Tag : Money

ในช่วงแรกของการผ่อนชำระหนี้บ้านธนาคารมักให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ หรืออัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น เพื่อจูงใจให้เราตัดสินใจกู้ซื้อบ้านกับธนาคารนั้นๆ เชื่อว่าหลายคนเมื่อผ่อนชำระหนี้บ้านไปสักระยะหนึ่ง โดยผ่านพ้นอัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่นไปแล้ว ก็มักคิดที่จะหาดอกเบี้ยถูกด้วยการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น แต่รู้หรือไม่ว่าการรีไฟแนนซ์เราสามารถเปลี่ยนเงื่อนไขบางอย่างเพื่อให้เป็นประโยชน์มากขึ้น เพิ่มผู้กู้ สร้างความสามารถในการชำระหนี้ เมื่อมีความจำเป็นที่ต้องขอสินเชื่อเพิ่ม เช่น จำเป็นต้องกู้ซื้อรถยนต์ไปใช้ในการทำงานหรือทำธุรกิจ หรือต้องการกู้เงินเพื่อใช้ศึกษาต่อ แต่ความสามารถในการชำระหนี้ไม่เพียงพอ เพราะติดภาระผ่อนหนี้บ้านอยู่ การรีไฟแนนซ์สามารถเพิ่มความสามารถในการชำระหนี้ด้วยการเพิ่มผู้กู้ที่เป็นเครือญาติได้ครับ ซึ่งหลังจากที่เรารีไฟแนนซ์โดยเปลี่ยนจากการกู้คนเดียวเป็นการกู้ร่วมแล้ว ในการขอสินเชื่อครั้งต่อไป ภาระผ่อนที่ธนาคารนำไปพิจารณาก็จะหารตามจำนวนผู้กู้ร่วมแทนที่จะคิดเต็มจำนวน ทั้งนี้การกู้ร่วมช่วยให้เรามีโอกาสกู้ผ่านได้ก็จริง แต่ควรให้ความสำคัญกับการผ่อนชำระหนี้ด้วยครับว่า มีรายได้เพียงพอสำหรับการชำระหนี้หรือไม่ ในกรณีที่เราต้องเป็นผู้จ่ายชำระหนี้เพียงคนเดียวซึ่งอาจจะส่งผลกระทบให้เกิดปัญหาทางด้านการเงินได้ หากมีรายได้ตามที่แจ้งกับธนาคารเท่านั้น แต่ถ้ามีรายได้อื่นๆ ที่ธนาคารไม่ได้นำมารวม เช่น รายได้จากอาชีพเสริม ก็จะช่วยให้เรามีรายได้เพิ่มในการจ่ายชำระหนี้ได้เป็นปกติ และเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาการผ่อนชำระหนี้ แนะนำว่าควรมีภาระผ่อนต่อเดือนไม่เกิน 30% ของรายได้ครับ เช่น มีรายได้เดือนละ 40,000 บาท ควรมีภาระผ่อนต่อเดือนไม่เกิน 12,000 บาท เพิ่มระยะเวลาผ่อน ลดภาระค่าใช้จ่าย หากใครที่ทำสัญญาวงเงินกู้กับธนาคารเดิมไว้ โดยเลือกระยะเวลาการผ่อนชำระสั้นกว่าที่ธนาคารกำหนด เช่น มีสิทธิที่จะกู้ได้สูงสุดถึง 30 ปี แต่เลือกกู้เพียงแค่ 15 ปี ทำให้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนเป็นจำนวนเงินที่สูง หากต่อมาปัจจุบันมีภาระค่าใช้จ่ายอย่างอื่นเพิ่มมากขึ้น ทำให้ไม่สามารถผ่อนหนี้บ้านได้ตามปกติ การรีไฟแนนซ์สามารถเลือกยืดระยะเวลาการผ่อนครั้งใหม่ ให้ผ่อนได้ยาวขึ้น ซึ่งจะทำให้ค่าผ่อนต่อเดือนลดลง โดยระยะเวลาผ่อนที่เลือกใหม่จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่ธนาคารแห่งใหม่กำหนด อย่างไรก็ตามการเพิ่มระยะเวลาในการผ่อนชำระถึงแม้จะช่วยให้ภาระผ่อนต่อเดือนน้อยลงก็จริง แต่ต้องไม่ลืมว่าการผ่อนชำระด้วยจำนวนเงินที่น้อยลงจะส่งผลให้ภาระดอกเบี้ยจ่ายโดยรวมสูงขึ้น เมื่อเปรียบเทียบกับการผ่อนสั้นด้วยจำนวนเงินที่มากกว่า เพิ่มวงเงิน มีเงินไว้ใช้จ่ายยามจำเป็น สำหรับวงเงินกู้ของการรีไฟแนนซ์ไม่จำเป็นต้องเท่ากับภาระหนี้คงเหลือจากธนาคารเดิมเสมอไปครับ ถ้าหากใครที่กำลังคิดจะรีไฟแนนซ์ และมีความจำเป็นต้องใช้เงิน เช่น อยากซ่อมแซมบ้าน ก็สามารถขอวงเงินเพิ่มให้สูงกว่าภาระหนี้คงเหลือได้ ซึ่งวงเงินทั้งหมดจะต้องไม่เกินมูลค่าหลักประกันตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด เช่น วงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน หรือบางธนาคารอาจกำหนดเงื่อนไขการได้เพิ่มวงเงิน เช่น สามารถขอเพิ่มได้ไม่เกิน 5 ล้านบาท เป็นต้น แต่การขอวงเงินเพิ่มธนาคารจะต้องพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ประกอบด้วยครับว่า รายได้เมื่อเปรียบเทียบกับภาระหนี้แล้วเพียงพอ สามารถผ่อนชำระหนี้ได้ตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนดหรือไม่

ปัจจุบันหลายธนาคารต่างก็ออกสินเชื่อรูปแบบต่างๆ รวมทั้งเงื่อนไข และอัตราดอกเบี้ยที่น่าจูงใจมากมาย พอถึงเวลาที่เราจะต้องตัดสินใจเลือกกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโดซักครั้ง เลยเกิดอาการตาลาย มึนกับข้อมูลต่างๆ จนทำให้ตัดสินใจเลือกไม่ได้ หรือถ้าเลือกได้ก็อาจจไม่ใช่เงื่อนไขที่ดีที่สุดตามใจเรา วันนี้เราเลยนำหลักเกณฑ์ง่ายๆ ในการตัดสินใจเลือกธนาคาร และอัตราดอกเบี้ยสำหรับการกู้สินเชื่อมาให้เป็นข้อมูลเพื่อช่วยให้การตัดสินใจง่ายขึ้น ก่อนอื่นเรามาดูกันที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ กันก่อน โดยหลักๆ แล้ว มักจะมีให้เลือกกัน 3 แบบคือ 1. สินเชื่อดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate Loan) คือ อัตราดอกเบี้ยที่คิด ณ วันที่ทำสัญญาที่ผู้กู้ตกลงกู้ ซึ่งทางธนาคารสามารถปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นลงได้ตามสถานการณ์ตลาดเงิน หรือต้นทุนทางการเงินของธนาคาร โดยการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยอาจจะกระทบต่อเงินงวดในแต่ละเดือนซึ่งอาจจะเพิ่มสูงขึ้น