เปิดเหตุผล​  “พรอสเพค” ทุ่ม 5,000 ล้าน เพิ่มพื้นที่เช่าโรงงาน-คลังสินค้าสู่ 1 ล้านตร.ม.

พรอสเพค

พรอสเพค ทุ่ม 5,000 ล้านบาท ลงทุนต่อเนื่อง 3 ปีปั้นพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าให้เช่าอีก 480,000 ตร.ม. สู่พื้นที่ 1 ล้าน รองรับกับการเติบโตธุรกิจอีคอมเมิร์ซ พร้อมนำเข้า PROSPECT REIT ทั้งหมด สร้างผลตอบแทนให้ผู้ถือ 11%

ในบรรดาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางวิกฤติการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ผ่านมา ซึ่งดูเหมือนว่าจะไม่ได้รับผลกระทบเลย คงเป็นกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ พัฒนาพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าให้เช่า เพราะความต้องการยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกันยังได้รับอานิสงค์จากการเติบโตของตลาดอีคอมเมิร์ซ  ซึ่งเติบโตสูงอย่างชัดเจนในช่วงการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ด้วย เพราะผู้บริโภคมีไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป และจำเป็นต้องหันมาซื้อสินค้าผ่านช่องทางออนไลน์มากขึ้น จากผลกระทบของการล็อกดาวน์ประเทศ  ซึ่งทำให้ห้างสรรพสินค้า และร้านค้าส่วนใหญ่ต้องปิดร้านตามมาตรการของภาครัฐ ​และหันมาขายผ่านช่องทางออนไลน์มากขึ้น

นางสาวรัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด หนึ่งในผู้ประกอบการด้านให้เช่าพื้นที่โรงงานและคลังสินค้า ซึ่งอยู่ในเครือของบริษัท มั่นคง เคหะการ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า  ในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 บริษัทไม่ได้รับผลกระทบ ขณะเดียวกันภาพรวมธุรกิจยังเติบโตสูงกว่าธุรกิจอสังหาฯ ประเภทอื่นด้วย ​ซึ่งมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 83-85% โดยเฉพาะในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) มีอัตราการเติบโต 3-5%

พรอสเพค วางเป้าขายพื้นที่ 1 ล้านตร.ม.

ปัจจุบัน พรอสเพค  มีพื้นที่ให้เช่าภายใต้การบริหารจัดการทั้งสิ้น 520,000 ตารางเมตร  และมีเป้าหมายที่จะพัฒนาต่อเนื่องไปถึง 1 ล้านตารางเมตร ภายใน 3 ปีข้างหน้า ใน 6 โครงการ ซึ่งตั้งอยู่บน 3 ทำเลศักยภาพของภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ไทย ไม่ว่าจะเป็น ย่านบางพลี ตอบโจทย์ธุรกิจโลจิกติกส์ โรงงานขนาดใหญ่ พื้นที่วังน้อย เขตเศรษฐกิจอุตสาหกรรมที่สำคัญของภาคกลาง เชื่อมต่อเส้นทางการเดินทางไปยังภาคเหนือและภาคอีสาน รวมถึง พื้นที่บางปะกง ที่ตั้งอยู่ในเขต EEC ซึ่งการพัฒนาพื้นที่เช่าสู่ 1 ตารางเมตร จะใช้งบลงทุนรวมประมาณ 5,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยปีละกว่า 1,500 ล้านบาท

5 ปัจจัยหนุนตลาดคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า

1.ตลาดอีคอมเมิร์ซทะลุ 4 ล้านล้าน

ด้วยพฤติกรรมของผู้บริโภคในยุคโควิด-19 ที่หันมาช้อปปิ้งออนไลน์ และการซื้อสินค้าผ่านช่องทางอีคอมเมิร์ซกันมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีพื้นที่จัดเก็บสินค้า และกระจายสินค้าไปถึงมือผู้บริโภคมากขึ้น รองรับกับปริมาณการสั่งซื้อสินค้าของคนยุคปัจจุบัน ทำให้การเติบโตของตลาดอีคอมเมิร์ซ เป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญกระตุ้นให้ตลาดคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าเติบโตตามมาด้วย

