Uncategorized

 

Uncategorized ล่าสุด

1
12 ปรากฎการณ์ “ราคาอสังหาฯ” ท่ามกลางวิกฤตโควิด-19

12 ปรากฎการณ์ “ราคาอสังหาฯ” ท่ามกลางวิกฤตโควิด-19

จะว่าไปแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เริ่มได้รับผลกระทบมาตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2562 จากมาตรการ LTV ที่ออกมาบังคับใช้  ส่งผลให้ผู้ประกอบการต่างทำการตลาด แข่งขันกันด้วยแคมเปญการตลาดต่างๆ เพื่อกระตุ้นลูกค้าให้รีบโอนกรรมสิทธิ์  ก่อนมาตรการ LTV  เริ่มใช้อย่างเป็นทางการในไตรมาส 2 ของปีที่ผ่านมา เพราะมาตรการ LTV มีผลทำให้ลูกค้าบางส่วนมีกำลังซื้อลดลง และธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น   พอถึงช่วงต้นปี 2563 ตลาดอสังหาฯ ก็ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ส่งผลทำให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวอย่างมาก ผู้ประกอบการแทบไม่เปิดตัวโครงการใหม่ออกมาทำตลาด แต่มุ่งเน้นการระบายสต็อกสินค้าเก่าในมือ เพื่อไม่ให้เกิดความเสี่ยงจากการลงทุน ปรากฎการณ์ที่เกิดขึ้น จึงเกิดการทำตลาดกันอย่างดุเดือด มีการแข่งขันกันอย่างรุนแรง โดยเฉพาะด้านราคา ซึ่งเป็นสิ่งที่แทบจะไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน อย่างแคมเปญการอยู่ฟรี ที่เห็นทำตลาดมากถึง 5 ปีเลยทีเดียว   ล่าสุด ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ได้เปิดเผยข้อมูล ตลาดอสังหาฯ ที่เผชิญสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในช่วงไตรมาสแรกและไตรมาส 2 ของปีนี้  ซึ่งพบว่าภาวะราคาของอสังหาฯ ไทย มี 12 ประเด็นสำคัญเกิดขึ้น คือ 1.ไตรมาสแรกของปีนี้ ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงมาต่อเนื่อง เป็นไตรมาสที่ 5 โดยลดลงในอัตรา 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และลดลง 9% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา แน่นอนว่าหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาปรับตัวลดลงมา คือ การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19   2.ก่อนหน้าที่ตลาดอสังหาฯ ไทยจะเผชิญกับปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะพบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ​ มีดัชนีราคาที่เติบโตเพิ่มขึ้นมากถึง 104% จากราคาเฉลี่ยประมาณ​ 60,000 บาทต่อตารางเมตร ในช่วงปี 2558ปรับเพิ่มขึ้นมาเป็น 120,000 บาทต่อตารางเมตร ในปี 2562 ที่ผ่านมา   3.ตลาดคอนโดฯ ค่อนข้างได้รับผลกระทบด้านราคาน้อย เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยลดลงเพียง 0.4% แต่หากเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จะพบว่ามีอัตราการเติบโตลดลงมากถึง 6% ซึ่งเป็นเพราะตลาดคอนโดฯ ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV มาก่อนหน้านี้แล้ว   4.ตลาดบ้านเดี่ยว เป็นกลุ่มสินค้าเดียวที่มีดัชนีราคาปรับเพิ่มขึ้นในอัตรา 2% เมื่อเปรียบเทียบไตรมาสต่อไตรมาส สาเหตุหลักเป็นเพราะ กลุ่มบ้านเดี่ยวเป็นตลาดเรียลดีมานด์ ซึ่งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และในปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอแผนการพัฒนาโครงการคอนโดฯ และหันมาเน้นตลาดแนวราบเป็นหลัก 5.ตลาดทาวน์เฮ้าส์ เป็นอีกหนึ่งกลุ่มที่อยู่อาศัย ที่ดัชนีราคาปรับลดลงมา ในอัตรา 2% ซึ่งสาเหตุหลักเป็นเพราะการแข่งขันด้านราคา และการจัดทำโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขาย ของผู้ประกอบการ นอกจากนี้ ตลาดทาวน์เฮ้าส์เป็นตลาดแมสที่ระดับราคาอยู่ในช่วง 3-5 ล้านบาท ที่ถือว่ามีการแข่งขันสูง และมีซัพพลายในตลาดจำนวนมาก   6.หากพิจารณาในเรื่องของระดับราคาสินค้า จะพบว่าที่อยู่อาศัยที่ปรับลดลงมากที่สุด คือ ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3.5 ล้านบาท ปรับลดลงในอัตรา 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา   7.กลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยราคาแพง ในระดับราคา 8.5-15 ล้านบาท มีดัชนีราคาปรับเพิ่มขึ้น 5% และหากมองย้อนไปในช่วงไตรมาส 4 ปี 2559 จะพบว่าบ้านและคอนโดฯ ในกลุ่มระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป มีอัตราการเพิ่มขึ้นถึง 35%   8.พื้นที่ในกรุงเทพฯ ที่มีดัชนีราคาเติบโตโดดเด่นที่สุด ในไตรมาสแรกที่ผ่านมา คือ เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย มีราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยตารางเมตรละ 219,048 บาท ปรับเพิ่มขึ้น 23% จากช่วงไตรมาส 4 ปี 2562 ถือว่าเป็นเขตที่มีราคาปรับเพิ่มสูงสุด สาเหตุหลักมาจาก การเปิดให้บริการส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-หลักสอง 9.สถานีวัดมังกร เป็นพื้นที่ที่มีราคาของที่อยู่อาศัยแพงมากที่สุด ถึงตารางเมตรละ 200,000 บาท และมีการปรับเพิ่มขึ้นถึง 143% ตั้งแต่ช่วงปี 2560 จนถึงปัจจุบัน   10.แนวโน้มราคาในแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่เพิ่งเปิดให้บริการในไตรมาสที่ผ่านมา พบว่า ที่อยู่อาศัยในบริเวณสถานีบางอ้อและสถานีบางพลัด มีอัตราการเติบโตของราคาสูงสุดถึง 76% ตั้งแต่ช่วงไตรมาส 4 ปี 2559 ถึงปัจจุบัน โดยมีราคาขายเฉลี่ย 85,009 บาทต่อตารางเมตร   11.บริเวณรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงสถานีไฟฉาย ถือว่าเป็นบริเวณที่มีที่อยู่อาศัย ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยสูงที่สุดของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงต่อขยายสถานีเตาปูน-จรัญ 13 โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 126,471 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งปรับลดลงเพียง 1% จากช่วงปี 2560 ที่ผ่านมา  (อ่านเพิ่มเติม...รีวิวคอนโด ส่องทำเลเตาปูน-บางโพ ฉบับอัปเดต 2563) 12.บริเวณรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงสถานีบางขุนนนท์ ถือว่าเป็นบริเวณที่มีราคาของที่อยู่อาศัยถูกที่สุด และอัตราการเติบโตลดลงมากที่สุด ของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงต่อขยายสถานีเตาปูน-จรัญ 13 โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 53,476 บาทต่อตารางเมตร ปรับลดลงมากถึง 56% จากช่วงปี 2560 ที่ผ่านมา   หลังจากนี้ หากประเทศสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ จนไม่พบการแพร่เชื้อ หรือการเกิดขึ้นของผู้ป่วยรายใหม่  รวมถึง หากมีการค้นพบวัคซีน ที่สามารถใช้ได้ผลจริงกับมนุษย์ เชื่อว่าสถานการณ์ต่างๆ จะกลับมาเป็นปกติ แม้ว่าในอนาคตทุกคนอาจจะต้องอยู่ภายใต้วิถีปกติรูปแบบใหม่ หรือ New Normal ก็ตาม   โดยเชื่อว่าตลาดอสังหาฯ ของไทยเอง ก็น่าจะกลับมาเติบโตเป็นปกติ และคาดว่าจะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้นด้วย เพราะภายใต้สถานการณ์วิกฤต จะเห็นได้ว่าคนไทยเป็นชาติที่ไม่แพ้ใครในโลก สามารถบริหารจัดการการแพร่ระบาดของโลกได้ดี รวมถึงประเทศไทยยังคงเป็นประเทศจุดหมายปลายทางที่ชาวต่างชาติยังต้องการมาท่องเที่ยวและพักอาศัยเป็นอันดับ 1 ของภูมิภาคอาเซียน และอันดับต้นๆ ของโลกอีกด้วย      
“พรอสเพค”  เดินหน้าขยายพื้นที่โรงงาน-คลังสินค้ากว่า 150,000 ตร.ม. รับดีมานด์จีน

