Tag : Money

การมีทรัพย์สินติดตัวไว้ใช่ว่าจะเป็นเรื่องดีเสมอไป ยิ่งเมื่อการได้มาเป็นภาระเกินความจำเป็น ยิ่งมีมูลค่ามาก การได้มากก็ยิ่งยากขึ้นเท่านั้น และผู้ให้บริการทางการเงินส่วนมากก็มอบช่องทางสบายๆให้กับคนใจร้อน คนที่มีความต้องการมากเสียจนลืมคิดหน้าคิดหลังให้ดีซะก่อน หากคุณไม่อยากเสียผลประโยชน์จากการไม่วางแผน ลองอ่านบทความนี้ให้จบ แล้วคุณจะพบว่า ดอกเบี้ยจากการผ่อนบ้าน หากไม่บริหารให้ดี จะเจ็บหนักขนาดไหน   อันดับแรกคือหาเจ้าที่ประหยัดที่สุด เวลาเราไปดูตารางดอกเบี้ยของผู้ให้บริการทางการเงินหลายๆเจ้า เรามักจะเห็นคำว่า MRR นำอยู่ข้างหน้าเสมอ ตามด้วย สามปีแรกดอกเบี้ยกี่ % แล้วหลังจากนั้นเป็น MRR ลบเท่าไหร่ เช่น MRR = 7.25% สามปีแรก ดอกเบี้ย 3.75% ปีที่เหลือ ดอกเบี้ย MRR-2% เมื่อเห็นแบบนี้ก็เข้าใจง่ายๆว่าคุณจะต้องโดนดอกเบี้ยปีละกี่ % แต่ค่า MRR จะเปลี่ยนไปทุกปีตามกำหนดการของธนาคาร เป็นเหตุผลที่มีการรีไฟแนนซ์ ทำให้การตัดสินใจเลือกผู้บริการธุรกรรมทางการเงินเป็นเรื่องที่ค่อนข้างสำคัญเป็นอันดับต้นๆ ยังไม่รวมไปถึงปริมาณการผ่อนชำระ   หลักการผ่อนไม่ให้ขาดทุน จุดสำคัญที่อยากให้ทุกคนเข้าใจกันคือปริมาณก่อนผ่อนชำระของคุณ เพราะคนส่วนมากมักจะเลือกผ่อนทีละน้อย เพื่อไม่ให้เดือดร้อนทรัพย์สินส่วนอื่น ซึ่งเป็นความคิดที่ไม่ถูกไปซะหมด โดยเฉพาะกับคนที่สามารถรับผิดชอบผ่อนชำระได้มาก บางคนมีรายได้พอจะผ่อนให้เสร็จในสิบปีได้ แต่เลือกจะผ่อน 20 ปีเพื่อจะเอาเงินไปใช้ทำส่วนอื่น ซึ่งเป็นความคิดที่ผิดเต็มๆ ธนาคารมักจะมีการผ่อนชำระขั้นต่ำสุดอยู่ที่ประมาณ 1ล้านต่อ 7พันบาท จะผ่อนหมดในเวลาประมาณ 142 สัปดาห์หรือ 20 ปี ซึ่งใช้เวลานานมาก ในขณะที่ปริมาณดอกเบี้ยไม่ได้ลดลงเลย คุณอาจจะมีรายได้อยู่ที่ 30,000 บาทต่อเดือน ผ่อน 15,000 บาทต่อเดือนต่อเงินต้นสองล้านบาท คุณคิดว่าคุณจะโดนดอกเบี้ยเท่าไหร่? ดอกเบี้ยหรือค่า MRR อาจจะคงที่ในทุกทุกปีที่คุณผ่อน แต่ดอกเบี้ยจะมากหรือน้อย ก็ขึ้นอยู่กับเงินต้นว่าคุณผ่อนไปแล้วมากน้อยแค่ไหน ซึ่งดอกเบี้ยนั้นจะคำนวณตามเงินต้นและต้องรับผิดชอบทุกเดือน หมายความว่ายิ่งคุณจ่ายทีละน้อย เงินต้นก็จะลดลงช้าลงเท่านั้น เท่ากับว่าดอกเบี้ยก็จะลดลงช้าด้วยเช่นกัน จากล้านละเจ็ดพัน เปลี่ยนมาเป็นล้านละหมื่น จะย่นระยะเวลาการผ่อนชำระลงได้มากกว่าที่คุณคิด ยอมลงทุนผ่อนทีละมากๆต่อทรัพย์สินทีละชิ้น ดีกว่ามานั่งผ่อนยาวๆแต่เมื่อคำนวณออกมาแล้ว ดอกเบี้ยสูงเท่าเงินต้นนะครับ   รายได้ไม่พอ จะแก้ปัญหาอย่างไร? สำหรับคนที่มีความจำเป็นที่จะต้องผ่อนบ้าน หรือคนที่ผ่อนชำระไปแล้วพึ่งพบว่าตนเองกำลังขาดทุนอยู่จะแก้ปัญหาได้ทางไหนบ้าง? จริงๆแล้วหากไม่มีรายได้เพิ่ม ก็อาจจะเป็นทางออกที่ยาก แต่ก็มีทางเลือกง่ายๆดังนี้ โปะก้อนใหญ่ วิธีการแก้ปัญหาเงินต้นลดช้า แก้ได้ด้วยการโปะเงินก้อนเข้าไปในทุกทุกปีหรือทุกทุกเดือน เพื่อเป็นการลดเงินต้นอีกรูปแบบหนึ่ง แม้จะต้องใช้เงินเยอะเหมือนเดิม แต่ก็ขึ้นอยู่กับการบริหารเงินของท่านว่าทำได้มากน้อยแค่ไหน รีไฟแนนซ์ การรีไฟแนนซ์นั้นมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเสมอ หากคำนวณไม่ดี จะกลายเป็นขาดทุนไปด้วย แต่หากทำถูกวิธี จะสามารถลดดอกเบี้ยลงอย่างเห็นได้ชัด ข้อเสนอปัจจุบัน ดอกเบี้ยกำไรผู้ซื้อมีเป็นช่วงระยะเวลา 3 ปีแรก หลังจากนั้นไปการรีไฟแนนซ์จึงกลายมาเป็นทางเลือกที่ดีอีกทางหนึ่ง หาผู้กู้ร่วม ในเมื่อไม่สามารถรับผิดชอบด้วยตัวเองได้ ก็ต้องหาคนมาช่วยรับผิดชอบ อาจจะไม่ใช่รูปแบบของการ กู้ร่วมทั้งหมด แต่ก็สามารถหารายได้เพิ่มจากที่พักที่คุณมีนี่แหล่ะ ไม่ว่าจะเป็นเช่าที่ หรือเปลี่ยนเป็นหอพักก็ดีทั้งนั้น อย่างไรก็ตาม ปัญหานี้ไม่สามารถแก้ที่ปลายทางได้ร้อยเปอร์เซ็นต์ วิธีการหลีกหนีดอกเบี้ยบ้านที่สูงเกินไป อยู่ตั้งแต่ตอนเริ่มขอสินเชื่อ ตั้งแต่ตอนคำนวณฐานรายได้และรูปแบบการชำระที่คุณต้องการ หากเตรียมพร้อมไว้ก่อน ก็จะไม่มีปัญหา อย่างไรก็ตาม คนที่ไม่มีทางเลือกก็จำเป็นต้องพยายามให้หนักกว่าคนอื่น หากต้องการจะออกจากวังวนนี้ แม้ว่าการผ่อนระยะเวลานานจะเป็นทางเลือกที่คุณสบายใจที่สุด แต่การผ่อนเงินเพียงสองล้านบาทอาจกลายเป็นดอกเบี้ยร่วมหนึ่งล้านบาทได้เลย มากพอที่จะคุณถอยรถยนต์อีกคันได้สบายๆ ดังนั้นก่อนจะทำการใหญ่ การศึกษาข้อมูลทางการเงินมีความจำเป็นมากกว่าที่คุณคิด อย่ารีบร้อน วางแผนให้ดีก่อน ขอบคุณข้อมูลจาก : https://finance.rabbit.co.th/blog/minimum-house-installment        

เรื่องของสินเชื่ออาจจะเป็นเรื่องที่เข้าใจยากซักหน่อย แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าเป็นเรื่องที่เราต้องรู้ไว้ ไม่ว่าคุณจะกำลังผ่อนบ้านอยู่ หรือกำลังตัดสินใจจะซื้อบ้านซักหลังเป็นของตัวเอง เรื่องสินเชื่อบ้าน ก็ถือว่าไม่ใช่เรื่องไกลตัวเลยค่ะ     รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร? การรีไฟแนนซ์บ้าน คือ การขอกู้ยืมสินเชื่อก้อนใหม่จากธนาคารหรือสถาบันการเงินที่เรามีสัญญาการผ่อนชำระอยู่เดิม หรือ จะทำเรื่องกู้เงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่ มาโปะหนี้จากธนาคารเดิมก็สามารถทำได้ การรีไฟแนนซ์บ้าน ไม่ว่าจะเป็นการขอกู้เงินจากธนาคารเดิม หรือธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่ ต่างมีจุดประสงค์เพื่อขยายระยะเวลาการผ่อนที่เหลือให้นานขึ้น และมีค่างวดน้อยลง หรือ เพื่อให้ผ่อนหมดเร็วขึ้น     คนส่วนใหญ่มักจะนิยมรีไฟแนนซ์บ้าน หรือ คอนโดมิเนียม กันทุกๆ 3  ปี หรือ เมื่อเริ่มที่จะรู้สึกว่าผ่อนไม่ไหว แต่ในความเป็นจริงแล้ว การรีไฟแนนซ์บ้าน ไม่จำเป็นต้องรอให้เรารู้สึกว่าผ่อนบ้านหรือคอนโดไม่ไหวถึงจะยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์ เพราะ ธนาคารและสถาบันการเงินต่างๆ มีกำหนดให้สามารถรีไฟแนนซ์ได้เรื่อยๆ (ทุกรอบ 3ปี) ทั้งนี้เพราะธนาคารและสถาบันการเงินแต่ละแห่งล้วนมีแรงจูงใจเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงนั่นเอง เพราะอัตราดอกเบี้ยในการกู้เงินซื้อบ้านหรือคอนโดของทุกธนาคารจะถูกแค่ในช่วง 3 ปีแรกเท่านั้น และหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้น หมายความว่าคุณจะต้องจ่ายค่างวดและดอกเบี้ยการผ่อนบ้านในอัตราปกติ จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ลูกค้าหลายๆคนจึงเลือกทำการรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่นั่นเอง       1.เงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ของธนาคารและสถาบันการเงินแต่ละแห่ง ปัจจัยหลักๆของการกู้สินเชื่อบ้านคือดอกเบี้ย ดังนั้นหากคุณต้องการจะรีไฟแนนซ์ ดอกเบี้ยคือสิ่งที่จะต้องพิจารณาเป็นอย่างแรก อัตราดอกเบี้ยสำหรับการรีไฟแนนซ์ที่เหมาะสม คือ อัตราดอกเบี้ยจะต้องต่ำกว่าดอกเบี้ยตลอดสินเชื่อที่ใช้ในปัจจุบัน รวมทั้งเงื่อนไขเรื่องจำนวนเงินผ่อนต่องวดที่ต้องลดลงและ ระยะการผ่อนที่นานขึ้นเพราะธนาคารและสถาบันการเงินแต่ละแห่ง ย่อมมีเงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ที่ต่างกัน หากคุณรู้เงื่อนไขของธนาคารแต่ละแห่ง จะทำให้เราสามารถคำนวนได้ว่าการรีไฟแนนซ์บ้านแต่ละครั้งมีส่วนช่วยในการลดดอกเบี้ยได้มากน้อยแค่ไหน     2.ค่าใช้จ่ายโดยรวมทั้งหมด อัตราดอกเบี้ย ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน ค่าธรรมเนียมการปล่อยกู้ ค่าอากรแสตมป์ ค่าจำนองที่ดิน ค่าทำประกัน หรือค่าบริการอื่นๆ (ค่าประกันอัคคีภัย) ส่วนมากค่าใช้จ่ายโดยรวมนี้คุณสามารถคำนวนได้จากเว็บไซต์ของธนาคารและสถาบันการเงินแต่ละแห่ง เพราะในปัจจุบันธนาคารและสถาบันการเงินที่มีการให้บริการรีไฟแนนซ์ จะมีบริการคำนวนค่าใช้จ่ายให้แก่ลูกค้าที่ต้องการใช้บริการรีไฟแนนซ์อยู่แล้ว     3.ต้องรู้ว่าใช้เอกสารอะไรในการยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้าง สำเนาบัตรประชาชน/สำเนาทะเบียนบ้าน พร้อมฉบับจริง ใบรับรองเงินเดือน (ย้อนหลัง 3เดือน) หรือ หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการข้อตกลง ฉบับจริง ใบเสร็จการผ่อนชำระย้อนหลัง 24 เดือน (ในกรณีรีไฟแนนซ์บ้านแบบไถ่ถอน) สำเนาบัญชีเงินฝากแสดงรายการย้อนหลัง 6 เดือน และหลักฐานแสดงฐานะการเงินอื่น ๆ พร้อมฉบับจริง หรือ Statement พร้อมเซ็นต์รับรอง หากผู้ยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์ ประกอบอาชีพส่วนตัว ให้นำสำเนาใบประกอบวิชาชีพ หรือ ใบอนุญาตประกอบการ มาแสดงด้วย แต่หากประกอบธุรกิจให้นำสำเนาทะเบียนการค้า ทะเบียนบริษัท หรือทะเบียนห้างหุ้นส่วนฯ พร้อมยื่นหลักฐานการเสียภาษีเงินได้ แนบใบเสร็จตัวจริงจากกรมสรรพากร ย้อนหลัง 6 เดือน มาด้วย (รูปถ่ายกิจการ จำนวน 3-4 รูป) สำเนาโฉนดที่ดิน/นส.3ก/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด/อช.2(2ชุด) พร้อมรับรองจาก สนง.ที่ดิน     4.ศึกษาขั้นตอนการรีไฟแนนซ์เบื้องต้น การศึกษาขั้นตอนการรีไฟแนนซ์บ้านจะทำให้คุณประหยัดเวลาในการดำเนินการได้มากขึ้น รวมถึงคุณสามารถเตรียมเอกสารและดำเนินการยื่นเอกสารได้ทันเวลาอีกด้วยค่ะ ไม่ว่าจะเป็น การติดต่อขอสำเนาสรุปยอดหนี้เงินกู้กับธนาคารเก่า ยื่นเอกสารสรุปยอดหนี้ที่ได้จากธนาคารแห่งเก่าไปขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่ เจ้าหน้าที่ธนาคารมาประเมินทรัพย์สิน การนัดวันไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินธนาคารเดิม การนัดวันทำสัญญากับธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่ ดำเนินการเรื่องโอนที่ที่ดินในเขตที่ของเราตั้งอยู่   แม้ว่าข้อมูลต่างๆจะสำคัญต่อการรีไฟแนนซ์บ้าน แต่การศึกษาข้อมูลอย่างเดียวอาจจะไม่ใช่ทางออกทั้งหมด คุณควรดูปัจจัยจากตัวคุณเพิ่มเข้าไปด้วย ไม่ว่าจะเป็นรายได้ประจำ เงินเก็บ กำลังทรัพย์ แนวมโน้มทางการเงิน แนวโน้มหน้าที่การงาน รวมถึงการคำนวนความสามารถในการผ่อนค่างวด ดอกเบี้ย รวมถึงระยะเวลาในการผ่อนด้วย  ขอบคุณข้อมูลจาก : https://finance.rabbit.co.th/blog/re-finance-101        

