ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย เผยแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ

มร.แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัดกล่าวว่า ตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯในปี 2559 มีการเติบโตในระดับที่ลดลงกว่าปี 2558 เนื่องจากการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจไทย ซัพพลายพื้นที่เขตชานเมือง (Peripheral areas) ในกรุงเทพฯมีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด โดยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 76 ของซัพพลายทั้งหมดในปี 2559 ทั้งนี้เป็นผลเนื่องมาจากการขยายเส้นทางขนส่งมวลชนไปสู่ย่านชานเมืองกรุงเทพฯ นักพัฒนาหลายรายจึงเลือกพัฒนาโครงการตามเส้นทางขนส่งมวลชนสายใหม่ในย่านชานเมือง เนื่องจากมีที่ดินเพียงพอต่อการพัฒนาในราคาที่สมเหตุสมผล

อย่างไรก็ตาม ปัญหาการพัฒนารถไฟใต้ดิน (MRT) สายสีม่วง (เตาปูน – คลองบางไผ่) จะเป็นกรณีศึกษาแก่นักพัฒนาและผู้ซื้อคอนโดฯในย่านนี้ เนื่องจากปริมาณผู้โดยสารจริงมีจำนวนน้อยกว่าเกือบสามเท่าของจำนวนผู้โดยสารที่ถูกคาดการณ์ไว้ ทั้งนี้เนื่องจากเส้นทางสายนี้ยังไม่ได้เชื่อมต่อกับเส้นทางขนส่งมวลชนสายอื่นๆ สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ตลาดคอนโดฯตามแนวสายสีม่วงที่เปิดดำเนินการไปเมื่อปีที่แล้ว ยังคงมีหน่วยที่เหลือขายอยู่ในตลาด

โดยรวมแล้ว ความต้องการคอนโดฯมีปริมาณลดลงมาก เนื่องจากความต้องการคอนโดฯในพื้นที่เขตชานเมืองกรุงเทพฯที่น้อยลงเพราะผู้ซื้อจำนวนมากไม่สามารถกู้ยืมจากธนาคารได้ ราคาคอนโดฯในพื้นที่เขตชานเมืองกรุงเทพฯจะยังคงไม่เปลี่ยนแปลง ในขณะที่คอนโดฯในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe areas) จะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากซัพพลายใหม่มีน้อย หน่วยคอนโดฯใหม่ๆในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจจะต้องแข่งขันกับหน่วยคอนโดฯเก่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีการบำรุงรักษาอาคารอย่างดี เนื่องจากหน่วยคอนโดฯใหม่ในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจมีราคาสูงกว่าหน่วยคอนโดฯเก่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ

คุณพจมาน วรกิจโภคาทร ผู้อำนวยการด้านการตลาดและงานขาย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ราคาคอนโดฯในเขตชานเมืองกรุงเทพฯคาดว่าจะยังคงมีเสถียรภาพ อย่างไรก็ตาม นักพัฒนาจำเป็นต้องทำการสำรวจตลาดก่อนเริ่มพัฒนาโครงการคอนโดฯในบางพื้นที่ของเขตชานเมืองกรุงเทพฯ ด้วยราคาขายที่ปรับตัวสูงขึ้นมากของคอนโดฯในย่านศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ ตลาดรีเซล (Resales market) ของคอนโดฯในย่านศูนย์กลางธุรกิจจะต้องแข่งขันกับโครงการคอนโดฯใหม่ๆ เนื่องจากมีช่องว่างด้านราคาขายที่ต่างกันมาก สำหรับคอนโดฯเหล่านี้ ผู้อยู่อาศัย (End-users) อาจให้ความสนใจกับหน่วยคอนโดฯรีเซลในอาคารเก่าที่ได้รับการดูแลเป็นอย่างดีมากกว่าที่จะซื้อหน่วยคอนโดฯโครงการใหม่ เนื่องจากคอนโดฯเก่ามีราคาที่ถูกกว่าและขนาดหน่วยที่ใหญ่กว่า 

