Tag : SpecialScoop

96 ผลลัพธ์
สรุปผลงานบิ๊กอสังหาฯ ปี 2562 ทำรายได้รวมกว่า 2.77 แสนล้าน

สรุปผลงานบิ๊กอสังหาฯ ปี 2562 ทำรายได้รวมกว่า 2.77 แสนล้าน

รอบปี 2562 ที่ผ่านมา ต้องยอมรับเลยว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย ต้องเผชิญภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน จากปัจจัยลบสำคัญ คือ ผลกระทบจากมาตรการ LTV ที่มาซ้ำเติมกับภาวะกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ชะลอตัวลง เพราะภาพโดยรวมไม่ว่าจะเป็นเศรษฐกิจโลก หรือเศรษฐกิจไทย ต่างก็มีปัญหามาก่อนหน้านี้ เมื่อกำลังซื้อมีจำกัด มาเจอกับการเข้มงวดจากการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และวงเงินการปล่อยกู้ที่ลดลง ตลาดอสังหาฯ จึงได้รับผลกระทบแบบเต็มๆ   จากการสำรวจผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ ที่จะทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ประมาณ 30 บริษัท ซึ่งดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม พบว่ารายได้เมื่อสิ้นปี 2562 ต่างได้รับผลกระทบ ตัวเลขรายได้และกำไรต่างลดลงจากปี 2561 ส่วนใหญ่เหตุผลมาจาก ลูกค้าไม่สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้  เพราะมีข้อจำกัดเรื่อง LTV แม้ลูกค้าที่มีความสามารถในการซื้อ แต่ความมั่นใจก็ลดลง จึงชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยไปก่อน ขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการเอง ยังชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปก่อน และบางรายก็ลดจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ในปีที่ผ่านมาด้วย 30 ดีเวลลอปเปอร์ทำรายได้ลด 4.07% หากดูตัวเลขจากการสำรวจข้อมูลในปี 2562 ที่ผ่านมาพบว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ 30 รายหลัก มีรายได้จากการพัฒนาอสังหาฯ ซึ่งเป็นประเภทที่อยู่อาศัย มีรายได้รวมกว่า 277,810 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้า 4.07% ซึ่งมีรายได้รวม 289,607 ล้านบานท ขณะที่กำไรในส่วนที่บริษัทได้รับมีมูลค่ารวม  50,144 ล้านบาท ลดลง 6.37% จากปีก่อนหน้าที่มีกำไร 53,558 ล้านบาท แต่หากพิจาณาจากรายได้รวมทั้งหมด ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมา จะพบว่า มีรายได้เติบโตเล็กน้อย ประมาณ 1.49% จากรายได้รวมจำนวน 332,651 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าที่มีจำนวน 327,766.65 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิรวม 50,438 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยในอัตรา 0.51% จากปีก่อนหน้าที่มีกำไรสุทธิรวม 50,698 ล้านบาท   เหตุผลที่บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ยังทำรายได้รวมเพิ่มขึ้น และกำไรลดลงเล็กน้อย ซึ่งเรียกได้ว่ายังรักษาความสามารถในการทำกำไรได้ดี ในภาวะและสถานการณ์ที่มีแต่ปัจจัยลบนั้น เป็นเพราะการขยายพอร์ตธุรกิจไปสูตลาดอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ที่ไม่ได้จำกัดตัวเองไว้แต่เฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น ไม่ว่าจะเป็นตลาดสำนักงานให้เช่า ศูนย์การค้า โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ธุรกิจบริการ คลังสินค้า หรือแม้แต่โรงงานอุตสาหกรรม ซึ่งหลายธุรกิจไม่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่ชะลอตัวลง แถมยังเป็นธุรกิจทำกำไรได้ดีกว่าธุรกิจที่อยู่อาศัยด้วยซ้ำ ดีเวลลอปเปอร์ Top10 ครองตลาดกว่า 73% ถ้าพิจารณาบรรดาผู้ประกอบการรายใหญ่ 10 อันดับแรก ยังพบว่าเป็นผู้ประกอการที่สามารถสร้างรายได้จากธุรกิจอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยได้ระดับหมื่นล้านบาทขึ้นไป และยังเป็นกลุ่มผู้ประกอบการที่ครองส่วนแบ่งการตลาดรวมกันมากกว่า 73% อีกด้วย โดยกลุ่มพฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ยังคงเป็นแชมป์ทำรายได้สูงสุดถึง 39,885.21 ล้านบาท แม้ว่าจะลดลง 11.17% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 44,900.70 ล้านบาทก็ตาม โดยกลุ่มออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) เป็นกลุ่มผู้ประกอบการ Top10 ที่ทำรายได้น้อยสุดด้วยรายได้ 12,278.60 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้า 15.5% ที่ทำรายได้ 14.523.10 ล้านบาท   หากมาดูการเปลี่ยนแปลงของรายได้จากธุรกิจอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัย 7 ใน 10 บริษัท มีรายได้ลดลงทั้งหมด ที่ลดลงมาก็คือ กลุ่มแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ลดงถึง 17.57%  รายได้ที่ทำได้ในปี 2561 จำนวน 30,513.63 ล้านบาท ลดลงเหลือ 25,15137 ล้านบาท ส่วนบริษัทที่มีรายได้ลดลงเพียงเล็กน้อย คือ กลุ่มศุภาลัย (SPALI) ที่มีรายได้จากการขายอสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัยดลง 7.85% จากปี 2561 มีรายได้ 25,203.08 ล้านบาท เหลือ 25,151.37 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมา   ขณะที่ดีเวลลอปเปอร์ซึ่งติด Top10 สามารถฝ่าปัจจัยลบ สร้างยอดขายเติบโตได้ดี คือ กลุ่มโนเบิล ดีเวลลอปเปอร์ (NOBLE) ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจาก การรับรุ้รายได้จากการขายที่ดินรอการพัฒนา มูลค่า 8,680.7 ล้านบาท รวมถึงการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ จำนวน 210 ล้านบาท ซึ่งอาจจะถือว่าเป็นรายได้จากการขายที่พิเศษขึ้นมา หากหักรายการพิเศษนี้ออกไป กลุ่มโนเบิลฯ จะมีรายได้ประมาณ 6,000 ล้านบาท ซึ่งคงไม่ได้ติดอันดับ Top10 แต่ยังคงมีรายได้เติบโตจากปีที่ผ่านมา ซึ่งทำได้ประมาณ 4,974.20 ล้านบาท   ส่วนอีก 2 บริษัทที่สามารถสร้างรายได้จากการขายเติบโต คือ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (GOLD) ที่ทำรายได้ในช่วง ปี 2562 (มกราคาถึงธันวาคม 2562) จำนวน 15,299.99 ล้านบาท เติบโต 9.02% จากปีที่ผ่านมามีรายได้ 14,034.33 ล้านบาท และอีกบริษัท คือ กลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ เฟอร์เฟค (PF) ที่สามารถสร้างการเติบโตได้ 5.01% ด้วยรายได้ 16,367.10 ล้านบาท จากปีก่อนหน้าทำได้ 15,586.60 ล้านบาท   Top10 โกยกำไรกว่า 4 หมื่นล้าน สำหรับปีที่ผ่านมาบิ๊กดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ ยังคงความสามารถในการทำกำไรในส่วนของบริษัท ได้ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า โดย 10 บริษัทรายใหญ่ทำกำไรในส่วนของบริษัทได้มากถึง 40,088.45 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเพียง 2.76% จากปี 2561 ที่ทำได้จำนวน 41,224.19 ล้านบาท บริษัทที่ทำกำไรได้สูงสุด และแตะระดับหมื่นล้านบาทนั้น ยังคงเป็นบริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ฯ ที่มีกำไร 10,024.90 ล้านบาท ลดลง 4.30% จากปีก่อนหน้าทำได้ 10,475.42 ล้านบาท ส่วนบริษัทที่กำไรลดลงมากสุด คือ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (QH) โดยกำไรลดลง 24.86% จากกำไรในปี 2561 จำนวน 3,797.85 ล้านบาท เหลือจำนวน 2,853.86 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมา แม้บริษัทส่วนใหญ่จะกำไรลดลง แต่ยังพบว่ากลุ่ม Top10 มี 3 บริษัทที่กำไรเติบโต คือ บริษัท โนเบิลฯ มีกำไรเติบโต 211.18% จากกำไรจำนวน 986.97 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 3,071.21 ล้านบาท. ซึ่งเป็นผลจากการขายรายการพิเศษนั่นเอง ส่วนอีก 2 บริษัทที่มีกำไรเติบโต คือ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) มีกำไรเติบโต 16.93% จากกำไร 2,045.97 ล้านบาท ในปี 2561  เพิ่มขึ้นเป็น 2,392.44 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมา และบริษัท แผ่นดินทองฯ เป็นอีกหนึ่งบริษัทในกลุ่ม Top10 ที่มีกำไร โดยกำไร 2,093.92 ล้านบาท เติบโต 7.27% จากปี 2561 ซึ่งมีกำไร 1,951.97 ล้านบาท 3 บริษัทกำไรเติบโตเกิน 100% ส่วนภาพรวมในรอบปี 2562 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 30 บริษัท สามารถทำกำไรในส่วนของบริษัทรวม  50,144.63 ล้านบาท ลดลง 6.37% จากปี 2561 ที่ทำกำไรได้ 53,558.26 ล้านบาท โดยบริษัทที่ไม่ได้อยู่ในกลุ่ม Top10 มีกำไรเติบโตโดดเด่น มี 3 บริษัท  คือ  บริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด (มหาชน) (RML)  มีกำไรเติบโต 228.30% จากกำไรในปี 2561 จำนวน 17.67 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 79.30 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมา และบริษัท ชาญอิสสระดีเวล็อปเนท์ จำกัด (มหาชน) (CI) ซึ่งทำกำไรเติบโตถึง 228.39% จากกำไรจำนวน 82.4 ล้านบาท ในปี 2561 เพิ่มขึ้นเป็น 270.59 ล้านบาท เป็นผลจากการโอนกรรมสิทธิ์จากโครงการต่างๆ ที่เปิดขายมาก่อนหน้า   ส่วนอีกบริษัทที่มีกำไรเติบโตโดดเด่น ไม่พูดถึงไม่ได้ เพราะสามารถผลิกฟื้นธุรกิจจากขาดทุนมาเป็นกำไร คือ บริษัท เอเวอร์แลนด์ จำกัด (มหาชน) (EVER)  ที่สามารถผลิกจากการขาดทุนในปี 2561 จำนวน  340.86 ล้านบาท มาเป็นกำไรได้ 323.84 ล้านบาท หรือเติบโตถึง 195% ซึ่งเป็นผลมาจาก การโอนกรรมสิทธิ์โครงการต่างๆ อาทิ  เดอะโพลิแทน รีฟ เฟส 1 และโครงการทาวน์โฮม แบรนด์เอเวอร์ ซิติ้ สุขสวัสดิ์ 30-พุทธบูชา โครงการเอเวอร ซิตี้ ศรีนครินทร์-หนามแดง และโครงการมายโอม อเวนิว เป็นต้น ถือว่าทำผลงานได้ดีที่สุดในรอบ 7 ปีเลยทีเดียว   บทสรุป ของปี 2562 ที่ผ่านมา คงเห็นภาพได้ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาฯ​ ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ภาวะเศรษฐกิจ และกำลังซื้อ และน่าจะยังคงส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปี 2563 ยิ่งสถานการณ์ตอนนี้ เกิดปัญหาไวรัสโควิด-19 อีกด้วย เชื่อว่าตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ก็คงชะลอตัวต่อเนื่องเช่นกัน แต่จะมากน้อยแค่ไหนนั้น คงต้องวัดผลกันอีกครั้งในช่วงสิ้นปี                        
5 ปัจจัยหนุนทำเลเตาปูน สู่ย่านใจกลางธุรกิจแห่งใหม่

5 ปัจจัยหนุนทำเลเตาปูน สู่ย่านใจกลางธุรกิจแห่งใหม่

ถ้าพูดถึงทำเลที่มีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหนาแน่น  นอกจากทำเลพื้นที่ย่านใจกลางเมือง หรือ ย่านใจกลางธุรกิจ อีกทำเลที่มีการพัฒนาคอนโดฯ​ อย่างหนาแน่น ก็คงเป็นทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว และกำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต  เพราะคนจะเลือกที่อยู่ทำเลไหน การเดินทางต้องมีความสะดวกสบายด้วย ซึ่งเรื่องของความสะดวกในการเดินทาง ถือเป็นตัวตัดสินใจอันดับแรกๆ ในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเลยก็ว่าได้   สำหรับแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งมีการพัฒนาโครงการคอนโดฯ หนาแน่นแห่งหนึ่ง คงเป็นทำเลเตาปูน บริเวณรถไฟฟ้าสถานีเตาปูน อินเตอร์เชนจ์ ต่อเนื่องไปถึงสถานีบางโพ ยิ่งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย จากสถานีเตาปูน-ท่าพระ ได้เริ่มทดลองวิ่งแล้ว ทำเลนี้น่าสนใจและเป็นที่จับตามอง ดีเวลลอปเปอร์หลายราย มองว่าทำเลนี้ในอนาคตจะถูกพัฒนาและกลายเป็นย่านใจกลางธุรกิจแห่งใหม่ จากปัจจัยบวกหลายประการ   หากพิจารณาถึงเหตุผลตอกย้ำทำเลเตาปูน คือ ย่านใจกลางธุรกิจแห่งใหม่ในอนาคตนั้น  คงจะมาจากเหตุผลสำคัญ 5 ประการ คือ 1.การพัฒนาโครงการ “สถานีกลางบางซื่อ” สถานีกลางบางซื่อ เป็นโครงการของการรถไฟแห่งประเทศไทย มีเป้าหมายสำคัญเพื่อใช้เป็นศูนย์กลางเชื่อมโยงเส้นทางรถไฟ และรถไฟฟ้า ซึ่งมีการริเริ่มโครงการมาตั้งแต่ปี 2553 โดยขณะนั้นสถานีกลางบางซื่อ ถือเป็นส่วนหนึ่งของโครงการถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง ซึ่งเดิมกำหนดให้มีโครงสร้างสถานีจำนวน 2 ชั้น ได้แก่ ชั้นรถไฟทางไกล และชั้นสำหรับรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง และรถไฟฟ้าเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรณภูมิส่วนต่อขยาย   ต่อมาในปี  2557 รัฐบาล คสช. และกระทรวงคมนาคมได้ดำเนินโครงการต่อมา จากก่อนหน้าโครงการล่าช้าเพราะมีการปรับแบบก่อสร้างมาโดยตลอดเวลา  ซึ่งแบบสถานีกลางบางซื่อใหม่ที่ถูกปรับขึ้น ล่าสุด จะประกอบด้วย ชั้นที่ 1 เป็นพื้นที่สำหรับห้องจำหน่ายตั๋วโดยสาร ชั้นที่ 2 เป็นชั้นชานชาลาสำหรับรถไฟที่ใช้รางขนาด 1.000 เมตร ประกอบด้วยรถไฟทางไกล 8 ชานชาลา และรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง 4 ชานชาลา และชั้นที่ 3 เป็นชั้นชานชาลาสำหรับรถไฟที่ใช้รางขนาด 1.435 เมตร ประกอบด้วย รถไฟฟ้าเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ  (Airport Rail Link) และรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน 2 ชานชาลา รถไฟฟ้าความเร็วสูงสายตะวันออกเฉียงเหนือ จำนวน 4 ชานชาลา รถไฟฟ้าความเร็วสูงสายเหนือ และรถไฟฟ้าความเร็วสูงสายใต้ จำนวนสายละ 2 ชานชาลา รวมทั้งสิ้น 10 ชานชาลา (ข้อมูลจาก วิกิพีเดีย)   ความสำคัญของสถานีกลางบางซื่อ คือ การเป็นศูนย์กลางด้านคมนาคมขนส่งระบบรางที่เชื่อมโยงการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า รถไฟทางคู่ และรถไฟความเร็วสูง จากกรุงเทพฯ สู่ภูมิภาค และภายในเขตกรุงเทพฯ​ และปริมณฑลเอง  ซึ่งมีขนาดใหญ่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ สถานีกลางบางซื่อจึงเป็นปัจจัยสำคัญในการผลักให้พื้นโดยรอบกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ที่สร้างการเติบโตทางเศรษฐกิจและการอยู่อาศัย เพราะคาดว่าสถานีกลางบางซื่อจะมีผู้ใช้บริการ หมุนเวียนต่อวันมากถึง 200,000 คนเลยทีเดียว 2.จุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสี “น้ำเงิน-ม่วง” นับตั้งแต่รถไฟฟ้าสายสีม่วง เปิดให้บริการอย่างเป็นทางการ ในช่วงปี 2560 ทำเลเตาปูน ก็ได้รับความสนใจจากบรรดาดีเวลลอปเปอร์อย่างต่อเนื่อง หลายรายเข้ามาปักหมุดขึ้นโครงการ  นับตั้งแต่รู้ข่าวว่าจะมีเส้นทางรถไฟฟ้าด้วยซ้ำ และเมื่อมีการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง มาเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บริเวณสถานีเตาปูน อินเตอร์เชนจ์ ทำเลเตาปูน จึงกลายเป็นจุดเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้า ทั้งสองสีอย่างมีนัยสำคัญต่อการเดินทางของคนในกรุงเทพฯ และจังหวัดนนทบุรี   ที่สำคัญ การเริ่มเปิดให้บริการเดินรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงเตาปูน-ท่าพระ ตั้งแต่ปลายปี 2562 แม้จะเป็นช่วงเวลา 10.00-16.00 น. ก่อนจะขยายระยะเวลาให้บริการเป็น 06.00-24.00 น. ตั้งแต่วันที่ 15 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ซึ่งแม้จะยังไม่ได้จัดเก็บค่าโดยสาร และจะเริ่มจัดเก็บค่าโดยสารและเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการวันที่ 30 มีนาคม 2563 นี้  ทำเลเตาปูนจึงถือเป็นจุดเชื่อมต่อของการเดินทาง  ซึ่งทำให้คนมีความสะดวก ไม่ว่าจะไปทางทิศตะวันออก หรือไปทางทิศตะวันตกของกรุงเทพฯ 3.การเดินทางครบเชื่อมโยงทั้งระบบ “ราง-รถ-เรือ” นอกจากย่านเตาปูน จะเป็นจุดเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และสายสีม่วงแล้ว ในอนาคต ยังมีการพัฒนาระบบคมนาคม เชื่อมโยงระหว่างกันทั้งระบบราง รถ และเรือ  ซึ่งเป็นปัจจัยทำให้ทำเลเตาปูน  จะกลายเป็นทำเลย่านใจกลางธุรกิจแห่งใหม่ในอนาคตได้ไม่ยาก ซึ่งแผนการพัฒนาระบบคมนาคม ที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต ได้แก่ -การพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ เส้นทาง เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ นอกจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ (สถานีคลองบางไผ่) ซึ่งเชื่อมโยงคนจากจังหวัดนนทบุรีเข้าสู่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ได้สะดวกสบายแล้วรถไฟฟ้าสายสีม่วง ยังมีแผนพัฒนาเส้นทางต่อเนื่องจากสถานีเตาปูน อินเตอร์เชนจ์ คือ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก) ระยะทาง 23.6 กิโลเมตร เงินลงทุน 101,112 ล้านบาท   แนวเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน–ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก) เริ่มต้นจากจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้า สถานีเตาปูน อินเตอร์เชนจ์ เลี้ยวขวาเข้าสู่ถนนทหารผ่านแยกเกียกกาย ผ่านแยกบางกระบือ, แยกศรีย่าน เชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงอ่อน โครงข่ายในเมือง ช่วงบางบำหรุ–มักกะสันเข้าสู่ถนนสามเสนผ่านอาคารรัฐสภาใหม่ โรงเรียนราชินีบน กรมชลประทาน โรงพยาบาลวชิรพยาบาล หอสมุดแห่งชาติ คลองบางลำพู เลี้ยวซ้ายเข้าสู่ถนนพระสุเมรุ ถนนราชดำเนินกลาง เลียบคลองรอบกรุงไปเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้ามหานคร สายสีส้มที่สถานีผ่านฟ้าลีลาศ เชิงสะพานผ่านฟ้าลีลาศ ลอดใต้แม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณสะพานพระปกเกล้า เข้าสู่ถนนประชาธิปก ผ่านสี่แยกบ้านแขก เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงเข้มช่วงหัวลำโพง–มหาชัยที่สถานีรถไฟวงเวียนใหญ่ และรถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีลม ที่สถานีวงเวียนใหญ่ ลอดใต้วงเวียนใหญ่ เข้าสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน ลอดใต้แยกมไหสวรรย์ จากนั้นแนวเส้นทางจะเปลี่ยนยกระดับวิ่งไปตามกลางถนนสุขสวัสดิ์ ข้ามสะพานข้ามแยกพระราม 2 ผ่านสามแยกพระประแดงและสิ้นสุดที่ครุใน   -การพัฒนาท่าเรือบางโพ โฉมใหม่ เดิมบริเวณบางโพ มีท่าเรือบางโพคอยให้บริการอยู่ก่อนหน้านี้แล้ว แต่ได้หยุดการใช้งานไป เพราะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน  หลังจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จ ทางกรมเจ้าท่า กระทรวงคมนาคม ผู้ดูแลและรับผิดชอบโดยตรง จึงวางแผนปรับปรุงท่าเรือให้สอดรับกับระบบรถไฟฟ้า  และบริการประชาชนให้สามารถเดินทางเชื่อมต่อได้แบบครบวงจร  ทั้งทางถนน ระบบราง และทางเรือ   โดยกรมเจ้าท่าได้เตรียมขอจัดสรรงบประมาณปี 2564- 2565 ปรับปรุงท่าเรือบางโพ  ประกอบด้วยงาน 3 ส่วน คือการปรับปรุงและก่อสร้างท่าเทียบเรือ พร้อมโป๊ะเทียบเรือ ขนาด 6x12 เมตร จำนวน 2 ตัว การก่อสร้างอาคารพักผู้โดยสารรูปแบบไทยประยุกต์ 1 หลัง และลานหลังท่าเรือขนาด 200 ตารางเมตร  ซึ่งคาดว่าน่าจะดำเนินการก่อสร้างและแล้วเสร็จ พร้อมเปิดให้บริการได้ในเดือนมิถุนายนปี 2565  ท่าเรือบางโพจึงถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญ ผลักดันให้ทำเลเตาปูนได้รับความสนใจมากขึ้น -การพัฒนาถนน เพิ่มช่องทางการเดินรถ ในช่วงปี 2565 บริเวณใกล้เคียงกับทำเลเตาปูน ยังจะมีการขยายถนนช่วงสามเสน-ประชาราษฎร์สาย 1 ขยายถนนทหาร เป็น 8  ช่องจารจร การสร้างถนนใหม่ ขนานกับถนนสามเสนเดิม ต่อเนื่องจากถนนกรุงเทพ-นนทบุรี บริเวณแยกเตาปูนไปบรรจบกับถนนพิชัย ซึ่งเป็นแนวเส้นทางเดียวกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ซึ่งจะทำให้ในอนาคตทำเลเตาปูน มีโครงข่ายของถนนเชื่อมโยงไปยังทำเลหรือพื้นที่อื่นๆ ได้มากมาย เป็นการเพิ่มทางเลือกในการเดินทางให้กับคนในพื้นที่ หรือผู้ที่ต้องเดินทางเข้ามาในทำเลเตาปูน 4.แหล่งงาน สำคัญทั้งรัฐและเอกชน ทำเลเตาปูน ที่ผ่านมา อาจจะไม่ใช่ย่านใจกลางธุรกิจหนาแน่น เมื่อเปรียบเทียบกับย่านธุรกิจในทำเลอื่นๆ เพราะทำเลนี้ เป็นทำเลของการพักอาศัย ที่มีบ้านเรือนของคนกระจายอยู่ทั่วไป และเป็นแหล่งการค้าเก่าแก่ อย่างตลาดไม้บางโพ แหล่งค้าไม้และอุปกรณ์ ซึ่งอยู่มาอย่างยาวนาน  แต่ขณะเดียวกันย่านเตาปูน ก็มีสำนักงานเก่าแก่ ซึ่งก่อตั้งบริษัทมานานนับ 100 ปี อย่างเครือซีเมนต์ไทย  สำนักงานใหญ่ ซึ่งมีพนักงานจำนวนมาก ถือได้ว่าเป็นแหล่งงานสำคัญ ใกล้กับย่านเตาปูนเลยก็ว่าได้   ในอนาคตย่านเตาปูน จะกลายเป็นทำเลใกล้กับแหล่งงานขนาดใหญ่ ทั้งภาครัฐและเอกชน  เพราะปัจจุบันมีโครงการและหน่วยงาน ที่เปิดให้บริการและกำลังจะเปิดบริการในอนาคต  ไม่ว่าจะเป็นรัฐสภาแห่งใหม่  สถานีกลางบางซื่อ  ศูนย์การค้าเกตเวย์ แอท บางซื่อ และสำนักงานเขตบางซื่อ นี่ยังไม่นับรวมกับหน่วยงานภาครัฐอื่นๆ โรงเรียน มหาวิทยาลัย โรงพยาบาลต่างๆ ที่ตั้งอยู่โดยรอบของทำเลเตาปูนอีกมากมายด้วย 5.ชุมชนเก่าสู่โลกการค้ายุคใหม่ ย่านเตาปูน มีตลาดเก่าแก่ที่อยู่ในพื้นที่ คือ ถนนสายไม้ ซึ่งอยู่ในซอยประชานฤมิตร  แหล่งรวมของสินค้าประเภทไม้ เฟอร์นิเจอร์ และอุปกรณ์  ซึ่งเป็นที่รู้จักของคนทั่วไป หากนึกถึงหรือต้องการจะซื้อสินค้าประเภทไม้  มักจะต้องเดินทางมาที่ซอยประชานฤมิตร  บรรดาร้านค้าไม้และสินค้าประเภทไม้ ในซอยประชานฤมิตร คาดว่าจะอยู่คู่กับทำเลเตาปูนมายาวนานมากว่า 50 ปี   แต่จากการพัฒนาของระบบคมนาคม โดยเฉพาะเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งทำให้การเดินทางสะดวกสบาย เกิดแหล่งชุมชนที่พักอาศัยใหม่เพิ่มขึ้น  ซึ่งเป็นปัจจัยผลักดันให้เกิดการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกออกมารองรับ  อย่างที่เห็นได้ชัดเจน คือ ศูนย์การค้า หรือช้อปปิ้งมอลล์ เพราะเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ของคนอยู่ในทำเลนั้น ต้องใช้บริการเพื่อซื้อสินค้าใช้หรือบริโภค   ตอนนี้ทำเลเตาปูนมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เกิดขึ้นแล้ว คือ ศูนย์การค้าเกตเวย์ แอท บางซื่อ (Gateway at Bangsue) ที่บริษัท แอสเสท เวิรด์ รีเทล จำกัด ในเครือของ แอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น ได้ลงทุน 4,000 ล้านบาท พัฒนาโครการขึ้นมาบนเนื้อที่กว่า 10 ไร่ รองรับการมาของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีม่วง จุดเชื่อมต่อสำคัญของทำเลเตาปูน ซึ่งศูนย์การค้าเกตเวย์ แอท บางซื่อเปิดให้บริการมาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2561   อนาคตไม่นานจากนี้ คนที่อยู่ในทำเลเตาปูน ยังจะมีแหล่งช้อปปิ้งใหม่ ซึ่งอยู่ในบริเวณสถานีกลางบางซื่อ เพราะภายในโครงการนอกจากจะเป็นจุดเชื่อมต่อของเส้นทางคมนาคมต่างๆ แล้ว ยังมีพื้นที่เชิงพาณิชย์ ซึ่งจะมีร้านค้าต่างๆ เปิดให้บริการด้วย ส่วนจะมีร้านค้าอะไรบ้างนั้น อดใจรออีกไม่นานคงได้เห็นกัน   และนี่คงเป็น 5 ปัจจัยสำคัญ ที่ทำให้ทำเลเตาปูน มีศักยภาพในการเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ในอนาคต หากโครงการต่างๆ ทั้งของรัฐและเอกชนพัฒนาออกมาแล้วเสร็จ  โฉมหน้าของย่านเตาปูน รวมถึงทำเลใกล้เคียงคงเปลี่ยนแปลงไปจากปัจจุบันอย่างมาก
14 คำถามกับ AP เดินกลยุทธ์เติบโตอย่างไร ให้ได้รายได้  40,550 ล้าน

