คอนโดฯ สุขุมวิท เจอพิษเศรษฐกิจ เปิดใหม่แค่ 639 ยูนิต

ในบรรดาทำเลยอดนิยม ที่ดีเวลลอปเปอร์ใช้เป็นพื้นที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ต้องยกให้กับทำเลตามแนวรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็นสายที่เปิดให้บริการในปัจจุบันแล้ว หรือที่กำลังจะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต เพราะคนจะเลือกอยู่อาศัยกับทำเลที่สามารถเดินทางไปไหนมาไหนสะดวก และรถไฟฟ้าก็คือตัวเลือกหลัก เพราะสะดวกรวดเร็วไม่ต้องเผชิญปัญหารถติด

ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าซึ่งถือว่ามีการพัฒนาโครงการคอนโดฯ หนาแน่น นอกจากทำเลใจกลางเมืองแล้ว รถไฟฟ้าสายสีเขียวในส่วนของถนนสุขุมวิทยาวตลอดสาย เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมในการพัฒนาโครงการคอนโดฯ หนาแน่นอันดับต้นๆ

แต่ดูเหมือนว่าในปีนี้ การพัฒนาคอนโดฯ จะชะลอตัวลง จากมาตรการ LTV ที่ออกมาควบคุมความร้อนแรงของตลาดนักเก็งกำไร แม้ทำเลยอดนิยมตามแนวรถไฟฟ้า การพัฒนาก็ลดน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด ผลวิจัยล่าสุด ของบริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ตลาดคอนโดฯ​ในบริเวณถนนสุขุมวิทตอนปลาย อยู่ในช่วงชะลอตัวลงทั้งดีมานด์และซัพพลาย โดยผู้ประกอบการต่างชะลอการเปิดตัวโครงการในปี 2562 เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด

เปิดใหม่ตามสภาพเศรษฐกิจ

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ซัพพลายของตลาดคอนโดฯ บริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข ในช่วง 11 เดือนของปี 2562 มีจำนวน 47,927 ยูนิต และมีจำนวนคอนโดฯ เปิดขายใหม่เพียง 1,788 ยูนิต ส่วนซัพพลายตลาดคอนโดฯ บริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง มีจำนวน 19,312 ยูนิต มีจำนวนคอนโดฯ เปิดขายใหม่เพียง 639 ยูนิต

การลดลงของจำนวนคอนโดฯ ใหม่ส่งผลให้อัตราการขาย บริเวณสุขุมวิทตอนปลายมีอัตราการขายที่ปรับตัวสูงขึ้น กล่าวคือ จำนวนขายของคอนโดฯ ในบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี มีจำนวนคอนโดฯ ขายไปได้ทั้งสิ้น 43,214 ยูนิต จากจำนวนทั้งสิ้น 47,927 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายที่ 90.2% อัตราการขายปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าที่อยู่ในอัตรา 87%

ส่วนจำนวนขายของคอนโดฯ ในบริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง มีจำนวนหน่วยขายไปได้ทั้งสิ้น 15,179 ยูนิต จากจำนวนทั้งสิ้น 19,312 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 78.6% ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าที่มีอัตราการขายอยู่เพียง 72.4%

โดยกลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ บริเวณสุขุมวิทตอนปลายมีทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ โดยจุดประสงค์ในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า โดยผู้ซื้อบางส่วนยังซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เพื่อเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน เนื่องจากระดับราคาขายคอนโดฯ ในบริเวณนี้ยังมีราคาที่จับต้องได้และมีแนวโน้มในการปรับราคาขึ้นในอนาคต

โปรเจ็กต์หมื่นล้านหนุนทำเลสุขุมวิท

ศักยภาพของบริเวณสุขุมวิทตอนปลาย ยังได้รับแรงหนุนจากการพัฒนาโครงการรูปแบบต่างๆ ที่ทำให้สุขุมวิทกลายเป็นทำเลมีศักยภาพ อย่างล่าสุด มีการเปิดตัวโปรเจ๊กยักษ์ระดับหมื่นล้าน ได้แก่ “ทรู ดิจิทัล พาร์ค” และยังมีอีกโครงการที่เตรียมพัฒนาออกมา ได้แก่ “แบงค็อค มอลล์” ซึ่งทั้งสองโครงการเป็นโครงการมิกซ์ยูสเมืองอัจฉริยะ

โดยโครงการ “ทรู ดิจิทัล พาร์ค” ตั้งอยู่บนเนื้อที่ดินขนาด 40 ไร่ โดยการพัฒนาในเฟสแรกประกอบด้วยตึกสูง 40 ชั้น จำนวน 2 อาคาร โดยโครงการเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ  และอาคารสำนักงาน อยู่ด้านบน ส่วนด้านล่างเป็นแหล่งช้อปปิ้ง อีกทั้งในเฟสสองยังมีการพัฒนาโรงแรมในโครงการนี้

ส่วนโครงการ “แบงค็อค มอลล์” เป็นโครงการของบริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการค้าปลีก อันได้แก่ กลุ่มเดอะมอลล์ โดยโครงการนี้ตั้งอยู่บนเนื้อที่ดินขนาด 100 ไร่ คาดว่าพื้นที่ก่อสร้างในการพัฒนาโครงการนี้อยู่ที่ประมาณ 800,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรม หากโครงการขนาดใหญ่ทั้ง 2 โครงการ เปิดให้บริการเต็มรูปแบบ ย่อมสร้างการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ในบริเวณสุขุมวิทตอนปลายอย่างแน่นอน

กราฟที่ 1

อุปทาน อุปสงค์ และ อัตราการขายคอนโดมิเนียมบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข  2553 ถึง พฤศจิกายน 2562

กราฟที่ 2

อุปทาน อุปสงค์ และอัตราการขาย คอนโดมิเนียมบริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง  2553 ถึง พฤศจิกายน พ.ศ. 2562

6 ปีราคาปรับเพิ่ม 5.9%

ในส่วนของระดับราคาขายคอนโดฯ ย่านสุขุมวิท ยังปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาขายคอนโดฯ บริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 166,780 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2555 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 122,493 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2555 ถึง กลางปี 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 6 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 5.9%

ส่วนราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ เกรดบี มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 100,500 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2554 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 83,600 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2554 ถึง พฤศจิกายน 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 2.7%

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ เกรดซี มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 68,125 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2554 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 57,098 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2554 ถึง พฤศจิกายน 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 2.6%

กราฟที่ 3

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข  2554 ถึง พฤศจิกายน 2562

ราคาขายของคอนโดฯ บริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง มีระดับราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ เกรดบี อยู่ที่ 93,459 บาท/ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2555 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 83,235 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2555 ถึง พฤศจิกายน 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 6 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 2.05%

ส่วนราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ เกรดซี มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 62,113บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2554 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 45,571 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2554 ถึง พฤศจิกายน 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 5.2%

ราคาขายของคอนโดฯ บริเวณนี้มีแนวโน้มในการปรับตัวขึ้นอีก เนื่องจากหากเทียบกับราคาขายของคอนโดฯ ในบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข ระดับราคาขายของคอนโดฯ ในบริเวณนั้นหากเป็นอาคารสูงจะมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 138,000 บาทต่อตารางเมตร

กราฟที่ 4

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง พ.ศ. 2554 ถึง พฤศจิกายน พ.ศ. 2562