูกกา ระยะทาง 6.8 กิโลเมตร, สายใหม่ ARL ระยะที่ 1 พญาไท-บางซื่อ ระยะที่ 2 บางซื่อ-ดอนเมือง รวมระยะทาง 21.8 กิโลเมตร, สายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-บางขุนนนท์ ระยะทาง 13.4 กิโลเมตร,สายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ระยะทาง 23.6 กิโลเมตร และยังไม่ได้ดำเนินการอีก (9.75%) โดยในปี 2562 จะเปิดให้บริการระยะทาง 140.2 กิโลเมตร ปี 2564 เปิดให้บริการ 326.4 กิโลเมตร ปี 2572 เปิดให้บริการระยะทาง 418.9 กิโลเมตร

นอกจากนี้ คณะรัฐมนตรีได้มอบหมายให้ สนข. ไปศึกษาและพิจารณาบรรจุโครงการระบบขนส่งมวลชนระบบรองของกรุงเทพมหานครใน M-Map 2 จำนวน 3 โครงการ คือ สายสีเทา ช่วงวัชรพล-สะพานพระราม 9 ระยะทาง 26 กิโลเมตร, สายบางนา-สุวรรณภูมิ เป็นระบบขนส่งมวลชนเบา  และสายสีทอง จากสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี-เขตคลองสาน-ถนนประชาธิปก ระยะทาง 2.7 กิโลเมตร

จากการประกาศใช้ผังเมืองใหม่ในปี 2561 รองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชน สนับสนุนพื้นที่รัศมี 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้า 400 สถานี เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่น โดยมีการนำหลักการของ TOD ซึ่งก็คือกระบวนการจัดการพื้นที่เมืองให้เกิดความกระชับ ส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสานในระยะที่เดินด้วยเท้าได้จากที่อยู่อาศัยไปยังระบบขนส่งมวลชน แหล่งงาน แหล่งจับจ่ายสินค้าและกิจกกรมอื่นๆโดยไม่ต้องใช้รถยนต์ โดยมีการให้โบนัสกับนักลงทุนที่พัฒนาโครงการได้อย่างเหมาะสม TOD เช่น หากมีพื้นที่สีเขียวจะเพิ่มการพัฒนาได้อีก 1 เท่าตัว

นอกจากนี้ กระทรวงมหาดไทยได้รับมอบหมายให้ร่างผังเมืองมหานคร ซึ่งเป็นการรวมผังกทม.กับจังหวัดใกล้เคียงเข้าด้วยกัน เพื่อใช้เป็นผังเมืองชี้นำในการพัฒนาเมืองให้เป็นไปในทิศทางเดียวกัน และไม่เกิดความเหลื่อมล้ำในการพัฒนา มีการกำหนด FAR ที่ไม่เท่ากันอย่างเช่นปัจจุบัน จีนยังซื้อคอนโดฯหนุนตลาดเติบโตต่อเนื่องอีก 10 ปี 

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ด้วยหลายปัจจัยทำให้ดีมานด์และซัพพลายไม่ตรงกัน ทำให้บางโครงการเปิดออกมาขายได้ บางโครงการขายไม่ดี ในขณะที่นักท่องเที่ยวที่เข้ามาเที่ยวเมืองไทย กลายเป็นนักลงทุนรายย่อยที่ซื้อคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ซึ่งยังคงมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องไปอีก 10 ปี  เป็นกลุ่มที่ซื้อคอนโดฯ  ซึ่งขณะนี้รัฐบาลจีนมีการกำหนดวงเงินในการนำออกนอกประเทศ ดังนั้นจึงอาจเกิดปัญหาการโอนไม่ได้ ซึ่งจะทำให้ต้องนำกลับมาขายใหม่ กลายเป็นสต๊อกเพิ่มเข้ามาในตลาด

โดยแนวโน้มอสังหาฯ ในอีก 5 ปีข้างหน้าจะชะลอตัวในแง่ของจำนวนยูนิต และโครงการเปิดใหม่ แต่การพัฒนาจะมีคุณภาพมากขึ้น  โดยผู้บริโภคจะมีความต้องการพื้นที่ที่เป็นสาธารณะมากขึ้น เช่นพื้นที่สีเขียว ถ้าผู้ประกอบการไม่ปรับตัวจะขายไม่ได้

นอกจากนี้ ในอีก 5 ปีข้างหน้าจะเกิดแลนด์มาร์คแห่งใหม่ ซึ่งเกิดจากเชื่อมต่อการพัฒนาของ 3 โครงการหลัก วัน แบงค็อก (one bangkok) พื้นที่ 104 ไร่, โครงการพัฒนาที่ดินบริเวณโรงแรมดุสิต 23 ไร่ และโครงการหลังสวนวิลเลจ เนื้อที่ 52 ไร่ อย่างไรก็ตาม พื้นที่ของทั้ง 3 โครงการเป็นพื้นที่เช่า เมื่อนำออกขายจึงไม่สามารถขายขาดได้ ต้องขายแบบเช่าเซ้งระยะยาว ซึ่งคงต้องดูราคาขายระหว่างเช่าเซ้งและขายขาดว่าต่างกันมากน้อยแค่ไหน