แต่ข้อดีคือ ถ้าอัตราดอกเบี้ยลดลง เงินงวดที่เคยจ่ายก็จะนำไปตัดเงินต้นได้เยอะขึ้น ทำให้เราสามารถผ่อนได้หมดเร็วขึ้น 2. สินเชื่อดอกเบี้ยแบบคงที่ (Fixed Rate Loan) คือ อัตราเงินกู้ที่กำหนดเอาไว้ให้คงที่ เช่นเดียวกันกับจำนวนเงินที่ต้องชำระในแต่ละงวดก็จะเท่ากันตลอดระยะเวลากู้ ซึ่งมักจะเป็นแบบดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้น 1-2 ปี ข้อดีก็คือ เราสามารถวางแผนการเงินได้ เพราะเงินค่างวดไม่เปลี่ยนแปลง 3. สินเชื่อดอกเบี้ยแบบผสม (Rollover Mortgage Loan) คือ การกู้เงินที่ใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ในระยะหนึ่ง แต่เมื้อพ้นกำหนดไปแล้ว จะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวแทน ซึ่งสินเชื่อแบบนี้จะมีอัตราดอกเบี้ยในช่วงแรกค่อนข้างถูก ทำให้ผู้กู้สามารถโปะเงินงวดเพื่อลดเงินต้นได้เร็วขึ้น ทั้งนี้ผู้กู้ควรคำนวนอัตราดอกเบี้ยรวมทั้งหมดให้รอบคอบเสียก่อนด้วย ** ทั้งนี้ หลังจากวันที่ 1 สิงหาคม 2556 เป็นต้นมา ทางธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดให้สถาบันการเงินต้องแสดงอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา (Effective Interest Rate - EIR) เพื่อช่วยเป็นแนวทางในการเปรียบเทียบดอกเบี้ยจากโปรโมชั่น และอัตราดอกเบี้ยจริง แต่อย่างไรก็ดี ผู้กู้ก็ควรสังเกตุฐานการคำนวนของแต่ละธนาคารด้วยว่าใช้วงเงินและระยะเวลาผ่อนชำระเท่าไหร่ในการคำนวน   พอได้อัตราดอกเบี้ยที่ต้องการแล้ว การเลือกธนาคาร ก็เป็นสิ่งสำคัญไม่แพ้กันนะครับ ซึ่งเราควรพิจารณาจาก อัตราดอกเบี้ย ที่ต้องจ่าย วงเงินสินเชื่อ ที่ทางธนาคารให้ครอบคลุมกับวงเงินที่ต้องการหรือไม่ ระยะเวลาในการผ่อนชำระค่างวด ให้ดูว่าเหมาะสมกับกำลังการจ่ายของเราด้วยหรือไม่ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการขอสินเชื่อ เช่น ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ ค่าจดจำนอง เป็นต้น ความรวดเร็วในการอนุมัติสินเชื่อ เงื่อนไขอื่นๆ เกี่ยวกับการชำระเงินงวด ค่าธรรมเนียม หรือค่าปรับต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นกรณีจ่ายค่างวดล่าช้า หรือผิดนัด เงื่อนไขในการรีไฟแนนซ์ หรือการปิดบัญชี มีค่าปรับหรือค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ความสะดวกในการใช้บริการ เช่น มีจุดจ่ายเงินหลายแห่ง หรือธนาคารสาขาอยู่ใกล้บ้าน เป็นต้น โดยปกติแล้ว เรามักจะให้ความสำคัญกับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุด แต่ก็ไม่ควรลืมพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องด้วย ตามหัวข้อในข้างต้น เพื่อให้ได้ธนาคารที่มีทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับเรา ที่สำคัญต้องไม่ลืมดูเงื่อนไขต่างๆ ให้ครบถ้วนทุกข้อด้วยนะครับ เพื่อจะได้ไม่มีข้อเสียเปรียบธนาคารในภายในหลังยังไงล่ะครับ  

“กู้ร่วมซื้อบ้าน เป็นทางออกหนึ่งของผู้ที่กู้คนเดียวอาจผ่านยาก หรือต้องการวงเงินกู้บ้านที่สูงขึ้น” “อยากมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลังหนึ่ง” เชื่อว่าเป็นความฝันที่ทุกคนมีเหมือนๆ กัน ซึ่งปัจจุบันเราสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องรอเก็บเป็นเงินก้อนใหญ่ก็สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ โดยผู้ที่มีฐานรายได้สูงอาจทำเรื่องกู้บ้านเพียงคนเดียวก็ผ่าน แต่ผู้ที่มีรายได้ไม่สูงนัก หรือมีภาระค่าใช้จ่ายด้านอื่นมากทำให้มีความสามารถในการผ่อนชำระค่าบ้านลดลง หากยังต้องการซื้อบ้าน เพื่อให้สามารถกู้ผ่าน ก็จะต้องหาผู้กู้ร่วม ทั้งนี้ การกู้ร่วมนั้นมีประเด็นสำคัญๆ ที่ควรคำนึงถึง 3 เรื่องด้วยกัน ผู้กู้ร่วมซื้อบ้าน ... เป็นใครได้บ้าง แม้ว่าการกู้ร่วมจะเป็นทางออกที่ช่วยให้การกู้เงินซื้อบ้านง่ายขึ้น และได้วงเงินกู้เพิ่มขึ้น แต่ใช่ว่าจะเลือกใครมาเป็นผู้กู้ร่วมก็ได้ หรือกู้ร่วมกี่คนก็ได้ เนื่องจากธนาคารจะมีเงื่อนไขของการกู้ร่วมไว้ โดยทั่วไปกำหนดว่าผู้กู้ร่วม ต้องมีสายโลหิตเดียวกัน หรือมีความสัมพันธ์ทางเครือญาติ เช่น - ผู้ที่มีนามสกุลเดียวกัน อาจเป็นสามีภรรยา พี่น้อง พ่อ/แม่กับลูก รวมทั้งเป็นญาติกันโดยมีนามสกุลเดียวกัน - พี่น้องท้องเดียวกันแต่คนละนามสกุลก็สามารถกู้ร่วมกันได้ เพียงแต่แสดงทะเบียนบ้านหรือสูติบัตรระบุว่าพ่อแม่เดียวกัน - กรณีสมรสไม่จดทะเบียนก็แสดงหลักฐาน เช่น ภาพถ่ายงานแต่ง การ์ดแต่ง หรือการมีบุตรร่วมกัน แต่กรณีผู้ที่เป็นแฟนกันเฉยๆ โดยทั่วไปมักจะกู้ร่วมไม่ได้ นอกจากนี้ ธนาคารอาจกำหนดจำนวนผู้กู้ร่วมไว้ เช่น กู้ร่วมได้ไม่เกิน 2 คน เป็นต้น สำหรับการอนุมัติสินเชื่อบ้านของการกู้ร่วม จะพิจารณารายได้ของทุกคน หักภาระค่าใช้จ่ายของทุกคนแล้วดูว่ามีความสามารถที่จะผ่อนได้ต่อเดือนเท่าไรแล้วพิจารณาวงเงินสินเชื่อกู้บ้าน กรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ ... เป็นของคนเดียว หรือ หลายคน แน่นอนว่ากรณีของการกู้เดี่ยว เมื่อผ่อนชำระสินเชื่อบ้านหมดแล้ว กรรมสิทธ์ในบ้านหลังนั้นจะเป็นของผู้กู้ สำหรับกรณีของการกู้ร่วมนั้น โดยทั่วไป การกู้ร่วมซื้อบ้านทำได้ 2 แบบ แบบแรกคือ การใส่ชื่อคนเดียวเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่เวลากู้ยืมใช้หลายคนมากู้ร่วม และแบบที่สอง การกู้ร่วมโดยใส่ชื่อผู้กู้ร่วมทุกคนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ในทางปฏิบัติ ส่วนใหญ่แล้วผู้กู้จะเลือกแบบที่สอง เพราะผู้กู้ทุกคนมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหรืออสังหาฯ นั้นร่วมกัน แต่การถือกรรมสิทธิ์ร่วม มีเรื่องที่ต้องคำนึงคือ หากต้องการขายบ้านหรืออสังหาฯ นั้น จะทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับการยินยอมจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคน หรือแม้กระทั่ง ต้องการยกกรรมสิทธิ์ในบ้านหรืออสังหาฯ ให้เป็นของบุคคลใดบุคคลหนึ่งที่อยู่ในชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมนั้น กรมที่ดินจะถือว่า มีการซื้อขายบ้านหรืออสังหาฯ เกิดขึ้น ทำให้มีค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย รวมถึงค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย สิทธิประโยชน์ด้านภาษีจากดอกเบี้ยจ่าย ... ลดหย่อนอย่างไร ดอกเบี้ยจ่ายของเงินกู้บ้านสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ตามที่จ่ายจริงแต่สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาทต่อปีภาษี ดอกเบี้ยจ่ายของเงินกู้บ้านสามารถดูได้จากหนังสือรับรองดอกเบี้ยจ่ายที่สถาบันการเงินจะส่งมาให้ผู้กู้ตอนต้นปี กรณีของการกู้เดี่ยว การใช้สิทธิลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยบ้านดังกล่าวจะเป็นของผู้กู้เพียงผู้เดียว จ่ายดอกเบี้ยทั้งปีเท่าไร ก็ลดหย่อนได้เท่านั้น แต่ไม่เกิน 100,000 บาท เช่น ดอกเบี้ยจ่ายทั้งปี 80,000 บาท ก็สามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้ 80,000 บาท แต่หากดอกเบี้ยจ่ายทั้งปีอยู่ที่ 120,000 บาท ก็ใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้เพียง 100,000 บาท สำหรับกรณีของการกู้ร่วม ให้หารเฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้ กรณีกู้ร่วมสองคนก็คือหารครึ่งนั่นเอง สมมติจ่ายดอกเบี้ยทั้งปี 80,000 บาท สามารถใช้สิทธิลดหย่อนได้คนละ 40,000 บาท จะแบ่งเองว่าฝ่ายหนึ่งมากกว่าอีกฝ่ายหนึ่งไม่ได้ ทั้งนี้ มีข้อควรทราบเกี่ยวกับการใช้สิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยสำหรับการกู้ร่วมคือ สมมติว่ากู้ร่วมกันสองคน ปรากฏว่าทั้งปีจ่ายดอกเบี้ยไป 140,000 บาท ไม่ใช่ว่า จะสามารถหารครึ่งแล้วใช้สิทธิลดหย่อนภาษีคนละ 70,000 บาท เนื่องจากสัญญาเงินกู้บ้านนั้นจะใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้เพียง 100,000 บาท นั่นคือ จะสามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้สูงสุดคนละ 50,000 บาท อย่างไรก็ตาม ในกรณีนี้จะสังเกตได้ว่าแต่ละฝ่ายยังใช้สิทธิลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยไม่เต็มสิทธิ 100,000 บาท ดังนั้น หากมีดอกเบี้ยเงินกู้อสังหาฯ อื่น เช่น อาจกู้ไว้เองหรือกู้ร่วมกับคนอื่น ก็ยังสามารถนำมาใช้สิทธิลดหย่อนได้เพิ่มเติมสูงสุด 50,000 บาท กรณีที่ต้องการซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัย แต่กู้คนเดียวไม่ผ่านหรือรายได้ไม่พอ การกู้ร่วมเป็นทางออกหนึ่งของปัญหาที่นิยมเลือกใช้ ทั้งนี้ ก่อนจะกู้ซื้อบ้าน ต้องคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระ ซึ่งตามเกณฑ์คือยอดผ่อนชำระไม่เกิน 40% ของรายได้ และควรมีเงินก้อนเผื่อเป็นค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นด้วย เช่น ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ค่าธรรมเนียมการโอน คิดที่ 2% ของราคาประเมิน (ขึ้นอยู่กับว่าผู้ซื้อ หรือผู้ขายจะเป็นผู้ออก หรือแบ่งครึ่งกัน) รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ตามมา ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลางกรณีซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร หรือค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าตกแต่งบ้านต่างๆ จะต้องวางแผนการเงินให้รอบคอบ เพื่อชีวิตจะได้มีความสุข

