6 บทสรุปตลาดคอนโดฯ ปี 62 และแนวโน้มปี 63

การเดินทางของปี 2562 ได้มาถึงช่วงสุดท้ายของปีนี้แล้ว สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม คงเป็นไปตามที่หลายฝ่ายประเมินไว้ ว่าจะอยู่ในภาวะชะลอตัวจากการออกมาตรการ LTV มาใช้ตั้งแต่ช่วงต้นปี ซึ่งแม้ว่าในช่วงครึ่งปีหลังรัฐบาลจะมีมาตรการมากระตุ้นตลาด  แต่ดูเหมือนว่าเอาไม่อยู่

โดยบทสรุปของภาพรวมตลาดคอนโดฯ ในปี 2562 ที่แท้จริง จะเป็นอย่างไร รวมถึงแนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในปี 2563 จะเกิดอะไรขึ้นบ้างนั้น นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ได้รายงานบทสรุปตลาดคอนโดฯ ปี 2562 และแนวโน้มตลาดคอนโดฯ ปี 2563 มาให้ได้เห็นภาพตลาดคอนโดฯ

6 บทสรุปตลาดคอนโดฯ ปี 2562

1.จำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ลดลง 29%

จากปี 2561 หรือมีจำนวนเปิดใหม่ในปี 2562 จำนวน 43,000 ยูนิต จาก 126 โครงการ  ทำให้มีจำนวนสะสมทั้งสิ้น 654,200  ยูนิต

2.ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายใหม่ทำเลยอดนิยม

ทำเลยอดนิยมในการพัฒนาโครงการรอบปี 2562 เปลี่ยนไปเป็นทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นสายสีน้ำเงินในช่วงฝั่งธนบุรี ตามด้วยสายสีเขียวทางด้านเหนือและสายสีเหลือง โดยทำเลที่มีอุปทานใหม่มากที่สุด

อันดับ 1 คือ ธนบุรี เพชรเกษม จำนวน 10,100 ยูนิต สัดส่วน 23%

อันดับ 2 คือ พระโขนง สวนหลวง จำนวน 7,800  ยูนิต สัดส่วน 18%

อันดับ 3 คือ ลาดพร้าว วังทองหลาง จำนวน 6,100 ยูนิต สัดส่วน 14%

หากเมื่อพิจารณาในภาพรวม พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทำเลธนบุรี เพชรเกษม มีอัตราการเพิ่มของอุปทานมากที่สุด โดยมากกว่า 63% เลยทีเดียว ซึ่งก็มีสาเหตุมาจากราคาที่ดินที่ยังไม่สูงมากนัก และโครงการรถไฟฟ้าสร้างใหม่ที่มีส่วนต่อขยายอย่างต่อเนื่องนั่นเอง

3.คอนโดฯ ระดับกลางครองตลาดมากสุด

คอนโดฯ ใหม่ที่เกิดขึ้นในปี 2562  พบว่าตลาดมีการปรับตัวในเรื่องของสินค้าเป็นอย่างมาก โดยเกือบ 50% ของจำนวนยูนิตที่เปิดใหม่ทั้งหมด จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง (Mid-Market) ซึ่งมีระดับราคาอยู่ที่ 75,000 – 110,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเปรียบเทียบกับเมื่อปีที่แล้วที่มีเพียง 27% เท่านั้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาโครงการมองเห็นถึงศักยภาพที่แท้จริงของตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ ตามความเป็นจริงมากขึ้น  จึงมีการพัฒนาสินค้า ที่ให้ตรงกับกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคนั่นเอง

หลายโครงการมีการปรับเปลี่ยนสินค้า หรือชะลอการขายหลังจากเปิดขายครั้งแรกแล้ว โดยมีการปรับลดราคาหรือปรับเปลี่ยนแบบ เพื่อให้ราคาเหมาะสม ประเด็นที่น่าจับตามองอีกประเด็นหนึ่ง คือ ตลาด High-end ซึ่งมีการพัฒนาโครงการลดลงอย่างเห็นได้ชัด พบว่ามีสัดส่วนการพัฒนาใหม่เพียง 22% ในปี 2562 เมื่อเทียบปี 2561 มีสัดส่วนมากกว่า 40% โดยที่ตลาด ซิตี้คอนโดฯ ลักชัวรี่ และซูเปอร์ลักชัวรี่ มีอัตราส่วนในการพัฒนาใกล้เคียงเดิม