หลายคนที่กำลัง ‘ผ่อน’ ที่อยู่อาศัยอยู่ คงมีความรู้สึกอยากผ่อนให้หมดไวๆ ใช่ไหมคะ บ้างก็ใช้วิธีการโปะเพิ่มทุกเดือนเพื่อช่วยร่นระยะเวลาในการผ่อน แต่ความจริงแล้วมีอีกหนึ่งวิธีที่ทำให้เราประหยัดรายจ่ายในเรื่องของดอกเบี้ย ซึ่งทำให้ผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นคือ การ “REFINANCE” หรืออธิบายง่ายๆ คือการไปกู้เงินจากธนาคารอื่นที่จ่ายดอกเบี้ยถูกกว่ามาจ่ายคืนธนาคารเดิมที่เคยกู้นั่นเองค่ะ สำหรับข้อดีของการ REFINANCE คือตัวช่วยผ่อนบ้านให้หมดไวขึ้น โดยจ่ายค่างวดเท่าเดิมแต่จ่ายส่วนที่เป็นดอกเบี้ยน้อยลง ก็ทำให้ลดเงินต้นได้มากขึ้น หรือบางคนที่ผ่อนบ้านไปแล้วเกิดปัญหาการเงิน กรณีหมุนไม่ทัน ก็สามารถรีไฟแนนซ์เพื่อขอลดค่างวดที่ต้องจ่ายต่อเดือนลงหรือเป็นการยืดระยะเวลาในการผ่อนให้นานขึ้น คนที่สนใจ REFINANCE ต้องเช็คสัญญากู้ก่อนนะคะว่ามีกำหนดระยะเวลาที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้เมื่อไหร่ ส่วนใหญ่จะกำหนดไว้ 3 ปี แต่กรณีที่รีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดจะเสียค่าปรับประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้เดิม (มีระบุไว้ในสัญญากู้) แนะนำว่ารอให้หมดช่วงก่อนดีกว่าค่ะ เพราะถ้าดอกเบี้ยไม่ได้แพงมากจนเกินไป ส่วนใหญ่รีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดมักจะไม่คุ้ม และการรีไฟแนนซ์ทุกครั้งจะมีค่าใช้จ่ายแฝงในอยู่ด้วย ไม่ใช่แค่การคำนวณเพื่อปรับลดดอกเบี้ยเท่านั้น ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์มีอะไรบ้าง เรามาดูไปพร้อมกันเลยดีกว่าค่ะ... 1. ค่าธรรมเนียมการจำนอง กรณีที่รีไฟแนนซ์ธนาคารใหม่จะคิด 1% ของวงเงินกู้ใหม่ เพื่อจ่ายให้กรมที่ดิน 2. ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน การ REFINANCE ทั่วไปจะอยู่ที่ 0.25-2% ของราคาประเมินจากกรมที่ดิน หรือคิดเป็นจำนวน 1,500 - 10,000 บาท ขึ้นอยู่กับธนาคาร แต่กรณีที่รีไฟแนนซ์ธนาคารเดิมไม่ต้องจ่ายนะคะ ซึ่งจะเรียกว่าการรีเทนชั่น 3. ค่าธรรมเนียมการปล่อยกู้ จะคิดประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้ใหม่ (ซึ่งบางธนาคารก็ไม่คิดค่าธรรมเนียมนี้ สอบถามก่อนก็ดีค่ะ) 4. ค่าอากรแสตมป์ สำหรับค่าอาการแสตมป์นั้นจะคิดเท่ากันทุกธนาคาร คือ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่ค่ะ 5. ค่าประกันอัคคีภัย ในการ REFINANCE ไม่ว่าจะกู้ธนาคารใหม่หรือธนาคารเดิม จะต้องเสียค่าประกันอัคคีภัยซึ่งแต่ละธนาคารจะมีอัตราค่าประกันต่างกัน เมื่อรู้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ก็นำมาเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารใหม่กับธนาคารเก่า โดยคิดเฉลี่ย 3 ปี เพราะการรีไฟแนนซ์จะกำหนดให้ทำได้หลัง 3 ปี แต่ต้องระวังเวลาเปรียบเทียบดอกเบี้ยที่เป็น MLR MRR ของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน ตัวอย่างเพื่อทำความเข้าใจอย่าละเอียด สมมุติว่ากู้ธนาคารเดิม 2,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี คือ 4.75% ต่อปี ผ่อนเดือนละ 13,000 บาท ผ่อนไปโปะไปแล้ว 3 ปี มียอดหนี้เหลือ 1,500,000 บาท (เปรียบเทียบดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์มาแล้วทุกธนาคาร) แต่เอาที่ถูกที่สุด คือ ดอกเบี้ยปีแรก 2.5% ปีถัดไป MRR-2% สมมติ MRR ธนาคารที่เราเลือกคือ 7% วิธีคิดอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีธนาคารใหม่ คือ {(2.5% x 1 ปี) + [(7%-2%) x 2 ปี } / 3 ปี = 4.17% ต่อปี ดูแล้วน่าจะถูกกว่า แต่อย่าลืมคิดค่าธรรมเนียมต่างๆ ด้วยนะคะ อาทิ ค่าธรรมเนียมการจำนอง 1% x 1,500,000 บาท = 15,000 บาท ค่าประเมินราคาสินทรัพย์ สมมติธนาคารคิด 3,000 บาท ค่าธรรมเนียมปล่อยกู้ สมมติให้ไม่มี ค่าอากรแสตมป์ 0.05% x 1,500,000 บาท = 750 บาท ส่วนค่าประกันอัคคีภัย เราไม่ได้เอาไปคิดนะคะ เพราะถึงเราไม่รีไฟแนนซ์ก็ต้องจ่ายค่าประกันนี้ทุก 3 ปีอยู่แล้ว ยกเว้นประกันกับธนาคารเดิมไม่ใช่ 3 ปี หรือธนาคารมีค่าบริการอื่นนอกจากนี้ จะเอาค่าใช้จ่ายนั้นมาคิดรวมด้วย พอรวมค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ทั้งหมด จะได้เท่ากับ 18,750 บาท จากนั้นก็ลองไปคำนวณเปรียบเทียบดอกเบี้ย 3 ปีของทั้ง 2 ธนาคารดู ถ้ากู้ต่อธนาคารเดิมอัตราดอกเบี้ย 4.75% เมื่อครบ 3 ปี จะจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดประมาณ 192,450 บาท ยอดหนี้คงเหลือ คือ 1,224,440 บาท ถ้าเปลี่ยนไปกู้ที่ธนาคารใหม่ อัตราดอกเบี้ย 4.17% เมื่อครบ 3 ปี จะจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดประมาณ 167,435 บาท เมื่อรวมกับค่าธรรมเนียม 18,750 บาท รวมเป็น 186,185 บาท ยอดหนี้คงเหลือ คือ 1,199,430 บาท                  จากตัวอย่างด้านบนเห็นได้ชัดเลยค่ะว่ากรณีรีไฟแนนซ์ทำให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้เยอะกว่า และลดเงินต้นได้เยอะขึ้นด้วย แต่ในการคำนวณเราต้องคำนึงแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยในอนาคตด้วยนะคะ เพราะ MRR หรือ MLR เป็นตัวเลขที่อาจมีการปรับขึ้นลงตามอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ถ้าเราคิดว่าในอนาคตอีก 2-3 ปี อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นมากๆ และอัตราดอกเบี้ยที่เรากำลังจ่ายอยู่ขึ้นกับ MRR/MLR การรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดและเสียค่าปรับ ก็อาจจะคุ้มค่ามากกว่าค่ะ :)  

เคยสงสัยกันบ้างไหมคะว่าเงินแต่ละเดือนเราสูญหายไปไหนหมด? ทั้งๆ ที่ประหยัดแล้วแต่ก็ยังไม่มีเหลือเก็บ ยิ่งเป็นมนุษย์เงินเดือนที่มีค่าใช้จ่ายมากมายครั้นจะซื้อของขวัญชิ้นใหญ่ให้ตนเองอย่างยานพาหนะ หรือที่อยู่อาศัย ต่างก็ต้องใช้เงินก้อนจำนวนหนึ่งไปดาวน์เพื่อให้ได้สิ่งนั้นมา แต่จะทำยังไงให้ตนเองมีวินัยและสามารถเก็บเงินก้อนได้อยู่หมัด มาดูวิธีเก็บออมแบบง่ายๆ แต่ได้ผล ที่ทีมงาน Review Your Living รวบรวมมาฝากดีกว่าค่ะ เรียบเรียงโดย Review Your Living 1. ทำบัญชีรายรับรายจ่าย การแยกแยะรายรับรายจ่ายโดยการจดบันทึกหรือใช้แอพพลิเคชั่นในสมาร์ทโฟนนั้นจะช่วยอุดรอยรั่วปัญหาเงินหายไปไหนได้เป็นอย่างดี เพราะบัญชีเหล่านี้จะช่วยสะท้อนการใช้เงินในแต่ละวันของคุณว่าหมดไปกับอะไรบ้าง อีกทั้งยังเป็นตัวชี้วัดจำนวนรายได้ที่เข้ามาด้วย ทำให้สามารถคำนวณการใช้เงินและแบ่งเก็บออมได้อย่างสบายใจ 2. แบ่งแยกสัดส่วนให้ชัดเจน เมื่อมีรายรับเข้ามาให้แบ่งเงินออกเป็นส่วนๆ โดยแยกค่าสาธารณูปโภคจำพวกค่าเช่าบ้าน ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ค่าบัตรเครดิตไว้ส่วนหนึ่ง แล้วจึงแบ่งเก็บออมแบบค่อยเป็นค่อยไปอาจจะ 5% หรือ 10% ของยอดที่เหลือจากการหักไว้ และเหลือเท่าไหร่ค่อยมาหารเฉลี่ยใช้รายวันอีกที 3. กำหนดค่าใช้จ่ายรายวัน หากเกินต้องหยอดกระปุก! อย่างที่กล่าวมาตามรายละเอียดจากข้อข้างต้น เมื่อคำนวณแบ่งค่าใช้จ่ายส่วนต่างๆ อย่างรอบคอบแล้ว อีกวิธีหนึ่งที่ช่วยเพิ่มเงินออมของคุณให้เพิ่มพูนขึ้นอย่างดาย โดยกำหนดค่าใช้จ่ายรายวันเช่น ตั้งใจใช้เงินวันละ 200 บาท แต่ใช้เกินไปเป็น 250 บาท ก็ต้องนำเงินมาหยอดกระปุก 50 บาท เพื่อเป็นกฎเกณฑ์ฝึกวินัยการใช้เงินไปในตัว ทั้งยังมีเงินเก็บเพิ่มขึ้นอีกด้วย 4. ดื่มกาแฟ = ออมเงิน สำหรับคอกาแฟตัวจริงที่ขาดไม่ได้เลยในแต่ละวันและรู้สึกผิดต่อตัวเองทุกครั้งที่เสียสตางค์จ่ายนั้น คงไม่ต้องรู้สึกกังวลใจอีกต่อไปแล้วค่ะ วิธีง่ายๆ ที่จะช่วยให้คุณรู้สึกดีทุกครั้งที่ซื้อกาแฟสักแก้วนั้น ก็เพียงแค่ใช้คติ ‘ซื้อเท่าไหร่ออมเท่านั้น’ เช่น เมื่อคุณซื้อกาแฟราคา 75 บาท คุณก็ต้องออมเงิน 75 บาท ซึ่งอาจจะดูเหมือนเป็นเงินจำนวนไม่มาก แต่เชื่อเถอะค่ะถ้าคุณออมแบบนี้ไปเรื่อยๆ จะมีเงินก้อนเพิ่มขึ้นมาอย่างเห็นได้ชัด   5. เศษอย่าใช้สิจ๊ะ แน่นอนค่ะว่าเงินเดือนหรือใบเสร็จต่างๆ มักไม่ใช่ยอดที่พอดิบพอดีเป๊ะ ดังนั้นอีกหนึ่งวิธีออมเงินที่เราอยากแนะนำก็คือ การเก็บเศษค่ะ ตัวอย่างเช่น มียอดเงินเดือนเข้ามา 24,500 บาท ก็กลั้นใจใช้ไปทุกเดือนเพียง 24,000 บาท ส่วน 500 บาทที่เหลือนั้นก็ถือเป็นการเก็บออมไปในตัวนั่นเอง ยิ่งถ้าคุณมีวินัยและตั้งใจเก็บไปทุกเดือนๆ เงินก้อนก็อยู่ไม่ไกลเกินเอื้อมแน่นอนค่ะ   6. แบงค์ 50 ก็ช่วยได้นะ อีกหนึ่งเคล็ดลับที่ฮิตมากในกลุ่มนักศึกษาและพนักงานออฟฟิศนั่นก็การเก็บธนบัตรจำนวน 50 บาทค่ะ เพราะแบงค์ 50 นั้นไม่ใช่ว่าเรามีโอกาสได้รับบ่อยๆ เหมือนแบงค์ 20 และ 100 บาท ฉะนั้นหาก มีโอกาสได้เจอเวลาใช้จ่ายรับเงินทอนก็เก็บไว้เถอะค่ะ สะสมไปเรื่อยๆ เมื่อผ่านไปครบ 1 ปี ลองเอาออกมานับดู คุณอาจจะตกใจกับยอดเงินออมที่สูงลิ่วก็เป็นได้นะคะ เป็นยังไงกันบ้างค่ะกับบทความดีๆ ที่เราเอามาฝาก ยังมีบทความน่ารู้อีกมากมายให้ได้ติดตามกันได้ที่นะคะ https://goo.gl/dwpzgr  

เมื่อความฝันในการมีบ้านหลังแรกหรือคอนโดมิเนียมในปัจจุบันนั้นไม่ใช่เรื่องยากอยู่ไกลเกินเอื้อมสักเท่าไหร่  เพราะเพียงแค่คุณวางเงินจองหรือดาวน์ตามสัญญาข้อกำหนดของโครงการที่ถูกใจ จากนั้นก็ดำเนินตามขั้นตอนคือยื่นกู้ธนาคาร รอผลอนุมัติ เพียงเท่านี้ความฝันของคุณก็เป็นจริงขึ้นมาแล้วแล้วค่ะ แต่การทำเรื่องขอเงินกู้เพื่อซื้อบ้านกับธนาคารนั้นส่วนใหญ่มักจะมีเรื่องของข้อเสนอขายกรมธรรม์พ่วงเข้ามาเกี่ยวข้องให้เราทำด้วย เพื่อได้อัตราดอกเบี้ยในการกู้สินเชื่อที่ถูกกว่าการไม่ทำประกัน บางคนอาจจะสงสัยว่าเราต้องทำด้วยไหม? ทำไปแล้วได้อะไร? วันนี้ทีมงาน Review Your Living จึงได้รวบรวมข้อมูลคลายข้อสงสัยมาฝากค่ะ เรียบเรียงโดย Review Your Living   สำหรับประกันสินเชื่อบ้านนั้นมีอยู่ 3 ประเภท คือ   1. ประกันคุ้มครองหลักทรัพย์ เป็นประกันชีวิตที่คุ้มครองวงเงินสินเชื่อบ้านที่เราได้รับอนุมัติจากธนาคารนั่นเองค่ะ ซึ่งจะมีระยะเวลาคุ้มครองให้คุณเลือกตั้งแต่ 5 – 30 ปี อัตราค่าเบี้ยประกันนั้นก็ขึ้นอยู่กับวงเงินสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติ ส่วนวิธีการชำระค่าดอกเบี้ยก็มักจะรวมอยู่ในวงเงินสินเชื่อแล้วค่ะ สังเกตได้ว่าทุกๆ ธนาคารมักจะใช้อัตราดอกเบี้ยมาเป็นสิ่งจูงใจเพื่อให้ผู้บริโภคเลือกโปรแกรมสินเชื่อที่มีประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อบ้านด้วย โดยทางเลือกนี้อัตราดอกเบี้ยจะถูกกว่าสินเชื่อธรรมดาประมาณ 0.5% ค่ะ   ทั้งนี้ประโยชน์ของประกันชนิดนี้ก็น่าสนใจไม่ใช่น้อยนะคะ ยกตัวอย่างเช่น กรณีที่คุณกำลังผ่อนบ้านอยู่กับธนาคารและเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิดเสียชีวิตหรือทุพลภาพถาวรตามระยะเวลาที่ระบุไว้ในกรมธรรม์ บริษัทจะเป็นผู้จ่ายเงินกู้ที่เหลืออยู่ทั้งหมดกับธนาคารให้ หากคำนวณแล้วทุนประกันสูงกว่าจำนวนหนี้ที่เหลืออยู่นั้นครอบครัวก็มีสิทธิ์ได้ส่วนต่างคืน รวมถึงไม่ต้องกังวลว่าจะถูกยึดบ้านอีกด้วย และสามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้นะคะ   2. ประกันอัคคีภัย เป็นประกันคุ้มครองบ้านระยะเวลาสั้นๆ แต่ต้องทำเป็นประจำทุกปีหรือ 2-3 ปีตามข้อตกลง กรณีที่เกิดอัคคีภัยซึ่งจะคุ้มครองเฉพาะตัวบ้านไม่รวมที่ดินนะคะ  หากเกิดอัคคีภัยขึ้นบ้านที่ไม่มีภาระหนี้ผลประโยชน์ก็จะเป็นของเจ้าของบ้านโดยตรง แต่ถ้าตัวบ้านติดจำนองกับธนาคาร ผู้รับประโยชน์คือธนาคารซึ่งจะหักไปกับหนี้ที่เหลืออยู่ ทำให้เจ้าของบ้านมีหนี้น้อยลงหรือหมดไปแล้วแต่กรณีข้อตกลง โดยประกันชนิดนี้จะคลอบคลุมความเสียหายของบ้านจาหเหตุการณ์อาทิ ไฟไหม้ ฟ้าผ้า แก๊สจากการทำแสงสว่าง แต่ไม่รวมการระเบิดดนื่องจากแผ่นดินไหว เป็นต้น   pinterest 3. ประกันภัยพิบัติ ประกันที่คุ้มครองบ้านจากภัยธรรมชาติต่างๆ อาทิ น้ำท่วม แผ่นดินไหว พายุเข้า เป็นต้น ซึ่งจะมีเงื่อนไขตามข้อกำหนดของแต่ละธนาคารและเสียเบี้ยประกัน 0.5% ของราคาบ้านต่อปี โดยที่รัฐบาลไม่ได้บังคับ จะทำหรือไม่ทำก็ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของคุณเองค่ะ แต่ประกันชนิดนี้จะไม่คลอบคลุมบ้านในพื้นที่ที่ถูกกำหนดว่าเป็นพื้นที่รองรับน้ำ กักเก็บน้ำ ทางผ่านน้ำนะคะ ดังนั้นถ้าจะซื้อบ้านอยู่ตรงไหนก็ควรศึกษาพื้นที่ให้ดีก่อนแล้วกันนะจ๊ะ     "สรุป" การทำประกันทุกๆ ชนิดที่มาพร้อมกับวงเงินกู้ซื้อบ้านนั้น ส่วนใหญ่ต่างก็มีข้อเสนอที่น่าสนใจไม่ใช่น้อยเลยใช่ไหมล่ะคะ? เพราะฉะนั้นถ้าใครกำลังจะตกลงปลงใจซื้อบ้านและยื่นกู้ธนาคาร ทีมงาน Review Your Living ก็อยากให้คุณศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนตัดสินใจ ข้อแนะนำง่ายๆ คือลองปรึกษาเจ้าหน้าที่สินเชื่อขอคำอธิบายเงื่อนไขต่างๆ ให้เข้าใจทุกรายละเอียดอย่างถี่ถ้วนก่อน เพื่อลดความเสี่ยงและความสบายใจของครอบครัวคุณเอง       ขอขอบคุณภาพจาก www.toonpool.com/cartoons/Fire_7295            