แนวโน้มซัพพลาย

จากรายงานผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่า ภายในสิ้นปี 2559 คอนโดฯในกรุงเทพฯมีจำนวนรวมทั้งหมด 435,805 หน่วย โดยจำนวนประมาณ 52,195 หน่วยถูกเปิดตัวไปในปี 2559 แสดงการเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 13.6 จากปีก่อน ซัพพลายใหม่ส่วนใหญ่เป็นของบริษัทมหาชน (Listed Developers) ปริมาณซัพพลายที่มีมากไม่ได้สะท้อนให้เห็นถึงการฟื้นตัวของความต้องการคอนโดฯแต่อย่างใด โครงการที่เปิดตัวใหม่ๆส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในพื้นที่เขตชานเมืองกรุงเทพฯ โดยสามารถคิดเป็นร้อยละ 76 ของซัพพลายใหม่ปี 2559 ตามมาด้วยพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ โดยอยู่ที่ร้อยละ 14 นอกจากนี้ ข้อมูลดังกล่าวยังแสดงปริมาณซัพพลายใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจปี 2559 โดยคิดเป็นร้อยละ 10 ดังที่แสดงในกราฟ 2 โดยส่วนใหญ่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ 9 แห่ง, โครงการในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ 12 แห่ง และโครงการในพื้นที่เขตชานเมือง 50 แห่ง โดยโครงการใหม่ที่เปิดตัวในพื้นที่เขตชานเมืองส่วนใหญ่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 ถูกพัฒนาตามแนวเส้นทางรถไฟใต้ดิน MRT สายสีน้ำเงินสายที่ 2 (หัวลำโพง – ท่าพระ – หลักสี่) และสายที่ 3 (หลักสี่ – พุทธมณฑลสาย 4) และตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS สายใต้ (แบริ่ง – สำโรง – สมุทรปราการ) ที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จมากกว่าร้อยละ 80 ในขณะนี้

กราฟ 1: อุปทานและอุปทานใหม่ของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2551-2559

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด

กราฟ 2: อุปทานใหม่ แบ่งตามพื้นที่ ปี 2559

แนวโน้มดีมานด์

มีจำนวนหน่วยคอนโดฯประมาณ 315,393 หน่วยที่ถูกขายออกไปจากทั้งหมด 435,805 หน่วย คิดเป็นอัตราขายที่ร้อยละ 72.4 ซึ่งลดลงไปจากปีก่อนจากร้อยละ 75.3 หน่วยของคอนโดฯที่ถูกขายออกในปี 2559 โดยมีจำนวนรวมทั้งสิ้น 26,595 หน่วย ลดลงไปร้อยละ 59 เมื่อเทียบกับปี 2558 ที่มีประมาณ 64,170 หน่วยที่ขายออกไปในปี 2558 ทั้งนี้อาจเป็นผลมาจากกำลังซื้อที่ลดลงของผู้ซื้อและมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นของธนาคาร ดังนั้นนักพัฒนาจำต้องสร้างแคมเปญส่งเสริมการขายพิเศษต่างๆเพื่อกระตุ้นยอดขาย เช่น การลดราคา, ข้อเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษ และอื่นๆ

กราฟ 3: อุปทาน, อุปสงค์ และอัตราการครอบครอง ระหว่างปี 2551–2559

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด 

แนวโน้มด้านราคา

ราคาของโครงการคอนโดฯที่เปิดตัวใหม่ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั่วกรุงเทพฯในราคาที่แตกต่างกันโดยขึ้นอยู่กับทำเลพื้นที่ ราคาขายเฉลี่ยของหน่วยคอนโดฯในย่านศูนย์กลางธุรกิจตั้งราคาอยู่ที่ 229,180 บาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.3 ตามมาด้วยราคาขายเฉลี่ยของหน่วยคอนโดฯในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8 หรือคิดเป็น 134,842 บาท/ตร.ม. และราคาขายเฉลี่ยของหน่วยคอนโดฯพื้นที่เขตชานเมืองที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 คิดเป็น 76,002 บาท/ตร.ม.

กราฟ 4: ราคาขายเฉลี่ยของหน่วยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ระหว่างปี 2551 – ไตรมาสที่ 1 ปี 2559

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด

CR Cover Photo : Patrick Foto