มีการคาดการณ์ว่าตลาดอีคอมเมิร์ซในปี 2564 จะมีมูลค่าสูงถึง 4.01 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ที่มีมูลค่า 3.78 ล้านล้านบาท โดยตัวเลขย้อยหลังไปตั้งแต่ปี 2560-2563 จะเห็นทิศทางการเติบโตของตลาดอีคอมเมิร์ซมาอย่างต่อเนื่อง โดยธุรกิจที่มีการขยายตัวในธุรกิจทิศทางเดียวกับธุรกิจอีคอมเมิร์ซ คือ ธุรกิจโลจิสติกส์ ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม ธุรกิจแปรรูปอาหาร  ธุรกิจออกแบบและผลิตบรรจุภัณฑ์

2.การส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ

อีกปัจจัยสำคัญของการทำให้ตลาดคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าเติบโตได้ดี และในอนาคตยังคงมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง คือ มาตรการส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐ เพื่อดึงดูดนักลงทุนจากต่างประเทศเข้ามา โดยปีที่ผ่านมามีโครงการที่ขอส่งเสริมการลงทุนจำนวน 1,674 โครงการ เพิ่มขึ้น 5%  จากปีก่อนหน้าที่มีจำนวน 1,599 โครงการ ซึ่งมูลค่าการลงทุในปีที่ผ่านมามีมากถึง 642,680 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 59% จากปีก่อนหน้าที่มีมูลค่าการลงทุน 404,610 ล้านบาท และยังมีการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) มูลค่าถึง 455,331 ล้านบาท อีกด้วย

3.แมคโคร เช่าพื้นที่ 80,000 ตร.ม.

ปัจจุบัน พรอพสเพค มีฐานลูกค้าจำนวนมากที่เข้ามาเช่าโรงงานและคลังสินค้า เฉพาะในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 ถนนบางนา-ตราด กม.23 มีอัตราการเช่าเฉลี่ยถึง 90% ซึ่งในพื้นที่อื่น ๆ ของบริษัทก็มีลูกค้าวางแผนเตรียมเข้ามาเช่าด้วย  อย่างเช่น ในพื้นที่โครงการ BFTZ  5 วังน้อย ซึ่งเป็นการการร่วมทุนกับ บริษัท เอฟเอ็นเอส โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) มีพื้นที่ให้เช่า 120,000 ตารางเมตร กำลังจะเปิดตัวภายในเดือนกรกฎาคมนี้  ซึ่งมีลูกค้ารายใหญ่ได้วางแผนเข้ามาเช่าพื้นทีอาคารคลังสินค้าแล้ว คือ “สยามแม็คโคร” ที่เช่าพื้นที่อาคารคลังสินค้า Built-to-Suit รวม 88,000 ตารางเมตร โดยในเฟสแรกมีกำหนดส่งมอบเฟสแรก 40% ของพื้นที่เช่า หรือประมาณ 35,000 ตร.ม. ภายในไตรมาส 1 ของปี 2566 นอกจากนี้ บริษัทยังอยู่ระหว่างการเจรจากับลูกค้าในธุรกิจอาหารรายใหญ่อีก 2-3 ราย รวมพื้นที่ 30,000-40,000 ตารางเมตร ซึ่งจะทำให้บริษัทสามารถรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่องจากปริมาณความต้องการของลูกค้าต่าง ๆ ดังกล่าว

นอกจากนี้ บริษัทยังมีพื้นที่โครงการในโซนอื่น ๆ ที่จะเข้ามาเพิ่มตามแผน ได้แก่ โครงการ BFTZ 2 ถนนเทพารักษ์ และ BFTZ 3 ถนนบางนา-ตราด กม.19 ทั้ง 2 โครงการ เมื่อพัฒนาเสร็จสิ้นทั้งโครงการจะมีพื้นที่เช่ารวมกว่า 140,000 ตารางเมตร  โครงการ BFTZ 4 บางปะกง ภายใต้การร่วมทุนกับ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) จะเปิดให้บริการในไตรมาส 1 ของปี 2566  โดยทั้ง 4 โครงการ (BFTZ 2-5) บริษัทได้ใช้งบลงทุนรวมทั้งสิ้นกว่า 13,700 ล้านบาท