ปฏิเสธไม่ได้เลยค่ะว่าที่พักอาศัยนั้นเป็นปัจจัยสำคัญของการดำรงชีวิต เพราะเราต่างต้องใช้งานอยู่บ่อยๆ นอกจากการพักผ่อนในชีวิตประจำวันแล้ว ยังเป็นพื้นที่ส่วนตัวของใครหลายคนอีกด้วย จึงไม่ใช่เรื่องแปลกเท่าไหร่นักที่ปัจจุบันจะมีคอนโดมิเนียมกลางเมือง และบ้านชานเมืองเกิดขึ้นมากมายในราคาที่ใกล้เคียงกัน หากคุณก็เป็นคนหนึ่งที่กำลังอยากซื้อที่อยู่อาศัยสักที่หนึ่งเพื่อเติมเต็มความสุขของชีวิต แต่อยู่ในช่วงที่กำลังตัดสินใจว่าจะเลือกซื้อแบบไหนดี? วันนี้ทีมงาน Review Your Living ได้ทำการรวบรวมข้อมูลระหว่างข้อดีข้อเสียของคอนโดกลางเมือง และบ้านชานเมืองมาฝากค่ะ เพื่อเป็นตัวช่วยให้คุณตัดสินใจได้ง่ายและไวขึ้น   <   เรียบเรียงโดย Review Your Living ข้อดีของคอนโดกลางเมือง ทำเลสะดวกสบายง่ายต่อการเดินทาง ข้อนี้ถือว่าเป็นหัวใจหลักของคอนโดกลางเมืองเลยค่ะ เพราะเนื่องจากจะช่วยประหยัดเวลาในการเดินทางแล้ว ยังแวดล้อมไปด้วยสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครันไม่ว่าจะเป็น ห้างสรรพสินค้า สถานศึกษา โรงพยาบาล เป็นต้น ดูแลรักษาง่าย เนื่องจากขนาดห้องพักในคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มักจะมีขนาดค่อนข้างจำกัดทำให้การดูแลพื้นที่ภายในเป็นเรื่องที่ง่ายและประหยัดเวลาสำหรับทุกๆ คน ทั้งยังมีพนักงานนิติบุคคลหรือแม่บ้านประจำคอยดูแลสภาพแวดล้อมภายนอกให้เรียบร้อยและสวยงามอยู่เสมอ ปลอดภัยไร้ความกังวล นอกจากมีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยประจำแต่ละอาคารแล้ว ภายในคอนโดฯ ยังมีกล้องวงจรปิดหลากหลายมุมในแต่ละชั้นอีกด้วย ทำให้ลูกบ้านรู้สึกปลอดภัยทั้งยังสบายใจไร้ความกังวลเมื่อต้องเดินทางไปไหนนานๆ   ข้อเสียของคอนโดกลางเมือง ราคาสูง ข้อเสียข้อนี้มีผลต่อการตัดสินใจจริงๆ ค่ะ เพราะคอนโดฯ กลางเมืองส่วนใหญ่มักมีราคาค่อนข้างสูง เนื่องจากการเดินทางที่แสนสะดวกสบาย บางโครงการแค่ก้าวเท้าออกมาก็สามารถขึ้นรถไฟฟ้าได้แล้วซึ่งก็คุ้มค้าต่อราคาเช่นกัน เพราะฉะนั้นถ้าไลฟ์สไตล์คุณเป็นคนเมืองที่ใช้รถไฟฟ้าบ่อยกว่าขับรถเอง คอนโดมีเนียมกลางเมืองคงเป็นคำตอบที่ถูกต้องของคุณค่ะ พื้นที่จอดรถไม่เพียงพอ เป็นเรื่องยากค่ะสำหรับคอนโดมิเนียมที่รองรับที่จอดรถถึง 100% ดังนั้นถ้าคุณเลือกซื้อคอนโดฯ กลางเมือง คุณก็ควรทำใจไว้ตั้งแต่เนิ่นๆ เลยค่ะว่าถ้าไม่รีบกลับบ้าน ช่วงค่ำๆ ต้องมีเหตุการณ์วนหาที่จอดอย่างแน่นอน มีกฎเกณฑ์และข้อห้ามมากมาย คอนโดฯ ทั่วไปมักมีกฎเกณฑ์และข้อห้ามมากมาย อาทิ ห้ามส่งเสียงดัง ห้ามเลี้ยงสัตว์ เป็นต้น ซึ่งกฎและข้อห้ามก็ค่อนข้างเคร่งครัดอาจทำให้คุณรู้สึกอึดอัดไปบ้าง ข้อแนะนำคือให้ศึกษากฎและทำความเข้าใจกับข้อห้ามต่างๆ นั้นให้ดีก่อนที่คุณจะตัดสินใจซื้อ เพื่อความสุขระยะยาวในชีวิตนะคะ   ข้อดีของบ้านชานเมือง มีบริเวณมากกว่า เป็นข้อดีที่ใครหลายคนชอบใช่ไหมละค่ะ ก็แหม บ้านมีพื้นที่เยอะก็สามารถทำอะไรได้หลายอย่างไม่ว่าจะทำ ทำกิจกรรมร่วมกับครอบครัว หรือเว้นพื้นที่ไว้สำหรับทำสวนสวย ปลูกผัก เลี้ยงสัตว์ ก็ล้วนแต่เนรมิตให้ออกมาเป็นดั่งใจได้หมด เงียบสงบไม่พลุกพล่าน สำหรับใครที่รักความสงบบ้านชานเมืองก็เป็นตัวเลือกที่ดีไม่น้อยเลยค่ะ เพราะแต่ละโครงการต่างๆ นั้นจะกำหนดขนาดของบ้านแต่ละหลังซึ่งก็มียูนิตน้อยกว่าคอนโดฯ ทำให้บรรยากาศค่อนข้างสงบ ไม่มีผู้คนพลุกพล่านเดินผ่านไปมาเหมือนดั่งคอนโดกลางเมืองแน่นอนค่ะ บรรยากาศดี ร่มรื่น ด้วยทำเลชานเมืองทำให้เรามีโอกาสได้ใกล้ชิดสัมผัสกับธรรมชาติได้มากกว่าคอนโดฯ กลางเมืองที่แวดล้อมไปด้วยตึกสูง ถนน รถรา และผู้คนมากมายซึ่งอาจจะทำให้รู้สึกอึดอัด แต่การเลือกซื้อบ้านชานเมืองนั้น คุณจะได้ใกล้ชิดกับธรรมชาติภายใต้บรรยากาศที่ร่มรื่นมากขึ้นนั่นเองค่ะ   ข้อเสียของบ้านชานเมือง เดินทางลำบาก เป็นข้อเสียที่ปวดใจจริงๆ ค่ะ ขึ้นชื่อว่าบ้านชานเมืองแน่นอนว่าต้องห่างไกลตัวเมืองประมาณหนึ่ง ดังนั้นถ้าคุณคิดจะเลือกซื้อบ้านชานเมืองก็ควรเผื่อเวลาในการเดินทางสักหน่อยแล้วกันค่ะ หรือไม่ก็ควรเลือกทำเลที่ห่างไม่ไกลจากรถไฟฟ้ามากนักเพื่อความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตประจำวันนะคะ ห่างไกลความสะดวกสบาย อย่างที่ทราบกันดีแหละค่ะว่าบ้านชานเมืองมักอยู่ห่างจากตัวเมือง สาธารณูโภคโดยรอบโครงการอาจไม่ครบครันเหมือนดั่งคอนโดฯ กลางเมืองเท่าไหร่นัก เพราะฉะนั้นคุณควรศึกษาและดูพื้นที่จริงก่อนตัดสินใจซื้อจะได้ไม่เสียใจทีหลังนะจ๊ะ ขายต่อยากและเสี่ยงขาดทุน ด้วยทำเลที่ห่างไกลอาจเป็นปัญหาในการขายต่อ ในกรณีที่คุณเกิดการเปลี่ยนใจหรือย้ายที่อยู่ใหม่ ดังนั้นถ้าจะซื้อบ้านชานเมืองก็ควรพิจารณาให้ละเอียดและตัดสินใจอย่างรอบคอบก่อนนะคะ จะได้ไม่เกิดปัญหานี้ขึ้น            

เมื่อตัดสินใจที่จะมีบ้านใหม่อาจเป็นเพราะเริ่มมีครอบครัวใหม่ ข้าวใหม่ปลามัน หรือต้องการเปลี่ยนบ้านใหม่ เพราะบ้านเราเล็กไปบ้างเก่าไปบ้างหรือเป็นเพราะย้ายที่อยู่ใหม่ก็ต้องการบ้านใหม่หรือมีบ้านอยู่แล้วต้องการขยายปรับปรุงบ้านใหม่เหล่านี้แน่นอนว่าผู้ซื้อหรือผู้สร้างบ้านย่อมศึกษาทำเล ประเภทบ้าน ราคา สิ่งแวดล้อมที่ต้องการให้เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ตัวเอง สิ่งที่ต้องเตรียมตัวคือเตรียมเงินได้ออมไว้ส่วนหนึ่งสำหรับเป็นเงินมัดจำ เงินดาวน์ เงินส่วนเพิ่มสำหรับการสร้างบ้านที่ไม่ให้ “บาน” มิฉะนั้นก็ต้อง “บ้า” ไปเลย ส่วนที่เหลือซึ่งเป็นส่วนใหญ่ก็ต้องไปขอกู้กับสถาบันการเงินต่างๆ   จะกู้ที่ใหนดี สถาบันการเงินที่ให้กู้มีหลากหลาย ส่วนใหญ่จะเป็นธนาคารพาณิชย์ซึ่งมีหลายแห่ง ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน นอกจากนั้นยังมีสหกรณ์ออมทรัพย์ บริษัทประกันชีวิต บริษัทอสังหาริมทรัพย์ การเคหะแห่งชาติ หรือบริษัทนายจ้างของตนเอง เป็นต้น แต่การที่เลือกสถาบันการเงินที่ให้กู้เพื่อซื้อบ้านก็ควรต้องศึกษาปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้องเพื่อให้เหมาะกับความต้องการของผู้กู้ แต่ที่ไม่แนะนำก็คือกู้กับอาบังหรือใช้บัตรเครดิตรูดปรี๊ด เพราะดอกเบี้ยก็จะให้ก้นบานเป็นแน่   เงื่อนไขสินเชื่อที่เหมาะกับตัวเอง ในการเลือกสถาบันการเงินสำหรับเงินกู้สินเชื่อบ้านประเด็นที่สำคัญคือสถาบันแห่งนั้นเป็นสถาบันที่ให้กู้เป็นอาชีพหรือไม่ หรือเป็นเพียงเฉพาะกิจ เพราะการกู้ซื้อบ้านต้องใช้เวลาในการผ่อนชำระที่ยาวนาน 25-30 ปี และในการผ่อนชำระนั้นไม่ควรมีการสะดุดใดๆ หรือถูกเรียกคืนเงิน ระหว่างผ่อนชำระสถาบันการเงินที่ให้บริการเป็นอาชีพจะให้เงินกู้ผ่อนชำระคืนระยะยาว   ดอกเบี้ยต่ำดูอย่างไร ถ้าต้องการดอกเบี้ยต่ำและไม่ต้องการให้มีภาระกับการผ่อนมาก ก็ควรจะเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่กับสถาบันที่ให้กู้อัตราดอกเบี้ยคงที่นานๆ เช่น 5 ปี เพราะในระหว่างนั้นจะไม่มีการปรับอัตราผ่อนและหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยที่คิดเป็นเท่าไร ส่วนใหญ่จะอิงกับ MLR ลูกค้ารายย่อยชั้นดี ซึ่งอย่างหลังจะมีอัตราสูงกว่าเล็กน้อย การอิงกับอัตราดังกล่าวจะต้องดูว่าบวกหรือลบเท่าไรจากอัตราอ้างอิง ถ้าคำนวณแล้วสูงกว่าอีกสถาบันหนึ่งก็เป็นข้อพิจารณาเลือกใช้บริการ   กู้ได้มากน้อยดูตรงใหน การคำนวณวงเงินให้กู้ สถาบันการเงินจะมีการประเมินราคาบ้านโดยบริษัทประเมินราคาซึ่งส่วนใหญ่ธนาคารพาณิชย์จะมีบริษัทในเครือเป็นผู้ประเมิน ซึ่งการประเมินราคาหลักประกันถ้าเป็นโครงการที่ส้รางโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจำอิงกับราคาซื้อขายบ้านเป็นหลัก ดังนั้นวงเงินให้กู้ตามเกณฑ์ธนาคารแห่งประเทศไทย ถ้าเป็นบ้านแนวราบคือบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์สูงสุดไม่เกิน 95% ของราคาประเมิน และเป็นบ้านแนวดิ่งหมายถึงคอนโดฯ สูงสุดไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน ฉะนั้นถ้าผู้กู้มีเงินออมมากหน่อยก็ไม่ต้องกังวลเรื่องวงเงินกู้มากเท่ากับผู้มีเงินออมจำกัดที่จำต้องเลือกสถาบันที่ให้วงเงินกูมากกว่า   ขอขอบคุณข้อมูลจาก www.home.co.th

เคยสงสัยกันบ้างไหมคะว่าเงินแต่ละเดือนเราสูญหายไปไหนหมด? ทั้งๆ ที่ประหยัดแล้วแต่ก็ยังไม่มีเหลือเก็บ ยิ่งเป็นมนุษย์เงินเดือนที่มีค่าใช้จ่ายมากมายครั้นจะซื้อของขวัญชิ้นใหญ่ให้ตนเองอย่างยานพาหนะ หรือที่อยู่อาศัย ต่างก็ต้องใช้เงินก้อนจำนวนหนึ่งไปดาวน์เพื่อให้ได้สิ่งนั้นมา แต่จะทำยังไงให้ตนเองมีวินัยและสามารถเก็บเงินก้อนได้อยู่หมัด มาดูวิธีเก็บออมแบบง่ายๆ แต่ได้ผล ที่ทีมงาน Review Your Living รวบรวมมาฝากดีกว่าค่ะ เรียบเรียงโดย Review Your Living 1. ทำบัญชีรายรับรายจ่าย การแยกแยะรายรับรายจ่ายโดยการจดบันทึกหรือใช้แอพพลิเคชั่นในสมาร์ทโฟนนั้นจะช่วยอุดรอยรั่วปัญหาเงินหายไปไหนได้เป็นอย่างดี เพราะบัญชีเหล่านี้จะช่วยสะท้อนการใช้เงินในแต่ละวันของคุณว่าหมดไปกับอะไรบ้าง อีกทั้งยังเป็นตัวชี้วัดจำนวนรายได้ที่เข้ามาด้วย ทำให้สามารถคำนวณการใช้เงินและแบ่งเก็บออมได้อย่างสบายใจ ภาพจาก tweakyourbiz.com 2. แบ่งแยกสัดส่วนให้ชัดเจน เมื่อมีรายรับเข้ามาให้แบ่งเงินออกเป็นส่วนๆ โดยแยกค่าสาธารณูปโภคจำพวกค่าเช่าบ้าน ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ค่าบัตรเครดิตไว้ส่วนหนึ่ง แล้วจึงแบ่งเก็บออมแบบค่อยเป็นค่อยไปอาจจะ 5% หรือ 10% ของยอดที่เหลือจากการหักไว้ และเหลือเท่าไหร่ค่อยมาหารเฉลี่ยใช้รายวันอีกที   3. กำหนดค่าใช้จ่ายรายวัน หากเกินต้องหยอดกระปุก! อย่างที่กล่าวมาตามรายละเอียดจากข้อข้างต้น เมื่อคำนวณแบ่งค่าใช้จ่ายส่วนต่างๆ อย่างรอบคอบแล้ว อีกวิธีหนึ่งที่ช่วยเพิ่มเงินออมของคุณให้เพิ่มพูนขึ้นอย่างดาย โดยกำหนดค่าใช้จ่ายรายวันเช่น ตั้งใจใช้เงินวันละ 200 บาท แต่ใช้เกินไปเป็น 250 บาท ก็ต้องนำเงินมาหยอดกระปุก 50 บาท เพื่อเป็นกฎเกณฑ์ฝึกวินัยการใช้เงินไปในตัว ทั้งยังมีเงินเก็บเพิ่มขึ้นอีกด้วย   4. ดื่มกาแฟ = ออมเงิน สำหรับคอกาแฟตัวจริงที่ขาดไม่ได้เลยในแต่ละวันและรู้สึกผิดต่อตัวเองทุกครั้งที่เสียสตางค์จ่ายนั้น คงไม่ต้องรู้สึกกังวลใจอีกต่อไปแล้วค่ะ วิธีง่ายๆ ที่จะช่วยให้คุณรู้สึกดีทุกครั้งที่ซื้อกาแฟสักแก้วนั้น ก็เพียงแค่ใช้คติ ‘ซื้อเท่าไหร่ออมเท่านั้น’ เช่น เมื่อคุณซื้อกาแฟราคา 75 บาท คุณก็ต้องออมเงิน 75 บาท ซึ่งอาจจะดูเหมือนเป็นเงินจำนวนไม่มาก แต่เชื่อเถอะค่ะถ้าคุณออมแบบนี้ไปเรื่อยๆ จะมีเงินก้อนเพิ่มขึ้นมาอย่างเห็นได้ชัด   5. เศษอย่าใช้สิจ๊ะ แน่นอนค่ะว่าเงินเดือนหรือใบเสร็จต่างๆ มักไม่ใช่ยอดที่พอดิบพอดีเป๊ะ ดังนั้นอีกหนึ่งวิธีออมเงินที่เราอยากแนะนำก็คือ การเก็บเศษค่ะ ตัวอย่างเช่น มียอดเงินเดือนเข้ามา 24,500 บาท ก็กลั้นใจใช้ไปทุกเดือนเพียง 24,000 บาท ส่วน 500 บาทที่เหลือนั้นก็ถือเป็นการเก็บออมไปในตัวนั่นเอง ยิ่งถ้าคุณมีวินัยและตั้งใจเก็บไปทุกเดือนๆ เงินก้อนก็อยู่ไม่ไกลเกินเอื้อมแน่นอนค่ะ   6. แบงค์ 50 ก็ช่วยได้นะ อีกหนึ่งเคล็ดลับที่ฮิตมากในกลุ่มนักศึกษาและพนักงานออฟฟิศนั่นก็การเก็บธนบัตรจำนวน 50 บาทค่ะ เพราะแบงค์ 50 นั้นไม่ใช่ว่าเรามีโอกาสได้รับบ่อยๆ เหมือนแบงค์ 20 และ 100 บาท ฉะนั้นหาก มีโอกาสได้เจอเวลาใช้จ่ายรับเงินทอนก็เก็บไว้เถอะค่ะ สะสมไปเรื่อยๆ เมื่อผ่านไปครบ 1 ปี ลองเอาออกมานับดู คุณอาจจะตกใจกับยอดเงินออมที่สูงลิ่วก็เป็นได้นะคะ

