Tag : Money

96 ผลลัพธ์
ธุรกิจโรงแรมสดใส 7 โรงแรมกลุ่มเพอร์เฟค คาดเติบโต 20%

ธุรกิจโรงแรมสดใส 7 โรงแรมกลุ่มเพอร์เฟค คาดเติบโต 20%

กลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เผยพอร์ตโรงแรมกลุ่มเพอร์เฟค รวม 7 แห่ง เติบโตได้ดี คาดจะเพิ่มขึ้นเป็น 4,200 ล้าน คิดเป็น 20% ของรายได้รวม เพราะอานิสงส์จากท่องเที่ยวเติบโต เผยแผนใน 2 ปีหน้า ตั้งเป้ารายได้จากธุรกิจโรงแรมเพิ่มเป็น 5,300 ล้าน   นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เผยเกี่ยวกับธุรกิจด้านโรงแรมของกลุ่มบริษัทว่า เนื่องจากอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของประเทศไทยที่ยังคงเติบโต มีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ด้วยศักยภาพ ความหลากหลายของทรัพยากรท่องเที่ยว โอกาสทางการท่องเที่ยว และด้านที่ตั้งซึ่งเป็นจุดศูนย์กลางของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จึงทำให้ธุรกิจโรงแรมของบริษัทในปีนี้มีแนวโน้มของผลประกอบการเติบโตอย่างโดดเด่น โดยคาดว่าจะมีรายได้ 4,200 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 44% จากปีที่ผ่านมา แบ่งเป็นรายได้จากโรงแรมในประเทศ ภายใต้บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) จำนวน 3,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 1,739 ล้านบาทในปีก่อน และอีก 1,200 ล้านบาท มาจากโรงแรมต่างประเทศ ซึ่งปีที่ผ่านมาทำได้ 1,175 ล้านบาท โดยรายได้จากธุรกิจโรงแรมจะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 20% ของรายได้รวมของบริษัท เทียบกับปีที่ผ่านมาซึ่งคิดเป็น 14.8%  นอกจากนี้กลุ่มบริษัทยังตั้งเป้าจะเพิ่มรายได้จากธุรกิจโรงแรมในปี 2564 เป็น 5,300 ล้านบาท   ลูกค้าโรงแรมของกลุ่มบริษัท 5 อันดับแรกเป็นชาวต่างประเทศ ได้แก่ จีนซึ่งเป็นกลุ่มท่องเที่ยว รองลงมาเป็นญี่ปุ่นซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มธุรกิจ สหรัฐอเมริกาเป็นกลุ่มประชุม อินเดียที่นิยมมาจัดงานแต่งงาน และชาวเกาหลี ซึ่งเป็นทั้งกลุ่มธุรกิจและท่องเที่ยวในสัดส่วนเท่าๆ กัน   “ช่วงครึ่งปีที่ผ่านมานี้ ธุรกิจโรงแรมของกลุ่มบริษัทมีผลการดำเนินงานที่ดี โดยเฉพาะโรงแรมในกรุงเทพ ที่มีการเปิดตัวโรงแรมแห่งใหม่ ไฮแอท รีเจนซี่ กรุงเทพ สุขุมวิท มีการเปิดรูฟท็อปบาร์ มีอัตราการเข้าพักที่เพิ่มขึ้น และมีรายได้เฉลี่ยต่อห้องเพิ่มขึ้น บวกกับการปรับกลยุทธ์มาขยายฐานลูกค้ากลุ่มไมซ์ (MICE) หรือกลุ่มธุรกิจและการประชุมมากขึ้น ซึ่งโรงแรมของเรามีความพร้อมสำหรับการจัดประชุมอยู่แล้ว ทั้งในด้านทำเลที่ตั้งและสถานที่จัดประชุม ทำให้สัดส่วนระหว่างลูกค้ากลุ่มธุรกิจและกลุ่มท่องเที่ยว เพิ่มเป็น 55:45 ช่วยเพิ่มรายได้ในส่วนของอาหารและเครื่องดื่มให้กับโรงแรม โดยนักเดินทางกลุ่มไมซ์ยังมีแนวโน้มการเติบโตได้อีกมาก”   ปัจจุบันกลุ่มบริษัทมีโรงแรมทั้งหมด 7 แห่ง รวม 2,077 ห้องพัก บริหารงานโดยกลุ่มแมริออท และไฮแอท เป็นโรงแรมในประเทศ 5 แห่ง รวม 1,655 ห้องพัก ได้แก่ เดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท, รอยัล ออคิด เชอราตัน, ไฮแอท รีเจนซี่  กรุงเทพ สุขุมวิท, เชอราตัน หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา และ เชอราตัน หัวหิน ปราณบุรี วิลล่า ส่วนโรงแรมต่างประเทศ มี 2 แห่ง รวม 422 ห้องพัก คือ เชอราตัน ฮอกไกโด คิโรโระ รีสอร์ท และ เดอะ คิโรโระ อะ ทรีบิวต์ พอร์ตโฟลิโอ ฮอกไกโด นอกจากนี้ ยังเดินหน้าสร้างโรงแรมแห่งใหม่บริเวณหาดแม่พิมพ์จังหวัดระยอง ในแบบมิกซ์ยูสประกอบด้วยโรงแรมขนาด 201 ห้องพัก คอนโดมิเนียม และพูลวิลล่า    
เปิดรายได้-กำไร บิ๊กอสังหาฯ Q1/2562 ใคร? ท็อปฟอร์มสุด

เปิดรายได้-กำไร บิ๊กอสังหาฯ Q1/2562 ใคร? ท็อปฟอร์มสุด

การออกมาตรการ LTV  ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อสกัดกั้นนักเก็งกำไรและนักลงทุน และยังลดระดับความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียม ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายแห่กันเข้ามาในตลาดนี้อย่างมากมาย  และยังต่อเนื่องมาหลายปี  ซึ่งธปท. มีความกังวลว่าปัญหาฟองสบู่จะย้อนรอยกลับมาอีกครั้ง จึงต้องออกมาตรการ LTV ออกมาใช้ และมีกำหนดดีเดย์ใช้จริงในวันที่ 1เมษายน  2562 ที่ผ่านมา   และดูเหมือนว่ามาตรการจะทำงานได้เป็นอย่างดี  เพราะก่อนมาตรการจะมีผลบังคับใช้  บรรดาผู้ประกอบการก็ต่างอัดโปรโมชั่น และกระตุ้นยอดขายในช่วงไตรมาสแรก เพื่อให้ลูกค้าได้มีโอกาสเข้าถึงแหล่งสินเชื่อ และสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ​โดยมีต้องมีกรอบเพดานวงเงินกู้ของ LTV มาเป็นตัวกำหนด   แม้ว่าผู้ประกอบการหลายรายจะยังปากแข็ง เห็นว่ามาตรการดังกล่าวไม่ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ  แต่ในใจลึกๆ ต่างก็รู้ดีว่า ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนจำนวนหนึ่ง โดยเฉพาะตลาดกลางลงมาระดับล่าง ที่สำคัญมีผลต่อจิตวิทยาของคนส่วนใหญ่แน่ๆ   ปรากฎการณ์ที่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ นอกจากจะเห็นสารพัดแคมเปญการตลาด ออกมากระตุ้นตลาดแล้ว ยังเห็นตัวเลขยอดโอนที่เพิ่มมากขึ้นด้วย ผู้ประกอบการหลายรายได้รับอานิสงค์จากมาตรการ ทำผลประกอบการได้ดีเกินกว่าที่คาดหมายกันไว้ด้วยซ้ำ   ภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯ จากบรรดาผู้ประกอบการที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 33 บริษัท ซึ่งเน้นการพัฒนาอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา หรือตั้งแต่เดือนมกราคมถึงมีนาคม 2562 มีรายได้รวมกว่า 80,998.14 ล้านบาท (รายได้จากการขายและการพัฒนาอสังหาฯ​ ประเภทที่อยู่อาศัย ไม่รวมธุรกิจและรายได้อื่น เช่น โรงแรม ค่าบริหาร ค่าเช่า เป็นต้น) เติบโต 30.42% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าที่มีรายได้รวม 62,105.02 ล้านบาท  บริษัทส่วนใหญ่ยังคงทำกำไรได้อย่างดี  โดยมีกำไรโดยรวมอยู่กว่า 13,774.46 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 134.76% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ซึ่งมีกำไรรวมกว่า 5,867.54 ล้านบาท  สาเหตุสำคัญที่ปีนี้กำไรเติบโตกันอย่างมหาศาล ก็เพราะมีการโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้รายได้กันเป็นกอบเป็นกำ 5 บิ๊กอสังหาฯ รายได้อู้ฟู่ ส่วนบิ๊กอสังหาฯ ที่ยังคงทำรายได้นำโด่ง เป็นเจ้าตลาด 5 อันดับแรกในปีนี้ ได้แก่ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน)  (บมจ.) มีรายได้ระดับหมื่นล้านบาทเพียงเจ้าเดียว และยังครองความเป็นผู้นำเบอร์ 1 ของวงการอสังหาฯ เมืองไทย โดยมีรายได้ 11,969.0 ล้านบาท เติบโต 43.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อันดับ 2 คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ซึ่งก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 2 ได้จากปีที่ผ่านมาอยู่ในอันดับที่ 3 มีรายได้ 7,503.6 ล้านบาท เติบโต 42.47% ส่วนอันดับ 3ของไตรมาสแรกปีนี้ คือ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่ขยับตำแหน่งขึ้นมาจากอันดับที่ 4 ของไตรมาสแรกปีที่ผ่านมา โดยมีรายได้ 6,252.56 ล้านบาท เติบโต 41% ส่วนอันดับ 4 ของปีนี้เป็นบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่ตำแหน่งหล่นจากเคยเป็นเบอร์  2 มีรายได้ 5,698.25 ล้านบาท เติบโตลดลง 28.54%  และอันดับ5 ขยับตำแหน่งจากเบอร์ 6 ในปีที่ผ่านมาคือ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) โดยมีรายได้ 4,910.97 ล้านบาท เติบโต 29.16% หลังเบียดบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ให้ไปอยู่ในอันดับ 6 ของปีนี้แทน   แม้ว่าภาพรวมของผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะมีการสลับตำแหน่งกันไปมาบ้าง  แต่บิ๊กเพลย์เยอร์ของตลาดอสังหาฯ เมืองไทย ก็ยังคงเป็นรายใหญ่หน้าเดิมเหล่านี้อยู่นั่นเอง   5 เจ้าตลาดทำกำไรอีก 4 รายที่ยังขาดทุน นอกเหนือจากจะทำรายได้กันเป็นกอบเป็นกำแล้ว ในส่วนของกำไรก็ถือว่าแต่ละรายทำกันได้ไม่น้อย โดยบมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ทำกำไรได้ 1,825.80 ล้านบาท ดีที่สุดในตลาด รองลงมาเป็นบมจ.พฤกษาฯ ทำกำไรได้ 1,686.0 ล้านบาท บมจ.ศุภาลัย ทำกำไรได้ 1,527.36 ล้านบาท บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ทำกำไรได้ 1,309.36 ล้านบาทและบมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ทำกำไรได้ 1,077.63 ล้านบาท   แต่หากมาจัดอันดับอัตราการเติบโตของกำไร จะพบว่า 5 อันดับแรกของตลาดที่สร้างการเติบโตของกำไรได้มากที่สุด คือ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ กำไรโต 902.11% บมจ.เอเวอร์แลนด์เติบโต 695.2% บมจ.เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง กำไรโต 388.39% บมจ.มั่นคงเคหะการ กำไรโต 186.86%  และบมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เติบโต 185.7%   แม้ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะทำกำไรกันได้มากบ้างน้อยบ้าง แต่ก็ยังถือว่ามีกำไร จะมีก็เพียง 4 บริษัทเหล่านี้ที่พบว่ายังมีผลการดำเนินงานขาดทุนอยู่  ได้แก่ บมจ.เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น ​ขาดทุน 317 ล้านบาท  แต่ดีกว่าปีที่ผ่านมา เพราะช่วงเดียวกันของปีที่แล้วขาดทุนไปถึง4,086 ล้านบาท บมจ.ชาญอิสระ ดีเวล็อปเมนท์ ขาดทุน 82.10 ล้านบาท ซึ่งขาดทุนมากขึ้นจากไตรมาส 1 ปี 2561 มูลค่า 27 ล้านบาท บมจ.เอคิว เอสเตท ขาดทุนอยู่ 43.61 ล้านบาท จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ทำกำไร 22.55 ล้านบาท และบมจ.ปรีชา กรุ๊ป ขาดทุน 5.29 ล้านบาท ซึ่งขาดทุนต่อเนื่องจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาขาดทุน 7.62 ล้านบาท   นอกจากนี้ ยังพบว่ามี 2 บริษัทที่ถือว่าทำผลประกอบการได้ดี จากไตรมาสแรกปีที่แล้วขาดทุน พลิกกลับมาทำกำไรได้ในไตรมาสแรกของปีนี้ คือ บมจ.เอเวอร์แลนด์ จากขาดทุน 69.18 ล้านบาทในไตรมาสแรกปีที่แล้วมาเป็นกำไร 400.66 ล้านบาท ของไตรมาสแรกปีนี้  และบมจ.สัมมากร ที่ขาดทุนไป 11.93 ล้านบาท พลิกกลับมาทำกำไรได้ในช่วงเวลาเดียวกันของปีนี้ ด้วยอัตรากำไร 5.91 ล้านบาท    
รู้จักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เรียกว่า “Investment Property” (IP)

รู้จักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เรียกว่า “Investment Property” (IP)

“Investment Property” (IP) คืออะไร   การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เรียกว่า “Investment Property” (IP) จะมีลักษณะผู้เกี่ยวข้อง 3 ฝ่าย ได้แก่ นักลงทุนหรือผู้ซื้อ (Investor) ผู้บริหารมืออาชีพ (Management Company) และ ผู้พัฒนา (Developer) โดยทั่วไปแล้ว IP จะมีลักษณะโครงการที่ถูกออกแบบมาเพื่อนักลงทุนโดยเฉพาะตั้งแต่เริ่มสร้างโครงการ ทำให้การออกแบบโครงสร้างต่างๆนักลงทุนได้ประโยชน์เต็มๆมากกว่า รวมไปถึงการหามืออาชีพ มาคอยดูแลบริหารโครงการ แล้วสภาพในการเข้าและออกการลงทุนก็สามารถขายโฉนดของตัวเองได้เลย “Investment Property” (IP) ต่างจากการลงทุนในกองทุน REIT   จริงๆ แล้ว IP ก็เป็นอะไรที่เราคุ้นเคยอยู่แล้ว คือ การที่เราสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพขนาดใหญ่ได้โดยตรงเหมือนกับ กองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือว่า REIT แต่จะต่างกันตรงที่ว่าการลงทุนแบบ IP นั้นเราจะมี “โฉนด” ของแต่ละบุคคลมีสิทธิ์เป็นเจ้าของอย่างชัดเจนไม่เหมือนกัน REIT ที่ถือผ่านนิติบุคคลที่เป็นกองทุนหรือกองทรัสต์ ถ้าให้ยกตัวอย่างแบบง่ายๆก็คือเหมือนกับเราเข้าลงทุนตรงในคอนโดแล้วปล่อยเช่าเอง แต่จุดแตกต่างที่คอนโดไม่สามารถทำแบบอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น REIT หรือว่า IP ที่เป็นโรงแรมได้ คือ รายรับของโรงแรมจะเป็นรายวัน แล้วราคาปล่อยเช่าโดยเฉลี่ยของ IP ที่เป็นโรงแรมจะสูงกว่าการปล่อยเช่าคอนโดเป็นรายเดือนหรือว่าเป็นสัญญาระยะยาว 6 เดือน 1 ปี เลือกลงทุน Investment Property ในทำเลศักยภาพ   จ.ภูเก็ต เป็นอีกจังหวัดหนึ่งที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง และยังคงเป็นเป้าหมายอันดับต้นๆของชาวต่างชาติ ที่เมื่อเข้ามาท่องเที่ยวในไทย จึงเป็นเหตุให้ อสังหา ในภูเก็ตกลับมาบูมอีกครั้ง หลังจากทั้งภาครัฐ และเอกชน ได้เข้ามาลงทุน โดยการลงทุนในส่วนของทางภาครัฐ เช่น โครงการภูเก็ต สมาร์ทซิตี้ การสร้างสนามบินเพิ่ม การขยายท่าเรือน้ำลึก การก่อสร้างรถไฟฟ้ารางเบา LRT และการสร้างอุโมงค์รองรับการจราจร รองรับการขยายตัวของภูเก็ตด้านการลงทุนภาคเอกชนมีทั้ง เซ็นทรัล เฟสติวัล ภูเก็ต เฟส 3 มูลค่าลงทุน 20,000 ล้านบาท เนื้อที่รวม 136 ไร่ พื้นที่ 4 แสนตารางเมตร และโครงการบลู เพิร์ล ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ของ เดอะมอลล์ ด้วยเนื้อที่ 150 ไร่ พื้นที่ 6.5 แสนตารางเมตร ลงทุน 10,000 ล้านบาท "WYNDHAM Nai Harn Beach Phuket" โครงการแบบ IP   ในประเทศไทยเราก็มีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มมาทำโครงการแบบ IP แล้วเหมือนกัน โครงการ “Wyndham Nai Harn Beach Phuket” โดยบริษัท ซิซซา กรุ๊ป จำกัด เป็นนักพัฒนาและผู้บริการจัดการหลังจากพัฒนาเสร็จก็คือ Wyndham Hotel Group เครือโรงแรมรีสอร์ทระดับโลกที่เข้ามาบริหารโครงการ มีประวัติการบริหารโรงแรมมากว่า 9,000 แห่ง ห้องพักรวมมากว่า 790,000 ห้อง ใน 80 ประเทศทั่วโลก เป็นแบรนด์โรงแรมที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดในโลกเครือหนึ่งเลยก็ว่าได้ และแน่นอนว่าการที่มี “Wyndham Hotel Group” เป็นผู้บริหารจัดการ ก็จะไม่มีค่าใช้จ่ายหรือค่าธรรมเนียมจากผู้บริหารรายอื่นๆ เพิ่มเติม หาดในหาน จะอยู่ทางใต้ของภูเก็ต ใกล้ๆ กับแหมพรหมเทพ และหาดราไวย์ เดินทางจากตัวเมืองไม่ไกลนัก เป็นหาดที่คนไม่พลุกพล่าน เหมาะกับคนชอบความสงบ ล่ำลือกันว่า เป็นหาดคุณภาพระดับไฮเอนด์ที่มีความสวยมาก และมีสวนสาธารณะขนาดใหญ่อยู่ในบริเวณนั้นด้วย สามารถพาคนในครอบครัวมาทำกิจกรรมได้สบาย "WYNDHAM Nai Harn Beach Phuket" อยู่ห่างจาก หาดในหานประมาณ 800 ม. เป็นที่ดิน Free Hold ซึ่งนับวันจะหาได้ยากยิ่งในภูเก็ต “Wyndham Nai Harn Beach Phuket” นักลงทุนได้ Sharing Profit เต็ม 100% !!   โครงการ วินแดม ในหาน บีช ภูเก็ต สร้างเป็นอาคารสูง 4 ชั้น แบ่งเป็นห้อง 2 แบบ ขนาดตั้งแต่ 40 ตารางเมตร ขึ้นไป และ 60 ตารางเมตร จำนวนรวม 353 ยูนิต มีทั้งหมด 12 อาคาร ตั้งอยู่บริเวณชายหาดในหาน โดยบริษัท ซิซซา กรุ๊ป จำกัด เป็นนักพัฒนาที่มุ่งเน้นเฉพาะโครงการที่เป็น IP เท่านั้น ทั้งยังเป็นผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาอสังหาฯในรูปแบบ IP ได้ตรงตามความต้องการของตลาดและตอบโจทย์นักลงทุน โครงการ วินแดม ในหาน บีช ภูเก็ต เปิดให้นักลงทุนทั่วไปที่ไม่ใช่รายใหญ่เข้าลงทุนได้ 248 ห้องเท่านั้น ราคาเริ่มต้น 6.5 ล้านบาท ส่วนห้องที่เหลือเป็นสัดส่วนของนักลงทุนรายใหญ่ จาก CISSA Group การันตีผลตอบแทนในปีที่ 1 และ ปีที่ 2 ให้ 6% และผลตอบแทนในปีที่ 3 ถึง 15 เป็นไปตามผลประกอบการของโรงแรมซึ่งคาดการณ์เฉลี่ยอยู่ที่ 10% หลังจากที่มีการหักค่าดำเนินการทุกอย่างออกแล้วจะมีการแบ่งส่วนกำไรให้นักลงทุนได้ Sharing Profit เต็ม 100% นอกจากนักลงทุนที่ลงทุนจะได้ผลตอบแทนจากการลงทุนแล้ว นักลงทุนยังสามารถเข้าพักฟรีที่ “Wyndham Nai Harn Beach Phuket” 30 วันต่อปี หรือเลือกพักตาม Hotel & Resort ในเครือ RCI ที่มีมากกว่า 120 ประเทศทั่วโลก ซึ่งถือเป็นความคุ้มค่าในการมอบทางเลือกให้ผู้ลงทุน อีกทั้งยังสามารถเข้าพักและได้รับส่วนลดที่โรงแรมมากกว่า 30% รวมไปถึงบัตรสมาชิกที่สามารถทำให้เราเข้าถึงสิทธิ์ประโยชน์ได้อีกมากมายโดยคาดว่าโรงแรมจะเปิดให้บริการได้ในเดือนกันยายนปี 2562          
7 เคล็ดลับการเลือกตึกแถวเพื่อการลงทุน