การขยายตัวของกรุงเทพ มองไปที่พัทยา โดยโฟกัสไปที่บางเสร่  ซึ่งอยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ เดินทางสะดวก มีศักยภาพในการพัฒนาเพื่อรองรับ AEC  อีกทั้งเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ ก่อให้เกิดธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องทั้งร้านอาหาร โรงแรม ที่พักอาศัย ดังนั้นการพัฒนาโครงการใหม่ประเภทมิกซ์ยูส จึงเกิดขึ้นบนที่ดินแปลงใหญ่เพื่อสนองความต้องการของตลาด

แนะปรับ FAR ใช้ประโยชน์ที่ดินเต็มที่

ขณะที่นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า รูปแบบโครงการะบบรางเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ กทม.เติบโตได้อีกมาก และการขยายระบบรางไปยังภูมิภาคทำให้เมืองตามเส้นทางเติบโต จะทำให้เกิดเมืองศูนย์กลางกระจายไปยังภูมิภาค อย่างเช่น ท่าเรือแหลมฉบังที่จะเข้ามามีบทบาทแทนท่าเรือคลองเตย อีกทั้งการขยายสนามบินอู่ตะเภา เพื่อรองรับและสนับสนุนแผนการเกิดระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก (EEC)  จะทำให้เกิดเมืองศูนย์กลางแทนภูมิภาค

การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าจะทำให้การพัฒนาออกไปยังนอกเมืองมากขึ้น แต่จำนวนที่ดินที่นำมาพัฒนาจำนวนเท่าเดิม หาก อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน หรือ Floor Area Ratio : FAR ไม่เปลี่ยน ที่ดินที่จะนำมาพัฒนาใหม่ก็จะน้อยลง แม้ว่าจะพัฒนาไกลออกไปเพื่อให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ในราคาถูกลง แต่พื้นที่รอบนอก FAR กลับต่ำลงตามจึงไม่ได้ช่วยให้ราคาลดลงได้

สำหรับภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ คาดว่าจะเติบโตได้ 5-10 % อย่างไรก็ตาม ยอดโอนกรรมสิทธิ์สินเชื่อปีมกราคม – กรกฎาคม 60 โดยรวมลดลง 25 % แนวราบลดลง17% แนวสูง 33 % ซึ่งจากการสำรวจโดยความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนพบว่า 73 %มีความต้องการในระดับราคา 1-4 ล้านบาท  ในขณะที่บ้านระดับ ไฮเอนด์ความต้องการอยู่ที่ 3 พันกว่าหน่วยต่อปี ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ขณะนี้หันลงมาเล่นตลาดระดับราคา 5 ล้านลงไป ซึ่งเป็นตลาดใหญ่

อสังหาฯ ยังน่าลงทุน

ด้านนายอนุชา กุลวิสุทธิ์ ผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การลงทุนในคอนโดมิเนียมใน 2-3 ปีทีผ่านมาอัตราผลตอบแทนมีแนวโน้มลดลงจาก 6-8% เหลือเพียง 4-6% และจากฐานข้อมูลดัชนีราคาที่อยู่อาศัยจากฐานข้อมูลสินเชื่อธนาคาร พบว่าตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมา-เดือนกรกฎาคม 2560 บ้านเดี่ยวและทาวน์- โฮมเริ่มกลับมาดีขึ้นหลังจากที่แย่ลงตั้งแต่ปี 2558-2559 โดยมีอัตราการขยายตัว 3.9 % ในขณะคอนโดมิเนียมเริ่มติดลบ 2.9 % ทั้งที่ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมามีการเติบโตที่ดีมาตลอด ปีหน้าคาดว่าตลาดอสังหาฯ จะมีการเติบโตที่ดี โดยดูจาก Set index ที่ดีขึ้น ซึ่งโดยปกติเมื่อตลาดหุ้นดี นักเล่นหุ้นได้กำไรก็จะนำเงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์

การเลือกลงทุนในคอนโดมิเนียมสิ่งสำคัญที่ต้องคำนึงถึงคือ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายที่ยังไม่สร้าง มีการเปิดขายในราคาเสมือนมีรถไฟฟ้าวิ่งแล้ว ดังนั้นควรเลือกซื้อโครงการที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าที่เสร็จแล้ว, เลือกโครงการที่อยู่ติดสถานีหรือห่างออกไปไม่เกิน 400 เมตร, เน้นสถานีที่เป็นจุดตัดหรือมีสกายวอล์ค, ที่จอดรถ, ระยะเดินเท้าจากที่พักไปยังสถานีรถไฟฟ้าและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆไม่ควรเกิน15นาที, และที่จอดรถในโครงการ ซึ่งปกติจะอยู่ที่ 30-60 %ของจำนวนห้องพัก, เลือกคอนโดฯที่อยู่ในโซนสีแดงราคาจะไม่ตก และเลือกซื้อคอนโดที่เพิ่งสร้างเสร็จ เพราะขายได้ทันทีในราคาที่ดี