คนที่อยากมีบัตรเครดิตใช้และได้สมัครบัตรเครดิตกับธนาคารไปก็ย่อมอยากรู้ว่าตัวเองจะได้รับการอนุมัติหรือไม่ ซึ่งความกังวลใจเหล่านี้อาจจะมาจากด้วยหลากหลายเหตุผลที่ทำให้ไม่มั่นใจในการขออนุมัติบัตร เช่น เคยมีประวัติจ่ายหนี้ช้าบ้าง แต่ไม่เคยไม่จ่าย หรือปัจจุบันมีภาระหนี้อยู่เยอะ บางคนก็ผ่อนบ้าน บางคนก็ผ่อนรถยนต์ จึงเป็นที่มาของคำถามที่ว่าระหว่างคนผ่อนบ้านกับผ่อนรถ ธนาคารจะอนุมัติบัตรเครดิตให้ใครมากกว่ากัน   หากมองในมุมของระยะเวลาในการผ่อน การผ่อนรถยนต์ก็จะดูเป็นภาระน้อยกว่าเพราะผ่อนไม่กี่ปีก็จบ ในขณะที่คนที่ผ่อนบ้านจะต้องผ่อนเป็นเวลานานเป็นสิบปีถือว่าเป็นภาระหนี้ที่ยาวนาน ถ้ามองในมุมนี้ โอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติบัตรเครดิตให้กับคนที่ผ่อนรถยนต์ก็มากกว่าคนที่ผ่อนบ้าน   แต่หากมองในอีกมุมเรื่องของเครดิตที่เกิดจากการขอสินเชื่อนั้น การที่คนเราได้รับอนุมัติกู้เงินซื้อบ้านได้ต้องถือว่ามีเครดิตที่ดีมาก ต้องผ่านการพิจารณาหลักเกณฑ์ต่าง ๆ จนธนาคารมั่นใจได้จึงปล่อยเครดิตกู้บ้านให้ได้ หากมองในมุมที่การขอสินเชื่อบ้านนั้นยากกว่าการขอสินเชื่อรถยนต์ ธนาคารก็น่าจะอนุมัติบัตรเครดิตให้กับคนที่ผ่อนบ้านมากกว่าคนที่ผ่อนรถยนต์   ในความเป็นจริงแล้ว เหตุผลที่ธนาคารจะอนุมัติบัตรเครดิตให้กับลูกค้าหรือไม่นั้นไม่ได้ขึ้นอยู่กับเรื่องว่าลูกค้าคนนั้นผ่อนบ้านหรือผ่อนรถยนต์อยู่เพียงอย่างเดียว แต่จะต้องดูปัจจัยอื่น ๆ อีกมากมายด้วย โดยการอนุมัติบัตรเครดิตในปัจจุบันธนาคารจะใช้ระบบที่เรียกว่า Credit Scoring โดยนำหลักเกณฑ์ คุณสมบัติและข้อมูลรายละเอียดของลูกค้ามาจัดทำเป็น Score เพื่อดูว่าลูกค้าคนนั้นผ่านเกณฑ์หรือไม่ หากผ่านเกณฑ์ก็หมายความว่าได้รับอนุมัติ แต่หากไม่ผ่านก็หมายความว่าไม่ได้รับอนุมัตินั่นเอง   โดยข้อมูลที่นำมาเป็นปัจจัยในการทำ Credit Scoring ก็อาจจะแตกต่างกันไปตามนโยบายของแต่ละธนาคาร ธนาคารหลายแห่งใช้ผลวิเคราะห์จากสถิติของลูกค้าธนาคารในอดีตเพื่อนำมากำหนดเป็น Credit Scoring ใช้ในการพิจารณาการอนุมัติหรือไม่อนุมัติบัตรเครดิตใหม่ให้กับลูกค้าด้วย ยกตัวอย่างสิ่งที่จะมีผลกับ Credit Scoring เช่น อายุ คนที่มีอายุน้อยจะได้คะแนนน้อยกว่าคนที่อยู่ในช่วงวัยกลางคนหรือเป็นผู้ใหญ่กว่า เพราะธนาคารมองว่าคนที่เป็นผู้ใหญ่ทำงานมานานมีความมั่นคงทางการงานและการเงินมากกว่า ส่วนคนที่มีอายุน้อยก็อาจเพิ่งเริ่มทำงานได้ไม่นานและยังมีโอกาสที่จะเปลี่ยนงานได้อีก ส่วนคนที่มีอายุมากอยู่ในวัยใกล้เกษียณหรือเกษียณแล้วก็อาจได้คะแนนเครดิตน้อยกว่าคนที่อยู่ในวัยทำงานเพราะธนาคารก็มองอีกเช่นกันว่าคนเหล่านี้อีกไม่นานก็จะถึงวัยที่ไม่ได้ทำงานมีรายได้อีกต่อไป อาชีพ คนที่มีอาชีพมั่นคง เช่น แพทย์หรือวิศวกรมีโอกาสที่จะได้รับอนุมัติบัตรเครดิตมากกว่าอาชีพอื่น ๆ เพราะธนาคารถือว่าการงานมั่นคงต่อให้ต้องย้ายที่ทำงานก็มีงานรองรับแน่นอน เมื่อเทียบกับอาชีพผู้รับเหมาก่อสร้างหรือพนักงานขายที่รายได้อาจจะไม่มั่นคงมีขึ้นมีลงได้ตลอด การศึกษา คนที่มีการศึกษาสูงกว่า เช่น จบปริญญาเอกหรือปริญญาโท มีโอกาสที่จะได้คะแนนเครดิตสูงกว่าคนที่เรียนไม่จบหรือจบแค่ปริญญาตรี เพราะธนาคารมองว่าคือโอกาสในการทำงานที่มีความมั่นคง เพศ มีเช่นกันสำหรับบางธนาคารที่ให้คะแนนเครดิตผู้ชายมากกว่าผู้หญิง เพราะถือว่าเป็นหัวหน้าครอบครัว ต้องทำงานและเป็นคนที่มีรายได้ แต่บางธนาคารก็ให้คะแนนเครดิตผู้หญิงมากกว่าก็มี เพราะมองในมุมว่าผู้หญิงมีความรับผิดชอบสูงกว่า ประวัติสินเชื่อ คนที่มีเครดิตคือเคยกู้เงินมาก่อน ไม่ว่าจะเป็นบัตรเครดิตใบก่อนหน้า สินเชื่อบ้าน สินเชื่อรถยนต์หรือเงินกู้อะไรก็แล้วแต่ ธนาคารจะพิจารณาให้คะแนนเครดิตคนเหล่านี้มากกว่าคนที่ไม่เคยมีเครดิตหรือขอสินเชื่อที่ไหนมาก่อนเลย รายได้ ข้อมูลรายได้ของลูกค้าแน่นอนว่าต้องเป็นส่วนหนึ่งของการให้คะแนนเครดิต คนที่มีรายได้สูงกว่าก็ย่อมมีโอกาสที่จะได้รับอนุมัติบัตรเครดิตมากกว่าคนที่มีรายได้น้อย ภาระหนี้ ภาระหนี้ที่มีอยู่ในปัจจุบันก็เป็นสิ่งสำคัญที่จะบอกถึงความสามารถในการชำระหนี้ก้อนใหม่ที่ลูกค้ากำลังสมัครเข้ามา ลูกค้าที่มีภาระหนี้น้อยกว่าก็ย่อมมีโอกาสที่จะได้รับอนุมัติบัตรเครดิตมากกว่าลูกค้าที่มีภาระหนี้เยอะ   ที่ยกมาก็เป็นเพียงแค่ตัวอย่างของปัจจัยที่มีผลกับ Credit Scoring ที่ธนาคารใช้เป็นเครื่องมือในการพิจารณาอนุมัติบัตรเครดิตให้กับลูกค้าเท่านั้น อาจมีปัจจัยอะไรอื่น ๆ อีกที่เราไม่สามารถรู้ได้ ทั้งนี้เนื่องจากเป็นนโยบายของแต่ละธนาคารที่แตกต่างกันไป น้ำหนักคะแนนของแต่ละปัจจัยว่าเรื่องไหนจะมากหรือน้อยก็ไม่มีสูตรตายตัวแล้วแต่นโยบายของแต่ละธนาคารอีก จึงเป็นเรื่องที่ตอบได้ยากในบางครั้งว่าเพราะเหตุใดบางคนถึงสมัครบัตรเครดิตแล้วไม่ผ่าน หรือบางคนสมัครบัตรเครดิตกับธนาคารหนึ่งไม่ผ่าน แต่สมัครกับอีกธนาคารหนึ่งอาจจะผ่านก็เป็นได้   เรื่องการผ่อนบ้านหรือผ่อนรถธนาคารจะอนุมัติบัตรเครดิตให้กับใครมากกว่ากัน จึงเป็นเรื่องที่ตอบยาก ต้องดูเรื่องภาระหนี้ด้วยเป็นสิ่งสำคัญ หากมีรายได้มากแม้ผ่อนบ้านหรือผ่อนรถแล้ว ภาระหนี้ก็ยังไม่ถึง 40% แบบนี้โอกาสที่จะได้รับอนุมัติบัตรเครดิตก็ย่อมสูงขึ้น อย่างลูกค้าบางรายเมื่อได้รับอนุมัติสินเชื่อบ้านเรียบร้อย ผ่อนจ่ายไปไม่กี่เดือน ธนาคารก็โทรมาเสนอบัตรเครดิตให้ใช้โดยไม่ต้องเสียเวลาสมัครก็มี หรืออย่างคนที่ผ่อนรถอยู่ก็มีที่สมัครบัตรเครดิตแล้วได้หรือไม่ได้รับอนุมัติมีทั้งสองแบบด้วยเหตุผลที่ต่างกันไป   ดังนั้นการที่ธนาคารจะอนุมัติบัตรเครดิตให้หรือไม่ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าเราผ่อนบ้านหรือผ่อนรถอยู่เท่านั้น แต่ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่น ๆ ประกอบอีกมากมายขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร   ขอขอบคุณข้อมูลจาก http://money.sanook.com/424023/

วิธีผ่อนบ้านหรือคอนโดให้หมดภายใน 7-10 ปี สำหรับคนที่อยากหมดหนี้บ้านหรือคอนโดไว ๆ ไม่ต้องผ่อนนาน อาจฟังดูเหลือเชื่อ แต่ชายคนนี้ก็ทำได้จริง ๆ   ด้วยความมุ่งมั่นและตั้งใจอยากมีสินทรัพย์เป็นของตัวเอง ชายคนนี้เลยคิดหาวิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็ว ๆ ที่กล้าบอกเลยว่าทำได้จริง ๆ เพราะเขาทำมาแล้ว อีกทั้งวันนี้ คุณ Mr.Worldwide สมาชิกเว็บไซต์พันทิปดอทคอม ก็ได้นำประสบการณ์การปลดหนี้บ้านภายใน 7-10 ปีมาบอกต่อกันด้วย ไว้เป็นไกด์ไลน์ให้กับคนที่มีหนี้บ้านหรือคอนโดอยู่ตอนนี้ "ผ่อนบ้าน (คอนโด) แนวฮาร์ดคอร์ หมดภายใน 7-10 ปี" ฟันธง ! โดย คุณ Mr.Worldwide คือผมอยากแชร์ประสบการณ์วิธีผ่อนบ้านและคอนโด ที่ผมเคยทำตั้งแต่ยังเป็นมนุษย์เงินเดือน เริ่มต้นตั้งแต่สมัยที่ผมยังมีเงินเดือนแค่ 14,000 บาท เมื่อประมาณ 18 ปีที่แล้ว เลื่อนตำแหน่งเปลี่ยนงานมาก็มาก จนปัจจุบันมาทำธุรกิจส่วนตัว จึงมั่นใจว่าวิธีการจัดการผ่อนบ้านของผมค่อนข้างเป็นที่น่าพอใจสำหรับตัวเอง และคิดว่าน่าจะพอเป็นไกด์ไลน์ให้คนที่กำลังจะซื้อบ้านหรือคอนโดมาให้ทราบกันครับ   ขอบอกว่าแนวทางผมอาจจะ "อึดอัด" และต้องมี "วินัยสูง" แต่รับประกันว่าสามารถลดเวลาผ่อนสินทรัพย์ของท่านจาก 25-30 ปีหรืออาจจะมากกว่าจนผ่อน 7-10 ปีได้ !!! ยกตัวอย่างผ่อนบ้าน ผมเริ่มคิดที่จะมีสินทรัพย์แรกคือ ทาวน์โฮมครับ เป็นทาวน์โฮมที่อยู่เกือบจะในเมืองหรือเกือบจะนอกเมือง 555 (คือมันอยู่ปลาย ๆ พระราม 9) ราคาประมาณ 4 ล้านบาท สมัยนั้นผมทำงานบริษัท หน้าที่การงานดี ได้เงินเดือน ๆ ละ 55,000 บาทครับ พอตัดสินใจจะซื้อ เซลส์มักจะโน้มน้าวเราต่าง ๆ นานา เพราะเห็นว่าเราคงกู้ผ่านแน่ ๆ "ผ่อนเดือนละ 20,000 บาทเองค่ะ สบาย ๆ" ประโยคนี้อันตรายครับ เพราะหากเป็นคนทั่วไปมักจะคิดว่าเงินเดือน 5 หมื่นกว่าบาท ผ่อนแค่ 2 หมื่นบาท ชิล ๆ ใช่ไหมครับ ?   วิธีคิดของผมคือ ถ้าเราชอบสินทรัพย์นั้น ๆ ด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์ แต่ท่านตั้งใจจะซื้อแน่นอน "ถ้าเราต้องผ่อน 20,000 บาท (ตัวอย่าง) ให้เราคิดว่าเราต้องผ่อนเป็น "2 เท่า" คือ 40,000 บาทให้ได้ ผมถึงจะซื้อครับ"   อ่านถึงตรงนี้คงมีคนบอก  "ถ้าอย่างนั้นอย่าผ่อนเลย ไม่มีวันมีบ้านหรอกชาตินี้" คิดแบบนั้นก็คือ ผ่อนไปตามนั้นเดือนละ 20,000 บาท ก็จะไปจบที่ผ่อน 25-27 ปี ถึงจะได้เป็นเจ้าของจริง ๆ (โดยประมาณของดอกเบี้ยลดต้นลดดอกของการผ่อนบ้าน) แต่ผมบอกแล้ววิธีผ่อนบ้านของผม "ฮาร์ดคอร์" ทำไมต้องทำถึงขนาดนั้น เพราะรู้ไหมครับว่าดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านแพงมาก ๆ ท่านจะทราบก็ต่อเมื่อเป็นลูกหนี้แล้วเท่านั้น เอาดอกเบี้ยมาตรฐานทั่วไป MLR-1% หรือดอกเบี้ยประมาณ 5-7% ต่อปี เพราะเวลาเราผ่อนบ้าน 1-3 ปีแรก มันจะมีดอกเบี้ยหลายแบบ ทั้ง 0% ปีแรกบ้าง ปีต่อไปลอยตัว (อันนี้ไม่ค่อยมีแล้ว) แบบขั้นบันไดบ้าง ผมขอไม่ลงดีเทลนะครับ ขอสมมุติว่าดอกเบี้ย 5-7% ต่อปีแบบเท่ากันหมด (ซึ่งส่วนใหญ่เราก็ผ่อนกันเกิน 3 ปีกันอยู่แล้ว แล้วค่อยรีไฟแนนซ์ ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง) แต่ถ้าเอาแบบบ้าน ๆ ก็คือ เวลาบิลเรียกเก็บค่างวดมาที่บ้าน หากท่านผ่อนเดือนละ 20,000 บาท ท่านจะเห็นในบิลเลยว่า ดอกเบี้ย = 12,000 บาท (หัก) เงินต้น = 8,000 บาท (เอาเลขกลม ๆ) นี่คือค่าผ่อนต่อเดือนนะครับ คราวนี้ดอกเบี้ยแพงหรือยังครับ กู้ไป 4 ล้านบาทเมื่อไรจะหมด ? (4,000,000-8,000 = 3,992,000)   แต่ผ่อน "2 เท่า" ตามวิธีของผมก็คือ 40,000 บาท เหลือกินใช้ 15,000 บาท (สำหรับคนไม่มีภาระนะครับ หากมีภาระแล้ว อยากใช้วิธีนี้แนะนำให้ดูสินทรัพย์ที่ถูกลงมาครับ) "20,000 บาทแรก" (ดอกเบี้ย 12,000 บาท+หักเงินต้น 8,000 บาท) "20,000 บาทหลัง" (หักเงินต้น 100% หรือหักไปเลยอีก 20,000 บาท)  ^_^ หมายความว่า ท่านจะสามารถหักเงินต้นเดือนนั้นได้ถึง 8,000+20,000 บาท หรือ "3.5 เท่า" ของการหักโดยปกติ (4,000,000-28,000 = 3,972,000)   เห็นไหมครับว่าเงินต้นที่กู้ธนาคารมาลดลงเร็วขึ้น เพราะเราได้จ่ายดอกเบี้ยสำหรับค่างวด 20,000 บาทแรกแล้ว ท่านก็ทำแบบนี้ไปเรื่อย ๆ พอสิ้นปีได้โบนัส ถูกหวย หรือได้เงินพิเศษมาก็จ่ายเพิ่มหนักหน่อย แต่บางครั้งเราก็จำเป็นต้องใช้เงิน ท่านก็สามารถลดเงินค่างวดพิเศษลงได้หรือไม่จ่ายเพิ่มในเดือนนั้น แต่อย่าทำบ่อยนะครับ ถ้ามีครั้งแรกย่อมมีครั้งที่ 2 เสมอ   พอผ่านไปสัก 3 ปี ผมกล้าพูดได้เลยว่าเงินต้นที่ท่านกู้จะลดลงไปมาก ไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทแน่นอนครับ หนี้จาก "4 ล้านบาทก็จะเหลือไม่ถึง 3 ล้านบาท ประมาณ 2 ล้านบาทปลาย ๆ (ถ้าผ่อนแบบปกติครบ 3 ปี เงินต้นจะลดไปแค่ 1 แสนบาทเองครับ ลองคิดดู) หากท่านมีวินัย โปะไปเรื่อย ๆ หนี้สินก็จะหมดภายใน 5-7 ปี แล้วท่านก็จะปลอดหนี้ ถ้าไม่สร้างหนี้เพิ่มเหมือนผม   วิธีการคือ ตากปกติธนาคารมักจะให้หักค่างวดจากบัญชีของธนาคารนั้น ๆ เลย (20,000 บาทแรก) โดยเราสามารถจ่ายเพิ่มได้อีก 1 เท่า (20,000 บาทหลัง) ได้โดยการไปจ่ายที่เคาน์เตอร์ธนาคารนั้น ๆ ครับ แนะนำว่าควรไปจ่ายเพิ่มอีก 1 เท่าภายในเดือนนั้น ๆ แต่ควรเป็นต้นเดือน เพราะโดยปกติธนาคารจะเรียกเก็บค่างวดจากการหักบัญชีเราตอนสิ้นเดือน (ส่วนใหญ่วันที่ 30 ของทุกเดือน) เพราะถ้าเราจ่ายวันที่ 1 ของเดือนนั้น ธนาคารจะแอบคิดดอกเบี้ย 1 วัน (ประมาณ 500 บาท) หักเงินต้น (19,500 บาท) อ่าว…ไหนบอกหัก 100% ไง ?? คืออย่าเพิ่งตกใจครับ เพราะตอนธนาคารหักเงินจากบัญชีเรา วันที่ 30 ที่หักค่างวดปกติ ดอกเบี้ยก็จะคิดแค่ 29 วัน ไม่นับวันที่ 1 ที่เราจ่ายแล้วครับ เข้าใจแล้วใช่ไหมครับ   พอครบ 3 ปีเราค่อยไปรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่นที่เราจ่ายดอกเบี้ยน้อยกว่า เพราะจะมีโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ที่ดีกว่า เพราะพอครบ 3 ปีเราจะไม่ได้โปรโมชั่นจากธนาคารเดิมแล้ว "ปีที่ 4 ทุกธนาคารจะคิดดอกเบี้ยลอยตัวหมดครับ"  (ควรไปรีไฟแนนซ์หรือภาษาบ้าน ๆ เรียกว่าไปกู้ธนาคารอื่นครับ เพื่อโปรโมชั่นดอกเบี้ยที่ถูกลง อย่าทำก่อน 3 ปีนะครับ เพราะจะโดนค่าปรับไม่คุ้มครับ)   หวังว่าจะพอเป็นประโยชน์สำหรับคนที่คิดกู้เงินซื้อบ้านนะครับ วิธีการนี้หากใช้ให้เป็น มันสามารถสร้างสินทรัพย์ได้ 4-5 อันในระยะเวลาเท่า ๆ กัน เมื่อเทียบกับคนทั่วไปที่ใช้เวลา 25-30 ปี ในการสร้างสินทรัพย์แค่อันเดียว แล้วถ้าหากสินทรัพย์เหล่านั้นที่ท่านเลือกเป็นสินทรัพย์ที่ดี ออกดอกออกผล สร้างรายได้หรือกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้ท่านต่อเดือน เช่น ให้ค่าเช่า มันก็จะเป็นรายได้ให้ท่านอีกทางหนึ่ง หรือที่สมัยนี้นิยมเรียกกันว่า "Passive Income" ขอขอบคุณข้อมูลผ่อนบ้านดีๆ จาก คุณ Mr.Worldwide สมาชิกเว็บไซต์พันทิปดอทคอม เกี่ยวกับการผ่อนบ้าน-คอนโด เคล็ดลับผ่อนบ้านให้หมดเร็ว ดอกเบี้ยลด หมดหนี้ไว ผ่อนบ้านไม่ไหว ควรทำอย่างไรดี ผ่อนบ้านหมดไว เหมือนได้รถใหม่ 1 คัน