14 คำถามกับ AP เดินกลยุทธ์เติบโตอย่างไร ให้ได้รายได้  40,550 ล้าน

เอพี ไทยแลนด์ กรุ๊ป วางเป้าหมายการเติบโตในปี 2563 ด้านรายได้ 40,550 ล้านบาท กับการเปิดตัวโครงการในปีนี้ 37 โครงการ รวมมูลค่า 47,150 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 33 โครงการ มูลค่า 35,050 ล้านบา และคอนโดมิเนียม 4 โครงการ มูลค่า 12,100 ล้านบาท ถือเป็นความท้าทาย ท่ามกลางบรรยากาศทางการตลาด ซึ่งล้วนแต่มีปัจจัยฉุดให้ไม่เติบโต และต้องทำงานกันอย่างยากลำบาก   นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ เอพี ไทยแลนด์ กรุ๊ป หรือ AP ได้ไขข้อสงสัยและตอบคำถาม 14 ข้อ เพื่อให้เห็นภาพรวมของบริษัทที่จะมุ่งหน้าไป และแนวทางที่จะทำให้บริษัทสามารถเติบโตต่อไปได้ คำถามที่ 1 วิเคราะห์ภาพรวมตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2020 และการรับมือกับความท้าทาย ? ปีนี้เป็นปีท้าทายมากๆ ไม่ว่าจะธุรกิจอะไรก็ตาม สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราก็ได้รับผลกระทบจากกวิกฤตเศรษฐกิจต่างๆ เยอะมาก และเป็นปีที่ทดสอบเราจริงๆ ด้วยวิสัยทัศน์ และด้วยวิธีการปรับปรุงองค์กร ทุกครั้งเมื่อธุรกิจเริ่มจะช้าลง ใช้โอกาสในการปรับปรุงองค์กร การนำเอา AP Value หรือค่านิยมใหม่ๆ เข้ามา  ก็จะเป็นหนึ่งที่ทำให้เราแข็งแรงขึ้น ไม่ใช่ว่าที่ผ่านมาเราอ่อนแอนะ เราแข็งแรงบ้างแล้ว แต่การไปต่อในอนาคตเราต้องปรับปรุงตัวอย่างมาก   ธุรกิจแนวราบเป็นธุรกิจที่มีศักยภาพสูง ในการที่จะทำเราเตรียมตัวเรื่องพวกนี้ค่อนข้างดี การพัฒนาระบบ ECOSYSTEM โคซิสเต็ม ตั้งแต่การนำเอาเทคโนโลยี และการทำงานร่วมกับพาร์ทเนอร์ เชื่อว่าจะทำให้เราผ่านปีนี้ไปได้ คำถามที่ 2 รายได้รวม ปี 2019 เท่าไหร่ 3 ภาคธุรกิจใหม่ที่เปิดตัวขึ้นมา เมื่อต้นปีที่ผ่านมา (SEAC-CLAYMORE-VARRI) ได้เริ่มสร้างรายได้แล้วหรือยัง ? ปีที่แล้วเรามีรายได้ 32,452 ล้านบาท จากเป้าหมายที่วางไว้ 35,700 ล้านบาท เราทำไปได้ 91% ของเป้าที่วางไว้ ด้วยความท้าทายปีที่แล้ว   ซึ่งถือว่าเราทำได้ดีมาก 56% เป็นแนวราบ 18,145 ล้านบาท  แนวสูงอีก 40% มูลค่า 12,877 ล้านบาท ที่น่าสนใจคือ เซอร์วิส ไม่ว่าจะเป็น บางกอกซิตี้สมาร์ท ที่ทำเรื่องรีเซล มีมูลค่า 1100 ล้านบาท เซอร์วิสเป็นส่วนหนึ่งเริ่มโชว์ขึ้นมา ปีที่แล้วมีสัดส่วนอยู่ 4% ปีนี้ ของรายได้รวมทั้งหมด และปีต่อไปน่าจะเห็นเพิ่มมากขึ้น   3 ธุรกิจที่เปิดตัวขึ้นมา มีรายได้แล้วสำหรับแต่ละธุรกิจ แต่รายได้ยังไม่กลับเข้ามาที่เอพี เพราะยังขาดทุนอยู่ เรื่องอินโนเวชั่น ต้องใช้เวลา SEAC ปีนี้เริ่มเข้าสู่โหมดไม่ขาดทุนแล้ว และอีก 2 ปีข้างหน้าจะเป็นรายได้กลับเข้ามาหาเอพี ส่วน CLAYMORE น่าจะเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น เริ่มเอาออกสู่ตลาด แต่ปีแรกยังคงไม่มีกำไร ยังขาดทุนอยู่ แต่อีกสัก 2 ปีข้างหน้าจะมีรายได้กลับมาหาเอพี   SEAC เราทำขึ้นมาได้รับความสนใจจากองค์กรหลายองค์กร ไม่ใช่องค์กรที่อยากเข้ามาเรียนรู้ หลายองค์กรอยากเป็น Share Holder ด้วยซ้ำ คำถามที่ 3 ปัจจุบัน เอพีมี Backlog เท่าไหร่ แบ่งการรับรู้อย่างไร ? เรามี Backlog อยู่ 51987 ล้าน ถึงวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2563 เป็นแนวราบ 8,300 ล้านบาท รับรู้รายได้หมด เทียบยอดรับรู้รายได้ทั้งหมดของแนวราบ 21,000 ล้านบาท ประมาณ​ 40% ที่เหลือเป็นการเปิดโครงการใหม่ ส่วนแนวสูง เรามี Backlog โอนปีนี้  16560 ล้านบาท  เทียบรายได้ที่ตั้งใจ 18,000 เรามีพร้อมโอนแล้ว 90% แนวสูงก็พร้อมจะโอน แต่อาจจะมียกเลิก ซึ่งมีแค่ 15% แต่เราก็มีโครงการที่พร้อมขายพร้อมโอน เรื่องนี้เราไม่ค่อยห่วงเท่าไร คำถามที่ 4 ปีนี้ Developer ส่วนใหญ่ ปรับแผนบุกตลาดแนวราบ เอพีมีแผนรับมืออย่างไร ? ปีนี้เป็นปีแห่งแนวราบ ทุกคนเข้ามา สิ่งที่เราจะรับมือกับคู่แข่งที่จะเข้ามาในตลาดมากขึ้น ประสบการณ์ที่ทำมา 2 ปี ได้ลองผิดลองถูกมา แม้ว่าเราจะทำแนวราบมานาน  แต่วิธีการทำสมัยใหม่ เรามีการปรับเปลี่ยนวิธีคิด และได้ทดลองมา 2 ปี เราเชื่อว่าวันนี้ มิกซ์องค์ประกอบ ที่ทำให้ลูกค้ามาซื้อบ้านเอพีได้ ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาสเปซ​ ที่อยู่อาศัย การทำเรื่องราคา การพัฒนาคุณภาพ และการมีเซอร์วิส การเอาบางกอกซิตี้สมาร์ท เข้าไปจับ หรือการเอาอินโนเวชั่นไปจับ ทุกวันนี้ถูกเอาไปใช้ในโครงการแนวราบทุกโครงการ   และจะเป็นปีแรกที่เราไปทดสอบตลาดต่างจังหวัด เพราะมีหลายจังหวัดมีศักยภาพ เมื่อ 5 ปีที่แล้วไปแนวสูง ปีนี้ไปแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์  บ้านแฝด จังหวัดแรกที่ไป คือ  นครศรีธรรมราช เหมือนเป็นเมืองรองแต่มีศักยภาพมาก มีเศรษฐีเยอะ คำถามที่ 5 ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา เอพีได้เปิดตัวไปแล้วกี่โครงการ ผลตอบรับเป็นอย่างไร ? เราเปิดบ้านเดี่ยวไป 4 โครงการ ทาวน์เฮ้าส์ไป 7 ช่วง 8 สัปดาห์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ มียอดขายเฉลี่ยต่อสัปดาห์ 200-300 ล้านบาท ถึงวันที่ 23 กุมภาพันธ์  2563 มียอดขายแล้ว 4,230 ล้านบาท เป็นแนวราบ 3,493 ล้านบาท ถ้าเทียบกับปีที่แล้วก็ยังสูสี ทั้งๆ ที่สถานการณ์ปีนี้เลวร้ายมาก ปีที่แล้วลูกค้าอยากซื้อก็ต้องรีบโอน แต่ปีนี้ไม่ใช่ แม้กระทั้งคอนโดฯ  ไม่ได้โครงการเปิดใหม่ แต่เรายังขายได้  737 ล้านบาน  ในช่วง 8 สัปดาห์ที่ผ่านมา ด้วยสถานการณ์แบบนี้ ไม่มีโครงการใหม่เปิด ขายสัปดาห์ละ 70-80 ล้านบาท ถือว่าไม่น้อยทีเดียว ถ้าเราทำโปรดักส์ ถูก ราคาถูก การทำตลาดได้ถูกต้อง ยังถือว่าได้ผลลัพท์ที่ดี  ยังมีดีมานด์ในตลาด คำถามที่ 6 ปีนี้เอพีเปิดตัวคอนโดลดลงหรือไม่ ทางพันธมิตรญี่ปุ่น Concern เรื่องการลงทุนในประเทศไทยหรือไม่ ? คอนโดฯ เราเปิดปีละ 4-6 โครงการอยู่แล้ว ปีนี้เราเปิด 4 โครงการ ถ้าถามเรื่องการคอนเซิร์นของพันธมิตรญี่ปุ่น เราต้องมองว่า พันธมิตรเรา บริษัทมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป (MEC)  เป็นมืออาชีพในการพัฒนาอสังหาฯ​ ในญี่ปุ่น เขามีความเข้าใจในการทำธุรกิจอสังหาฯ​ มันมีขึ้นมีลง เขาคุยเสมอว่าเขาเข้าใจ ว่าอะไรบ้างมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ แต่ความมั่นใจของเขา ไม่ได้อยู่ที่สภาพแวดล้อม หรือเรื่องเศรษฐกิจที่ทำให้ลดตัวลง แต่มันอยู่ที่การบริหารจัดการภายใน   ตลอดระยะเวลา 5-6 ปีที่ทำงานมา เราทำให้เขาเห็นถึงความมั่นใจ การทำงานของเรา ไม่ว่าจะเรื่องระบบ ความเชื่อถือเชื่อมั่น และที่สำคัญ คือ แผนงานของเรา แผนการเปิดตัวคอนโดฯ มีการผ่อนหนักผ่อนเบา โอกาสมาก็เปิดเยอะ โอกาสน้อยก็เปิดน้อย แล้วจะเห็นว่าการได้มาซึ่งการรับรู้รายได้ มันต้องบาลานซ์ให้คงที่อยู่ตลอด อาจจะมีลดบ้างเพิ่มบ้าง แต่เรามีการทำให้มีการรับรู้รายได้อยู่ตลอดเวลา  อย่างปีที่แล้วก็เริ่มมีการรับรู้รายได้ของโครงการที่สร้างเสร็จ ปีนี้ก็จะมีอีก แล้วปีนี้จะเปิดตัวถึง 4 โครงการ ภายใต้สถานการณ์แบบนี้ แต่การเปิดโครงการเป็นการรับรู้รายได้ อีก 2-3 ปีข้างหน้า เรามีระยะเวลาการขาย   เราไม่ได้มองว่าเปิดมาแล้วต้องขายหมด เช่น เมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัว เราก็ได้รับผลประโยชน์ในปีนี้ ด้วยแผนการ วิธีการการทำงาน ความเชื่อมั่นที่เราปฏิบัติกับเขา  เราไม่มีการหมกเม็ด เราเปิดเผยข้อมูลทั้งหมด เขาอยากรู้อะไร เราตอบเขาหมด เรามีการพบปะผู้บริหารอยู่ตลอดเวลา ทำให้ญี่ปุ่นมีความมั่นใจในศักยภาพของตลาดเมืองไทย เพราะอย่างไรก็ตามมันมีวงจรของการขายไม่คงที แต่การรับรู้รายได้มีอย่างต่อเนื่อง คำถามที่ 7 งบซื้อที่ดินปี 2020 เท่าไหร่ ใช้ไปแล้วเท่าไหร่ และโครงการต่างจังหวัด มีที่ดินครบแล้วหรือยัง ? ปีนี้ เรามีงบซื้อที่ดิน 8,500 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดิน เราใช้ไป 700 ล้านบาท เป็นการพัฒนาแนวราบเสียเยอะ ส่วนต่างจังหัดที่จบไป คือ ที่นครศรีธรรมราช ส่วนที่เหลือ ก็อยู่ระหว่างการจัดซื้อ และการตัดสินใจ ว่าเราจะไปจังหวัดไหนต่อ คำถามที่ 8 AP มี Stock สินค้า พร้อมขายพร้อมอยู่กี่โครงการ และมีแผนการขายอย่างไร ท่ามกลางกำลังซื้อหดตัว ? องค์รวมยอดขายหดตัวอยู่แล้ว แต่มาดูรายเซ็กเมนต์แนวราบยังไปได้ แต่เรายังเห็นการเติบโตอยู่ ส่วนเรื่องสต็อก แนวราบแทบไม่มีสต็อกเลย ซื้อมาโอนไป ส่วนแนวสูง มีสต็อกเหลืออยู่ โครงการพร้อมขาย พร้อมโอน 3,200 ล้านบาท ถ้าเทียบจากอัตราการขาย 70-80 ล้านต่อสัปดาห์ ถ้าไม่มีอะไรที่เลวร้ายไปกว่านี้ สต็อกนี้ไม่เป็นปัญหาในการที่เราจะเคลียร์ได้ คำถามที่ 9สถานการณ์ลูกค้าต่างประเทศ เป็นอย่างไร มีปัญหาเรื่องการโอนคอนโดหรือไม่ ? ถ้าบอกลูกค้าต่างประเทศไม่มีปัญหา มันคงไม่ใช่ เป็นปัญหาแน่ๆ แต่เราอยู่ที่การบริหารจัดการมากกว่า ปีที่แล้ว ไลฟ์ วิทยุ ที่มีลูกค้าต่างชาติเข้ามา เราโอนไปได้ 180 ยูนิต เกือบ 200 ยูนิตในเดือนเดียว มันมีองค์ประกอบหลายอย่าง ที่จะบริหารลูกค้าต่างชาติ ประการแร  เริ่มจากการขาย เรามีการบริหารจัดการขาย ผ่านบางกอกซิตี้สมาร์ท 2. กระบวนการจะส่งมอบ อย่างไลฟ์ วิทยุ เราตั้งเป้าให้ลูกค้าโอนเร็วที่สุด เพราะลูกค้าอาจจะเปลี่ยนใจได้ จึงทำเรื่อง Zero defect  ซึ่งเราทำได้ถึง 90% ลูกค้าเข้ามาตรวจ ถ้าต้องการแก้งาน เราแก้งานให้จบในวันนั้นแล้วโอนเลย มันเป็นสิ่งที่กระบวนการจัดการการโอน เพื่อส่งมอบสินค้าอย่างมีคุณภาพ ส่งผลให้การโอนไลฟ์วิทยุ ภายในเดือนธันวาคมเราทำได้ตามเป้าหมายที่วางไว้  และ 3.การกลับไปบางกอกซิตี้สมาร์ท การบริหารลูกค้า ติดตามลูกค้า การปรับเอาห้องของลูกค้าไปขายต่อ ซึ่งก็ขายได้ดี มันอยู่ที่องค์ประกอบในการแก้ไขปัญหา มันมีปัญหาแหละ ขึ้นอยู่กับการเตรียมตัวมาอย่างดี คำถามที่ 10 งบประมาณในการลงทุนเรื่อง BIM และ BIM ช่วยลดต้นทุนการก่อสร้างได้เท่าไหร่ มีผลต่อราคาขายหรือไม่ ? BIM ลงทุนไปเกือบ 20 ล้านบาท ทั้งในเรื่องของการพัฒนากระบวนการ การยอมรับของคน การพัฒนาศักยภาพของคน รวมถึงการซื้อซอฟท์แวร์ต่างๆ แน่นอนว่า เรามองเป้าหมายใหญ่กว่านั้น เป็นการส่งมอบคุณภาพของสินค้าให้กับลูกค้า และในมุมของดีเวลลอปเปอร์ นอกจากเรื่องคุณภาพแล้ว ยังมองเรื่องการบริหารจัดการเรื่องราคาขาย ที่ผ่านมา ที่ดินก็ราคาขึ้น ค่าก่อสร้างก็ราคาขึ้น ทำไมเรายังทำราคาขายให้อยู่ในการแข่งขันที่ดี   เราพยายามเมนเทนราคาของเราไม่ให้เกิน 200,000 บาทต่อตารางเมตร อยู่แสนต้นๆ ถึงแสนปลายๆ เราก็ทำได้ไม่ว่าราคาที่ดินจะเป็นเท่าไร แน่นอนว่า ราคาที่ดินไม่สูงเกินไป หรือในอดีตที่ดินราคา 200,000-300,000 บาท มาวันนี้ 600,000-700,000 บาท เราก็ต้องทำราคาให้ได้ให้อยู่ในราคานี้  ราคาที่ดินและค่าก่อสร้างมันขึ้นมาก แต่รายได้ของคนไม่ได้ขึ้นไปตามนั้น BIM มีส่วนช่วย ทำให้ลูกค้าได้ราคาที่ดี ลูกค้าสามารถได้ของมีคุณภาพ สิ่งที่เราเอาบินมาลดต้นทุน เราเอากลับไปให้ลูกค้า ในเชิงรูปแบบของราคา เราลดต้นทุน คือ Crack detection  เราต้องไปแก้งาน ยกตัวอย่าง ไลฟ์พระราม 9 เราลดต้นทุนไปได้ 70-80 ล้านบาท จากการไม่ต้องไปทุบคาน ไม่ต้องแก้คาน การเดินงานใหม่ เป็นต้นทุนที่ซ่อนอยู่ ที่เราจ่ายออกไปง่ายมาก ในการแก้งาน แต่การแก้ในซอฟแวร์ต้นทุนไม่มี และเป็นการประหยัดเวลาด้วย การลด Crack detection การลดเวลาการก่อสร้างลง เป็นการประหยัดต้นทุน   การก่อสร้างถ้าโอนเร็วขึ้นสักเดือน เราสามารถประหยัดไปได้เกือบ 10 ล้านบาท เพราะเป็นต้นทุนทางด้านไฟแนนซ์ เรื่องการกู้ แต่พวกนี้เรามีประสบการณ์มากขึ้น เราลดต้นทุนได้ ก็จะถูกส่งกลับไปให้ลูกค้าในเชิงราคา มันสร้าง Competitiveness ให้กับ เอพี ลูกค้าก็ได้ราคาที่ดี คุณภาพที่ดี เทคโนโลยีที่ Implement ทุกวันนี้มันต้องทำให้ดีขึ้น  แต่การเปลี่ยนแปลงนั้นยาก การเปลี่ยนแปลงให้คนมาทำ BIM ไม่ง่าย เราใช้เวลามา 2 ปีแล้ว  การประสบความสำเร็จของเราที่ทำได้ขนาดนี้  อาจจะทำได้แค่ 50% เหลืออีก 50% ที่เราต้องทำงานต่อไป คำถามที่ 11 ธุรกิจการศึกษา ปีที่ผ่านมา ผลตอบรับเป็นยังไง ทำไมถึงพัฒนาหลักสูตรสำหรับเด็ก ธุรกิจการศึกษา ปีที่แล้วเป็นปีแรกที่เราเข้ามาทำจริงจัง แล้วมีการเปิดตัว YOUR NET U  เราจะเห็นว่า เราได้รับการตอบรับจากองค์กรดีมาก องค์กรใหญ่ๆ มีการมุ่งมันพัฒนาศักยภาพของคนในองค์กรของตัวเอง เพราะทุกคนรู้ว่าตัวเองต้องเตรียมความพร้อมในการรับมือกับ Digital disrupt ที่เกิดขึ้น การพัฒนาศักยภาพของคนวันนี้ ส่วนใหญ่ไม่ใช่ Functional skill แต่เป็น Soft skill เป็น เรื่องของ Mindset เรื่องของความคิด เราจะเห็นว่าทุกองค์กรให้ความสำคัญกับเรื่องนี้มาก   เราทำ YOUR NET U  จะเห็นว่าคนที่ได้รับผลกระทบจาก Digital disrupt  คือ กลุ่มสตาร์ทอัพ เอสเอ็มอี คนเหล่านี้หันมาสนใจการศึกษา การเพิ่มพูนความรู้ การปรับเปลี่ยนวิธีคิดของตนเองมาก พนักงานในองค์กรยังไม่เห็นความจำเป็นของเรื่องพวกนี้มาก เพราะยังใช้ชีวิตสะดวกสบาย ทำงานไป ได้เงินเดือน มีโบนัส ​แต่ตั้งแต่ปีนี้เป็นต้นไป จะมีผลกระทบกับพนักงานแรงๆ จะเห็นการปิดตัว ของหลายบริษัท การลดคนงาน  คนจะอยู่ในโหมด Survival จะเกิดขึ้นทันที การเอาตัวรอด ซึ่ง คือ การเรียนรู้ ธุรกิจการศึกษาเป็นธุรกิจที่มีศักยภาพมากๆ   ส่วนทำไมเราถึงพัฒนาสำหรับเด็ก ต้องยอมรับว่า เราเห็น gap ของการทำงาน ของเด็กจบใหม่ก็เยอะ เด็กจบใหม่ตกงานก็เยอะ บริษัทอยากได้คนทำงานก็เยอะ แต่สองอันนี้ไม่ชนกัน สิ่งหนึ่งที่เห็นคือ คนไม่ได้มี passion ในสิ่งที่ตนเองเรียนมา และไม่สามารถเอาความรู้เหล่านั้นมาใช้เต็มศักยภาพที่เป็น แต่ถ้ามองถอยหลังกลับไป มันเกิดจากตอนเอ็นซ์ฯ ก่อนสอบเข้ามหาลัย คนส่วนใหญ่ไม่ค่อยรู้ตัว จะเอ็นซ์ฯ ไปตามเทรนด์ที่เกิดขึ้น เด็กผู้ชายต้องเอ็นซ์ฯ วิศวะ สิ่งเหล่านี้ ถ้าเราจะพัฒนาระบบการศึกษา หรือพัฒนาคน ต้องพัฒนาตั้งแต่ก่อนเอ็นซ์ฯ เราเลยหลักสูตรขึ้นมา เป็นการพัฒนาวิธีคิด พัฒนา mindset ให้พร้อมรับมือกับสิ่งที่จะเกิดขึ้นในอนาคต คำถามที่ 12 ปัจจุบัน Platform ’SMART WORLD’ มีผู้ใช้จำนวนเท่าไร มีโครงการนอกเครือเอพีหรือไม่ คิดเป็นสัดส่วนเท่าไร ได้รับผลตอบรับจากผู้ใช้อย่างไรบ้าง ? บางกอกซิตี้ สมาร์ท  เราดูแลลูกบ้าน 58,000 ครอบครัว วันนี้ มีคนดาวน์โหลดไปแล้ว 40,000 เราเชื่อว่าต้องทำให้ครบ ให้คนมีโอกาสใช้งาน สิ่งที่ต้องทำมากขึ้น คือ engagement กับแอพพลิเคชั่น ยังต่ำ 10-15%  เป้าหมายของเราทำอย่างไรให้คน ใช้แอพทุกวันเหมือนเปิดเฟสบุ๊ค ไลน์​เป็นความท้าทายของคนทำ SMART WORLD แต่เรายังเชื่อมั่นว่า เราจะทำได้ ถ้าเราใส่องค์ประกอบที่ถูกต้องลงไป คำถามที่ 13 ทำไมทาง Claymore ถึงโฟกัสเรื่อง Health และ Ageing เป็นการศึกษาของเรา เทรนด์ของโลกนี้ เป็น Health และ Ageing กลับไปมองที่คน คนแก่มากขึ้น เด็กน้อยลง และคนให้ความสำคัญกับสุขภาพมากขึ้น เนื่องจากเรามีมลภาวะ ทางอากาศ การกิน เรื่องนี้เกิดขึ้นแล้ว และเป็นเทรนด์ในอนาคต  เรื่อง Ageing เราพัฒนาเพื่อบริการคน 70-80 ปี ก็จริง แต่เราไม่ได้มองว่าจะเซอร์วิสคนเหล่านี้ เราหาอินไซด์ เราจะไปหาจากคนก่อนเกษียณ  เพราะคนเหล่านี้ จะใช้เซอร์วิสเราจริงๆ ในอนาคต คนปัจจุบันส่วนใหญ่ยังเป็น Gen baby boomer บ้าง Gen X บ้าง ซึ่งยังมีครอบครัว แต่วันนี้สิ่งที่เราพบ Ageing ไปอยู่คนเดียวเยอะมาก เราเป็นลูกหลาน Gen X Gen Y อยากดูแลพ่อแม่ แต่เป็นความอยากหรือแค่ความฝัน เพราะลำพัง แค่เอาตัวเองให้รอดไปวันๆ ก็ลำบากจะแย่อยู่แล้ว สิ่งที่เรากลับไปคิดว่ามีอะไรบ้างจะช่วงเรื่องพวกนี้บ้าง   ส่วนเรื่อง Health  ทุกคนมีความฝันเรื่องการมีสุขภาพดี ทุกคนมีความฝันว่าตัวเองมีซิคแพก รู้สึกว่าตัวเองมีแคลอรี่ไม่เกิน แต่พอไปตรวจร่างกายแล้วจะรู้สึกว่าฉันต้องออกกำลังกายทุกที แต่พอผ่านไปสักเดือนก็เลิกแล้ว มันเป็นไซเคิล เพราะอุปสรรคมันเยอะเหลือเกิน เราจะเข้าไปแก้ไขทำอย่างไรให้ตรงนี้มันง่ายขึ้น ให้เขามีสุขภาพดีได้ง่ายขึ้น คำถามที่  14 ความคาดหวังของพันธกิจ EMPOWER LIVING คืออะไร ? นวัตกรรมวันนี้มันเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ พอพูดถึงนวัตกรรม ไม่ใช่แค่รีโมทเปิดไฟได้ เรื่องพวกนี้มันธรรมดาไปแล้ว แต่ในอนาคตจะทำอย่างไร บ้านวันนี้มีวิธีคิดใหม่ เราก็ไม่รู้ในอนาคตจะมีเทคโนโลยีใหม่ๆ อะไรออกมาบ้าง  แต่เราจะทำอย่างไร ให้บ้านมันถูกปรับแต่งได้ง่ายขึ้น มันถูกเอาไปใช้ปลั๊กอินได้มากขึ้น ถ้าทำให้บ้านมีระบบปลั๊กอิน  เพราะเราคงไม่สามารถไปรื้อบ้านสร้างใหม่ได้ตลอดเวลา  ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัยที่เป็นมันน่าจะตอบโจทย์ลูกบ้านมากเลย          
5 เหตุผลที่ทำให้ “สามย่าน มิตรทาวน์” ซัคเซส แค่ 4 เดือนคนเข้ากว่าแสนคนต่อวัน