7 เคล็ดลับการเลือกตึกแถวเพื่อการลงทุน

1.เลือกลงทุนในตึกแถวที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีคนสัญจรอย่างพลุกพล่าน เนื่องจากตึกแถวที่มีกลุ่มคนเดินผ่านหรือสัญจรผ่านหน้าร้านเป็นจำนวนมาก คือกลุ่มคนที่มีโอกาสกลายมาเป็นผู้อยู่อาศัยในตึกแถว หรือ กลายมาเป็นลูกค้าของกิจการต่างๆ ในตึกแถวหลังนั้นได้ในอนาคต   2.เลือกลงทุนในตึกแถวห้องริมสุด เพราะเป็นบริเวณที่น่าลงทุนมากกว่าตึกแถวห้องกลาง เนื่องจากสามารถเปิดหน้าร้านได้ทั้งด้านหน้าและด้านข้าง ทำให้มีพื้นที่ใช้ประโยชน์ได้มากกว่า สามารถเพิ่มมูลค่าให้ สูงขึ้นได้ และนักลงทุนมีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นทั้งในลักษณะซื้อมาขายไปหรือการลงทุนใน ลักษณะปล่อยเช่า   3.ต้องลงทุนในตึกแถวที่สามารถหาที่จอดรถได้สะดวก เพราะที่จอดรถเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้เกิดความคล่องตัว ทั้งในแง่ของการอยู่อาศัยและการลงทุนทำธุรกิจ   4.ตรวจสอบโครงสร้างและสภาพตึกเพื่อประเมินราคาก่อนลงทุนเสมอ เนื่องจากมูลค่าของตึกจะมาจากสิ่งปลูกสร้างเป็นสำคัญ ส่วนที่ดินมักเป็นมูลค่าส่วนน้อย การตรวจสอบวัดพื้นที่และตรวจสอบสภาพตึกช่วยให้สามารถประมาณการราคาของตึกแถวได้อย่างถูกต้องเหมาะสมสำหรับการลงทุน   5.เลือกลงทุนในตึกแถวที่มองจากถนนได้อย่างเด่นชัด ซึ่งสามารถสร้างป้ายโฆษณาบนดาดฟ้าให้เช่าได้ ลักษณะตึกแถวประเภทนี้ช่วยเพิ่มมูลค่าตึกแถวให้กับนักลงทุนได้มาก เพราะสามารถเก็บค่าเช่าป้ายโฆษณาได้มากกว่าค่าเช่าบ้านหลายเท่าตัว   6.ลงทุนในตึกแถวที่มีทำเลถูกต้องตามหลักฮวงจุ้ย เช่น เป็นตึกแถวที่อยู่ในซอยซึ่งต้องตั้งอยู่ในฝั่งที่มีรถยนต์วิ่งเข้า หรือเป็นตึกแถวที่ถนนโอบรอบ ลักษณะของตึกแถวประเภทนี้มักได้รับความสนใจทั้งจากผู้ซื้อและผู้เช่า   7.ลงทุนซื้อตึกแถวเป็นห้องคู่ การเลือกตึกแถวแบบห้องคู่ดีกว่าตึกแถวห้องเดี่ยว เพราะมีความยืดหยุ่นในการใช้ประโยชน์ได้มากกว่า เนื่องจากธุรกิจทั่วไปนิยมเปิดธุรกิจในตึกแถวสองห้องมากกว่าห้องเดี่ยว   อย่างไรก็ดีการลงทุนตึกแถวให้ประสบความสำเร็จ ต้องมีความรู้ความเข้าใจในการลงทุนเป็นอย่างดี  เพราะนอกจากการวิเคราะห์และวางแผนในการลงทุนแล้วที่ต้องทำอย่างละเอียดรอบคอบแล้ว ยังต้องอาศัยทั้งศาสตร์และศิลป์เข้ามาใช้ในเวลาเดียวกันด้วย   ขอบคุณแหล่งที่มา www.landinvestingthai.com/การเลือกตึกแถว/ ภาพประกอบจาก https://pixabay.com https://www.pexels.com
5 เทคนิค เพิ่มโอกาสอนุมัติรีไฟแนนซ์บ้าน/คอนโด

5 เทคนิค เพิ่มโอกาสอนุมัติรีไฟแนนซ์บ้าน/คอนโด

สำหรับคนที่เคยกู้สินเชื่อบ้านหรือคอนโดจากธนาคารมาก่อน คงรู้กันดีธนาคารมีสิทธิ์ตอบรับหรือปฏิเสธการขอสินเชื่อ ถ้าเลือกได้เราก็คงอยากเป็นคนที่ได้รับการอนุมัติ คงจะดีไม่น้อยถ้าเราได้มีโอกาสเตรียมตัวก่อนจะถึงเวลารีไฟแนนซ์ เพื่อเพิ่มโอกาสการอนุมัติเวลาเราไปขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน/รีไฟแนนซ์คอนโดกับธนาคาร เทคนิคที่ 1 ชำระหนี้ให้ตรงตามกำหนด เป็นเวลาไม่ต่ำกว่า 1 ปี ทุกครั้งที่มีการขอสินเชื่อ เจ้าหน้าที่ของธนาคารที่จะไปตรวจสอบประวัติการชำระหนี้ของเราจากบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) ซึ่งเก็บรวบรวมประวัติการขอสินเชื่อและประวัติการชำระหนี้ของเราไว้ เพื่อเอามาประเมินว่าเรามีนิสัยการชำระหนี้เป็นอย่างไร (ทั้งหนี้บ้าน หนี้รถยนต์ หนี้บัตรเครดิต) ทางที่ดีคือไม่ควรมีการชำระล่าช้า เป็นเวลาไม่ต่ำกว่า 1 ปี ก็จะทำให้มีโอกาสได้รับการอนุมัติมากขึ้นครับ เทคนิคที่ 2 ปิดบัตรเครดิตที่ไม่ได้ใช้ หลายคนอาจยังไม่รู้จักคำว่า “ความสามารถในการก่อหนี้” ซึ่งดูง่ายๆ จากวงเงินสินเชื่อที่เราสามารถทำการเบิกกู้ได้ ถ้าจะให้เห็นภาพง่ายๆ ก็คือ บัตรเครดิตนี่แหละครับ สมมติเราเงินเดือน 50,000 บาท แต่มีบัตรเครดิต 3 ใบ วงเงินใบละ 200,000 บาท ถ้าวันดีคืนดี เราดันไปรูดจนเต็มวงเงินทุกใบ กลายเป็นว่ามีหนี้ 600,000 บาททันที แบบนี้ธนาคารก็อาจมองว่าจะเอาเงินที่ไหนมาผ่อนบ้าน จึงเป็นที่มาของคำแนะนำในข้อนี้ว่าถ้าหากมีบัตรเครดิตหลายใบ และมีใบที่ไม่ได้ใช้จริงๆ ก็ปิดไปดีกว่าครับ เทคนิคที่ 3 เดินบัญชีธนาคาร (Statement) อย่างสม่ำเสมอ หนึ่งในรายการเอกสารที่ทุกธนาคารขอเวลาเรายื่นใบสมัครรีไฟแนนซ์บ้าน/รีไฟแนนซ์คอนโด ก็คือรายการเดินบัญชีย้อนหลัง เพื่อนำมาดูว่าเรามีรายได้เข้ามาสม่ำเสมอหรือไม่ และแต่ละเดือนมีเงินเข้า/ออกอย่างไรบ้าง ซึ่งก็แล้วแต่ธนาคารว่าจะดูย้อนหลังกี่เดือน บางธนาคารก็ 6 เดือน หรือบางธนาคารอาจขอดูยาวถึง 2 ปีเลยก็มี เทคนิคที่ 4 สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือน บางคนอาจเคยได้ยินว่า สลิปเงินเดือนต้องใช้สลิปคาร์บอนเท่านั้น แต่หลายๆบริษัทสมัยนี้ไม่ใช้กระดาษคาร์บอนในการพิมพ์สลิปเงินเดือนแล้ว จึงสงสัยกันว่าถ้าสลิปเงินเดือนไม่ใช่กระดาษคาร์บอน จะกู้ผ่านไหม ก็ขอตอบกันตรงนี้ให้หายข้อข้องใจเลยแล้วกันครับว่า “ได้เหมือนกัน” เพียงแต่สลิปคาร์บอนจะดูน่าเชื่อถือกว่าเล็กน้อยเท่านั้นเอง แต่เราก็สามารถขอใบรับรองเงินเดือนจากบริษัทมาประกอบ เพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือได้เช่นกันครับ เทคนิคที่ 5 ลายเซ็นต้องเหมือนกันทุกแผ่น คุณรู้หรือไม่ว่าเอกสารทุกใบที่ส่งไปธนาคารจะพูดตรวจสอบให้แน่ใจว่า ไม่ได้เป็นมิจฉาชีพมาแอบอ้างขอสินเชื่อ ดังนั้นการเซ็นรับรองในเอกสารทุกใบควรเซ็นให้เหมือนกัน เพราะแต่ละวันมีเอกสารจำนวนมากถูกปฏิเสธเพราะลายเซ็นไม่ตรงกัน ทำให้ต้องเสียเวลาไปเซ็นใหม่อีกรอบ ขอบคุณแหล่งที่มา : https://www.refinn.com/เพิ่มโอกาสอนุมัติรีไฟแนนซ์บ้าน
Freehold กับ Leasehold อย่างไหนดีกว่ากัน

Freehold กับ Leasehold อย่างไหนดีกว่ากัน

ระยะ 1-2 ปีหลังมานี้หากใครติดตามข่าวคราวแวดวงอสังหาริมทรัพย์ก็คงจะได้ยินคำว่า Freehold กับ Leasehold กันบ่อยมากขึ้นใช่ไหมคะ เรื่องนี้ดูจะเป็นเทรนด์ใหม่ที่ได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะที่ดินทำเลทองในบ้านเรา แต่สำหรับต่างประเทศเรื่องนี้มีมานานมากแล้วค่ะ แล้วระหว่าง Freehold กับ Leasehold อย่างไหนจะมีดีกว่ากัน เราลองมาเปรียบเทียบกันดูค่ะ   ก่อนอื่นเรามาทำความรู้จักกับความแตกต่างของ Freehold กับ Leasehold กันก่อนค่ะ   Freehold คือ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายความว่าคนซื้อก็จะได้กรรมสิทธิ์ไปครอบครอง แต่ทั้งนี้ตามกฎหมายแล้วชาวต่างชาติจะสามารถซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมลักษณะนี้ได้ 49% จากยูนิตทั้งหมดของโครงการ   Leasehold คือ การเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ เรียกง่ายๆ ว่าเช่าในระยะยาว ไม่ได้กรรมสิทธิ์แต่อย่างใด เมื่อครบกำหนดตามสัญญาก็ต้องคืนสิทธิ์ให้เจ้าของหรือต่อสัญญาอีก ซึ่งในบ้านเราก็ตั้งแต่ 30 ปีขึ้นไป และส่วนใหญ่จะเป็นทำเลทองอยู่ใจกลางเมือง   เหตุผลของการต้องมีการซื้อ-ขายแบบ Leasehold กันเกิดขึ้นก็เพราะราคาที่ดินซึ่งเป็นที่ทราบกันดีว่าแพงขึ้นอยู่ตลอด ทำให้ราคาแบบเช่าระยะยาวจะมีราคาถูกกว่าซื้อ-ขายขาด ยิ่งทำเลใจกลางเมืองที่ทุกวันนี้ราคาก็ปาเข้าไปหลักล้านบาท/ตารางวา หากจะซื้อที่ดินราคาขนาดนั้นแล้วนำมาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมก็ย่อมต้องมีราคา/ตารางเมตรสูงมากทีเดียว เฉลี่ยแล้วอย่างน้อยก็ไม่ต่ำกว่า 200,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งก็เป็นราคาที่ผู้บริโภคทั่วไปเอื้อมถึงได้ยาก ทุกวันนี้เราจึงเห็นโครงการที่ขายแบบ Leasehold จะเป็นโครงการในระดับ Super Luxury ขึ้นไป หรือไม่ก็เป็น Mix Use แบบโปรเจคยักษ์ใหญ่ ประกอบกับเจ้าของที่ดินเหล่านั้นเองก็เริ่มมองเห็นหนทางการสร้างรายได้ระยะยาวเพิ่มมากขึ้นแทนที่จะขายขาดแล้วจบไป เพราะระยะ 2-3 ปีหลังมานี้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดดทะลุ 100% เหตุผลอีกประการหนึ่งคือส่วนใหญ่ที่ดินนั้นมีเจ้าของเป็นหน่วยงานภาครัฐ จึงทำให้ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องขายขาด เช่น สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์, กรมธนารักษ์, การรถไฟฯ เป็นต้น     แล้วโครงการแบบ Leasehold ขายใครล่ะ?   ดูแบบนี้แล้วใครๆ ก็อยากซื้อที่ดินแบบ Freehold กันมากกว่าใช่ไหมคะ แล้วแบบนี้ใครจะซื้อคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold ล่ะ ในเมื่อไหนๆ จะเสียเงินก้อนโตหรือต้องผ่อนแบบระยะยาวหลายปีแล้ว ก็ซื้อแบบ Freehold เป็นของตัวไปเลยไม่ดีกว่าหรือ คำตอบนี้แบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มใหญ่ค่ะ คือ   กลุ่มคนไทยที่มีกำลังทรัพย์มากพอ ซึ่งยอมจ่ายแพงกว่า แต่แลกกับการได้ทำเลที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองที่หาได้ยากเต็มที พร้อมมีสิ่งอำนวยความสะดวกระดับพรีเมียมอยู่รอบตัว ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมแบบนี้ก็ตามมาด้วยบริการหลังการขายรวมไปถึงการดูแลรอบด้านที่ดีตลอดระยะเวลาในสัญญาตามไปด้วย   กลุ่มชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ฮ่องกง ไต้หวัน สิงคโปร์ ฯลฯ ไม่ว่าจะด้วยการทำธุรกิจ หรือซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่ 2 เพราะเมื่อเทียบกับราคาคอมโดมิเนียมในประเทศของตัวเองแล้ว คอนโดมิเนียมในประเทศไทยนั้นก็ถือว่ามีราคาถูกกว่ามาก เช่น คอนโดมิเนียมในเมืองเซี่ยงไฮ้ส่วนใหญ่ก็เป็นแบบ Leasehold มีราคาเฉลี่ยประมาณ 500,000 บาท/ตารางเมตร ไปจนถึง 1,000,000 บาท/ตารางเมตร และตามกฏหมายแล้วชาวต่างชาติสามารถเข้ามาถือครองคอนโดมิเนียมลักษณะนี้ได้อย่างไม่จำกัด     อีกประเด็นสำคัญที่กำลังเป็นข้อถกเถียงกันใหญ่โตอยู่ในขณะนี้ถึงขั้นตั้งคำถามกันว่านี่จะเป็นการขายชาติหรือไม่ในการให้ต่างชาติมาถือครองที่ดินและการซื้อคอนโดแบบ Leasehold ในเขต EEC แต่ทั้งนี้ทางรัฐบาลก็ได้ออกมาอธิบายแล้วว่าชาวต่างชาติที่สามารถเข้ามาถือครองที่ดินในลักษณะนี้ได้มีการระบุว่าจะถือครองได้ก็ต่อเมื่อเป็นชื่อนิติบุคคลที่มาประกอบกิจการที่เป็นอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูงภายใต้เงื่อนไขที่รัฐบาลกำหนด และแม้ว่าในบ้านเราจะยังไม่คุ้นชินกันมากนัก แต่ในต่างประเทศนั้นมีการเช่าซื้อระยะยาวแบบนี้มานานแล้ว จึงทำให้ชาวต่างชาติมีความเข้ากับคำว่า Leasehold อยู่แล้ว   สุดท้ายไม่ว่าจะเป็นโครงการแบบ Freehold หรือ Leasehold ก็มีทั้งข้อดี-ข้อเสียแตกต่างกันออกไป ใครชอบทำเลใจกลางเมืองมีสิ่งอำนวยความสะดวกอันสมบูรณ์แบบ ใช้ชีวิตแบบคนยุคใหม่ ในอนาคตก็คงต้องเลือกอยู่แบบ Leasehold    เพราะเป็นเทรนด์ใหม่ที่มีเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ส่วนใครที่ยังชอบแบบ Freehold ได้กรรมสิทธิ์เป็นของตัวเองก็ยังคงมีให้เลือกกันอีกมากมากหลายทำเลเลยค่ะ
ผังเมืองกรุงเทพหลากสี แบ่งไปทำไมกัน?

ผังเมืองกรุงเทพหลากสี แบ่งไปทำไมกัน?

หลายครั้งหลายหนที่เราพูดถึงเรื่องที่ดิน แต่ทราบหรือเปล่าคะว่าแต่ละพื้นที่นั้นมีการจัดการวางผังเมืองเอาไว้แบ่งเป็นโซนๆ แล้วในแต่ละโซนก็มีการกำหนดสีเอาไว้ด้วยว่าสีไหนสร้างอะไรบนที่ดินนั้นได้ แล้วสร้างได้ขนาดไหน หรือห้ามสร้างอะไรบ้าง ซึ่งในบทความนี้เราจะโฟกัสพื้นที่ของกรุงเทพฯ ค่ะ   ผังเมือง คือ การจัดการพื้นที่ของเมืองให้เป็นสัดส่วน แล้วตั้งข้อกำหนดเพื่อให้การนำที่ดินไปพัฒนานั้นเกิดประโยชน์สูงสุดและเป็นไปตามแนวทางที่วางเอาไว้ มองภาพรวมแล้วมีความสอดคล้องกันควบคู่ไปกับความปลอดภัยในชีวิตและทรัพทย์สินของประชาชน รวมถึงต้องรักษาสภาพแวดล้อมเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีต่อไปด้วย ซึ่งในประเทศไทยมีกรมโยธาธิการและผังเมืองที่เป็นหน่วยงานดูแลจัดทำผังเมือง ส่วนในกรุงเทพฯ มีสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร คอยจัดการดูแล ซึ่งในบ้านเรามีการแบ่งผังเมืองแยกออกเป็นหลายสี แต่ละสีก็มีความหมายรวมถึงมีข้อกฎหมายในการใช้ประโยชน์จากที่ดินแตกต่างกันออกไป จากภาพเราจะเห็นว่ากรุงเทพฯ ถูกแบ่งพื้นที่ออกเป็นหลายสี แต่ละสีก็จะมีความหมายรวมถึงกฎข้อบังคับการใช้ประโยชน์ที่ดินแตกต่างกันออกไป โดยแบ่งตามสีได้ดังนี้        สีเหลือง(ย.1-ย.4) ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สีส้ม(ย.5-ย.7) ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง สีน้ำตาล(ย.8-ย.10)   ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นมาก สีแดง(พ.1-พ.5)    ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม สีม่วง(อ.1-อ.2)    ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม สีม่วงเม็ดมะปราง(อ.3) ที่ดินประเภทคลังสินค้า สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว(ก.1-ก.3) ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม สีเขียว(ก.4-ก.5) ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม สีน้ำตาลอ่อน(ศ.1-ศ.2) ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย สีน้ำเงิน(ส.) ที่ดินประเภทสถาบันราชการการสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ   ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีการขยายตัวของเมืองออกไปอย่างรวดเร็วตามรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอยู่หลายสายรวมถึงถนนที่ขยายเส้นทางเพิ่มขึ้น จากเดิมที่กระจุกตัวอยู่แค่ในโซน CBD เช่น สีลม สาทร อโศก สุขุมวิทช่วงต้น รวมถึง New CBD อย่างพระราม9 และพื้นที่อื่นๆ อีกในอนาคต ซึ่งย่อมต้องมีผลกระทบจากการขยายตัวของเมืองแม้จะเกิดผลดีต่อการพัฒนาบ้านเมือง แต่ทั้งนี้ย่อมเกิดผลกระทบด้านลบตามมาด้วยเช่นกัน เพราะเมื่อไหร่ที่มีความเจริญเข้ามาพื้นที่เกษตรกรรมก็มักจะลดลงตามไปด้วย โดยพื้นที่การเกษตรในเขตกรุงเทพฯ เกิดการใช้ประโยชน์ลดลงกว่า 4% หรือประมาณ 2.6 แสนไร่ จากพื้นที่การเกษตรในกรุงเทพฯ ทั้งหมด 1,500 ตารางกิโลเมตร คิดเป็น 27% แต่ในขณะที่พื้นที่อยู่อาศัยกลับเพิ่มขึ้นประมาณ 7.3% และพื้นที่พาณิชยกรรมเพิ่มขึ้น 25.43%     เมื่อเมืองเกิดการพัฒนาที่ขยายวงกว้างมากยิ่งขึ้นเช่นนี้แล้วจึงต้องมีการเตรียมปรับปรุงผังเมืองฉบับใหม่ซึ่งฉบับที่กำลังเร่งพลักดันให้ประกาศใช้ในปีนี้นั้นเป็นฉบับที่ 4 โดยการปรับปรุงผังเมืองแต่ละครั้งจะต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญจาก 14 ด้านมาดำเนินงานร่วมกันกับสำนักผังเมือง เพื่อให้ผังเมืองออกมาสมบูรณ์มากที่สุด ได้แก่ ด้านประชากร, เศรษฐกิจ, อุตสาหกรรม, ผังเมือง, การคมนาคมขนส่ง, สิ่งแวดล้อม, สาธารณูปโภค, สังคม, ยุทธศาสตร์ความมั่นคง, การวางผังชุมชนและภูมิทัศน์เมือง, กฏหมาย, สารสนเทศด้านภูมิศาสตร์, การจัดทำร่างผังเมืองรวม และด้านการประชาสัมพันธ์และการมีส่วนร่วมของประชาชน ซึ่งสาระสำคัญของผังเมืองฉบับใหม่นี้คือการกำหนดการขยายตัวเท่าที่จำเป็น กำหนดโซนเพื่อให้เกิดการใช้พื้นที่อย่างคุ้มค่าที่สุดทำให้กระชับเมืองเข้าไปอีก แต่จะไม่เป็นการเสียพื้นที่สีเขียวของกรุงเทพฯ ไป สร้างความสมดุลระหว่างพื้นที่ในเมืองกับชานเมือง ขณะเดียวกันกลุ่มนักลงทุนก็พยายามพลักดันให้เกิดการกระจายของเมืองให้มากขึ้น เพื่อพัฒนาโครงการได้อย่างคล่องตัวมากยิ่งขึ้น และยังช่วยเรื่องราคาที่ดินได้ด้วย       สุดท้ายแล้วหน้าตาของผังเมืองใหม่จะออกมาเป็นอย่างไร เมื่อบังคับใช้แล้วจะสามารถนำมาใช้จริงโดยไม่เกิดผลเสียต่อฝ่ายใดได้หรือไม่ก็ต้องรอดูกันต่อไปค่ะ  
NPL คือ? ส่งผลต่อคนจะกู้สินเชื่ออย่างไร