“พรอสเพค”  เดินหน้าขยายพื้นที่โรงงาน-คลังสินค้ากว่า 150,000 ตร.ม. รับดีมานด์จีน

พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ เดินหน้าขยายพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าเพิ่มอีก 150,000 ตารางเมตร รับดีมานด์ต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน แห่เช่าพื้นที่หลังหนีสงครามการค้า มองหาแหล่งผลิตสินค้าใหม่ ชี้ผลกระทบโควิด-19 น้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ ครึ่งปีหลังเล็งออกกองทรัสต์   นางสาวรัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (PD) ในเครือ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK ผู้พัฒนาและบริหารโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (Bangkok Free Trade Zone : BFTZ) เปิดเผยว่า ได้วางแผนขยายโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเพิ่มขึ้นอีก 2 แห่ง  ในบริเวณ กม.19 ถนนบางนา-ตราด และย่านเทพารักษ์ รวม 150,000 ตารางเมตร  โรงงานและคลังสินค้าให้เช่าทั้ง 2 แห่ง จะเริ่มดำเนินการก่อสร้างในปลายปี 2563 จากปัจจุบัน  พรอสเพค มีพื้นที่อาคารโรงงานและคลังสินค้าประมาณ 220,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่ที่ ถนนบางนา-ตราด กม.23 ที่ได้เริ่มพัฒนาโครงการมาตั้งแต่ปี 2559  โดยภายในไตรมาสแรกของปี 2564 พรอสเพค จะมีพื้นที่ทั้งหมด 300,000 ตารางเมตร ตั้งแต่เริ่มพัฒนาโครงการจนปัจจุบัน พรอสเพค มีพื้นที่อาคารโรงงานและคลังสินค้าเติบโตสูงถึง 160% ซึ่งหากมีการพัฒนาเต็มทุกเฟส จะทำให้บริษัทมีพื้นที่อาคารโรงงานและคลังสินค้ากว่า 450,000 ตารางเมตร สำหรับผลการดำเนินงานในไตรมาสแรกของปี 2563 ที่ผ่านมา บริษัทสามารถสร้างรายได้แล้ว 101 ล้านบาท จากอัตราการเช่าพื้นที่กว่า 92%  ซึ่งนอกจากแผนการขยายพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าเพิ่ม บริษัท ยังมีแผนจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีหลังนี้ด้วย   อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมามีปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แต่พบว่า ธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าของบริษัท ได้รับผลกระทบน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ในเบื้องต้น  แต่ในทางกลับกันพบว่ามีกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติเข้ามาติดต่อขอเช่าพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าเพิ่มมากขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่เริ่มเห็นสัญญาณชัดเจน  ตั้งแต่มีสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีน (Trade war) ส่งผลให้จีนมองหาแหล่งผลิตและฐานกระจายสินค้าใหม่  จึงถือเป็นโอกาสที่ดีของธุรกิจให้เช่าโรงงานและคลังสินค้า สำหรับปัจจัยหลักที่สนับสนุนให้ BFTZ มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เป็นผลมาจากโครงการดังกล่าวมีความ  โดดเด่นอย่างมาก โดยเป็นโครงการที่มีทั้งส่วนที่เป็น Free Zone และ General Zone มีพื้นที่ในการบริการทั้งในส่วนที่เป็นคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า มีระบบการดูแลรักษาความปลอดภัยที่สมบูรณ์แบบ บนพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า 1,000 ไร่ ตั้งอยู่ในเขตพื้นที่สีม่วงที่ใหญ่ที่สุดในย่านนี้ สามารถเดินทางเข้าออกได้ 2 เส้นทาง คือ ถนนบางนา-ตราด กม.23 และ ถนนบางนา-ตราด กม.19 และมีการคมนาคมที่สะดวก โดยห่างจากท่าเรือคลองเตยเพียง 23 กิโลเมตร ห่างจากสนามบินสุวรรณภูมิเพียง 17 กิโลเมตร และห่างจากท่าเรือแหลมฉบังเพียง 90 กิโลเมตร   ทั้งนี้ สามารถเดินทางไปยังเขตโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เพียง 50 กิโลเมตร มีบริการเสริมสำหรับอำนวยความสะดวกที่เตรียมไว้ให้ผู้ประกอบการทั้งไทยและต่างชาติ อาทิ Consulting Service เป็นบริการให้คำปรึกษาเรื่องการขออนุญาตประกอบธุรกิจในประเทศไทย ขั้นตอนการเตรียมความพร้อมในการทำธุรกิจ เอกสารประกอบ และให้คำปรึกษาด้านการขอใบอนุญาตเป็นผู้ประกอบกิจการในเขตปลอดอากร (กศก. 185) เป็นต้น นอกจากนี้ทางโครงการยังมีระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการอย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็นระบบการบำบัดน้ำเสีย ระบบป้องกันน้ำท่วม ระบบรักษาความปลอดภัย และการดูแลความสะอาดภายในโครงการ และยังมีโซนร้านค้า ร้านอาหาร และบริการด้านศุลกากรสำหรับการบริการผู้เช่าอีกด้วย   ทั้งนี้  โครงการ Bangkok Free Trade Zone ตั้งอยู่ที่ บางนาตราด กม.23  เป็นพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าที่มีการ ขออนุญาตให้เป็น Free Zone สามารถรองรับความต้องการของลูกค้าที่เข้ามาเช่าพื้นที่ โดยสามารถเลือกได้ทั้งส่วนที่เป็น Free Zone หรือ ส่วนที่เป็น General Zone  ซึ่งภายใน Bangkok Free Trade Zone นี้ เรามีอาคาร ให้เช่าแบ่งเป็น 2 ประเภท คือ 1.อาคารคลังสินค้า และ 2.อาคารโรงงาน เนื่องจากบริเวณที่ตั้งโครงการเป็นพื้นที่  สีม่วง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถสร้างโรงงานในพื้นที่นี้ได้โดยไม่ต้องกังวลเรื่องการขออนุญาต สำหรับ Bangkok Free Trade Zone พื้นที่ทั้งหมดในโครงการมีทั้งสิ้น 1,000 ไร่ ซึ่ง 700 ไร่ เป็นพื้นที่เพื่อการเช่าหรือ Leasable Area  โดยอีก 300 ไร่ คือ พื้นที่เพื่อการสาธารณูปโภค อาทิ ถนนสาธารณะ โรงบำบัดน้ำเสีย และส่วนการรักษาความปลอดภัยภายในโครงการ เป็นต้น                      
สิงห์ เอสเตท ปิดไตรมาส1 3 กลุ่มธุรกิจดันกำไรโตขึ้น 14%