5 เหตุผลที่ทำให้ “สามย่าน มิตรทาวน์” ซัคเซส แค่ 4 เดือนคนเข้ากว่าแสนคนต่อวัน

โกลเด้นแลนด์เผย 5 ปัจจัยความสำเร็จ ส่งให้ “สามย่านมิตรทาวน์” โปรเจ็กต์มิกซ์ยูส 9,000 ล้าน คนเข้าใช้บริการนับแสนคนต่อวัน แม้เปิดให้บริการแค่ 5 เดือน  พร้อมเดินหน้าทุ่ม 200 ล้านบาท ทำการตลาดในปี 63 สร้างความสำเร็จต่อเนื่อง “สามย่านมิตรทาวน์” โครงการมิกซ์ยูส ของ โกลเด้นแลนด์ มูลค่า 9,000 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยสำนักงาน โรงแรม คอนโดมิเนียม และศูนย์การค้า ที่เปิดให้บริการเต็มรูปแบบ ตั้งแต่ช่วงเดือนกันยายน 2562 ที่ผ่านมา รวมระยะเวลาที่เปิดให้บริการกว่า 5 เดือน  แต่ต้องถือว่าโครงการสามย่านมิตรทาวน์  โดยเฉพาะศูนย์การค้าเป็นโครงการที่ประสบความสำเร็จเกินกว่าที่คาดหมายเอาไว้   ความสำเร็จที่เห็นได้อย่างชัดเจน คือ ปัจจุบันสามย่านมิตรทาวน์มีผู้เช่าพื้นที่ เพื่อเปิดให้บริการร้านค้าต่างๆ กว่า 95% ขณะที่ผู้ใช้บริการภายในศูนย์การค้า ในช่วง 4 เดือนแรกก็มีมากกว่า 70,000 คนในวันธรรมดา และมากกว่า 80,000 คนในวันเสาร์-อาทิตย์ และหากเป็นช่วงที่มีการกิจกรรมพิเศษ จะมีผู้เข้ามาใช้บริการมากกว่า 100,000 คนต่อวัน​เลยทีเดียว นางธีรนันท์ กรศรีทิพา รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาธุรกิจรีเทล บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเดนแลนด์  เปิดเผยว่า ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวยังคงท้าทายการดำเนินธุรกิจของสามย่านมิตรทาวน์ แต่ด้วยการจัดสรรร้านค้าของศูนย์ฯ ที่ตั้งเป้าหมายจะเป็น ศูนย์การค้าที่ใช้บริการได้ทุกวัน กลยุทธ์การตลาดผ่านซิกเนเจอร์อีเว้นท์ ร้านค้าแม่เหล็กที่มีที่นี่ที่เดียว และพันธมิตรที่แข็งแกร่ง จะเป็นส่วนช่วยให้สามย่านมิตรทาวน์สามารถดำเนินธุรกิจได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ ปัจจัยลบจากการท่องเที่ยวกระทบต่อธุรกิจรีเทล โดยตลาดนักท่องเที่ยวจีน-เกาหลี-ญี่ปุ่น-ฮ่องกง ยังคงเป็นตลาดใหญ่ที่สุดที่มาใช้บริการรีเทลในประเทศไทย สำหรับปัจจัยลบด้านปัญหาสุขภาพในจีน เชื่อว่าจะส่งผลเพียงระยะสั้น เนื่องจากทางการจีนได้ควบคุมขอบเขตการระบาดของโรคได้อย่างมีประสิทธิภาพ สำหรับสามย่านมิตรทาวน์ยอดผู้ใช้บริการ ที่มาใช้บริการในศูนย์ฯ และเข้าพักที่โรงแรมทริปเปิ้ลวายโฮเทล ยังคงเป็นผู้ใช้บริการสัญชาติไทยป็นอันดับ 1 ขณะที่สัดส่วนผู้ใช้บริการที่เป็นสัญชาติจีนเมื่อเทียบกับสัญชาติไทย คิดเป็นเพียง 2% เท่านั้น ปัจจัยลบดังกล่าวนี้จึงแทบไม่กระทบกับยอดลูกค้าของสามย่านมิตรทาวน์   โครงการสามย่านมิตรทาวน์อยู่บนทำเลหัวมุมถนนพญาไท-พระราม 4 เนื้อที่กว่า 14 ไร่ พื้นที่ใช้สอยรวม 222,000 ตารางเมตร แบ่งเป็นโซนที่อยู่อาศัย  โซนอาคารสำนักงาน และโซนรีเทลหรือ Urban Life Library สูง 6 ชั้น พื้นที่ให้เช่ารวม 36,000 ตารางเมตร  พัฒนาจากแนวคิดเรื่อง “การเรียนรู้ จะเกิดขึ้นได้ ถ้าทุกอย่างถูกสร้างขึ้นอย่างเป็นมิตร”   โดยออกแบบให้พื้นที่ส่งเสริมการเรียนรู้ของผู้ใช้งาน (Smart) และ เป็นมิตรกับผู้ใช้งาน (Friendly) ภายใต้คอนเซ็ปต์ “Urban Life Library” หรือ “คลังแห่งอาหารและการเรียนรู้”  รีเมคตำนานสามย่านบทใหม่ ถือเป็นหนึ่งในไฮไลต์ที่จะเติมเต็ม Urban Life Library ของทุก ๆ คน คีย์ความสำเร็จของ “สามย่านมิตรทาวน์” 1.พันธมิตรร้านค้าเปิดให้บริการที่นี่ที่เดียว (One and Only) สามย่านมิตรทาวน์ ถือได้ว่าเป็นโครงการค้าปลีกน้องใหม่ ที่เข้ามาในตลาด จึงต้องสร้างความแตกต่าง และจุดขายเพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการ ร้านค้าพันธมิตรที่เข้ามาเปิดบริการจำนวนมาก เป็นร้านค้าที่ไม่เคยเปิดให้บริการในศูนย์การที่ไหนมาก่อน อาทิ -ทิม ฮอร์ตัน (Tim Hortons) เชนร้านกาแฟแบรนด์ดังจากแคนาดา -ดินส์ (Din’s) ร้านอาหารนีโอไต้หวัน -เม่ย เว้ย หว่าน (Mei Wei Wan) ต้นตำรับก๋วยเตี๋ยวเนื้อไต้หวัน -สไปซี่ เฮ้าส์ (Spicy House) ร้านอาหารรัสเซียสูตรต้นตำหรับ -โคกิดา (Gogida) ต้นตำรับปิ้งย่างส่งตรงจากเกาหลี -มีเค สตรีท (K-StrEAT) ศูนย์รวมอาหารเปิดประสบการณ์และวัฒนธรรมเกาหลี (เตรียมเปิดบริการเมษายน 2563) -แองกริซ (Angkriz) โรงเรียนสอนภาษาอังกฤษโดยครูลูกกอล์ฟ -โรงเรียนแซฮุน (Zaehoon Korean Language School) โรงเรียนสอนภาษาเกาหลีด้วยหลักสูตรเอาใจวัยรุ่นให้ได้เรียนกับเจ้าของภาษาอย่างใกล้ชิด -โรงภาพยนตร์เฮ้าส์สามย่าน (House Samyan) โรงภาพยนตร์สำหรับกลุ่ม Moviegoers ที่ใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯ รวมถึงการอัพเดทร้านค้าที่ศูนย์ดำเนินการเองอย่างเช่น -มีเดียม แอนด์ มอร์ (Medium and More) ศูนย์รวมงานอาร์ตแอนด์คราฟท์ และเวิร์คช็อป -แอพรอน วอล์ค (Apron walk) ศูนย์รวมวัตถุดิบ และสินค้าที่เกี่ยวข้องกับการทำอาหารครบวงจร ซึ่งการปรับเปลี่ยนสินค้าและบริการให้มีความทันสมัย เป็นทางเลือกในการช้อปปิ้งที่เหมาะสมกับผู้บริโภคยุคใหม่อยู่เสมอ สามย่านมิตรทาวน์ ปัจจุบันมีพื้นที่เช่าแล้ว 95% หรือ 85 ร้านค้า ซึ่งพื้นที่ที่เหลืออีก 5% เป็นพื้นที่ขนาดเล็ก ที่จะเต็มพื้นที่ในช่วงเดือนกันยายนปีนี้2.การเปิดพื้นที่ 24 ชั่วโมง ไม่เพียงแต่พันธมิตรร้านค้าที่มาเปิด จะเป็นร้านค้าที่ไม่เคยเปิดในห้างค้าปลีกที่ไหนมาก่อนแล้ว ส่วนหนึ่งที่เป็นจุดขายแตกต่างจาก ศูนย์การค้าอื่นๆ คือ การเปิดพื้นที่โซน 24 ชั่วโมง ที่มีร้านค้าต่างๆ ถึง 25 ร้านค้า เป็นการสร้างจุดแตกต่างและดึงให้คนเข้ามาใช้บริการจำนวนมาก จำนวน 5,000-15,000 คน โดยมีช่วงเวลาพีค คือ 24.00-01.00 น. กลุ่มผู้ที่มาใช้บริการมากสุด ต้องยอมรับว่าเป็นกลุ่มนักเรียน นักศึกษา สัดส่วน 65% รองลงมาเป็นกลุ่มคนวัยทำงาน สัดส่วน 34%   ร้านค้าต่างๆ ที่เปิดให้บริการในพื้นที่โซน 24 ชั่วโมง ส่วนใหญ่จะประสบความสำเร็จ กลายเป็นร้านที่สร้างยอดขายติดอันดับต้นๆ หลายร้านติดอันดับ Top 3 ของจำนวนสาขาทั้งหมดที่มีด้วย สาเหตุเป็นเพราะการมีชั่วโมงการขายที่นานขึ้น อาทิ KFC, ชาบูชิ, ก๋วยเตียวเรือพระนคร และสเวนเซ่น ซึ่งมีหลายร้านเตรียมพร้อมนำเอาโมเดลการเปิดให้บริการ 24 ชั่วโมงไปเปิดเพิ่มในพื้นที่อื่นๆ อีกด้วย 3.การจัดอีเว้นต์รูปแบบเฉพาะ “สามย่าน” การทำให้คนเข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าอย่างต่อเนื่อง เรื่องของกิจกรรมการตลาดเป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้ แต่ถ้าเป็นกิจกรรมในรูปแบบทั่วไปที่ไหนก็มี คนอาจจะสนใจแต่อาจจะไม่สร้างกระแสมากพอ สามย่านมิตรทาวน์ จึงปั้นอีกเว้นท์ซึ่งมีรูปแบบเฉพาะตัวไม่เหมือนใคร เป็นซิกเนเจอร์อีเว้นท์ (Signature Event) แบบฉบับของตนเอง อาทิ   -ลานนมสามย่าน การร่วมกับเครื่องดื่มไมโล เปิดบริการในรูปแบบลานนม ซึ่งต้นแบบเคยเกิดขึ้นมาแล้วที่ประเทศสิงคโปร์ เกิดเป็นกระแสพูดถึงในออนไลน์จนโด่งดังเป็น Talk of the Town ด้วยจุดเด่นที่เป็นกิจกรรมเฉลิมฉลองปราศจากแอลกอฮอล์ โดยมีอาหารคาวหวานที่มีส่วนผสมของนมเป็นซิกเนเจอร์   -Happy New Me การเฉลิมฉลองเทศกาลปีใหม่ด้วยการเป็นคนที่ดีขึ้นให้กับตัวเอง ในปี 2020   -สามย่านมิตรทาวน์ ไชนีส นิวเยียร์ 2020 เทศการตรุษจีน ล่าสุดที่เพิ่งจัดไป โดยนำเอาเอกลักษณ์ที่แตกต่างจากงานตรุษจีนของศูนย์อื่นมาไว้ในงาน อย่างเช่นการจัดแสดงงิ้วโบราณ “งิ้วเปลี่ยนหน้า” เป็น และได้นำการแสดงงิ้วโบราณมาแสดงกลางศูนย์ฯ   -Happy Single Me 2020 เทศกาลที่เกิดขึ้นในเดือนกุมภาพันธ์ เพื่อฉลองเดือนแห่งความรัก กับเทศกาลฉลองวาเลนไทน์ที่ไม่เหมือนใคร ด้วยการจัดงานฉลองให้กับคนโสด ไม่ต้องเหงาและเปล่าเปลี่ยวในเทศกาลแห่งความรัก 4.ผนึกพาร์ทเนอร์ (Mitr Partnership) จัดกิจกรรม ในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมาสามย่านมิตรทาวน์ได้ผนึกพาร์ทเนอร์ชั้นนำ ในการจัดกิจกรรมต่างๆ มากมาย อาทิ -สามย่านมิตรทาวน์-เอไอเอส ขนทัพ 5G ให้คนไทยได้สัมผัส กิจกรรมประกาศความพร้อมของการให้บริการ 5G พร้อมทัพพรีเซนเตอร์และกิจกรรมส่งเสริมการขายอัดแน่นตลอดกิจกรรม   -สามย่านมิตรทาวน์-อมรินทร์ กับการร่วมมือจัดมหกรรมนิยายนานาชาติ ครั้งที่ 1 งานบุ๊คแฟร์ที่รวบรวมหนังสือนิยายเอาไว้มากที่สุด   -สามย่านมิตรทาวน์-การีน่า Free Fire Pro League การแข่งขันลีกสำหรับมืออาชีพครั้งแรกของเกม Free Fire ที่จะเฟ้นหาสุดยอดฝีมือของประเทศไทย   ในปี  2563 นี้ทางศูนย์การค้ายังคงเปิดรับพาร์ทเนอร์ต่างๆ ที่สนใจจัดกิจกรรมที่จะเป็นผู้สร้างตำนานใหม่ให้กับสามย่านได้กลับมารุ่งเรืองอีกครั้งไปพร้อม ๆ กัน ซึ่งขณะนี้ได้เริ่มมีการพูดคุยกับพาร์ทเนอร์แล้วหลายราย โดยแผนการตลาดของสามย่านมิตรทาวน์ในปีนี้ ได้วางแผนใช้งบ 200 ล้านบาท เพื่อปั้นซิกเนเจอร์อีเว้นท์อย่างต่อเนื่อง  อย่างน้อยไตรมาสละ 1 ครั้ง 5.ลงทุน 300 ล้านบาท สร้างอุโมงค์ทางเชื่อมรถไฟฟ้าใต้ดิน การสร้างอุโมงค์ทางเชื่อมระหว่างโครงการ กับการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าใต้ดิน เป็นอีกหนึ่งปัจจัยช่วยทำให้ ศูนย์การค้ามีผู้ใช้บริการจำนวนมาก เพราะทำให้บรรดาผู้อยู่อาศัยในระแวกใกล้เคียง โดยเฉพาะบุคลากร อาจารย์ นิสิต นักเรียน และพนักงานของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เดินทางได้สะดวก ขณะที่ลูกค้าทั่วไปก็เดินทางสะดวกรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีสามย่าน  แต่ผลการตอบรับจากการใช้บริการอุโมงค์ในปัจจุบัน เป็นอะไรที่มากกว่าเส้นทางเชื่อมต่อระหว่างสถานีรถไฟฟ้า กับตัวโครงการ เพราะอุโมงค์ได้กลายเป็นสถานที่เช็คอิน และถ่ายรูปของคนทั่วไปในทุกเพศทุกวัย แถมทางสามย่านมิตรทาวน์ ยังตกแต่งอุโมงค์ตามเทศกาล และโอกาสสำคัญด้วย ยิ่งทำให้อุโมงค์แห่งนี้ กลายเป็นอีกหนึ่งกิมมิคของโครงการสามย่านมิตรทาวน์ไปแล้ว  
1 ใน ลูกค้าบ้านเอสซีจี ไฮม์กว่าพันครอบครัว กับความประทับใจใน 4 ฟังก์ชั่นตอบโจทย์การอยู่อาศัย

1 ใน ลูกค้าบ้านเอสซีจี ไฮม์กว่าพันครอบครัว กับความประทับใจใน 4 ฟังก์ชั่นตอบโจทย์การอยู่อาศัย

เหตุผลสำคัญของคนที่เลือกจะปลูกบ้านเอง ไม่ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรทั่วไป คือ ความต้องการบ้านในรูปแบบเฉพาะที่ตนเองใฝ่ฝัน แต่ปัญหาใหญ่ที่มักจะพบ คือ ปัญหาผู้รับเหมา ซึ่งนอกจากจะหาได้ยากแล้ว ยังมีปัญหาใหญ่อีกหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของคุณภาพงาน ประสบการณ์การทำงาน การทำตามเงื่อนไขสัญญา และอีกสารพัดที่เกิดขึ้นตามมา เจ้าของบ้านหลายรายจึงมักเลือกการสร้างบ้าน จากบริษัทชั้นนำที่มีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับ เพื่อความมั่นใจและคุณภาพของงานก่อสร้างที่ดีกว่า   ถ้าพูดถึงบริษัท “เอสซีจี” ไม่มีใครไม่มั่นใจในคุณภาพของสินค้าและบริการ ในกลุ่มวัสดุก่อสร้าง เพราะ “เอสซีจี” อยู่คู่คนไทยมานับ 100 ปีแล้ว และ “เอสซีจี” ก็เป็นหนึ่งในผู้ให้บริการรับสร้างบ้าน โดยเป็นรูปแบบการสร้างบ้านระบบโมดูล่าร์ ที่มีพันธมิตรร่วมธุรกิจอย่าง “เซกิซุย เคมิคอล” ผู้ชำนาญด้านเทคโนโลยีการสร้างบ้านจากประเทศญี่ปุ่น จัดตั้งบริษัท เอสซีจี-เซกิซุยเซลส์ จำกัด ให้บริการสร้างบ้าน SCG HEIM (เอสซีจี ไฮม์) บ้านเอสซีจี ไฮม์ คือ การสร้างบ้านด้วยระบบการผลิตชิ้นส่วนจากโรงงานผลิต โดยใช้หุ่นยนต์ควบคุม ไม่ว่าจะเป็นชิ้นส่วนต่างๆ ของบ้าน ทั้งประตู หน้าต่าง ผนัง และโครงสร้าง มีการตรวจสอบคุณภาพทุกชิ้น แล้วนำมาประกอบติดตั้งบนพื้นที่จริงของลูกค้า ด้วยระบบโมดูล่าร์ทุกชิ้นส่วนของบ้านจึงมีคุณภาพสูง มีระบบโครงสร้างที่แข็งแรง ทนทาน อายุการใช้งานยาวนาน สามารถรองรับแผ่นดินไหวได้เป็นอย่างดี ตามมาตรฐานการผลิตของประเทศญี่ปุ่น   ไม่เพียงแต่ระบบโครงสร้างที่แข็งแรง แต่ภายในบ้านยังมีเทคโนโลยีจากเอสซีจี ไม่ว่าจะเป็นระบบระบายอากาศที่ดี เย็นสบาย ปราศจากฝุ่นและเชื้อโรค เพราะใช้ระบบการ Air Factory  นอกจากนี้ การดูแลบ้านยังทำได้ง่าย แม้ว่าความเป็นจริงแล้วบ้านเอสซีจี ไฮม์ จะมีความมั่นคงแข็งแรง ซึ่งแทบจะไม่ต้องดูแลรักษาอะไรมาก และเจ้าของบ้านสามารถทำได้เอง และบ้านเอสซีจี ไฮม์ ยังมีบริการตรวจเช็คสภาพบ้านฟรี ตามเงื่อนไขที่กำหนด ตลอดระยะเวลา 20 ปีอีกด้วย “บ้านเอสซีจี ไฮม์” โดดเด่นด้วย 4 ฟังก์ชั่น หากจะบอกถึงจุดโดดเด่นของบ้านเอสซีจี ไฮม์ ซึ่งได้รับการยอมรับจากกลุ่มลูกค้ามาอย่างยาวนาน คงมีบทสรุปกับ 4 ฟังก์ชั่น ที่ตรงใจลูกค้า ดังนี้  1.การก่อสร้างรวดเร็ว ระยะเวลาการก่อสร้างบ้านเอสซีจี ไฮม์ ถือว่าใช้ระยะเวลาที่รวดเร็วและมีกำหนดชัดเจน เพราะโครงสร้างและชิ้นส่วนต่างๆ ของบ้านกว่า 80% ถูกสร้างสำเร็จมาจากโรงงาน แล้วนำมาประกอบด้วยระบบโมดูล่าร์ ที่หน้างาน บนที่ดินของลูกค้า หมดปัญหาเรื่องการก่อสร้างล่าช้า บานปลาย และงานไม่เสร็จตามกำหนดเวลา  2.สร้างอากาศบริสุทธิ์ด้วย ระบบ Air Factory การใช้ระบบ Air Factory ที่เป็นระบบควบคุมอากาศภายในบ้านเอสซีจี ไฮม์ นับเป็นจุดเด่นและที่ชื่นชอบของลูกค้า เพราะบ้านทั้งหลังเป็นแบบระบบปิด สามารถป้องกันลมร้อนจากภายนอกเข้าบ้าน ทั้งประตูและหน้าต่าง ถูกซีลสนิทด้วยระบบ Air Tightness System แถมด้วยการกรองอากาศด้วยเครื่องกรองของระบบ Air Factory ทำให้อากาศทั้งสะอาด และเย็นสบายเพราะปรับอุณหภูมิภายในบ้านให้เหมาะสม ประมาณ 25-29 องศาเซลเซียส  3.อายุบ้านยาวนาน เพราะโครงสร้างที่แข็งแรง ด้วยเทคโนโลยีการผลิตโครงสร้างและชิ้นส่วน จากโรงงาน ด้วยการใช้หุ่นยนต์ควบคุมการผลิต และมีการตรวจสอบคุณภาพทุกขั้นตอนและชิ้นส่วน ประกอบกับการใช้ระบบโมดูล่าร์ทำการติดตั้งหน้างาน ภายใต้มาตรฐานของประเทศญี่ปุ่น ซึ่งเป็นประเทศที่ต้องเผชิญกับปัญหาแผ่นดินไหวอยู่เสมอ บ้านเอสซีจี ไฮม์ จึงมั่นคงแข็งแรง และอายุการใช้งานยาวนาน ไม่จำเป็นต้องซ่อมบำรุง หมดปัญหาการแตกร้าว หรือปัญหาโครงสร้างต่างๆ 4. “อุ่นใจ ด้วยบริหารหลังการขายนาน 20 ปี แม้ว่าบ้านเอสซีจี ไฮม์ จะมีมาตรฐานการผลิต ที่ทำให้เจ้าของบ้านมั่นใจได้ถึงคุณภาพการใช้งาน แต่เพื่อสร้างความมั่นใจ เพื่อทำให้ลูกบ้าน “อุ่นใจ” เมื่อใช้บริการจากบ้านเอสซีจี ไฮม์ จึงได้มีบริการตรวจเช็คสภาพบ้านฟรี ตามเงื่อนไขที่กำหนด ตลอดระยะเวลา 20 ปี แถมด้วยการรับประกันโครงสร้างและฐานรากยาวนานถึง 20 ปีเลยทีเดียว  3 ฟังก์ชั่นสุดประทับใจ จากผู้อยู่อาศัยจริง ถ้าจะวัดความสำเร็จของบ้านเอสซีจี ไฮม์ ว่ากลุ่มลูกค้าให้การตอบรับมากน้อยแค่ไหน สิ่งที่วัดได้อย่างชัดเจน คงเป็นการใช้บริการบ้านเอสซีจี ไฮม์ กว่าพันหลัง ตลอดระยะเวลากว่า 10 ปี  ซึ่งลูกค้าทุกรายต่างพึงพอใจและชื่นชอบบ้านเอสซีจี ไฮม์ จากคุณสมบัติและฟังก์ชั่นการใช้งาน ที่สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของเขาได้อย่างตรงใจ และนี่คือหนึ่งเสียงสำคัญของลูกค้า ซึ่งมาตอกย้ำให้เห็นถึง ความพึงพอใจต่อการอยู่อาศัยในบ้านเอสซีจี ไฮม์ คุณประพจน์และคุณจันทร์พิมพ์ คล้ายสุบรรณ ลูกค้า SCG HEIM  ซึ่งได้ใช้บริการสร้างบ้านเอสซีจี ไฮม์ ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2554 ปัจจุบันถือว่าอยู่อาศัยมาครบ 10 ปี จากจุดเริ่มต้นที่รู้จักบ้านเอสซีจี ไฮม์ เพราะเพื่อนในวงการก่อสร้างเป็นผู้แนะนำให้ไปชมบ้านตัวอย่าง ที่บางซื่อ  ซึ่งเมื่อเห็นบ้านครั้งแรกก็ประทับใจ เพราะเคยมีประสบการณ์การพักอาศัยบ้านในประเทศญี่ปุ่นอยู่หลายเดือน จากการเดินทางไปอบรมที่ประเทศญี่ปุ่น “เคยพักบ้านที่ญี่ปุ่น พบว่าแข็งแรงมีคุณภาพ ถูกใจ เลยชวนภรรยาไปชม ทันทีที่เห็นก็ชอบทันที เพราะมีความเงียบ เก็บเสียงดีมาก และมีความเย็น ดูผนังภายนอกด้วย มันเป็นโครงสร้างถาวร ไม่ต้องมีการทาสีตลอด และกระจกค่อนข้างจะหนา เดินชมจนรอบบ้านเลย คิดว่าบ้านหลังนี้ไม่ต้องกังวลเรื่องการดูแลรักษาในระยะยาว ก็เลยตัดสินใจทันที”คุณประพจน์ เล่าประสบการณ์ที่ตัดสินใจใช้บริการบ้านเอสซีจี ไฮม์ สำหรับความชื่นชอบและประทับใจจากการอยู่อาศัยภายในบ้านเอสซีจี ไฮม์ ของครอบครัว “คล้ายสุบรรณ”  คงมี 3 ฟังก์ชันสำคัญ ได้แก่ 1.โครงสร้างบ้านที่แข็งแรง พิสูจน์ได้จากระยะเวลาการอยู่อาศัยนานนับ 10 ปี ซึ่งที่ผ่านมาไม่พบปัญหาการแตกร้าวของคอนกรีต ระบบผนังบ้านภายนอกที่มีความแข็งแรง และสวยงามทำให้ไม่ต้องทาสี หมดปัญหาการซีดจาง ต้องซ่อมบำรุงหรือต้องทาสีซ้ำเหมือนกับ  ทำให้ตลอดระยะเวลาการอยู่อาศัยกว่า 10 ปี เจ้าของบ้านไม่ต้องเสียเงินค่าซ่อมบำรุง เรียกได้ว่าคุ้มค่ากับเม็ดเงินที่จ่ายไปในครั้งแรก 2.ระบบการสร้างบ้านที่ทำให้บ้านเงียบ ด้วยการก่อสร้างประตู และหน้าต่าง ซึ่งใช้ระบบโมดูล่าร์ ที่ให้ทั้งความเงียบและความแข็งแรง ทำให้สามารถกันเสียงจากภายนอกเข้าสู่ตัวบ้าน และยังมีความคงทนแข็งแรง สามารถกันการทุบ กันเสียง และความร้อน จากการใช้กระจกหนาถึง 3 ชั้น “ตอนแรกคิดว่า หน้าต่างจะแข็งแรงพอไหม พออยู่มา 10 ปีก็เห็นแล้วว่ามีความแข็งแรงจริง อย่างกระจกมีความหนา นอกจากกันขโมย กันการทุบ ยังสามารถกันเสียง กันความร้อน ครบในหนึ่งเดียว ตอนแรกคิดว่าจะเสริมด้วยการติดเหล็กดัด แต่พออยู่จริงแล้ว คิดว่าไม่มีความจำเป็น” คุณจันทร์พิมพ์ เล่าถึงประสบการณ์การอยู่อาศัยบ้านเอสซีจี ไฮม์ 3.ระบบอากาศบริสุทธิ์ภายในบ้าน จาการใช้ระบบ Air Factory ด้วยระบบ Air Factory มีชั้นฟิวเตอร์กรองอากาศ ทำให้อากาศภายในบริสุทธิ์ ซึ่งสามารถกรองอากาศได้ถึงระดับ PM 2.5   คุณจันทร์พิมพ์ เล่าว่า  ด้วยความที่ตนเองเป็นหมอ ทำให้คำนึงถึงเรื่องความสะอาดของบ้าน นอกจากระบบ Air Factory จะกรองฝุ่นหยาบ กรองกลิ่นได้ ยังสามารถกรองฝุ่นในระดับ PM 2.5 ทำให้ในช่วงที่มีปัญหาวิกฤตฝุ่น PM 2.5 จึงมั่นใจว่าจะไม่เจอวิกฤตแน่นอนเมื่ออยู่ภายในบ้าน เพราะมีระบบการกรองอากาศก่อนจะเข้าสู่ตัวบ้าน   อีกเสียงหนึ่งที่สะท้อนออกมาอย่างชัดเจน คือ ลูกสาวที่เป็นโรคภูมิแพ้ ในอดีตที่พักอาศัยอยู่บ้านหลักเดิม ทุกเช้าจะตื่นมาพร้อมกับอาการของโรคภูมิแพ้ มีอาการจามบ่อยมาก แต่เมื่ออยู่ในบ้านเอสซีจี ไฮม์ อาการเหล่านั้นลดน้อยลงไปมาก   ระบบ Air Factory ไม่เพียงแต่ช่วยทำให้อากาศบริสุทธิ์แล้ว ประโยชน์สำคัญยังช่วยในเรื่องอุณหภูมิภายในบ้าน ที่เย็นสบายไม่ร้อน แม้ว่าบ้านหลังนี้จะมีแอร์ถึง 4 เครื่อง แต่เปิดเพียงเครื่องเดียว ก็ทำให้บ้านในทุกตารางเมตรเย็นสบาย ซึ่งส่งผลดีในเรื่องของการประหยัดพลังงานไฟฟ้าอีกด้วย คุณประพจน์ เล่าประสบการณ์ในเรื่องประหยัดค่าไฟว่า บ้านเอสซีจี ไฮม์ เมื่อเทียบกับบ้านประเภทอื่นในขนาดใกล้เคียงกัน จากการสอบถามเพื่อนๆ พบว่าค่าไฟของบ้านเอสซีจี ไฮม์ถูกกว่า โดยหากบ้านหลังอื่นเสียค่าไฟเดือนละ 4,000 บาท บ้านเอสซีจี ไฮม์หลังนี้เสียค่าไฟสูงสุดไม่เกิน 3,000 บาทเท่านั้น “ช่วงก่อนเข้าอยู่บ้านเอสซีจี ไฮม์ ก็กังวลใจเหมือนกัน ว่าเรื่องการเซอร์วิสเป็นเทคนิคเฉพาะ พออยู่ไปนานๆ เรื่องที่เราเซอร์วิสเองได้ อย่างเรื่องแอร์ เราก็ไปถอดมาแล้วเป่า และเปลี่ยนไส้กรองทุก 5 ปีตามอายุการใช้งาน ส่วนผนังและสีเราไม่ต้องไปแตะต้องเลย  ก็ไม่มีอะไรดูแลเป็นพิเศษ” คุณประพจน์ เล่าถึงความประทับใจนอกจากนี้ ยังเล่าต่ออีกว่า ถ้าจะแนะนำคนปลูกบ้านหลังใหม่ ประเด็นที่หนึ่งที่ต้องคำนึงถึง คือ ผู้รับเหมาก่อสร้างมีความน่าเชื่อถือมากน้อยแค่ไหน จากประสบการณ์ที่พบ เพื่อนที่ปลูกบ้านหลังแรก 80% จะพบปัญหาผู้รับเหมาตลอด ไม่ว่าเรื่องทิ้งงาน คุณภาพไม่ได้ตามที่ตกลงกัน ฟ้องร้องกันเยอะแยะเลย ถึงขนาดลงทุนไป 7-8 ล้านบาท ยังไม่สามารถเข้าไปอยู่บ้านได้เลยก็มี “บ้านเอสซีจี ไฮม์ สามารถสร้างเสร็จได้ภายใน 60 วัน เราเห็นบ้านขึ้นมาเป็นหลังแล้ว บ้านของเพื่อน 6 ปีแล้ว เดียวทุบเดี๋ยวรื้อ ปัญหามีไม่จบ งบบานปลาย ถ้าหากอยากได้รับความเชื่อมั่น ใช้บริการบริษัทใหญ่ๆ ดีกว่าค่ะ” คุณจันทร์พิมพ์ ยืนยันในตอนท้าย https://www.youtube.com/watch?v=PAvoFCvVhJQ&feature=youtu.be เกี่ยวกับ "เอสซีจี ไฮม์" เพิ่มเติม เอสซีจี ไฮม์ บทความอื่นๆ เกี่ยวกับ SCG 10 ลำดับขั้นตอนการก่อสร้างบ้าน เอสซีจี แนะนำ 4 เรื่อง ระบบท่อที่เจ้าของบ้านควรรู้ก่อนลงมือสร้างบ้าน COTTO LIFE โลกของกระเบื้องที่ไม่ใช่แค่เรื่องพื้นๆ
ตลาดอสังหาฯ จะไปต่ออย่างไร หลังปลดล็อค LTV หนุนตลาดโตเพิ่มแค่ 0.8%