เราเชื่อว่าหลายๆ คนอยากจะสร้างความมั่นคงในชีวิต หน้าที่การงาน การเงิน รวมถึงมีครอบครัว โดยเฉพาะคนที่ทำงานเก็บเงินมาได้สักระยะหนึ่ง ย่อมอยากที่จะซื้อบ้านสักหลังเป็นของตัวเอง เพราะหลายๆ คนคิดว่าบ้านคือวิมานของครอบครัว แต่บอกเลยว่าถ้าผ่อนไม่ไหว ก็จะกลายเป็นวิมาร(ผจญ) ทันที วันนี้เราจึงจะมาช่วยแบ่งปันความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับการกู้ซื้อบ้าน รวมถึงการจัดสรรเรื่องการเงินเพื่อให้ครอบครัวมีความมั่นคงแข็งแรง มาดูกันดีกว่าครับ ว่าต้องทำยังไงกันบ้าง วางแผนผ่อนบ้านให้มีสุข หลายคนต้องการจะซื้อบ้าน แต่ลืมวางแผนหรือหาข้อมูลเพิ่มเติมให้ครบถ้วนเสียก่อน ไหนจะเรื่องภาระต่างๆ ที่ต้องรับผิดชอบ รายได้กับรายจ่ายไม่สัมพันธ์กัน อาจจะส่งผลให้มีเงินไม่เพียงพอต่อการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน ทำให้ภาระหนี้สินเพิ่มมากขึ้น และที่เลวร้ายที่สุดคือ ทำให้บ้านที่เราตั้งใจหาเงินมาทั้งชีวิต อาจจะถูกยึดได้!!! ดังนั้น เราควรจะวางแผนให้รอบคอบ และเตรียมความในด้านต่างๆ ซึ่งเรื่องแรกที่ควรรู้ก็คือ การวางแผนการเงิน จะมีเรื่องอะไรบ้างไปดูกันเลยครับ   การประเมินและประมาณเงินที่ต้องผ่อน เราควรเก็บเงินออมเตรียมไว้เพื่อเป็นเงินดาวน์ประมาณ 10-15% ของราคาบ้าน จะได้ไม่เป็นภาระหนักเกินไปในการผ่อนแต่ละงวด โดยทั่วไปธนาคารมักจะอนุมัติให้วงเงินผ่นอต่องวดประมาณ 30-40% ของรายได้ของผู้กู้ เข้าใจเรื่องรูปแบบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อบ้าน โดยทั่วไปธนาคารจะมีอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 2 รูปแบบ ซึ่งเราควรเลือกให้เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนของเรา ทั้งแบบคงที่ และแบบลอยตัว หรือส่วนใหญ่ทางธนาคารจะผสมผสานการคิดดอกเบี้ยทั้ง 2 แบบเข้าด้วยกัน ลองเข้าไปดูรายละเอียดเรื่องดอกเบี้ยเกี่ยวกับบ้านได้ที่  ดอกเบี้ย-เกี่ยวกับบ้าน หาสินเชื่อประเภทที่เหมาะกับตัวเอง ปัจจุบันนี้ ทางธนาคารมักมีสินเชื่อให้เลือกหลากหลายประเภท แบ่งแยกไปตามกลุ่มลูกค้า สาขาอาชีพ หรือความต้องการของลูกค้า รวมถึงบริการอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น สินเชื่อเพื่อการต่อเติมบ้าน หรือตกแต่งบ้าน ซึ่งเราควรวางแผน และทำการเปรียบเทียบข้อมูลสินเชื่อของแต่ละธนาคารให้ดีเพื่อให้ได้ข้อเสนอที่ดีและเหมาะสมกับเรามากที่สุด ผ่อนบ้านอย่างมีชั้นเชิง แน่นอนว่าใครก็ต้องการจะปลดภาระการผ่อนบ้านให้หมดเร็วๆ และต้องการจะประหยัดดอกเบี้ยให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ ซึ่งมีวิธีที่สามารถทำได้ทั้ง การจ่ายเงินต่อเดือนเพิ่ม และการทำการรีไฟแนนซ์บ้าน ก็จะช่วยให้เรามีโอกาสผ่อนดอกเบี้ยได้ถูกลง รวมถึงการโปะเงินก้อนลงไปคราวละมากๆ ก็จะช่วยลดระยะเวลาในการผ่อนบ้านได้ด้วยเช่นกันยกตัวอย่างเช่น ถ้าเราเลือกจ่ายค่าผ่อนบ้านเพิ่มขึ้นอีก 10% ต่อเดือน เราจะมีโอกาสผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นประมาณ 7 ปีเลยทีเดียว รวมถึงค่าใช้จ่ายของดอกเบี้ยบ้านก็สามารถนำไปลดหย่อยภาษีได้มาถึง 1 แสนบ้านด้วย ถ้าเราวางแผนให้ดีๆ ก็จะช่วยให้เราลดหย่อนภาษีได้มากขึ้น เป็นการแปรภาษีมาเป็นเงินออม สร้างความมั่นคงและมั่งคั่งได้อีกทาง   วางแผนป้องกันความเสี่ยง แบบมีเงินเหลือใช้ การวางแผน และป้องกันความเสี่ยง ก็เป็นเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กัน เพื่อให้ไม่ต้องนำเงินเก็บออกมาใช้หมดในยามฉุกเฉิน และไม่ต้องมีหนี้สินก้อนโดให้เป็นภาระไปถึงคนอื่นๆ ในครอบครัวด้วย ซึ่งวิธีง่ายๆ ที่เราสามารถทำได้ในการกำจัดความเสี่ยงก็คือ การเตรียมเงินฉุกเฉินให้เพียงพอ การทำประกันชีวิต หรือการซื้อกองทุน RMF ไว้เป็นเงินออมยามเกษียณ แถมยังสามารถนำไปลดหย่อยภาษีได้อีกทาง แค่นี้เราก็จะสามารถสร้างความมั่นคงให้กับชีวิตให้มากขึ้น แม้ว่าจะมีภาระจากการผ่อนบ้านก็ตาม

ใครๆ ก็อยากมีบ้านในฝันจริงมั้ยครับ แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนที่จะสามารถซื้อบ้านได้ด้วยเงินสดก้อนโต กว่าจะรอเก็บเล็กผสมน้อยให้ได้จำนวนเงินก้อนใหญ่ ราคาบ้านก็พุ่งสูงจนเกินเอื้อมอีกแล้ว ดังนั้นการกู้สินเชื่อเผื่อซื้อบ้านจึงเป็นทางเลือกที่จะทำให้ฝันของเราเป็นจริงได้มากที่สุดใช่มั้ยล่ะครับ แต่หลายคนก็ยังกังวลว่าจะกู้ไม่ผ่าน เราจึงมีเกร็ดเล็กเกร็ดน้อยที่จะมาช่วยให้คุณยื่นขอกู้สินเชื่อแล้วมีโอกาสผ่านเกณฑ์มากขึ้น เลือกจ่ายเงินดาวน์ก้อนใหญ่ โดยปกติจำนวนเงินดาวน์มักจะคิดเป็น 20% ของราคาบ้าน ดังนั้นธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้เราอีกประมาณ 80% ดังนั้นถ้าหากว่าเรามีแนวโน้มไม่สามารถผ่านเกณฑ์การพิจารณาเนื่องจาก รายได้น้อยกว่าความสามารถในการผ่อนชำระ ทางออกที่จะสามารถช่วยเราได้ก็คือ การจ่ายเงินดาวน์ในจำนวนที่มากขึ้น เช่น เพิ่มเป็น 30% หรือ 40% ของราคาบ้าน ทำให้ค่างวดในการผ่อนชำระแต่ละเดือนลดลง แค่นี้โอกาสที่จะกู้ผ่านก็มากขึ้นแล้วครับ หาผู้กู้ร่วม ทางออกที่จะช่วยเพิ่มความสามารถในการผ่อน ถ้าหากมีเงินเก็บไม่มากพอที่จะจ่ายเงินดาวน์ก้อนโต ดังนั้นทางเลือกสำหรับคนที่ต้องการดาวน์น้อยผ่อนสบาย ก็คือ หาผู้กู้ร่วม โดยที่ผู้กู้ร่วมจะต้องมีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกัน ไม่ว่าจะเป็น พ่อ แม่ พี่ น้อง คู่สมรส หรือแม้แต่ลูกก็ได้ เพราะอย่างไรแล้ว เมื่อรวมรายได้ของผู้กู้ร่วม ก็จะทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระเพิ่มมากกว่าการเลือกผ่อนคนเดียวจริงมั้ยครับ แต่ทั้งนี้คนทั้งคู่ก็ต้องไม่มีภาระผ่อนชำระอื่นๆ ค้างอยู่นะครับ ไม่อย่างนั้นทางธนาคารก็จะมองว่า ความสามารถในการชำระหนี้ของคุณน้อยลง เลือกขนาดบ้านให้เล็กลง หากบ้านในฝันมีราคาที่สูงจนเกินไป และไม่สามารถใช้ทางออกในข้อข้างต้นได้ การเลือกบ้านที่มีขนาดเล็กลง หรือเลือกบ้านที่มีราคาลดลงกว่าที่ฝันไว้ ก็พอจะทำให้ชีวิตเราสบายมาขึ้น ไม่ต้องสร้างภาระหนี้ก้อนใหญ่เกินตัว รวมถึงไม่ต้องรบกวนคนอื่นให้มากู้ร่วมด้วยนะครับ นอกจากเรื่องการกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านแล้ว อย่าลืมเตรียมเงินไว้สำหรับ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่ามัดจำมิเตอร์น้ำและไฟฟ้า ค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายล่วงหน้าตามที่โครงการกำหนด รวมถึงค่าตกแต่งบ้านอีก และที่สำคัญก็คือ การกันเงินสำรองไว้เผื่อกรณีฉุกเฉินอีกก้อนด้วยนะครับ ถึงเวลาจำเป็นขึ้นมาจะได้ไม่เดือดร้อนมากจนเกินไป... การมีบ้านในฝันเป็นเรื่องดี แต่ก็อย่าให้เป็นภาระหนักจนต้องเป็นทุกข์นะครับ

4 ปัจจัย ผ่อนบ้านให้สบายกระเป๋า เงินดาวน์มีเท่าไรตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย กำหนดให้ผู้ที่จะซื้อบ้านต้องมีเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 10% ของราคาบ้าน ดังนั้น หากจะซื้อบ้านราคาสัก 3 ล้านบาท ต้องมีเงินเก็บเพื่อเป็นเงินดาวน์อย่างน้อย 3 แสนบาท การเก็บออมเงินดาวน์อาจจะเก็บออมในรูปของกองทุนรวมตลาดเงิน เพื่อให้มีสภาพคล่องและมีผลตอบแทนที่ดีกว่าเงินฝากออมทรัพย์ทั่วไป   ยอดผ่อนชำระต่อเดือนปกติแล้วภาระการผ่อนรายเดือนที่ไม่หนักจนเกินไป หรือไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ก่อนภาษี หากรายได้คนเดียวผ่อนไม่ไหว สามารถกู้ร่วมได้ ทั้งนี้ ผู้กู้ร่วมต้องมีความสัมพันธ์ทางสายเลือด หรือเป็นสามีภรรยา ปกติทั่วไป หากขอสินเชื่อ จำนวน 1 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อน 30 ปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 7% ต่อปี จะมียอดผ่อนชำระประมาณ 8,000 บาทต่อเดือน จึงควรลองพิจารณาปัจจัยดังที่ได้กล่าวในเบื้องต้นว่า จะผ่อนบ้านอย่างไรให้สบายกระเป๋ากัน   ระยะเวลาในการผ่อนชำระปกติจะผ่อนสูงสุดไม่เกิน 30 ปี และเมื่อรวมกับอายุของผู้กู้แล้ว ต้องไม่เกิน 60-65 ปี (ช่วงอายุเกษียณ) ระยะเวลาผ่อนสั้นยอดผ่อนชำระรายเดือนจะมากกว่าระยะเวลาผ่อนยาว หากมีความสามารถในการผ่อนสูงสามารถเลือกผ่อนสั้นได้เพื่อให้หมดภาระได้เร็วและประหยัดค่าดอกเบี้ยจ่าย   รูปแบบอัตราดอกเบี้ยสถาบันการเงินมักมีทางเลือกให้กับผู้ขอสินเชื่อ ดังนั้นควรเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ เมื่ออัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น และควรเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว เมื่ออัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง   นอกจากนี้ อย่าลืมพิจารณาเรื่องการวางแผนภาษี เนื่องจากสิทธิสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านสามารถนำดอกเบี้ยจ่ายมาลดหย่อนได้สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท เป็นการบรรเทาค่าใช้จ่ายทางภาษีได้อีกทางหนึ่ง (เพิ่มเงินในกระเป๋ามากขึ้น) ซึ่งชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือคอนโดฯ ก็เป็นเรื่องสำคัญในการวางแผนภาษีด้วย ที่มา : http://k-expert.askkbank.com/

3 คำถามฮิตที่คิดจะซื้อบ้าน “รายได้และภาระหนี้ในปัจจุบัน เป็นปัจจัยหลักที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้าน” “อยากกู้ซื้อบ้านต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้าง” เชื่อว่าคำถามนี้คงเกิดขึ้นในใจของผู้ที่อยากเป็นเจ้าของบ้าน เพราะเมื่อคิดจะซื้อบ้านและต้องขอสินเชื่อกับธนาคาร มีหลายปัจจัยที่เราต้องพิจารณาและเตรียมตัวให้พร้อม แล้วมีปัจจัยอะไรบ้าง มาดูกันเลยครับ 1. รายได้เท่าไรจะขอสินเชื่อได้ รายได้ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะบอกว่า เราสามารถกู้ซื้อบ้านได้หรือไม่ และกู้ได้เป็นเงินเท่าไร ปกติแล้ว รายได้ขั้นต่ำที่จะขอสินเชื่อได้อยู่ที่ประมาณ 10,000-15,000 บาทต่อเดือน ซึ่งจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร โดยรายได้มาก ก็จะมีโอกาสขอสินเชื่อได้วงเงินสูงขึ้น ถ้าหากใครเป็นมนุษย์เงินเดือน การขอกู้มักทำได้ไม่ยาก เพราะมีหลักฐานแสดงว่ามีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ แต่ถ้าเป็นผู้ที่ประกอบอาชีพอิสระ ไม่ได้มีรายได้ประจำ ก็ควรแสดงให้ธนาคารเห็นว่า มีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ โดยนำรายได้ฝากเข้าธนาคารในวันเดียวกันเป็นประจำทุกเดือน เช่น