เชื่อการมีบ้านซักหลังคือความฝันของใครหลาย ๆ คน แม้ว่าการเก็บเงินซื้อบ้านในฝันอาจจะไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ก็ไม่ยากเกินความสามารถหากมีความตั้งใจ และหากผู้อ่านก็เป็นอีกหนึ่งคนที่ฝันอยากจะมีบ้านซักหลัง แต่ไม่รู้จะเริ่มต้นเก็บเงินอย่างไร วันนี้เรามีเทคนิคมาฝากค่ะ สิ่งที่ต้องทำเมื่อคิดจะเก็บเงินซื้อบ้าน 1.ตั้งเป้าหมาย หากคุณตัดสินใจที่จะมีบ้านเป็นของตัวเอง สิ่งแรกที่ควรทำคือ การตั้งเป้าหมายให้ชัดเจน เช่น ต้องรู้ว่าตัวเองต้องการจะมีบ้านแบบไหน เป็นบ้านเดี่ยว บ้านสองชั้น ทาวน์เฮ้าส์ ห้องแถว หรือคอนโด ต้องการอาศัยอยู่ในพื้นที่ไหนมีทำเลแบบใด (ชานเมือง หรือ ใจกลางเมือง) รวมถึงราคาที่คุณต้องการด้วย 2.ประมวลความสามารถของตัวเอง การประมวลความสามารถ คือ การประมวลว่ามีรายได้และค่าใช้จ่ายต่อเดือนอยู่ที่เท่าไหร่ สิ่งต่าง ๆ เหล่านี้จะเป็นตัวบอกได้ดีว่า คุณมีความสามารถมากพอที่จะรับภาระการเก็บเงินดาวน์บ้าน หรือผ่อนชำระค่างวดบ้านหรือไม่ การประมวลรายรับและรายจ่ายของตัวเอง จะทำให้รู้ตัวเองว่า เป้าหมายที่ตั้งไว้เล็กหรือใหญ่เกินไปนั่นเองค่ะ 3.ลดรายจ่าย การลดรายจ่ายสามารถทำได้ง่าย ๆ เพียงแค่มีวินัยในการออมและใช้เงินอย่างมีสติ ยิ่งมีความฝันว่าอยากจะมีบ้านเป็นของตัวเองแล้วล่ะก็ การลดรายจ่ายจึงถือเป็นเรื่องที่สำคัญมากเลยทีเดียว เพราะเมื่อรู้ว่าสิ่งไหนสมควรจ่าย สิ่งไหนเป็นสิ่งฟุ่มเฟือย จะช่วยลดรายจ่ายที่ไม่จำเป็นลงได้ และการลดรายจ่ายจะทำให้มีเงินออมเพิ่มมากขึ้น 4.ปลดหนี้ให้หมดก่อนตัดสินใจกู้ซื้อบ้าน เนื่องจากบ้านหนึ่งหลังมีราคาที่ค่อนข้างสูง และเป็นสินค้าที่ใช้ระยะเวลาในการผ่อนชำระนานกว่าสินค้ารูปแบบอื่น ๆ ดังนั้นหากคิดวางแผนจะซื้อบ้าน แนะนำให้เคลียร์หนี้สินที่ค้างอยู่ให้หมดเสียก่อน เพราะหากต้องผ่อนหนี้อื่นไปพร้อม ๆ กับการผ่อนชำระค่างวดบ้าน จะเป็นภาระที่หนักเกินไป เทคนิคการเก็บเงินซื้อบ้าน 1.เก็บเงินเท่า ๆ กันทุกเดือน แม้ว่าในปัจจุบันธนาคารหลายแห่งจะเปิดโอกาสให้สามารถขอสินเชื่อกู้ซื้อบ้านกันได้ง่ายมากขึ้น เพียงแค่มีสลิปเงินเดือน ก็สามารถยื่นเอกสารขอกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้แล้ว แต่ในความเป็นจริงนั้น อยากให้ลองคิดถึงดอกเบี้ยที่จะตามมาให้เยอะ ๆ เพราะการที่ทำเรื่องกู้ซื้อบ้านจากธนาคาร 100% แม้จะทำให้ได้บ้านในฝันสมใจ แต่สิ่งที่ตามมาก็คือ ภาะระเงินต้นและดอกเบี้ยที่จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจนตั้งตัวแทบไม่ทัน จึงเป็นเหตุผลที่แนะนำให้เก็บเงินให้ได้ซักก้อนก่อนจะตัดสินใจดาวน์บ้าน เพราะยิ่งเก็บเงินดาวน์บ้านได้จำนวนมากเท่าไหร่ เงินต้นและดอกเบี้ยที่ต้องผ่อนกับธนาคารก็จะลดน้อยลงด้วย ซึ่งการทำแบบนี้จะส่งผลดีในระยะยาว และหากตั้งเป้าหมายว่าจะซื้อบ้านซักหลัง แนะนำให้เริ่มต้นเก็บเงิน โดยหักจากรายได้ประจำซัก 15-20% และนำเงินจำนวนนี้ฝากบัญชีสำหรับซื้อบ้านไว้ ในจุดนี้จะต้องมีวินัยทางการเงินเป็นอย่างมาก ห้ามเบิกเงินจากบัญชีสำหรับซื้อบ้านออกมาใช้โดยเด็ดขาด ท่องไว้ว่า “เพื่อบ้านในฝัน” 2.หาช่องทางการลงทุน การเก็บเงินใส่บัญชีเงินฝากของธนาคารไว้ แม้จะเป็นเรื่องที่ควรทำ แต่ก็ได้ผลตอบแทนน้อยเพราะกว่าจะเก็บเงินได้ถึงจำนวนที่ต้องการ ราคาบ้านก็อาจจะสูงขึ้นไปจากเดิม ดังนั้นช่องทางการลงทุนจึงถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดี ซึ่งช่องทางการลงทุนที่อยากแนะนำ คือช่องทางการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ แต่ให้ผลตอบแทนสูง อย่างการลงทุนในกองทุน LTF/RMF การลงทุนพันธบัตรรัฐบาล ซื้อกองทุนรวม เป็นต้น แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นอย่าลืมว่า ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ก่อนตัดสินใจลงทุนกับกองทุนอะไร ควรศึกษาข้อมูลการลงทุนต่าง ๆ ให้ดีเสียก่อน เพื่อให้เกิดข้อผิดพลาดน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นได้ 3.หาอาชีพเสริม หากอยากมีเงินก้อนไปดาวน์บ้านในฝันเร็ว ๆ แต่ไม่อยากเสี่ยงลงทุน การทำงานพิเศษเสริมเพิ่มรายได้ ก็เป็นอีกทางเลือกที่ดี  เมื่อคุณมีอาชีพเสริมก็หมายความว่า รายได้ต่อเดือนจะเพิ่มมากขึ้น และความสามารถในการเก็บเงินก็เพิ่มตามไปด้วย นอกจากที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว เมื่อตัดสินใจที่จะซื้อบ้าน นอกจากจะเคลียร์หนี้สินก่อนหน้าให้หมด ระหว่างที่ผ่อนชำระบ้านก็ไม่ควรก่อหนี้เพิ่ม เพราะจะทำให้ภาระในการชำระหนี้มีสูงเกินกว่าที่จะรับผิดชอบไหวนั่นเอง   ขอบคุณข้อมูลจาก http://www.banidea.com/

สำหรับผู้ที่ปลูกสร้างบ้านหรือที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตัวเองที่มีอยู่ แล้วต่อมาได้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนั้น รู้หรือไม่ว่าจะมีภาษีและค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น ทำให้ต้องสำรองเงินไว้สักก้อนหนึ่งด้วย ซึ่งการคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายเป็นอย่างไร เรามีข้อมูลมาฝากครับ ก่อนอื่นมาดูกันก่อนว่า เมื่อขายบ้านหรืออสังหาฯ ได้ จะมีภาษีและค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง 1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย  คำนวณจากราคาประเมินของกรมที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่าย ซึ่งขึ้นอยู่กับการได้มาของอสังหาฯ นั้น กรณีที่อสังหาฯ ได้มาโดยมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50% กรณีที่อสังหาฯ ได้มาโดยการซื้อขาย สามารถหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับตามปี พ.ศ. 2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ จะคิดที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ แต่จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีดังนี้ (1) ถือครองอสังหาฯ เกิน 5 ปี (2) มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี (3) ขายอสังหาฯ ที่ได้รับมาโดยมรดก (4) ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน 3. ค่าอากรแสตมป์ ถ้าไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า 4. ค่าโอน อยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะเป็นคนจ่าย หรือจ่ายคนละครึ่งครับ ทั้งนี้ กรณีขายบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินที่มีอยู่ก่อนแล้ว เรียกว่า ได้บ้านและที่ดินมาไม่พร้อมกันนั้น ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจะแยกคิดระหว่างที่ดินและบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างครับ ขอยกตัวอย่างประกอบการคำนวณดังนี้ สมมติได้รับมรดกที่ดินเมื่อ 20 ตุลาคม 2554 สร้างบ้านบนที่ดินเสร็จเมื่อ 15 มกราคม 2556 ต่อมาได้ขายบ้านพร้อมที่ดินเมื่อ 20 พฤศจิกายน 2559 หากราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 6,000,000 บาท ราคาประเมินบ้านอยู่ที่ 2,000,000 บาท และราคาขายบ้านพร้อมที่ดินอยู่ที่ 10,000,000 บาท   รวมภาษีหัก ณ ที่จ่ายบ้านและที่ดิน เท่ากับ 210,000 + 29,000 = 239,000 บาท ทั้งนี้ การขายอสังหาฯ ที่เป็นมรดก หรือได้มาโดยไม่ได้มุ่งค้าหรือหากำไร สามารถเลือกได้ว่าไม่ต้องนำเงินได้มารวมคำนวณภาษีประจำปี นอกจากนี้ การขายอสังหาฯ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง ซึ่งการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาไม่พร้อมกัน จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์นั้น ให้พิจารณาจากอสังหาฯ ที่ได้มาภายหลัง โดยหากถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ จากตัวอย่างข้างต้น ถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปีเต็ม และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะต้องนำบ้านและที่ดินรวมกันเพื่อคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ดังนั้น ราคาขายบ้านและที่ดินอยู่ที่ 10,000,000 บาท จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% x 10,000,000 บาท = 330,000 บาทครับ แต่หากมีการถือครองอสังหาฯ ที่ได้มาภายหลังครบ 5 ปีเต็ม หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี จะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่าในการคำนวณ นั่นคือ จะเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% x 10,000,000 บาท = 50,000 บาทครับ เห็นได้ว่า หากขายอสังหาฯ ที่เข้าเงื่อนไขเสียค่าอากรแสตมป์จะมีค่าใช้จ่ายที่น้อยกว่าการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะครับ สำหรับค่าโอนที่ต้องจ่ายให้กับกรมที่ดินขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน จากตัวอย่างจะมีค่าโอนเกิดขึ้น 2% x 8,000,000 บาท = 160,000 บาทครับ ก่อนขายอสังหาฯ อย่าลืมพิจารณาภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เพื่อวางแผนลดค่าใช้จ่ายลง เช่น ถือครองอสังหาฯ ให้ครบ 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จะช่วยให้เสียค่าอากรแสตมป์เพียง 0.5% ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะถึง 3.3% ดังนั้น หากศึกษาข้อมูลการขายอสังหาฯ ให้ดี ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้มากทีเดียวครับ   ขอขอบคุณข้อมูลมาก k-expert.askkbank.com

หนึ่งในความใฝ่ฝันของชีวิตใครหลายคนก็คงจะอยากมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลัง เพราะที่อยู่อาศัยคือหนึ่งในปัจจัยสี่ของมนุษย์ที่จำเป็นจะต้องมี ซึ่งทุกวันนี้เรามีตัวเลือกมากมายในหลายทำเล หลายระดับราคา ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ หรือคอนโดมิเนียม โดยเมื่อถึงเวลาที่เราจะต้องเลือกซื้อที่อยู่อาศัยก็ถือเป็นเรื่องที่ต้องคิดหนัก คิดเยอะ คิดให้รอบด้าน เพราะการถือเงินก้อนใหญ่พร้อมยื่นกู้ธนาคาร บางคนอาจเก็บหอมรอมริบมากว่าครึ่งชีวิต แต่ถ้ากู้ไม่ผ่านก็เสียเวลารอทำเรื่องทุกอย่างใหม่ บ้านหลังที่มองไว้ก็อาจจะหลุดมือไป เราลองมาดูเทคนิคการเตรียมตัวก่อนยื่นกู้สินเชื่อบ้านให้ผ่านฉลุยกันค่ะ สำรวจสุขภาพทางการเงินของตัวเองก่อน สิ่งสำคัญที่สุดคือเราต้องแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการชำระหนี้ได้ ก่อนอื่นเราต้องดูที่รายได้หลักของเราก่อน ยิ่งเป็นมนุษย์เงินเดือนมีรายได้แน่นอนประจำทุกเดือนยิ่งดี แต่บัญชีรายรับของเราทุกเดือนควรจะมีเงินเหลือเก็บ หรือจะเปิดบัญชีเงินฝากประจำเอาไว้ประมาณ 1-2 ปี ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดี แต่ถ้าไม่ได้ทำงานประจำก็พยายามเก็บหลักฐานทางการเงิน และนำเงินเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอเอาไว้ ในปีที่ผ่านมามียอดการปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่า 50% เพราะหนี้ครัวเรือนเป็นสิ่งที่ทำให้ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด ซึ่งหนี้ครัวเรือนหมายถึงภาระค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนของเรา เช่น บัตรเครดิต, ผ่อนรถยนต์ ฯลฯ เมื่อหักลบค่าใช้จ่ายทั้งหมดแต่ละเดือนแล้วไม่ควรเกิน 50-80% ของรายได้ทั้งหมด และถ้าหากจะยื่นกู้ควรจะจัดการภาระเหล่านี้ให้หมดเสียก่อน หรือไม่ก็พยายามลดให้เหลือน้อยที่สุดเท่าที่จะทำได้ เพื่อให้ตัวเราเองมีความสามารถในการชำระหนี้ได้ เพราะหากธนาคารปล่อยกู้ไปทั้งที่ผู้กู้ไม่พร้อมจริงๆ แล้วเกิดไม่มีการชำระติดต่อกัน 3 งวด ทางธนาคารแห่งประเทศไทยจะมองเป็นหนี้เสีย หรือที่เรียกกันว่า NPL (Non Performing Loan) ทันที ข้อควรระวัง คือ อย่าชำระบัตรเครดิต ค่าผ่อนรถยนต์ ฯลฯ ช้าเกินไปจากวันที่กำหนดในแต่ละเดือน เพราะหากเราชำระล่าช้าก็จะส่งผลต่อการพิจารณาของธนาคารทันทีว่าเราไม่มีวินัยทางการเงิน แต่ในทางกลับกันสำหรับผู้ที่ไม่เคยมีบัตรเครดิตเลยก็อาจจะยื่นกู้ไม่ผ่านนะคะ เพราะทางธนาคารจะไม่มีประวัติทางการเงินของเราเพื่อนำมาพิจารณาเลย ในกรณีนี้อาจจะต้องไปสมัครใช้บัตรเครดิต และทำการจ่ายบัตรเครดิตให้ดี ตรงเวลาสม่ำเสมออย่างต่ำประมาณ 6 เดือน ก่อนจะยื่นกู้ อายุก็มีผล ในการยื่นกู้นั้นนอกจากธนาคารจะมองที่หนี้ครัวเรือนกับความสามารถในการชำระหนี้เป็นหลักแล้ว ทางธนาคารก็ยังมองที่ความมั่นคงของบริษัทที่เราทำงาน, อายุงาน(ต้องทำงานที่ปัจจุบัน 6 เดือนขึ้นไป หรือบางแห่งก็พิจารณาที่ 1-2 ปี) และอายุจริงของเราว่าเหลืออีกกี่ปีถึงจะเกษียณ เหล่านี้ก็มีผลต่อการยื่นกู้ทั้งสิ้น เพราะในการยื่นกู้สินเชื่อบ้านนั้นเป็นการผ่อนในระยะยาว 25-30 ปี ยิ่งเราเหลือปีที่ทำงานมากเท่าไหร่ก็จะได้เปรียบมากกว่า ฉะนั้นเราควรวางแผนอนาคตเอาไว้ให้รอบคอบที่สุดนะคะ ชื่อเสียงของเจ้าของโครงการ ก่อนจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เชื่อว่าหลายคนต้องดูเอาไว้หลายโครงการก่อนจะตัดสินใจซื้อโครงการที่ลงตัวกับเราเองมากที่สุด ซึ่งการเลือกโครงการก็สำคัญมากเช่นกัน นอกจากเราจะได้คุณภาพแล้ว ก็ยังจะได้ความไว้วางใจจากทางธนาคาร ส่งผลถึงยอดเงินที่ให้กู้ด้วย เพราะในบางโครงการธนาคารจะให้วงเงินในการกู้สูงมากกว่า 100% เลยทีเดียว การยื่นกู้ แม้ว่าเราจะมีสิทธิ์ยื่นกู้ได้ 100% เต็มของราคาบ้านที่เราจะกู้ แต่เราแนะนำว่าไม่ควรจะกู้ 100% ค่ะ เพราะภาระผ่อนจ่ายในแต่ละเดือนจะสูงจนเกินไปจนอาจทำให้เราขาดสภาพคล่องทางการเงินได้ อีกทั้งยังเป็นการแสดงให้ธนาคารเห็นด้วยว่าเรามีสภาพคล่องมากพอ สามารถวางเงินดาวน์ได้ และสุดท้ายคือเตรียมเอกสารทุกอย่างไปให้พร้อม ได้แก่ สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล(ถ้ามี), สลิปเงินเดือนหรือใบรับรองเงินเดือน, เอกสารแสดงการเดินบัญชี (Statement) 6 เดือนย้อนหลัง, ใบสัญญาที่เราได้ทำการจองกับโครงการ สำหรับผู้ที่ไม่ได้มีเงินเดือนประจำให้ยื่นสำเนาทะเบียนการค้า, รูปถ่ายกิจการ เพิ่มเติมไปด้วย ขั้นตอนการเตรียมตัวที่เรานำมาฝากกันในบทความนี้ ดูแล้วไม่ยากเลยใช่ไหมคะ เพียงแต่เราต้องมีวินัยทางการเงิน รวมถึงต้องมีระยะเวลาการวางแผนเตรียมตัวก่อนจะยื่นกู้ให้ดี เพื่อให้เมื่อถึงเวลายื่นกู้จริงจะได้รับการอนุมัติอย่างง่ายดาย ไม่เสียเวลา หากทำตามวิธีเหล่านี้ก็จะสามารถยื่นกู้สินเชื่อบ้านได้อย่างแน่นอนค่ะ  