4.รุกกลยุทธ์ “มากกว่าพื้นที่” พร้อมโมเดลธุรกิจใหม่

สิ่งที่ทำให้ พรอสเพค กล้าเดินหน้าตามแผนการลงทุนในระยะ 3 ปีดังกล่าว คือ  การเตรียมกลยุทธ์ “มากกว่าพื้นที่…More Than Just Space” มาใช้ขับเคลื่อนธุรกิจ แม้ว่าจะหลายปัจจัยหนุนให้ตลาดคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าเติบโต แต่ก็ต้องยอมรับว่าธุรกิจนี้มีการแข่งขันที่รุนแรง และมีผู้ประกอบการมากมาย ปัจจุบันคาดว่าน่าจะมีปริมาณคลังสินค้าและโรงงานให้เช่ารวมอยู่ 6 ล้านตารางเมตร ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มเข้ามาอย่างต่อเนื่อง  เพราะเห็นได้จากผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายราย เริ่มจะขยายธุรกิจมาในตลาดนี้ หรือไม่ก็จับมือกับผู้ประกอบการรายเดิมที่ทำตลาดอยู่ก่อนแล้ว ซึ่งน่าจะทำให้ตลาดเติบโตในอัตรา 3-4% ต่อปี

สำหรับกลยุทธ์ “มากกว่าพื้นที่…More Than Just Space” คือ ความยืดหยุ่นในการตอบสนองความต้องการของลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นการให้บริการในรูปแบบอาคารมาตรฐานทั่วไป อาคารแบบ Ready Built หรือ อาคารแบบ Ready Built-to-Suit รวมถึงการพัฒนาอาคารสูง 15-20 เมตร สำหรับลูกค้าต้องการให้เหมาะสมกับธุรกิจของตนเอง และธุรกิจที่มีแนวโน้มเติบโตในอนาคต เช่น คลังสินค้าควบคุมอุณหภูมิ (Temperature Control Warehouse), คลังสินค้าวัตถุอันตราย (DG Warehouse) เป็นต้น ทางพรอสเพค ก็สามารถพัฒนาและปรับเปลี่ยนได้ตามความต้องการของลูกค้า และยังมีการให้บริการด้านคำปรึกษา การขอใบอนุญาต การพิธีศุลกากร และอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจ  จึงเรียกได้ว่ามีการให้บริการแบบครบจบในที่เดียว

นอกจากนี้ พรอสเพค ยังมีการขยายธุรกิจในโมเดลใหม่ ๆ เช่น การร่วมมือกับเจ้าของที่ดิน ซึ่งมีความต้องการพัฒนาเป็นพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าให้เช่า หรือลูกค้าที่ต้องการพื้นที่เพื่อพัฒนาโรงงานหรือคลังสินค้า บริษัทก็สามารถจะหาที่ดินที่เหมาะสม ในทำเลที่ลูกค้าต้องการ เพื่อพัฒนาและบริหารจัดการให้

5.ขายทรัพย์สินเข้า PROSPECT REIT 1 ล้านตารางเมตร

ตามแผนการลงทุน 5,000 ล้นบาท หรือในแต่ละปีจะลงทุนกว่า 1,500 ล้านบาทนั้น เงินทุนส่วนหนึ่งที่จะนำมาพัฒนาโครงการต่อเนื่องในแต่ละปี  จะเกิดจากการขายทรัพย์สินส่วนหนึ่งในโครงการของบริษัท เข้าไปในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์ และอินดัสเทรียล (PROSPECT REIT) เพื่อสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอในระยะยาว จากการบริหารโครงการ

โดยภายในสิ้นปีนี้จะทรัพย์สินส่วนหนึ่งในโครงการ BFTZ 2 และ 3  รวม 70,000 ตารางเมตร คิดเป็นมูลค่า 1,800 ล้านบาท เข้าไปใน PROSPECT REIT และในอนาคตจะนำเอาทรัพย์สินทั้งหมด 1 ล้านตารางเมตรเข้า PROSPECT REIT ทั้งหมดด้วย ซึ่งที่ผ่านมาได้นำเอสทรัพย์สินเข้าไปแล้ว 220,000 ตารางเมตร มีมูลค่าสินทรัพย์รวมทั้งสิ้นกว่า 3,534 ล้านบาท  โดยมีผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยทั้งปีที่ผ่านมาสูงถึง 11%

ทั้งหมดนี้ก็เป็นเหตุผลสำคัญ ที่ทำให้เห็นภาพได้ว่า ทำไม พรอสเพค ถึงมั่นใจในการจะลงทุนถึง 5,000 ล้านบาท เติมพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าให้เช่าอีก 480,000 ตารางเมตรเข้ามาในพอร์ต เพื่อจะได้ทะลุ 1 ล้านตารางเมตร

อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง

-“พรอสเพค”  เดินหน้าขยายพื้นที่โรงงาน-คลังสินค้ากว่า 150,000 ตร.ม. รับดีมานด์จีน