NPL คือ? ส่งผลต่อคนจะกู้สินเชื่ออย่างไร

เป็นที่ทราบกันดีว่าเมื่อไรที่เราจะยื่นกู้สินเชื่อบ้านเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าประเภทไหนก็ตามทางธนาคารจะมีวิธีพิจารณาเพื่ออนุมัติคล้ายๆ กัน ไม่ว่าจะเป็นรายได้หลัก การเดินบัญชี ฯลฯ หรือแม้แต่ปัจจัยภายนอกอย่าง NPL ที่จะส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจปล่อยกู้ ซึ่งตัวผู้ที่ต้องการยื่นกู้เองควรจะลองศึกษาหาข้อมูลในเบื้องต้นเอาไว้บ้าง เพื่อเพิ่มโอกาสให้เราได้รับการอนุมัติมากยิ่งขึ้น   NPL ย่อมาจาก Non-Performing Loan คือ สินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือที่เรียกกันว่าหนี้เสีย โดยเกิดจากการที่ลูกหนี้ไม่สามารถชำระดอกเบี้ยและเงินต้นคืนให้สถาบันการเงินเป็นระยะเวลาติดต่อกัน 3 เดือน สถาบันการเงินนั้นจะมองว่าเป็นหนี้เสียทันที โดยหากตัวบุคคลถูกตีว่าติด NPL จะส่งผลต่อความน่าเชื่อถือทางการเงินอย่างมาก ยิ่งหากจะทำการกู้สินเชื่อไม่ว่าจะประเภทใดก็ตามมักจะถูกปฏิเสธได้ง่าย ซึ่งจากสถิติจากปีที่ผ่านมา NPL ที่พุ่งสูงที่สุด 3 อันดับแรก คือ ธนาคารกรุงเทพ ประมาณ 87,000 ล้านบาท ธนาคารกสิกรไทย ประมาณ 69,000 ล้านบาท และธนาคารไทยพาณิชย์ ประมาณ 65,000 บาท แต่ธนาคารที่มีอัตราลดลง คือ ธนาคารทหารไทย ธนาคารซีไอเอ็มบีไทย และธนาคารเกียรตินาคิน ตามลำดับ   อย่างที่เกริ่นไปข้างต้นว่าเราจะต้องศึกษาข้อมูลที่เป็นปัจจัยหนึ่งก่อนการยื่นขอสินเชื่อนั่นคือ NPL ที่กล่าวถึงนี้ เพราะหากช่วงไหนที่ภาพรวม NPL ของประเทศสูงจะส่งผลให้ธนาคารมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นโดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะเมื่อช่วงปีที่ผ่านมามี NPL พุ่งสูงที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับสินเชื่อบุคคลประเภทอื่นๆ สาเหตุหลักมาจากความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ที่มีรายได้น้อย ส่งผลต่อการถูกปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มคนที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง ซึ่งปีที่แล้วสูงถึง 40-50% และเมื่อยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง ทางผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงหันไปพัฒนาโครงการระดับสูงทำเลใจกลางเมืองมากกว่า เพราะนอกจากเรื่องของการจับกลุ่มผู้ที่มีกำลังซื้อระดับสูงในประเทศไทยแล้ว ยังหันไปหากลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะในเอเชียด้วยกันที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยกันมากขึ้น แม้ว่าในปี 2561 หลายฝ่ายต่างเชื่อว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นจากหลายๆ ปัจจัยต่อเนื่องมาจากปีที่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มจำนวนของยูนิตมากที่สุดในรอบ 4-5 ปี การร่วมทุนระหว่างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยและจากต่างประเทศ รวมถึงตัวเลข GDP ที่จะเพิ่มสูงขึ้น ทำให้แนวโน้มของ NPL ค่อยๆ ลดลง แต่การขยายตัวเพิ่มขึ้นของภาคอสังหาริมทรัพย์นี้ยังคงกระจุกตัวอยู่กลางเมืองกรุงเทพฯ ในโครงการที่มีกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้มีรายได้สูง  จึงทำให้ธนาคารยังคงต้องพิจารณาการอย่างถี่ถ้วนในการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย เพื่อพยายามควบคุมไม่ให้มีตัวเลข NPL ที่สูงขึ้นอีก   แม้ว่าหลายธนาคารจะยังคงเข้มงวดต่อการปล่อยสินเชื่อบุคคลโดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่มีรายได้น้อย แต่ก็ใช่ว่าจะไม่ปล่อยสินเชื่อให้เลย เพราะหลายคนต่างก็พูดเป็นเสียงเดียวกันว่าในปีนี้อสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นยิ่งกว่าปีที่แล้ว และหากเราแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการชำระหนี้ได้ รวมถึงการมีวินัยทางการเงินก็จะทำให้กู้ผ่านได้ไม่ยาก แม้แต่ผู้ที่มีประวัติ NPL ก็สามารถเข้าไปปรึกษากับทางธนาคารได้ แต่จะใช้ระยะเวลานานกว่า และมีข้อแม้หลายอย่างที่ต้องปฏิบัติเสียก่อนจะยื่นกู้ เช่น ต้องจ่ายหนี้สินทั้งหมดให้เรียบร้อยก่อน เป็นต้น      
สูตรคำนวณผลตอบแทน ก่อนปล่อยเช่าคอนโด

สูตรคำนวณผลตอบแทน ก่อนปล่อยเช่าคอนโด

ทุกวันนี้มีหลายคนที่หันมาเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวเพิ่มมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการขายเพื่อเก็งกำไร โดยเฉพาะการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมที่ให้ผลตอบแทนอย่างคุ้มค่า ซึ่งมีให้เห็นกันอยู่เกือบทุกโครงการ แต่การปล่อยห้องให้เช่าในคอนโดมิเนียมนั้นจะต้องคำนึงถึงหลายสิ่งให้รอบด้าน ตั้งแต่การเลือกซื้อตัวโครงการที่มีศักยภาพสูง ทำเลที่ตั้งดี การเลือกทิศทางของห้อง การตกแต่งห้อง ไปจนถึงการคำนวณอัตราค่าเช่าให้เหมาะสมกับราคาตลาด เพื่อไม่ให้ผู้ปล่อยเช่าเจ็บตัวเสียเอง ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า หรือที่เรียกกันในนักลงทุนคอนโดมิเนียมว่า “Yield” (Rental Yield) เป็นเครื่องมือในการคำนวณปล่อยเช่าที่ไม่ใช่เฉพาะกับคอนโดมิเนียมเท่านั้น คำนวณกับบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หอพัก โรงแรมก็ยังได้ ซึ่งมีหลายสูตรด้วยกัน คือ   1. Gross Rental Yield การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น วิธีนี้ง่าย สะดวก แต่จะไม่มีการคิดต้นทุน กับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วย               เช่น ราคาคอนโดที่เราซื้อมาอยู่ที่ 3,000,000 บาท แล้วจะปล่อยเช่า 15,000 บาท/เดือน โดยคาดว่าผู้เช่าจะเช่าอยู่ตามสัญญาเป็นระยะเวลา 1 ปี(12 เดือน) ฉะนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี = 180,000 บาท แล้วเอามาคำนวณตามสูตรด้านบน คือ (180,000÷3,000,000) x100 = 6% ต่อปี วิธีนี้อาจมีความคาดเคลื่อนค่อนข้างสูง เพราะผู้เช่าอาจอยู่ไม่ครบตามสัญญา 1 ปี และอาจมีช่วงที่ไม่มีผู้เช่า 2-3 เดือน ฉะนั้นเราอาจจะเปลี่ยนตัวเลขการคำนวณจาก 12 เดือน เป็นเพียง 10 เดือน ก็ได้   2. Net Rental Yield การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ วิธีนี้คล้ายกับวิธีแรก เพียงแต่จะนำค่าใช้จ่ายอื่นมาคำนวณด้วย เช่น ค่าส่วนกลาง ที่ต้องจ่ายกันเป็นประจำอยู่แล้ว เช่น ราคาคอนโดที่เราซื้อมาอยู่ที่ 5,000,000 บาท แล้วจะปล่อยเช่า 30,000 บาท/เดือน โดยคาดว่าผู้เช่าจะเช่าอยู่ตามสัญญาเป็นระยะเวลา 1 ปี(12 เดือน) ฉะนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี = 360,000 บาท เสร็จแล้วคำนวณค่าส่วนกลาง เช่น ค่าส่วนกลาง 45 บาท/ตร.ม. ยูนิตที่จะปล่อยเช่ามีขนาด 50 ตร.ม. ก็จะเท่ากับ 2,250 บาท/เดือน รวม 12 เดือน = 27,000 และเมื่อคำนวณตามสูตร (333,000÷5,000,000) x100 = 6.66% วิธีนี้เราจะมองเห็นผลตอบแทนได้เห็นภาพจริงมากกว่าแบบแรก แต่หากจะคำนวณเผื่อช่วงที่ไม่มีคนเช่าก็เปลี่ยนจาก 12 เดือน เป็น 10 เดือนแทนดูก็ได้   3. Cash on Cash Rental Yield เป็นวิธีคำนวณที่เหมาะกับผู้ที่กู้สินเชื่อธนาคารเพื่อซื้อคอนโดมิเนียม เพราะไม่ได้จ่ายเงินทั้งก้อนตามราคาจริงของคอนโด และยังมีการนำค่าใช้จ่ายที่เป็นต้นทุนที่เราจ่ายออกไปจริงๆ มาคำนวณด้วย เช่น ค่าเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งห้อง ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าดาวน์ เป็นต้น เช่น ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท/เดือน ทั้งหมด 12 เดือน จะได้ค่าเช่า 180,000 บาท/ปี ค่าส่วนกลาง 2,000 บาท/เดือน เท่ากับมีค่าใช้จ่าย 24,000 บาท/ปี สรุปค่าเช่าที่จะได้รับจริงเป็น 156,000 บาท/ปี เจ้าของห้องต้องผ่อนจ่ายสินเชื่อทุกเดือน งวดละ 10,000 บาท/เดือน ภายใน 1 ปี จะต้องจ่ายเป็นเงิน 120,000 บาท/ปี เงินจอง 50,000 บาท เงินดาวน์ 200,000 บาท ค่าเฟอร์นิเจอร์ และค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า ทั้งหมด 100,000 บาท เมื่อคำนวณตามสูตร (180,000-24,000)÷(10,000+200,000+100,000)×100 = 10.3%   วิธีทั้งหมดนี้เมื่อคำนวณออกมาแล้วไม่ควรต่ำกว่า 5% และผลตอบแทนที่ได้ควรสูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ 2% ขึ้นไป ทั้งนี้เราก็ต้องดูองค์ประกอบของห้องที่เราจะปล่อยเช่า เช่น ห้องอยู่ในมุมที่ได้วิวโล่ง ไม่ถูกบล็อควิว ไม่โดนแดดบ่าย เฟอร์นิเจอร์พร้อมเครื่องใช้ไฟฟ้าพร้อมเข้าอยู่ เลขชั้นที่อยู่ เลขห้องที่เป็นมงคล สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางของโครงการ ทำเลที่ตั้งของโครงการ รวมถึงดูราคาตลาดปล่อยเช่าในโครงการเดียวกัน และโครงการใกล้เคียงด้วย การที่เราให้ราคาที่สมเหตุสมผลจะทำให้ปล่อยเช่าได้ง่ายมากกว่า และแม้ว่าสูตรทั้งหมดนี้จะสามารถนำไปใช้คำนวณเบื้องต้นได้จริง แต่ก็ให้ระวังความคาดเคลื่อนไว้ด้วย เพราะอสังหาริมทรัพย์นั้นมีปัจจัยจากทั้งภายนอก และภายในเข้ามาทำให้มีผลกระทบอยู่หลายอย่าง  
คิดซักนิด ก่อนเช่าคอนโด

คิดซักนิด ก่อนเช่าคอนโด

การเช่าห้องพักหรือคอนโด เป็นอีกหนึ่งทางเลือก สำหรับวัยทำงาน และวัยเรียน ที่ต้องการมีที่พัก ใกล้ที่ทำงานหรือที่เรียน เพราะหากจะซื้อบ้านหรือคอนโดอยู่ถาวรเลยนั้น ก็เป็นเรื่องที่หนักเอาการ การเช่าอยู่ จึงถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือก ที่จะช่วยให้ความสะดวกสบายมากขึ้น   ทำเล ทำเล เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพราะการเช่าคอนโดนั้น ต้องช่วยเพิ่มในความสะดวกสบายของการเดินทาง และแหล่งของกินที่จะช่วยในเรื่องของการดำรงชีวิต และอาศัยในแต่ละวัน เพราะถ้ามีสิ่งเหล่านี้ครบ ชีวิตเราก็จสบายขึ้นเยอะเลย และที่สำคัญคุ้มค่ากับเงินที่จ่ายไปด้วยนะ   ที่จอดรถ หายากพอสมควรสำหรับหลายๆ ที่โดยเฉพาะคนที่มีรถนั้น ต้องดูที่พักที่มีที่จอดรถ และไม่เปลี่ยวจนเกินไป เพราะนอกจากจะอันตรายต่อทรัพย์สินของท่านแล้ว ยังช่วยให้ง่ายต่อการใช้ชีวิตมากขึ้นอีกด้วย แต่คงไม่มีปัญหาสำหรับหลายๆ คนที่ไม่ได้ใช้รถแต่ใช้การเดินทางโดยรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็นใต้ดินหรือบนฟ้าก็ตาม ซึ่งปัจจุบัน ก็มีหลายคอนโดที่อยู่ติดรถไฟฟ้า และเส้นทางคมนาคมอื่นๆ ด้วย ทำให้ง่ายต่อการเดินทาง    เพื่อนบ้านนิสัยดี สภาพแวดล้อมอีกอย่างที่อาจจะสังเกตุยากหน่อย และควรจะหมั่นสังเกตุ ฉะนั้นหากห้องข้างๆ ดูน่าไว้ใจและมีอุปนิสัยที่ดีก็ถือเป็นความโชคดีสุดๆ ของคุณเลยทีเดียว เพราะจะหมดปัญหากวนใจอย่างการส่งเสียงดังรบกวน หรือความเสี่ยงในชีวิต และทรัพย์สินต่างๆ เผลอๆ อาจจะได้เพื่อนดีๆ ที่พึ่งพาได้เพิ่มขึ้นอีกด้วย   การบำรุงรักษาห้องพัก ก่อนตัดสินใจเช่าคอนโด แนะนำให้ตรวจสอบร่องรอยความเสียหาย และการบำรุงรักษาห้องพักให้ดี ว่าส่วนไหนในห้องพักมีการชำรุด และยังไม่ได้รับการซ่อมแซมบ้าง หรือจุดที่ซ่อมแซมแล้วใช้งานได้จริง หรือไม่ เพราะเจ้าของห้องที่มีการใส่ใจในรายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ เช่นนี้ จะช่วยยืนยันได้ว่า หากเกิดปัญหาอะไรในห้องพัก คุณจะได้รับการดูแลอย่างเต็มที่ อีกอย่างจะได้ใช้ยืนยันเวลาทำสัญญาเช่าพักและจ่ายค่าประกันห้องด้วย เพื่อเลี่ยงปัญหาโดนหักค่าประกันห้องพักในภายหลังค่ะ   ค้นหารายละเอียดเกี่ยวกับคอนโด การรู้ประวัติความเป็นมาของคอนโดนั้นๆ ก่อนตัดสินใจเข้าพักก็จำเป็นไม่น้อย ยิ่งเดี๋ยวนี้โลกออนไลน์เป็นแหล่งข่าวที่ดี ก็จะยิ่งทำให้ได้ทราบปัญหาและความเสี่ยงต่างๆ ได้ง่ายขึ้น ยกตัวอย่างง่ายๆ อย่าง ถ้าพื้นที่ไหนเกิดเหตุร้ายบ่อยๆ เช่น ปล้น ชิงทรัพย์หรือฆ่าข่มขืน คุณจะได้ไหวตัวทันว่าพื้นที่นั้นไม่ปลอดภัย เป็นต้น   ชัดเจนเรื่องค่าใช้จ่าย อย่าลังเลที่จะถามถึงบิลค่าใช้จ่ายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต หรือค่าโทรศัพท์จากเจ้าของห้อง ว่าได้รับการชำระหมดแล้วหรือไม่ จะได้ไม่เป็นภาระให้คุณต้องมานั่งรับผิดชอบทั้งๆ ที่ไม่ได้เป็นคนก่อ ให้ปวดใจเล่น รวมไปถึงส่วนกลางต่างๆ การให้บริการ   ตรวจสอบกฎระเบียบเรื่องการเลี้ยงสัตว์เลี้ยง หากคุณมีเพื่อนรักเป็นสัตว์เลี้ยง การหาคอนโดเช่าก็เป็นเรื่องยากขึ้นมาอีกนิดหน่อย เพราะไม่ใช่คอนโดทุกแห่งจะอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ ดังนั้นควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่พักนั้นๆ ไม่มีกฎห้ามในเรื่องสัตว์เลี้ยง แต่หากคุณไม่มีสัตว์เลี้ยงไว้ในครอบครอง ก็เบาใจกับปัญหานี้ไปได้เลย   ค่าเช่าที่เหมาะสม ถึงแม้ว่าคอนโดแห่งนั้น จะตอบโจทย์ของคุณได้หมดทุกข้อ แต่ถ้าคำนวณแล้วรายรับจะไม่พอรายจ่ายเพราะค่าเช่าคอนโดที่สูงเกินไป ก็เห็นทีว่าจะไม่เวิร์คเช่นกัน ดังนั้นลองมองหาคอนโดที่ราคาเหมาะสมกับสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และเงินในกระเป๋าของคุณจะดีกว่า   พิจารณาสัญญาเช่าให้ละเอียด ก่อนเซ็นสัญญาเช่า อย่าลืมอ่านรายละเอียดข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาให้ถี่ถ้วน ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลาขั้นต่ำในการเข้าพัก ราคาค่าเช่า จำนวนเงินค่ามัดจำ กฎระเบียบต่างๆ ของหอพัก รวมไปถึง การดูแลรักษาห้องพักในกรณีที่เกิดปัญหาขึ้นด้วย เพื่อความเข้าใจที่ตรงกันทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่า จะได้ไม่เกิดปัญหาโลกแตกในภายหลังค่ะ ไม่ว่าจะเป็นการเช่าพักหรือจะเป็นการพักอาศัยแบบไม่เสียค่าใช้จ่าย สิ่งที่สำคัญที่สุดก็คือความปลอดภัย ดังนั้น   นอกเหนือจาก 9 ข้อด้านบนแล้ว ก็ควรเลือกคอนโดในย่านที่มีคนพลุกพล่าน ไม่เปลี่ยว ไม่อยู่ในซอยลึก เพื่อลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับชีวิตและทรัพย์สินไว้ก่อน ขอบคุณแหล่งที่มา : http://www.lalinproperty.com/news/think-before-loan-condo.html        
ซื้อคอนโดอย่างไรให้ได้กำไร