สิงห์ เอสเตท ปิดไตรมาส1 3 กลุ่มธุรกิจดันกำไรโตขึ้น 14%

ไตรมาสแรก สิงห์ เอสเตท ยังทำรายได้รวม 2,186 ล้าน ฝ่าปัจจัยลบโควิด-19 มีกำไรเพิ่มขึ้น 14% ใน 3 กลุ่มธุรกิจ กลุ่มคอนโดฯ เริ่มหลังทยอยโอนหลังก่อสร้างแล้วเสร็จ  ธุรกิจสำนักงานให้เช่า มีรายได้เพิ่มจากการซื้อ อาคารเมโทรโพลิส เข้าพอร์ต ส่วนธุรกิจโรงแรมรายได้เติบโตจากการเปิดโรงแรมใหม่เพิ่ม   นางฐิติมา รุ่งขวัญศิริโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการเงิน บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงผลการดำเนินงานในไตรมาสแรกของปี 2563 ว่า บริษัทมีรายได้รวมจาก 3 ธุรกิจหลัก ได้แก่ ธุรกิจที่อยู่อาศัย ธุรกิจสำนักงานให้เช่า และธุรกิจโรงแรม มีรายได้รวม 2,186 ล้านบาท โดยธุรกิจที่พักอาศัยมีรายได้มาจากการโอนคอนโดมิเนียมโครงการ ดิ เอส อโศก (THE ESSE ASOKE) และโครงการ ดิ เอส แอท สิงห์ คอมเพล็กซ์ (THE ESSE at SINGHA COMPLEX) มูลค่า 752 ล้านบาท  คิดเป็นสัดส่วนรายได้ประมาณ 34% บริษัทยังมีโครงการที่ก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จในปีนี้ และพร้อมที่จะเริ่มโอนในไตรมาส 4 คือโครงการ ดิ เอส สุขุมวิท 36 (THE ESSE SUKHUMVIT 36) ซึ่งร่วมทุนกับ ฮ่องกง แลนด์  ปัจจุบันมียอดขายแล้วกว่า 60% โดยเป็นโครงการคอนโดมิเนียมระดับ super luxury มีมูลค่าโครงการ  6,500 ล้านบาท   นอกจากนี้บริษัทได้มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมระดับ Affordable luxury ในทำเลศักยภาพย่านรางน้ำภายใต้ชื่อโครงการ ดิ เอ็กซ์โทร พญาไท-รางน้ำ (THE EXTRO PHAYATHAI – RANGNAM) มีมูลค่าโครงการกว่า 4,100 ล้านบาท ทำให้ภาพรวมธุรกิจที่พักอาศัยสามารถเติบโตได้ในระดับที่บริษัทคาดการณ์ไว้   โดยที่ผ่านมามีมาตรการปิดเมือง (Lock-down)  ซึ่งส่งผลต่อธุรกิจในระดับหนึ่ง อาทิ ลูกค้าชาวต่างชาติไม่สามารถเดินทางมาตรวจรับมอบอาคารชุดได้ด้วยตนเอง และลูกค้าชาวไทยบางส่วนชะลอการเข้าเยี่ยมชมโครงการ และตรวจรับห้องออกไปจนกว่าสถานการณ์จะคลายตัวลงเพื่อรักษาระยะห่างทางสังคม (Social distancing) นอกจากนี้ เพื่อสร้างความปลอดภัย ลดความเสี่ยงจากการแพร่เชื่อโควิด-19 บริษัทจึงได้เพิ่มช่องทางการตลาดออนไลน์แบบ Virtual Tour 360 องศา ที่ทำให้ลูกค้าสามารถชมห้องตัวอย่างได้เปรียบเสมือนมาอยู่ในสถานที่จริง ด้านธุรกิจอาคารสำนักงานปัจจุบันมีทั้งสิ้น 4 อาคารได้แก่ อาคารซันทาวเวอร์ส, อาคารสิงห์ คอมเพล็กซ์, เดอะ ไลท์เฮ้าส์ และอาคารเมโทรโพลิส พื้นที่รวม 140,000 ตารางเมตร มีอัตราปล่อยเช่าเฉลี่ยราว 87% โดยในไตรมาสที่ 1 ปี 2563 บริษัทรับรู้รายได้จำนวน 243 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 41% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนเนื่องจากการเข้าซื้ออาคารเมโทรโพลิส ซึ่งมีพื้นที่ 13,700 ตารางเมตร และมีอัตราปล่อยเช่าสูงถึง 97% มีโอกาสในการเติบโตสูงเพราะตั้งอยู่ในทำเลใกล้รถไฟฟ้าสถานีพร้อมพงษ์ เป็นแหล่งไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่   ขณะที่ธุรกิจโรงแรม จากพอร์ทรวมทั้งหมด 39 แห่ง มีรายได้ 1,144 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนรายได้ 52% โดยรายได้ที่เพิ่มขึ้นมานั้น มาจากการเปิดโครงการ Crossroads และได้ดำเนินการ SAii Lagoon Maldives, Hard Rock Hotel Maldives และ The Marina @ CROSSROADS ตั้งแต่ปลายปีก่อนต่อเนื่องถึงต้นปีนี้   อย่างไรก็ตาม จากการเปิดโครงการ Crossroads  ส่งผลทำให้มีค่าใช้จ่ายในการบริหารเพิ่มขึ้น แต่บริษัทยังมีกำไรเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง จากการรับรู้รายได้จากส่วนอื่น ได้แก่ กำไรจำนวน 423 ล้านบาท จากการขายเงินลงทุนในเกาะ 3 ที่โครงการ Crossroads โดยการขายเงินลงทุน 50% ให้กับ Wai Eco World Developer Pte. Ltd ตามสัญญาร่วมทุนเพื่อพัฒนาและบริหารงาน High-end lifestyle resorts ด้วยราคาซื้อขายหุ้นมูลค่า 16.2 ล้านเหรียญสหรัฐ และผลจากมาตรฐานการบัญชี TFRS 9 ทำให้บริษัทสามารถรับรู้กำไรจำนวน 115 ล้านบาทจากส่วนต่างของการ Mark to market อนุพันธ์แฝงจากหุ้นกู้แปลงสภาพ ส่งผลให้กำไรสุทธิของงวดอยู่ที่ 335 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14% จากไตรมาสที่ 1 ปี 2562   จากภาวะวิกฤตการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 บริษัทตระหนักดีว่าต้องเผชิญกับความท้าท้ายครั้งสำคัญ รวมทั้งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจมีความไม่แน่นอน ทั้งนี้ บริษัทมั่นใจว่าสามารถรักษาการเติบโตแบบยั่งยืนได้ ด้วยสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง จากอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่ 0.86 เท่า ซึ่งต่ำมากเมื่อเทียบกับ covenant ของบริษัทที่ 2.0 เท่า และเพื่อเป็นการคำนึงถึงผลตอบแทนผู้ถือหุ้นของบริษัทเป็นสำคัญ บริษัทจึงคงการจ่ายปันผลระหว่างกาล จากกำไรสุทธิประจำปี 2562 หุ้นละ 0.045 บาท และจ่ายเงินปันผลในวันที่ 21 พฤษภาคม 2563   สำหรับในไตรมาสต่อไปบริษัทมีการปรับแผนกลยุทธ์เพื่อฟื้นฟูธุรกิจเน้นการดำเนินแผนบริหารจัดการต้นทุนที่เคร่งครัด อาทิ การปรับงบประมาณและควบคุมค่าใช้จ่ายด้านการตลาด  การบริหารกระแสเงินสด รวมถึงการสร้าง synergy ระหว่างพันธมิตรธุรกิจ ที่สำคัญบริษัทยังมุ่งมั่นในการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพสร้างคุณค่าที่ยั่งยืนให้แก่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในทุกกลุ่มตลอดจนสร้างความยืดหยุ่นให้กับองค์กรเพื่อเตรียมความพร้อมรองรับกับการเปลี่ยนแปลงทุกมิติ และเชื่อมั่นว่าบริษัท จะผ่านวิกฤตครั้งนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง

"แสงฟ้าก่อสร้าง" วางเป้าหมาย 5-10 ปี พร้อมเป็นบริษัทรับเหมามาตรฐานญี่ปุ่น

ภาพของกรุงเทพมหานครในปัจจุบัน กับในอดีตหลายสิบปีก่อน คงเป็นภาพที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง เพราะตอนนี้กรุงเทพมหานครทุกมุมเมือง เต็มไปด้วยตึกสูงและอาคารขนาดใหญ่มากมาย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เนื่องจากคนจำนวนมากหลั่งไหลเข้ามาทำมาหากินในกรุงเทพฯ  จึงเกิดความต้องการในที่อยู่อาศัยตาม    แต่เพราะที่ดินมีจำกัดแต่ความต้องการที่อยู่อาศัยมากกว่า  ราคาที่ดินจึงมีราคาแพง ไม่เหมาะในการนำมาพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์  แต่เหมาะสมในการพัฒนาคอนโดฯ มากกว่า  เพราะมีราคาที่คนส่วนใหญ่เอื้อมถึง   การก่อสร้างโครงการคอนโดฯ หรืออาคารสูง ผู้อยู่เบื้องหลังความสำเร็จ เป็นใครไปไม่ได้นอกจากบริษัทรับเหมาก่อสร้าง ซึ่งต้องยอมรับว่าทุกวันนี้บริษัทคนไทยมีฝีมือด้านการก่อสร้าง ไม่ได้แพ้ชาติใดในโลกเลย เพราะสามารถก่อสร้างอาคารขนาดสูงได้มากมาย และเป็นอาคารที่มีมาตรฐานอาคารสูง  เทียบเท่าหลายอาคารที่เกิดขึ้นทั่วโลก และนับวันบริษัทก่อสร้างของไทยจะสร้างอาคารที่มีความสูงเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ หนึ่งในบริษัทรับเหมาก่อสร้างที่ถือว่ามีชื่อเสียง  และความชำนาญในด้านการก่อสร้างอาคารสูง  ต้องมีชื่อบริษัท แสงฟ้า ก่อสร้าง จำกัด เป็นหนึ่งในทำเนียบนั้น เพราะก่อสร้างอาคารสูงมามากมาย แถมยังเป็นอาคารสูงติดอันดับ Top 10 อาคารสูงสุดในไทยด้วย  ซึ่งบริษัท แสงฟ้าฯ ถือได้ว่าเป็นบริษัทเหมาก่อสร้าง ที่อยู่คู่กับเมืองไทยมายาวนานกว่า 50 ปีแล้ว นับตั้งแต่เริ่มต้นธุรกิจมาตั้งแต่ปี 2510 (เดิมชื่อห้างหุ้นส่วนจำกัดแสงฟ้าการช่าง ก่อนเปลี่ยนชื่อในปี 2512) ซึ่งปัจจุบันอยู่ภายใต้การบริหารงานของทายาทรุ่นที่ 2 แล้ว   ปัจจุบันนายแพทย์เชิดศักดิ์ อัมพรสุขสกุล เข้ามารับผิดชอบในการดูแลบริษัท บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด ในตำแหน่งกรรมการผู้จัดการ ซึ่งถือเป็นทายาทรุ่นที่ 2 ต่อจากบิดา ตั้งแต่ปี 2540 หลังจากได้เรียนจบจาก คณะแพทยศาสตร์ศิริราชพยาบาล มหาวิทยาลัยมหิดล และทำงานในด้านที่เรียนมาเป็นระยะเวลา 2 ปี  ก็ก้าวเข้ามารับผิดชอบดูแลบริษัท จุดเปลี่ยนจากอุตสาหกรรมสู่อาคารสูง จุดเริ่มต้นแรกบริษัท แสงฟ้าฯ  ไม่ได้รับงานด้านการก่อสร้างอาคารสูงเป็นหลัก เพราะงานส่วนใหญ่จะเป็นงานโครงสร้าง งานเหล็ก งานหลังคา งานก่อสร้างไซโล โรงงานเกษตร โรงงานปูนซีเมนต์ ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่ทำธุรกิจด้านการเกษตร แต่จุดเปลี่ยนสำคัญครั้งแรก เกิดขึ้นในช่วงปี 2524 บริษัท ปูนซีเมนต์ไทย จำกัด (มหาชน)  ได้เปิดประมูลก่อสร้างสำนักงานใหญ่ บางซื่อ จึงได้เชิญบริษัทเข้าร่วมประมูลงานก่อสร้าง เนื่องจากบริษัทมีความเชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างไซโลปูนซีเมนต์ และโรงปูนในจังหวัดสระบุรีหลายแห่ง บริษัทจึงเข้าร่วมงานและเป็นผู้ชนะการประมูล ได้ก่อสร้างอาคารของปูนซีเมนต์ไทย ซึ่งมีมูลค่าการก่อสร้างกว่า 100 ล้านบาท หลังจากนั้นจึงได้รับงานก่อสร้างอาคารมาอย่างต่อเนื่อง   จุดเปลี่ยนสำคัญอีกครั้ง เกิดขึ้นในช่วงปี 2543 บริษัทได้ถูกเชิญให้เข้าร่วมประมูลงานก่อสร้างโครงการแฮมป์ตัน ทองหล่อ 10 ของบริษัท เมเจอร์ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งถือว่าเป็นโครงการคอนโดฯ ลักชัวรี่โครงการแรกๆ ของกรุงเทพฯ ซึ่งบริษัทเป็นผู้ชนะการประมูล และได้ก่อสร้างจนแล้วเสร็จ ซึ่งงานก่อสร้างเป็นไปด้วยความเรียบร้อย ทำให้บริษัทมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับในการก่อสร้างอาคารสูง ถือเป็นจุดเปลี่ยนอีกครั้ง ประกอบกับช่วงเวลานั้นงานก่อสร้างอุตสาหกรรมเริ่มลดลง และงานส่วนใหญ่ก็เป็นการก่อสร้างคอนโดฯ ซึ่งทำมาอย่างต่อเนื่อง 5-6 โครงการ วางระบบ “Loop Construction” สร้างการเติบโต ธุรกิจของบริษัทดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง แต่มีการเติบโตแบบไม่หวือหวา ซึ่งนายแพทย์เชิดศักดิ์ เห็นว่าเพื่อสร้างให้บริษัทเติบโตแบบก้าวกระโดด จะต้องนำเอาระบบการบริหารงานแบบอุตสาหกรรมเข้ามาใช้ เพื่อให้ระบบงานก่อสร้างทำงานแบบเป็นระบบและมีประสิทธิภาพ  ช่วงปี 2550 จึงนำเอาระบบงานที่เรียกว่า  Loop Construction เข้ามาใช้  โดยเป็นระบบงานที่เน้น  2  ขบวนการสำคัญคือ การวางแผนที่ดี และ การควบคุมติดตามงานที่ดี ส่งผลให้บริษัทมีผลประกอบการเติบโตเป็นเท่าตัว การสูญเสียลดน้อยละ และมีผลกำไรดีขึ้น นอกจากนี้ สิ่งที่สะท้อนให้เห็นถึงระบบการทำงานที่ถูกวางไว้อย่างดี คือ การได้กก่อสร้างอาคารสูงอย่างต่อเนื่องมากว่า 100 โครงการ และผลงานที่สร้างชื่อเป็นสิ่งที่บริษัทภาคภูมิใจ คือ 3 อาคารที่บริษัทเป็นผู้ก่อสร้าง ติดอันดับ 10 อาคารที่สูงที่สุดในประเทศ อันได้แก่ ตึก Four Season Private Residence, Magnolia Ratchadamri Boulevard, และ Menam Residences จากการการจัดอันดับ 10 อาคารที่สูงที่สุดในประเทศไทย โดย www.terrabkk.com ในปี 2561 ปัจจุบันบริษัทยังได้รับงานก่อสร้างธนาคารออมสิน ขนาด 100,000 ตารางเมตร มูลค่า 3,000 ล้านบาท ที่จะแล้วเสร็จภายในระยะ 3 ปี ซึ่งถือเป็นโครงการมีมูลค่าสูงสุดที่บริษัทก่อสร้างมา วางแผนธุรกิจสู่เป้าหมายหมื่นล้าน ในปี 2563 บริษัทวางเป้าหมายรายได้ 7,000 ล้านบาท เติบโต 10%  จากปีที่ผ่านมามีรายได้ 6,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นไปตามสภาพเศรษฐกิจ จากปกติจะเติบโตในอัตรา 30-40% ต่อปี ปัจจุบันบริษัทมีแบ็กล็อกมูลค่า 10,000 ล้านบาท รับรู้รายได้ภายใน 2 ปี โดยหากเศรษฐกิจกลับมาดี คาดว่าบริษัทจะทำรายได้ 10,000 ล้านบาทได้ภายในระยะ 3 ปี   สมัยก่อนปี 2555-2560 บริษัทเติบโตเยอะมาก หลายปีเติบโตเป็นเท่าตัว  ปี 2559 ทำรายได้  2,000 ล้านบาท ปี 2560 ทำรายได้ 3,000 ล้านบาท และปี 2561 ทำรายได้ 4,000 ล้านบาท ส่วนโครงการคอนโดฯ ภายใต้แบรนด์  "ยู ศรีราชา" ที่บริษัทลงทุน 100% จะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ หลังจากมียอดขายแล้ว 50% ซึ่งบริษัทยังมีที่ดินในบริเวณดังกล่าวเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคตด้วย และในปีนี้บริษัทยังมีร่วมกับพันธมิตรธุรกิจ  พัฒนาโครงการคอนโดฯ มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท เป้าหมาย 5-10 ปีเทียบชั้นบริษัทญี่ปุ่น ในระย 5-10 ปี นับจากนี้  บริษัทจะมุ่งโฟกัสด้านการก่อสร้างโฟกัส  ซึ่งมีโจทย์สำคัญคือการพัฒนาคุณภาพภายใน ด้านการบริหารจัดการ เป้าหมายสำคัญต้องการเห็นไซส์ก่อสร้างมีความสะอาด เป็นระเบียบ มีคุณภาพการจัดการเหมือนกับบริษัทญี่ปุ่น  และหากมีโอกาสจะไปรับงานในต่างประเทศ ในกลุ่มประเทศ CLMV เนื่องจากบริษัทไทยมีศักยภาพสูงกว่า อยากเห็นบริษัท ก่อสร้างเทียบเท่ากับบริษัทญี่ปุ่น บริษัทญี่ปุ่นถูกจ้างแพง อยากเบลนมาร์ค บริษัทในต่างประเทศ คนญี่ปุ่น เกิดขึ้นมาจากความมีระเบียบ ส่วนวิสัยทัศน์ในการดำเนินธุรกิจในยุค 2020 คือ  “Better is better than Best” ซึ่งแปลว่า “ดีกว่า นั้นดีกว่าดีที่สุด” แต่ความหมายในเชิงธุรกิจก็คือ ในยุค Disruption  บริษัทต้องพัฒนาธุรกิจให้เท่าทันตลอดเวลา เพราะถ้าคิดว่าดีที่สุดแล้ว เราอาจจะพึงพอใจและหยุดพัฒนา  ซึ่งสิ่งที่บริษัทต้องพัฒนาเพื่อจะนำไปสู่วิสัยทัศน์ดังกล่าว คือกลยุทธ์ 3 เสาหลักในการขับเคลื่อน ได้แก่ -เสาหลักที่ 1 การพัฒนาศักยภาพของบุคลากร ส่งเสริมและผลักดันให้ผู้ที่มีความสามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำ สร้างองค์ความรู้ใหม่ ๆ เพื่อให้บริษัทเดินหน้าและบรรลุเป้าหมายได้ -เสาหลักที่ 2 การพัฒนาด้านเทคโนโลยีในการก่อสร้าง ซึ่งไม่ได้เน้นว่าจะต้องมีเทคโนโลยีหรืออุปกรณ์ที่ล้ำหน้าทันสมัยที่สุด แต่เราเรียนรู้ว่าความคิดสร้างสรรค์ในการแก้ปัญหา หาขบวนการทำงานในแบบใหม่ นั้นมีประสิทธิภาพ ประสิทธิผลไม่แพ้การพึ่งพาเทคโนโลยี ที่ล้ำสมัย เพียงอย่างเดียว -เสาหลักที่ 3 การพัฒนาระบบการทำงานในทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นการ วิถีการทำงานแบบ Single Team และ การ reinforce ขบวนการทำงานแบบ Loop Construction โดยการทำซ้ำ ๆ จนเกิดเป็นนิสัย แ ละฝังอยู่จนกลายเป็น DNA  ของชาวแสงฟ้าทุกคน   3 สิ่งนี้ถือเป็นกลยุทธ์สำคัญ ที่จะใช้พัฒนาบริษัทให้เติบโตอย่างยั่งยืนเพื่อก้าวต่อไปในอีกศตวรรษต่อ ๆ ไป  
กางแผน LH  เปิด 16 โปรเจ็กต์แนวราบสร้างยอดขาย 28,000 ล้าน