ตลาดอสังหาฯ จะไปต่ออย่างไร หลังปลดล็อค LTV หนุนตลาดโตเพิ่มแค่ 0.8%

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แถลงการณ์ปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับ ดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่แม้จะครอบคลุมถึง การกู้ซื้อ ที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา แต่ ธปท. ได้มุ่งผ่อนปรนให้กับการกู้ซื้อที่เป็นสัญญาที่ 1 และ 2 เป็นหลัก   สำหรับการกู้ที่อยู่อาศัยมูลค่าไม่ เกิน 10 ล้านบาท ผู้กู้ซื้อบ้านในสัญญาที่ 1 สามารถกู้เงินเพิ่ม 10% เพื่อใช้เป็นค่าใช้จ่ายที่จาเป็นต่อการอยู่ อาศัย เช่น ค่าตกแต่งที่อยู่อาศัยได้ ขณะที่ผู้กู้ในสัญญาที่ 2 ที่ผ่อนหลังแรกเกิน 2 ปี (จากเดิมกาหนด ไว้ที่ 3 ปี) สามารถใช้เงินดาวน์เพียง 10% ส่วนการกู้ที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปในสัญญาที่ 1 ธปท. ผ่อนปรนใช้สัดส่วนเงินดาวน์ลดลงจาก 20% เหลือ 10% ทั้งนี้ การปรับปรุงหลักเกณฑ์ LTV ดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม 2663 เป็นต้นไป ธปท.ผ่อนปรน LTV เพราะตลาดอสังหาฯ หดตัว 4.5% Krungthai COMPASS มองว่าการหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัย และผลประกอบการ ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่แย่ลง คือแรงกดดันสำคัญให้ ธปท. ต้องผ่อนปรนเกณฑ์ LTV หลังจากที่ ธปท. ได้บังคับใช้เกณฑ์ LTV ใหม่ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ระบุให้ผู้กู้ ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไปต้องเตรียมเงินดาวน์มากขึ้น ได้ส่งผลกระทบให้ตลาดที่อยู่ อาศัยปรับตัวลงอย่างเห็นได้ชัด   โดยมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑล หลังจาก LTV มีผลบังคับใช้ (เมษายน - ตุลาคม 2562) หดตัว 4.5% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 แบ่งเป็นบ้านจัดสรรที่ยังเติบโตได้ 2% ขณะที่ คอนโดมิเนียมติดลบมากถึง 12% ทั้งนี้ หากพิจารณาข้อมูลบัญชีสินเช่ือที่อยู่อาศัย ปล่อยใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี2562 จาก ธปท. จะพบว่าการหดตัวของตลาด คอนโดมิเนียมเป็นผลมาจากการกู้ยืมในสัญญาที่ 2 และ 3 ที่ติดลบสูงถึง 26% และ 41% ตามลาดับ ดีเวลลอปเปอร์กำไรวูบ 36% สภาพตลาดที่หดตัวลงก็เป็นภาพใหญ่ที่สะท้อนให้เห็นถึงผลประกอบการของ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่หดตัวลงเช่นกันโดยหากนับผลประกอบการในช่วงไตรมาส ที่ 2-3 ของผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ๆ ในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าผู้ประกอบการมี รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์และกำไรสุทธิในช่วงไตรมาสที่ 2-3 ของปี 2562 เท่ากับ 65,017 ล้านบาท และ 10,560 ล้านบาท หดตัว 24% และ 36% จากปีก่อน โดยเป็นการหดตัวที่ครอบคลุมทั้ง 8 ราย ด้วยผลประกอบการที่ออกมา จึงไม่น่าแปลกที่ตัวแทนของสมาคมผู้ประกอบการอสังหาฯ ในกลุ่มต่างๆ ได้เข้าไปหารือกับ กระทรวงการคลัง และส่งสัญญาณให้ธปท. ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV อยู่บ่อยครั้ง 3 ผลกระทบจากมาตรการ LTV  Krungthai COMPASS ประเมินเป็นการเบื้องต้น (Initial Assessment) ว่าการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ของธปท. มีโอกาสที่จะส่งผลให้เกิดผลกระทบใน 3 ประเด็น ด้วยกัน คือ ประเด็นที่ 1 Sentiment ของตลาดที่อยู่อาศัยจะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น เพราะหากนับตั้งแต่ปลายปี 2562 ถึง ต้นปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยล้วน เผชิญหน้ากับปัจจัยบวกใหญ่ๆ ถึง 3 ข่าว ตั้งแต่ 1.การออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ของรัฐบาล เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง และ มาตรการบ้านดีมีดาวน์ ในช่วงเดือน พฤศจิกายน -ธันวาคม 2562 ต่อด้วย 2.ปลายเดือน ธันวาคม​ 2562 รัฐบาลให้ความชัดเจนเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยระบุให้ที่อยู่อาศัย นั้นเสียภาษีในอัตรา 0.02% 3.การผ่อนเกณฑ์ LTV ของธปท. ในกลางเดือน มกราคม 2563 แสดงให้เห็นว่าภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องรับรู้ถึงปัญหาที่เกิด ขึ้นกับตลาดที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมา ประเด็นที่ 2 การผ่อนเกณฑ์ให้ผู้กู้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท เป็นสัญญาที่ 2 ที่ผ่อนชำระสัญญา 1 มาแล้วไม่ต่ำกว่า 2 ปี สามารถใช้เงิน ดาวน์ 10% ได้ อาจทำให้ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในปี 2563 กลับมาราว 4,500 ล้านบาท จากตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 ที่มีโอกาสติดลบ -11% (คิดเป็น มูลค่า 31,480 ล้านบาท) แบ่งเป็นการหดตัวของผู้กู้ในสัญญา 1 ที่ -1% (1,805 ล้าน บาท) สัญญา 2 ที่ -26% (13,466 ล้านบาท) และสัญญา 3 ขึ้นไปที่ -41% (15,700 ล้านบาท) Krungthai COMPASS ประเมินว่าเหตุผลที่ทำให้การกู้ในสัญญาที่ 2 ติด ลบมาจากข้อกำหนดของเกณฑ์LTVเดิมที่ระบุให้ผู้กู้ต้องผ่อนชำระสัญญาที่1มาก่อน เป็นระยะเวลา 3 ปี ถึงจะสามารถใช้เงินดาวน์ 10% ในการกู้ซื้อสัญญาที่ 2 ได้ เกณฑ์ ดังกล่าวส่งผลผู้กู้สัญญาที่ 1 ในช่วงปี 2559-2561 มีความต้องการกู้สัญญาที่ 2 ในปี 2562 ลดลง จากข้อสรุปดังกล่าว Krungthai COMPASS ประเมินว่าการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV จาก 3 ปี ลงมาเหลือ 2 ปี นั้นอาจช่วยให้ความต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในสัญญา ที่ 2 กลับมาได้ประมาณ 1 ใน 3 จากขนาดของการหดตัวทั้งหมดในปี 2562 คิดเป็น มูลค่าเกือบ 4,500 ล้านบาท ซึ่งสามารถเป็น Upside ให้กับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563 ได้ราว 0.8% ประเด็นที่ 3 เงื่อนไขที่ผ่อนปรนขึ้น อาจทำให้การลงทุนระยะยาวในคอนโดมิเนียมมีความน่าสนใจมากขึ้นและอาจช่วยทดแทน Demand จากต่างประเทศ ที่ลดลงจากการแข็งค่าของเงินบาท ในปี 2562 ที่ผ่านมา Krungthai COMPASS พบว่าสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของผู้ซื้อชาวจีนซึ่งคิดเป็นครึ่งหนึ่ง ชาวต่างชาติทั้งหมดที่ซื้อคอนโดมิเนียมในไทยหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัดจาก11%ของ มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของไทยใน มกราคม 2562 เหลือ 8% ในธันวาคม 2562 โดยมีสาเหตุหลักมาจากการแข็งค่าเงินบาทเมื่อเปรียบเทียบกับเงินหยวนในช่วงเวลา เดียวกัน    ได้ส่งผลต่อเนื่องให้ราคาที่อยู่อาศัยในไทยปรับตัวสูงขึ้นจากวันทำ สัญญาจองโดยเฉลี่ยถึง 9% บทสรุปผลกระทบมาตรการ LTV อย่างไรก็ดี Krungthai COMPASS มองว่าการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้ อาจช่วยให้กลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการลงทุนคอนโดมิเนียมระยะยาวกลับมาให้ความสนใจ มากขึ้นเนื่องจากการลงทุนคอนโดมิเนียมในไทยที่ให้ผลตอบแทนราว 2.7-6.6%  ก็ ยังเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกของการลงทุนในยุคดอกเบี้ยต่ำของคนไทย ประเด็นนี้อาจ ช่วยทดแทน demand จากต่างประเทศโดย จีนที่ลดลง Krungthai COMPASS มองว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563 จะได้รับประโยชน์จากมาตรการต่างๆ ของภาครัฐ โดยเฉพาะ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งทำให้มีโอกาสที่ตลาดจะกลับมาฟื้นตัวได้ 5.5% จากปีก่อนหน้า โดยมีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ของธปท. เป็น Upside สำคัญที่อาจทำให้อัตราการเติบโตของตลาดเร่งขึ้นไปได้อีก 0.8%        
วิเคราะห์ LTV หลักเกณฑ์ใหม่ ดีต่อตลาดอสังหาฯ แค่ไหน-ใครได้ประโยชน์

วิเคราะห์ LTV หลักเกณฑ์ใหม่ ดีต่อตลาดอสังหาฯ แค่ไหน-ใครได้ประโยชน์

นับตั้งแต่วันที่ 20 มกราคม 2563 เป็นต้นไป การปรับหลักเกณฑ์ LTV ใหม่ ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้มีผลบังคับใช้  การเปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์ในครั้งนี้ ธปท. ต้องการสนับสนุนให้ประชาชาชน สามารถกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ง่ายขึ้น   เพราะดูเหมือนว่าหลังจากการบังคับมาตรการ LTV อย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ชะลอตัวลง  แม้ภาครัฐจะออกมาตรการมาช่วยกระตุ้น  แต่ก็ไม่ได้ส่งผลให้ภาพรวมตลาดดีขึ้น   สำหรับหลักเกณฑ์ใหม่ ของมาตรการ LTV ที่ธปท. ปรับและบังคับใช้นั้น ทางนางสาวนพมาศ ฮวบเจริญ นักวิเคราะห์อาวุโส Evonomiv Intelligenct Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ได้จัดทำบทวิเคราะห์เรื่อง การผ่อนปรน LTV ช่วยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยอย่างจำกัด โดยแนวราบจะได้ประโยชน์มากกว่าคอนโดมิเนียม รายละเอียดหลักเกณฑ์ LTV ใหม่    1.กลุ่มผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน เพื่อใช้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งบ้าน หรือสิ่งจำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย โดยที่เพดาน LTV ยังคงไว้ที่ 100% ซึ่งผ่อนปรนขึ้นจากเกณฑ์ LTV เดิมที่เริ่มใช้ในเดือนเมษายน 2562  ที่วงเงินกู้สินเชื่อบ้านรวมสินเชื่อ Top-up (สินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ สินเชื่อ Top-up  หมายถึง สินเชื่อที่มีวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกัน เช่น เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น) ต้องไม่เกิน 100% ของมูลค่าหลักประกัน   นอกจากนี้ ธปท. ยังได้มีการผ่อนปรนเกณฑ์การคำนวณความเสี่ยงเพื่อคำนวณเงินกองทุนให้กับสินเชื่อบ้านสัญญาแรกด้วย ในกรณีให้สินเชื่อที่วงเงิน 100% ของมูลค่าบ้าน สถาบันการเงินจะคำนวณน้ำหนักสินทรัพย์เสี่ยงด้านเครดิตที่ 35% สำหรับวงเงินสินเชื่อบ้านสัญญาแรกที่ 100% ของมูลค่าบ้าน และหากมีการให้วงเงิน 10% เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ก็จะใช้น้ำหนักที่ 75% เฉพาะส่วนวงเงิน 10%  แต่หากเป็นเกณฑ์เดิม สถาบันการเงินต้องมีการคำนวณน้ำหนักสินทรัพย์เสี่ยงฯ ในวงเงินสินเชื่อทั้งหมดที่ 75%  หากสถาบันการเงิน ให้สินเชื่อในวงเงินมากกว่า 95% ของมูลค่าบ้านแนวราบ หรือ 90% ของมูลค่าคอนโดมิเนียม   รูปเกณฑ์ LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ถูกผ่อนปรนให้ใกล้เคียงกับเกณฑ์ LTV เดิม ในช่วงก่อนหน้าเดือนเมษายน 2562 2.กลุ่มผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาแรกราคาเกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้ที่วงเงินสินเชื่อสูงสุดที่ 90% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย หรือวางเงินดาวน์ขั้นต่ำเพียง 10% จากเกณฑ์เดิมที่ต้องวางเงินดาวน์ 20%   3.กลุ่มผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาสองราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ยังคงวงเงินสินเชื่อสูงสุดที่ 80-90% เหมือนเดิม แต่ปรับลดเกณฑ์การเข้าข่ายที่ได้รับ LTV ที่ 90% สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 จากเดิมต้องผ่อนชำระสัญญาแรกมาแล้วไม่น้อยกว่า 3 ปี เป็น 2 ปี รูป ธปท.ผ่อนปรนเกณฑ์การคำนวณความเสี่ยง เพื่อคำนวณเงินกองทุนให้กับสินเชื่อบ้านสัญญาแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท  บ้านแนวราบสัญญาแรก ได้ประโยชน์มากสุด บทวิเคราะห์ได้รายงานว่า ที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ ได้รับประโยชน์จากมาตรการ  มากกว่าที่อยู่อาศัยแบบคอนโดฯ เพราะจากจำนวนบัญชีสินเชื่อปล่อยใหม่ ของธนาคารพาณิชย์ (ธพ.) พบว่า ผู้ที่ซื้อบ้านซึ่งเป็นสัญญาแรก หรือบ้านหลังแรกนั้น เป็นประเภทโครงการแนวราบสัดส่วน 70% เป็นคอนโดฯ สัดส่วน 30% หากถ้าพิจารณากลุ่มที่ซื้อโครงการแนวราบ ก็ยังพบว่าเป็นสัญญาแรกเกือบ 90% คนซื้อบ้านแนวราบสัญญา 2 หรือบ้านหลังที่ 2 เพียง 10%  แต่ถ้าพิจารณากลุ่มคนที่ซื้อโครงการคอนโดฯ จะพบว่าเป็นกลุ่มซื้อบ้านสัญญาแรกสัดส่วนน้อยกว่า คือ ประมาณ 75% ที่เหลืออีก 25% เป็นคนซื้อสัญญาที่สอง หรือซื้อเป็นบ้านหลังที่สองนั้นเอง อีกกลุ่มหนึ่งที่ได้รับประโยชน์จากการปรับหลักเกณฑ์ LTV ใหม่ คือ กลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดราคากลาง-ล่าง เนื่องจากเพดานของวงเงินสินเชื่อของกลุ่มซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ถูกผ่อนปรน ให้มีระดับใกล้เคียง ก่อนที่มาตรการ LTV จะบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ทำให้การซื้อบ้าน ผู้กู้ไม่ต้องเตรียมเงินมากนัก เพราะกลุ่มคนกลุ่มระดับล่าง รวมถึงกลาง-ล่าง มักจะมีเงินออมในระดับต่ำ 2 เหตุผลคนซื้อบ้านสัญญาแรกได้ประโยชน์ 1.เพดานวงเงินสินเชื่อที่มากขึ้น ของการกู้ซื้อบ้านสัญญาแรก เปิดโอกาสให้ผู้กู้ในสัญญาแรก มีโอกาสได้รับเงินสินเชื่อที่มากขึ้น ซึ่งครอบคลุมไปถึงสินเชื่อที่ใช้ซื้อเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่งบ้าน 2.ธปท. ไม่ใช่แค่ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เท่านั้น แต่ยังผ่อนปรนเกณฑ์การคำนวณความเสี่ยง เพื่อคำนวณเงินกองทุนให้กับสินเชื่อบ้านสัญญาแรก ของธนาคาพาณิชย์ จึงช่วยลดต้นทุนการสำรองเงินกองทุน  ของธนาคารพาณิชย์ลงได้บ้าง ซึ่งต้นทุนที่ลดลง มีโอกาสส่งผ่านไปสู่ผู้กู้ซื้อบ้านในสัญญาแรกได้ โดยเฉพาะกลุ่มผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ แต่กลุ่มผู้ซื้อมีความเสี่ยงสูง อาจจะไม่ได้รับประโยชน์นี้มากนัก ปรับเกณฑ์ LTV ใหม่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ น้อย หากพิจารณาภาพรวมของตลาดอสังหาฯ หลังจากการปรับเกณฑ์ LTV ใหม่นั้น บทวิเคราะห์ ระบุว่า มีโอกาสค่อนข้างน้อย ที่ความต้องการที่อยู่อาศัย จะกลับไปเติบโตเหมือนก่อนที่มาตรการ LTV จะบังคับใช้เมื่อต้นเดือนเมษายน 2562 นั่นหมายความว่า การปรับเกณฑ์ LTV ใหม่ช่วงกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ได้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น ซึ่งสาเหตุมาจาก 4 ประเด็นสำคัญ ได้แก่ 1.การปรับเพดาน LTV ครั้งนี้ไม่ได้มีผลต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยสัญญากู้ที่สองขึ้นไป ช่วงก่อนที่เกณฑ์ LTV จะมีผลบังคับใช้ในเดือนเมษายน 2562 ในช่วงปี 2560-2561 ตลาดที่อยู่อาศัยขยายตัวดี  ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการขยายตัวสูงของที่อยู่อาศัยสัญญากู้ที่สองขึ้นไป ซึ่งธปท. มองว่าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่กู้ซื้อเพื่อการเก็งกำไรหรือการลงทุนมากกว่าเพื่ออยู่จริง เนื่องจากข้อมูลของ ธปท. พบว่ามากกว่าครึ่งของผู้กู้ซื้ออาคารชุดสองสัญญาพร้อมกันมีระยะห่างระหว่างสัญญาแรกและสองไม่ถึง 1 ปี ทำให้ ธปท. ยังคงเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาสองเช่นเดิม (โดยผ่อนปรนเฉพาะเกณฑ์การเข้าข่ายได้ LTV 90% สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาสอง ซึ่งระยะห่างระหว่างสัญญาแรกและสองลดลงเป็น 2 ปี จาก 3 ปี) 2.กำลังซื้อจากกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรลดลง จากที่ผ่านมา กลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนเป็นกลุ่มหลัก ที่ผลักดันการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัย แต่หลังจาก LTV บังคับใช้ตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 เป็นต้นมา แนวโน้มราคาของที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลง โดยเฉพาะคอนโดฯ  ที่ปรับตัวลดลง  ทำให้ความน่าสนใจของตลาดที่อยู่อาศัยในด้านการลงทุนมีน้อยลง ซึ่งอีไอซีประเมินว่าการผ่อนปรนในครั้งนี้ น่าจะไม่มากพอผลักดันให้ราคาของคอนโดฯ ขยับขึ้นได้ ส่วนหนึ่งมาจากผู้ที่ได้ประโยชน์ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มแนวราบมากกว่าคอนโดฯ 3.กำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งคนไทยและต่างชาติที่อ่อนแอ จากภาวะเศรษฐกิจทั้งไทยและเทศที่ชะลอตัวลง  ความเชื่อมั่นที่ยังอยู่ในระดับต่ำ (โดยในเดือนธันวาคม 2562  ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค เกี่ยวกับการซื้อบ้านหลังใหม่ ที่ปรับตัวลดลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่จัดเก็บข้อมูลในปี 2546) และภาระหนี้ของครัวเรือนที่ยังสูง รวมถึงค่าเงินบาทที่แข็งค่า 4.สถาบันการเงินยังมีแนวโน้มระมัดระวังการให้สินเชื่อของผู้กู้รายย่อย เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัว จะส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของหนี้เสียของภาคครัวเรือน โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยเสี่ยง ที่มีผลต่อรายได้และการจ้างงาน ซึ่งสะท้อนได้จากข้อมูลของ ธปท. เกี่ยวกับผลทดสอบภาวะวิกฤต  (Stress Test) ของภาคครัวเรือนไทย  ซึ่งพบว่าในปี 2560  สัดส่วนของครัวเรือนมีความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระหนี้ (จากเดิมที่ไม่มีความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระหนี้) มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นจากในอดีต หากรายได้ของครัวเรือนปรับลดลง 20% โดยสัดส่วนของครัวเรือนที่มีความเสี่ยงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในทุกกลุ่มรายได้   นอกจากนี้ ธนาคารพาณิชย์ยังต้องมุ่งเน้นการให้สินเชื่อสำหรับครัวเรือนอย่างมีความรับผิดชอบตามแนวทางปฏิบัติที่ ธปท.ได้ให้คำแนะนำ โดยเฉพาะการพิจารณารายได้คงเหลือของผู้กู้หลังจ่ายค่าผ่อนชำระหนี้ทุกประเภทกับสถาบันการเงินของตนเอง และผู้ให้บริการอื่น (Residual Income) ซึ่งอาจมีผลต่อการพิจารณาการให้สินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำ   รูปสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินเฉพาะกิจขยายตัวสูงในปีที่ผ่านมา ขณะที่ธพ.ระมัดระวัง   อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยจะยังได้รับแรงสนับสนุนจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ (SFI) ที่จะเข้ามามีบทบาทเพิ่มมากขึ้นในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อเนื่องจากปีที่แล้ว เนื่องจากแนวนโยบายของภาครัฐที่ต้องการให้ SFI เข้ามาช่วยผลักดันตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เศรษฐกิจอยู่ในภาวะชะลอตัว เช่น มาตรการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ เป็นต้น   อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง -มาตรการ LTV ผลกระทบตกที่ใคร? -อสังหาฯ ปีหน้ายังเหนื่อย เพราะ LTV มาผิดเวลา?   -เปิดข้อมูลอินไซต์ ตลาดคอนโดฯ หลังใช้มาตรการ LTV
15 ไฮไลท์แนวโน้มตลาดคอนโดฯ ปี 2563 และบทสรุปภาพรวมปี 2562

15 ไฮไลท์แนวโน้มตลาดคอนโดฯ ปี 2563 และบทสรุปภาพรวมปี 2562

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ถือได้ว่าเป็นปีที่ท้าทาย และยากลำบาก สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีปัญหารุมล้อมมากมาย   สำคัญสุดก็คือ มาตรการ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาบังคับใช้ ทำเอาตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด เพราะผู้ประกอบการเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปก่อน หรือไม่ก็ปรับแผนไม่เปิดตัวโครงการใหม่เลยในช่วงที่ผ่านมา   ล่าสุด ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ได้ประเมินทิศทางแนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ สำหรับปี 2563 เพื่อให้เห็นภาพรวมของตลาดที่จะเกิดขึ้นในปีนี้ด้วย ซึ่งมี 15 ประเด็นสำคัญ   15ไฮไลท์ตลาดคอนโดฯ 2563   1.ปี 2563 อัตราการขยายตัวคอนโดฯ มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง จากปี 2562 ซึ่งลดลงกว่า 30% 2.กำลังซื้อในปี 2563 มีแนวโน้มทรง ซึ่งในปี 2562 มีกำลังซื้อคอนโดฯ ประมาณ 35,000 ยูนิต 3.สภาพตลาดมีแนวโน้มปรับตัวเข้าสู่สมดุลในปี 2564 4.ระดับราคามีแนวโน้มทรงตัวหรือปรับลดลงจากปีก่อนหน้า 5.การพัฒนาโครงการคอนโดฯ ใหม่ มีแนวโน้มกระจายตัวสู่พื้นที่ชานเมือง ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังพัฒนา 6.นักพัฒนาจะชะลอตัวการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ และหันเหความสนใจไปยังอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่สามารถสร้างรายได้ระยะยาวได้ เช่น โรงแรมและสำนักงาน 7.การพัฒนาโครงการใหม่ จะเน้นการพัฒนาโครงการรูปแบบ Mixed use development เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการพึ่งพิงจากตลาดเดียว 8.นักพัฒนาปรับแผนไปสู่การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด เนื่องจากตลาดคอนโดฯ ถดถอยลงในปี 2562 9.จะมีจำนวนโครงการใหม่ ซึ่งเป็นรูปแบบเช่าระยะยาว หรือ Leasehold เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากนับจากนี้เป็นต้นไป 10.มีโอกาสน้อยมากที่จะเกิดวิกฤติฟองสบู่ ในภาคอสังหาฯ ที่คล้ายคลึงกับวิกฤติในปี 2540 11.นักพัฒนารายย่อยหรือผู้ที่ไม่มีเงินลงทุนสำรองที่แข็งแกร่งจะหายออกไปจากตลาด 12.ตลาดคอนโดฯ จะขึ้นอยู่กับความต้องการจากผู้ซื้อจริงเท่านั้น จำนวนนักลงทุนที่ลดลงเป็นผลเนื่องมาจากนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV Policy)  ส่วนกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง เป็นผลเนื่องมาจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น และเศรษฐกิจโลกที่ถดถอย 13.สงครามราคาในตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ นักพัฒนาไม่ได้เป็นผู้กำหนดราคาคอนโดฯ อีกต่อไป ผู้ซื้อคือผู้กำหนดราคา 14.ราคาที่แข่งขัน รูปแบบ และฟังก์ชั่นของคอนโดฯ  ที่เหมาะสมกับความต้องการจะชนะใจลูกค้าได้ในปัจจุบัน 15.รัฐบาลส่งเสริมเศรษฐกิจโดยการมีโครงการเมกะโปรเจ็กต์เพื่อให้เกิดการใช้จ่ายมากขึ้น   7 ประเด็นไฮไลท์ของตลาดคอนโดฯ ปี 2562 ส่วนในรอบปีที่ผ่านมานั้น ภาพของตลาดคอนโดฯ เป็นอย่างไรบ้าง ทางไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ได้จัดทำบทสรุปเอาไว้ เพื่อให้เห็นว่าตลาดได้รับผลกระทบมากน้อยแค่ไหน มี 7 ประเด็นน่าสนใจ คือ   1.โครงการเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในปี 2562 มีอัตราการขายอยู่ที่ 45% ซึ่งมีจำนวนหน่วยขายได้ 20,990 ยูนิต ลดลงจากปี 2561 ซึ่งมีอัตราการขายอยู่ 58% หรือมีจำนวนหน่วยขายได้ 39,875 ยูนิต 2.ทำเลของโครการคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ได้สูงสุด คือ บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ขายได้จำนวน 12,665 ยูนิต รองลงมาคือ บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) ขายได้  4,600 ยูนิต และบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ขายได้ 3,725 ยูนิต แต่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ เป็นบริเวณที่มีอัตราการขายสูงสุดถึง 56% 3.คอนโดฯ เปิดขายใหม่ บริเวณศูนย์กลางธุรกิจที่ขายได้ดี คือ บริเวณสุขุมวิท (ซอยสุขุมวิท 1-63 และซอยสุขุมวิท 2-42) ขายได้ 1,242 ยูนิต 4.คอนโดฯ เปิดขายใหม่ บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ ที่ขายได้ดี คือ บริเวณสุขุมวิทตอนกลาง (ซอยสุขุมวิท 44-70 และซอยสุขุมวิท 65-103)  ขายได้ 1,385 ยูนิต รองลงมา คือ บริเวณรัชดา/ลาดพร้าว/พระราม 9 ขายได้ 1,336 ยูนิต 5.คอนโดฯ เปิดขายใหม่ บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ที่ขายได้ดี คือ บริเวณฝั่งใต้ของกรุงเทพฯ ขายได้ 3,443 ยูนิต รองลงมา คือ บริเวณฝั่งเหนือของกรุงเทพฯ ขายได้ 3,426 ยูนิต 6.คอนโดฯ เปิดขายใหม่ บริเวณแนวรถไฟฟ้าที่ขายดี คือ บริเวณตามแนวรถไฟฟ้า สายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย ที่ได้เปิดให้บริการในปี 2562 อันได้แก่ บริเวณสถานีอิสรภาพ-ท่าพระ-บางไผ่-เพชรเกษม 48-ภาษีเจริญ 7.ระดับราคาขายของคอนโดฯ เปิดใหม่ที่ขายดี คือ  ราคาขายต่อตารางเมตร อยู่ระหว่าง 80,000 บาท ถึง 150,000 บาท หรือราคาขายต่อยูนิต สำหรับ 1 ห้องนอน อยู่ที่ระหว่าง 3-5 ล้านบาท   อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง -6 บทสรุปตลาดคอนโดฯ ปี 62 และแนวโน้มปี 63 -คอนโดฯ สุขุมวิท เจอพิษเศรษฐกิจ เปิดใหม่แค่ 639 ยูนิต -เจาะตลาดคอนโดฯ ทำเลรัชโยธิน เหมาะซื้ออยู่จริงหรือเพื่อลงทุน?    
“แสงฟ้าก่อสร้าง” วางเป้าหมาย 5-10 ปี  พร้อมเป็นบริษัทรับเหมามาตรฐานญี่ปุ่น