4.ยอดขายคอนโดฯ สูงถึง 90%

เมื่อพิจารณาในด้านยอดขายพบว่า ในปี 2562 ยอดขายคอนโดฯ ในตลาดกรุงเทพฯ มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 43,200 ยูนิต โดยแบ่งเป็นยอดขายจากห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2562 จำนวน 20,700 ยูนิต (คิดเป็นยอดขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดใหม่อยู่ที่ 48%) และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2562  มียอดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 22,500 ยูนิต

ทั้งนี้ จากยอดขายที่เพิ่มขึ้น ทั้งคอนโดฯ เปิดใหม่ในปีนี้ และที่เปิดมาก่อนหน้านี้ ทำให้อัตราขายรวมในตลาดอยู่ที่ 90% และยังคงมีห้องชุดเหลือขายในตลาดอยู่อีก 62,700 ยูนิต มีอัตราการขายลดลง 17% ซึ่งลดลงในอัตราที่น้อยกว่าเมื่อเทียบกับอุปทานที่ลดลง นับเป็นสัญญาณที่ดีว่าตลาดดูดซับได้ดี

โดยยอดขายที่หายไปส่วนหนึ่งมาจากตลาดนักลงทุนที่ลดลง การออกมาตรการ LTV ของภาครัฐ และตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ น้อยลง เนื่องจากค่าเงินบาทที่แข็งตัวขึ้น

5.คอนโดฯขยับราคา 0.9%

ในปี 2562 ราคาขายคอนโดฯ เฉลี่ยในตลาดปรับตัวสูงขึ้นเพียง 0.9% จาก 140,600 บาทต่อตารางเมตร เป็น 141,800 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่ต่ำมาก เมื่อเทียบกับการปรับตัวขึ้นของราคาในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่เฉลี่ยอยู่ที่ 8% ต่อปี โดยตลาดใจกลางเมืองมีการปรับตัวของตลาดให้เหมาะสมกับความต้องการจริงมากขึ้น ราคาเฉลี่ยโครงการที่เปิดใหม่ปีนี้ต่ำกว่าราคาตลาดเมื่อปี 2561 ประมาณ 15% ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของตลาดใจกลางเมืองไม่

ปรับตัวสูงขึ้น โดยยังอยู่ที่ 231,300 บาทต่อตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมืองปรับขึ้นเพียง 1% เป็นอัตราการเพิ่มขึ้นที่ต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ไปอยู่ในระดับราคา 114,400 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดรอบนอกปรับราคาเพิ่มมากที่สุดที่ 3% เป็น 76,000 บาทต่อตารางเมตร

6.บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ในตลาดหลักทรัพย์ครองแชมป์ลงทุน

ในมิติด้านการลงทุนของผู้ประกอบการนั้น พบว่าการลงทุนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มี 2 แบบ คือ 1. การพัฒนาโครงการโดยนักลงทุนสถาบันต่างชาติ  และ 2. การพัฒนาโครงการโดยผู้พัฒนาโครงการสัญชาติไทย สำหรับการพัฒนาโครงการจากนักลงทุนสถาบันต่างชาติ จะเป็นนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่นเป็นหลัก ซึ่งจะลงทุนในตลาดไฮเอนด์ (High-End) โดยมีมูลค่าการลงทุนประมาณ 29% ของตลาดรวม

โดยความแตกต่างระหว่างนักลงทุนทั้งสองชาตินี้ คือ ผู้ประกอบการชาวจีน จะเข้ามาร่วมทุนหรือเข้ามาลงทุนด้วยตัวเอง แต่ญี่ปุ่น จะเข้ามาในลักษณะการร่วมทุนกับผู้ประกอบการรายใหญ่ของไทย (Listed Company) เป็นหลัก สำหรับผู้พัฒนาชาวไทย พบว่ามีจำนวนผู้ประกอบการรายย่อยอยู่ในสัดส่วนเดิม เมื่อเทียบกับ Listed คือประมาณ 30 : 70 แต่รายย่อยยังคงเข้ามาในตลาด และพัฒนาในโครงการที่มีขนาดเล็กมากกว่า

4 แนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในปี 2563

1.คอนโดฯ เปิดใหม่ใกล้เคียงปี 62

สำหรับการคาดการณ์แนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในปี 2563 นั้น  น่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับปี 2562 อยู่ที่ 42,000 – 45,000 ยูนิต ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี 2562 ที่ผ่านมา คาดว่าหากมาตรการของรัฐบาลที่เกี่ยวกับ LTV ยังคงเป็นแบบปัจจุบัน ความต้องการซื้อจะยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2562 คือ ในระดับ 43,000 – 48,000 ยูนิตเช่นกัน

