4 เหตุผลสำคัญ ทำไมคอนโดฯ ไฮเอนด์ยังน่าลงทุน ในภาวะตลาดชะลอตัว-คุมเข้ม LTV

ท่ามกลางภาวะตลาดคอนโดมิเนียม ที่ปีนี้ถือว่าลดระดับความร้อนแรงลงอย่างเห็นได้ชัด จากผลของมาตรการ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาสกัดกั้นกลุ่มนักลงทุน และเก็งกำไร ซึ่งต้องถือว่าได้ผลอย่างชัดเจน เพราะช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่ เร่งระบายสต็อกสินค้าเก่าออก

ครึ่งปีแรกคอนโดฯ เปิดตัวใหม่ลด 30%

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)จำกัด รายงานว่า ช่วงครึ่งปีแรกผู้ปะกอบการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ​ ใหม่ออกมาประมาณ​ 18,075 ยูนิต ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนในอัตรา 19.9% ที่มีการเปิดตัวอยู่ประมาณ​ 22,000 ยูนิต ทำให้คาดการณ์กันว่ายูนิตของคอนโดฯ  เปิดใหม่ในปีนี้เหลือเพียง 40,000-45,000 ยูนิต ลดลง 30% จากเดิมที่คาดว่าปีนี้จะเปิดตัวใหม่กัน 50,000-55,000 ยูนิต

หากดูจำนวนโครงการเปิดใหม่ ในช่วงไตรมาส 2 ที่มีประมาณ 26 โครงการ จำนวน 9,632 ยูนิต มูลค่า  74,870 ล้านบาท  จะพบว่าผู้ประกอบการเลือกที่จะเปิดตัวในย่านทำเลใจกลางเมืองเป็นหลักจำนวนถึง 6,911 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วน 71.8% โดยมีอัตราการขายได้เฉลี่ย 38%

การเปิดตัวในทำเลย่านใจกลางเมือง นั่นแสดงให้เห็นว่า เป็นการพัฒนาโครงการจับกลุ่มตลาดบนเป็นหลัก หรือตลาดคอนโดฯ ไฮเอนด์  ซึ่งจากข้อมูลสะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเชื่อมั่นในศักยภาพของลูกค้าระดับบนในพื้นที่ใจกลางเมือง ที่ยังคงมีความต้องการคอนโดฯ ในพื้นที่ใจกลางเมืองอีกเป็นจำนวนมาก และเป็นฐานลูกค้าที่ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบที่เข้ามากระทบตลาดในช่วงที่ผ่านมา

ยอดขายคอนโดฯ ไฮเอนด์ยังเติบโต

ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ยังพบว่า ภาพรวมของอัตราการขายคอนโดฯ ไฮเอนด์  มีอัตราเฉลี่ยประมาณ 71%  โดยพื้นที่ขายดีจะเป็นย่านลุมพินี คือ บริเวณ หลังสวน ชิดลม และวิทยุ  มีอัตราการขายสูงสุด 76% แต่ยังมีอุปทานเหลือขายเพียงแค่ 343 ยูนิตเท่านั้น เนื่องจากพื้นที่ ย่านลุมพินี เป็น Prime Area แห่งหนึ่งในกรุงเทพมหานคร แวดล้อมไปด้วยอาคารสำนักงานเกรด A รวมพื้นที่กว่า 279,986 ตารางเมตร พื้นที่ค้าปลีกพื้นที่ค้าปลีก A อีกกว่า 110,000  ตารางเมตร  รวมถึง Serviced Apartment เกรด A และโรงแมระดับ 5 ดาวอีกเป็นจำนวนมาก รองลงมาคือ ในพื้นที่ สีลม – สาทร มีอัตราการขายประมาณ 73% และในพื้นที่สุขุมวิทซอย 1-61 ที่มีอัตราการขายที่ประมาณ 70% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด

เมื่อตลาดคอนโดฯ​ ไฮเอนด์ ยังถือว่าเป็นตลาดเติบโตดี อัตราการขายได้ยังสูง แสดงให้เห็นถึงความต้องการสินค้าชนิดนี้ว่ายังมีมากอยู่ แต่ปริมาณของเหลือขายหรือที่จะออกมาขายมีน้อย จึงเป็นเหตุผลสำคัญ ที่นักลงทุนสนใจเข้ามาซื้อคอนโดฯ ไฮเอนด์เพื่อการลงทุนอย่างต่อเนื่อง แต่ก็น่าจะยังคงมีคำถามว่า ปัจจุบันตลาดคอนโดฯ ไฮเอนด์ ยังน่าลงทุนหรือไม่

และนี่คงเป็น 4 เหตุผลสำคัญที่สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดคอนโดฯ ไฮเอนด์ ยังน่าลงทุนอยู่ไม่น้อย

1.ลูกค้าเชื่อมั่นดีเวลลอปเปอร์

จากจำนวนคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา  พบว่า อัตราการขายได้เฉลี่ยของโครงการคอนโดฯ อยู่ที่ประมาณ 38%  แต่ถ้าเจาะลึกไปในข้อมูล จะพบว่า ดีเวลลอปเปอร์ซึ่งเป็นบริษัทมหาชน มีอัตราการขายได้ถึง 42% สูงกว่าบริษัททั่วไป ซึ่งขายได้ 26.2% เท่านั้น สะท้อนให้เห็นว่า กลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนยังคงเชื่อมั่นในชื่อเสียง ประสบการณ์ และคุณภาพของของโครงการของผู้ประกอบการขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากกว่า ที่สำคัญกลุ่มคอนโดฯ ไฮเอนด์ส่วนใหญ่จะถูกพัฒนาโดยบริษัทมหาชนเป็นหลัก

2.คอนโดฯ ราคาแพง ขายได้สูงสุด

สำหรับคอนโดฯ​ ที่ขายดี จะพบว่าเป็นกลุ่มคอนโดฯ ราคาแพงมากที่สุด เพราะถือว่าฐานลูกค้ากลุ่มระดับบนไม่ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจ  มีกำลังซื้อสูง ทำให้ไม่มีปัญหาหรือได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV เท่ากับลูกค้ากลุ่มตลาดกลางและล่าง ซึ่งคอนโดฯ กลุ่มราคาที่ขายดีที่สุด คือ 150,001 – 200,000 บาทต่อตารางเมตร ขายได้  59.7% รองลงมาคือ ราคา 200,001 – 250,000 บาทต่อตารางเมตร  ขายได้ 31.3% และราคา  250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป สามารถขายได้ประมาณ 28.3%

“หากโครงการที่พัฒนาใหม่ตั้งอยู่บนทำเลดีที่ดี ราคาเหมาะสม มีความโดดเด่นทั้งในเรื่องของดีไซด์ คุณภาพ และความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการแล้ว กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี่ก็จะไม่ค่อยลังเลในการตัดสินใจเลือกซื้อโครงการคอนโดฯ เหล่านั้น”

จะเห็นได้ว่า คอนโดฯ ระดับราคาทั้ง 3 กลุ่มนั้น ยังคงเป็นกลุ่มลูกค้าระดับบน  ที่สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนว่า กลุ่มลูกค้าระดับนี้ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบต่างๆที่เกิดขึ้น ทั้งในเรื่องของมาตรการ LTV ของทางธนาคารแห่งประเทศไทย ภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่เติบโตเท่าที่ควร รวมถึงเรื่องความเชื่อมั่นทางการเมืองและความมั่นคงของรัฐบาลชุดใหม่ที่จะเข้ามาบริหารประเทศ

3.ให้ผลตอบแทนการลงทุนถึง 10%

อีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้กลุ่มสินค้าระดับบน ยังคงขายดีต่อเนื่อง คือ การได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูง เพราะต้องยอมรับว่ากลุ่มที่มาซื้อคอนโดฯ​ ราคาแพงนั้น มีทั้งที่อยู่จริงและกลุ่มนักธุรกิจนักลงทุน ซึ่งมองหาโอกาสสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนด้วย  โดยจะพบว่า คอนโดฯ ไฮเอนด์ในช่วงที่ผ่านมามีผลตอบแทนจากส่วนต่างของมูลค่าสินทรัพย์ (Capital Gain) และผลตอบแทนจากอัตราค่าเช่า (Rental Yield)  ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

โดยพบว่า Capital Gain ของคอนโดฯ ไฮเอนด์อยู่ที่ประมาณ 5 – 6.5% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างสูง คุ้มค่า และน่าลงทุนเป็นอย่างมาก ซึ่งกลุ่มลูกค้าคอนโดฯ ไฮเอนด์ส่วนใหญ่ ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งแน่นอนว่าได้ผลตอบแทนจาก Capital Gain ที่ค่อนข้างสูง และสำหรับนักลงทุนที่ซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า พบว่า ได้รับผลตอบแทน Rental Yield ประมาณ 4.5 – 5.5 % ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่น่าสนใจเป็นอย่างมากของเหล่านั้นลงทุน ซึ่งหากรวม Capital Gain และ Rental Yield   เฉลี่ยต่อปี เกือบ 10%

4.ที่ดินพัฒนาโครงการมีจำกัด

ปัจจัยที่ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนกลุ่มคอนโดฯ ไฮเอ็นด์ดีอย่างนี้ เป็นเพราะส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ใน Prime Area ของกรุงเทพฯ  ซึ่งทราบกันดีว่า ในปัจจุบันที่ดินใน CBD และ Prime Location ในกรุงเทพฯ มีจำกัด และหายากเป็นอย่างมาก บวกกับราคาที่ดินในช่วงที่มามีการปรับตัวในเรื่องของราคาที่ค่อนข้างสูง  ที่ดินบางแปลงในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน มีการซื้อขายกันสูงกว่า ตารางวาละ 3.1 ล้านบาท ซึ่งจากที่ดินที่ค่อนข้างมีอยู่อย่างจำกัด เชื่อในในอนาคต ในอาจเห็นการซื้อขายที่ดินในกรุงเทพฯ ที่สูงกว่า ตารางวาละ 3.5 ล้านก็เป็นไปได้

เมื่อราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการก็ย่อมต้องแบกรับภาระต้นทุนที่สูงขึ้น ก็สะท้อนกลับในสู่ราคาขายของโครงการที่มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน ซึ่งจะเห็นได้ว่า ในช่วงที่ผ่านมาราคาขายคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ มีการปรับเพิ่มขึ้นกว่าปีละ 8-12% นั้นหมายความว่าราคาคอนโดฯ  ที่เราถือครองกันนั้นมีการปรับเพิ่มขึ้นราคาตลอดและต่อเนื่อง จึงสะท้อนให้เห็นว่าคอนโดไฮเอนด์ในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นสินค้าที่น่าในใจ และยังคงน่าลงทุนอย่างต่อเนื่อง  ที่สำคัญโอกาสในการครอบครองคอนโดฯ กลางเมือง นับวันมีแต่น้องลง จากที่ดินซึ่งหามาพัฒนาได้ยาก  เรียกได้ว่า ดีมานด์มีมากแต่ซัพพลายเหลือน้อยแล้วนั่นเอง

แต่แม้ว่าคอนโดฯ ไฮเอนด์ ยังเป็นตลาดน่าลงทุน แต่ก็ไม่ได้หมายความว่า ทุกโครงการหรือห้องทุกยูนิตจะให้ผลตอบแทนที่ดีเสมอไป การเลือกโครงการ ทำเลที่ตั้ง รูปแบบห้อง และปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ ยังมีส่วนสำคัญและผู้ลงทุนคงจะต้องศึกษารายละเอียดต่างๆ อย่างรอบครอบ เพราะทุกการลงทุนมีความเสี่ยง!!!