“แสงฟ้าก่อสร้าง” วางเป้าหมาย 5-10 ปี พร้อมเป็นบริษัทรับเหมามาตรฐานญี่ปุ่น

ภาพของกรุงเทพมหานครในปัจจุบัน กับในอดีตหลายสิบปีก่อน คงเป็นภาพที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง เพราะตอนนี้กรุงเทพมหานครทุกมุมเมือง เต็มไปด้วยตึกสูงและอาคารขนาดใหญ่มากมาย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เนื่องจากคนจำนวนมากหลั่งไหลเข้ามาทำมาหากินในกรุงเทพฯ  จึงเกิดความต้องการในที่อยู่อาศัยตาม    แต่เพราะที่ดินมีจำกัดแต่ความต้องการที่อยู่อาศัยมากกว่า  ราคาที่ดินจึงมีราคาแพง ไม่เหมาะในการนำมาพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์  แต่เหมาะสมในการพัฒนาคอนโดฯ มากกว่า  เพราะมีราคาที่คนส่วนใหญ่เอื้อมถึง   การก่อสร้างโครงการคอนโดฯ หรืออาคารสูง ผู้อยู่เบื้องหลังความสำเร็จ เป็นใครไปไม่ได้นอกจากบริษัทรับเหมาก่อสร้าง ซึ่งต้องยอมรับว่าทุกวันนี้บริษัทคนไทยมีฝีมือด้านการก่อสร้าง ไม่ได้แพ้ชาติใดในโลกเลย เพราะสามารถก่อสร้างอาคารขนาดสูงได้มากมาย และเป็นอาคารที่มีมาตรฐานอาคารสูง  เทียบเท่าหลายอาคารที่เกิดขึ้นทั่วโลก และนับวันบริษัทก่อสร้างของไทยจะสร้างอาคารที่มีความสูงเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ หนึ่งในบริษัทรับเหมาก่อสร้างที่ถือว่ามีชื่อเสียง  และความชำนาญในด้านการก่อสร้างอาคารสูง  ต้องมีชื่อบริษัท แสงฟ้า ก่อสร้าง จำกัด เป็นหนึ่งในทำเนียบนั้น เพราะก่อสร้างอาคารสูงมามากมาย แถมยังเป็นอาคารสูงติดอันดับ Top 10 อาคารสูงสุดในไทยด้วย  ซึ่งบริษัท แสงฟ้าฯ ถือได้ว่าเป็นบริษัทเหมาก่อสร้าง ที่อยู่คู่กับเมืองไทยมายาวนานกว่า 50 ปีแล้ว นับตั้งแต่เริ่มต้นธุรกิจมาตั้งแต่ปี 2510 (เดิมชื่อห้างหุ้นส่วนจำกัดแสงฟ้าการช่าง ก่อนเปลี่ยนชื่อในปี 2512) ซึ่งปัจจุบันอยู่ภายใต้การบริหารงานของทายาทรุ่นที่ 2 แล้ว   ปัจจุบันนายแพทย์เชิดศักดิ์ อัมพรสุขสกุล เข้ามารับผิดชอบในการดูแลบริษัท บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด ในตำแหน่งกรรมการผู้จัดการ ซึ่งถือเป็นทายาทรุ่นที่ 2 ต่อจากบิดา ตั้งแต่ปี 2540 หลังจากได้เรียนจบจาก คณะแพทยศาสตร์ศิริราชพยาบาล มหาวิทยาลัยมหิดล และทำงานในด้านที่เรียนมาเป็นระยะเวลา 2 ปี  ก็ก้าวเข้ามารับผิดชอบดูแลบริษัท จุดเปลี่ยนจากอุตสาหกรรมสู่อาคารสูง จุดเริ่มต้นแรกบริษัท แสงฟ้าฯ  ไม่ได้รับงานด้านการก่อสร้างอาคารสูงเป็นหลัก เพราะงานส่วนใหญ่จะเป็นงานโครงสร้าง งานเหล็ก งานหลังคา งานก่อสร้างไซโล โรงงานเกษตร โรงงานปูนซีเมนต์ ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่ทำธุรกิจด้านการเกษตร แต่จุดเปลี่ยนสำคัญครั้งแรก เกิดขึ้นในช่วงปี 2524 บริษัท ปูนซีเมนต์ไทย จำกัด (มหาชน)  ได้เปิดประมูลก่อสร้างสำนักงานใหญ่ บางซื่อ จึงได้เชิญบริษัทเข้าร่วมประมูลงานก่อสร้าง เนื่องจากบริษัทมีความเชี่ยวชาญด้านการก่อสร้างไซโลปูนซีเมนต์ และโรงปูนในจังหวัดสระบุรีหลายแห่ง บริษัทจึงเข้าร่วมงานและเป็นผู้ชนะการประมูล ได้ก่อสร้างอาคารของปูนซีเมนต์ไทย ซึ่งมีมูลค่าการก่อสร้างกว่า 100 ล้านบาท หลังจากนั้นจึงได้รับงานก่อสร้างอาคารมาอย่างต่อเนื่อง   จุดเปลี่ยนสำคัญอีกครั้ง เกิดขึ้นในช่วงปี 2543 บริษัทได้ถูกเชิญให้เข้าร่วมประมูลงานก่อสร้างโครงการแฮมป์ตัน ทองหล่อ 10 ของบริษัท เมเจอร์ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งถือว่าเป็นโครงการคอนโดฯ ลักชัวรี่โครงการแรกๆ ของกรุงเทพฯ ซึ่งบริษัทเป็นผู้ชนะการประมูล และได้ก่อสร้างจนแล้วเสร็จ ซึ่งงานก่อสร้างเป็นไปด้วยความเรียบร้อย ทำให้บริษัทมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับในการก่อสร้างอาคารสูง ถือเป็นจุดเปลี่ยนอีกครั้ง ประกอบกับช่วงเวลานั้นงานก่อสร้างอุตสาหกรรมเริ่มลดลง และงานส่วนใหญ่ก็เป็นการก่อสร้างคอนโดฯ ซึ่งทำมาอย่างต่อเนื่อง 5-6 โครงการ วางระบบ “Loop Construction” สร้างการเติบโต ธุรกิจของบริษัทดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง แต่มีการเติบโตแบบไม่หวือหวา ซึ่งนายแพทย์เชิดศักดิ์ เห็นว่าเพื่อสร้างให้บริษัทเติบโตแบบก้าวกระโดด จะต้องนำเอาระบบการบริหารงานแบบอุตสาหกรรมเข้ามาใช้ เพื่อให้ระบบงานก่อสร้างทำงานแบบเป็นระบบและมีประสิทธิภาพ  ช่วงปี 2550 จึงนำเอาระบบงานที่เรียกว่า  Loop Construction เข้ามาใช้  โดยเป็นระบบงานที่เน้น  2  ขบวนการสำคัญคือ การวางแผนที่ดี และ การควบคุมติดตามงานที่ดี ส่งผลให้บริษัทมีผลประกอบการเติบโตเป็นเท่าตัว การสูญเสียลดน้อยละ และมีผลกำไรดีขึ้น นอกจากนี้ สิ่งที่สะท้อนให้เห็นถึงระบบการทำงานที่ถูกวางไว้อย่างดี คือ การได้กก่อสร้างอาคารสูงอย่างต่อเนื่องมากว่า 100 โครงการ และผลงานที่สร้างชื่อเป็นสิ่งที่บริษัทภาคภูมิใจ คือ 3 อาคารที่บริษัทเป็นผู้ก่อสร้าง ติดอันดับ 10 อาคารที่สูงที่สุดในประเทศ อันได้แก่ ตึก Four Season Private Residence, Magnolia Ratchadamri Boulevard, และ Menam Residences จากการการจัดอันดับ 10 อาคารที่สูงที่สุดในประเทศไทย โดย www.terrabkk.com ในปี 2561 ปัจจุบันบริษัทยังได้รับงานก่อสร้างธนาคารออมสิน ขนาด 100,000 ตารางเมตร มูลค่า 3,000 ล้านบาท ที่จะแล้วเสร็จภายในระยะ 3 ปี ซึ่งถือเป็นโครงการมีมูลค่าสูงสุดที่บริษัทก่อสร้างมา วางแผนธุรกิจสู่เป้าหมายหมื่นล้าน ในปี 2563 บริษัทวางเป้าหมายรายได้ 7,000 ล้านบาท เติบโต 10%  จากปีที่ผ่านมามีรายได้ 6,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นไปตามสภาพเศรษฐกิจ จากปกติจะเติบโตในอัตรา 30-40% ต่อปี ปัจจุบันบริษัทมีแบ็กล็อกมูลค่า 10,000 ล้านบาท รับรู้รายได้ภายใน 2 ปี โดยหากเศรษฐกิจกลับมาดี คาดว่าบริษัทจะทำรายได้ 10,000 ล้านบาทได้ภายในระยะ 3 ปี   สมัยก่อนปี 2555-2560 บริษัทเติบโตเยอะมาก หลายปีเติบโตเป็นเท่าตัว  ปี 2559 ทำรายได้  2,000 ล้านบาท ปี 2560 ทำรายได้ 3,000 ล้านบาท และปี 2561 ทำรายได้ 4,000 ล้านบาท ส่วนโครงการคอนโดฯ ภายใต้แบรนด์  "ยู ศรีราชา" ที่บริษัทลงทุน 100% จะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ หลังจากมียอดขายแล้ว 50% ซึ่งบริษัทยังมีที่ดินในบริเวณดังกล่าวเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคตด้วย และในปีนี้บริษัทยังมีร่วมกับพันธมิตรธุรกิจ  พัฒนาโครงการคอนโดฯ มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท เป้าหมาย 5-10 ปีเทียบชั้นบริษัทญี่ปุ่น ในระย 5-10 ปี นับจากนี้  บริษัทจะมุ่งโฟกัสด้านการก่อสร้างโฟกัส  ซึ่งมีโจทย์สำคัญคือการพัฒนาคุณภาพภายใน ด้านการบริหารจัดการ เป้าหมายสำคัญต้องการเห็นไซส์ก่อสร้างมีความสะอาด เป็นระเบียบ มีคุณภาพการจัดการเหมือนกับบริษัทญี่ปุ่น  และหากมีโอกาสจะไปรับงานในต่างประเทศ ในกลุ่มประเทศ CLMV เนื่องจากบริษัทไทยมีศักยภาพสูงกว่า อยากเห็นบริษัท ก่อสร้างเทียบเท่ากับบริษัทญี่ปุ่น บริษัทญี่ปุ่นถูกจ้างแพง อยากเบลนมาร์ค บริษัทในต่างประเทศ คนญี่ปุ่น เกิดขึ้นมาจากความมีระเบียบ ส่วนวิสัยทัศน์ในการดำเนินธุรกิจในยุค 2020 คือ  “Better is better than Best” ซึ่งแปลว่า “ดีกว่า นั้นดีกว่าดีที่สุด” แต่ความหมายในเชิงธุรกิจก็คือ ในยุค Disruption  บริษัทต้องพัฒนาธุรกิจให้เท่าทันตลอดเวลา เพราะถ้าคิดว่าดีที่สุดแล้ว เราอาจจะพึงพอใจและหยุดพัฒนา  ซึ่งสิ่งที่บริษัทต้องพัฒนาเพื่อจะนำไปสู่วิสัยทัศน์ดังกล่าว คือกลยุทธ์ 3 เสาหลักในการขับเคลื่อน ได้แก่ -เสาหลักที่ 1 การพัฒนาศักยภาพของบุคลากร ส่งเสริมและผลักดันให้ผู้ที่มีความสามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำ สร้างองค์ความรู้ใหม่ ๆ เพื่อให้บริษัทเดินหน้าและบรรลุเป้าหมายได้ -เสาหลักที่ 2 การพัฒนาด้านเทคโนโลยีในการก่อสร้าง ซึ่งไม่ได้เน้นว่าจะต้องมีเทคโนโลยีหรืออุปกรณ์ที่ล้ำหน้าทันสมัยที่สุด แต่เราเรียนรู้ว่าความคิดสร้างสรรค์ในการแก้ปัญหา หาขบวนการทำงานในแบบใหม่ นั้นมีประสิทธิภาพ ประสิทธิผลไม่แพ้การพึ่งพาเทคโนโลยี ที่ล้ำสมัย เพียงอย่างเดียว -เสาหลักที่ 3 การพัฒนาระบบการทำงานในทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นการ วิถีการทำงานแบบ Single Team และ การ reinforce ขบวนการทำงานแบบ Loop Construction โดยการทำซ้ำ ๆ จนเกิดเป็นนิสัย แ ละฝังอยู่จนกลายเป็น DNA  ของชาวแสงฟ้าทุกคน   3 สิ่งนี้ถือเป็นกลยุทธ์สำคัญ ที่จะใช้พัฒนาบริษัทให้เติบโตอย่างยั่งยืนเพื่อก้าวต่อไปในอีกศตวรรษต่อ ๆ ไป  
เจาะตลาดคอนโดฯ ทำเลรัชโยธิน เหมาะซื้ออยู่จริงหรือเพื่อลงทุน?

เจาะตลาดคอนโดฯ ทำเลรัชโยธิน เหมาะซื้ออยู่จริงหรือเพื่อลงทุน?

นับตั้งแต่การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าบีทีเอส ส่วนต่อขยาย ตั้งแต่สถานีห้าแยกลาดพร้าวจนไปถึงม.เกษตรศาสตร์ ถือว่าเป็นปัจจัยสำคัญ ที่เข้ามาช่วยให้บริเวณห้าแยกลาดพร้าว รัชโยธิน และม.เกษตรศาสตร์  เป็นทำเลสำคัญและน่าสนใจเพิ่มมากยิ่งขึ้น   จากอดีตในทำเลเหล่านี้ ก็เป็นที่สนใจของบรรดาดีเวลลอปเปอร์ทั้งหลายอยู่แล้ว เพราะได้เข้ามาปักหมุดพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทรองรับ เรียกได้ว่ามีความคึกคัก นับตั้งแต่มีข่าวว่าจะพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนหรือรถไฟฟ้าบีทีเอสนี้ เพราะราคาที่ดินขยับปรับเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว รวมถึงมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมาย  กลายเป็นแหล่งที่พักอาศัยหนาแน่นแห่งหนึ่ง ศักยภาพของทำเลรัชโยธิน นอกเหนือจากการมีเส้นทางรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน  ทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT แล้ว ยังมีปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ อีกหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็นระบบคมนาคมทางบก ที่ล้อมรอบด้วยถนน 5 เส้นหลัก มีสถานศึกษาขนาดใหญ่ ศูนย์การค้าปลีก อาคารสำนักงาน และโรงพยาบาล  ส่งผลให้ทำเลนี้กลายเป็นแหล่งพักอาศัย การทำงาน และการใช้ชีวิต ของคนกรุงเทพฯ ที่หนาแน่นแห่งหนึ่ง   แต่มีคำถามว่า ทำเลรัชโยธิน ซึ่งมีคอนโดฯ​ เกิดขึ้นมากมายนั้น เหมาะสำหรับการซื้อเพื่อพักอาศัย หรือเหมาะสำหรับการซื้อเพื่อลงทุนสร้างผลตอบแทนให้เจ้าของ  ซึ่งบทวิเคราะห์ล่าสุดจาก Krungthai COMPASS หรือศูนย์วิจัยกรุงไทย ธนาคารกรุงไทย โดยดร.พชรพจน์ นันทรามาศ​ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส และนายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ระบุว่า ทำเลรัชโยธิน ยังไม่ตอบโจทย์หากจะซื้อคอนโดฯ เพื่อลงทุนซื้อ เนื่องจากให้อัตราผลตอบแทนที่ต่ำกว่าทำเลอื่นๆ รัชโยธินไม่เหมาะลงทุน ผลตอบแทนแค่ 3.2% ทำเลรัชโยธินให้ผลตอนแทนโดยรวมเฉลี่ยปีละ 3.2% เท่านั้น เท่ากับการลงทุนในทำเลรัชดา-พระราม 9 แต่ต่ำกว่าทำเลเพลินจิต-ชิดลม ที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดในทุกทำเล ในอัตรา 6.6% รองลงมาเป็นทำเลสีลม-สาทร ที่ให้ผลตอบแทน 5.4% ทำเลสุขุมวิท (ตอนต้น-กลาง) ให้ผลตอบแทน 4.8%  ซึ่งเงินในจำนวนเดียวกันการไปเลือกซื้อคอนโดฯ เพื่อลงทุนสามารถเลือกทำเลอื่นที่ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าได้   สำหรับทำเลรัชโยธิน จึงถือว่าเป็นทำเลซึ่งเหมาะสำหรับการพักอาศัยมากกว่า  จากการสำรวจโครงการคอนโดฯ ในทำเลรัชโยธิน นับตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวไปจนถึงแยกเกษตร  พบว่ามีโครงการคอนโดฯ จำนวน 35  โครงการ มีจำนวน 11,561 ยูนิต แบ่งเป็นโครงการที่ก่อสร้างเสร็จก่อนปี จำนวน 18 โครงการ จำนวน 2,155 ยูนิต และโครงการที่ก่อสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2562  เป็นต้นไปอีก 17 โครงการ จำนวน 9,406 ยูนิต   นอกจากนี้ ยังมีโครงการที่เตรียมเปิดการขายอีก 2 โครงการรวมกว่า 1,000 ยูนิต ได้แก่ โครงการเดอะเครสท์ ของบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)  และโครงการไลฟ์ ของบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด   ส่วนผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ในทำเลรัชโยธินนั้นเป็นอย่างไร ทาง Krungthai COMPASS ได้รวบรวมค่าเช่าและราคาซื้อขายห้องชุดของคอนโดฯ 13 โครงการในทำเลรัชโยธิน เพื่อหาผลตอบแทนจากการเช่าขั้นต้น หรือ  Gross Rental Yield พบว่า จะได้ผลตอบแทนในอัตรา 4.4-5.5% ต่อปี มีค่ากลางเท่ากกับ 5.0% ต่อปี หรือมีอัตราค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ต่อห้องชุดราคา 1 ล้านบาท ซึ่งเป็นอัตราผลตอบแทนที่ไม่ได้แตกต่างจากการปล่อยคอนโดฯ ให้เช่าในทำเลอื่นๆ เท่าไรนัก  ขณะที่แนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคา  Re-sale ของคอนโดฯ​ ทำเลรัชโยธินปรับเพิ่มขึ้นประมาณปีละ 6.0% ตอบคำถามให้ชัด ก่อนซื้อคอนโดฯ แม้ว่าทำเลรัชโยธิน จะเป็นทำเลศักยภาพที่เต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก สาธารณูปโภค ใกล้สถานที่สำคัญ ระบบคมนาคมที่เดินทางเชื่อมโยงได้มากมาย  แต่การซื้อคอนโดฯ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ถือว่ามีความน่าสนใจมากน้อยแค่ไหน ซึ่ง Krungthai COMPASS ได้นำเสนอว่า จะต้องพิจารณาอีก 2 ประเด็นคำถาม ได้แก่ 1.ราคาคอนโดฯ ปัจจุบันแพงไปหรือไม่? และ 2.พื้นที่ดังกล่าวเสี่ยงต่อภาวะ Oversupply หรือไม่ การตัดสินใจนอกจากคำตอบในเรื่องของผลตอบแทนจากการลงทุน ซึ่งพบว่าต่ำกว่าทำเลอื่น   สำหรับราคาขายคอนโดฯ เก่าในทำเลรัชโยธิน จะอยู่ในระดับ 93,600 บาทต่อตารางเมตร และโครงการใหม่จะมีราคาขายตั้งแต่ 100,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร หรือระดับราคาขายเฉลี่ย 138,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าถูกกว่าราคาคอนโดฯ​ ในเมือง อย่างย่านเพลินจิต ชิดลม สาทร และสีลม ส่วนความเสี่ยงว่าคอนโดฯ  ทำเลรัชโยธินจะอยู่ในภาวะ Oversupply หรือไม่นั้น ทาง Krungthai COMPASS ได้นำสถานการณ์ของยูนิตเหลือขายของคอนโดฯ ในทำเลรัชโยธิน ในวันที่รถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายเปิดใช้งาน เปรียบเทียบกับสถานการณ์ของคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ในช่วงเวลาที่รถไฟฟ้าเปิดใช้งานในปี 2559 ซึ่งเป็นหนึ่งทำเลที่เกิดภาวะ Oversupply ของคอนโดฯ​ ชัดเจนที่สุด   โดยพบว่าคอนโดฯ ทำเลรัชโยธิน ใช้ระยะเวลาขายหมด นานขึ้น และสูงกว่าค่าเฉลี่ยของพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล คล้ายกับสถานการณ์ของคอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง  แต่แม้ว่าระยะเวลาการขายหมดจะนาน แต่ยูนิตเหลือขายสะสมของทำเลรัชโยธิน กลับมีจำนวนน้อยลง เมื่อเทียบกับจำนวนของคอนโดฯ เหลือขายในทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง จึงทำให้เห็นภาพได้ว่า ทำเลรัชโยธินไม่ได้อยู่ในภาวะ Oversupply บทสรุปทำเลรัชโยธิน เหมาะซื้อเพื่ออยู่จริง โดยสรุปแล้ว Krungthai COMPASS ประเมินว่า ทำเลรัชโยธิน เป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภค ที่กำลังมองหาคอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัยจริง โดยมีจุดที่น่าสนใจคือ การมีตัวเลือกที่มาก ระดับราคาสมเหตุสมผล และยูนิตเหลือขายยังไม่อยู่ในภาวะ Oversupply   อย่างไรก็ตาม คอนโดฯ ทำเลรัชโยธิน อาจยังไม่ตอบโจทย์กับการซื้อเพื่อการลงทุนมากนัก หากเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ในตัวเมือง เช่น เพลินจิต ชิดลม สีลม สาทร และสุขุมวิทช่วงต้น-กลาง ซึ่งให้ผลตอบแทนสูงกว่าทำเลรัชโยธินถึง 1.5-2  เท่า  
สำรวจตลาดพื้นที่ออฟฟิศให้เช่า อดีต-ปัจจุบัน-อนาคต

สำรวจตลาดพื้นที่ออฟฟิศให้เช่า อดีต-ปัจจุบัน-อนาคต

ดูเหมือนตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภท พื้นที่เชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ออฟฟิศให้เช่า หรือพื้นที่ค้าปลีก เป็นอสังหาฯ ที่พอจะสร้างการเติบโตให้กับผู้ประกอบการได้อย่างต่อเนื่อง และเป็นรายได้ประจำสม่ำเสมอ แม้จะไม่หวือหวาแต่ก็ผันผวนจากภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค  น้อยกว่าอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในปีนี้แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้สดใสเอาเสียเลย   หลายปีก่อนหน้าบรรดาดีเวลลอปเปอร์ เริ่มปรับตัวหันมาพัฒนาโครงการประเภทมิกซ์ยูส ที่มีอสังหาฯ หลากหลายประเภทรวมอยู่ในนั้น โดยเฉพาะพื้นที่ออฟฟิศให้เช่า เพราะเป็นตลาดที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง  หน่วยงานวิจัยหลายแห่งจึงได้ออกบทวิเคราะห์ เพื่อให้เห็นภาพของตลาดออฟฟิศให้เช่า ถึงสภาพตลาดปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต ว่าจะเป็นตลาดที่สดใสและน่าสนใจจริงๆ หรือไม่   Q3 พื้นที่ออฟฟิศให้เช่าเพิ่ม 45,000 ตร.ม. กราฟที่ 1 กราฟอุปทานสำนักงานในกรุงเทพฯ   ล่าสุด  ต่างก็เห็นไปทิศทางเดียวกัน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ได้จัดทำรายงานภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ไตรมาสที่ 3 ปี 2562 ที่ผ่านมา ระบุว่า มีพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าเพิ่มขึ้น 49,800 ตารางเมตร  จากพื้นที่รวมทั้งหมด 5,125,617 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1%  เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และเติบโต 1.6% ปีต่อปี  มีอาคารสำนักงานใหม่หนึ่งอาคารเพิ่มเข้ามาในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) พื้นที่ 45,000 ตารางเมตร ซึ่งเป็นการเพิ่มจำนวนพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2560 โดยไม่มีการย้ายออกจากอาคารเก่าในไตรมาสนี้ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมามีพื้นที่สุทธิเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 24,418 ตารางเมตรต่อไตรมาส   สำหรับโครงการพัฒนาในอนาคตจากไตรมาสที่ 4 ปี 2562 - ปี 2566 ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ คาดว่าจะเติบโตเป็น 1,171,829 ตารางเมตร หรือเฉลี่ยอยู่ที่ 275,724 ตารางเมตรต่อปี (ซึ่งคำนวนจากส่วนที่เพิ่มเข้ามาในตลาดเท่านั้น ไม่ได้คำนวนการย้ายออก) หากเปรียบเทียบจากปี 2558 - ไตรมาสที่ 3 ปี 2562 มีพื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดอยู่ที่ 139,385 ตารางเมตรต่อปี ในช่วงสิ้นปี 2566 ปริมาณพื้นที่รวมของอาคารสำนักงานคาดว่าจะมีมากถึง 6 ล้านตารางเมตร   นอกจากนี้ การปรับปรุงภาษีอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่เริ่มต้นบังคับใช้ในปี 2563 คาดว่าจะมีย้ายพื้นที่ในอาคารเก่าเป็นจำนวนมาก ส่วนอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ ภาษีใหม่นี้จะปรับอัตราภาษีส่วนเพิ่มจาก  0.3%  ไปถึงจุดสูงสุดที่  1.2%  ตามราคาประเมินของรัฐบาล ซึ่งจะแทนที่ภาษีครัวเรือนและภาษีที่ดินในปัจจุบันที่เรียกเก็บที่  12.5%  จากราคาประเมินเช่ารายปี ภาษีใหม่นี้จะกลายเป็นภาระหนักแก่อาคารเกรดไม่สูงนักหรืออาคารที่มีผู้เช่าน้อยในพื้นที่ย่านไพร์ม แต่อาจเป็นแรงจูงใจให้เจ้าของอาคารสำนักงานเหล่านี้ดำเนินการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานของอาคาร    ตารางที่ 1 อุปทานอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ในอนาคต ตารางที่ 2 อุปทานอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ​ในอนาคต รายโครงการ พื้นที่ออฟฟิศถูกเช่าต่ำสุดใน 10 ปี ส่วนความต้องการใช้พื้นที่ออฟฟิศให้เช่านั้น ในไตรมาสที่ 3 ปี 2562 ปรับลดลงเล็กน้อย ซึ่งการครอบครองลดลงเหลือเพียง 51,485 ตารางเมตร จากเดิม 68,987 ตารางเมตรในไตรมาสก่อน โดยลดลง 8% ต่อไตรมาส และส่งผลต่อการครอบครองเฉลี่ยลงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรายไตรมาสใน 10 ปี ซึ่งอยู่ที่ 64,406 ตารางเมตร นับเป็นครั้งแรกตั้งแต่ปี 2556 ของการครอบครองในไตรมาสที่ 3 ที่มีพื้นที่ลดลงต่ำกว่า 40,000 ตารางเมตร การครอบครองพื้นที่ใหม่และอาคารสำนักงานตกแต่งใหม่คิดเป็นเพียง 41% ของพื้นที่ทั้งหมดในไตรมาสนี้ ซึ่งลดลง 10% ไตรมาสต่อไตรมาส (Q-o-Q)   ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผู้เช่าเลือกที่จะเช่าอาคารที่มีคุณภาพสูง โดยอาคารสำนักงานใหม่และอาคารสำนักงานที่ตกแต่งใหม่เหล่านี้มักจะอยู่ในเกณฑ์มาตรฐานและมักจะดึงดูดความต้องการได้อย่างดี อย่างไรก็ตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอาจส่งผลให้ผู้เช่าในปัจจุบันและผู้เช่าในอนาคตบางรายรอดูสถานการณ์ในการย้ายสำนักงานหรือแผนการขยายสาขา กราฟที่ 2 การครอบครองอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ รายไตรมาส   การดูดซับสุทธิปรับเพิ่มพื้นที่การครอบครองรวมจำนวน 20,138 ตารางเมตร  ซึ่งรวมทั้งหมดเป็นจำนวน 4,650,635 ตารางเมตร การดูดซับสุทธิเพิ่มขึ้นจาก 11,990 ตารางเมตร ในไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดหากเทียบปีต่อปี เนื่องจากพื้นที่ครอบครองรวมลดลงไป 19,509 ตารางเมตร  ในไตรมาสที่ 3 ปี 2561 อย่างไรก็ตามในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา พื้นที่ทั้งหมดเพิ่มขึ้น 80,000 ตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่ครอบครองรวมเพิ่มขึ้นเพียง 26,271 ตารางเมตร ความแตกต่างนี้แสดงให้เห็นว่าความต้องการรายปีต่ำกว่าปริมาณพื้นที่มากในปีที่ผ่านมา กราฟที่ 3 ไดนามิกส์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ   พื้นที่ออฟฟิศให้เช่าเพิ่มมากกว่าดีมานด์ การเพิ่มขึ้นของปริมาณพื้นที่สูงกว่าการดูดซับสุทธิ ส่งผลให้อัตราการครอบครองพื้นที่ตลาดลดลงไปที่  90.7% จากเดิมอยู่ที่  91.2% ในไตรมาสก่อน แม้ว่าจะลดลงแต่อัตราการครอบครองพื้นที่ยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี โดยอยู่ที่  89.8% ซึ่งชี้ให้เห็นว่าตลาดยังคงเสถียรภาพ อัตราการครอบครองพื้นที่ปรับลดลงในทั้งสองอาคารสำนักงานเกรด A และ B โดยลดลงไป  3.0% และ 0.5% จากไตรมาสก่อนตามลำดับ ในขณะที่อัตราการครอบครองอาคารสำนักงานเกรด C ปรับเพิ่มขึ้น 0.4% โดยรวมอยู่ที่ 87.7%   สำหรับในย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีอัตราการครอบครองพื้นที่บนถนนวิทยุเพิ่มขึ้นสูงมากที่สุด ซึ่งเพิ่มขึ้น  0.4% ไตรมาสต่อไตรมาส คิดเป็น 0.9% ปีต่อปี โดยรวมอยู่ที่  91.8% ในทางกลับกันอัตราการครอบครองพื้นที่ในเขตสีลม-สาทรลดลงไป 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 1.65% ปีต่อปี โดยรวมอยู่ที่ 92.6% สำหรับเขตนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ อัตราการครอบครองพื้นที่ในเขตบางนาปรับสูงขึ้นมากที่สุด โดยเพิ่มขึ้น  1.2% โดยรวมอยู่ที่ 85.5% กราฟที่ 4 อัตราการครอบครองพื้นที่, อุปสงค์ และอุปทานพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ   ถนนวิทยุพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าราคาพุ่งสูงสุด ตารางที่ 3 อัตราการครอบครองพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ​ โดยแบ่งตามเกรด พื้นที่ออฟฟิศให้เช่ามีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 1.2% อยู่ที่ 789 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวต่อภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน การเพิ่มเข้ามาของพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าใหม่ที่ตั้งราคาอยู่ในระดับเกรด A เป็นปัจจัยที่เอื้อต่อการเพิ่มขึ้นของระดับค่าเช่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยที่ 5.0% ต่อปี โดยในไตรมาสที่ 3 ราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด B มีการปรับเพิ่มขึ้น 0.9% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 5.4 ปีต่อปี อยู่ที่ 819 บาท ในขณะเดียวกัน ราคาค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรด A นั้นลดลงในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา แม้จะมีการเพิ่มขึ้น 8.8% ปีต่อปี แต่ราคาค่าเช่าปรับลดลงเหลือ 1,129 บาท ซึ่งลดลงติดต่อกันเป็นไตรมาสที่สอง กราฟที่ 5 ราคาเสนอเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ​โดยแบ่งตามเกรด ค่าเช่าของพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจปรับเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ผ่านมา ยกเว้นเพียงเขตอโศก-พร้อมพงษ์ ส่วนอาคารสำนักงานบนถนนวิทยุที่นอกจากจะมีปริมาณผู้เช่าสูงที่สุดแล้ว ยังมีการปรับราคาค่าเช่าสูงที่สุดอีกด้วย โดยราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้น 4.1%   ไตรมาสต่อไตรมาส และ 10.1% ปีต่อปี อยู่ที่ 1,148 บาท สำหรับพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยเขตที่มีค่าเช่าสูงที่สุดอยู่ในเขตพหลโยธิน-วิภาวดี เพิ่มขึ้น 5.1% จากไตรมาสก่อน อยู่ที่ 760 บาท ในทางตรงกันข้าม ค่าเช่าในพื้นที่เขตอโศก-เพชรบุรีกลับลดลงไปร้อยละ 1.6% อยู่ที่ 818 บาท แต่ยังคงเพิ่มขึ้น  4.1% ปีต่อปี   “การเติบโตของราคาค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งผู้เช่าควรปรับกลยุทธ์หรือแผนการเช่าอาคารสำนักงานเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป ซึ่งครั้งหนึ่งกรุงเทพฯ เคยเป็นหนึ่งในตลาดอาคารสำนักงานที่มีราคาต่ำที่สุดในโลก แต่ตอนนี้ค่าเช่าของอาคารเกรดเอในกรุงเทพฯ กลับเทียบเท่ากับค่าเช่าสำนักงานในเมืองอย่างมาดริด และชิคาโก”นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวและว่า   ตารางที่ 5 ตัวบ่งชี้ตลาดย่อยของพ้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ บทสรุป พื้นที่ออฟฟิศให้เช่า   สำหรับในไตรมาสที่ 4 การดูดซับสุทธิยังคงมีแนวโน้มเป็นบวก  แม้ว่าจะอยู่ในระดับต่ำก็ตาม และดูเหมือนว่าตลาดพื้นที่ออฟฟิศให้เช่า กำลังขยายจนถึงจุดสูงสุดแล้ว แต่ก็ยังคงมีโอกาสที่ยังเติบโตได้อยู่ อย่างไรก็ตามการชะลอตัวทางเศรษฐกิจในปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะยืดไปถึงปี 2563 และอาจส่งผลกระทบต่อแผนการในอนาคตทั้งเจ้าของอาคารสำนักงานรวมถึงผู้เช่า โดยมีความเป็นไปได้ที่นักพัฒนาฯ จะชะลอการส่งมอบโครงการและคาดหวังความต้องการในปีถัดไป ราคาค่าเช่าคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแต่อาจอยู่ในอัตราที่ช้าลงเพราะผู้เช่ามีอำนาจต่อรองมากขึ้นจากตัวเลือกของพื้นที่อาคารสำนักงานในตลาด   อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง -ส่องเทรนด์พื้นที่ “ออฟฟิศ-รีเทล” ปี 63 จะไปทางไหน?
วิเคราะห์ โปรเจ็กต์มิกซ์ยูส มีทั้งโอกาสและความเสี่ยง