ซื้อคอนโดอย่างไรให้ได้กำไร

ในปัจจุบันเราจะเห็นได้ว่ามีนักธุรกิจทั้งรายใหม่และรายเก่า ลาออกจากงานประมาจำมาเพื่อธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้น หลายๆคนก็ออกหนังสือแนะนำ “รวยด้วยคอนโด” บ้าง “รวยด้วยอสังหาฯ” บ้าง ดังนั้น จึงทำให้นักลงทุนหน้าใหม่เกิดขึ้นมากมาย บางคนก็รุ่ง บางคนก็ล้มเหลว ดังนั้นเรามาดูกันดีกว่าครับว่า หลักการซื้อคอนโดให้ได้กำไร มีอะไรยังไงบ้าง เพื่อที่ทำให้นักลงทุนหน้าใหม่ได้มีโอกาสประสบความเสร็จเป็นนักลงทุนชั้นแนวหน้า 1.ความจำกัดของที่ดิน ความจำกัดของที่ดินในที่นี้ไม่ได้หมายถึงที่ดินของโครงการที่มีจำกัด แต่หมายถึงที่ดิน ทำเลใกล้เคียงของโครงการ โดยการสำรวจที่ดินรอบๆ ว่ายังมีที่ว่างอยู่เยอะไหม เพราะถ้าหากมีที่ดินเปล่าว่างอยู่เยอะนั้น เป็นไปได้ว่ามีโอกาสสูงที่จะมีคอนโดใหม่ๆ ขึ้นอยู่ใกล้กับตัวโครงการของเรา เพราะในความเป็นจริงแล้ว หากมีคอนโดที่ขึ้นใหม่กว่า ซึ่งก็จะทำให้ราคาคอนโดของเราที่จะปล่อย ซื้อ ปล่อยเช่าปล่อยได้ยากขึ้น 2.ใหม่ย่อมดีกว่าเก่า หากต้องมีการเทียบทำเลและคุณสมบัติของคอนโดที่เท่ากันแล้วล่ะก็ ต้องมาดูกันที่อายุของคอนโดครับ ซึ่งก็แน่นอนว่าคอนโดเก่านั้นย่อมจะมีราคาถูกกว่าคอนโดใหม่ เพราะว่าคนทั่วไปมักจะคิดกันเสมอว่า ของใหม่ย่อมจะได้อะไรใหม่ๆกว่า และดีกว่าของเก่าแน่นอน เพราะอย่างนั้นการที่จะซื้อคอนโดเก่าเพื่อขายเก็งกำไรแล้วล่ะก็เป็นเรื่องที่ค่อนข้างจะยากและเสียเวลาพอสมควร ทางที่ดีควรจะนำไปปล่อยเช่าดูจะคุ้มค่ากว่าขายต่อแน่นอน 3.ทำเลที่อยู่อาศัย ปัจจัยหลักๆ ในการที่คนจะมองหาคอนโดดีๆสักแห่งก็คงหนีไม่พ้นเรื่อง “ทำเล” แน่นอน ยิ่งถ้าหากทำเลดีๆ ที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ใกล้สถานที่ทำงาน หรือใกล้แหล่งช้อปปิ้ง เช่น สุขุมวิท พระราม9 ฯลฯ แล้วล่ะก็มักจะเป็นตัวเลือกแรกๆ ที่คนมองไว้ก่อนแน่นอน แต่ถ้าห่างออกมาจากตัวเมือง หรือแถวๆชานเมืองแล้วล่ะก็มักจะไม่ค่อยได้รับความสนใจเท่าที่ควร เพราะผู้คนมักจะมองว่าราคาไม่ต่างจากบ้านจัดสรรมากนัก ดังนั้นหากเป็นไปได้ก็จะไปให้ความสนใจกับบ้านจัดสรรมากกว่า เพราะได้เปรียบในเรื่องพื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัวกว่าคอนโด 4.เอกลักษณ์เฉพาะตัว นอกจากทำเลแล้ว สิ่งสำคัญอีกอย่างที่ทำให้คอนโดนั้นได้ราคาดีก็คือจุดเด่น หรือเอกลักษณ์เฉพาะตัว เช่น วิวที่มองออกจากตัวห้อง การออกแบบสถาปัตยกรรมที่สวยงาม ฟิตเนส สระว่ายน้ำ รวมไปถึงนิติบุคคลของคอนโดนั้นๆ ด้วย ซึ่งเรื่องของวิวนี้ถือได้ว่าเป็นตัวกำหนดราคาของคอนโดได้ดีมากๆ เช่นห้องมุมที่มีวิวแม่น้ำ หรือวิวสวน ย่อมจะดีกว่าห้องที่มีวิวมองไปเห็นตึกตรงข้าม เป็นต้น 5.แปลงช่วงเศรษฐกิจตกต่ำให้เป็นโอกาส คำว่า “ในวิกฤติมักมีโอกาสเสมอ” คำๆ นี้มักใช้ได้ดีในทุกธุรกิจไม่เว้นแม้แต่ด้านอสังหาริมทรัพย์ เพราะในช่วงเวลาปกตินั้น ราคาของอสังหาฯ มักจะปรับตัวขึ้นอยู่เสมอ แต่ราคาจะชะลอตัวและปรับตัวลงในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ ดังนั้นการซื้อคอนโดไว้เก็งกำไรช่วงนี้ก็มักจะได้ราคาในช่วงราคาปกติ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นนักลงทุนจะต้องศึกษาและวิเคราะห์สถานการณ์ให้แม่นยำ เพราะบางทีในช่วงที่ราคาตกต่ำนั้น อาจจะยังตกต่ำลงได้อีก นั่นหมายความว่าราคาจะสามรถลงได้อีก 6. ห้องว่างไม่เกิน 10% “ยิ่งน้อย ยิ่งมีค่า” คำๆนี้ก็สามารถใช้ได้ดีกับคอนโดเช่นกัน สำหรับราคาของคอนโดนั้นสามารถดูได้จากจำนวนการอยู่อาศัยในปัจจุบัน เพราะสิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวบ่งบอกได้ชัดเจนว่า คอนโดดังกล่าวยังน่าสนใจหรือไม่ หากมีผู้อาศัยเต็ม หรือมีห้องว่างเหลือเพียงน้อย ก็เป็นสิ่งยืนยันได้ว่าทำเลดังกล่าวนัั้นมีความต้องการที่พักอาศัยสูง แต่ในทางกลับกันหากมีห้องว่างเยอะ มีการประกาศขายกันเยอะ มันสามารถบ่งบอกได้ชัดเจนว่าทำเลนี้ไม่น่าสนใจ หรือมีการเก็งกำไรสูง จนไม่น่าสนใจ หากซื้อคอนโดในลักษณะนี้แล้วมีโอกาสที่่ราคาจะถูกปรับลดลงได้อีกมาก ดังนั้นต้องทำการบ้านให้มากๆ 7. กระแสเงินสดเป็นบวก กฏข้อนี้ไม่เพียงแค่คอนโดเท่านั้น นิยมใช้ร่วมกับอสังหาฯประเภทอื่นๆ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ โดยจะเน้นหาเงินทุนจากการปล่อยเช่า หลักการก็คือ ให้คำนวณดูว่า คอนโดห้องที่เราต้องการจะซื้อนั้น เมื่อเทียบรายได้จากค่าเช่าแล้ว สูงกว่าที่เราผ่อนให้กับธนาคารหรือไม่ หากสูงกว่าจะเท่ากับว่า ผู้ซื้อไม่ได้ใช้เงินตนเองซื้อ แต่ใช้เงินของผู้เช่าซื้อนั่นเองครับ กฏข้อนี้อาจทำยากกันสักนิด ต้องอาศัยความขยันในการค้นหาคอนโดราคาถูก ยิ่งขยันมาก ยิ่งมีโอกาสมากขึ้นครับ สำหรับกฏทั้ง 7 ข้อนี้ ผู้อ่านอาจเลือกทำในข้อใดข้อหนึ่ง หรือหลายๆข้อผสมรวมกันก็ได้ครับ ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว การลงทุนช่วงดังกล่าวนั้นมีความเสี่ยงสูง แต่หากผู้ลงทุน มีความรู้ ความเชี่ยวชาญ ศึกษา วิเคราะห์อย่างรอบความ ในความเสี่ยงสูงนั้นอาจช่วยให้เกิดกำไรที่สูงขึ้นเช่นกัน ขอบคุณแหล่งที่มา : www.bkkcitismart.com/บทความ/การซื้อ-และลงทุนอสังหาริมทรัพย์/ซื้อคอนโดอย่างไรให้ได้กำไร
ผ่อนบ้านไม่ไหว ควรทำอย่างไรดี

ผ่อนบ้านไม่ไหว ควรทำอย่างไรดี

เมื่อ มีปัญหาผ่อนชำระบ้านไม่ไหว หรือ หมุนเงินไม่ทัน ก่อนอื่นต้องสำรวจก่อนว่าเราสามารถลดรายจ่ายอื่นๆ อีกได้ไหม พยายามตัดรายจ่ายก้อนใหญ่ออกก่อน (ที่ไม่เกี่ยวกับการดำรงชีวิต) จากนั้น ดูว่าเดือนนี้ (หรือเดือนถัดไป) จะเหลือเงินส่งผ่อนน้อยกว่าที่กำหนดได้เท่าไหร่ เช่น ผ่อนต่องวด 10,000 บาท แต่เหลือเงินแค่ 5,000 บาท เป็นต้น   เมื่อเราได้สำรวจตัวเองและพยายามที่จะลดรายจ่ายอื่นๆแล้ว สิ่งที่ควรกระทำ เกี่ยวกับการผ่อนชำระบ้าน ควรทำดังต่อไปนี้ 1. โทร.ไปบอกเจ้าหน้าที่ธนาคาร (สาขาที่ทำเรื่องกู้เงิน) แจ้งทางธนาคารว่า เราสามารถผ่อนชำระงวดนี้ได้น้อยกว่าค่างวดปกติ ธนาคารจะมีเบี้ยปรับอย่างไรบ้าง (ส่วนใหญ่จะมีเบี้ยปรับกรณีผ่อนชำระล่าช้า) ซึ่งจะคิดในอัตราที่สูงกว่าปกติ (ราวๆ 18%) และควรถามค่าธรรมเนียมอื่นๆ อีก เช่น ค่าธรรมเนียมในการทวงหนี้ที่ค้างชำระ หรือ ค่าธรรมเนียมธนาคารอื่นๆ เป็นต้น   2. จ่ายค่างวดที่สามารถจ่ายได้ ในเดือนนี้ก่อน ห้ามไม่จ่ายค่างวดเลย หรือ เงียบหายไปเฉยๆ ควรจ่ายของเดือนนี้ไปก่อน เช่น เหลือแค่ 5,000 บาท เพราะธนาคารอาจจะคิดไว้ก่อนว่าเราจะเบี้ยวหนี้ในครั้งต่อไปด้วยครับ ทำให้ธนาคารอาจจะเตรียมเรื่องส่งฟ้องเพื่อยึดทรัพย์เพื่อขายทอดตลาด และอาจจะฟ้องเราเป็นบุคคลล้มลายได้ ทำให้เราหรือผู้กู้ร่วมไม่สามารถทำธุรกรรมใดๆ (การเซ็นฯเอกสารการเงิน) ได้อีกเลย   เพราะหากมีธุรกรรมใดๆ เกิดขึ้น ธนาคารจะตามไปอายัดไว้ แล้วดึงเงินในธุรกรรมนั้นไปหักค่าคงค้างพร้อมดอกเบี้ย นับตั้งแต่วันหยุดชำระ (ดอกเบี้ยบ้านเป็นแบบหักต้นหักดอก ในกรณีจ่ายค่าผ่อนปกติ แต่เมื่อหยุดจ่าย ดอกเบี้ยบ้านก็จะกลายเป็น “ต้นทบดอก” ไป) ทำให้เมื่อไปเจรจากับธนาคารในภายหลังจากที่ให้ฟ้องล้มละลายไปแล้ว จะทำให้เห็นว่ายังมีเงินคงค้างที่เป็นดอกเบี้ยที่ทบต้นทบดอก ตามมาหลอกหลอนอีก ทำให้ธุรกรรมใดๆ เมื่อมีการโอนเงินก็จะถูกดึงไปหักอยู่ตลอด แบบนี้ก็ไม่มีวันที่จะไปทำมาหากินใดๆ ได้อีกเลย   3. การชำระเงินเดือนถัดไป เดือนถัดไปควรจะชำระ เงินค่างวดที่คงค้างไว้ครั้งก่อน + ดอกเบี้ยที่ปรับชำระล่าช้า + ค่างวดปกติในเดือนนั้น เพื่อที่ธนาคารจะได้หยุดดอกเบี้ยปรับล่าช้า (18%) กลับมาที่ดอกเบี้ยปกติ ที่ควรจะเป็นครับ เมื่อชำระทั้ง 3 ยอดแล้ว นำสลิปส่ง FAX ไปหาเจ้าหน้าที่สินเชื่อที่เดือนก่อนได้ติดต่อไว้เรื่องขอชำระล่าช้า เพื่อให้ทางเจ้าหน้าที่รีบทำเรื่องยืนยันการชำระที่ค้างชำระไปในเดือนก่อน เพื่อเป็นลายลักษณ์อักษรไปที่สำนักงานใหญ่ด้วย พร้อมทั้งสอบถามว่าแบบนี้จะทำให้กลับมาคิดในดอกเบี้ยปกติเมื่อใด   4. ตรวจสอบยอดชำระเดือนถัดๆไป ตรวจสอบว่าเดือนถัดไป (เดือนที่ 3) มีการคำนวณดอกเบี้ย และหักเงินต้นกลับมาเป็นระบบปกติหรือไม่ หากไม่ปกติ ให้รีบติดต่อเจ้าหน้าที่สินเชื่อที่ได้ติดต่อไว้ทันที ว่ามีเหตุผิดพลาดในขั้นตอนไหน หรือ เข้าไปพบเจ้าหน้าที่คนดังกล่าวให้พิมพ์ Statement การผ่อนชำระมาพูดคุยกัน หากเจ้าหน้าที่อธิบายแล้วไม่เข้าใจ แนะนำให้ติดต่อสำนักงานใหญ่ (อาจผ่านระบบโทรศัพท์ก่อน) หากยังไม่ได้รับการอธิบายที่ชัดเจน หรือยังไม่เข้าใจ ก็ขอชื่อเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานใหญ่ที่จะสามารถเข้าพบได้ เพื่อเข้าไปปรึกษา   ทั้งนี้ ควรรีบเข้าไปดำเนินการเรื่องนี้ ไม่อย่างนั้นระบบยังจะคำนวณเป็นการชำระล่าช้าอยู่ ซึ่งก็จะเป็นลักษณะทบต้นทบดอกอยู่ หากปล่อยให้เนิ่นนานก็จะกลายเป็นยอดที่สูงมากจนเราไม่สามารถชำระไหว   หมายเหตุ เหตุที่ผ่อนชำระไม่ไหว ควรรีบติดต่อเจ้าหน้าที่ธนาคารทันที เมื่อเราทราบว่าผ่อนไม่ไหวแน่ๆ ในเดือนนี้ หรือ ในเดือนถัดไป (อาจจะมีเหตุจำเป็นต้องหมุนเงินขึ้นมา) อย่าคิดเอาเองว่าธนาคารน่าจะช่วยเราอย่างนั้นอย่างนี้ โดยที่เราไม่ติดต่อเข้าไปก่อน (เรื่องหนี้ไม่มีใครมาช่วยเราได้ หากเราไม่ช่วยตัวเอง)   ขอให้ทุกท่านสามารถฟันฟ่าอุปสรรคในการผ่อนบ้านไปได้ครับ       ขอบคุณแหล่งที่มา : www.baan-d.com/เมื่อผ่อนบ้านไม่ไหว/        
ดูให้ดี!! คอนโดแบบไหนที่ซื้อแล้วราคาตก

ดูให้ดี!! คอนโดแบบไหนที่ซื้อแล้วราคาตก

หลายคนเคยได้ยินว่าอสังหาซื้อแล้วราคาไม่มีตก ซึ่งไม่เป็นความจริงทั้งหมดนะครับ อสังหาบางประเภทสามารถราคาตกได้ เช่นคอนโดมิเนียม คุณต้องเข้าใจก่อนว่าการที่อสังหาจะขึ้นหรือจะลงนั้นมันไม่ได้ขึ้นอยู่กับทำเลหรืออะไรก็ตาม แต่มันขึ้นอยู่กับความต้องการในอสังหานั้นๆ ดังนั้นต่อให้อสังหาคุณอยู่ในทำเลที่ดีมาก แต่ถ้าไม่มีคนต้องการ อสังหาอันนั้นก็จะราคาตกอยู่ดี โดยส่วนใหญ่อสังหาจะมีความต้องการในตัวของมันเอง เช่น ที่ดิน หรือ บ้าน แต่ยกเว้น คอนโดมิเนียม สามารถไม่เป็นที่ต้องการได้ สาเหตุหลักหลักก็เพราะว่าคอนโดมิเนียม ไม่สามารถปรับปรุงภายนอกแล้วดูใหม่ ได้เหมือนบ้าน ตึกแถว หรือที่ดิน ทำให้ผู้คนไม่อยากได้คอนโดมิเนียมหรือที่อยู่อาศัยที่หน้าตาเก่า แลดูโทรม และด้วยความมีเจ้าของร่วมหลายคน จึงทำให้การตัดสินใจจะปรับปรุง รีโนเวท หรือ ทาสีตัวอาคารเป็นเรื่องที่ยาก ประกอบกับ การอยู่อาศัย ต้องการที่อยู่ที่มีสภาพแวดล้อมที่ดีคอนโดมิเนียม เป็นที่พักอาศัยที่อยู่รวมกันหลายคน ดังนั้นมีโอกาสที่สภาพแวดล้อมหรือผู้คน เพื่อนบ้าน อาจจะเป็นกลุ่มที่ไม่พึงประสงค์ทำให้ผู้คนไม่อยากอยู่ แล้วเราจะดูยังไงว่าคอนโดมิเนียม โครงการไหน จะทรุดโทรมและไม่เป็นที่ต้องการในวันหน้า 1. เรื่องแบรนด์มีส่วนสำคัญ คอนโดที่โทรมและราคาตก ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดที่ มีผู้สร้างโนเนม ผู้สร้างเหล่านี้ อาจจะไม่จำเป็นต้อง ดูแลรักษาอะไรมาก ขายเสร็จก็ไป ต่างจาก developer ที่มีแบรนด์ หรืออยู่ในตลาดหลักทรัพย์ พวกนี้จะค่อนข้าง ดูแล และคิดถึง หลังการขายเยอะกว่า เพราะว่าการที่ตึก หรือโครงการ ของเขา ทรุดโทรม จะทำให้ภาพลักษณ์ของแบรนด์เขา ตกต่ำลงด้วย ซึ่งมันจะมีผลต่อราคาหุ้น ของเขา ดังนั้น developer เจ้าใหญ่ จะทุ่ม เพื่อรักษาภาพลักษณ์ ในโครงการของเขา และ จะสรรหา นิติ ที่มีความเป็นมืออาชีพ เพื่อดูแล ตึกของเขา เช่น ลุมพินี มีการดูแลรักษา ตึกอย่างดีเยี่ยม โดย ทำการจัดตั้งนิติของตัวเอง ขึ้นมาดูแลโครงการ ถ้าโครงการไหนที่ขายไม่ได้ และเก็บเงินค่าส่วนกลางได้น้อย ทางบริษัทจะเข้ามาอุ้มเพื่อรักษาไม่ให้ตึกนั้นทรุดโทรม 2. ดูผลประกอบการของนิติ ในกรณีที่เราซื้อคอนโดมือสอง ให้เราไปดูผลประกอบการของนิติที่บอร์ดประชาสัมพันธ์ ของโครงการ ซึ่งจะสามารถรู้ได้ว่านิติบริหารเงินของโครงการได้กำไรหรือขาดทุน ถ้านิตินั้นบริหารขาดทุน เราก็จะพิจารณาได้ว่า โครงการนี้มีโอกาสตกสูง เพราะว่าถ้านิติขาดทุนนิติจะไม่มีเงิน ไปปรับปรุงตึก จึงทำให้เกิดความเสื่อมโทรม ซึ่งจุดนี้ต้องดูให้ดี เพราะ โดยทั่วไปตึกที่มีอายุ 0-5 ปี จะยังดูใหม่ และไม่โทรม แต่เมื่อเลยปีที่ 5 ไปแล้ว อุปกรณ์หรือวัสดุต่างๆจะเริ่มถึงเวลาเปลี่ยน การที่นิติขาดทุน ผลประกอบการแย่จะทำให้ตึกเสื่อมโทรมอย่างรวดเร็วในปีที่ 6 เป็นต้นไป 3. ถ้าเป็นไปได้ให้เลือกตึกสูง ตึกต่ำกับตึกสูง มีความข้อดีข้อเสียต่างกัน แต่ถ้าวัดกันในเรื่องโอกาสในการที่จะทรุดโทรม ตึกสูงมีโอกาสทรุดโทรมน้อยกว่าตึกต่ำมาก เนื่องจาก ตึกสูงมีจำนวนห้องเยอะกว่า ทำให้การเก็บค่าส่วนกลาง ได้ดีกว่า ตึกต่ำ เพราะว่า ตึกสูงถึงมีบางห้องที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ทางโครงการก็ยังอยู่ได้เพราะมีห้องจำนวนมากแต่ถ้าเป็นตึกต่ำ ถ้ามีคนไม่จ่ายเยอะๆ จะทำให้ขาดสภาพคล่องอย่างหนัก เพราะมีห้องน้อย อีกทั้ง เหตุผลสำคัญ คือ การที่จะมาเป็นนิติในโครงการ จำเป็นต้องประมูล ตึกสูง จะต้องแข่งกันเยอะกว่า และ ส่วนใหญ่จะได้นิติที่เข้มแข็ง มีความเป็นมืออาชีพ แต่ตึกต่ำ มีโอกาสได้นิติ ที่ ไม่เข้มแข็งเท่าตึกสูง ทำให้การบริหารบางอย่างอาจจะทำได้ไม่ดีเท่า และเป็นสาเหตุจะให้ตึกทรุดโทรม 4. ซื้อคอนโดที่เกรดดีหน่อย อย่าซื้อคอนโดที่ราคาถูกเกินไป (หลักแสน) คอนโดที่โทรมส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดราคาถูก แทบทั้งนั้น ยิ่งคอนโดเกรดดีขึ้นมาเท่าไหร่ โอกาสที่จะโทรมก็มีน้อยขึ้นเท่านั้น คอนโด ระดับสูง นอกจากจะออกแบบเรียบหรู ให้ไม่มีวันดูเก่าเเล้ว วัสดุต่างๆก็ใช้ที่เก่ายากอีกด้วย อย่างเช่น ตึกมหานครเลือกให้กระจกทั้งอาคารเพื่อให้ดูใหม่เสมอและ อีกเหตุผลนึงที่คอนโดหรู ราคาจะไม่ตก ก็คือ “คนรวย”อยู่ นอกจากจะเป็นสภาพเเวดเเวดล้อมที่ดี เพื่อนบ้านคุณภาพ ดึงดูดผู้คนมาอยู่แล้ว การเก็บเงินค่าส่วนกลางทำได้ง่าย เเละ ไม่มีปัญหา อยากจะบอกว่าคอนโดระดับบน เก็บค่าส่วนกลางสูงมาก จึงไปเเปลกที่ โครงการจะดูดีอยู่เสมอ นอกจากราคาไม่ตกเเล้ว ยังจะถีบตัวสูงขึ้นอีกด้วย แนะนำว่าใครที่ชอบเล่น ส่วนต่างกำไร ให้เลือกเล่นคอนโดระดับสูงดีกว่า เพราะ ราคาพุ่งไวจริงๆหวังว่า หลักการดูง่ายๆนี้จะทำให้เพื่อนๆ สามารถเลือกคอนโดดีๆของตัวเองได้นะครับ ปล. ทั้งหมดเป็นเเค่ คำแนะนำคร่าวๆ ไม่ได้เหมารวมว่าทุกโครงการที่เข้าหลักข้างบนจะเเย่เสมอไปนะครับ ของเเบบนี้ต้องดูหลายปัจจัย ปล. ทั้งหมดนี้เป็นความเห็นส่วนตัวของผมครับ Kim Property Live ขอบคุณแหล่งที่มา : www.properth.com/คอนโดราคาตก/
การเลือกโปรโมชั่นบ้านและคอนโด