2.ตัวเลขการขายยังคงที่

หากในปี 2563 มาตรการ LTV ไม่มีการเปลี่ยนแปลง คาดว่าจะทำให้อัตราการขายรวมน่าจะคงอยู่ที่ 90%

3.คอนโดฯ เหลือขาย 60,000 ยูนิต

จากปัจจัยต่างๆ ที่เกิดขึ้น ห้องชุดในตลาดคาดว่าจะเหลืออยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปี 2562 ที่ 60,000 ยูนิต

4.คอนโดฯ บางทำเลราคาลดลง

สำหรับระดับราคานั้น ปี 2563 น่าจะเห็นราคาคอนโดฯ ในตลาด ปรับตัวลงไปอีกบ้างในบางทำเล  โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรก และจะเห็นสินค้าที่ออกมาใหม่ที่ควบคุมราคาต่อตารางเมตรให้ตอบกับตลาดผู้อยู่อาศัยจริงมากขึ้น เป็นโอกาสให้นักลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในราคาไม่สูง

4 ปัจจัยผลักดันตลาดคอนโดฯ เติบโต

หลาย ๆ ปีที่ผ่านมา ปัจจัยที่มีผลทำให้ตลาดคอนโดฯ เติบโตได้อย่างต่อเนื่องนั้น ประกอบไปด้วย

1.ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใหม่ๆ จากการขยายตัวของรถไฟฟ้า

2.ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ

3.ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

4.กำลังซื้อจากต่างชาติ

ทั้งนี้ ในปี 2562 และปี 2563 ภาพรวมตลาดยังไม่ได้เติบโตมากนักเนื่องจากการลงทุนในตลาดจะมีการชะลอตัวจากมาตรการ LTV ราคาที่ดิน ไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้น การพิจารณาซื้อที่ดินของนักลงทุนก็มีความระมัดระวังมากขึ้น ทำให้ตลาดคอนโดฯ ยังคงไม่มีปัจจัยเร่งในการปรับราคาให้สูงขึ้นตามไปด้วย หากค่าเงินบาทยังคงแข็งตัว การลงทุนจากต่างชาติทั้งรายย่อยและสถาบัน จะคงยังไม่เพิ่มขึ้น สิ่งสำคัญที่น่าจะเป็นปัจจัยบวกเดียว คือ ส่วนรถไฟฟ้าที่ก่อสร้างเสร็จเพิ่มเติม ซึ่งช่วยทำให้การเดินทางสะดวกสบายมากขึ้น จะเปิดทำเลในการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง

สำหรับนโยบายของภาครัฐที่ผ่านมา รัฐพยายามจะกระตุ้นให้ภาคอสังหาฯ ขับเคลื่อนไปได้ดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการลดค่าธรรมเนียมการโอนหรือการคืนเงินดาวน์ให้ผู้บริโภค แต่ดูเหมือนกับว่า ตลาดยังไม่ได้ตอบรับกับนโยบายดังกล่าวมากนัก เนื่องจากผู้บริโภคยังติดเงื่อนไข LTV ในการกู้ยืมเงิน มาตรการ LTV ยังคงเป็นปัจจัยหลักในการชะลอการขับเคลื่อนของตลาด นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนในราคาประเมินซึ่งเป็นส่วนประกอบในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะนำมาใช้ในปีหน้า ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นภาระที่นักลงทุนจะต้องพิจารณาเพิ่มขึ้นอีกหนึ่งปัจจัย อย่างไรก็ตาม มาตรการของรัฐน่าจะเห็นว่ากระตุ้นตลาดได้จริงในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 หากไม่มีการประกาศใช้นโยบายต่อ อย่างไรก็ตาม หากต้องการกระตุ้นเพิ่มอาจจะต้องมีการผ่อนปรน LTV และขยายการลดค่าธรรมเนียมโดยไม่มีเพดานระดับราคา

เมื่อวิเคราะห์ด้านทำเล พบว่าทำเลที่น่าสนใจยังคงเป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งโครงการเก่าที่ยังขายไม่หมดน่าจะได้ส่งผลในทางบวก ในขณะที่รถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง ทั้งสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้มก็มีโอกาสเติบโตได้เนื่องจากเป็นส่วนขยายของกรุงเทพฯ ที่ยังมีความต้องการคอนโดฯ และราคาที่ดินในบริเวณนั้นยังไม่สูงมาก ยังสามารถทำคอนโดฯ ในตลาดกลางและซิตี้คอนโดฯ ได้