นำเงิน 20,000 บาท ฝากทุกวันที่ 30 ของทุกเดือน 2. มีภาระผ่อนอยู่แล้ว จะขอสินเชื่อได้หรือไม่ แม้ว่าปัจจุบันจะมีภาระหนี้สินอยู่แล้ว ก็ยังมีโอกาสขอสินเชื่อบ้านได้ครับ ปกติแล้ว ในการพิจารณาสินเชื่อ ธนาคารจะมีเกณฑ์ว่า ภาระหนี้ในแต่ละเดือนต้องไม่เกิน 40-60% ของรายได้ต่อเดือน ในเบื้องต้น เราสามารถเช็คด้วยตัวเองง่ายๆ ว่า จะขอสินเชื่อกับธนาคารผ่านหรือไม่ เช่น ปัจจุบันเงินเดือน 20,000 บาท ถ้าธนาคารตั้งเกณฑ์ไว้ว่า ภาระผ่อนต้องไม่เกิน 40% ของรายได้ ดังนั้น ภาระผ่อนโดยรวมต้องไม่เกิน 8,000 บาท โดยลองคำนวณดูว่า ถ้ามีภาระผ่อนหนี้อื่นอยู่ หากผ่อนบ้านเพิ่มขึ้น จะทำให้ภาระผ่อนโดยรวมสูงเกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนดหรือไม่ ถ้าไม่เกิน ก็มีโอกาสขอสินเชื่อบ้านได้ สำหรับการคำนวณภาระผ่อนของสินเชื่อบ้าน อาจคำนวณง่ายๆ ได้ว่า สินเชื่อบ้าน 1 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนต่อเดือนจะประมาณ 7,200 บาทครับ 3. ต้องเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ในการกู้ซื้อบ้าน นอกจากเงินดาวน์ประมาณ 20% ของราคาบ้านที่เราต้องเตรียมให้พร้อมแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการกู้ซื้อบ้านที่เราต้องเตรียม โดยสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ 1. ค่าใช้จ่ายของธนาคาร เช่น ค่าประเมินหลักทรัพย์ (ขึ้นอยู่กับธนาคารกำหนด) ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้าน) 2. ค่าใช้จ่ายของกรมที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ และค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน ดังนั้น แม้ว่าคุณสมบัติต่างๆ ในด้านรายได้และภาระหนี้จะผ่านเกณฑ์ขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารแล้ว ก็ต้องไม่ลืมที่จะเตรียมเงินสำหรับดาวน์บ้านและค่าใช้จ่ายต่างๆ ไว้ด้วยนะคะ เมื่อขอสินเชื่อบ้านผ่านแล้ว สามารถหมดภาระหนี้ได้เร็วขึ้นด้วยการโปะหนี้บ้านหรือชำระหนี้มากกว่ายอดผ่อนที่กำหนดไว้ในแต่ละเดือน เพราะการโปะหนี้จะทำให้ยอดเงินต้นลดลง และประหยัดดอกเบี้ยจ่าย ดังนั้น หากได้รับโบนัสหรือเงินก้อนพิเศษเข้ามา การนำไปโปะหนี้บ้านจะช่วยให้ภาระหนี้บ้านหมดไวขึ้นครับ

การลงทุนยิ่งเริ่มต้นไว ยิ่งได้ผลตอบแทนเร็ว วัยที่เหมาะกับการลงทุนมากที่สุด คือ วัยที่จบการศึกษาและมีงานมีการทำเรียบร้อย นั่นคือช่วงอายุระหว่าง 25 – 30 ปี แต่ในวัยดังกล่าว มักเป็นวัยที่มีสิ่งยั่วยุสูง เพราะเพิ่งเริ่มต้นสัมผัสอำนาจของเงินและรายได้ด้วยตัวเองรายได้ของคนในวัยนี้จึงมักละลายไปกับสังคม ข้าวของ ท่องเที่ยว จนพบได้บ่อยๆ ว่าคนทำงานช่วง 2 – 3 ปีแรกไม่สามารถเก็บเงินได้ จะเริ่มมีเงินเก็บจริงๆ จังๆ คือเมื่อเริ่มแตะหลัก 30 ไปแล้ว ซึ่งหากเทียบกับคนที่เตรียมตัวไวกว่าก็ถือเป็นการเสียโอกาส หนึ่งในการลงทุนที่น่าสนใจสำหรับคนวัยไม่ถึงเลข 3 คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีข้อดีคือได้ผลตอบแทนในระยะยาว เป็นเงินจำนวนมาก และสม่ำเสมอ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ ควรเริ่มต้นก่อนอายุ 30 ด้วย 6 เหตุผล ต่อไปนี้ เป็นที่อยู่อาศัย คนวัยก่อน 30 หลายคนทำงานไกลบ้าน พักอยู่หอพักและเสียค่าเช่าทุกเดือน ซึ่งจำนวนค่าเช่าที่เสียไป สามารถนำมาผ่อนบ้านหรือคอนโดมิเนียมได้ เป็นการกู้ยืมอัตราดอกเบี้ยต่ำ ระยะยาว ดอกเบี้ยบ้านคือดอกเบี้ยที่น้อยที่สุดกับเงินก้อนใหญ่และมีระยะเวลาในการผ่อนชำระนานที่สุด การผ่อนบ้าน มีระยะเวลาในสัญญาสูงสุดนานถึง 30 ปี และด้วยอัตราดอกเบี้ยที่หลากหลาย การซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่ภาระหนักอึ้ง ปล่อยเช่าได้ (Passive Income) อสังหาริมทรัพย์มีข้อดีที่สุดคือเป็นทรัพย์สินถาวร และมีมูลค่าเพิ่มตลอดเวลา ยิ่งซื้อบ้านและปล่อยเช่าเมื่ออายุน้อยเท่าไหร่ รายรับที่ได้ก็จะมากขึ้นตามไปด้วย เช่น ซื้อคอนโดมิเนียมมา 2 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท สินทรัพย์ชิ้นนี้จะทำรายได้ 180,000 บาท/ปี และอาจเพิ่มได้เรื่อยๆตามศักยภาพของทำเล หากปล่อยเช่าเมื่ออายุ 25 เมื่ออายุ 30 จะมีรายได้จากคอนโดมิเนียมแห่งนี้แล้ว 900,000 บาท ทำเงินได้เกือบล้าน เมื่ออายุ 30 น่าสนใจใช่ไหม เป็นมรดก อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสินทรัพย์ประเภทหนึ่งที่คนทุกยุคทุกสมัยเลือกที่จะนำมาเป็นสินทรัพย์ที่สร้างความมั่งคั่งให้กับตัวเองและจุดเด่นอีกจุดหนึ่งคือนำมาเป็นมรดกส่งต่อไปยังรุ่นลูกรุ่นหลานได้ จะเห็นได้จากนักลงทุนที่ประสบความสำเร็จหลายคนที่ได้รับมรดกจากพ่อแม่และบรรพบุรุษทั้งที่ดิน บ้าน โรงแรม เป็นต้น แล้วสามารถนำทรัพย์สินเหล่านั้นมาพัฒนาหรือขายต่อเพื่อก่อร่างสร้างตัวจากอสังหาริมทรัพย์จนประสบความสำเร็จในอนาคตได้ เป็นหลักประกันชั้นเยี่ยม อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันที่ทุกสถาบันการเงินอ้าแขนรับหากต้องการเงินลงทุนก้อนใหญ่ อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในมือจะแปรเป็นเงินได้อย่างง่ายดาย เพราะชีวิตคือความไม่แน่นอน ยิ่งในคนอายุน้อยๆการเปลี่ยนแปลงทางหน้าที่การงานหรือความผิดพลาดทางธุรกิจคือสิ่งที่เกิดขึ้นได้ เป็นการลงทุนที่ชนะเงินเฟ้อ เนื่องจากในปัจจุบันปัญญาเงินเฟ้อเป็นอุปสรรคสำคัญที่จะลดทอนมูลค่าเงินในกระเป๋าของท่านให้มีค่าลดน้อยลง การลงทุนอีกรูปแบบหนึ่งที่สามารถเอาชนะกับปัญหาเงินเฟ้อได้คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ บางคนอาจจะบอกว่าก่อนอายุ 30 ปี จะมีเงินพอได้อย่างไรที่จะนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงหลักแสนหลักล้าน เพราะคนส่วนใหญ่ในช่วงอายุนี้ทำงานประจำและเป็นมนุษย์เงินเดือนที่มีเงินไม่มากพอที่จะลงทุน ซึ่งปัญหาเหล่านี้ได้ถูกแก้ปัญหาออกไปเนื่องจากนวัตกรรมทางด้านการเงินที่เปลี่ยนแปลงไปสามารถนำอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็นหน่วยย่อยๆได้เพื่อให้คนหลายๆคนสามารถเข้ามาถือครองในอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นเป็นการถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันได้ เราเรียกการลงทุนนี้ว่า การลงทุนในกองทุนรวมอสังริมทรัพย์ ซึ่งไม่จำเป็นต้องลงทุนหลักแสน หลักล้าน เพียงแค่มีเงินลงทุนขึ้นต่ำ 500 บาท ขึ้นไป สามารถลงทุนได้ การลงทุนก่อนอายุ 30 เป็นสิ่งที่ดีและควรทำที่สุดด้วยเหตุผลต่างๆที่กล่าวมาแล้ว แต่คนวัยนี้มักมีข้อจำกัดคือยังไม่สามารถหาทุนมาใช้กับอสังหาริมทรัพย์ได้ เพราะช่วงเวลา 2 – 3 ปีแรก รายได้จากการทำงานไม่ได้มากมายและอำนาจของเงินที่ได้ด้วยตัวเองก็ช่างเย้ายวน ดังนั้นเมื่อเริ่มทำงานใหม่ๆจึงควรตั้งสติให้มั่นและเก็บเงินเก็บทองให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ เพื่ออนาคต   ขอขอบคุณข้อมูลจาก : www.terrabkk.com

ความฝันของผู้ที่มีบ้านส่วนใหญ่ คือ อยากจะปิดหนี้ไวๆ ยิ่งเมื่อได้รับใบเสร็จจากธนาคารทุกคนคงตกใจ เมื่อเห็นว่าเงินที่ผ่อนชำระเกือบทั้งหมดเป็นส่วนของดอกเบี้ย แทบจะไม่ได้ลดเงินต้นลงเลย จนทำให้รู้สึกว่า “การผ่อนบ้านนั้นช่างยาวนานเสียเหลือเกิน” และเมื่อกู้เงินผ่านมาสักระยะหนึ่ง คนส่วนมากจะคิดถึงการ “รีไฟแนนซ์บ้าน” เพื่อให้ภาระดอกเบี้ยลดลง การรีไฟแนนซ์ คือ การกู้เงินก้อนใหม่ไปชำระหนี้ยอดเดิมที่มีอยู่ ทำให้การผ่อนต่อเดือนน้อยลง โดยขยายระยะเวลากู้ออกไป หรือขอลดอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลงตามโปรโมชั่นที่มีอยู่ของสถาบันการเงิน นอกจากนี้ สถาบันการเงินบางแห่งยังยื่นข้อเสนอเพิ่มเงินกู้ให้อีก หากมูลค่าบ้านในการประเมินครั้งใหม่สูงกว่ายอดหนี้เดิมที่มี อย่างไรก็ดี บทความนี้มี 3 ข้อควรคิด…ก่อนวางแผนรีไฟแนนซ์ ที่ควรพิจารณาให้รอบคอบ ดังนี้ 1.ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ แบ่งเป็น - ค่าใช้จ่ายให้กับสถาบันการเงินเดิม ได้แก่ ค่าปรับกรณีไถ่ถอนหลักประกันก่อนกำหนด ซึ่งโดยทั่วไปมักกำหนดระยะเวลาห้ามไถ่ถอนไว้ที่ไม่เกิน 3 ปีนับจากวันเริ่มกู้ และมักมีค่าปรับประมาณ 2-3% ของยอดหนี้ - ค่าใช้จ่ายให้กับสถาบันการเงินใหม่ ได้แก่ ค่าประเมินมูลค่าหลักประกัน ค่าธรรมเนียมการใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fix Rate) และนอกจากนี้ยังมีเบี้ยประกันอัคคีภัย หากกรมธรรม์เดิมยังมีความคุ้มครอง เจ้าของบ้านสามารถแจ้งโอนผลประโยชน์จากสถาบันการเงินเดิม เพื่อยกผลประโยชน์ให้สถาบันการเงินแห่งใหม่ได้ - ค่าใช้จ่ายกรมที่ดิน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% และค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ 2.ผลประโยชน์ที่ได้รับเพิ่มขึ้นจากการรีไฟแนนซ์ เช่น หากมียอดหนี้ที่ต้องการโอน 1 ล้านบาท ปัจจุบันเสียอัตราดอกเบี้ยที่ 7.13% ต่อปี ขณะที่สถาบันการเงินแห่งใหม่เสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี เท่ากับ 3.45% ต่อปี คิดเป็นส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยเท่ากับ 3.68% ต่อปี หรือสามารถประหยัดดอกเบี้ยในช่วง 3 ปี ได้ถึง 108,253 บาท (คิดแบบลดต้นลดดอกเบี้ย) 3.