การเลือกโปรโมชั่นบ้านและคอนโด

เข้าสู่ช่วงภาวะเศรษฐกิจขาลงแบบนี้ ทำให้คนจับจ่ายใช้สอยน้อยลง และส่งผลถึงการซื้อบ้านและคอนโดน้อยลงตามไปด้วย เหตุนี้จึงทำให้บ้านและคอนโดต่างๆงัดโปรโมชั่นเด็ดออกมามัดใจลูกค้ากันมากมาย แต่เราก็ควรที่จะศึกษาแต่ละโปรโมชั่นให้ดีก่อนตัดสินใจเลือกซื้อด้วยนะคะ 1. ผ่อน 0% มีหลายคนที่เข้าใจผิดคิดว่าการผ่อน 0% นั้นคือการไม่ต้องผ่อนเลยสักบาท ทั้งที่จริงแล้วผู้ซื้อยังคงต้องผ่อนเงินงวดอยู่ เพียงแต่เงินที่ผ่อนแต่ละเดือนนั้นไม่ต้องเสียดอกเบี้ย ที่จ่ายไปคือเงินต้นทั้งหมด ก็เหมือนกับว่าเจ้าของโครงการเป็นคนจ่ายดอกเบี้ยแทนผู้ซื้อนั่นเอง ก็เท่ากับว่าเป็นการลดราคาบ้านหรือคอนโดนั้นๆ 2. อยู่ฟรี โปรโมชั่นนี้ส่วนใหญ่ใช้กระตุ้นการขายโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน ซึ่งผู้ซื้อจะต้องวางเงินจอง เงินทำสัญญา แต่เงินดาวน์อาจต้องเทก้อนใหญ่ หรือบางครั้งแค่เพียงใช้เงินจองและเงินทำสัญญา แล้วก็กู้ธนาคารเลย แต่เมื่อทำสัญญากู้และรับโอนแล้ว ยังไม่ต้องผ่อนชำระธนาคารใน 1 ปี หรือ 2 ปี หรือตามเวลาที่ในสัญญาระบุไว้ 3. อยู่ก่อน โปรโมชั่นนี้เป็นการทดลองอยู่ก่อนนี้ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่าเช่าก่อนเข้าอยู่ให้กับโครงการก่อน โดยในสัญญาอาจระบุไว้ว่าเมื่อมีการซื้อจริงๆในอนาคต ก็อาจจะนำมาเป็นส่วนลดหรือเงินดาวน์ได้ 4. การันตีผลตอบแทน โปรโมชั่นนี้เราต้องดูให้ละเอียดว่า มีการการันตีผลตอบแทนในอัตราเท่าไร ระยะเวลากี่ปี จ่ายยังไง และเงื่อนไขอื่นๆด้วย เพื่อประเมินว่าคุ้มหรือไม่ และที่สำคัญเพื่อประเมินโอกาสและความเป็นไปได้เมื่อนำมาปล่อยเช่าเองหลังจากผ่านพ้นช่วงการันตีแล้ว การเลือกโปรโมชั่นที่ดีนั้น คือการเลือกโปรโมชั่นที่เหมาะสมที่สุดกับแต่ละคน และเราสามารถที่จะต่อรองเจรจาได้หากต้องการปรับเปลี่ยนในส่วนต่างๆของโปรโมชั่นนั้น เพื่อเลือกโปรโมชั่นที่ดีและเหมาะสมกับเราที่สุดค่ะ ขอบคุณแหล่งที่มา : http://www.lalinproperty.com/news/choose-promotion-home-condo.html
ผ่อนไหวใช่ว่าดี คำนวณก่อน ดอกเบี้ยบ้าน คุ้มค่าจริงเปล่า?

ผ่อนไหวใช่ว่าดี คำนวณก่อน ดอกเบี้ยบ้าน คุ้มค่าจริงเปล่า?

การมีทรัพย์สินติดตัวไว้ใช่ว่าจะเป็นเรื่องดีเสมอไป ยิ่งเมื่อการได้มาเป็นภาระเกินความจำเป็น ยิ่งมีมูลค่ามาก การได้มากก็ยิ่งยากขึ้นเท่านั้น และผู้ให้บริการทางการเงินส่วนมากก็มอบช่องทางสบายๆให้กับคนใจร้อน คนที่มีความต้องการมากเสียจนลืมคิดหน้าคิดหลังให้ดีซะก่อน หากคุณไม่อยากเสียผลประโยชน์จากการไม่วางแผน ลองอ่านบทความนี้ให้จบ แล้วคุณจะพบว่า ดอกเบี้ยจากการผ่อนบ้าน หากไม่บริหารให้ดี จะเจ็บหนักขนาดไหน   อันดับแรกคือหาเจ้าที่ประหยัดที่สุด เวลาเราไปดูตารางดอกเบี้ยของผู้ให้บริการทางการเงินหลายๆเจ้า เรามักจะเห็นคำว่า MRR นำอยู่ข้างหน้าเสมอ ตามด้วย สามปีแรกดอกเบี้ยกี่ % แล้วหลังจากนั้นเป็น MRR ลบเท่าไหร่ เช่น MRR = 7.25% สามปีแรก ดอกเบี้ย 3.75% ปีที่เหลือ ดอกเบี้ย MRR-2% เมื่อเห็นแบบนี้ก็เข้าใจง่ายๆว่าคุณจะต้องโดนดอกเบี้ยปีละกี่ % แต่ค่า MRR จะเปลี่ยนไปทุกปีตามกำหนดการของธนาคาร เป็นเหตุผลที่มีการรีไฟแนนซ์ ทำให้การตัดสินใจเลือกผู้บริการธุรกรรมทางการเงินเป็นเรื่องที่ค่อนข้างสำคัญเป็นอันดับต้นๆ ยังไม่รวมไปถึงปริมาณการผ่อนชำระ   หลักการผ่อนไม่ให้ขาดทุน จุดสำคัญที่อยากให้ทุกคนเข้าใจกันคือปริมาณก่อนผ่อนชำระของคุณ เพราะคนส่วนมากมักจะเลือกผ่อนทีละน้อย เพื่อไม่ให้เดือดร้อนทรัพย์สินส่วนอื่น ซึ่งเป็นความคิดที่ไม่ถูกไปซะหมด โดยเฉพาะกับคนที่สามารถรับผิดชอบผ่อนชำระได้มาก บางคนมีรายได้พอจะผ่อนให้เสร็จในสิบปีได้ แต่เลือกจะผ่อน 20 ปีเพื่อจะเอาเงินไปใช้ทำส่วนอื่น ซึ่งเป็นความคิดที่ผิดเต็มๆ ธนาคารมักจะมีการผ่อนชำระขั้นต่ำสุดอยู่ที่ประมาณ 1ล้านต่อ 7พันบาท จะผ่อนหมดในเวลาประมาณ 142 สัปดาห์หรือ 20 ปี ซึ่งใช้เวลานานมาก ในขณะที่ปริมาณดอกเบี้ยไม่ได้ลดลงเลย คุณอาจจะมีรายได้อยู่ที่ 30,000 บาทต่อเดือน ผ่อน 15,000 บาทต่อเดือนต่อเงินต้นสองล้านบาท คุณคิดว่าคุณจะโดนดอกเบี้ยเท่าไหร่? ดอกเบี้ยหรือค่า MRR อาจจะคงที่ในทุกทุกปีที่คุณผ่อน แต่ดอกเบี้ยจะมากหรือน้อย ก็ขึ้นอยู่กับเงินต้นว่าคุณผ่อนไปแล้วมากน้อยแค่ไหน ซึ่งดอกเบี้ยนั้นจะคำนวณตามเงินต้นและต้องรับผิดชอบทุกเดือน หมายความว่ายิ่งคุณจ่ายทีละน้อย เงินต้นก็จะลดลงช้าลงเท่านั้น เท่ากับว่าดอกเบี้ยก็จะลดลงช้าด้วยเช่นกัน จากล้านละเจ็ดพัน เปลี่ยนมาเป็นล้านละหมื่น จะย่นระยะเวลาการผ่อนชำระลงได้มากกว่าที่คุณคิด ยอมลงทุนผ่อนทีละมากๆต่อทรัพย์สินทีละชิ้น ดีกว่ามานั่งผ่อนยาวๆแต่เมื่อคำนวณออกมาแล้ว ดอกเบี้ยสูงเท่าเงินต้นนะครับ   รายได้ไม่พอ จะแก้ปัญหาอย่างไร? สำหรับคนที่มีความจำเป็นที่จะต้องผ่อนบ้าน หรือคนที่ผ่อนชำระไปแล้วพึ่งพบว่าตนเองกำลังขาดทุนอยู่จะแก้ปัญหาได้ทางไหนบ้าง? จริงๆแล้วหากไม่มีรายได้เพิ่ม ก็อาจจะเป็นทางออกที่ยาก แต่ก็มีทางเลือกง่ายๆดังนี้ โปะก้อนใหญ่ วิธีการแก้ปัญหาเงินต้นลดช้า แก้ได้ด้วยการโปะเงินก้อนเข้าไปในทุกทุกปีหรือทุกทุกเดือน เพื่อเป็นการลดเงินต้นอีกรูปแบบหนึ่ง แม้จะต้องใช้เงินเยอะเหมือนเดิม แต่ก็ขึ้นอยู่กับการบริหารเงินของท่านว่าทำได้มากน้อยแค่ไหน รีไฟแนนซ์ การรีไฟแนนซ์นั้นมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเสมอ หากคำนวณไม่ดี จะกลายเป็นขาดทุนไปด้วย แต่หากทำถูกวิธี จะสามารถลดดอกเบี้ยลงอย่างเห็นได้ชัด ข้อเสนอปัจจุบัน ดอกเบี้ยกำไรผู้ซื้อมีเป็นช่วงระยะเวลา 3 ปีแรก หลังจากนั้นไปการรีไฟแนนซ์จึงกลายมาเป็นทางเลือกที่ดีอีกทางหนึ่ง หาผู้กู้ร่วม ในเมื่อไม่สามารถรับผิดชอบด้วยตัวเองได้ ก็ต้องหาคนมาช่วยรับผิดชอบ อาจจะไม่ใช่รูปแบบของการ กู้ร่วมทั้งหมด แต่ก็สามารถหารายได้เพิ่มจากที่พักที่คุณมีนี่แหล่ะ ไม่ว่าจะเป็นเช่าที่ หรือเปลี่ยนเป็นหอพักก็ดีทั้งนั้น อย่างไรก็ตาม ปัญหานี้ไม่สามารถแก้ที่ปลายทางได้ร้อยเปอร์เซ็นต์ วิธีการหลีกหนีดอกเบี้ยบ้านที่สูงเกินไป อยู่ตั้งแต่ตอนเริ่มขอสินเชื่อ ตั้งแต่ตอนคำนวณฐานรายได้และรูปแบบการชำระที่คุณต้องการ หากเตรียมพร้อมไว้ก่อน ก็จะไม่มีปัญหา อย่างไรก็ตาม คนที่ไม่มีทางเลือกก็จำเป็นต้องพยายามให้หนักกว่าคนอื่น หากต้องการจะออกจากวังวนนี้ แม้ว่าการผ่อนระยะเวลานานจะเป็นทางเลือกที่คุณสบายใจที่สุด แต่การผ่อนเงินเพียงสองล้านบาทอาจกลายเป็นดอกเบี้ยร่วมหนึ่งล้านบาทได้เลย มากพอที่จะคุณถอยรถยนต์อีกคันได้สบายๆ ดังนั้นก่อนจะทำการใหญ่ การศึกษาข้อมูลทางการเงินมีความจำเป็นมากกว่าที่คุณคิด อย่ารีบร้อน วางแผนให้ดีก่อน ขอบคุณข้อมูลจาก : https://finance.rabbit.co.th/blog/minimum-house-installment        
เรื่องควรรู้ก่อนตัดสินใจ รีไฟแนนซ์บ้าน

เรื่องควรรู้ก่อนตัดสินใจ รีไฟแนนซ์บ้าน

เรื่องของสินเชื่ออาจจะเป็นเรื่องที่เข้าใจยากซักหน่อย แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าเป็นเรื่องที่เราต้องรู้ไว้ ไม่ว่าคุณจะกำลังผ่อนบ้านอยู่ หรือกำลังตัดสินใจจะซื้อบ้านซักหลังเป็นของตัวเอง เรื่องสินเชื่อบ้าน ก็ถือว่าไม่ใช่เรื่องไกลตัวเลยค่ะ     รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร? การรีไฟแนนซ์บ้าน คือ การขอกู้ยืมสินเชื่อก้อนใหม่จากธนาคารหรือสถาบันการเงินที่เรามีสัญญาการผ่อนชำระอยู่เดิม หรือ จะทำเรื่องกู้เงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่ มาโปะหนี้จากธนาคารเดิมก็สามารถทำได้ การรีไฟแนนซ์บ้าน ไม่ว่าจะเป็นการขอกู้เงินจากธนาคารเดิม หรือธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่ ต่างมีจุดประสงค์เพื่อขยายระยะเวลาการผ่อนที่เหลือให้นานขึ้น และมีค่างวดน้อยลง หรือ เพื่อให้ผ่อนหมดเร็วขึ้น     คนส่วนใหญ่มักจะนิยมรีไฟแนนซ์บ้าน หรือ คอนโดมิเนียม กันทุกๆ 3  ปี หรือ เมื่อเริ่มที่จะรู้สึกว่าผ่อนไม่ไหว แต่ในความเป็นจริงแล้ว การรีไฟแนนซ์บ้าน ไม่จำเป็นต้องรอให้เรารู้สึกว่าผ่อนบ้านหรือคอนโดไม่ไหวถึงจะยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์ เพราะ ธนาคารและสถาบันการเงินต่างๆ มีกำหนดให้สามารถรีไฟแนนซ์ได้เรื่อยๆ (ทุกรอบ 3ปี) ทั้งนี้เพราะธนาคารและสถาบันการเงินแต่ละแห่งล้วนมีแรงจูงใจเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงนั่นเอง เพราะอัตราดอกเบี้ยในการกู้เงินซื้อบ้านหรือคอนโดของทุกธนาคารจะถูกแค่ในช่วง 3 ปีแรกเท่านั้น และหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้น หมายความว่าคุณจะต้องจ่ายค่างวดและดอกเบี้ยการผ่อนบ้านในอัตราปกติ จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ลูกค้าหลายๆคนจึงเลือกทำการรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่นั่นเอง       1.เงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ของธนาคารและสถาบันการเงินแต่ละแห่ง ปัจจัยหลักๆของการกู้สินเชื่อบ้านคือดอกเบี้ย ดังนั้นหากคุณต้องการจะรีไฟแนนซ์ ดอกเบี้ยคือสิ่งที่จะต้องพิจารณาเป็นอย่างแรก อัตราดอกเบี้ยสำหรับการรีไฟแนนซ์ที่เหมาะสม คือ อัตราดอกเบี้ยจะต้องต่ำกว่าดอกเบี้ยตลอดสินเชื่อที่ใช้ในปัจจุบัน รวมทั้งเงื่อนไขเรื่องจำนวนเงินผ่อนต่องวดที่ต้องลดลงและ ระยะการผ่อนที่นานขึ้นเพราะธนาคารและสถาบันการเงินแต่ละแห่ง ย่อมมีเงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ที่ต่างกัน หากคุณรู้เงื่อนไขของธนาคารแต่ละแห่ง จะทำให้เราสามารถคำนวนได้ว่าการรีไฟแนนซ์บ้านแต่ละครั้งมีส่วนช่วยในการลดดอกเบี้ยได้มากน้อยแค่ไหน     2.ค่าใช้จ่ายโดยรวมทั้งหมด อัตราดอกเบี้ย ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน ค่าธรรมเนียมการปล่อยกู้ ค่าอากรแสตมป์ ค่าจำนองที่ดิน ค่าทำประกัน หรือค่าบริการอื่นๆ (ค่าประกันอัคคีภัย) ส่วนมากค่าใช้จ่ายโดยรวมนี้คุณสามารถคำนวนได้จากเว็บไซต์ของธนาคารและสถาบันการเงินแต่ละแห่ง เพราะในปัจจุบันธนาคารและสถาบันการเงินที่มีการให้บริการรีไฟแนนซ์ จะมีบริการคำนวนค่าใช้จ่ายให้แก่ลูกค้าที่ต้องการใช้บริการรีไฟแนนซ์อยู่แล้ว     3.ต้องรู้ว่าใช้เอกสารอะไรในการยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้าง สำเนาบัตรประชาชน/สำเนาทะเบียนบ้าน พร้อมฉบับจริง ใบรับรองเงินเดือน (ย้อนหลัง 3เดือน) หรือ หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการข้อตกลง ฉบับจริง ใบเสร็จการผ่อนชำระย้อนหลัง 24 เดือน (ในกรณีรีไฟแนนซ์บ้านแบบไถ่ถอน) สำเนาบัญชีเงินฝากแสดงรายการย้อนหลัง 6 เดือน และหลักฐานแสดงฐานะการเงินอื่น ๆ พร้อมฉบับจริง หรือ Statement พร้อมเซ็นต์รับรอง หากผู้ยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์ ประกอบอาชีพส่วนตัว ให้นำสำเนาใบประกอบวิชาชีพ หรือ ใบอนุญาตประกอบการ มาแสดงด้วย แต่หากประกอบธุรกิจให้นำสำเนาทะเบียนการค้า ทะเบียนบริษัท หรือทะเบียนห้างหุ้นส่วนฯ พร้อมยื่นหลักฐานการเสียภาษีเงินได้ แนบใบเสร็จตัวจริงจากกรมสรรพากร ย้อนหลัง 6 เดือน มาด้วย (รูปถ่ายกิจการ จำนวน 3-4 รูป) สำเนาโฉนดที่ดิน/นส.3ก/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด/อช.2(2ชุด) พร้อมรับรองจาก สนง.ที่ดิน     4.ศึกษาขั้นตอนการรีไฟแนนซ์เบื้องต้น การศึกษาขั้นตอนการรีไฟแนนซ์บ้านจะทำให้คุณประหยัดเวลาในการดำเนินการได้มากขึ้น รวมถึงคุณสามารถเตรียมเอกสารและดำเนินการยื่นเอกสารได้ทันเวลาอีกด้วยค่ะ ไม่ว่าจะเป็น การติดต่อขอสำเนาสรุปยอดหนี้เงินกู้กับธนาคารเก่า ยื่นเอกสารสรุปยอดหนี้ที่ได้จากธนาคารแห่งเก่าไปขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่ เจ้าหน้าที่ธนาคารมาประเมินทรัพย์สิน การนัดวันไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินธนาคารเดิม การนัดวันทำสัญญากับธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่ ดำเนินการเรื่องโอนที่ที่ดินในเขตที่ของเราตั้งอยู่   แม้ว่าข้อมูลต่างๆจะสำคัญต่อการรีไฟแนนซ์บ้าน แต่การศึกษาข้อมูลอย่างเดียวอาจจะไม่ใช่ทางออกทั้งหมด คุณควรดูปัจจัยจากตัวคุณเพิ่มเข้าไปด้วย ไม่ว่าจะเป็นรายได้ประจำ เงินเก็บ กำลังทรัพย์ แนวมโน้มทางการเงิน แนวโน้มหน้าที่การงาน รวมถึงการคำนวนความสามารถในการผ่อนค่างวด ดอกเบี้ย รวมถึงระยะเวลาในการผ่อนด้วย  ขอบคุณข้อมูลจาก : https://finance.rabbit.co.th/blog/re-finance-101        
REFINANCE ที่อยู่อาศัยแล้วชีวิตดี เงินเหลือใช้ จริงหรือไม่?