วิเคราะห์ โปรเจ็กต์มิกซ์ยูส มีทั้งโอกาสและความเสี่ยง

รายงานล่าสุด จาก บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ระบุว่า ในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีพื้นที่ออฟฟิศให้เช่าเพิ่มขึ้น 10 ตารางเมตร จากปัจจุบันมีพื้นที่ออฟฟิศในกรุงเทพฯ มีประมาณ 9 ล้านตารางเมตร ซึ่งพื้นที่ทั้งหมดส่วนใหญ่จะอยู่ในโครงการมิกซ์ยูส ที่มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ประกอบด้วย    มิกซ์ยูสหลายโครงการที่จะทยอยออกมาตั้งแต่ปีนี้นั้น  เป็นโครงการขนาดใหญ่มูลค่าระดับแสนล้านบาท  เหตุผลของดีเวลลอปเปอร์ในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส คงเป็นเพราะต้องการใช้ที่ดินให้เกิดมูลค่าสูงสุด  เนื่องจากโครงการถูกพัฒนาบนทำเลใจกลางเมือง  รวมถึงเป็นการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคยุคปัจจุบัน ที่มีความต้องการหลากหลาย นั่นเอง 2 เหตุผลดีเวลลอปเปอร์ปั้นโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส รายงานจากนายภัทรพล ยุทธศักดิ์นุกูล นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)  ล่าสุด ได้เห็นไปในทิศทางเดียวกันคือ สาเหตุสำคัญที่ดีเวลลอปเปอร์หันมาพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เป็นเพราะ ต้องการเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ที่ดิน และใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เนื่องจากที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดีโดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพซึ่งปัจจุบันเหลืออยู่ไม่มากนัก อีกทั้งยังมีราคาสูง ดังนั้น  การผสมผสานแต่ละการใช้งานของอสังหาฯ ให้มีความเข้ากันได้ดีจึงเป็นสิ่งสำคัญ โดยอาจมีพื้นที่บางส่วนของโครงการที่การใช้งานหลายส่วนสามารถใช้งานร่วมกันได้   นอกจากนี้ ยังมองว่า โครงการมิกซ์ยูสเป็นการช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาอสังหาฯ รูปแบบใดรูปแบบหนึ่งและเป็นการเพิ่มความหลากหลายของช่องทางในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ (recurring income) เมื่อเกิดการชะลอตัวของเศรษฐกิจหรือธุรกิจจะช่วยบรรเทาผลกระทบไม่ให้รุนแรงมากนัก เนื่องจากมีช่องทางสร้างรายได้อื่น เช่น ในภาวะที่นักท่องเที่ยวชะลอตัวส่งผลให้รายได้จากผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกและโรงแรมลดลง โครงการมิกซ์ยูสยังคงมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าเป็นแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะชะลอตัวของนักท่องเที่ยวอยู่ ต่างกับโครงการค้าปลีกเพียงอย่างเดียว (single use) ที่อาจได้รับผลกระทบมากกว่า   ถือเป็น 2 เหตุผลสำคัญ ที่ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายหันมาสนใจการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ในภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนและชะลอตัว ซึ่งอาจกดดันให้ความต้องการเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้เช่า (commercial real estate) ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานให้เช่าและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า รวมถึงต้นทุนที่ดินที่อยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะที่ดินในพื้นที่ศักยภาพ โครงการมิกซ์ยูสทะลัก เสี่ยง Oversupply อย่างไรก็ตาม EIC มองว่า การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของปริมาณพื้นที่ จากโครงการมิกซ์ยูส ในช่วงปี 2563-2565 อาจเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่กดดันให้การแข่งขันมีความรุนแรงมากขึ้นและนำมาสู่ความเสี่ยงปริมาณพื้นที่ส่วนเกิน (Oversupply) ในธุรกิจอสังหาฯ พาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ โดยจะมีพื้นที่มิกซ์ยูสเปิดดำเนินการเพิ่มขึ้น 900,000 ตารางเมตร หรือ ประมาณ 40% ของจำนวนพื้นที่ของธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ราว 2 ล้านตารางเมตรในช่วงปี 2563-2565 (รูปที่ 1)   ขณะที่ EIC คาดว่าความต้องการใหม่ต่อธุรกิจพาณิชย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ในช่วงเวลาเดียวกันจะอยู่ที่ราว 1 ล้านตารางเมตรเท่านั้น ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสี่ยงจากภาวะพื้นที่มีออกมามากเกินจากการขยายตัวดังกล่าว โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีโครงการมิกซ์ยูสที่จะเข้าสู่ตลาด ทั้งนี้จากข้อมูล 14 โครงการที่ถูกเลือกเพื่อทำการศึกษาเบื้องต้น พบว่า ปริมาณพื้นที่ใหม่จากโครงการมิกซ์ยูสส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD: Central Business District) ซึ่งเป็นบริเวณที่เป็นใจกลางย่านธุรกิจในกรุงเทพฯ คิดเป็นสัดส่วนราว 64% เช่น สีลม-สาธร สุขุมวิทตอนต้น (ซอย 1-41) เพชรบุรี ส่วนพื้นที่ Non CBD คิดเป็นสัดส่วนราว 36% เช่น พื้นที่บางซื่อ บางนา-ตราด ศรีนครินทร์ แจ้งวัฒนะ   นอกจากนี้ หากพิจารณาตามรูปแบบอสังหาฯ จะพบว่า จากพื้นที่โครงการมิกซ์ยูสทั้งหมด (รูปที่ 2) จะมีพื้นที่ค้าปลีกเป็นสัดส่วนถึง 22% รองลงมาคือ พื้นที่สำนักงานซึ่งเป็นสัดส่วนราว 19% ดังนั้นไม่เพียงผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเท่านั้นที่ต้องระมัดระวังความเสี่ยงปริมาณพื้นที่ส่วนเกิน  แต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ฯ พาณิชย์ให้เช่าที่อยู่รอบข้างโครงการมิกซ์ยูสก็อาจเผชิญกับผลกระทบจากความเสี่ยงดังกล่าวด้วยเช่นกัน หากพิจารณาธุรกิจพาณิชย์ให้เช่ายังคงเติบโตต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา โดยการเติบโตของธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ มีปัจจัยขับเคลื่อนหลักจากค่าเช่าที่มีการปรับตัวขึ้น ขณะที่พื้นที่ค้าปลีกเติบโตจากการขยายตัวของพื้นที่ปล่อยเช่าที่เพิ่มขึ้น จากการวิเคราะห์ข้อมูลของ CBRE พบว่า ภาพรวมธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ระหว่างปี 2557-2561 มูลค่าตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่องราว 8% ต่อปีจนในปี 2561 ตลาดมีมูลค่าถึง 80,000 ล้านบาท โดยการเติบโตของมูลค่าตลาดมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักจากอัตราค่าเช่าที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องราว 6% ต่อปี ในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งเป็นผลมาจากพื้นที่สำนักงานที่ถูกเช่าเพิ่ม (new occupied space) ในแต่ละปีสูงกว่าพื้นที่ใหม่ (new supply)   ในส่วนของธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา มูลค่าตลาดรวมเติบโต 4% ต่อปี ทำให้ในปี 2561  ตลาดมีมูลค่าถึงราว 90,000 ล้านบาท โดยการเติบโตหลักมาจากการขยายตัวต่อเนื่องของพื้นที่ปล่อยเช่าในอัตรา 4% ต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน ขณะที่ราคาค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างทรงตัว   แม้ว่าธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ยังคงมีอัตราการปล่อยเช่าและราคาค่าเช่าที่เติบโตได้ดี แต่แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องในอีก 3-4 ปีข้างหน้าโดยเฉพาะโครงการมิกซ์ยูส อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานให้เช่าต้องเผชิญกับความเสี่ยงของภาวะปริมาณพื้นที่ส่วนเกิน พื้นที่ใหม่ 3 ปีหน้าเพิ่มอีก 1.3 ล้านตารางเมตร ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาภาพรวมของตลาด พบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง (รูปที่ 3) โดยในอีก 3 ปีข้างหน้าจะมีปริมาณพื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดราว 1.3 ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นสัดส่วน 14% ของปริมาณพื้นที่ในปัจจุบัน โดยเป็นพื้นที่จากมิกซ์ยูสถึง 400,000 ตารางเมตร ซึ่งจะเพิ่มความเสี่ยงที่แนวโน้มของปริมาณพื้นที่ใหม่จะเข้าสู่ตลาดมากกว่าความต้องการใหม่ นำไปสู่ความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะพื้นที่ส่วนเกิน (oversupply) ในอนาคต   โดย EIC คาดว่าอัตราการปล่อยเช่า (occupancy rate) อาจทยอยปรับตัวลดลงต่อเนื่อง โดยในปี 2566อัตราการปล่อยเช่ามีโอกาสลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปีที่ 86-87% เทียบกับ 93% ในปี 2561 และ 92% ในปี 2562 ขณะที่อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาค่าเช่ามีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลง โดยในช่วงปี 2563-2566 อัตราค่าเช่าจะขยายตัวเฉลี่ยเพียงปีละ 1% ชะลอตัวลงจาก 4% ในปี 2562 และเฉลี่ยปีละ 6% ในช่วงปี 2557-2561   สำหรับธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ ยังต้องเผชิญกับความต้องการพื้นที่ค้าปลีกที่ชะลอตัวลง ซึ่งมาจากผลกระทบของ 1.การขยายตัวของธุรกิจค้าปลีกที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง ทำให้มีโอกาสที่อัตราการปล่อยเช่ามีแนวโน้มลดลง นำไปสู่การแข่งขันที่อาจรุนแรงขึ้น 2.การเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ยังส่งผลให้ความต้องการต่อพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มชะลอตัวลง โดยแนวโน้มธุรกิจค้าปลีกชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ ทั้งการใช้จ่ายของผู้บริโภคชาวไทยและนักท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มเติบโตในอัตราชะลอลง นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของธุรกิจค้าปลีกจากการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซส่งผลให้ความต้องการต่อพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มชะลอตัวลง จากกลุ่มร้านค้าต่าง ๆ ที่เป็นผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีก ซึ่งมีทางเลือกในการจำหน่ายสินค้าเพิ่มมากขึ้น ทั้งแพลตฟอร์ม Marketplace (เช่น Lazada Shopee) โซเชียลมีเดีย หรือเว็บไซต์ของผู้ประกอบการเอง ส่งผลให้อุปสงค์ต่อพื้นที่ชะลอตัวลง   อย่างไรก็ตาม ยังมีแนวโน้มการเติบโตของ O2O (Online to Offline) ที่ช่วยสนับสนุนความต้องการพื้นที่ค้าปลีกอยู่บ้าง เช่น Multi-Brand Store ซึ่งเป็นการที่ร้านค้าออนไลน์ที่อยู่บนแพลตฟอร์มต่างๆ รวมกลุ่มกันเพื่อเช่าพื้นที่ค้าปลีกและตั้งร้านค้าออฟไลน์ขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าแฟชั่นและสินค้าความงาม ซึ่งจะช่วยลดทอนผลกระทบจากกระแสอีคอมเมิร์ซลงได้บ้าง   โดยทั้งสองปัจจัยข้างต้นส่งผลให้การขยายสาขา/ร้านค้าใหม่ชะลอตัวลง ทำให้ความต้องการต่อพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าชะลอตัวลง กดดันให้รายได้ค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า[1] ขยายตัวในระดับต่ำจากค่าเช่าแบบคงที่มีโอกาสปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ยากจากอัตราการปล่อยเช่าที่ลดลง   ทั้งนี้ EIC คาดว่าในช่วงปี 2562-2566  จะมีพื้นที่ใหม่ของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าอยู่ที่ 170,000 ตารางเมตรต่อปี (ซึ่งเป็นพื้นที่ในโครงการมิกซ์ยูสราว 50% ของพื้นที่ใหม่ทั้งหมด) ขณะที่ความต้องการใหม่มีอยู่เพียงปีละ 140,000 ตารางเมตร (ชะลอตัวลงจากช่วงปี 2557-2561 ที่มีความต้องการใหม่อยู่ที่ 260,000 ตารางเมตรต่อปี) จึงส่งผลให้อัตราการปล่อยเช่าจะมีแนวโน้มปรับตัวลงอยู่ที่เฉลี่ย 94% ในอีก 4 ปีข้างหน้าจาก 97% ในปี 2017 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เริ่มจัดเก็บข้อมูลในปี 2549   นอกจากนี้ ยอดขายของธุรกิจค้าปลีกชะลอตัวลงกดดันให้ค่าเช่าในส่วนของค่าเช่าแบบแบ่งสัดส่วนยอดขายขยายตัวชะลอลง โดยภาพรวมแล้วคาดว่าราคาค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกยังคงมีแนวโน้มทรงตัว/ขยายตัวต่ำต่อไปในอีก 3-4 ปีข้างหน้า มิกซ์ยูสแข่งเดือด อสังหาฯ รอบข้างยังโดนกระทบ ปริมาณพื้นที่มิกซ์ยูสที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคต นอกจากจะนำมาสู่การแข่งขันระหว่างกันที่มากขึ้นแล้ว ยังส่งผลกระทบกับโครงการอสังหาฯ ที่อยู่รอบข้างด้วย ซึ่งมีทั้งผลกระทบด้านบวกและด้านลบ ผลกระทบของโครงการมิกซ์ยูสที่มีต่อพื้นที่โดยรอบนั้นจะแตกต่างกันไปโดยขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายด้าน เช่น ขนาดของโครงการ พื้นที่รอบข้าง อสังหาฯ ภายในโครงการ และความสำเร็จของโครงการเป็นสำคัญ ผลกระทบด้านบวกต่อตลาดพื้นที่พาณิชย์ให้เช่าโดยรวม โครงการมิกซ์ยูสบางโครงการอาจส่งผลบวกต่อโครงการอื่น ๆ ในพื้นที่รอบข้าง โดยเฉพาะในกรณีที่การใช้งานหลักของโครงการมิกซ์ยูสไม่ตรงกับโครงการอื่น ๆ โดยรอบพื้นที่ และตั้งอยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองหรือพื้นที่ Non CBD (ที่มีการแข่งขันอยู่ในระดับต่ำ) มีความเป็นไปได้สูงที่โครงการโดยรอบจะได้รับผลดีจากการเปิดโครงการมิกซ์ยูส   ทั้งนี้ในงานแถลงข่าว The Celebrations of Glory ได้มีการเปิดเผยว่า หลังจากดำเนินโครงการ ICONSIAM มาเป็นระยะเวลา 1 ปี ส่งผลให้ธุรกิจริมแม่น้ำเจ้าพระยา อย่างเช่น แหล่งท่องเที่ยว ภัตตาคาร ร้านอาหารรอบข้าง เติบโตกว่า 20% หรือโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ระหว่างปี 2560-2562 ที่ตั้งอยู่ใกล้โครงการมียอดขายเฉลี่ยสูงถึง 95% อีกทั้งยังทำให้อัตราการเข้าพักโรงแรมริมแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่มสูงขึ้น โดยในกลุ่มโรงแรม 5 ดาวอัตราการเข้าพักเพิ่มสูงขึ้นเป็น 85-90%   โครงการ Bangkok Mall ที่มีขนาดของโครงการกว่า 1.2 ล้านตารางเมตรทำให้โครงการ Bangkok Mall อาจกลายเป็น landmark ใหม่บนพื้นที่ย่านบางนา เนื่องจากในเฟสแรกของโครงการพื้นที่ใช้งานหลักของโครงการเป็นพื้นที่ค้าปลีกและสันทนาการ ซึ่งเหมาะกับการใช้เวลากับครอบครัว จึงอาจมีผลบวกต่อโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบข้าง อย่างเช่น โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ หรือคอนโดมิเนียม ผลกระทบด้านลบต่อตลาดพื้นที่พาณิชย์ให้เช่าที่มาจากการขยายตัวของโครงการมิกซ์ยูสจำนวนมาก 1.ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสอาจต้องเผชิญกับความท้าทายจากระยะเวลาในการคืนทุนที่ยาวนานขึ้น ในภาวะเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูง และความต้องการที่ชะลอตัวลงตามเศรษฐกิจ ประกอบกับการขยายตัวของพื้นที่โครงการมิกซ์ยูสจำนวนมากทำให้การแข่งขันมีความรุนแรงมากขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่มีการลงทุนขนาดใหญ่ใช้ระยะเวลาในการคืนทุนยาวนานขึ้น   2.ผู้พัฒนาของโครงการ single use เผชิญแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น กระทบต่อรายได้ในระยะข้างหน้า จากแนวโน้มการเปิดดำเนินการของโครงการมิกซ์ยูสที่มีมากขึ้นในอีก 3-4 ปีข้างหน้า จะส่งผลให้ผู้พัฒนาของโครงการ single use ในพื้นที่รอบข้างต้องเผชิญการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากในอดีต เช่น -ในพื้นที่พระราม 4 และรอบข้างที่มีโครงการมิกซ์ยูสเตรียมเปิดดำเนินการจำนวนมาก อาทิ One Bangkok, Dusit Central Park จะส่งผลกระทบต่อ 1.อาคารสำนักงานดั้งเดิมบนถนนพระราม 4  สาธร และสีลมที่อัตราการปล่อยเช่าอาจปรับตัวลดลงจากปริมาณพื้นที่ใหม่ที่มีเข้ามาแข่งขันมากขึ้นจากโครงการมิกซ์ยูส 2.อาคารสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่เชื่อมต่อ CBD ที่เคยได้อานิสงค์จากพื้นที่ที่มีจำกัดของช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แต่หลังจากที่หลายโครงการมิกซ์ยูสใน CBD เริ่มเปิดใช้บริการ อานิสงค์ดังกล่าวที่เคยได้รับอาจหมดไป เนื่องจากโครงการมิกซ์ยูสใหม่จะตอบสนองความต้องการในพื้นที่สำนักงานได้มากขึ้น 3.โรงแรมในพื้นที่ถนนวิทยุ สีลมและสาธรต้องแข่งขันมากขึ้น อาจส่งผลต่ออัตราการปล่อยเช่าปรับตัวลดลง 4.คอนโดมิเนียมเกรด luxury ที่เป็นเกรดที่โครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่พระราม 4 พัฒนา อาจต้องเผชิญกับการแข่งขันที่มากขึ้น -ในพื้นที่บางนาที่มีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสใหม่อย่าง Bangkok Mall ซึ่งเป็นโครงการค้าปลีก ขนาดใหญ่ที่จะส่งผลกระทบต่อการแข่งขันของห้างสรรพสินค้าโดยรอบมากขึ้น อาทิ CentralPlaza Bangna หรือ Seacon Square   แนวทางแก้จุด้อย ทางรอดท่ามกลางสมรภูมิแข่งเดือด ท่ามกลางความท้าทายจากความเสี่ยงหลากหลายประการ โครงการมิกซ์ยูสอาจต้องปรับตัวแก้ไขจุดด้อยต่าง ๆ ของโครงการ รวมถึงการสร้างความแตกต่าง เพื่อดึงดูดผู้ใช้งานเข้าสู่โครงการ การที่แต่ละโครงการมีจุดแข็งที่แตกต่างกัน จะช่วยเพิ่มโอกาสในการทำให้โครงการประสบความสำเร็จ ขณะที่บางโครงการยังมีความท้าทายที่ต้องเผชิญ ทำให้ต้องมีการปรับตัวเพื่อลดจุดด้อยของโครงการลง เช่น   โครงการ Samyan Mitrtown เมื่อเดินทางโดยรถไฟฟ้า จำเป็นจะต้องข้ามถนนและเดินเท้าระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินราว 300 เมตร โครงการเปลี่ยนจุดด้อยเป็นจุดขายด้วยการสร้างอุโมงค์เชื่อมจากรถไฟฟ้าใต้ดินเข้าสู่โครงการ ซึ่งเป็นการอำนวยความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่โครงการ และการสร้างจุดเด่นและ traffic ให้กับโครงการเพื่อดึงดูดผู้เข้าใช้บริการ   นอกจากนี้ โครงการยังเพิ่มจุดขายสำคัญคือการเปิดใช้งาน 24 ชั่วโมง ซึ่งเหมาะกับความต้องการในพื้นที่ เช่น นักศึกษาที่ต้องการพื้นที่ทบทวนบทเรียน ทั้งนี้หากเปรียบเทียบอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานภายในโครงการ Samyan Mitrtown ในเดือนแรกของการเปิดตัวอยู่ที่กว่า 60% นับว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานทั่วไปซึ่งอยู่ที่ 50% ณ ไตรมาสแรกที่เปิดโครงการ[2] ส่วนอัตราการให้เช่าพื้นที่ของพื้นที่ค้าปลีกสูงถึง 85% ซึ่งค่อนข้างสูงหากเทียบกับศูนย์การค้าที่เปิดตัวในช่วงใกล้เคียงกันอย่าง The Market Bangkok ที่มีอัตราการปล่อยเช่า ณ วันเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 77% เท่านั้น   ขณะที่โครงการมิกซ์ยูสอย่าง ICON free SIAM ที่เปิดตัวโครงการด้วยอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่ค้าปลีกกว่า 91% โดยตัวโครงการอาจไม่ได้ตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองนัก แต่อาศัยการสร้างจุดเด่นจากพื้นที่ตั้งริมน้ำ ขนาดและความหลากหลายภายในโครงการ รวมถึงการจัดอีเว้นท์เพื่อการสร้างแรงดึงดูดจนทำให้โครงการ ICONSIAM กลายเป็น landmark ขนาดใหญ่ของพื้นที่ฝั่งธนบุรี   สำหรับโครงการ Emsphere ที่เป็นโครงการภายใต้การบริหารของเดอะมอลล์กรุ๊ป ได้มีการสร้างความโดดเด่นและความแตกต่างให้กับโครงการ โดยได้ร่วมมือกับผู้ประกอบธุรกิจบันเทิงและกีฬาระดับโลก อย่าง Anschutz Entertainment Group (AEG) ในการสร้างอารีน่าขนาดใหญ่ EmLive ในโครงการ โดยทั้งโครงการจะเข้ามายกระดับและเติมเต็มพื้นที่ The EmDistrict ให้สมบูรณ์มากยิ่งขึ้น 3 Key Success โปรเจ็กต์มิกซ์ยูส รูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ ที่เป็นโครงการมิกซ์ยูส  ไม่ได้เป็นการรับประกันว่าโครงการมิกซ์ยูสจะต้องประสบความสำเร็จเสมอไป โดยความสำเร็จของโครงการมิกซ์ยูสขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ รวมด้วย เพื่อก้าวข้ามแรงกดดันจากการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจำเป็นที่จะต้องมี key success สำคัญ คือ 1.ประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ประสบการณ์ของผู้พัฒนาโครงการหรือพันธมิตร อาจประเมินได้จากความสอดคล้องของลักษณะของโครงการมิกซ์ยูสที่จะเกิดขึ้นกับผลการดำเนินงานโครงการที่ผ่านมาและระยะเวลาที่ดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ดังนั้นประสบการณ์การดำเนินโครงการอสังหาฯ แต่ละประเภทจึงมีความสำคัญโดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับลักษณะการใช้งานของโครงการ 2.พื้นที่ตั้งที่เหมาะสมและสามารถเดินทางเข้าถึงสะดวก โดยการออกแบบโครงการจำเป็นที่จะต้องคำนึงถึงความต้องการรอบพื้นที่ เช่น พื้นที่ธุรกิจอาจต้องการพื้นที่ในส่วนของสำนักงาน อย่างเช่น พื้นที่บนถนนพระราม 4 ต่อเนื่องจากถนนสีลมและสาธร สำหรับพื้นที่ชุมชนแถบที่อยู่อาศัยอาจต้องการพื้นที่ค้าปลีกเป็นหลัก เพื่อความสะดวกในการจับจ่ายใช้สอยใกล้บ้าน ตลอดจนการเดินทางเข้าสู่โครงการ เช่น อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า (ระยะทางไม่เกิน 100 เมตร หรือมีทางเชื่อมเข้าสู่โครงการ) หรือทางด่วน (ระยะทางไม่เกิน 1 กิโลเมตรจากทางเข้า-ออก) 3.การส่งเสริมกัน (synergy) ของแต่ละส่วนของโครงการ และใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด การออกแบบโครงการต้องคำนึงถึงการส่งเสริมกันของลักษณะการใช้พื้นที่ในแต่ละส่วนด้วย โดยพิจารณาความเข้ากันได้ของอสังหาฯ หลัก (พื้นที่ที่สร้างรายได้หลักของโครงการ) กับอสังหาฯ รอง (พื้นที่อื่น ๆ ของโครงการ) จากงานวิจัยของ The US Urban Land Institute (รูปที่ 5) ที่ให้คะแนนการสนับสนุนกันระหว่างอสังหาฯ หลักและรองไว้ จะพบว่า โครงการมิกซ์ยูสที่มีอสังหาฯ หลักเป็นพื้นที่ค้าปลีกจะได้ผลบวกจาก synergy ที่ดีกว่า เนื่องจากเป็นประเภทอสังหาฯ ที่ไปได้ดีกับหลายประเภทอสังหาฯ   ยกตัวอย่างเช่น เมื่อมีอสังหาฯ รองเป็นพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกในโครงการมิกซ์ยูสจะมีลูกค้าจากพนักงานออฟฟิศในโครงการ ขณะที่พื้นที่สำนักงานในโครงการมิกซ์ยูสก็มีความน่าดึงดูดมากกว่าโครงการที่มีเฉพาะพื้นที่สำนักงานเพียงอย่างเดียว เนื่องจากมีความสะดวกสบายจากการตั้งอยู่ติดกับพื้นที่ค้าปลีก   ในส่วนของโครงการมิกซ์ยูสที่มีอสังหาฯ หลักเป็นพื้นที่อยู่อาศัยได้ผลบวกจาก synergy ต่ำกว่าอสังหาฯ หลักประเภทอื่น ๆ เนื่องจากพื้นที่อยู่อาศัยต้องการความเป็นพื้นที่ส่วนตัวสูง โดยเฉพาะเมื่ออยู่กับอสังหาฯ รองอย่าง โรงแรม/สถานบันเทิงที่มีความวุ่นวายและความเป็นพื้นที่สาธารณะสูง ทำให้อาจต้องเผชิญกับความยากลำบากในการบริหารความเป็นส่วนตัวของพื้นที่อยู่อาศัยกับการบริหารพื้นที่สาธารณะ โดยเฉพาะประเด็นความปลอดภัยในการอยู่อาศัยของลูกบ้านในโครงการมิกซ์ยูส   3 ความท้าทายโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส นอกเหนือจากปัจจัยที่ต้องพิจารณาเพื่อความสำเร็จในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสแล้ว ยังมีความท้าทายที่สำคัญที่ผู้พัฒนาโครงการต้องระวัง คือ 1.การบริหารพื้นที่ระหว่างพื้นที่ส่วนตัวและพื้นที่ส่วนกลาง อสังหาฯ บางประเภทต้องการสิ่งอำนวย ความสะดวกที่มีความเฉพาะตัว อาทิ การจัดอีเว้นท์ในพื้นที่ค้าปลีกอาจมีข้อจำกัดบางอย่าง ไม่ว่าจะเป็นการใช้เสียงหรือระยะเวลาในการจัดงาน เพื่อไม่ให้รบกวนผู้ใช้อื่นในโครงการโดยเฉพาะพื้นที่ที่ต้องการความเป็นส่วนตัวสูงอย่างพื้นที่อยู่อาศัย ดังนั้นผู้พัฒนาโครงการจำเป็นที่จะต้องลดผลกระทบที่เกิดขึ้นระหว่างอสังหาฯ แต่ละประเภท เช่น การแยกทางเข้า-ออกโครงการของแต่ละอสังหาฯ ออกจากกัน การจำกัดกิจกรรมที่ใช้เสียงมาก หรือออกแบบให้พื้นที่ในโครงการสามารถเก็บเสียงได้ดี 2.การสร้างแม่เหล็กเพื่อดึงดูดคนเข้ามาในโครงการ โครงการจำเป็นจะต้องมีสิ่งที่เป็นแรงจูงใจเพื่อดึงดูดผู้ใช้งานเข้าสู่โครงการ เช่น โครงการที่มีพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ อาจสร้างพื้นที่นันทนาการ หรือการจัดอีเว้นท์ต่าง ๆ อย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้มีจำนวนผู้คนเข้าใช้บริการให้มากที่สุด รวมถึงการดึงดูดผู้เช่าหลักที่ขายสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคในปัจจุบันโดยเฉพาะร้านอาหารและซูเปอร์มาร์เก็ต] 3.การบริหารโครงสร้างพื้นฐานภายในโครงการ ให้มีประสิทธิภาพและเกิดประโยชน์สูงสุด ทั้งนี้ความต้องการรูปแบบการใช้งานสิ่งอำนวยความสะดวกของอสังหาฯ แต่ละประเภท อสังหาฯ จะมีความแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์การใช้งาน อาทิ การวาง layout ของสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ สำหรับพื้นที่อยู่อาศัยจะต้องมีลิฟท์อยู่ใกล้กับทางเข้าคอนโดมิเนียม ขณะที่โรงแรมต้องการพื้นที่ล็อบบี้มากกว่า ซึ่งต้องอาศัยการออกแบบ การบริหาร และจัดการอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อควบคุมไม่ให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ผู้พัฒนาโครงการควรคำนึงถึงการออกแบบให้ทรัพยากรภายในโครงการถูกใช้อย่างคุ้มค่าที่สุดด้วย เช่น การนำน้ำกลับมาใช้ใหม่ภายในโครงการ การใช้แสงจากธรรมชาติเพื่อลดการใช้แสงจากหลอดไฟ   ในภาวะการแข่งขันที่จะเพิ่มขึ้นจากการเปิดดำเนินการโครงการมิกซ์ยูส ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส จำเป็นต้องปรับตัวเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้ ทั้งนี้สำหรับโครงการสำนักงานให้เช่า อาจต้องพิจารณาปรับลดค่าเช่าของโครงการตัวเองลง เพื่อจูงใจผู้เช่าเข้ามาเช่ามากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่ตอบสนองมากต่อราคาค่าเช่า (กลุ่มที่อ่อนไหวกับราคาค่าเช่า) หรือการปรับปรุงโครงการเพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่   ส่วนโครงการที่เป็นพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ผู้ประกอบการสามารถหาผู้เช่าหลักที่เป็นแรงดึงดูดผู้ใช้งานเข้าสู่โครงการ หรือการปรับปรุงเพื่อดึงดูดลูกค้าเฉพาะกลุ่ม (niche group) มี concept เฉพาะ เช่น มุ่งเน้นกลุ่มผู้เช่าหลักเป็นร้านอาหาร หากไม่สามารถแข่งขันด้านความหลากหลายของพื้นที่ค้าปลีกกับผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ หรือปรับปรุงพื้นที่ในโครงการเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้ได้ ในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม อาจจะต้องพิจารณาจำนวนพื้นที่ใหม่ในพื้นที่ที่จะมากขึ้นจากแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยในโครงการมิกซ์ยูส โดยอาจจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่คนละกลุ่มกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ หรือปรับแผนโครงการเพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขันที่รุนแรง   หมายเหตุ [1] รายได้ค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าประกอบด้วย ค่าเช่าแบบคงที่ (fixed rent) และค่าเช่าแบบแบ่งสัดส่วนยอดขาย (percent of tenant sales) [2] จากการศึกษาของ JLL เกี่ยวกับอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานอาคารสำนักงานจำนวน 8 โครงการสำคัญ ได้แก่ AIA Capital Center (2014), AIA Sathorn (2015), Bhiraj Tower @EmQuartier (2015), FYI Center (2016), Gaysorn Tower (2017), Singha Complex (2018) และ T-One Building (2018)   รายละเอียดข้อมูลเพิ่มเติม EIC CBRE NEXUS   บทความอื่นที่เกี่ยวข้อง ส่องเทรนด์พื้นที่ “ออฟฟิศ-รีเทล” ปี 63 จะไปทางไหน? พร็อพเพอร์ตี้ กูรู เปิด 7 เทรนด์อสังหาฯ ปี 63 เปิด 5 ไฮไลท์ “MITRTOWN OFFICE TOWER” ออฟฟิศให้เช่า พระราม 4 1 ปี การเดินทาง “ไอคอนสยาม” กับความสำเร็จใน 7 สิ่งมหัศจรรย์  
EIC วิเคราะห์ ใครคือผู้ได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