เงื่อนไขอื่นๆ จากการรีไฟแนนซ์ เพื่อใช้ในการพิจารณาก่อนการตัดสินใจ - พิจารณาค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น หากมีโครงการที่จะขายบ้านในช่วง 3 ปีหลังรีไฟแนนซ์ อาจมีค่าปรับในการปิดบัญชีก่อนกำหนดเพิ่มอีก 2-3% ของวงเงินกู้ - พิจารณายอดหนี้และระยะเวลาการผ่อนชำระที่เหลือ เช่น หากยอดหนี้คงเหลือไม่มากนัก ระยะเวลาการผ่อนเหลืออีกแค่ 1-2 ปี หรืออาจมีเงินโบนัสมาปิดหนี้ก่อนกำหนด การรีไฟแนนซ์อาจเป็นทางเลือกที่ได้ไม่คุ้มเสีย - พิจารณาเงื่อนไขอื่น เช่น สถาบันการเงินบางแห่งมีเงื่อนไขให้ผ่อนค่างวดได้ไม่เกิน 2 เท่าของยอดผ่อนปกติ หรือมีค่าปรับกรณีชำระหนี้ก่อนกำหนด เท่ากับว่าหากมีเงินสดก็ไม่สามารถลดยอดหนี้ได้ในระยะเวลาที่ใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ การวางแผนรีไฟแนนซ์จะคุ้มค่าหรือไม่นั้น เจ้าของบ้านควรเปรียบเทียบค่าใช้จ่าย ผลประโยชน์ที่ได้รับเพิ่มขึ้นและเงื่อนไขอื่นๆ ที่เป็นข้อจำกัด ทั้งนี้ ควรพิจารณาถึงปัจจัยที่ไม่ได้เป็นตัวเงินด้วย เช่น ค่าเดินทาง ค่าเสียเวลาในการประเมินหลักประกัน ฯลฯ สำหรับหลายๆ ท่านที่ติดเงื่อนไขการไถ่ถอนหลักประกันก่อนกำหนด ทำให้ต้องเสียค่าปรับเพิ่ม 2-3% หากตัดเงื่อนไขนี้ออกไปแล้ว จะทำให้การรีไฟแนนซ์นั้นได้รับประโยชน์มากขึ้น ดังนั้น การรีไฟแนนซ์ที่ดีควรดูช่วงจังหวะเวลาที่เหมาะสมด้วยจึงจะได้ประโยชน์สูงสุด   ขอขอบคุณข้อมูลจาก K-Expert

ใครที่กำลังจะก่อหนี้เพิ่มตอนนี้ต้องคิดให้ดีๆ โดยมี 4 สัญญาณอันตรายซึ่งอาจจะมีผลต่อการขอสินเชื่อหรือทำให้กู้ไม่ผ่านดังนี้ 1.ก่อหนี้ได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ ปัจจุบันคนไทยมีรายได้เฉลี่ยต่อเดือน 25,405 บาท มีรายจ่ายเฉลี่ย 19,259 บาท หรือมีสัดสวนค่าใช้จ่ายต่อรายได้ 75.8% มีหนี้สินเฉลี่ยต่อครัวเรือน 159,492 บาท ขณะที่หนี้สินต่อรายได้มีแนวโน้มสูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มคนที่มีรายได้น้อยกว่า 10,000 บาท ต่อเดือนที่มีอยู่ประมาณ 1.6 ล้านครัวเรือน แต่มีภาระหนี้สินที่ต้องจ่ายถึง 61% (ณ ปี 2556) ส่วนกลุ่มรายได้ 10,000-30,000 บาทต่อเดือนซึ่งถือเป็นกลุ่มใหญ่สุด 3.7 ล้านครัวเรือน มีภาระหนี้สินที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นจากประมาณ 1 ใน 4 (24% ณ ปี 2552) มาเป็น 1 ใน 3 (34% ณ ปี 2556) ของรายได้ สำหรับเกณฑ์ที่ยอมรับได้คือ 40% หากตัวเลขยังเพิ่มขึ้นโอกาสที่จะขยายสินเชื่อของครัวเรือนก็อาจจะน้อยลงไป 2.เป็นหนี้รถยนต์คนแรก+หนี้สินเชื่อส่วนบุคคล ทั้งสินเชื่อรถยนต์และสินเชื่อส่วนบุคคล (กู้เป็นก้อน ผ่อนเป็นงวด) ทางสถาบันการเงินได้ให้ความสำคัญในการติดตามค่อนข้างมาก เนื่องจากสัญญาณการเริ่มผิดนัดชำระหนี้มีจำนวนเพิ่มขึ้นมาก แม้ว่าการค้างจะยังไม่เกิน 90 วัน (ถ้าเกินจะกลายเป็นบัญชีลูกหนี้ที่เป็น NPL) ตัวเลขหนี้เสียจากสินเชื่อรถยนต์และสินเชื่อส่วนบุคคลเริ่มมีสัญญาณการค้างชำระ 31-90 วันเพิ่มขึ้นถึง 38% โดยตัวเลขบัญชีสินเชื่อที่ยังมีการเคลื่อนไหว ณ ไตรมาสแรกของปี 2557 มีจำนวน 47.4 ล้านบัญชี จากทั้งหมด 71.5 ล้านบัญชี ดังนั้นคนที่มีหนี้รถยนต์คันแรกกับหนี้สินเชื่อส่วนบุคคลอยู่แล้ว หากจะขอกู้เพิ่มเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจึงมีโอกาสกู้ไม่ผ่าน เพราะความสามารถในการชำระหนี้ลดลง 3.เคยมีประวัติค้างชำระหนี้ จำนวนสมาชิกของเครดิตบูโรที่เป็นสถาบันการเงินทั้ง 79 รายในปัจจุบัน มีการเรียกดูข้อมูลลูกค้าเก่าเพิ่มขึ้นจาก 6.5 ล้านครั้งต่อปี (ในปี 2555) เพิ่มเป็น 16 ล้านครั้งต่อปีในปี 2556 และข้อมูล 4 เดือนแรกของปีนี้มีการเรียกดูข้อมูลไปแล้วถึง 11 ล้านครั้ง ซึ่งระบบสถาบันการเงินมีความเข้มงวดมากขึ้นในกระบวนการวิเคราะห์สินเชื่อ โดยบางแห่งได้กำหนดเป็นนโยบายให้ตรวจดูทุกบัญชีและดูทุกเดือนเพื่อประเมินความเสี่ยงอย่างใกล้ชิด และการเช็คเครดิตบูโรก็เพื่อดูข้อมูลของลูกค้าในด้านสินเชื่อที่มีอยู่กับสถาบันการเงินอื่นๆ เช่น จำนวนหนี้คงค้าง การชำระหนี้ ประวัติการชำระหนี้ที่ผ่านมาในอดีต การที่สถาบันการเงินที่กำลังพิจารณาสินเชื่อได้เห็นพฤติกรรม เห็นการผ่อนชำระหนี้ว่ามีการจ่ายครบ  จ่ายตรง หรือมีการผิดนัดชำระหนี้หรือไม่ การรู้จักตัวตนของลูกค้าที่มีขอสินเชื่อ ก็จะทำให้การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อมีความแม่นยำมากขึ้น และสุดท้ายคือป้องกันการเกิด NPL ได้ ขณะที่การมีประวัติค้างชำระคือชำระแบบเลี้ยงงวดหรือชำระแบบงวดเว้นงวด  ย่อมส่งผลให้ประวัติของเจ้าของบัญชีนั้นๆ เกิดสิ่งที่เรียกว่า “การมีประวัติการค้างชำระ” ซึ่งจะส่งผลต่อการพิจารณาสินเชื่อ เนื่องจากสถาบันการเงินอาจไม่แน่ใจ หรืออาจจะรอดูอีกระยะหนึ่ง (เรียกว่าระยะดูใจ) เพื่อให้แน่ใจว่าไม่ใช่เรื่องที่เกิดจากความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ยื่นกู้ แต่อาจเป็นเหตุที่เกิดขึ้นได้ โดยระยะดูใจนี้จะนานหรือไม่นานก็ขึ้นอยู่กับแต่ละสถาบันการเงิน 4.มีบัญชีหนี้เกินกว่า 5 บัญชีขึ้นไป โดยปกติแล้วแต่ละคนไม่ควรมีบัญชีหนี้สินกิน 5 บัญชี หากเกินกว่านี้อาจมีผลต่อการจะก่อหนี้เพิ่มในอนาคตได้ ทั้งนี้และทั้งนั้นการตรวจสุขภาพทางการเงินของตัวเอง ทั้งในเรื่องของการก่อหนี้และการชำระหนี้ของผู้ที่กำลังวางแผนจะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เรียกว่าเป็นการรู้จักตัวเองก่อนไปขอกู้ เพราะถึงอย่างไรสถาบันการเงินก็จะตรวจสอบดูประวัติการก่อหนี้และการชำระหนี้ของผู้กู้อยู่แล้ว ที่สำคัญประวัติการการชำระหนี้ที่ดีนั้นไม่มีขาย ถ้าอยากได้คุณต้องลงมือทำเอง   ที่มา : www.home.co.th