หลังจากทางภาครัฐได้ประกาศเรื่องการออกกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะกำหนดใช้ประมาณปี 2562 ก็ทำให้ผู้ที่ถือครองที่ดินที่มีมูลค่าสูงเริ่มตื่นตัวมากขึ้นในการหาทางออกให้กับตัวเอง เพราะในข้อกำหนดฉบับใหม่ของพรบ. ฉบับนี้ มีการกำหนดอัตราภาษีใหม่ โดยเฉพาะที่ดินรกร้างว่างเปล่าจะมีอัตราเก็บภาษีสูงสุดเมื่อเทียบกับที่ดินประเภทอื่น จุดนี้เองทำให้หลายคนเชื่อว่าจะเริ่มมีการนำที่ดินออกมาใช้ประโยชน์กันมากขึ้น โดยเฉพาะที่ดินที่มีราคาสูงตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีแนวโน้มในการนำมาปล่อยเช่าค่อนข้างสูง เพราะนอกจากจะได้ค่าเช่าแล้ว ยังสามารถผลักภาระการจ่ายภาษีให้กับผู้เช่าจ่ายได้ แต่หากอยู่ในทำเลที่ดีก็ย่อมเป็นที่จับตามองของเหล่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินทำเลสวยๆ ทั้งในกรุงเทพฯ และตามหัวเมืองใหญ่ในหลายจังหวัด มักจะถูกทางผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กว้านซื้อไปในราคาที่สูงขึ้นตามราคากลาง จึงต้องพัฒนาเป็นโครงการระดับหรูเสียส่วนใหญ่ แต่ดีมานด์ในระดับนี้ยังมีจำนวนจำกัด หลายค่ายจึงหันไปหาลูกค้าชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้น และหันไปพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส เพื่อกระจายความเสี่ยง เพิ่มรายได้ในลักษณะอื่นๆ ขณะเดียวกันกลุ่มดีมานด์ในระดับกลาง-ล่าง ยังคงมีปัญหาเรื่องหนีครัวเรือนอยู่ตั้งแต่ปีที่แล้วมาจนถึงปีนี้ ซึ่งราคาที่ดินที่สูงที่สุดเป็นสถิติใหม่ของประเทศไทย คือ ที่ดินย่านหลังสวน ซึ่งย่านนี้ถือเป็นที่ดินหายากมากแล้ว โดยแปลงนี้เข้าไปประมาณ 100 เมตร อยู่หลังอาคารเมอร์คิวรี่ ใกล้กับรถไฟฟ้าสถานีชิดลม พื้นที่ประมาณ 2 ไร่กว่า จบราคาประมูลไปที่ 3.1 ล้านบาท/ตร.ว. รวมแล้วที่ดินแปลงนี้อยู่ที่ประมาณ 2,728 ล้านบาท ผู้ที่ชนะการประมูลไปคือบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าร่วมแข่งขันการประมูลนี้กว่าสิบราย แม้จะยังไม่มีการแถลงข่าวนี้ออกมาอย่างเป็นทางการ แต่ก็มีผู้เชี่ยวชาญออกมาวิเคราะห์ว่าหากที่ดินแปลงนี้สร้างเป็นคอนโดมิเนียม คาดว่าจะมีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 500,000 บาท/ตร.ม. พูดกันง่ายๆ คือเมื่อต้นทุนสูง ราคาสินค้าก็ย่อมสูงตามไปด้วย ปัญหาที่หลายคนกังวลหลังจากมีการซื้อ-ขายที่ดินในราคาที่ดูจะเกินจริงไปอยู่ไม่น้อยครั้งนี้ คือผลกระทบต่อภาพรวมของราคาที่ดินย่านใจกลางเมืองที่อาจพุ่งตัวสูงขึ้นตามไปอย่างรวดเร็วจนทำให้ไม่สามารถนำมาพัฒนาเป็นโครงการได้ เพราะจะส่งผลไปถึงราคาขายต่อยูนิตจะสูงมากจนเกินเอื้อมถึง ซึ่งในปัจจุบันการซื้อที่ดินหากได้มาในราคาประมาณ 1 ล้านบาท/ตร.ว. เมื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแล้วจะถูกขายอยู่ที่ราคาเฉลี่ย 200,000 บาท/ตร.ม. เป็นราคาที่ยังอยู่ในระดับลูกค้ากลุ่มตลาดบนยังสามารถจับต้องได้ แต่ก็ต้องอยู่ในทำเลที่ดี สเปคสมราคาด้วยเช่นกัน ส่วนในอีกมุมหนึ่งก็มองว่าการพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับซุปเปอร์ลักชัวรี่บนทำเลใจกลางเมืองเช่นนี้ยังมีอยู่ไม่มาก เพราะมีสัดส่วนอยู่ที่ 3% จากจำนวณ    ยูนิตในตลาดคอนโดมิเนียมทั้งหมดประมาณแสนยูนิต และยังถือว่าราคาถูกเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยในต่างประเทศซึ่งก็เป็นหนึ่งในกลุ่มเป้าหมายหลักของคอนโดในระดับนี้ เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง ส่วนแนวโน้มราคาที่ดินในปี 2561 นี้ หากมองเฉพาะที่ดินโซนใกล้รถไฟฟ้าติดถนนใหญ่ เรียงจากราคาแพงที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ โซนหมอชิต-สยาม-อ่อนนุช ราคาต่ำสุด 580,000 บาท/ตร.ว. ราคาสูงสุด 2,100,000 บาท/ตร.ว. โซนสนามกีฬา-สะพานตากสิน ราคาต่ำสุด 1,150,000 บาท/ตร.ว. ราคาสูงสุด 1,800,000 บาท/ตร.ว. โซนหัวลำโพง-บางซื่อ ราคาต่ำสุด 480,000 บาท/ตร.ว. ราคาสูงสุด 1,700,000 บาท/ตร.ว. โซนพระราม9-ทองหล่อ ราคาต่ำสุด 125,000 บาท/ตร.ว. ราคาสูงสุด 1,650,000 บาท/ตร.ว. โซนแอร์พอร์ตลิงค์ ราคาต่ำสุด 65,000 บาท/ตร.ว. ราคาสูงสุด 1,150,000 บาท/ตร.ว. ปัจจัยที่ทำให้ที่ดินมีราคาสูงหรือต่ำนั้นมีวิธีพิจารณาอยู่หลายอย่าง เช่น ทำเลที่ตั้ง ลักษณะ-รูปร่างของแปลงที่ดิน ทางเข้า-ออกที่ดิน ขนาดที่ดิน ศักยภาพในการพัฒนาต่อไป ซึ่งจะนำมาเปรียบเทียบกับราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงที่มีลักษณะที่ดินคล้ายกัน รวมถึงข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่น กฎหมายผังเมือง ซึ่งหากพรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ที่กำลังร่างพิจารณากันอยู่นี้ถูกบังคับใช้เมื่อไร กรมธนารักษ์จะเป็นผู้กำหนดราคากลางทั้งราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด และอัตราค่าเสื่อมราคา โดยไม่จำเป็นต้องอาศัยดุลยพินิจของของเจ้าหน้าที่เหมือนทุกวันนี้อีกต่อไป แต่ผู้ที่จัดเก็บภาษีคือเทศบาลตำบล เทศบาลเมือง เทศบาลนคร องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา ซึ่งรายได้จากการจัดเก็บภาษีนี้จะไปอยู่ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) หากราคาที่ดินยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นนี้ ก็มีแนวโน้มว่าทำเลที่อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าในย่านใจกลางเมืองหรือห่างออกมาไม่กี่สถานี เราจะเห็นโครงการระดับพรีเมียมเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งจะยังคงเกิดโครงการใหม่ขึ้นอีกอย่างต่อเนื่อง เพราะได้กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ ทั้งการซื้อเพื่อปล่อยเช่า เพื่อเก็งกำไร และกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่เข้ามาอาศัยอยู่แบบระยะยาว หรือซื้อเก็บไว้เป็นบ้านหลังที่ 2 ในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น ในขณะที่โครงการระดับกลาง-ล่าง จะเริ่มเข้าไปอยู่ในซอยที่ลึกเข้าไปจากถนนใหญ่ที่ติดรถไฟฟ้า หรือออกไปอยู่แถบชานเมือง อาจมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลง แต่อาจมีจำนวนยูนิตที่มากขึ้น  ซึ่งคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่ไม่เกิน 3 ล้านบาทตามแถบชานเมืองจะถูกผู้บริโภคนำไปเปรียบเทียบกับทาวน์โฮมที่มีราคาใกล้เคียงกัน ทำเลไม่ต่างกันมาก เพราะได้พื้นที่เยอะกว่า สามารถอยู่อาศัยกันเป็นครอบครัวได้ ทั้งหมดนี้ชี้ให้เห็นว่าราคาที่ดินถือเป็นตัวแปรต้นที่สำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถมองข้ามไปได้

ทุกประเทศย่อมจะต้องมีย่านที่เป็นแหล่งเศรษฐกิจสำคัญเป็นหน้าเป็นตาของประเทศ ซึ่งย่านนั้นก็จะมีภาพของความเป็นเมืองหลวงอย่างชัดเจน มีตึกสูงระฟ้า มีรถสาธารณะผ่านหลายเส้นทาง เดินทางง่าย สิ่งอำนวยความสะดวกชั้นนำรายล้อม ในประเทศไทยก็คงหนีไม่พ้นแถวสีลม-สาทร ศูนย์กลางเศรษฐกิจของประเทศไทย     ช่วงถนนสีลม-สาทร ไม่ได้มีเพียงความทันสมัย หรูหราใจกลางเมืองหลวงอย่างกรุงเทพฯ เพียงเท่านั้น แต่ยังคงเต็มไปด้วยเรื่องราวตั้งแต่เมื่อร้อยกว่าปีผ่านมาที่การสัญจรทางเรือยังเป็นหัวใจหลักของการไปมาหาสู่และการค้าขายเชิงพาณิชย์กันกับพ่อค้าชาวจีนและชาวยุโรป โดยอาศัยคลองสาทร คลองช่องนนทรี ซึ่งเชื่อมต่อกับแม่น้ำเจ้าพระยา ย่านนี้จึงเป็นที่อยู่อาศัยของคนหลากหลายกลุ่มทั้งขุนนาง ชนชั้นสูง ไปจนถึงชนชั้นแรงงานในสมัยนั้น ที่ดินก็ถูกจับจองเอาไว้ตั้งแต่สมัยยังเป็นทุ่งนาโล่งและกลายมาเป็นมรดกล้ำค่าในยุคปัจจุบันที่มีราคาสูงมากกว่า 1,450,000 บาท/ตร.ว.   อย่างที่ทราบกันดีว่าราคาที่ดินหลายแห่งถูกปรับสูงขึ้นมาก รวมถึงถนนสีลมที่มีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินประมาณ 53% ส่วนถนนสาทรอยู่ที่ 78% ด้วยทำเลที่เรียกได้ว่ามีศักยภาพอันสมบูรณ์ที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ อย่างที่เราเห็นกันว่าเมื่อไหร่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่ก็จะถูกจับจองและ Sold out ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว แม้จะมีราคาสูงเฉลี่ยแล้ว 200,000-300,000 บาท/ตร.ม. จุดนี้เป็นกระจกสะท้อนภาพให้เห็นอย่างชัดเจนถึงดีมานด์ในย่านนี้ที่ยังคงมีอยู่มากทีเดียวไม่ว่าจะเป็นกลุ่มคนทำงาน ครอบครัวที่มีลูกเรียนอยู่ในโรงเรียนย่านนี้ คนในพื้นที่เดิม และกลุ่มผู้ลงทุนอสังหาฯ เนื่องจากอยู่ใกล้กับออฟฟิศขนาดใหญ่ทั้งสัญชาติไทยและต่างชาติหลายแห่ง การเดินทางสะดวกทั้งรถไฟฟ้าและรถยนต์ส่วนตัวที่มีจุดขึ้น-ลงทางด่วนอยู่ไม่ไกล สิ่งอำนวยความสะดวกก็ครบครัน เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล สถาบันการศึกษา สถานทูต ร้านอาหาร สวนสาธารณะขนาดใหญ่ ฯลฯ วันทำงานไม่ต้องเดินทางฝ่ารถติดไปไหนไกล ช่วงวันเสาร์-อาทิตย์ จำนวนผู้คนก็เบาบางลงอย่างเห็นได้ชัด ยิ่งถ้าได้คอนโดมิเนียมโครงการที่ดีมีความเป็นส่วนตัวสูงก็เหมาะมากสำหรับการมีที่อยู่อาศัยทำเลดีใกล้ออฟฟิศและยังมีพื้นที่ส่วนตัวเพื่อการพักผ่อนในวันหยุด   สำหรับการลงทุนในคอนโดมิเนียมย่านนี้คงไม่มีใครปฏิเสธได้ในความคุ้มค่ากับสิ่งที่ลงทุนไป ด้วยองค์ประกอบหลายอย่างที่เพียบพร้อม ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ค่ายใหญ่ที่ต่างก็ยังคงมองหาที่ดินในย่านนี้อยู่เสมอ แม้จะเหลือที่ดินที่เหมาะแก่การนำไปพัฒนาต่อน้อยลงไปทุกที ราคาที่ดินก็สูงตาม แต่เมื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการในระดับลักชัวรี่ให้เหมาะสมกับดีมานด์ของย่านนี้ที่ยังมีค่อนข้างสูง ในขณะที่ซัพพลายยังถือว่าไม่ล้นก็ถือว่าคุ้มค่าต่อการลงทุน โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการใหม่ไปเพียง 5-6 โครงการ ขณะที่ความต้องการยังมีสูงมากกว่า 6,000 ยูนิต  เรื่องของการสร้างผลตอบแทนสำหรับผู้ลงทุนปล่อยเช่าก็ยิ่งได้ราคาดี โดยเฉพาะการปล่อยเช่าชาวต่างชาติที่มีดีมานด์เพิ่มสูงเรื่อยๆ อัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 5%/ปี โดยคอนโดที่อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าจะได้ค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 700-1,000 บาท/ตร.ม. หรือประมาณ 30,000 บาท/เดือน(สำหรับคอนโดมิเนียมในระดับราคา 6.5 ล้านบาทขึ้นไป) และด้วยราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นส่งให้ราคารีเซลจะเพิ่มสูงขึ้นจากราคาตอนเปิดตัวประมาณ 7%   ไม่แปลกที่สีลม-สาทร ยังคงเนื้อหอมเป็นที่หมายปองของทั้งผู้ที่อยู่อาศัยเองและนักลงทุนอยู่เสมอ ด้วยความเพียบพร้อมของสิ่งอำนวยความสะดวกรอบตัว การเดินทางง่ายใกล้ออฟฟิศ สามารถพลิกจากชีวิตที่เร่งรีบตามสไตล์คนเมืองกรุงมาเป็นชีวิตอันแสนง่าย ไม่ต้องเร่งรีบเดินทางไปทำงานทุกวัน วันหยุดก็มีสถานที่พักผ่อนอยู่ไม่ไกล ทั้งที่อยู่ใจกลางเมือง น่าคิดนะคะว่าการอยู่ใจกลางเมืองใกล้ที่ทำงานอาจจะตอบโจทย์วิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่ได้มากกว่าการออกไปอยู่ชานเมือง        

คำว่า “หนี้ที่มีปัญหา หรือหนี้ NPL” เป็นคำที่หลายๆ คนอาจไม่อยากได้ยิน ไม่คิดจะเป็น และไม่อยากให้เกิดขึ้นกับตัวเอง หนี้ NPL คือ หนี้ที่มีการค้างชำระเกิน 90 วัน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความน่าเชื่อถือทางการเงินของคุณอย่างมาก หากคุณมีการค้างจ่ายหนี้หรือจ่ายไม่ตรงเวลา เพราะมันจะเป็นตัวบ่งชี้ว่า "สัญญาไม่เป็นสัญญา เป็นหนี้แล้วไม่ชำระหนี้" เรื่องแบบนี้นอกจากจะส่งผลต่อการขอกู้ในอนาคตแล้ว ยังทำให้โอกาสในการได้รับอนุมัติยากกว่าคนที่มีประวัติใสสะอาด แต่ก็ใช่ว่าจะเป็นไปไม่ได้ เราลองมาดู 4 ขั้นตอนที่ต้องปฏิบัติเพื่อกู้ให้ผ่านกัน 1. หันหน้ามาคุยกัน เพื่อเจรจาแก้ไข เนื่องจากการค้างจ่ายหนี้หรือการชำระไม่ตรงเวลานั้น อาจเกิดขึ้นโดยไม่เจตนา เช่น เกิดเหตุการณ์ไฟไหม้ โรงงานได้รับความเสียหาย ผลิตสินค้าไม่ทัน จึงสูญเสียรายได้ ทำให้ไม่มีเงินมาจ่ายหนี้ตามกำหนด ดังนั้นหากเกิดปัญหาขึ้นมาแล้ว สิ่งแรกที่ต้องทำคือ เจรจาหาทางออกร่วมกับสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ของคุณ เพื่อแก้ปัญหา ทั้งนี้การเข้าไปเจรจากับเจ้าหนี้ยิ่งเร็วเท่าไหร่ก็ยิ่งดี เพราะอาจช่วยกันแก้ปัญหาได้ก่อนที่คุณจะกลายเป็นหนี้ NPL หรือหากเป็นไปแล้ว ก็ยังสามารถเจรจากันได้ ที่มักเรียกกันว่าการประนอมหนี้ ได้แก่ การยืดระยะเวลาการจ่ายหนี้ออกไปด้วยการลดจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระในแต่ละเดือนลง การขายทรัพย์เพื่อชำระหนี้บางส่วน หรืออื่นๆ แล้วแต่กรณีไป 2. มุ่งมั่นแก้ไขปัญหา สะท้อนความตั้งใจ เพราะปัจจัยในการพิจารณาให้สินเชื่อของธนาคารนั้นดูที่ความตั้งใจในการชำระหนี้เป็นหลัก หากคุณไม่ย่อท้อ พยายามทำทุกทางเพื่อให้การแก้ไขหนี้ประสบความสำเร็จ ไม่ว่าจะเป็นการให้ความร่วมมือในการจ่ายหนี้ หรือการปฏิบัติตามเงื่อนไขการผ่อนชำระอย่างเคร่งครัด สิ่งนี้จะสะท้อนความตั้งใจในการแก้ปัญหาของคุณได้อย่างชัดเจน 3. สร้างประวัติใหม่ ผ่อนให้ตรงเวลา เนื่องจากประวัติการผิดนัดชำระหนี้เป็นปัจจัยหนึ่งในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อของธนาคาร ซึ่งคุณจะต้องใช้เวลาพอสมควรในการพิสูจน์ตัวเอง ไม่ใช่ว่าผ่อนเป็นปกติดีอยู่ 2-3 เดือนก็จะไปขอกู้ เพราะธนาคารยังไม่มั่นใจความสามารถในการชำระเงินของคุณ ดังนั้นคุณควรพยายามสร้างประวัติใหม่ให้ดีเป็นเวลาอย่างน้อย 12 เดือน เพื่อพิสูจน์ให้เห็นว่าฐานะทางการเงินของคุณกลับมาเป็นปกติแล้ว 4. เคลียร์หนี้ NPL ให้จบ เก็บหลักฐานอย่าให้หาย หากคุณสามารถเคลียร์หนี้ก้อนนี้ได้หมดแล้ว สถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้จะออกหลักฐานยืนยันมาให้ ซึ่งคุณจะต้องเก็บรักษาไว้ให้ดี เพื่อใช้แสดงกับธนาคารที่คุณไปขอกู้ว่าคุณสามารถจบหนี้ที่มีปัญหาได้แล้วจริงๆ สำหรับคนที่เป็นหนี้ที่มีปัญหา หรือเป็นหนี้ NPL ไปแล้ว การพิสูจน์ตัวเองนั้นต้องใช้ระยะเวลาพอสมควร ในระหว่างนี้ธุรกิจของคุณต้องมีวินัยทางการเงินอย่างมาก อย่าละเลยการเดินบัญชีหรือ Statement เพราะเป็นสิ่งบ่งบอกถึงกระแสเงินสดของธุรกิจ หรือแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ชำระหนี้ แต่ทางที่ดีก็คือพยายามอย่าให้เกิดปัญหาขึ้นมา การไม่มีประวัติหนี้ค้างชำระย่อมดีที่สุด และหากเกิดปัญหาขึ้นมาจริงๆ ให้รีบคุยกับเจ้าหนี้ เพื่อหาทางออกร่วมกัน อย่าปล่อยให้ปัญหาลุกลามจนกลายเป็น NPL   ขอขอบคุณข้อมูลจาก  www.kasikornbank.com