REFINANCE ที่อยู่อาศัยแล้วชีวิตดี เงินเหลือใช้ จริงหรือไม่?

หลายคนที่กำลัง ‘ผ่อน’ ที่อยู่อาศัยอยู่ คงมีความรู้สึกอยากผ่อนให้หมดไวๆ ใช่ไหมคะ บ้างก็ใช้วิธีการโปะเพิ่มทุกเดือนเพื่อช่วยร่นระยะเวลาในการผ่อน แต่ความจริงแล้วมีอีกหนึ่งวิธีที่ทำให้เราประหยัดรายจ่ายในเรื่องของดอกเบี้ย ซึ่งทำให้ผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นคือ การ “REFINANCE” หรืออธิบายง่ายๆ คือการไปกู้เงินจากธนาคารอื่นที่จ่ายดอกเบี้ยถูกกว่ามาจ่ายคืนธนาคารเดิมที่เคยกู้นั่นเองค่ะ สำหรับข้อดีของการ REFINANCE คือตัวช่วยผ่อนบ้านให้หมดไวขึ้น โดยจ่ายค่างวดเท่าเดิมแต่จ่ายส่วนที่เป็นดอกเบี้ยน้อยลง ก็ทำให้ลดเงินต้นได้มากขึ้น หรือบางคนที่ผ่อนบ้านไปแล้วเกิดปัญหาการเงิน กรณีหมุนไม่ทัน ก็สามารถรีไฟแนนซ์เพื่อขอลดค่างวดที่ต้องจ่ายต่อเดือนลงหรือเป็นการยืดระยะเวลาในการผ่อนให้นานขึ้น คนที่สนใจ REFINANCE ต้องเช็คสัญญากู้ก่อนนะคะว่ามีกำหนดระยะเวลาที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้เมื่อไหร่ ส่วนใหญ่จะกำหนดไว้ 3 ปี แต่กรณีที่รีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดจะเสียค่าปรับประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้เดิม (มีระบุไว้ในสัญญากู้) แนะนำว่ารอให้หมดช่วงก่อนดีกว่าค่ะ เพราะถ้าดอกเบี้ยไม่ได้แพงมากจนเกินไป ส่วนใหญ่รีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดมักจะไม่คุ้ม และการรีไฟแนนซ์ทุกครั้งจะมีค่าใช้จ่ายแฝงในอยู่ด้วย ไม่ใช่แค่การคำนวณเพื่อปรับลดดอกเบี้ยเท่านั้น ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์มีอะไรบ้าง เรามาดูไปพร้อมกันเลยดีกว่าค่ะ... 1. ค่าธรรมเนียมการจำนอง กรณีที่รีไฟแนนซ์ธนาคารใหม่จะคิด 1% ของวงเงินกู้ใหม่ เพื่อจ่ายให้กรมที่ดิน 2. ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน การ REFINANCE ทั่วไปจะอยู่ที่ 0.25-2% ของราคาประเมินจากกรมที่ดิน หรือคิดเป็นจำนวน 1,500 - 10,000 บาท ขึ้นอยู่กับธนาคาร แต่กรณีที่รีไฟแนนซ์ธนาคารเดิมไม่ต้องจ่ายนะคะ ซึ่งจะเรียกว่าการรีเทนชั่น 3. ค่าธรรมเนียมการปล่อยกู้ จะคิดประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้ใหม่ (ซึ่งบางธนาคารก็ไม่คิดค่าธรรมเนียมนี้ สอบถามก่อนก็ดีค่ะ) 4. ค่าอากรแสตมป์ สำหรับค่าอาการแสตมป์นั้นจะคิดเท่ากันทุกธนาคาร คือ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่ค่ะ 5. ค่าประกันอัคคีภัย ในการ REFINANCE ไม่ว่าจะกู้ธนาคารใหม่หรือธนาคารเดิม จะต้องเสียค่าประกันอัคคีภัยซึ่งแต่ละธนาคารจะมีอัตราค่าประกันต่างกัน เมื่อรู้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ก็นำมาเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารใหม่กับธนาคารเก่า โดยคิดเฉลี่ย 3 ปี เพราะการรีไฟแนนซ์จะกำหนดให้ทำได้หลัง 3 ปี แต่ต้องระวังเวลาเปรียบเทียบดอกเบี้ยที่เป็น MLR MRR ของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน ตัวอย่างเพื่อทำความเข้าใจอย่าละเอียด สมมุติว่ากู้ธนาคารเดิม 2,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี คือ 4.75% ต่อปี ผ่อนเดือนละ 13,000 บาท ผ่อนไปโปะไปแล้ว 3 ปี มียอดหนี้เหลือ 1,500,000 บาท (เปรียบเทียบดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์มาแล้วทุกธนาคาร) แต่เอาที่ถูกที่สุด คือ ดอกเบี้ยปีแรก 2.5% ปีถัดไป MRR-2% สมมติ MRR ธนาคารที่เราเลือกคือ 7% วิธีคิดอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีธนาคารใหม่ คือ {(2.5% x 1 ปี) + [(7%-2%) x 2 ปี } / 3 ปี = 4.17% ต่อปี ดูแล้วน่าจะถูกกว่า แต่อย่าลืมคิดค่าธรรมเนียมต่างๆ ด้วยนะคะ อาทิ ค่าธรรมเนียมการจำนอง 1% x 1,500,000 บาท = 15,000 บาท ค่าประเมินราคาสินทรัพย์ สมมติธนาคารคิด 3,000 บาท ค่าธรรมเนียมปล่อยกู้ สมมติให้ไม่มี ค่าอากรแสตมป์ 0.05% x 1,500,000 บาท = 750 บาท ส่วนค่าประกันอัคคีภัย เราไม่ได้เอาไปคิดนะคะ เพราะถึงเราไม่รีไฟแนนซ์ก็ต้องจ่ายค่าประกันนี้ทุก 3 ปีอยู่แล้ว ยกเว้นประกันกับธนาคารเดิมไม่ใช่ 3 ปี หรือธนาคารมีค่าบริการอื่นนอกจากนี้ จะเอาค่าใช้จ่ายนั้นมาคิดรวมด้วย พอรวมค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ทั้งหมด จะได้เท่ากับ 18,750 บาท จากนั้นก็ลองไปคำนวณเปรียบเทียบดอกเบี้ย 3 ปีของทั้ง 2 ธนาคารดู ถ้ากู้ต่อธนาคารเดิมอัตราดอกเบี้ย 4.75% เมื่อครบ 3 ปี จะจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดประมาณ 192,450 บาท ยอดหนี้คงเหลือ คือ 1,224,440 บาท ถ้าเปลี่ยนไปกู้ที่ธนาคารใหม่ อัตราดอกเบี้ย 4.17% เมื่อครบ 3 ปี จะจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดประมาณ 167,435 บาท เมื่อรวมกับค่าธรรมเนียม 18,750 บาท รวมเป็น 186,185 บาท ยอดหนี้คงเหลือ คือ 1,199,430 บาท                  จากตัวอย่างด้านบนเห็นได้ชัดเลยค่ะว่ากรณีรีไฟแนนซ์ทำให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้เยอะกว่า และลดเงินต้นได้เยอะขึ้นด้วย แต่ในการคำนวณเราต้องคำนึงแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยในอนาคตด้วยนะคะ เพราะ MRR หรือ MLR เป็นตัวเลขที่อาจมีการปรับขึ้นลงตามอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ถ้าเราคิดว่าในอนาคตอีก 2-3 ปี อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นมากๆ และอัตราดอกเบี้ยที่เรากำลังจ่ายอยู่ขึ้นกับ MRR/MLR การรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดและเสียค่าปรับ ก็อาจจะคุ้มค่ามากกว่าค่ะ :)  
เคล็ดลับเก็บออมของมนุษย์เงินเดือน เพื่อเงินก้อนโต!

เคล็ดลับเก็บออมของมนุษย์เงินเดือน เพื่อเงินก้อนโต!

เคยสงสัยกันบ้างไหมคะว่าเงินแต่ละเดือนเราสูญหายไปไหนหมด? ทั้งๆ ที่ประหยัดแล้วแต่ก็ยังไม่มีเหลือเก็บ ยิ่งเป็นมนุษย์เงินเดือนที่มีค่าใช้จ่ายมากมายครั้นจะซื้อของขวัญชิ้นใหญ่ให้ตนเองอย่างยานพาหนะ หรือที่อยู่อาศัย ต่างก็ต้องใช้เงินก้อนจำนวนหนึ่งไปดาวน์เพื่อให้ได้สิ่งนั้นมา แต่จะทำยังไงให้ตนเองมีวินัยและสามารถเก็บเงินก้อนได้อยู่หมัด มาดูวิธีเก็บออมแบบง่ายๆ แต่ได้ผล ที่ทีมงาน Review Your Living รวบรวมมาฝากดีกว่าค่ะ เรียบเรียงโดย Review Your Living 1. ทำบัญชีรายรับรายจ่าย การแยกแยะรายรับรายจ่ายโดยการจดบันทึกหรือใช้แอพพลิเคชั่นในสมาร์ทโฟนนั้นจะช่วยอุดรอยรั่วปัญหาเงินหายไปไหนได้เป็นอย่างดี เพราะบัญชีเหล่านี้จะช่วยสะท้อนการใช้เงินในแต่ละวันของคุณว่าหมดไปกับอะไรบ้าง อีกทั้งยังเป็นตัวชี้วัดจำนวนรายได้ที่เข้ามาด้วย ทำให้สามารถคำนวณการใช้เงินและแบ่งเก็บออมได้อย่างสบายใจ 2. แบ่งแยกสัดส่วนให้ชัดเจน เมื่อมีรายรับเข้ามาให้แบ่งเงินออกเป็นส่วนๆ โดยแยกค่าสาธารณูปโภคจำพวกค่าเช่าบ้าน ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ค่าบัตรเครดิตไว้ส่วนหนึ่ง แล้วจึงแบ่งเก็บออมแบบค่อยเป็นค่อยไปอาจจะ 5% หรือ 10% ของยอดที่เหลือจากการหักไว้ และเหลือเท่าไหร่ค่อยมาหารเฉลี่ยใช้รายวันอีกที 3. กำหนดค่าใช้จ่ายรายวัน หากเกินต้องหยอดกระปุก! อย่างที่กล่าวมาตามรายละเอียดจากข้อข้างต้น เมื่อคำนวณแบ่งค่าใช้จ่ายส่วนต่างๆ อย่างรอบคอบแล้ว อีกวิธีหนึ่งที่ช่วยเพิ่มเงินออมของคุณให้เพิ่มพูนขึ้นอย่างดาย โดยกำหนดค่าใช้จ่ายรายวันเช่น ตั้งใจใช้เงินวันละ 200 บาท แต่ใช้เกินไปเป็น 250 บาท ก็ต้องนำเงินมาหยอดกระปุก 50 บาท เพื่อเป็นกฎเกณฑ์ฝึกวินัยการใช้เงินไปในตัว ทั้งยังมีเงินเก็บเพิ่มขึ้นอีกด้วย 4. ดื่มกาแฟ = ออมเงิน สำหรับคอกาแฟตัวจริงที่ขาดไม่ได้เลยในแต่ละวันและรู้สึกผิดต่อตัวเองทุกครั้งที่เสียสตางค์จ่ายนั้น คงไม่ต้องรู้สึกกังวลใจอีกต่อไปแล้วค่ะ วิธีง่ายๆ ที่จะช่วยให้คุณรู้สึกดีทุกครั้งที่ซื้อกาแฟสักแก้วนั้น ก็เพียงแค่ใช้คติ ‘ซื้อเท่าไหร่ออมเท่านั้น’ เช่น เมื่อคุณซื้อกาแฟราคา 75 บาท คุณก็ต้องออมเงิน 75 บาท ซึ่งอาจจะดูเหมือนเป็นเงินจำนวนไม่มาก แต่เชื่อเถอะค่ะถ้าคุณออมแบบนี้ไปเรื่อยๆ จะมีเงินก้อนเพิ่มขึ้นมาอย่างเห็นได้ชัด   5. เศษอย่าใช้สิจ๊ะ แน่นอนค่ะว่าเงินเดือนหรือใบเสร็จต่างๆ มักไม่ใช่ยอดที่พอดิบพอดีเป๊ะ ดังนั้นอีกหนึ่งวิธีออมเงินที่เราอยากแนะนำก็คือ การเก็บเศษค่ะ ตัวอย่างเช่น มียอดเงินเดือนเข้ามา 24,500 บาท ก็กลั้นใจใช้ไปทุกเดือนเพียง 24,000 บาท ส่วน 500 บาทที่เหลือนั้นก็ถือเป็นการเก็บออมไปในตัวนั่นเอง ยิ่งถ้าคุณมีวินัยและตั้งใจเก็บไปทุกเดือนๆ เงินก้อนก็อยู่ไม่ไกลเกินเอื้อมแน่นอนค่ะ   6. แบงค์ 50 ก็ช่วยได้นะ อีกหนึ่งเคล็ดลับที่ฮิตมากในกลุ่มนักศึกษาและพนักงานออฟฟิศนั่นก็การเก็บธนบัตรจำนวน 50 บาทค่ะ เพราะแบงค์ 50 นั้นไม่ใช่ว่าเรามีโอกาสได้รับบ่อยๆ เหมือนแบงค์ 20 และ 100 บาท ฉะนั้นหาก มีโอกาสได้เจอเวลาใช้จ่ายรับเงินทอนก็เก็บไว้เถอะค่ะ สะสมไปเรื่อยๆ เมื่อผ่านไปครบ 1 ปี ลองเอาออกมานับดู คุณอาจจะตกใจกับยอดเงินออมที่สูงลิ่วก็เป็นได้นะคะ เป็นยังไงกันบ้างค่ะกับบทความดีๆ ที่เราเอามาฝาก ยังมีบทความน่ารู้อีกมากมายให้ได้ติดตามกันได้ที่นะคะ https://goo.gl/dwpzgr  
จะกู้บ้านทั้งที ต้องทำประกันด้วยหรือ?

จะกู้บ้านทั้งที ต้องทำประกันด้วยหรือ?

เมื่อความฝันในการมีบ้านหลังแรกหรือคอนโดมิเนียมในปัจจุบันนั้นไม่ใช่เรื่องยากอยู่ไกลเกินเอื้อมสักเท่าไหร่  เพราะเพียงแค่คุณวางเงินจองหรือดาวน์ตามสัญญาข้อกำหนดของโครงการที่ถูกใจ จากนั้นก็ดำเนินตามขั้นตอนคือยื่นกู้ธนาคาร รอผลอนุมัติ เพียงเท่านี้ความฝันของคุณก็เป็นจริงขึ้นมาแล้วแล้วค่ะ แต่การทำเรื่องขอเงินกู้เพื่อซื้อบ้านกับธนาคารนั้นส่วนใหญ่มักจะมีเรื่องของข้อเสนอขายกรมธรรม์พ่วงเข้ามาเกี่ยวข้องให้เราทำด้วย เพื่อได้อัตราดอกเบี้ยในการกู้สินเชื่อที่ถูกกว่าการไม่ทำประกัน บางคนอาจจะสงสัยว่าเราต้องทำด้วยไหม? ทำไปแล้วได้อะไร? วันนี้ทีมงาน Review Your Living จึงได้รวบรวมข้อมูลคลายข้อสงสัยมาฝากค่ะ เรียบเรียงโดย Review Your Living   สำหรับประกันสินเชื่อบ้านนั้นมีอยู่ 3 ประเภท คือ   1. ประกันคุ้มครองหลักทรัพย์ เป็นประกันชีวิตที่คุ้มครองวงเงินสินเชื่อบ้านที่เราได้รับอนุมัติจากธนาคารนั่นเองค่ะ ซึ่งจะมีระยะเวลาคุ้มครองให้คุณเลือกตั้งแต่ 5 – 30 ปี อัตราค่าเบี้ยประกันนั้นก็ขึ้นอยู่กับวงเงินสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติ ส่วนวิธีการชำระค่าดอกเบี้ยก็มักจะรวมอยู่ในวงเงินสินเชื่อแล้วค่ะ สังเกตได้ว่าทุกๆ ธนาคารมักจะใช้อัตราดอกเบี้ยมาเป็นสิ่งจูงใจเพื่อให้ผู้บริโภคเลือกโปรแกรมสินเชื่อที่มีประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อบ้านด้วย โดยทางเลือกนี้อัตราดอกเบี้ยจะถูกกว่าสินเชื่อธรรมดาประมาณ 0.5% ค่ะ   ทั้งนี้ประโยชน์ของประกันชนิดนี้ก็น่าสนใจไม่ใช่น้อยนะคะ ยกตัวอย่างเช่น กรณีที่คุณกำลังผ่อนบ้านอยู่กับธนาคารและเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิดเสียชีวิตหรือทุพลภาพถาวรตามระยะเวลาที่ระบุไว้ในกรมธรรม์ บริษัทจะเป็นผู้จ่ายเงินกู้ที่เหลืออยู่ทั้งหมดกับธนาคารให้ หากคำนวณแล้วทุนประกันสูงกว่าจำนวนหนี้ที่เหลืออยู่นั้นครอบครัวก็มีสิทธิ์ได้ส่วนต่างคืน รวมถึงไม่ต้องกังวลว่าจะถูกยึดบ้านอีกด้วย และสามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้นะคะ   2. ประกันอัคคีภัย เป็นประกันคุ้มครองบ้านระยะเวลาสั้นๆ แต่ต้องทำเป็นประจำทุกปีหรือ 2-3 ปีตามข้อตกลง กรณีที่เกิดอัคคีภัยซึ่งจะคุ้มครองเฉพาะตัวบ้านไม่รวมที่ดินนะคะ  หากเกิดอัคคีภัยขึ้นบ้านที่ไม่มีภาระหนี้ผลประโยชน์ก็จะเป็นของเจ้าของบ้านโดยตรง แต่ถ้าตัวบ้านติดจำนองกับธนาคาร ผู้รับประโยชน์คือธนาคารซึ่งจะหักไปกับหนี้ที่เหลืออยู่ ทำให้เจ้าของบ้านมีหนี้น้อยลงหรือหมดไปแล้วแต่กรณีข้อตกลง โดยประกันชนิดนี้จะคลอบคลุมความเสียหายของบ้านจาหเหตุการณ์อาทิ ไฟไหม้ ฟ้าผ้า แก๊สจากการทำแสงสว่าง แต่ไม่รวมการระเบิดดนื่องจากแผ่นดินไหว เป็นต้น   pinterest 3. ประกันภัยพิบัติ ประกันที่คุ้มครองบ้านจากภัยธรรมชาติต่างๆ อาทิ น้ำท่วม แผ่นดินไหว พายุเข้า เป็นต้น ซึ่งจะมีเงื่อนไขตามข้อกำหนดของแต่ละธนาคารและเสียเบี้ยประกัน 0.5% ของราคาบ้านต่อปี โดยที่รัฐบาลไม่ได้บังคับ จะทำหรือไม่ทำก็ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของคุณเองค่ะ แต่ประกันชนิดนี้จะไม่คลอบคลุมบ้านในพื้นที่ที่ถูกกำหนดว่าเป็นพื้นที่รองรับน้ำ กักเก็บน้ำ ทางผ่านน้ำนะคะ ดังนั้นถ้าจะซื้อบ้านอยู่ตรงไหนก็ควรศึกษาพื้นที่ให้ดีก่อนแล้วกันนะจ๊ะ     "สรุป" การทำประกันทุกๆ ชนิดที่มาพร้อมกับวงเงินกู้ซื้อบ้านนั้น ส่วนใหญ่ต่างก็มีข้อเสนอที่น่าสนใจไม่ใช่น้อยเลยใช่ไหมล่ะคะ? เพราะฉะนั้นถ้าใครกำลังจะตกลงปลงใจซื้อบ้านและยื่นกู้ธนาคาร ทีมงาน Review Your Living ก็อยากให้คุณศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนตัดสินใจ ข้อแนะนำง่ายๆ คือลองปรึกษาเจ้าหน้าที่สินเชื่อขอคำอธิบายเงื่อนไขต่างๆ ให้เข้าใจทุกรายละเอียดอย่างถี่ถ้วนก่อน เพื่อลดความเสี่ยงและความสบายใจของครอบครัวคุณเอง       ขอขอบคุณภาพจาก www.toonpool.com/cartoons/Fire_7295            
มีงบเท่ากัน คอนโดกลางเมือง หรือ บ้านชานเมือง เลือกอันไหนดี?