กางแผน LH เปิด 16 โปรเจ็กต์แนวราบสร้างยอดขาย 28,000 ล้าน

“แลนด์แอนด์เฮ้าส์”  กางแผนปี 63 เปิด 16 โปรเจ็กต์ใหม่แนวราบ มูลค่ากว่า 30,535 ล้านบาท  พร้อมตั้งเป้ายอดขาย 28,000 ล้านบาท  ยอมรับสภาพเศรษฐกิจปีที่ผ่านมา ทุบความมั่นใจผู้บริโภค ส่งผลให้ผลประกอบการปี 62 ต่ำกว่าเป้าหมาย คาดอีก 2 ปีตลาดฟื้นตัว   นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH  เปิดเผยถึงแผนธุรกิจในปี 2563 ว่า ได้วางแผนพัฒนาโครงการใหม่รวม 16 โครงการ มูลค่ากว่า 30,535 ล้านบาท  แบ่งเป็น โครงการบ้านเดี่ยว 10 โครงการ บ้านแฝด 3 โครงการ และทาวน์เฮ้าส์ 3 โครงการ  เป็นโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 13 โครงการ และต่างจังหวัด 3 โครงการ ในพื้นที่จังหวัดอยุธยา, ภูเก็ต และเชียงใหม่   โดยบริษัทได้เตรียมงบประมาณการลงทุนไว้ 11,000 ล้านบาท เพื่อใช้ในการซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการต่างๆ  แบ่งเป็น การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมูลค่า 7,000 ล้านบาท และ การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามูลค่า  4,000 ล้านบาท จำนวน 4-5 โครงการ   นอกจากนี้  บริษัทมีแผนขายอพาร์ทเม้นท์ 1 แห่งในสหรัฐอเมริกา จากปัจจุบันมีอยู่ 4 แห่ง มูลค่ารวม 450 ล้านเหรียญ  ซึ่งก่อนหน้านี้ได้ขายไปแล้ว 2 โครงการ ซึ่งทำกำไรได้มากกว่า 10%  ทุกโครงการ  และบริษัทยังอยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ ในการนำสินทรัพย์ขายเข้ากองทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม  และเตรียมออกหุ้นกู้ 14,000 ล้านบาท เพื่อรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ชุดเดิมที่จะครบกำหนดด้วย   “บริษัทได้ขายโรงแรม Grande Centre Point สุขุมวิท 55 ให้กับกองทุนทรัสต์ เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ LHHOTEl มูลค่ากว่า 4,000 ล้านบาท โดยมีกำไรก่อนภาษีเป็นจำนวนกว่า 2,000 ล้านบาท”   ในปี 2563  บริษัทตั้งเป้าหมายมียอดขาย 28,000 ล้านบาท และยอดโอน  28,000 ล้านบาท โดยปัจจุบันมียอดขายรอโอน (Backlog) ประมาณ 8,000-9,000 ล้านบาท ส่วนผลการดำเนินงานในปี 2562 ที่ผ่านมา บริษัททำผลประกอบการไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ โดยทำยอดขายได้ประมาณ 25,000-26,000 ล้านบาท ต่ำกว่าเป้าหมายประมาณ 22%  จากที่คาดว่าจะทำได้ 33,000 ล้านบาท ซึ่งยอดรับรู้รายคาดว่าจะไม่เป็นไปตามเป้าหมายเช่นกัน โดยปีที่ผ่านมาตั้งเป้าหมายยอดรับรู้รายได้ 32,000 ล้านบาท   สาเหตุสำคัญที่ทำให้ผลประกอบการไม่เป็นไปตามเป้าหมาย มาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค แม้ว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจะไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจก็ตาม  แต่กลุ่มลูกค้าไม่มีอารมณ์ในการใช้จ่ายเงิน  เพราะขาดความเชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ที่มีกลุ่มผู้ซื้อบางส่วนเป็นนักลงทุนหรือนักเกร็งกำไร   นายนพร  กล่าวอีกว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะในตลาดคอนโดฯ ซึ่งอาจจะใช้ระยะเวลานานกว่าโครงการแแนวราบ เนื่องจากเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด มีจำนวนห้องชุดในตลาดจำนวนมาก  คาดว่าจะใช้ระยะเวลาประมาณ 2 ปี สภาพตลาดจึงจะฟื้นตัวีขึ้น   “ในปีนี้ สิ่งที่น่ากังวลคงไม่มีอะไรไปมากกว่าสภาพเศรษฐกิจ  การตัดสินใจซื้อลดลง  จำนวนยูนิตเหลือขายยังคงมีมากในหลายโลเคชั่น  โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ ที่ซบเซามาตลอดปีที่ผ่านมา แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เห็นว่าปีนี้ถึงเวลาที่จะกลับมามองตัวเอง พัฒนาตัวเอง กลับมาดูหลังบ้าน พัฒนาเทคโนโลยี”  
อสังหาฯ ปีหน้ายังเหนื่อย เพราะ LTV มาผิดเวลา?  