ต้องบอกว่าโดยส่วนใหญ่ของคน ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด (ที่ต้องกู้เงินจากธนาคารมาซื้อ) มักต้องการกู้ให้ได้เต็มราคาที่ซื้อเสมอ ดังนั้นเราจึงมักได้ยินคำถามที่ว่าอยากได้วงเงินกู้ 100% ทำยังไง, แบงก์ไหนให้กู้ 100% บ้างเป็นต้น กู้ได้ 100% ในที่นี้หมายถึง 100% ของราคาบ้านที่ซื้อขาย ซึ่งอาจเรียกได้ว่าแทบไม่ได้ควักเงินตัวเองกันเลยทีเดียว จะได้หรือไม่ลองมาดูกัน ในการปล่อยกู้ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ยึดหลักเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (LTV คืออัตราส่วนการให้สินเชื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน) นั่นคือถ้าเป็นบ้านแนวราบธนาคารจะปล่อยสินเชื่อบ้านในอัตราร้อยละ 95 แต่ถ้าเป็นคอนโด จะปล่อยในอัตราร้อยละ 90 สมมติราคาบ้าน 1 ล้านบาท ก็จะได้วงเงินกู้เพียง 900,000 บาท ส่วนเกินจาก 900,000 คนซื้อต้องควักเงินเอง ซึ่งก็คือการผ่อนดาวน์ไปก่อนนั่นเอง แต่หลักเกณฑ์นี้ก็ไม่ถึงกับบังคับว่าต้องตามนี้ เพราะในทางปฏิบัติธนาคารก็ยังสามารถปล่อยกู้ในสัดส่วนที่สูงกว่านี้ได้ ดังนั้นวงเงินกู้ทั่วไปสำหรับบ้านหรือคอนโดเพื่ออยู่อาศัยก็จะอยู่ที่ 80-95% แต่ถ้าเป็นตึกแถว อาคารพาณิชย์ วงเงินกู้จะอยู่ในอัตรา 70-80% หรืออาจถึง 90% ขึ้นอยู่กับเกณฑ์ของแต่ละธนาคาร ถ้าถามว่าแบงก์ไหนมีนโยบายปล่อยกู้ซื้อบ้านโดยให้วงเงินกู้ 100% เลย ตามคำถามข้างต้น คำตอบอาจไม่มี แต่เทคนิคในการกู้ซื้อบ้านให้ได้ วงเงินกู้ 100% มีหรือไม่ คำตอบคือมีแน่นอน หลักประกันเดียว แยก 2 บัญชี กู้ซื้อบ้าน-กู้ตกแต่ง นี่เป็นวิธีที่ใช้กันทั่วไป คือแยกวงเงินกู้เป็น 2 บัญชี โดยบัญชีแรกเป็นวงเงินกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย และอีกบัญชีคือวงเงินกู้ตกแต่ง หรือวงเงินกู้อเนกประสงค์ เช่น วงเงินกู้บัญชีหลัก 80-90% ของราคาซื้อขายอีก 10-20% เป็นสินเชื่อตกแต่ง ถ้าเลือกวิธีนี้ต้องเข้าใจว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อตกแต่งโดยปกติจะแพงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน ซึ่งอาจเป็น MRR+ เป็นต้น เทคนิคนี้ผู้กู้ไม่ต้องวิ่งเต้นทำเองเพราะเวลาที่ยื่นกู้ธนาคารจะพิจารณาหลักเกณฑ์ต่างๆ ทั้งเรื่องคุณสมบัติ รายได้ของผู้กู้ ราคาประเมินธนาคาร (มูลค่าหลักประกัน) ฯลฯ เสร็จแล้วก็จะทำข้อเสนอเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยมาให้ เช่น สมมติ ราคาขายบ้าน = 3 ล้านบาท ราคาประเมินของธนาคารอยู่ที่ 2.7 ล้านบาท ธนาคารให้กู้เต็มวงเงิน 100% จะเท่ากับกู้ได้ 2.7 ล้านบาท แต่ถ้าผู้กู้สามารถรับภาระผ่อนได้มากกว่านี้ และต้องการวงเงินกู้เพิ่มอีก ก็จะเลี่ยงมาจัดเป็นวงเงินกู้ตกแต่งหรือวงเงินกู้อเนกประสงค์ให้อีก 10% ก็จะเท่ากับกู้ได้เต็ม 100% ของราคาซื้อขายบ้านนั่นเอง ราคาซื้อขายจริงต่ำกว่า ราคาตั้งขาย อีกวิธีหนึ่งที่มักใช้กันก็คือโครงการจะตั้งราคาขายไว้ราคานึง แล้วให้ส่วนลดกับลูกค้า และเวลายื่นกู้ใช้ราคาตั้งขาย (ที่สูงกว่า) ในการขอกู้ เช่น ราคาขายคอนโด 2 ล้านบาท ซื้อจริงในราคา 1.8 ล้านบาท (ได้ส่วนลดจากโครงการ 200,000 บาท) ยื่นกู้ไปในราคา 2 ล้านบาท โดยแบงก์ประเมินราคาอยู่ที่ 1.8 ล้านบาท และอนุมัติวงเงินกู้ให้เท่าราคาประเมินของธนาคารคือ 1.8 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 80% ของราคาซื้อขาย แต่เป็น 100% ของราคาซื้อจริง แบบนี้ก็เท่ากัยคนซื้อกู้ได้ 100% ของราคาซื้อขายเช่นกัน ซึ่งมีให้เห็นค่อนข้างเยอะ อย่างไรก็ตามเรื่องการกู้ไม่ว่าจะกู้ได้มากกู้น้อยคำตอบสุดท้ายอยู่ที่ผู้ให้กู้ คือธนาคารจะเป็นผู้พิจารณาว่าจะผ่านการอนุมัติหรือไม่ หรือกู้ได้เท่าไหร่ และที่สำคัญต้องไม่ลืมตอนผ่อนชำระด้วยนะครับ กู้มากดอกเบี้ยก็บานตามไปด้วย ขอขอบคุณข้อมูลจาก  นิตยสาร Home Buyers'Guide พ.ย.59

การวางแผนเพื่อจะซื้อบ้านในฝันนั้น นอกจากจะวางแผนโดยเลือกจากทำเล เลือกจากความเหมาะสมกับสไตล์ของตัวเองนั้น การวางแผนทางการเงินก่อนจะเลือกซื้อบ้านก็เป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งเหมือนกัน และเมื่อมีการวางแผนในการยืนขอสินเชื่อบ้านแล้ว ก็ควรมีการเตรียมรับมือหากถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อด้วยเช่นกัน ซึ่งสาเหตุหลักๆของการปฎิเสธสินเชื่อนั้นก็มาจากตัวผู้กู้เอง เราจึงรวบรวมเหตุผลว่า 6 สาเหตุนี้มักจะทำให้ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อครับ 1. ผู้กู้ติดแบล๊คลิสต์หรือเป็นหนี้มีปัญหา ผู้กู้ติดหนี้มีปัญหาหรือเรียกว่าติดแบล๊คลิสต์ ได้แก่ การมีปัญหาค้างชำระหนี้ การถูกฟ้องร้องดำเนินคดีเพื่อบังคับจำนอง หรือการเป็นบุคคลที่ต้องเอาใส่ใจ คือบุคคลที่ถูกแจ้งข้อหาในการทุจริต หลอกลวงประชาชน บุคคลเหล่านี้ทำให้ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ 2. ไม่ผ่านเกณฑ์คะแนนสินเชื่อ ในการพิจารณาสินเชื่อนั้น ธนาคารจะมีการพิจารณาจากการให้ข้อมูลของลูกค้า ได้แก่ เพศ อายุ การศึกษา อายุงาน อาชีพ ที่มารายได้ ฯลฯ ปัจจุบันธนาคารนำข้อมูลแต่ละปัจจัยมาประมวลจากข้อมูลปัจจัยของลูกค้าจำนวนมาก ซึ่งจะนำผลทั้งลูกค้าที่ดีและลูกค้าที่มีหนี้มาประมวลว่าข้อใดมีความเสี่ยงมากน้อยเท่าไร โดยเรียกว่า “Credit Scoring” ซึ่งถ้าลูกค้าไม่ผ่านเกณฑ์ก็จะถูกปฏิเสธสินเชื่อ 3. ไม่ผ่านเกณฑ์ขั้นต่ำพิจารณาสินเชื่อ ธนาคารจะกำหนดเกณฑ์ขั้นต่ำไว้พิจารณาสินเชื่อบ้านนั่นก็คือ กำหนดว่าอายุ ต้องไม่ต่ำกว่า 20 ปีบริบูรณ์ และไม่เกินกว่า 65 ปี และไม่ถูกธนาคาร ฟ้องร้อง ไม่ประกอบอาชีพที่มีความเสี่ยง เพราะสิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งกำหนดว่า ผ่านเกณฑ์ขั้นต่ำพิจารณาสินเชื่อบ้านหรือไม่ 4. ผู้กู้ติดเครดิตบูโรมีปัญหา ผู้กู้ต้องลงนามให้ธนาคารรับทราบผลการตรวจสอบเครดิตบูโร ว่าเป็นหนี้ที่มีปัญหาหรือไม่ และหากไม่มีเหตุผลสมควร ไม่ชำระหนี้ให้หมดปัญหา ก็จะถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ 5. ไม่ผ่านเกณฑ์กำหนดทางราชการ ถ้าผู้กู้เข้าเกณฑ์ฟอกเงินหรือก่อการร้าย ก็จะถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ 6. ความสัมพันธ์ระหว่างผู้กู้หลักและผู้กู้ร่วมไม่เกี่ยวข้องกัน การมีผู้กู้ร่วมต้องเกี่ยวข้องกันโดยเป็น บิดามารดาและบุตร สามี-ภรยา หรือพี่น้องที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัย เพราะถ้าหากกู้ร่วมโดยเกี่ยวข้องกันนอกเหนือจากนี้ ก็จะถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ   ขอขอบคุณข้อมูลจาก  Home.co.th

เมื่อพูดถึงการลงทุนที่มีโอกาสให้ผลตอบแทนหรือรายได้แก่ผู้ลงทุนอย่างสม่ำเสมอ เชื่อว่าหลายๆ คนจะนึกถึงคอนโดฯ ปล่อยเช่า โดยถ้าคอนโดฯ อยู่ในทำเลที่ดี เดินทางสะดวก มีผู้เช่าตลอด ก็ช่วยสร้างรายได้ให้ตัวเราได้อย่างต่อเนื่อง แถมราคาคอนโดฯ มีโอกาสปรับขึ้นเรื่อยๆ เมื่อขายต่อก็ได้กำไร แต่ปัจจุบัน เรียกว่า เป็นยุคที่คอนโดฯ ในเมืองผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด มองไปทางไหนก็เห็นแต่คอนโดฯ ขึ้นเต็มไปหมด ทำให้การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ จำเป็นต้องคิดให้รอบคอบมากขึ้น และเดี๋ยวนี้ หลายๆ คนก็ซื้อคอนโดฯ มาปล่อยเช่าด้วยการขอสินเชื่อ ซึ่งเรามีคำแนะนำมาฝากครับ สำหรับผู้ที่ต้องการกู้ซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่านั้น เราแนะนำว่า อย่ากู้เกิน 60% ของราคาคอนโดฯ เพราะอะไรนั้น มาดูกันครับ เนื่องจากการให้เช่าคอนโดฯ ควรคำนวณต้นทุนให้ครบถ้วน หลักๆ ได้แก่ ค่าผ่อนต่อเดือน คำนวณง่ายๆ คือ ถ้ากู้ 1 ล้านบาท จะผ่อน 7,000 บาทต่อเดือน ค่าส่วนกลาง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 40 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ค่านายหน้า กรณีใช้บริการหาผู้เช่าผ่านนายหน้า มักจ่ายค่าธรรมเนียม 1 เดือนของค่าเช่า นอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ จากการซื้อคอนโดฯ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมิน) ค่าจดจำนองอสังหาฯ (1% ของวงเงินกู้) และค่าใช่จ่ายที่เกิดขึ้นระหว่างที่ใช้เช่าคอนโดฯ เช่น ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประเภทรายได้ค่าเช่า ยกตัวอย่าง กู้ซื้อคอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท ขนาด 25 ตารางเมตร เพื่อปล่อยเช่า โดยเก็บค่าเช่าได้ประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน จะเห็นได้ว่า หากขอสินเชื่อจากธนาคารเกิน 60% อาจทำให้การปล่อยเช่าคอนโดฯ ให้ผลตอบแทนที่ขาดทุน ดังนั้น ควรกู้ธนาคารไม่เกิน 60% ของราคาคอนโดฯ ที่เหลือก็ใช้เงินทุนตัวเองมาเป็นเงินดาวน์ โดยยิ่งดาวน์เยอะ กู้น้อย ค่าผ่อนต่อเดือนก็จะไม่สูงนัก ช่วยให้รายได้ค่าเช่าครอบคลุมค่าผ่อนและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือนด้วยครับ ทั้งนี้ คอนโดฯ ที่คนส่วนใหญ่ซื้อลงทุน มักอยู่ในทำเลทอง ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งชุมชน ห้างสรรพสินค้า ทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกมากมาย โดยคอนโดฯ หลายๆ แห่งก็มีผู้เช่าต่อเนื่อง ในขณะที่บางแห่งอาจไม่มีผู้เช่าตลอดทั้งปี ซึ่งจากการสอบถามผู้ให้เช่าคอนโดฯ หลายๆ ท่านพบว่า โดยเฉลี่ยในหนึ่งปีสามารถปล่อยเช่าคอนโดฯ ได้ประมาณ 8 เดือน ดังนั้น ผู้ที่จะลงทุนในคอนโดฯ ควรมีเงินสำรองเตรียมไว้เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนรายเดือน และค่าส่วนกลางอย่างน้อย 4 เดือน ในระหว่างที่ขาดผู้เช่า รวมถึงยังต้องสำรองเงินอีกจำนวนหนึ่งไว้เป็นค่าบำรุงรักษาห้อง เพราะอาจเป็นไปได้ว่าเงินประกันที่เรียกเก็บจากผู้เช่าอาจไม่เพียงพอต่อการซ่อมแซมเพื่อปล่อยเช่าใหม่ อีกเรื่องหนึ่งที่ผู้ลงทุนในคอนโดฯ ควรรู้ นั่นคือ คอนโดฯ ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าอาจถือเป็นบ้านหลังที่สองตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งต้องเสียภาษี ตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นไป ที่อยู่อาศัยที่ถือว่าเป็นบ้านหลังที่สอง คือ มีแค่ชื่ออยู่หลังโฉนด แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะเสียภาษีในอัตรา 0.03-0.3% ของราคาประเมิน โดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คาดว่าจะเริ่มใช้ปี 2560 ซึ่งต้องติดตามข่าวสารและรายละเอียดกันอีกครั้งนะครับ แม้ว่าการปล่อยเช่าคอนโดฯ จะเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ ผู้ลงทุนมีโอกาสได้ผลตอบแทนหรือรายได้สม่ำเสมอจากค่าเช่า แต่การลงทุนก็ตามมาด้วยความเสี่ยง เช่น เสี่ยงที่จะไม่มีผู้เช่า เสี่ยงที่จะปล่อยเช่าได้ในราคาที่ต่ำกว่าค่าผ่อนหรือค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงควรศึกษาข้อมูล และเตรียมความพร้อมด้านการเงินให้ดีก่อนลงทุนในคอนโดฯ ปล่อยเช่าครับ   ขอขอบคุณข้อมูลจาก k-expert