EIC วิเคราะห์ ใครคือผู้ได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

แม้ว่าจะมีการเลื่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไปในเดือนสิงหาคม 2563 แต่สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ก็ออกมายืนยันว่า กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับใช้แล้ว ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป     สาเหตุที่ต้องเลื่อนออกไป แทนที่จะต้องจัดเก็บภาษีท้องที่ ภาษีโรงเรือน และที่ดิน ในเดือนเมษายนของทุกปี เป็นเพราะทางองค์กรปกครองส่วน ท้องถิ่น(อปท.) ยังดำเนินการเพื่อจัดเก็บภาษีไม่ทัน  เป็นผลให้กระทรวงมหาดไทยต้องออกประกาศเลื่อนเก็บภาษีออกไป 4 เดือน   ไม่ว่าจะจัดเก็บเมื่อไร อย่างไรก็ตามเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย ก็ต้องเสียภาษีตามกฎหมายใหม่อยู่ดี  ประเด็นสำคัญ คือ กฎหมายภาษีและสิ่งปลูกสร้าง ที่ออกมาส่งผลต่อใครมากสุด ใครจะต้องควักกระเป๋าจ่ายเงินมากขึ้น และอสังหาฯ แต่ละประเภทจะต้องเสียภาษีมากน้อยแค่ไหน นี่แหละประเด็นสำคัญสุด ที่หลายคนต่างกังวลและถกเถียงกันมาโดยตลอด   ล่าสุด ทางอีไอซี หรือ Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) โดยนางสาวนพมาศ ฮวบเจริญ นักวิเคราะห์อาวุโส ได้ออกบทวิเคราะห์เกี่ยวกับผลกระทบ ต่อภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ว่า ใครคือผู้ได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินที่ออกมาบังคับใช้ ฉายภาพให้เห็นกันชัดๆ เพื่อสร้างความเข้าใจ และเตรียมตัวควักกระเป๋าเงิน จ่ายภาษีตามที่กฎหมายกำหนด สำหรับบรรดาเจ้าของอสังหาฯ ทั้งหลาย   ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐเตรียมจัดเก็บตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป มุ่งเน้นจัดเก็บภาษีตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยอัตราภาษีแตกต่างกันไปตามประเภทการใช้ประโยชน์ โดยตั้งแต่ปี 2563 ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีหน้าที่ต้องเสียภาษีตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยทางการจะจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ตามมูลค่าที่ดินฯ ด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (รายละเอียดตามรูปที่ 1)   ทั้งนี้ ภาษีที่ดินฯ จะถูกนำมาใช้ทดแทนภาษีโรงเรือนและที่ดินที่มีมาตั้งแต่ปี 2475 ซึ่งจัดเก็บภาษีในอัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่าที่ได้จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีบำรุงท้องที่ที่มีมาตั้งแต่ปี  2508 ซึ่งจัดเก็บภาษีตามจำนวนไร่และราคาปานกลางของที่ดิน โดยราคาปานกลางของที่ดินที่ใช้ในปัจจุบันเป็นราคาปานกลางฯ ที่ใช้ในการประเมินภาษีบำรุงท้องที่ตั้งแต่ปี 2521-2524[1]   ทั้งนี้ ภาครัฐมีการบรรเทาภาระภาษีในส่วนที่เพิ่มขึ้นในช่วงปี 2563-2565 โดยผู้เสียภาษีจะชำระภาษีในปี 2563 เท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 25% ของภาระภาษีส่วนเพิ่ม ในปี 2564 จะชำระภาษีเท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 50% ของภาระภาษีส่วนเพิ่ม ในปี 2565 จะชำระภาษีเท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 75% ของภาระภาษีส่วนเพิ่มเสีย และในปี 2566 ผู้เสียภาษีจะเสียภาระภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ เต็มจำนวน   รูปที่ 1 : อัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยสรุป   ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของราชกิจจานุเบกษา สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง และศูนย์ข้อมูลกรุงเทพฯ   อย่างไรก็ตาม ทางการได้ลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่ดินบางประเภทเพื่อความเหมาะสมกับเศรษฐกิจและการดำเนินกิจการของภาคธุรกิจ ซึ่งช่วยให้ผู้เสียภาษีสามารถปรับตัวได้ดีขึ้น ภายหลังจากที่ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ ถูกประกาศในราชกิจจานุเบกษาตั้งแต่เดือนมีนาคม 2562 ทางการได้ทยอยประกาศกฎหมายลำดับรองออกมาหลายฉบับ โดยเฉพาะฉบับล่าสุดเมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2562 คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติร่างพระราชกฤษฎีกา (พ.ร.ก.) ลดภาษีที่ดินฯ ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่ดินฯ บางประเภทให้เหมาะสมกับสภาพความจำเป็นทางเศรษฐกิจ สังคม เหตุการณ์ กิจการ หรือสภาพแห่งท้องที่ โดยการลดหย่อนครั้งนี้ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยจะได้รับการลดค่าภาษี 90% โดยจ่ายค่าภาษีเพียง 10% ของมูลค่าภาษีเต็มจำนวน ซึ่งมีเงื่อนไขดังนี้   1.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมตามกฎหมายอาคารชุดไม่เกิน 3 ปีจากวันที่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง 2.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่นำมาพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรตามกฎหมายจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 3 ปีจากวันที่ได้รับอนุญาตจัดสรร 3.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายจัดสรรและอาคารชุด ก่อนวันที่ 13 มีนาคม  2562 และยังไม่ได้ขาย (สต็อก) จะได้รับการลดค่าภาษีเป็นเวลา 2 ปี คือปี 2563-2564 นอกจากนี้ ที่ดินฯ ที่เป็นอสังหาฯ รอการขาย (NPA) ของสถาบันการเงินก็ได้รับการลดหย่อนค่าภาษีที่ดินฯ ด้วยเช่นกัน โดยลดค่าภาษี 90% ไม่เกิน 5 ปีจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์ นักเก็งกำไร-สถาบัน โดนหนักสุด ผู้เก็งกำไรที่ดินและสถาบันการเงินมีโอกาสได้รับผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินฯ มากที่สุด ขณะที่เจ้าของบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงและลงทุน รวมถึงเจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่าได้รับผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินค่อนข้างต่ำ ทั้งนี้ผลกระทบทางตรงจากภาระภาษีที่ดินฯ จะมีความรุนแรงมากน้อยแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ของที่ดินฯ และระยะเวลาของการถือครองที่ดินฯ รวมถึงภาระภาษีเกี่ยวกับที่ดินตามกฎหมายเดิม   หากพิจารณาเฉพาะผลกระทบที่มีต่อผู้ที่ถือครองที่อยู่อาศัย รวมถึงผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เจ้าของอาคารพาณิชย์ให้เช่า และสถาบันการเงินจะสามารถจำแนกผลกระทบเบื้องต้นออกเป็น 3 กลุ่ม (ผลกระทบอาจมีการเปลี่ยนแปลงหากกฎหมายลูกเกี่ยวกับกระบวนการจัดเก็บและการจำแนกประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้รับการอนุมัติของกระทรวงที่เกี่ยวข้องและประกาศในราชกิจจานุเบกษาอย่างเป็นทางการ) ได้แก่   รูปที่ 2 : ระดับของผลกระทบจากภาระภาษีที่ดินฯ ต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ผู้พัฒนาโครงการ เจ้าของอาคารพาณิชย์ให้เช่า และสถาบันการเงิน หมายเหตุ : ผลกระทบอาจมีการเปลี่ยนแปลงหลังจากที่กฎหมายลูกทั้งหมดถูกประกาศในราชกิจจานุเบกษาอย่างเป็นทางการ ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง, CBRE, กรมที่ดิน และศูนย์ข้อมูลกรุงเทพฯ 1.กลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูงจากภาษีที่ดิน ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร/สะสมความมั่งคั่ง สำหรับภาษีที่ดินฯ ในกรณีที่ดินว่างเปล่า แม้ว่าจะมีอัตราภาษีเช่นเดียวกันกับที่ดินเชิงพาณิชย์อยู่ในช่วง 0.3-0.7% แต่อัตราภาษีจะมีการเพิ่มขึ้น 0.3% ในทุก 3 ปี และอัตราภาษีรวมสูงสุดไม่เกิน 3% ซึ่งจะเป็นต้นทุนภาษีที่สูงหรือต่ำขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในแต่ละที่ว่าเพิ่มขึ้นมากน้อยเพียงใด   ทั้งนี้ หากเทียบกับราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลตามฐานข้อมูลของ ธปท. ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียงปีละ 1.9% ขณะที่ต้นทุนภาษีที่ดินฯ คิดเป็น 16% ของผลได้ที่ได้จากส่วนต่างราคา หากเสียภาษีที่ดินในอัตรา 0.3% ของมูลค่าที่ดิน ซึ่งถือว่ามีผลกระทบค่อนข้างมาก   ดังนั้น กลุ่มผู้ลงทุนควรต้องพิจารณาคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคาในอนาคตให้สูงกว่าต้นทุนภาษีที่ดิน (โดยปกติที่ดินที่มีศักยภาพมีการเติบโตของราคาในอัตราสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่จัดเก็บโดย ธปท. เช่น ที่ดินแถบถนนพหลโยธินและรามอินทราที่ราคาประเมินขยายตัวเฉลี่ยปีละ 6-8% เป็นต้น) นอกจากนี้ ระหว่างที่ถือครองไม่ควรปล่อยให้เป็นที่ดินรกร้างเพื่อลดค่าใช้จ่ายภาษีระหว่างที่ถือครองที่ดิน   สถาบันการเงิน โดยเฉพาะสถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ประเภทอสังหาฯ อยู่จำนวนมาก ทั้งนี้ผลกระทบของภาระภาษีที่ดินฯ จะแตกต่างกันไปตามพอร์ต NPA ของแต่ละสถาบันการเงิน โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมาก คือ สถาบันการเงินที่มี NPA ที่เป็นอสังหาฯ และถือครองมากกว่า 5 ปี ในสัดส่วนสูง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ เช่น โรงงาน ที่ดินเปล่า เป็นต้น นอกจากนี้ หากทรัพย์ที่ถือครองมากกว่า 5 ปีส่วนใหญ่เป็นอสังหาฯ เชิงพาณิชย์หรือที่ดินรกร้าง ภาระภาษีก็จะอยู่ในอัตราที่สูงที่ 0.3-0.7% ของมูลค่าประเมิน เทียบกับกลุ่มที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมที่มีอัตราภาษีเพียง 0.02-0.1% และ 0.01-0.1% ตามลำดับ (จากการสอบถามข้อมูลเบื้องต้นจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง)   ทั้งนี้ สถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะขาย NPA ให้ได้ภายใน 5 ปีแรกของการถือครอง เนื่องจากสถาบันการเงินได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีที่ดินฯ โดยเสียภาษีเพียง 10% ของภาระภาษีที่ต้องจ่ายในช่วง 5 ปีแรกที่ถือครอง แต่หลังจากถือครองมากกว่า 5 ปีไปแล้ว หากสถาบันการเงินยังไม่สามารถขาย NPA ได้ ค่าใช้จ่ายทางภาษีก็จะเพิ่มขึ้น เช่น NPA ที่เป็นบ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 200 บาท และภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป   ขณะที่ NPA ที่เป็นโรงงานมูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 3,000 บาท และภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 30,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป เป็นต้น ในระยะต่อไป สถาบันการเงินอาจระมัดระวังการให้สินเชื่อมากขึ้นจากปัจจุบันที่ระมัดระวังอยู่แล้ว แม้ว่าจะมีอสังหาฯ ค้ำประกันอยู่ก็ตาม เนื่องจากค่าใช้จ่ายภาษีที่เพิ่มขึ้นจากการกลายเป็นหนี้เสียของสินเชื่อเหล่านั้น 2.กลุ่มที่ได้รับผลกระทบปานกลางจากภาษีที่ดิน   ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยรวมจะได้รับผลกระทบไม่มาก หากโครงการของผู้ประกอบการสามารถพัฒนาและขายได้หมดภายใน 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรสำหรับโครงการบ้านแนวราบและใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจาก 1.ทางการให้สิทธิลดหย่อนภาระภาษีที่ดินฯ ในช่วง 3 ปีแรก โดยจ่ายภาษีเพียง 10% ของเม็ดเงินภาษีที่ต้องจ่ายจริง ซึ่งคิดเป็นภาระภาษีรวมกัน 3 ปีไม่ถึง 0.2% ของมูลค่าขายของโครงการ 2.ผู้ประกอบการโดยทั่วไปถือที่ดินก่อนพัฒนาโครงการ (Land bank) ประมาณ 1-2 ปี ขณะที่ที่ดินคิดเป็นต้นทุนประมาณ 20-30% ของมูลค่าขายโครงการ ทำให้ค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินฯ จากการถือครอง Land bank มีไม่ถึง 0.5% ของมูลค่าขายของโครงการ   อย่างไรก็ตาม ภาระภาษีที่ดินฯ อาจเพิ่มสูงขึ้น หากผู้ประกอบการไม่สามารถบริหารสต็อกเหลือขายภายใน 3 ปีนับตั้งแต่ขออนุญาตจัดสรร/ก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่สามารถแบ่งการก่อสร้างเป็น phaseได้แบบที่อยู่อาศัยแนวราบ นอกจากนี้ ผลกระทบจากภาษีจะมีความรุนแรงมากขึ้น หากผู้ประกอบการมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับรายได้จนส่งผลให้อัตรากำไรต่ำและทำให้ Buffer ต่อภาระภาษีที่ดินมีน้อยลง   นอกจากนี้ ในช่วงปี 2563-2564 ซึ่งเป็นช่วง 2 ปีแรกที่เริ่มการจ่ายภาษีที่ดินฯ มีแนวโน้มที่ผู้พัฒนาโครงการจะเร่งระบายสต็อกที่ค้างอยู่ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวนมาก ส่วนหนึ่งเพื่อได้รับประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ สำหรับที่อยู่อาศัยเหลือขายที่มีการขอใบอนุญาตก่อสร้าง/จัดสรรก่อนวันที่ 13 มีนาคม  2562 มิเช่นนั้นผู้ประกอบการจะต้องมีค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินฯ สูงขึ้น   ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจและการปรับตัวต่อมาตรการ LTV ของผู้ซื้อบ้าน เมื่อผู้ประกอบการต้องมาเผชิญกับภาระภาษีที่ดินฯ แม้ว่าจะคิดเป็นต้นทุนที่ไม่สูงมากนัก แต่ก็อาจเป็นหนึ่งในปัจจัยเสริมที่ทำให้ผู้ประกอบการระมัดระวังการเปิดตัวใหม่มากขึ้น โดยมุ่งเน้นเปิดตัวโครงการที่มีศักยภาพมากขึ้น รวมถึงการเร่งระบายหน่วยเหลือขายเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเมื่อภาษีที่ดินฯ เริ่มจัดเก็บ   เจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่า เช่น หอพัก อะพาร์ตเมนต์ สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า เป็นต้น แม้ว่าภาษีที่ดินฯ กรณีใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์จะมีอัตราภาษีสูงกว่าเพื่อการเกษตรหรือเพื่ออยู่อาศัย แต่หากเปรียบเทียบกับภาระภาษีที่ดินใหม่ กับภาษีโรงเรือนฯ ในปัจจุบันที่อัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่า จะพบว่าต้นทุนทางภาษีของผู้ประกอบการจะเพิ่มขึ้นมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับผลตอบแทนจากการให้เช่า โดยอาคารให้เช่าแห่งไหนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าอยู่ในระดับสูง ต้นทุนภาษีอาจปรับลดลงด้วยซ้ำ แต่หากอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าอยู่ในระดับต่ำ มีโอกาสที่ภาระภาษีอาจเพิ่มขึ้น กดดันผลตอบแทนสุทธิของผู้ประกอบการให้ปรับตัวลดลง โดยเฉพาะอาคารในพื้นที่ที่ราคาที่ดินอยู่ในระดับสูงและมีการแข่งขันสูงระหว่างผู้ประกอบการ   เช่น กรณีอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ ที่มีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเบื้องต้น (Gross yield) โดยเฉลี่ยประมาณ 5-9% (จากข้อมูล CBRE และมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย) โดยคิดเป็นรายได้จากค่าบริการ 50% และรายได้จากการเช่า 50% โดยรายได้ส่วนหลัง ผู้ประกอบการต้องเสียภาษีโรงเรือนฯ คิดเป็น 0.3-0.6% ของมูลค่าอาคาร ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราภาษีที่ดินฯ ที่ 0.3-0.7%   รูปที่ 3 : ตัวอย่างการเปรียบเทียบภาระภาษีตามกฎหมายที่ดินเดิมกับกฎหมายที่ดินใหม่ กรณีอาคารสำนักงานให้เช่า หมายเหตุ : ผลตอบแทนเบื้องต้นจากการลงทุนเป็นอัตราเฉลี่ยในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ จากการสำรวจของ CBRE และ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของ CBRE, มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง 3.กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ/ได้รับผลกระทบต่ำจากภาษีที่ดิน เจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่จริง จำแนกเป็น เจ้าของบ้านหลังหลัก ซึ่งทางการได้ยกเว้นการจัดเก็บภาษี โดยมีเงื่อนไขว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และมูลค่าบ้านพร้อมที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท หรือบ้าน ไม่นับรวมที่ดินไม่เกิน 10 ล้านบาท ขณะที่บ้านพร้อมที่ดินมูลค่าเกินกว่า 50 ล้านบาทก็มีภาระภาษีอยู่ในระดับต่ำมากเมื่อเทียบกับฐานะหรือรายได้ของผู้ถือครอง เช่น บ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท เสียภาษีเพียง 20,000 บาท/ปี หรือ 1,667 บาท/เดือน   เจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไปเพื่อใช้อยู่อาศัย (ไม่ใช่บ้านหลังหลัก) แม้ว่าภาระภาษีที่ต้องจ่ายตามภาษีที่ดินฯ จะเพิ่มขึ้นจากภาษีบำรุงท้องที่ (ซึ่งเป็นกฎหมายภาษีที่ดินเดิม) แต่เม็ดเงินภาษีที่ดินฯ ที่ต้องจ่ายยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้ที่สามารถซื้อบ้านในมูลค่าเหล่านั้น นอกจากนี้ ภาครัฐยังมีการบรรเทาภาระภาษีในส่วนที่เพิ่มขึ้นในช่วง 3 ปีแรกที่มีการเก็บภาษีที่ดินฯ   เช่น กรณีบ้านพร้อมที่ดินราคา 10 ล้านบาทที่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก ปัจจุบันเสียภาษีบำรุงท้องที่ปีละ 834 บาท ขณะที่ตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ เจ้าของบ้านต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาท (อัตราภาษีที่ดินฯ 0.02% ของมูลค่าบ้าน 10 ล้านบาท) ซึ่งคิดเป็นค่าใช้จ่ายไม่ถึง 0.2% ของรายได้ของผู้ที่สามารถกู้ซื้อบ้านในราคา 10 ล้านบาท (รายได้ของผู้กู้ซื้อต้องไม่น้อยกว่า 1 แสนบาทต่อเดือน)   ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย/เก็งกำไร จากข้อมูลเบื้องต้นของกระทรวงการคลัง ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย/เก็งกำไร ภาระภาษีที่ต้องจ่ายตามภาษีที่ดินฯ จะเหมือนกับเจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไป โดยมีอัตราภาษีที่ดินฯ อยู่ที่ 0.02% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย (กรณีราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท) คิดเป็นต้นทุนภาษีจากการถือครองที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับรายได้ค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย ดังนั้นภาษีที่ดินฯ ไม่ได้มีผลมากนักต่อความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน (ยกเว้นในช่วงแรกที่มีการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ที่ผู้ลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่มั่นใจในภาระภาษีว่าจะมีมากน้อยเพียงใด)   กรณีซื้อมาเพื่อเก็งกำไร เช่น ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตามฐานข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 1.7% สำหรับคอนโดมิเนียม 2.0% สำหรับทาวน์เฮาส์ และ 2.6% สำหรับบ้านเดี่ยว โดยค่าใช้จ่ายจากภาษีที่ดินฯ จะคิดเป็นประมาณ 1% ของผลตอบแทนที่ได้จากส่วนต่างราคาซื้อขาย (Capital gain yield) เฉลี่ยที่ 1.7-2.6% ต่อปี ทั้งนี้ผลกระทบจากต้นทุนภาษีที่กล่าวมามีโอกาสที่จะน้อยกว่าที่กล่าวมาข้างต้น หากผู้ลงทุนเลือกเก็งกำไรในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีศักยภาพ ซึ่งราคามีแนวโน้มขยายตัวมากกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด   กรณีซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า เช่น กรณีคอนโดมิเนียมมูลค่า 5 ล้านบาท ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า/เก็งกำไร ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.02% ของมูลค่าคอนโดฯ หรือ 1,000 บาท/ปี (เทียบกับในปัจจุบันที่ภาระภาษีเกี่ยวกับที่ดินต่ำมาก เนื่องจากข้อบกพร่องในการจัดเก็บภาษีโรงเรือน ขณะที่ภาษีบำรุงท้องที่ก็อยู่ในอัตราต่ำมาก) คิดเป็นภาระค่าใช้จ่ายประมาณ 0.4-0.7% ของอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Gross rental yield) ที่เฉลี่ยประมาณ 3-5%   แต่หากผู้ให้เช่าที่อยู่อาศัยในกรณีตัวอย่างข้างต้น เคยต้องเสียภาษีโรงเรือนฯ จากรายได้ค่าเช่าที่ 12.5% ของรายได้ทั้งปี หรือคิดเป็น 0.4-0.6% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย การปรับเปลี่ยนการจัดเก็บภาษีเป็นภาษีที่ดินฯ ที่อัตราขั้นต่ำที่ 0.02% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยจะส่งผลด้านบวกต่อผู้ให้เช่าที่จะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายภาษีลงไปได้ประมาณปีละ 17,000-30,000 บาท   รูปที่ 4 : ตัวอย่างการเปรียบเทียบภาระภาษีตามกฎหมายที่ดินเดิมกับกฎหมายที่ดินใหม่ กรณีที่อยู่อาศัยให้เช่า หมายเหตุ : ผลตอบแทนเบื้องต้นจากการลงทุนเป็นอัตราเฉลี่ยในพื้นที่กรุงเทพฯ จากการสำรวจของ Numbeo และ Global Property Guide ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของ ของ Numbeo, Global Property Guide และสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง 2 ผลกระทบทางอ้อม นอกจากผลกระทบโดยตรง จากการต้องเสียภาษีในอัตราที่กฎหมายกำหนดแล้ว ผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในทางอ้อมที่อาจเห็น ก็มีด้วยเช่นกัน คือ 1.ปริมาณที่ดินที่เข้าสู่ตลาดเพื่อขายอาจมีมากขึ้น 2.ส่วนต่างของราคาที่ดินที่มีศักยภาพสูงกับศักยภาพต่ำอาจมีมากขึ้น ผลจากต้นทุนภาษีที่ดินฯ ที่เพิ่มขึ้น อาจส่งผลให้ผู้ถือครองที่ดินว่างเปล่าไม่ได้ใช้ประโยชน์บางส่วนอาจทยอยขายที่ดินออกมาในตลาด โดยเฉพาะที่ดินมรดกที่ถือครองมายาวนาน ซึ่งในอดีตมีต้นทุนในการถือครองที่ดินไม่มากนัก แต่ภาษีที่ดินฯ ที่กำลังจะเริ่มจัดเก็บอาจเป็นหนึ่งในปัจจัยสนับสนุนให้ผู้ถือครองที่ดินบางส่วนปล่อยที่ดินเข้าสู่ตลาดเพื่อซื้อขายมากขึ้น   ส่งผลให้การขยายตัวของราคาที่ดินโดยเฉลี่ยอาจมีแนวโน้มขยายตัวช้าลงไปบ้าง โดยเฉพาะที่ดินที่มีศักยภาพต่ำ (มีการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างช้า) ขณะที่ที่ดินที่มีศักยภาพ (มีการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างเร็ว) ต้นทุนภาษีที่ดินฯ แทบไม่ส่งผลกระทบ เนื่องจากราคาของที่ดินที่เร่งตัวไปเร็วกว่าต้นทุนภาษี ทำให้ความต้องการถือครองที่ดินดังกล่าวยังมีต่อเนื่อง ผลักดันให้ราคาที่ดินของที่ดินศักยภาพยังมีแนวโน้มขยายตัวสูงต่อเนื่องได้   บทสรุป ผลกระทบจากภาษีที่ดิน ภาษีที่ดินที่กำลังจัดเก็บในปีนี้ ผลต่อทั้งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริงและเพื่อการลงทุนจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ซึ่งจะส่งผลกระทบไม่มากนักต่ออุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย (ปัจจัยจากเศรษฐกิจและความระมัดระวังในการให้สินเชื่อบ้านจะเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบมากกว่าภาษีที่ดินฯ)   ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการอาจต้องมีการปรับตัวอันเกิดจากภาระภาษี โดยต้องมุ่งเน้นบริหารการขายโครงการให้เหลือหน่วยเหลือขายน้อยที่สุดภายในช่วง 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง/จัดสรร เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ได้รับการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ รวมถึงในช่วงปี 2563-2021 จะต้องเร่งระบายสต็อกซึ่งคงค้างมาก่อนหน้าที่ภาษีที่ดินฯ จะมีผลบังคับใช้ เช่นเดียวกันกับสถาบันการเงินต้องระมัดระวังการให้สินเชื่อมากขึ้นเพื่อไม่ให้ภาระ NPA มีมาก   ดังนั้นมีโอกาสที่ในระยะยาวการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ อาจช่วยลดความเสี่ยงจากการเร่งพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการลงได้บ้าง (โดยมุ่งเน้นแต่โครงการที่มีศักยภาพอย่างแท้จริง) รวมถึงการระมัดระวังมากขึ้นของผู้ให้สินเชื่อ ท้ายที่สุดก็อาจเป็นปัจจัยตัวหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ลงได้บ้าง ซึ่งจะสนับสนุนให้การใช้ที่ดิน รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตได้อย่างระมัดระวังและยั่งยืนมากขึ้น   หมายเหตุ [1] ราคาปานกลางของที่ดินที่ใช้ในปัจจุบันจะเป็นราคาที่มีการประเมินมาตั้งแต่ปี 2521-2524  ซึ่งเป็นไปตามพระราชบัญญัติกำหนดราคาปานกลางของที่ดินสำหรับการประเมินภาษีบำรุงท้องที่ปี 2529 โดยราคาดังกล่าวจะแตกต่างจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จัดทำโดยกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง ซึ่งมีการปรับปรุงทุก 4 ปี
กลุ่มเซ็นทรัล เปิดไทวัสดุโมเดลใหม่ ใช้เทคโนโลยีเสริมไลฟ์สไตล์ผู้บริโภค-ลดต้นทุน

กลุ่มเซ็นทรัล เปิดไทวัสดุโมเดลใหม่ ใช้เทคโนโลยีเสริมไลฟ์สไตล์ผู้บริโภค-ลดต้นทุน

ท่ามกลางการแข่งขันของธุรกิจจัดจำหน่ายวัดุก่อสร้าง และอุปกรณ์ซ่อมแซมบ้าน ซึ่งนับวันมีแต่รุนแรง เพราะมีบรรดาผู้เล่นรายใหญ่ซึ่งมีศักยภาพการแข่งขันสูงอยู่ในตลาด ประกอบกับยุคปัจจุบัน ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา แถมยังมีเทคโนโลยีดิจิทัล เข้ามาสร้างความสะดวกสบาย และยังทำให้วิถีชีวิตของคนยุคนี้ เปลี่ยนแปลงไปจากอดีตมากมาย ทำให้การทำธุรกิจต้องปรับตัวอยู่ตลอดเวลา โดยเฉพาะการปรับตัวให้สอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้บริโภค   กลุ่มเซ็นทรัล ซึ่งถือเป็นยักษ์ใหญ่ในธุรกิจค้าปลีก มีรูปแบบการทำธุรกิจหลากหลาย ซึ่งหนึ่งในนั้น คือ ธุรกิจจัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง สินค้าตกแต่ง และซ่อมแซมบ้าน ภายใต้แบรนด์ “ไทวัสดุ” ของบริษัท ซีอาร์ซี ไทวัสดุ จำกัด มีนายสุทิสาร จิราธิวัฒน์ ประธานกรรมการบริหาร เป็นผู้ดูแลธุรกิจ ก็ต้องปรับตัวรองรับกับสภาพธุรกิจและการแข่งขันในปัจจุบัน  ถือเป็นหนึ่งเหตุผลสำคัญที่ทำให้ เปิดไทวัสดุโมเดลใหม่ กับสาขาที่ 50 ที่หนองจอก ไทวัสดุ โมเดลใหม่ สาขาหนองจอก มีอะไรแตกต่าง ด้วยเหตุผลเรื่องของไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป และมีเทคโนโลยีเข้ามาเป็นส่วนสำคัญในชีวิตประจำวัน ทำให้ กลุ่มเซ็นทรัล เปิดไทวัสดุ โมเดลใหม่ ที่สาขาหนองจอก เป็นสาขาแรกและต้นแบบกับการทำตลาดตอบโจทย์ยุคดิจิทัล ซึ่งมี 4 เรื่องสำคัญแตกต่างจากสาขาเดิมที่มีอยู่ก่อนหน้านี้   1.ลดขนาดพื้นที่ของสาขาลง 50% จากปกติจะต้องใช้พื้นที่ 30 ไร่ แต่ไทวัสดุ สาขาหนองจอก ใช้พื้นที่ประมาณ​ 10 ไร่ ซึ่งมีพื้นที่ขายประมาณ 10,000 ตารางเมตร 18,000 ตารางเมตร 2.ลดจำนวนพนักงานให้บริการลง 50% จากสาขาปกติใช้พนักงานประมาณ​150 คน ไทวัสดุ สาขาหนองจอก ใช้พนักงานประมาณ 50-80 คน 3.วางจำหน่ายสินค้าหลักกว่า 20,000 รายการ แต่สินค้าประเภทของใช้ส่วนตัว หรือของตกแต่ง  (Home Decoration) จะใช้รูปแบบการจัดจำหน่ายออนไลน์ 4.นำระบบเทคโนโลยีมาช่วยในการซื้อขายสินค้า โดยสินค้าบางรายการลูกค้าไม่ต้องหยิบลงตระกร้า เพียงแต่สแกนคิวอาร์โค้ท เพื่อสั่งซื้อและชำระเงินที่แคชเชียร์ ซึ่งลูกค้ารอรับสินค้าได้ที่จุดรับสินค้า ไม่เกิน 15 นาทีหลังจากชำระเงินแล้ว   สินค้าที่จำหน่ายภายในไทวัสด โมเดลใหม่ สาขาหนองจอก แบ่งเป็น 3 ประเภท ได้แก่ 1.สินค้าที่ลูกค้าส่วนใหญ่ซื้อประจำ สินค้าจะอยู่บนชั้นวางสินค้า สามารถหยิบซื้อได้ทันที 2.สินค้าโครงสร้าง เช่น เหล็ก ปูน ลูกค้าสามารถสแกนคิวอาร์โค้ด เพื่อสั่งซื้อสินค้า 3.สินค้าที่บริษัทจำหน่ายให้ครบ แต่ลูกค้าต้องสั่งซื้อผ่านออนไลน์ โดยสามารถสแกนคิวอาร์โค้ด เพื่อสั่งซื้อสินค้าได้ ไทวัสดุ โมเดลใหม่ ช่วยลดต้นทุน-เข้าถึงกลุ่มลูกค้า นายสุทธิสาร กล่าวว่า การเปิดไทวัสดุ โมเดลใหม่ สาขาหนองจอก จะทำให้ลูกค้าเดินทางเข้าถึงสาขาได้ง่ายขึ้น เพราะใช้ระยะเวลาเดินทางไม่นาน ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการสาขาลดต่ำลง แม้ต้นทุนการลงทุนจะไม่ได้ลดลงก็ตาม   “เราอยากให้ลูกค้าเดินทางไม่นาน ไม่เกินชั่วโมง เดิมลูกค้าบางพื้นที่ในต่างจังหวัดต้องเดินทาง 3 ชั่วโมง เพราะสาขาอยู่ไกล”   แผนการขยายต่อไปในอนาคต บริษัทจะเน้นอำเภอขนาดเล็กลง  ซึ่งหากเป็นพื้นที่หลัก เช่นตัวจังหวัดหรืออำเภอเมือง จะใช้รูปแบบสาขาขนาดใหญ่  แต่หากเป็นอำเภอขนาดเล็ก จะใช้รูปแบบสาขาขนาดเล็ก และนำเอาเทคโนโลยีเข้ามาช่วย ซึ่งกลยุทธ์การขยายสาขาจะช่วยสร้างการเติบโตของบริษัท   ไทวัสดุ โมเดลใหม่ ต้นแบบขยายสาขา ปัจจุบันบริษัทมีสาขาเปิดให้บริการรวมสาขาหนองจอก 50 สาขา ซึ่งปีนี้ขยายสาขาก่อนหน้าในรูปแบบขนาดใหญ่ไปแล้ว 4 สาขา ใช้งบลงทุนไปประมาณ​ 3,000 ล้านบาท ส่วนปี 2563 จะขยายสาขาเพิ่ม 7 สาขา แบ่งเป็นรูปแบบสาขาขนาดใหญ่ 5 สาขา และสาขาขนาดเล็กอีก 2 สาขา ซึ่งจะใช้ไทวัสด โมเดลใหม่ สาขาหนองจอก เป็นต้นแบบ โดยใช้งบลงทุน 3,500 ล้านบาท หรือประมาณ​สาขาละ 300 ล้านบาท รวมถึงมีแผนปรับปรุงสาขาเดิมด้วย   สำหรับภาพรวมธุรกิจค้าปลีกวัสดุก่อสร้างและซ่อมแซม ในปีนี้ชะลอตัวกว่าปีที่ผ่านมา ยอดขายสินค้าของคู่แข่งส่วนใหญ่จะลดลงกว่าปีที่ผ่านมา  ส่วนผลประกอบการของไทวัสดุ มีอัตราการเติบโตโดยรวม 20% ซึ่งเป็นผลจากการขยายสาขาใหม่เพิ่ม ขณะที่ยอดขายของสาขาเดิมมีอัตราการเติบโต 8-10%  โดยคาดว่าภาพรวมตลาดในปีนี้อาจจะติดลบ 0.1% หรือหากสถานการณ์ฟื้นตัวดีขึ้น อาจจะเติบโตได้ในอัตรา 1%   “ในอดีตยอดขายเติบโต 20% ปัจจุบันเติบโตได้ถึง 10% ก็ถือว่าดีแล้ว ในปีหน้าบริษัทตั้งเป้าหมายการเติบโตไว้ 15% จากยอดขายปีนี้น่าจะทำได้ 30,000 ล้านบาท”   ข่าวที่เกี่ยวข้อง ไทวัสดุ เขย่าตลาดวัสดุก่อสร้างปลายปี ทุ่ม 600 ล้านผุดสาขาที่ 43 บนถนนชัยพฤกษ์
ทำความรู้จัก OYO เชนโรงแรมอันดับ 2 ของโลก บุกตลาดไทยไม่ถึงปีมีที่พักกว่า 8,000 ห้อง