มีงบเท่ากัน คอนโดกลางเมือง หรือ บ้านชานเมือง เลือกอันไหนดี?

ปฏิเสธไม่ได้เลยค่ะว่าที่พักอาศัยนั้นเป็นปัจจัยสำคัญของการดำรงชีวิต เพราะเราต่างต้องใช้งานอยู่บ่อยๆ นอกจากการพักผ่อนในชีวิตประจำวันแล้ว ยังเป็นพื้นที่ส่วนตัวของใครหลายคนอีกด้วย จึงไม่ใช่เรื่องแปลกเท่าไหร่นักที่ปัจจุบันจะมีคอนโดมิเนียมกลางเมือง และบ้านชานเมืองเกิดขึ้นมากมายในราคาที่ใกล้เคียงกัน หากคุณก็เป็นคนหนึ่งที่กำลังอยากซื้อที่อยู่อาศัยสักที่หนึ่งเพื่อเติมเต็มความสุขของชีวิต แต่อยู่ในช่วงที่กำลังตัดสินใจว่าจะเลือกซื้อแบบไหนดี? วันนี้ทีมงาน Review Your Living ได้ทำการรวบรวมข้อมูลระหว่างข้อดีข้อเสียของคอนโดกลางเมือง และบ้านชานเมืองมาฝากค่ะ เพื่อเป็นตัวช่วยให้คุณตัดสินใจได้ง่ายและไวขึ้น   <   เรียบเรียงโดย Review Your Living ข้อดีของคอนโดกลางเมือง ทำเลสะดวกสบายง่ายต่อการเดินทาง ข้อนี้ถือว่าเป็นหัวใจหลักของคอนโดกลางเมืองเลยค่ะ เพราะเนื่องจากจะช่วยประหยัดเวลาในการเดินทางแล้ว ยังแวดล้อมไปด้วยสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครันไม่ว่าจะเป็น ห้างสรรพสินค้า สถานศึกษา โรงพยาบาล เป็นต้น ดูแลรักษาง่าย เนื่องจากขนาดห้องพักในคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มักจะมีขนาดค่อนข้างจำกัดทำให้การดูแลพื้นที่ภายในเป็นเรื่องที่ง่ายและประหยัดเวลาสำหรับทุกๆ คน ทั้งยังมีพนักงานนิติบุคคลหรือแม่บ้านประจำคอยดูแลสภาพแวดล้อมภายนอกให้เรียบร้อยและสวยงามอยู่เสมอ ปลอดภัยไร้ความกังวล นอกจากมีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยประจำแต่ละอาคารแล้ว ภายในคอนโดฯ ยังมีกล้องวงจรปิดหลากหลายมุมในแต่ละชั้นอีกด้วย ทำให้ลูกบ้านรู้สึกปลอดภัยทั้งยังสบายใจไร้ความกังวลเมื่อต้องเดินทางไปไหนนานๆ   ข้อเสียของคอนโดกลางเมือง ราคาสูง ข้อเสียข้อนี้มีผลต่อการตัดสินใจจริงๆ ค่ะ เพราะคอนโดฯ กลางเมืองส่วนใหญ่มักมีราคาค่อนข้างสูง เนื่องจากการเดินทางที่แสนสะดวกสบาย บางโครงการแค่ก้าวเท้าออกมาก็สามารถขึ้นรถไฟฟ้าได้แล้วซึ่งก็คุ้มค้าต่อราคาเช่นกัน เพราะฉะนั้นถ้าไลฟ์สไตล์คุณเป็นคนเมืองที่ใช้รถไฟฟ้าบ่อยกว่าขับรถเอง คอนโดมีเนียมกลางเมืองคงเป็นคำตอบที่ถูกต้องของคุณค่ะ พื้นที่จอดรถไม่เพียงพอ เป็นเรื่องยากค่ะสำหรับคอนโดมิเนียมที่รองรับที่จอดรถถึง 100% ดังนั้นถ้าคุณเลือกซื้อคอนโดฯ กลางเมือง คุณก็ควรทำใจไว้ตั้งแต่เนิ่นๆ เลยค่ะว่าถ้าไม่รีบกลับบ้าน ช่วงค่ำๆ ต้องมีเหตุการณ์วนหาที่จอดอย่างแน่นอน มีกฎเกณฑ์และข้อห้ามมากมาย คอนโดฯ ทั่วไปมักมีกฎเกณฑ์และข้อห้ามมากมาย อาทิ ห้ามส่งเสียงดัง ห้ามเลี้ยงสัตว์ เป็นต้น ซึ่งกฎและข้อห้ามก็ค่อนข้างเคร่งครัดอาจทำให้คุณรู้สึกอึดอัดไปบ้าง ข้อแนะนำคือให้ศึกษากฎและทำความเข้าใจกับข้อห้ามต่างๆ นั้นให้ดีก่อนที่คุณจะตัดสินใจซื้อ เพื่อความสุขระยะยาวในชีวิตนะคะ   ข้อดีของบ้านชานเมือง มีบริเวณมากกว่า เป็นข้อดีที่ใครหลายคนชอบใช่ไหมละค่ะ ก็แหม บ้านมีพื้นที่เยอะก็สามารถทำอะไรได้หลายอย่างไม่ว่าจะทำ ทำกิจกรรมร่วมกับครอบครัว หรือเว้นพื้นที่ไว้สำหรับทำสวนสวย ปลูกผัก เลี้ยงสัตว์ ก็ล้วนแต่เนรมิตให้ออกมาเป็นดั่งใจได้หมด เงียบสงบไม่พลุกพล่าน สำหรับใครที่รักความสงบบ้านชานเมืองก็เป็นตัวเลือกที่ดีไม่น้อยเลยค่ะ เพราะแต่ละโครงการต่างๆ นั้นจะกำหนดขนาดของบ้านแต่ละหลังซึ่งก็มียูนิตน้อยกว่าคอนโดฯ ทำให้บรรยากาศค่อนข้างสงบ ไม่มีผู้คนพลุกพล่านเดินผ่านไปมาเหมือนดั่งคอนโดกลางเมืองแน่นอนค่ะ บรรยากาศดี ร่มรื่น ด้วยทำเลชานเมืองทำให้เรามีโอกาสได้ใกล้ชิดสัมผัสกับธรรมชาติได้มากกว่าคอนโดฯ กลางเมืองที่แวดล้อมไปด้วยตึกสูง ถนน รถรา และผู้คนมากมายซึ่งอาจจะทำให้รู้สึกอึดอัด แต่การเลือกซื้อบ้านชานเมืองนั้น คุณจะได้ใกล้ชิดกับธรรมชาติภายใต้บรรยากาศที่ร่มรื่นมากขึ้นนั่นเองค่ะ   ข้อเสียของบ้านชานเมือง เดินทางลำบาก เป็นข้อเสียที่ปวดใจจริงๆ ค่ะ ขึ้นชื่อว่าบ้านชานเมืองแน่นอนว่าต้องห่างไกลตัวเมืองประมาณหนึ่ง ดังนั้นถ้าคุณคิดจะเลือกซื้อบ้านชานเมืองก็ควรเผื่อเวลาในการเดินทางสักหน่อยแล้วกันค่ะ หรือไม่ก็ควรเลือกทำเลที่ห่างไม่ไกลจากรถไฟฟ้ามากนักเพื่อความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตประจำวันนะคะ ห่างไกลความสะดวกสบาย อย่างที่ทราบกันดีแหละค่ะว่าบ้านชานเมืองมักอยู่ห่างจากตัวเมือง สาธารณูโภคโดยรอบโครงการอาจไม่ครบครันเหมือนดั่งคอนโดฯ กลางเมืองเท่าไหร่นัก เพราะฉะนั้นคุณควรศึกษาและดูพื้นที่จริงก่อนตัดสินใจซื้อจะได้ไม่เสียใจทีหลังนะจ๊ะ ขายต่อยากและเสี่ยงขาดทุน ด้วยทำเลที่ห่างไกลอาจเป็นปัญหาในการขายต่อ ในกรณีที่คุณเกิดการเปลี่ยนใจหรือย้ายที่อยู่ใหม่ ดังนั้นถ้าจะซื้อบ้านชานเมืองก็ควรพิจารณาให้ละเอียดและตัดสินใจอย่างรอบคอบก่อนนะคะ จะได้ไม่เกิดปัญหานี้ขึ้น            
4 เคล็ดลับ ควรเลือกธนาคารยังไงในการกู้ซื้อบ้าน

4 เคล็ดลับ ควรเลือกธนาคารยังไงในการกู้ซื้อบ้าน

เมื่อตัดสินใจที่จะมีบ้านใหม่อาจเป็นเพราะเริ่มมีครอบครัวใหม่ ข้าวใหม่ปลามัน หรือต้องการเปลี่ยนบ้านใหม่ เพราะบ้านเราเล็กไปบ้างเก่าไปบ้างหรือเป็นเพราะย้ายที่อยู่ใหม่ก็ต้องการบ้านใหม่หรือมีบ้านอยู่แล้วต้องการขยายปรับปรุงบ้านใหม่เหล่านี้แน่นอนว่าผู้ซื้อหรือผู้สร้างบ้านย่อมศึกษาทำเล ประเภทบ้าน ราคา สิ่งแวดล้อมที่ต้องการให้เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ตัวเอง สิ่งที่ต้องเตรียมตัวคือเตรียมเงินได้ออมไว้ส่วนหนึ่งสำหรับเป็นเงินมัดจำ เงินดาวน์ เงินส่วนเพิ่มสำหรับการสร้างบ้านที่ไม่ให้ “บาน” มิฉะนั้นก็ต้อง “บ้า” ไปเลย ส่วนที่เหลือซึ่งเป็นส่วนใหญ่ก็ต้องไปขอกู้กับสถาบันการเงินต่างๆ   จะกู้ที่ใหนดี สถาบันการเงินที่ให้กู้มีหลากหลาย ส่วนใหญ่จะเป็นธนาคารพาณิชย์ซึ่งมีหลายแห่ง ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน นอกจากนั้นยังมีสหกรณ์ออมทรัพย์ บริษัทประกันชีวิต บริษัทอสังหาริมทรัพย์ การเคหะแห่งชาติ หรือบริษัทนายจ้างของตนเอง เป็นต้น แต่การที่เลือกสถาบันการเงินที่ให้กู้เพื่อซื้อบ้านก็ควรต้องศึกษาปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้องเพื่อให้เหมาะกับความต้องการของผู้กู้ แต่ที่ไม่แนะนำก็คือกู้กับอาบังหรือใช้บัตรเครดิตรูดปรี๊ด เพราะดอกเบี้ยก็จะให้ก้นบานเป็นแน่   เงื่อนไขสินเชื่อที่เหมาะกับตัวเอง ในการเลือกสถาบันการเงินสำหรับเงินกู้สินเชื่อบ้านประเด็นที่สำคัญคือสถาบันแห่งนั้นเป็นสถาบันที่ให้กู้เป็นอาชีพหรือไม่ หรือเป็นเพียงเฉพาะกิจ เพราะการกู้ซื้อบ้านต้องใช้เวลาในการผ่อนชำระที่ยาวนาน 25-30 ปี และในการผ่อนชำระนั้นไม่ควรมีการสะดุดใดๆ หรือถูกเรียกคืนเงิน ระหว่างผ่อนชำระสถาบันการเงินที่ให้บริการเป็นอาชีพจะให้เงินกู้ผ่อนชำระคืนระยะยาว   ดอกเบี้ยต่ำดูอย่างไร ถ้าต้องการดอกเบี้ยต่ำและไม่ต้องการให้มีภาระกับการผ่อนมาก ก็ควรจะเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่กับสถาบันที่ให้กู้อัตราดอกเบี้ยคงที่นานๆ เช่น 5 ปี เพราะในระหว่างนั้นจะไม่มีการปรับอัตราผ่อนและหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยที่คิดเป็นเท่าไร ส่วนใหญ่จะอิงกับ MLR ลูกค้ารายย่อยชั้นดี ซึ่งอย่างหลังจะมีอัตราสูงกว่าเล็กน้อย การอิงกับอัตราดังกล่าวจะต้องดูว่าบวกหรือลบเท่าไรจากอัตราอ้างอิง ถ้าคำนวณแล้วสูงกว่าอีกสถาบันหนึ่งก็เป็นข้อพิจารณาเลือกใช้บริการ   กู้ได้มากน้อยดูตรงใหน การคำนวณวงเงินให้กู้ สถาบันการเงินจะมีการประเมินราคาบ้านโดยบริษัทประเมินราคาซึ่งส่วนใหญ่ธนาคารพาณิชย์จะมีบริษัทในเครือเป็นผู้ประเมิน ซึ่งการประเมินราคาหลักประกันถ้าเป็นโครงการที่ส้รางโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจำอิงกับราคาซื้อขายบ้านเป็นหลัก ดังนั้นวงเงินให้กู้ตามเกณฑ์ธนาคารแห่งประเทศไทย ถ้าเป็นบ้านแนวราบคือบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์สูงสุดไม่เกิน 95% ของราคาประเมิน และเป็นบ้านแนวดิ่งหมายถึงคอนโดฯ สูงสุดไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน ฉะนั้นถ้าผู้กู้มีเงินออมมากหน่อยก็ไม่ต้องกังวลเรื่องวงเงินกู้มากเท่ากับผู้มีเงินออมจำกัดที่จำต้องเลือกสถาบันที่ให้วงเงินกูมากกว่า   ขอขอบคุณข้อมูลจาก www.home.co.th
เคล็ดลับเก็บออมของมนุษย์เงินเดือน เพื่อเงินก้อนโต!

เคล็ดลับเก็บออมของมนุษย์เงินเดือน เพื่อเงินก้อนโต!

เคยสงสัยกันบ้างไหมคะว่าเงินแต่ละเดือนเราสูญหายไปไหนหมด? ทั้งๆ ที่ประหยัดแล้วแต่ก็ยังไม่มีเหลือเก็บ ยิ่งเป็นมนุษย์เงินเดือนที่มีค่าใช้จ่ายมากมายครั้นจะซื้อของขวัญชิ้นใหญ่ให้ตนเองอย่างยานพาหนะ หรือที่อยู่อาศัย ต่างก็ต้องใช้เงินก้อนจำนวนหนึ่งไปดาวน์เพื่อให้ได้สิ่งนั้นมา แต่จะทำยังไงให้ตนเองมีวินัยและสามารถเก็บเงินก้อนได้อยู่หมัด มาดูวิธีเก็บออมแบบง่ายๆ แต่ได้ผล ที่ทีมงาน Review Your Living รวบรวมมาฝากดีกว่าค่ะ เรียบเรียงโดย Review Your Living 1. ทำบัญชีรายรับรายจ่าย การแยกแยะรายรับรายจ่ายโดยการจดบันทึกหรือใช้แอพพลิเคชั่นในสมาร์ทโฟนนั้นจะช่วยอุดรอยรั่วปัญหาเงินหายไปไหนได้เป็นอย่างดี เพราะบัญชีเหล่านี้จะช่วยสะท้อนการใช้เงินในแต่ละวันของคุณว่าหมดไปกับอะไรบ้าง อีกทั้งยังเป็นตัวชี้วัดจำนวนรายได้ที่เข้ามาด้วย ทำให้สามารถคำนวณการใช้เงินและแบ่งเก็บออมได้อย่างสบายใจ ภาพจาก tweakyourbiz.com 2. แบ่งแยกสัดส่วนให้ชัดเจน เมื่อมีรายรับเข้ามาให้แบ่งเงินออกเป็นส่วนๆ โดยแยกค่าสาธารณูปโภคจำพวกค่าเช่าบ้าน ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ค่าบัตรเครดิตไว้ส่วนหนึ่ง แล้วจึงแบ่งเก็บออมแบบค่อยเป็นค่อยไปอาจจะ 5% หรือ 10% ของยอดที่เหลือจากการหักไว้ และเหลือเท่าไหร่ค่อยมาหารเฉลี่ยใช้รายวันอีกที   3. กำหนดค่าใช้จ่ายรายวัน หากเกินต้องหยอดกระปุก! อย่างที่กล่าวมาตามรายละเอียดจากข้อข้างต้น เมื่อคำนวณแบ่งค่าใช้จ่ายส่วนต่างๆ อย่างรอบคอบแล้ว อีกวิธีหนึ่งที่ช่วยเพิ่มเงินออมของคุณให้เพิ่มพูนขึ้นอย่างดาย โดยกำหนดค่าใช้จ่ายรายวันเช่น ตั้งใจใช้เงินวันละ 200 บาท แต่ใช้เกินไปเป็น 250 บาท ก็ต้องนำเงินมาหยอดกระปุก 50 บาท เพื่อเป็นกฎเกณฑ์ฝึกวินัยการใช้เงินไปในตัว ทั้งยังมีเงินเก็บเพิ่มขึ้นอีกด้วย   4. ดื่มกาแฟ = ออมเงิน สำหรับคอกาแฟตัวจริงที่ขาดไม่ได้เลยในแต่ละวันและรู้สึกผิดต่อตัวเองทุกครั้งที่เสียสตางค์จ่ายนั้น คงไม่ต้องรู้สึกกังวลใจอีกต่อไปแล้วค่ะ วิธีง่ายๆ ที่จะช่วยให้คุณรู้สึกดีทุกครั้งที่ซื้อกาแฟสักแก้วนั้น ก็เพียงแค่ใช้คติ ‘ซื้อเท่าไหร่ออมเท่านั้น’ เช่น เมื่อคุณซื้อกาแฟราคา 75 บาท คุณก็ต้องออมเงิน 75 บาท ซึ่งอาจจะดูเหมือนเป็นเงินจำนวนไม่มาก แต่เชื่อเถอะค่ะถ้าคุณออมแบบนี้ไปเรื่อยๆ จะมีเงินก้อนเพิ่มขึ้นมาอย่างเห็นได้ชัด   5. เศษอย่าใช้สิจ๊ะ แน่นอนค่ะว่าเงินเดือนหรือใบเสร็จต่างๆ มักไม่ใช่ยอดที่พอดิบพอดีเป๊ะ ดังนั้นอีกหนึ่งวิธีออมเงินที่เราอยากแนะนำก็คือ การเก็บเศษค่ะ ตัวอย่างเช่น มียอดเงินเดือนเข้ามา 24,500 บาท ก็กลั้นใจใช้ไปทุกเดือนเพียง 24,000 บาท ส่วน 500 บาทที่เหลือนั้นก็ถือเป็นการเก็บออมไปในตัวนั่นเอง ยิ่งถ้าคุณมีวินัยและตั้งใจเก็บไปทุกเดือนๆ เงินก้อนก็อยู่ไม่ไกลเกินเอื้อมแน่นอนค่ะ   6. แบงค์ 50 ก็ช่วยได้นะ อีกหนึ่งเคล็ดลับที่ฮิตมากในกลุ่มนักศึกษาและพนักงานออฟฟิศนั่นก็การเก็บธนบัตรจำนวน 50 บาทค่ะ เพราะแบงค์ 50 นั้นไม่ใช่ว่าเรามีโอกาสได้รับบ่อยๆ เหมือนแบงค์ 20 และ 100 บาท ฉะนั้นหาก มีโอกาสได้เจอเวลาใช้จ่ายรับเงินทอนก็เก็บไว้เถอะค่ะ สะสมไปเรื่อยๆ เมื่อผ่านไปครบ 1 ปี ลองเอาออกมานับดู คุณอาจจะตกใจกับยอดเงินออมที่สูงลิ่วก็เป็นได้นะคะ
คนผ่อนบ้านกับผ่อนรถ ธนาคารจะอนุมัติบัตรเครดิตให้ใครมากกว่ากัน

คนผ่อนบ้านกับผ่อนรถ ธนาคารจะอนุมัติบัตรเครดิตให้ใครมากกว่ากัน

คนที่อยากมีบัตรเครดิตใช้และได้สมัครบัตรเครดิตกับธนาคารไปก็ย่อมอยากรู้ว่าตัวเองจะได้รับการอนุมัติหรือไม่ ซึ่งความกังวลใจเหล่านี้อาจจะมาจากด้วยหลากหลายเหตุผลที่ทำให้ไม่มั่นใจในการขออนุมัติบัตร เช่น เคยมีประวัติจ่ายหนี้ช้าบ้าง แต่ไม่เคยไม่จ่าย หรือปัจจุบันมีภาระหนี้อยู่เยอะ บางคนก็ผ่อนบ้าน บางคนก็ผ่อนรถยนต์ จึงเป็นที่มาของคำถามที่ว่าระหว่างคนผ่อนบ้านกับผ่อนรถ ธนาคารจะอนุมัติบัตรเครดิตให้ใครมากกว่ากัน   หากมองในมุมของระยะเวลาในการผ่อน การผ่อนรถยนต์ก็จะดูเป็นภาระน้อยกว่าเพราะผ่อนไม่กี่ปีก็จบ ในขณะที่คนที่ผ่อนบ้านจะต้องผ่อนเป็นเวลานานเป็นสิบปีถือว่าเป็นภาระหนี้ที่ยาวนาน ถ้ามองในมุมนี้ โอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติบัตรเครดิตให้กับคนที่ผ่อนรถยนต์ก็มากกว่าคนที่ผ่อนบ้าน   แต่หากมองในอีกมุมเรื่องของเครดิตที่เกิดจากการขอสินเชื่อนั้น การที่คนเราได้รับอนุมัติกู้เงินซื้อบ้านได้ต้องถือว่ามีเครดิตที่ดีมาก ต้องผ่านการพิจารณาหลักเกณฑ์ต่าง ๆ จนธนาคารมั่นใจได้จึงปล่อยเครดิตกู้บ้านให้ได้ หากมองในมุมที่การขอสินเชื่อบ้านนั้นยากกว่าการขอสินเชื่อรถยนต์ ธนาคารก็น่าจะอนุมัติบัตรเครดิตให้กับคนที่ผ่อนบ้านมากกว่าคนที่ผ่อนรถยนต์   ในความเป็นจริงแล้ว เหตุผลที่ธนาคารจะอนุมัติบัตรเครดิตให้กับลูกค้าหรือไม่นั้นไม่ได้ขึ้นอยู่กับเรื่องว่าลูกค้าคนนั้นผ่อนบ้านหรือผ่อนรถยนต์อยู่เพียงอย่างเดียว แต่จะต้องดูปัจจัยอื่น ๆ อีกมากมายด้วย โดยการอนุมัติบัตรเครดิตในปัจจุบันธนาคารจะใช้ระบบที่เรียกว่า Credit Scoring โดยนำหลักเกณฑ์ คุณสมบัติและข้อมูลรายละเอียดของลูกค้ามาจัดทำเป็น Score เพื่อดูว่าลูกค้าคนนั้นผ่านเกณฑ์หรือไม่ หากผ่านเกณฑ์ก็หมายความว่าได้รับอนุมัติ แต่หากไม่ผ่านก็หมายความว่าไม่ได้รับอนุมัตินั่นเอง   โดยข้อมูลที่นำมาเป็นปัจจัยในการทำ Credit Scoring ก็อาจจะแตกต่างกันไปตามนโยบายของแต่ละธนาคาร ธนาคารหลายแห่งใช้ผลวิเคราะห์จากสถิติของลูกค้าธนาคารในอดีตเพื่อนำมากำหนดเป็น Credit Scoring ใช้ในการพิจารณาการอนุมัติหรือไม่อนุมัติบัตรเครดิตใหม่ให้กับลูกค้าด้วย ยกตัวอย่างสิ่งที่จะมีผลกับ Credit Scoring เช่น อายุ คนที่มีอายุน้อยจะได้คะแนนน้อยกว่าคนที่อยู่ในช่วงวัยกลางคนหรือเป็นผู้ใหญ่กว่า เพราะธนาคารมองว่าคนที่เป็นผู้ใหญ่ทำงานมานานมีความมั่นคงทางการงานและการเงินมากกว่า ส่วนคนที่มีอายุน้อยก็อาจเพิ่งเริ่มทำงานได้ไม่นานและยังมีโอกาสที่จะเปลี่ยนงานได้อีก ส่วนคนที่มีอายุมากอยู่ในวัยใกล้เกษียณหรือเกษียณแล้วก็อาจได้คะแนนเครดิตน้อยกว่าคนที่อยู่ในวัยทำงานเพราะธนาคารก็มองอีกเช่นกันว่าคนเหล่านี้อีกไม่นานก็จะถึงวัยที่ไม่ได้ทำงานมีรายได้อีกต่อไป อาชีพ คนที่มีอาชีพมั่นคง เช่น แพทย์หรือวิศวกรมีโอกาสที่จะได้รับอนุมัติบัตรเครดิตมากกว่าอาชีพอื่น ๆ เพราะธนาคารถือว่าการงานมั่นคงต่อให้ต้องย้ายที่ทำงานก็มีงานรองรับแน่นอน เมื่อเทียบกับอาชีพผู้รับเหมาก่อสร้างหรือพนักงานขายที่รายได้อาจจะไม่มั่นคงมีขึ้นมีลงได้ตลอด การศึกษา คนที่มีการศึกษาสูงกว่า เช่น จบปริญญาเอกหรือปริญญาโท มีโอกาสที่จะได้คะแนนเครดิตสูงกว่าคนที่เรียนไม่จบหรือจบแค่ปริญญาตรี เพราะธนาคารมองว่าคือโอกาสในการทำงานที่มีความมั่นคง เพศ มีเช่นกันสำหรับบางธนาคารที่ให้คะแนนเครดิตผู้ชายมากกว่าผู้หญิง เพราะถือว่าเป็นหัวหน้าครอบครัว ต้องทำงานและเป็นคนที่มีรายได้ แต่บางธนาคารก็ให้คะแนนเครดิตผู้หญิงมากกว่าก็มี เพราะมองในมุมว่าผู้หญิงมีความรับผิดชอบสูงกว่า ประวัติสินเชื่อ คนที่มีเครดิตคือเคยกู้เงินมาก่อน ไม่ว่าจะเป็นบัตรเครดิตใบก่อนหน้า สินเชื่อบ้าน สินเชื่อรถยนต์หรือเงินกู้อะไรก็แล้วแต่ ธนาคารจะพิจารณาให้คะแนนเครดิตคนเหล่านี้มากกว่าคนที่ไม่เคยมีเครดิตหรือขอสินเชื่อที่ไหนมาก่อนเลย รายได้ ข้อมูลรายได้ของลูกค้าแน่นอนว่าต้องเป็นส่วนหนึ่งของการให้คะแนนเครดิต คนที่มีรายได้สูงกว่าก็ย่อมมีโอกาสที่จะได้รับอนุมัติบัตรเครดิตมากกว่าคนที่มีรายได้น้อย ภาระหนี้ ภาระหนี้ที่มีอยู่ในปัจจุบันก็เป็นสิ่งสำคัญที่จะบอกถึงความสามารถในการชำระหนี้ก้อนใหม่ที่ลูกค้ากำลังสมัครเข้ามา ลูกค้าที่มีภาระหนี้น้อยกว่าก็ย่อมมีโอกาสที่จะได้รับอนุมัติบัตรเครดิตมากกว่าลูกค้าที่มีภาระหนี้เยอะ   ที่ยกมาก็เป็นเพียงแค่ตัวอย่างของปัจจัยที่มีผลกับ Credit Scoring ที่ธนาคารใช้เป็นเครื่องมือในการพิจารณาอนุมัติบัตรเครดิตให้กับลูกค้าเท่านั้น อาจมีปัจจัยอะไรอื่น ๆ อีกที่เราไม่สามารถรู้ได้ ทั้งนี้เนื่องจากเป็นนโยบายของแต่ละธนาคารที่แตกต่างกันไป น้ำหนักคะแนนของแต่ละปัจจัยว่าเรื่องไหนจะมากหรือน้อยก็ไม่มีสูตรตายตัวแล้วแต่นโยบายของแต่ละธนาคารอีก จึงเป็นเรื่องที่ตอบได้ยากในบางครั้งว่าเพราะเหตุใดบางคนถึงสมัครบัตรเครดิตแล้วไม่ผ่าน หรือบางคนสมัครบัตรเครดิตกับธนาคารหนึ่งไม่ผ่าน แต่สมัครกับอีกธนาคารหนึ่งอาจจะผ่านก็เป็นได้   เรื่องการผ่อนบ้านหรือผ่อนรถธนาคารจะอนุมัติบัตรเครดิตให้กับใครมากกว่ากัน จึงเป็นเรื่องที่ตอบยาก ต้องดูเรื่องภาระหนี้ด้วยเป็นสิ่งสำคัญ หากมีรายได้มากแม้ผ่อนบ้านหรือผ่อนรถแล้ว ภาระหนี้ก็ยังไม่ถึง 40% แบบนี้โอกาสที่จะได้รับอนุมัติบัตรเครดิตก็ย่อมสูงขึ้น อย่างลูกค้าบางรายเมื่อได้รับอนุมัติสินเชื่อบ้านเรียบร้อย ผ่อนจ่ายไปไม่กี่เดือน ธนาคารก็โทรมาเสนอบัตรเครดิตให้ใช้โดยไม่ต้องเสียเวลาสมัครก็มี หรืออย่างคนที่ผ่อนรถอยู่ก็มีที่สมัครบัตรเครดิตแล้วได้หรือไม่ได้รับอนุมัติมีทั้งสองแบบด้วยเหตุผลที่ต่างกันไป   ดังนั้นการที่ธนาคารจะอนุมัติบัตรเครดิตให้หรือไม่ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าเราผ่อนบ้านหรือผ่อนรถอยู่เท่านั้น แต่ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่น ๆ ประกอบอีกมากมายขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร   ขอขอบคุณข้อมูลจาก http://money.sanook.com/424023/
ผ่อนบ้าน (คอนโด) แนวฮาร์ดคอร์ หมดภายใน 7-10 ปี

ผ่อนบ้าน (คอนโด) แนวฮาร์ดคอร์ หมดภายใน 7-10 ปี

วิธีผ่อนบ้านหรือคอนโดให้หมดภายใน 7-10 ปี สำหรับคนที่อยากหมดหนี้บ้านหรือคอนโดไว ๆ ไม่ต้องผ่อนนาน อาจฟังดูเหลือเชื่อ แต่ชายคนนี้ก็ทำได้จริง ๆ   ด้วยความมุ่งมั่นและตั้งใจอยากมีสินทรัพย์เป็นของตัวเอง ชายคนนี้เลยคิดหาวิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็ว ๆ ที่กล้าบอกเลยว่าทำได้จริง ๆ เพราะเขาทำมาแล้ว อีกทั้งวันนี้ คุณ Mr.Worldwide สมาชิกเว็บไซต์พันทิปดอทคอม ก็ได้นำประสบการณ์การปลดหนี้บ้านภายใน 7-10 ปีมาบอกต่อกันด้วย ไว้เป็นไกด์ไลน์ให้กับคนที่มีหนี้บ้านหรือคอนโดอยู่ตอนนี้   "ผ่อนบ้าน (คอนโด) แนวฮาร์ดคอร์ หมดภายใน 7-10 ปี" ฟันธง ! โดย คุณ Mr.Worldwide คือผมอยากแชร์ประสบการณ์วิธีผ่อนบ้านและคอนโด ที่ผมเคยทำตั้งแต่ยังเป็นมนุษย์เงินเดือน เริ่มต้นตั้งแต่สมัยที่ผมยังมีเงินเดือนแค่ 14,000 บาท เมื่อประมาณ 18 ปีที่แล้ว เลื่อนตำแหน่งเปลี่ยนงานมาก็มาก จนปัจจุบันมาทำธุรกิจส่วนตัว จึงมั่นใจว่าวิธีการจัดการผ่อนบ้านของผมค่อนข้างเป็นที่น่าพอใจสำหรับตัวเอง และคิดว่าน่าจะพอเป็นไกด์ไลน์ให้คนที่กำลังจะซื้อบ้านหรือคอนโดมาให้ทราบกันครับ   ขอบอกว่าแนวทางผมอาจจะ "อึดอัด" และต้องมี "วินัยสูง" แต่รับประกันว่าสามารถลดเวลาผ่อนสินทรัพย์ของท่านจาก 25-30 ปีหรืออาจจะมากกว่าจนผ่อน 7-10 ปีได้ !!!   ยกตัวอย่าง ผมเริ่มคิดที่จะมีสินทรัพย์แรกคือ ทาวน์โฮมครับ เป็นทาวน์โฮมที่อยู่เกือบจะในเมืองหรือเกือบจะนอกเมือง 555 (คือมันอยู่ปลาย ๆ พระราม 9) ราคาประมาณ 4 ล้านบาท สมัยนั้นผมทำงานบริษัท หน้าที่การงานดี ได้เงินเดือน ๆ ละ 55,000 บาทครับ พอตัดสินใจจะซื้อ เซลส์มักจะโน้มน้าวเราต่าง ๆ นานา เพราะเห็นว่าเราคงกู้ผ่านแน่ ๆ "ผ่อนเดือนละ 20,000 บาทเองค่ะ สบาย ๆ" ประโยคนี้อันตรายครับ เพราะหากเป็นคนทั่วไปมักจะคิดว่าเงินเดือน 5 หมื่นกว่าบาท ผ่อนแค่ 2 หมื่นบาท ชิล ๆ ใช่ไหมครับ ?   วิธีคิดของผมคือ ถ้าเราชอบสินทรัพย์นั้น ๆ ด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์ แต่ท่านตั้งใจจะซื้อแน่นอน "ถ้าเราต้องผ่อน 20,000 บาท (ตัวอย่าง) ให้เราคิดว่าเราต้องผ่อนเป็น "2 เท่า" คือ 40,000 บาทให้ได้ ผมถึงจะซื้อครับ"   อ่านถึงตรงนี้คงมีคนบอก  "ถ้าอย่างนั้นอย่าผ่อนเลย ไม่มีวันมีบ้านหรอกชาตินี้" คิดแบบนั้นก็คือ ผ่อนไปตามนั้นเดือนละ 20,000 บาท ก็จะไปจบที่ผ่อน 25-27 ปี ถึงจะได้เป็นเจ้าของจริง ๆ (โดยประมาณของดอกเบี้ยลดต้นลดดอกของการผ่อนบ้าน)   แต่ผมบอกแล้ววิธีของผม "ฮาร์ดคอร์" ทำไมต้องทำถึงขนาดนั้น เพราะรู้ไหมครับว่าดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านแพงมาก ๆ ท่านจะทราบก็ต่อเมื่อเป็นลูกหนี้แล้วเท่านั้น เอาดอกเบี้ยมาตรฐานทั่วไป MLR-1% หรือดอกเบี้ยประมาณ 5-7% ต่อปี เพราะเวลาเราผ่อนบ้าน 1-3 ปีแรก มันจะมีดอกเบี้ยหลายแบบ ทั้ง 0% ปีแรกบ้าง ปีต่อไปลอยตัว (อันนี้ไม่ค่อยมีแล้ว) แบบขั้นบันไดบ้าง ผมขอไม่ลงดีเทลนะครับ ขอสมมุติว่าดอกเบี้ย 5-7% ต่อปีแบบเท่ากันหมด (ซึ่งส่วนใหญ่เราก็ผ่อนกันเกิน 3 ปีกันอยู่แล้ว แล้วค่อยรีไฟแนนซ์ ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง) แต่ถ้าเอาแบบบ้าน ๆ ก็คือ เวลาบิลเรียกเก็บค่างวดมาที่บ้าน หากท่านผ่อนเดือนละ 20,000 บาท ท่านจะเห็นในบิลเลยว่า ดอกเบี้ย = 12,000 บาท (หัก) เงินต้น = 8,000 บาท (เอาเลขกลม ๆ) นี่คือค่าผ่อนต่อเดือนนะครับ คราวนี้ดอกเบี้ยแพงหรือยังครับ กู้ไป 4 ล้านบาทเมื่อไรจะหมด ? (4,000,000-8,000 = 3,992,000)   แต่ผ่อน "2 เท่า" ตามวิธีของผมก็คือ 40,000 บาท เหลือกินใช้ 15,000 บาท (สำหรับคนไม่มีภาระนะครับ หากมีภาระแล้ว อยากใช้วิธีนี้แนะนำให้ดูสินทรัพย์ที่ถูกลงมาครับ) "20,000 บาทแรก" (ดอกเบี้ย 12,000 บาท+หักเงินต้น 8,000 บาท) "20,000 บาทหลัง" (หักเงินต้น 100% หรือหักไปเลยอีก 20,000 บาท)  ^_^ หมายความว่า ท่านจะสามารถหักเงินต้นเดือนนั้นได้ถึง 8,000+20,000 บาท หรือ "3.5 เท่า" ของการหักโดยปกติ (4,000,000-28,000 = 3,972,000)   เห็นไหมครับว่าเงินต้นที่กู้ธนาคารมาลดลงเร็วขึ้น เพราะเราได้จ่ายดอกเบี้ยสำหรับค่างวด 20,000 บาทแรกแล้ว ท่านก็ทำแบบนี้ไปเรื่อย ๆ พอสิ้นปีได้โบนัส ถูกหวย หรือได้เงินพิเศษมาก็จ่ายเพิ่มหนักหน่อย แต่บางครั้งเราก็จำเป็นต้องใช้เงิน ท่านก็สามารถลดเงินค่างวดพิเศษลงได้หรือไม่จ่ายเพิ่มในเดือนนั้น แต่อย่าทำบ่อยนะครับ ถ้ามีครั้งแรกย่อมมีครั้งที่ 2 เสมอ   พอผ่านไปสัก 3 ปี ผมกล้าพูดได้เลยว่าเงินต้นที่ท่านกู้จะลดลงไปมาก ไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทแน่นอนครับ หนี้จาก "4 ล้านบาทก็จะเหลือไม่ถึง 3 ล้านบาท ประมาณ 2 ล้านบาทปลาย ๆ (ถ้าผ่อนแบบปกติครบ 3 ปี เงินต้นจะลดไปแค่ 1 แสนบาทเองครับ ลองคิดดู) หากท่านมีวินัย โปะไปเรื่อย ๆ หนี้สินก็จะหมดภายใน 5-7 ปี แล้วท่านก็จะปลอดหนี้ ถ้าไม่สร้างหนี้เพิ่มเหมือนผม   วิธีการคือ ตากปกติธนาคารมักจะให้หักค่างวดจากบัญชีของธนาคารนั้น ๆ เลย (20,000 บาทแรก) โดยเราสามารถจ่ายเพิ่มได้อีก 1 เท่า (20,000 บาทหลัง) ได้โดยการไปจ่ายที่เคาน์เตอร์ธนาคารนั้น ๆ ครับ แนะนำว่าควรไปจ่ายเพิ่มอีก 1 เท่าภายในเดือนนั้น ๆ แต่ควรเป็นต้นเดือน เพราะโดยปกติธนาคารจะเรียกเก็บค่างวดจากการหักบัญชีเราตอนสิ้นเดือน (ส่วนใหญ่วันที่ 30 ของทุกเดือน) เพราะถ้าเราจ่ายวันที่ 1 ของเดือนนั้น ธนาคารจะแอบคิดดอกเบี้ย 1 วัน (ประมาณ 500 บาท) หักเงินต้น (19,500 บาท) อ่าว…ไหนบอกหัก 100% ไง ?? คืออย่าเพิ่งตกใจครับ เพราะตอนธนาคารหักเงินจากบัญชีเรา วันที่ 30 ที่หักค่างวดปกติ ดอกเบี้ยก็จะคิดแค่ 29 วัน ไม่นับวันที่ 1 ที่เราจ่ายแล้วครับ เข้าใจแล้วใช่ไหมครับ   พอครบ 3 ปีเราค่อยไปรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่นที่เราจ่ายดอกเบี้ยน้อยกว่า เพราะจะมีโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ที่ดีกว่า เพราะพอครบ 3 ปีเราจะไม่ได้โปรโมชั่นจากธนาคารเดิมแล้ว "ปีที่ 4 ทุกธนาคารจะคิดดอกเบี้ยลอยตัวหมดครับ"  (ควรไปรีไฟแนนซ์หรือภาษาบ้าน ๆ เรียกว่าไปกู้ธนาคารอื่นครับ เพื่อโปรโมชั่นดอกเบี้ยที่ถูกลง อย่าทำก่อน 3 ปีนะครับ เพราะจะโดนค่าปรับไม่คุ้มครับ)   หวังว่าจะพอเป็นประโยชน์สำหรับคนที่คิดกู้เงินซื้อบ้านนะครับ วิธีการนี้หากใช้ให้เป็น มันสามารถสร้างสินทรัพย์ได้ 4-5 อันในระยะเวลาเท่า ๆ กัน เมื่อเทียบกับคนทั่วไปที่ใช้เวลา 25-30 ปี ในการสร้างสินทรัพย์แค่อันเดียว แล้วถ้าหากสินทรัพย์เหล่านั้นที่ท่านเลือกเป็นสินทรัพย์ที่ดี ออกดอกออกผล สร้างรายได้หรือกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้ท่านต่อเดือน เช่น ให้ค่าเช่า มันก็จะเป็นรายได้ให้ท่านอีกทางหนึ่ง หรือที่สมัยนี้นิยมเรียกกันว่า "Passive Income" ขอขอบคุณข้อมูลจาก คุณ Mr.Worldwide สมาชิกเว็บไซต์พันทิปดอทคอม https://home.kapook.com/view147547.html