อสังหาฯ ปีหน้ายังเหนื่อย เพราะ LTV มาผิดเวลา?  

ช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา สมาคมอาคารชุดไทย ได้จัดงานสัมมนาเรื่อง “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียมปี 2019” เพื่อสะท้อนภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม ที่ถือว่าปีนี้ได้รับผลกระทบจากมาตรการกำหนดวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV)  ทำให้ตลาดชะลอตัวลง ทั้งกลุ่มนักลงทุน นักเก็งกำไร หรือแม้แต่ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย แต่อาจจะมีกำลังซื้อไม่สูง ต้องหาเงินมาดาวน์เพิ่มมากขึ้นกว่าแต่ก่อน ปัจจัยต่างๆ ที่เกิดขึ้นล้วนแต่ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดฯ แทบทั้งสิ้น   ทิศทางของตลาดคอนโดฯ หลังจากนี้ จะเป็นอย่างไร และหนทางไหนที่จะทำให้ตลาดเติบโตต่อไปได้ ลองมาฟังความเห็นจาก “กูรู” ในแวดวงอสังหาฯ ว่าจะมีความเห็นและประเมินสถานการณ์ต่อไปกันอย่างไร   LTV มาตรการดีแต่ใช้ผิดเวลานายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท–พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) ฉายภาพรวมของตลาดคอนโดฯ ในปีนี้ว่า  เป็นปีการสร้างสมดุลของธุรกิจอสังหาฯ ในระยะยาว  จากปัจจัยมากมายเข้ามาส่งผลกระทบ ทั้งเศรษฐกิจโลก ราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการขาย ตลาดไฮเอนท์ชะลดตัวลง รวมถึงกฏหมายต่างๆ ที่ออกมามีผลบังคับใช้ โดยเฉพาะมาตรการ LTV  และมาตรการควบคุมหนี้ต่อราย (DSR) ที่จะส่งผลกระทบระยะยาวไปจนถึงปีหน้า   ภาพที่ชัดเจนเห็นได้จากผลกระทบของมาตรการ LTV เมื่อดูจากตัวเลขในครึ่งปีแรก พบว่า ยอดขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ติดลบ 13%  แม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงขึ้น จากระยะเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว 17% ก็ตาม ส่วนตลาดในเมืองหลักต่างจังหวัด ยอดขายก็ลดลง 8%   “นี่เป็นเป็นหนึ่งในผลกระทบของ LTV  แม้ว่าจะเป็นมาตรการที่ดี แต่ใช้ผิดเวลาอย่างที่สุด” หากดูตัวเลขการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ของธนาคารพาณิชย์ในช่วงครึ่งปีแรก พบว่าตัวเลขยังไม่ได้ลดลง เนื่องจากเป็นการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯ ก่อนเดือนตุลาคม 2561 ซึ่งสามารถกู้เงินได้ 100% และทำการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา แต่หากลูกค้าที่ซื้อหลังจากเดือนตุลาคม 2561 เป็นต้นไป จะต้องอยู่ในหลักเกณฑ์ของ LTV ใหม่ ซึ่งภาพที่ชัดเจนของผลกระทบที่จะเกิดขึ้น คงเห็นได้ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2562 นี้เป็นต้นไป   นายประเสริฐ แสดงความเห็นว่า มาตรการ LTV ควรเลื่อนการบังคับใช้ออกไปก่อน และพิจารณาใช้ในเวลาที่เหมาะสมกว่านี้  โดยต้องการให้ธนาคารแห่งประเทศไทยมองว่า การซื้อที่อยู่อาศัยเป็นการออมเงินระยะยาว ของประชาชนในรูปแบบหนึ่ง ไม่ใช่การก่อภาระหนี้สินครัวเรือน   แนะรัฐหามาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ   ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้สะท้อนมุมมองของผลกระทบจากมาตรการ LTV ผ่านข้อมูล Demand & Supply ของตลาดคอนโดฯ โดยระบุว่า ช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้มีตลาดคอนโดฯ มีปริมาณรวม 115,000 ยูนิต  ขายไปแล้ว 27,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 102,629 ล้านบาท คงเหลือประมาณ 70,000-80,000 ยูนิต  ซึ่งหากในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ มีจำนวนโครงการเปิดใหม่ไม่มากเกินไปนัก จะทำให้ปีนี้มียอดขายคอนโดฯ ประมาณ 55,000 ยูนิต หรือมูลค่าประมาณ 220,000 ล้านบาท   “ปีที่ผ่านมาคอนโดฯ มียอดขายเยอะ  60,000-70,000 หมื่นยูนิต เป็นเพราะลูกค้าจีนซื้อเยอะ  และบางส่วนเร่งซื้อเพื่อหนีมาตรการ LTV”  ข้อเสนอของนายพีระพงศ์  คือ ภาครัฐควรจะมีมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ  การคุมหนี้สินครัวเรือนในระยะยาวอาจจะเป็นผลดีต่อประเทศ ขณะที่มาตรการ LTV ควรจะผ่อนผันหลักเกณฑ์หรือไม่ควรประกาศเลื่อนการบังคับใช้ออกไป เพราะหากบังคับใช้ไปแล้วอาจจะต้องพิจารณาต่อว่า สิ่งที่ธปท. พยายามคุมอยู่  อาจจะไม่ตอบโจทย์หรืออาจจะทำร้ายธุรกิจอยู่ก็ได้   ธุรกิจอสังหาฯ ถือว่ามีบทบาทสำคัญ ที่ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อเนื่องไปยังอุตสาหกรรมภาคอื่น  ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจวัสดุก่อสร้างก็ดี ที่สำคัญคือ ส่งผลต่อ GDP ของประเทศ ช่วยหมุนเวียนเศรษฐกิจได้ถึง 4-5 รอบ ส่วนมาตรการ DSR เห็นว่าควรจะต้องทบทวนใหม่ ว่าควรจะใช้อย่างไร ควรจะจำแนกให้มีสัดส่วนหนี้ต่อรายได้อย่างไร เพราะการใช้มาตรการเดียวครอบคลุมทุกกรณีเลยอาจจะยังไม่เหมาะสม   ดีเวลลอปเปอร์ ปรับรูปแบบพัฒนา “มิกซ์ยูส”   ส่วนนายอัษฎา แก้วเขียว ประธานผู้อำนวยการ แบรนด์วิสซ์ดอม บริษัท แมกโนเลียควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ประเมินว่า มาตรการ LTV มีผลกระทบแน่นอน แต่ที่สำคัญที่สุดคือการสื่อสาร ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคเกิดความตระหนก ด้วยความไม่เข้าใจในเงื่อนไขของมาตรการ  ทำให้ผู้บริโภคเกิดความไม่มั่นใจ และเริ่มชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ  ขณะที่ผู้ประกอบการได้ปรับตัว ด้วยการเน้นการพัฒนาโครงการใหม่ อาทิ โครงการแนวราบ หรือโครงการสร้างรายได้ต่อเนื่องระยะยาว กรณีของบริษัทก็หันไปพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่   MQDC มองว่าทุกวันนี้กรุงเทพฯ เปลี่ยนไปค่อนข้างมาก ทั้งตัวบุคคล กายภาพเมือง และเศรษฐกิจ สิ่งต่างๆ เหล่านี้ทำให้สังคมเปลี่ยน มีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นมากมาย รวมถึงการพัฒนาพื้นที่สีเขียว ปัจจัยต่างๆ ดังกล่าว  ส่งผลให้เกิดคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังขับเคลื่อนประเทศ  บริษัทจึงมุ่งเน้นจับกลุ่มเป้าหมายคน Gen Y  ด้วยการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส  เพราะเชื่อว่าเป็นโครงการสำหรับคนกลุ่มนี้  ในการใช้พื้นที่ทำประโยชน์ได้มากกว่าแค่การพักอาศัย ปัจจุบันบริษัทมีโครงการมิกซ์ยูสรวมทั้งหมด 1,928,787 ตารางเมตร คิดเป็นมูลค่า 213,650 ล้านบาท   ด้านนางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี(ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า บริษัทในตลาดหลักทรัพย์บ้านเราส่วนใหญ่ 90% จะพัฒนาโครงการคอนโดฯ และบ้านจัดสรรขาย ซึ่งบริษัทบริหารงานขายโครงการคอนโดฯ ประมาณ 30-40 โครงการ พบว่า โครงการได้รับผลกระทบจากมาตรการต่างๆ  ผลกระทบเรื่องภาษี ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่ลดลง  แม้ว่าเป็นกลุ่มคอนโดฯ ระดับบนก็ตาม   ธุรกิจคอนโดฯ มีอัตราการเติบโตต่อเนื่องเกือบ 18 ปีแล้ว  ปริมาณคอนโดฯ มีจำนวนออกมามาก จนทำให้กำลังซื้อไม่สามารถรองรับได้  ซึ่งผลกระทบในครั้งนี้  ไม่ได้เป็นอะไรที่แปลกใหม่ในตลาดอสังหาฯ  ถือเป็นปกติของธุรกิจ ที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาฯ ไม่มีมาตรการออกมาควบคุมปริมาณคอนโดฯ ซึ่งกลุ่มลูกค้าหลักคือกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่กลุ่มเหล่านี้มีปริมาณน้อยลง ทำให้ผู้ประกอบการต้องสร้างตลาดใหม่  โดยการขายให้กับกลุ่มลูกค้าชาวจีน ตั้งแต่ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา   อย่างไรก็ตาม ประเมินว่า จากผลของมาตรการ LTV จะทำให้ปีหน้าปริมาณคอนโดฯ จะลดลงประมาณ 20% ผู้ประกอบการจะเน้นการขายสินค้าที่มีอยู่ในสต็อกเดิม หากมีการพัฒนาโครงการใหม่ จะเป็นโครงการที่มาจากความต้องการของลูกค้าจริงๆ  ผู้ประกอบการจะปรับตัว  หันไปพัฒนาอสังหาฯ​ ประเภทอื่น เช่น เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ กรณีตลาดวิลล่าหรือคอนโดฯ  ในจังหวัดภูเก็ต ได้ให้โรงแรมมาบริหารจัดการ ด้วยการปล่อยเช่าในรูปแบบโรงแรม  ซึ่งเจ้าของห้องได้ผลตอบแทนจากการค่าเช่า และยังได้สิทธิ์ในการเข้าพักด้วย  รูปแบบในลักษณะนี้มีแนวโน้มขยายตัวเข้ามาทำในตลาดกรุงเทพฯ ด้วย   บทสรุปสุดท้าย ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ จะไปในทิศทางใด จะยังคงเติบโตตามที่ประเมินไว้หรือไม่ หรือรัฐบาลจะมองเห็นความสำคัญ และเห็นถึงผลกระทบจากการบังคับใช้มาตรการ LTV หรือไม่  ตอนนี้ยังพอจะมีเวลาแม้จะไม่มากนัก เพราะไตรมาสที่ 4 เพิ่งจะเริ่มต้น คงต้องรอลุ้นกันต่อไปว่า ไตรมาสสุดท้ายนี้ ตลาดจะฟื้นตัวขึ้นมาได้อีกกี่มากน้อย ซึ่งคงไม่มีใครตอบได้ ต้องรอพิสูจน์ความจริงเท่านั้น !!!      

1