ในการพิจารณาตัวผู้กู้จากการให้ยืมของสถาบันการเงินนั้น สถาบันการเงินจะให้ความสำคัญในเรื่องความสามารถในการชำระหนี้และความตั้งใจในการชำระหนี้ของตัวผู้กู้มากที่สุด แต่ในที่นี้ เราจะกล่าวถึงสถานภาพการสมรสต่อการกู้ เหตุผลที่สถาบันการเงินต้องทราบสถานภาพการแต่งงานนั้น ก็เพื่อพิจารณาความตั้งใจในการชำระหนี้ เพราะการแต่งงานเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้มั่นใจในตัวผู้กู้ในการปักหลักปักฐานได้ และมีผลต่อความตั้งใจในการชำระหนี้ได้เป็นอย่างดี ผู้กู้จะถูกพิจารณาจากสถานภาพสมรสในแต่ละสถานะแตกต่างกันไป โดยถ้ามีข้อด้อยในจุดใดก็ตาม ให้แสดงข้อเด่นของผู้กู้ที่จะออกมาสร้างความมั่นใจทดแทนกันได้ 1. โสด สถานะนี้แม้จะยังไม่มีภาระด้านครอบครัว และการตัดสินใจยังขาดความระมัดระวัง แต่สามารถแสดงว่ามีหน้าที่การงานและมีอายุการทำงานที่มั่นคง 2. สมรส สถานะนี้จะมีความรับผิดชอบต่อครอบครัวสูง และถ้าหากมีบุตร ก็ยิ่งมีภาระค่าใช้จ่ายของครอบครัวสูงขึ้นด้วยเช่นกัน แต่แสดงให้ทราบถึงรายได้ที่ครอบคลุมถึงค่าใช้จ่ายของครอบครัว 3. หย่า สถานะนี้จะแสดงถึงความล้มเหลวในการใช้ชีวิตคู่ ซึ่งอาจเกิดจากการขาดความรับผิดชอบ และผู้ที่หย่าแล้วมีบุตรจะมีความรับผิดชอบสูงยิ่งขึ้นอีกด้วย แต่สามารถแสดงปัจจัยความมั่นคงในหน้าที่ของการงานและรายได้ 4. หม้าย สถานะนี้จะแสดงให้เห็นว่ารายได้รวมของครอบครัวลดลง และยิ่งถ้ามีบุตรก็มีความรับผิดชอบสูงขึ้นด้วย  แต่สามารถแสดงรายได้ที่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายของครอบครัวได้     ขอขอบคุณข้อมูลจาก  home.co.th

สำหรับคนที่กู้ซื้อบ้านหรือกู้ซื้อคอนโด เมื่อยื่นกู้ไปแล้วกลับพบปัญหาว่ากู้ไม่ผ่าน มิหนำซ้ำทางโครงการยังเร่งให้โอนอีกด้วย ปัญหาการกู้ไม่ผ่านเหล่านี้มีทางออกครับ มาดูกันว่า 6 วิธีแก้ปัญหาเมื่อกู้ไม่ผ่าน ในเวลาที่โครงการเร่งโอนมีอะไรบ้าง 1. กู้ธนาคารอื่น ถ้าผู้กู้ไปยื่นกู้แล้วผ่านแต่ได้ไม่เต็มวงเงิน การแก้ปัญหาด้วยวิธีไปยื่นกู้กับธนาคารอื่นแทน เป็นทางแก้ที่ดี แต่ถ้าติดแบล็คลิสต์ไปธนาคารไหนก็ได้คำตอบเหมือนกัน คือกู้ไม่ผ่าน 2. เลื่อนเวลารับโอน เพราะถ้า Defect เยอะๆหน่อยก็สามารถยื้อเวลาได้ เต็มที่ก็ราวๆ 3 เดือน 3. บอกความจริง ให้ไปพูดคุยกับทางโครงการโดยตรงว่าขอเวลาสักหน่อย เช่น กำลังพ้นช่วงทดลองงาน จะได้เงินก้อน อย่างน้อยก็พอมีโอกาสรอด 4. ขายดาวน์ ถ้ารู้ตัวแล้วว่ายังไงก็ไม่ไหว ให้ประกาศขายดาวน์ทันที อาจจะต้องยอมขายถูกหน่อยหรือลดราคา เพื่อสามารถขายได้เร็วขึ้น 5. หาคนร่วมกู้ ถ้ากู้คนเดียวไม่ไหว รายได้ไม่ถึง ต้องหาคนมากู้ร่วม แต่ต้องเช็คเครดิตเหมือนผู้กู้หลัก 6. ลดงบในการซื้อ ถ้าราคาที่ซื้อสูงเกินไป ยังไงก็กู้ไม่ผ่าน อาจจะลดงบลงหน่อย เลือกห้องเล็กลง ก็จะทำให้กู้ได้ง่ายขึ้นกว่าเดิมด้วย ขอขอบคุณข้อมูลจาก  home.co.th

เป็นธรรมดาของคนซื้อบ้านที่ต้องมีการเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจ เนื่องจากบ้านเป็นสินค้าราคาแพง ฉะนั้นเมื่อตัดสินใจเลือกทำเลที่ต้องการได้แล้ว ส่วนใหญ่ต้องหาลิสต์โครงการที่สนใจอย่างน้อย 3-5 โครงการ สิ่งที่เปรียบเทียบก็มีหลายอย่าง แต่หนึ่งในนั้นน่าจะดูว่าโครงการไหนถูก โครงการไหนแพงกว่ากัน ถ้าจะเทียบราคาบ้านจัดสรรมีสิ่งที่ควรพิจารณาอยู่ 2-3 ข้อดังนี้ 1. ราคาที่ดิน จริงๆ แล้วถ้าที่ดินอยู่ติดกันหรืออยู่ในทำเลเดียวกันราคาบ้านจะไม่ต่างกันมาก แต่ทั้งนี้ก็มีความเป็นไปได้หลายกรณีที่ทำให้ทำเลเดียวกันแต่ราคาบ้านต่างกัน เช่น ระยะเวลาในการซื้อขาย เทคนิคการต่อรองของผู้ซื้อ ความพึงพอใจของผู้ขาย ข้อกำหนดในการใช้ประโยชน์ เช่น แปลงหนึ่งติดถนนใหญ่แต่อีกแปลงที่ติดกันมีทางเข้าอยู่ในซอย เป็นต้น แต่โดยหลักการแล้วที่ดินทำเลเดียวกันไม่ควรมีราคาต่างกันมาก 2. ราคาค่าก่อสร้าง หากจะเปรียบเทียบค่าก่อสร้างน่าจะต้องดู 2 ส่วนหลักคือ “พื้นที่ก่อสร้าง”กับ “พื้นที่ใช้สอย” หากต้องการเปรียบเทียบขนาดพื้นที่ก่อสร้างทำได้ไม่ยาก เพราะส่วนใหญ่มักบอกขนาดพื้นที่ใช้สอยของบ้านแต่ละหลังอยู่แล้ว (หน่วยเป็นตารางเมตร) แต่ที่ต้องดูลึกลงไปก็คือประโยชน์ใช้สอยในพื้นที่ก่อสร้างนั้นๆ เนื่องจากพื้นที่ก่อสร้างแต่ละส่วนมีต้นทุนไม่เท่ากัน เช่น โรงจอดรถจะถูกกว่าระเบียง ระเบียงถูกกว่าห้องโถงทั่วไป ห้องโถงทั่วไปถูกกว่าห้องนอน ห้องนอนก็จะถูกกว่าห้องน้ำ เป็นต้น ถ้าพื้นที่เท่ากันและมีราคาพอๆ กัน แล้ว หลังหนึ่งมีระเบียงกว้างแต่ห้องน้ำเล็กนิดเดียว หลังที่สองมีระเบียงเล็กแต่ห้องน้ำกว้างมาก อนุมานได้ว่าหลังแรกต้นทุนก่อสร้างน่าจะต่ำกว่า ถ้าขายเท่ากันแสดงกว่าหลังแรกแพงกว่า นอกจากนี้ยังสามารถดูได้จากเกรดวัสดุที่ใช้ ส่วนใหญ่มักดูจากวัสดุปูพื้น ยี่ห้อสุขภัณฑ์หรืออุปกรณ์ในห้องน้ำ ผนัง/วัสดุก่อผนัง รวมถึงพื้นบันได เป็นต้น 3. สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก สองปัจจัยที่ว่าอาจไม่พอสำหรับการประเมินความถูกแพง ก็ต้องดูว่าสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการไหนพร้อมกว่าและมีมากกว่ากัน เช่น สวนสาธารณะ ต้นไม้ทางเข้า ถนนภายในโครงการ ยามรักษาความปลอดภัย ฯลฯ มากไปกว่านั้นอาจมีเรื่องของแบรนด์เข้ามาเกี่ยวด้วย เช่น ถ้าโครงการแบรนด์ดังๆ ราคาย่อมสูงกว่าโครงการที่ไม่มีชื่อเสียง ซึ่งคงต้องยอมรับ แต่เรื่องนี้ถ้าจะเปรียบเทียบเป็นตัวเลขหรือเม็ดเงินคงจะยาก เพราะน่าจะเกี่ยวกับคุณค่าทางจิตใจเสียมากกว่า   ขอขอบคุณข้อมูลจาก home.co.th

หลายคนมีที่ดินเปล่าเป็นของตัวเองอยู่แล้ว ไม่ว่าจะได้มาจากการรับมรดกหรือซื้อที่ดินเอาไว้ก่อน และเมื่ออยากปลูกสร้างบ้านบนที่ดินผืนนั้น ด้วยการกู้เงินกับธนาคาร อาจเกิดข้อสงสัยไม่รู้ว่าต้องทำอย่างไร หรือไม่แน่ใจว่าสามารถขอกู้กับธนาคารได้หรือไม่ ต้องบอกว่าการกู้เงินเพื่อนำไปปลูกสร้างบ้านบนที่ดินกรรมสิทธิ์ของตนเองสามารถทำได้ครับ แต่จะมีความแตกต่างกับการกู้ซื้อบ้านแบบปกติบางเรื่อง จะมีอะไรบ้างนั้นเรามีคำแนะนำสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนปลูกสร้างบ้านมาฝากครับ เอกสารการปลูกสร้างบ้านที่ต้องใช้ สำหรับการยื่นกู้ปลูกสร้างบ้านกับธนาคาร นอกจากจะต้องเตรียมเอกสารแสดงตนและเอกสารทางการเงินแล้ว เรายังต้องเตรียมเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการปลูกสร้างอีกด้วยครับ ไม่ว่าจะเป็น แบบแปลนบ้าน สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง และใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งแน่นอนครับว่า ก่อนที่จะลงมือปลูกสร้างบ้านได้นั้น เราต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานราชการในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องเสียก่อน เช่น หากบ้านอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร ก็สามารถยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างได้ที่ฝ่ายโยธา สำนักงานเขตในพื้นที่บ้านของเรา หรือหากบ้านอยู่ในเขตภูมิภาค สามารถยื่นขอได้ที่กองช่าง องค์การบริหารส่วนตำบล โดยการขอใบอนุญาตก่อสร้างจะต้องมีแบบแปลนบ้านให้ตรวจสอบ ซึ่งแบบแปลนเราสามารถใช้แบบมาตรฐานของหน่วยงานราชการในพื้นที่ที่มีอยู่ หรือหากใครมีแบบบ้านในใจก็สามารถจ้างสถาปนิกเขียนแบบแปลนให้ ทั้งนี้สถาปนิกหรือบริษัทรับสร้างบ้านมักจะอำนวยความสะดวกในเรื่องการขอใบอนุญาตก่อสร้างให้เราด้วยครับ ส่วนการก่อสร้างบ้านเมื่อเราติดต่อกับผู้รับเหมาได้แล้ว สิ่งสำคัญคือต้องทำสัญญารับเหมาก่อสร้างที่ระบุเงื่อนไขการเบิกเงินของผู้รับเหมาตามความคืบหน้าของการก่อสร้างด้วยครับ วงเงินกู้ที่ธนาคารจะอนุมัติ หลายคนอาจสงสัยว่า ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ให้ได้เท่าไร ในเมื่อบ้านยังสร้างไม่เสร็จ ธนาคารรู้มูลค่าบ้านได้อย่างไร ต้องบอกว่า การให้วงเงินกู้สำหรับปลูกสร้างบ้าน ธนาคารจะประเมินมูลค่าบ้านจากแบบแปลนบ้าน หรือที่เรียกว่าแบบพิมพ์เขียว ซึ่งในแบบแปลนบ้านนอกจากจะระบุรูปแบบบ้านแล้ว ยังมีรายละเอียดเกี่ยวกับวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ในการก่อสร้างบ้านอีกด้วย นอกจากนี้ธนาคารต้องทำการประเมินมูลค่าที่ดินไปพร้อมๆ กัน ซึ่งปกติแล้วธนาคารมักให้วงเงินกู้ปลูกสร้างบ้านไม่เกิน 100% ของค่าปลูกสร้าง โดยวงเงินต้องไม่เกิน 80% ของราคาประเมินที่ดินพร้อมบ้านครับ และเมื่อเราได้รับอนุมัติวงเงินกู้ปลูกสร้างบ้านแล้วต้องไม่ลืมว่า หลักประกันที่จำนองกับธนาคารไม่ใช่แค่ตัวบ้านเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการจำนองที่ดินพร้อมบ้านที่เรากำลังจะก่อสร้างนั่นเองครับ วิธีรับเงินกู้ปลูกสร้างบ้าน หลังจากที่เราได้รับอนุมัติวงเงินกู้ปลูกสร้างบ้านแล้ว การรับเงินจะไม่ได้เป็นก้อนทีเดียวเหมือนกับการกู้ซื้อบ้านครับ แต่ธนาคารจะทยอยให้ตามสัญญาเงินกู้ ซึ่งรับเป็นงวดๆ ตามความคืบหน้าของการปลูกสร้างที่ระบุไว้ในสัญญาเงินกู้ เช่น งวดที่ 1 เบิก 500,000 บาท เมื่อวางผังและปรับพื้นตอกเสาเข็มเรียบร้อย จากนั้นสามารถเบิกงวดที่ 2 เป็นเงิน 300,000 บาท เมื่อตั้งเสาและเทพื้น เสร็จเรียบร้อย โดยในการเบิกเงินแต่ละงวด ธนาคารจะทำการประเมินความคืบหน้าของการก่อสร้างจริงว่า เป็นไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเงินกู้หรือไม่ครับ นอกจากเอกสารต่างๆ เกี่ยวกับการปลูกสร้างบ้านที่ต้องเตรียมยื่นกู้กับธนาคารแล้ว อย่าลืมคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของเราด้วยนะครับ หากเลือกแบบบ้านที่มีค่าใช้จ่ายการก่อสร้างสูงเกินความสามารถในการชำระหนี้อาจทำให้กู้ไม่ผ่านได้ครับ   ขอขอบคุณข้อมูลจาก K-Expert

การขายดาวน์บ้านหรือคอนโดมักเกิดขึ้นด้วยหลายๆ สาเหตุ ไม่ว่าจะเป็นเพราะ ผ่อนดาวน์ต่อไม่ไหว เปลี่ยนใจอยากได้บ้านหลังอื่น หรือยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคารแล้วกู้ไม่ผ่าน แต่ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม หลายคนที่ตัดสินใจขายดาวน์ก็มักมีข้อสงสัยต่างๆ เกิดขึ้น ซึ่งเราได้ไปหาคำตอบสำหรับข้อสงสัยต่างๆ เหล่านี้มาให้แล้วครับ กู้ไม่ผ่านเงินดาวน์จะได้คืนมาครบไหม ในกรณีที่ผ่อนดาวน์จนครบกำหนด พอทำเรื่องยื่นกู้ซื้อกับธนาคารไปแล้ว ปรากฏว่าผลการยื่นกู้ไม่ผ่าน กรณีนี้เราอาจจะได้เงินดาวน์คืนทั้งหมด หรือโดนหักเงินบางส่วน  ก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของโครงการตั้งแต่ตอนแรกๆ ที่ทำสัญญากันครับ และเมื่อกู้ไม่ผ่านแต่อยากจะขายดาวน์ เราอาจจะได้เงินเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ได้ครับ ซึ่งหากโครงการอยู่ในทำเลดี และเป็นที่ต้องการของตลาด ทำให้มีผู้สนใจซื้อเป็นจำนวนมาก ในกรณีนี้นอกจากจะได้เงินดาวน์ครบแล้วเรายังสามารถบวกกำไรเข้าไปกับราคาขายดาวน์ทำให้ได้เงินเพิ่มขึ้นครับ แต่หากโครงการอยู่ในทำเลที่ไม่ดี หรือโครงการไม่เป็นที่ต้องการของผู้ซื้อก็อาจส่งผลให้เราต้องขายดาวน์ในราคาขาดทุนได้ครับ ทำเรื่องโอนสิทธิ์หรือเปลี่ยนสัญญากันที่ไหน เมื่อมีผู้สนใจต้องการซื้อดาวน์ต่อจากเรา ก็ควรพาผู้ซื้อไปดูสภาพและสถานที่จริงหากผู้ซื้อพึงพอใจและตัดสินใจที่จะซื้อดาวน์ สิ่งที่ผู้ขายต้องดำเนินการก็คือ การทำเรื่องโอนสิทธิหรือเปลี่ยนสัญญาครับ โดยผู้ขายจะต้องนัดผู้ซื้อไปทำเรื่องโอนสิทธิหรือเปลี่ยนสัญญากันที่โครงการ เพื่อให้โครงการรับรู้ และผู้ซื้อเองก็จะได้รับทราบรายละเอียดการผ่อนดาวน์ต่อหรือต้องจ่ายเงินให้กับโครงการและผู้ขายดาวน์เท่าไร โดยโครงการจะออกเอกสารการโอนสิทธิให้กับผู้ซื้อคนใหม่ ที่ระบุรายละเอียดการจ่ายเงินที่ผู้ขายได้จ่ายให้กับโครงการไปแล้ว ไม่ว่าจะเป็น เงินจอง เงินผ่อนดาวน์ และเงินส่วนที่เหลือที่ผู้ซื้อคนใหม่จะต้องจ่ายให้กับโครงการต่อไป นอกจากนี้หากผู้ขายหรือผู้ซื้อเดิมได้มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกับโครงการไว้แล้ว ก็จะต้องส่งมอบให้กับผู้ซื้อคนใหม่ด้วยครับ เพื่อให้ผู้ซื้อคนใหม่ตรวจสอบรายละเอียดการจ่ายเงินของผู้ซื้อเดิม รวมทั้งเงื่อนไขต่างๆ ที่ได้ทำไว้กับโครงการ ซึ่งช่วยเป็นการลดข้อโต้แย้งกันภายหลังจากการโอนสิทธิไปแล้ว ค่าธรรมเนียมโอนสิทธิหรือเปลี่ยนสัญญาต้องเสียหรือไม่ การโอนสิทธิจากผู้ซื้อเดิมเปลี่ยนเป็นผู้ซื้อคนใหม่ ปกติแล้วโครงการจะเก็บค่าธรรมเนียมในกรณีที่ผู้ซื้อยังถือเอกสารเป็นสัญญาจองสิทธิ โดยยังไม่ได้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งในใบจองจะระบุว่าหากผู้ซื้อมีการโอนสิทธิจะต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าไร สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต้องบอกว่า แต่ละโครงการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมไม่เท่ากันครับ แต่หากผู้ซื้อเดิมได้มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกับโครงการแล้ว ต่อมาต้องการขายดาวน์ในกรณีนี้ปกติแล้วจะไม่เสียค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิ เนื่องจากในสัญญาจะซื้อจะขายได้มีการระบุไว้ครับ   ขอขอบคุณข้อมูลจาก K-Expert