ทำความรู้จัก OYO เชนโรงแรมอันดับ 2 ของโลก บุกตลาดไทยไม่ถึงปีมีที่พักกว่า 8,000 ห้อง

เมืองไทย ได้ขึ้นชื่อว่าเป็นจุดหมายทางด้านการท่องเที่ยว ที่ชื่นชอบของนักเดินทางทั่วโลก เพราะมีสิ่งที่ตอบสนองความต้องการของนักเดินทางและนักท่องเที่ยวครบ ที่สำคัญยังมีความหลากหลาย ตั้งแต่ตลาดแมสไปจนถึงระดับลักชัวรี่ เมืองไทยมีครบทั้งหมด   ในเรื่องของโรงแรมที่พัก เมืองไทยไม่แพ้ชาติใดในโลก มีเชนโรงแรมลักชัวรี่ระดับโลก เข้ามาให้บริการในเมืองไทยมากมายหลายเชน หรือจะเป็นกลุ่มตลาดบัดเจ็ทโฮเทล แบบราคาสบายกระเป๋าก็มีให้เลือกมากมาย  เมืองไทยจึงไม่ใช่แค่จุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวเท่านั้น  แต่ยังเป็นจุดหมายปลายทางของนักธุรกิจ และนักลงทุนด้านการท่องเที่ยวมากมาย เลือกเข้ามาทำธุรกิจแสวงหาโอกาสสร้างรายได้และกำไร   โอโย โฮเทลส์ แอนด์ โฮมส์ (OYO Hotels & Homes) เครือข่ายธุรกิจโรงแรม บ้านพัก คอนโดมิเนียม และพื้นที่สำนักงานที่ใหญ่เป็นลำดับ 2 ของโลก ก็ไม่พลาดโอกาสเข้ามาทำตลาดในเมืองไทยเช่นกัน โดยเริ่มเข้ามาทำตลาดในเมืองไทยในช่วงปีที่ผ่านมา เพียงระยะเวลาไม่ถึงปี สามารถสร้างเครือข่ายห้องพักได้กว่า 8,000 ห้อง จาก 250 โรงแรม ใน 13 จังหวัด อาทิ กรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ต และหัวหิน   ถือได้ว่าเป็นเชนโรงแรมที่มีอัตราการเติบโตรวดเร็ว และน่าจับตามองเป็นอย่างมาก และนี่คือ 5 เรื่องที่จะทำให้รู้จักเชนโรงแรมนี้ได้มากขึ้น 1.โอโย โฮเทลส์ แอนด์ โฮมส์ แบรนด์โรงแรมจากประเทศอินเดีย ซึ่งเริ่มเปิดให้บริการในปี 2556 ในอินเดีย ก่อนขยายธุรกิจออกไปในตลาดต่างประเทศ ปัจจุบันเป็นเครือข่ายเครือข่ายธุรกิจโรงแรม บ้านพัก คอนโดมิเนียม และพื้นที่สำนักงานที่ใหญ่ที่สุดเป็นอันดับ 2 ของโลก พอร์ตโฟลิโอของโอโยรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการอย่างเต็มรูปแบบ ประกอบด้วยโรงแรมมากกว่า 35,000 แห่ง รวมห้องพักกว่า 1.2 ล้านห้อง 2.โอโย โฮเทลส์ แอนด์โฮมส์ ไม่ได้ทำแค่ธุรกิจโรงแรม แต่ยังมีบ้านพักตากอากาศให้บริการกว่า 125,000 หลัง ทั่วโลก ภายใต้แบรนด์ OYO Homes, Belvilla, Danland, Dancenter และแบรนด์ Traum-Ferienwohnungen จากประเทศเยอรมนี ในกว่า 800 เมืองใน 80 ประเทศทั่วโลก ทั้งในสหรัฐอเมริกา ยุโรป สหราชอาณาจักร อินเดีย มาเลเซีย ตะวันออกกลาง อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ และญี่ปุ่น 3.รูปแบบการดำเนินธุรกิจ มี 2 โมเดลหลัก ที่ดำเนินธุรกิจอยู่ในปัจจุบัน คือ 1.การบริหารด้วยแฟรนไชส์ ซึ่งตลาดในประเทศไทยปัจจุบันยังเป็นรูปแบบแฟรนไชส์ 100% และ 2.การร่วมลงทุนกับเจ้าของโรงแรม โดยโอโย โฮเทลส์ฯ ทำการตลาด เป็นเจ้าของแบรนด์ และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาบริหาร ร่วมกับเจ้าของโรงแรม 4.ประเทศไทยเป็นประเทศลำดับที่ 5 ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่เข้ามาทำตลาด ก่อนหน้านี้ทำตลาดในประเทศมาเลเซีย อินโดนีเซีย ฟิลลิปปินส์ และเวียดนาม มีจำนวนโรงแรมรวมกว่า 2,500 แห่ง 5.สาเหตุที่เข้ามาทำตลาดในประเทศไทย เนื่องจากมองเห็นศักยภาพการเติบโตของตลาดโรงแรม ซึ่งมีขนาดตลาดใหญ่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยปัจจุบันมีฐานโรงแรมกลุ่มบัดเจ็ทประมาณ​ 30,000-50,000 แห่ง รวมกว่า 1 ล้านห้อง     นายมัณดา ไวดิย่า ประธานเจ้าหน้าที่ บริหารภาคพื้นเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และตะวันออกกลาง โอโย โฮเทลส์ฯ เปิดเผยว่า การขยายพอร์ตโฟลิโอของบริษัท โดยการเปิดให้บริการในประเทศไทย บริษัทตั้งเป้าหมายว่าจะมีเครือข่ายห้องพักในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้รวม 2 ล้านห้อง ภายในปี 2568 3 กลยุทธ์สร้างเครือข่ายและการเติบโต การขยายเครือข่ายโรงแรมออกไปทั่วโลกได้จำนวน เพียงใช้ระยะเวลาแค่ 6 ปี และก้าวขึ้นมาเป็นเชนโรงแรมที่มีจำนวนห้องพักมากเป็นอันดับ 2 ของโลกได้นั้น เป็นเพราะการใช้กลยุทธ์สำคัญ 3 เรื่อง เป็นคีย์ซัคเซส คือ 1.Business Model ที่ใช้เหมือนกันทั่วโลก โดยเฉพาะการสร้างผลตอบแทนสูงสุดให้กับเจ้าของโรงแรม ที่ได้เข้าร่วมธุรกิจด้วยกัน ขณะที่การเซ็นสัญญาใช้แบรนด์ของกลุ่มโอโย โฮเทลส์ฯ จะยืดหยุ่น โดยปกติจะเซ็นสัญญาระยะยาว 10-15 ปี แต่เจ้าของโรงแรมสามารถเริ่มต้นเซ็นสัญญาได้ตั้งแต่ 1-5 ปี 2.Branding แม้ว่าแบรนด์โอโย โฮเทลส์ฯ จะเพิ่งเข้ามาในตลาดเพียงระยะเวลาประมาณ 6 ปี แต่บริษัทมีแนวทางสร้างแบรนด์อย่างต่อเนื่อง รวมถึงการใช้เครือข่ายของโรงแรมที่มีทั่วโลก สร้างแบรนด์ระหว่างกลุ่มลูกค้าระหว่างกันดัวย โดยปัจจุบันแบรนด์โอโย โฮเทลส์ฯ เป็นที่รู้จักอันดับ 1 ในตลาดจีนและญี่ปุ่น 3.Knowlage & Investment การใช้เทคโนโลยี และฐานข้อมูลเข้ามาวางแผนการทำตลาด ให้ยืดหยุ่นตามสภาพตลาดและแต่ละพื้นที่ ขณะเดียวกันมีการลงทุนร่วมกับเจ้าของโรงแรม เพื่อพัฒนาโรงแรมให้ตอบสนองความต้องการของตลาดในแต่ละพื้นที่ได้อย่างตรงจุด     ถือเป็นอีกหนึ่งเชนโรงแรม ที่คงเข้ามาสร้างสีสันและขยายตลาดการท่องเที่ยวของไทยให้เติบโตมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวอินเดีย ที่คาดว่าจะมีเข้ามามากกว่า 2 ล้านคนในปีนี้ รวมถึงนักท่องเที่ยวชาติอื่นๆ ที่เคยเดินทางไปพักเครือโรงแรมโอโย โฮเทลส์ฯ มาแล้ว
ถอดกลยุทธ์ “พฤกษา” เติบโต 5% ได้อย่างไรในภาวะตลาดอสังหาฯ ติดลบ

ถอดกลยุทธ์ “พฤกษา” เติบโต 5% ได้อย่างไรในภาวะตลาดอสังหาฯ ติดลบ

ตลาดอสังหาฯ 9 เดือนหดตัว 22% ส่อแววตลาดชะลอตัวต่อเนื่องถึงปีหน้า “พฤกษา” ชู 4 กลยุทธ์ปรับตัวรับมือและรักษาการเติบโต หั่นโปรเจ็กต์เล็กลง จับตลาดเรียลดีมานด์ และมีกำลังซื้อสูง ปักหมุดในทำเลศักยภาพ ปี 63 เตรียมอีก 15 โปรเจ็กต์ใหม่สร้างการเติบโต 5%   ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วง 9 เดือนแรกที่ผ่านมา ดูเหมือนจะเติบโตลดลงทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโดมิเนียม เป็นการลดลงมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา โดยลดลง 22% จากมูลค่า 385,926 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมา เหลือ 299,789 ล้านบาท เฉพาะไตรมาส 3 ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ลดลงไปถึง 35% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีมูลค่าประมาณ 100,629 ล้านบาท ขณะที่ไตรมาส 3 ปี 2561 มีมูลค่าสูงถึง 154,415 ล้านบาท   แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ที่ลดลงมาอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการหลายราย ต้องปรับตัวเพื่อให้ธุรกิจเดินหน้าต่อไปได้ ส่วนใหญ่จะเปิดโครงการเมื่อมั่นใจในทำเลที่ตั้ง และการทำตลาดสำหรับโครงการนั้น แต่หากยังไม่มั่นใจ หรือพิจารณาดูแล้วโครงการที่จะเปิดยังมีความต้องการไม่มากพอ ผู้ประกอบการมักจะเลื่อนไปเปิดตัวโครงการไปในปีหน้าแทน หรือไม่ก็ปรับลดขนาดให้โครงการเหมาะสมกับสภาพแต่ละทำเล   ทั้ง 2 เรื่อง เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการหยิบมาใช้ เป็นวิธีการสร้างความมั่นคงให้กับธุรกิจ และไม่ทำให้ธุรกิจมี “ความเสี่ยง” มากเกินไป ไม่เว้นแม้แต่ผู้นำตลาดอย่างกลุ่ม “พฤกษา” ที่เลือกเปิดเฉพาะโครงการในทำเลที่มั่นใจจริงๆ เท่านั้น อย่างเช่นในไตรมาส 3 ที่ผ่านมาก็เลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ 4 โครงการ โดยเลื่อนมาเปิดในไตรมาสสุดท้าย และไปเปิดในปี 2563 แทน   นายปิยะ ประยงค์  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท – แวลู  บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า แนวโน้มสถานการณ์อสังหาฯ ในปี 2563 เชื่อว่าคงจะไม่เติบโต และอาจจะลดลงต่อเนื่องในอัตรา 10-20% ทำให้กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท – แวลู จะเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 15 โครงการ มีมูลค่าเฉลี่ยโครงการละ 1,000 ล้านบาท  แบ่งเป็น โครงการแนวราบ 50% และคอนโดฯ  50% ซึ่งใกล้เคียงกับปีนี้ที่เปิดตัว 16 โครงการ   “โครงการใหม่ในปี 2563 จำนวน 30% เป็นโครงการที่เลื่อนเปิดจากปีนี้” ถอด 4 กลยุทธ์การเติบโตกลุ่มพฤกษา สำหรับกลยุทธ์สำคัญในการดำเนินธุรกิจปีหน้ากลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-แวลู คือ 1.โครงการเปิดใหม่จะไม่เน้นโครงการขนาดใหญ่ จะมีจำนวนยูนิตเฉลี่ย 200-300 ยูนิตต่อโครงการ พื้นที่โครงการแนวราบจะลดขนาดลงและกระจายเข้ามาใกล้ใจกลางเมืองมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยวเคยพัฒนาบนเนื้อที่ 80 ไร่ จะลดเหลือ 20-30 ไร่ เป็นต้น   2.จับตลาดกลุ่มเป้าหมายคนเมือง มีรายได้ 50,000-150,000 บาทต่อเดือน เนื่องจากมองว่าเป็นกลุ่มกำลังซื้อสูง ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ และมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง   3.ขยายกลุ่มลูกค้าไปสู่ตลาดระดับบนมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 5 ล้านบาท ขึ้นไป และกลุ่มลูกค้าคอนโดฯ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท   4.เลือกเปิดตัวโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ และมีช่องว่างทางการตลาด การแข่งขันไม่รุนแรง ทั้งในพื้นที่กลางเมืองกรุงเทพฯ​ และปริมณฑล รวมถึง พื้นที่ต่างจังหวัดไม่ว่าจะเป็นเขตอีอีซี เชียงใหม่ และภูเก็ต     “ในครึ่งปีหลัง 2562 บริษัทมีการปรับกลุทธ์การเปิดขายโครงการคอนโดฯ โดยเน้นโครงการที่เป็น  Best in Class เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางที่มีกำลังซื้อและมีศักยภาพในท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ในทำเลใกล้รถไฟฟ้าและมีดีมานด์รองรับ” โดยล่าสุด เปิดตัวโครงการ “The Tree Victory Monument”  ถือเป็นโครงการสูงของแบรนด์เดอะทรี (The Tree) โครงการแรกในระดับลักชัวรี่ มีการปรับโฉมทำห้องฝ้าเพดานสูง 4.4 เมตร และ ห้อง Duplex ฝ้าเพดานสูง 4.9 เมตร  ในทำเลย่านอนุสาวรีย์ชัยฯ  ราคาเริ่มต้น 3.59 ล้านบาท ซึ่งตัวอาคารมีขนาดความสูง 31 ชั้น  1 อาคาร มีชั้นจอดรถใต้ดิน 3  ชั้น มีห้องพักจำนวน 253  ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,300 ล้านบาท   โครงการ “The Tree Victory Monument” ถือเป็น 1 ใน 3 โครงการที่จะเปิดตัวในไตรมาส 4 นี้ มูลค่ารวม 5,100 ล้านบาท  โดยจะเปิดตัวอีก 2 โครงการ จะเปิดคอนโดมิเนียมอีก 3 โครงการ ได้แก่ The Tree พัฒนาการ-เอกมัย และ The Tree พระราม 4-สุขุมวิท     นายปิยะ กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ในไตรมาสสุดท้าย น่าจะได้รับอานิสงค์จากมาตรการภาครัฐ ทำให้ตลาดฟื้นตัวดีขึ้นแต่ยังคงติดลบจากปีที่ผ่านมา แต่คงติดลบน้อยลงจากเดิม 22% น่าจะเหลือติดลบประมาณ 15-20%  ซึ่งพฤกษา เรียลเอสเตท-แวลู  เตรียมนำสต๊อกโครงการสร้างเสร็จในกลุ่มบ้านเดียว มูลค่า 3,000 ล้านบาท และคอนโดฯ มูลค่า 3,000 ล้านบาท มาจัดแคมเปญโปรโมชั่นฟรีทุกค่าใช้จ่าย และลดราคาขาย 5-10%   “ในปีนี้ กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท – แวลู  คาดว่าจะมีรายได้ตามเป้าหมายที่วางเอาไว้ 20,000 ล้าน และมีเป้าหมายยอดขาย 17,000 ล้านบาท ปัจจุบันทำยอดขายได้แล้ว 15,000 ล้านบาท ส่วนปีหน้าคงวางเป้าหมายการเติบโตไว้ 5%”  
1 ปี การเดินทาง “ไอคอนสยาม” กับความสำเร็จใน 7 สิ่งมหัศจรรย์

1 ปี การเดินทาง “ไอคอนสยาม” กับความสำเร็จใน 7 สิ่งมหัศจรรย์

วันที่ 30 ตุลาคม 2562 ที่ผ่านมา คือ วันครบรอบ 1 ปี ของการเปิดให้บริการ “ไอคอนสยาม” อภิมหาโปรเจ็กต์ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา ของ 3 บริษัทระดับบิ๊ก ที่ร่วมกันปั้นโปรเจ็กต์นี้ขึ้น ได้แก่ บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด เครือเจริญโภคภัณฑ์  และบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดิเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด  ด้วยมูลค่าการลงทุนสูงสุดในประวัติศาสตร์ถึง 55,000 ล้านบาท กับระยะเวลาการพัฒนาในระยะเวลา 5 ปี ​ เนรมิตโปรเจ็กต์ขนาดใหญ่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาได้สำเร็จ   ย้อนหลังไป 7 ปีก่อน นางชฎาทิพ จูตระกูล กรรมการ บริษัท ไอคอนสยาม จำกัด และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด ซึ่งเป็นหนึ่งในพันธมิตรเจ้าของไอคอนสยาม  ได้ประกาศวิสัยทัศน์ไว้เมื่อว่าจะต้องพัฒนาโครงการให้สำเร็จ  พร้อมกับสร้างให้ไอคอนสยามเป็น Game Changer Destination ที่สามารถสร้างศูนย์กลางธุรกิจและการท่องเที่ยวกลางเมืองของกรุงเทพฯ อยู่ที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาและฝั่งธนบุรีได้สำเร็จ   โดยตลอดระยะเวลา 1 ปีที่ผ่านมา คงเป็นเครื่องพิสูจน์ความสำเร็จดังกล่าว ได้เป็นอย่างดี และบริษัทได้ทำภารกิจสำคัญตามวิสัยทัศน์ที่ประกาศไว้สำเร็จลุล่วงแล้วทุกประการ  ที่สำคัญโครงการไอคอนสยาม เป็นโครงการของบริษัทคนไทยสามารถดึงเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้าสู่ประเทศไทย ผ่านการลงทุนเปิดธุรกิจร้านต่างๆ ในโครงการ เป็นมูลค่ามากกว่า 5,000 ล้านบาท ไม่ว่าจะเป็น Apple Store สาขาแรกในประเทศไทย และ Luxury Brands ต่างๆ ที่แม้จะเปิดในประเทศไทยอยู่แล้ว แต่ก็ให้ความเชื่อมั่นและเปิดอีกสาขาระดับแฟล็กชิฟสโตร์ในไอคอนสยามได้ “เวลาผ่านพ้นมา 1 ปี  หลายร้านมีผลประกอบการที่ดี  และหลายร้านมียอดขายเป็นอันดับ 2 ของประเทศไทยรองจากสาขาสยามพารากอน”   นอกจากนี้ ไอคอนสยาม ยังสามารถสร้างสิ่งที่ถือว่าเป็น “ไฮไลท์” ของโครงการ แถมเป็นแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดนักท่องเที่ยว นักช้อปปิ้ง ไม่ว่าจะเป็นชาวไทยหรือชาวต่างชาติ  กับการสร้าง 7 สิ่งมหัศจรรย์แห่งไอคอนสยาม ที่ถือได้ว่าเป็นองค์ประกอบสำคัญของความสำเร็จ  โครงการระดับบิ๊กเช่นนี้ (แม้จะมีสิ่งมหัศจรรย์บางอย่างไม่แล้วเสร็จ แต่ไม่ได้เริ่มต้นพัฒนาขึ้นแล้ว) 7 สิ่งมหัศจรรย์แห่งไอคอนสยาม ประกอบด้วย 1.สุขสยาม พื้นที่รวบรวม Local Heroes ศิลปิน ช่างฝีมือ ผู้ประกอบการ และวิสาหกิจชุมชนจำนวนมาก ซึ่งอยู่ในทุกมุมประเทศ ให้ได้มีโอกาสเข้ามาค้าขายในไอคอนสยาม ซึ่งในช่วงปีที่ผ่านมา สุขสยามได้ดึงดูดผู้คนเข้ามาที่สุขสยามไม่ต่ำกว่า 50,000 – 70,000 คนต่อวัน  ยิ่งไปกว่านั้นผู้ประกอบการหลายรายได้เป็นที่รู้จักในหมู่นักท่องเที่ยวจนได้มีโอกาสไปทำธุรกิจในต่างประเทศแล้วอีกด้วย 2.ริเวอร์ พาร์ค จากปณิธานของไอคอนสยามในการอุทิศพื้นที่ในโครงการขนาดใหญ่ 10 ไร่ ให้เป็น Community Space วันนี้ริเวิอร์พาร์คได้กลายเป็นพื้นที่สำคัญที่ชุมชนสามารถมาใช้ประโยชน์ได้เสมือนเป็นระเบียงหน้าบ้าน  มีการใช้พื้นที่ในการจัดประเพณีไทย 12 เดือน เต็มตลอดทุกเดือน เกิดปรากฏการณ์ใหม่ๆ ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน อาทิ ประติมากรรมเทียนพรรษายักษ์ที่เดินทางมาจากจังหวัดอุบลราชธานีเข้าสู่กรุงเทพฯ เป็นครั้งแรก กลายเป็น world class destination ที่สามารถดึงดูดผู้คนจากทั่วประเทศและทั่วโลก 3.การแสดงระบำสายน้ำ แสง สี เสียง มัลติมีเดีย การแสดงที่ยาวและยิ่งใหญ่ที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ได้พิสูจน์ความสำเร็จแล้ว ในการทำให้แม่น้ำเจ้าพระยากลายเป็น New Global Destination ด้วยการมี World Class Attraction ที่ทรงพลัง ซึ่งนอกเหนือจากการดึงดูดผู้คนให้มาชมการแสดงได้อย่างล้นหลามแล้ว ล่าสุดการแสดงระบำสายน้ำ แสง สี เสียง มัลติมีเดีย ของไอคอนสยาม ยังได้รับคัดเลือกให้ได้รางวัลชนะเลิศ รางวัล Gold Stevie Award 2019 สาขา Art, Entertainment & Public - Art Event จาก The International Business Awards การประกวดธุรกิจนานาชาติประจำปี 2019 บนเวทีระดับโลก 4.ทรู ไอคอน ฮอลล์ ศูนย์การประชุมระดับโลกแห่งแรกในประเทศไทย บนชั้น 7 ด้วยความจุขนาด 2,700  ที่นั่ง  รองรับการจัดงานประชุม ด้วยเทคโนโลยีที่ดีที่สุดในภูมิภาคเอเชีย และสามารถรองรับโชว์ต่างๆ ที่มีชื่อเสียงจากต่างประเทศได้ซึ่งจะจุดประกายให้กับอุตสาหกรรม MICE และทำให้กรุงเทพมหานครเป็นศูนย์กลางของการประชุมนานาชาติและการแสดงระดับชั้นนำของโลก 5.ริเวอร์ มิวเซียม แบงค็อก พื้นที่ศิลปะและพิพิธภัณฑ์ระดับโลกแห่งแรกในประเทศไทย โดยได้เปิดเฟสแรก ‘ไอคอนสยาม อาร์ท สเปซ’ เมื่อเดือนกันยายนศกนี้ พื้นที่ 2,000 ตารางเมตร ซึ่งเป็นพื้นที่แห่งความคิดสร้างสรรค์ เพื่อเปิดโอกาสให้ศิลปินไทยทุกแขนงตั้งแต่ศิลปินรุ่นใหม่ ศิลปินท้องถิ่น ไปจนถึงศิลปินระดับชาติใช้แสดงผลงาน โดยงานแรก กลุ่มบริษัทโตชิบา ประเทศไทย ได้จัดนิทรรศการศิลปกรรม “นำสิ่งที่ดีสู่ชีวิต” งานแสดงผลงานจากประกวดศิลปกรรม “นำสิ่งที่ดีสู่ชีวิต” ของศิลปินทั่วประเทศ ภายใน 1 เดือนถึงวันนี้มีผู้ชมงานมากถึง 100,000 คน   หลังจากนี้จะเปิดเฟสสองคือ ‘ริเวอร์ มิวเซียม ฮอลล์’ จะเป็นพื้นที่สำหรับการจัดแสดงงานสำคัญจากทั่วโลก และการร่วมมือกับแบรนด์ดังระดับโลก และส่วนสุดท้ายคือ ‘ริเวอร์ มิวเซียม แบงค็อก’ ซึ่งจะเป็นพิพิธภัณฑ์ระดับโลกแห่งแรกในประเทศไทยจะเปิดให้บริการปลายปี 2563 ทั้งหมดนี้จะทำให้กรุงเทพมหานครกลายเป็นจุดศูนย์กลางวงการศิลปะโลกอีกแห่งหนึ่งในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ 6.รถไฟฟ้าสายสีทอง ระบบคมนาคมขนส่งทางราง ซึ่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวผ่านถนนเจริญนครไปสิ้นสุดที่โรงพยาบาลตากสินรวม 3 สถานี และในอนาคตจะเป็น Feeder Line ที่เชื่อมเข้ากับรถไฟฟ้าสายสีแดงและสายสีม่วง ขณะนี้อยู่ในความรับผิดชอบของบริษัท กรุงเทพธนาคม จำกัด และ บริษัท อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ จำกัด (มหาชน)  โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการได้กลางปี 2563   รถไฟฟ้าสายสีทอง จะเป็นรถไฟฟ้าสายแรกในประเทศไทยที่เปิดเดินรถโดยใช้ระบบ AGT (Automated Guideway Transit) ทำให้ก่อสร้างบนพื้นที่จำกัดได้ จึงไม่ต้องเวนคืนที่ดินของประชาชน อีกทั้งการเดินรถระบบนี้มีน้ำหนักเบา ส่งผลให้สามารถใช้โครงสร้างเสาขนาดเล็กกว่าระบบเดิม นอกจากนั้นตัวรถเป็นระบบล้อยาง ทำให้เวลาเดินรถเสียงจะเงียบกว่ารถไฟฟ้าแบบเดิม ลดผลกระทบด้านเสียง และ AGT ยังเป็นระบบเดินรถแบบไร้คนขับ (Driverless) ที่จะถูกนำมาใช้เป็นครั้งแรกในเมืองไทย ควบคุมการเดินรถด้วยระบบคอมพิวเตอร์ ซึ่งจะควบคุมระยะเวลาในการเดินรถได้อย่างแม่นยำและมีความปลอดภัยสูง 7.ปรากฏการณ์รวมโลกในรอยไทย  จากศิลปินไทยระดับอาจารย์ ศิลปินแห่งชาติ ศิลปินท้องถิ่นจากทั่วประเทศไทย และรวมถึงผลงานสร้างสรรค์โดยศิลปินต่างชาติ ได้แสดงความสามารถและผลงานสร้างสรรค์ทางศิลปะซึ่งกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ต่างๆ ทั่วทั้งโครงการกว่า 100 ชิ้น หรือแม้กระทั่งในร้านค้าต่างๆ เป็นการสนับสนุนผลงานสร้างสรรค์ของศิลปินและช่างฝีมือไทยเหล่านั้นให้ได้เป็นที่ประจักษ์ต่อสายตาโลก และจะยังมีเพิ่มเติมเข้ามาเรื่อยๆ อย่างต่อเนื่อง ตลอด 1 ปีของการเปิดดำเนินการ  โครงการไอคอนสยามยังได้รางวัลจากเวทีต่างๆ ทั่วโลก มาเป็นเครื่องการันตีความสำเร็จอีกมากายหลายรางวัล อาทิ  การได้รับคัดเลือกให้เป็นผู้ชนะรางวัล ‘ออกแบบดีที่สุดในโลก’ จากสภาการค้าปลีกโลก (World Retail Congress) และคว้ารางวัลชนะเลิศสูงสุดด้าน ‘การออกแบบที่ดีที่สุด’ จากสมาคมศูนย์การค้าโลก (International Council of Shopping Centers – ICSC) ถือเป็น 1 ปี ของเส้นทางความสำเร็จที่สวยงามจริงๆ   ข้อมูลเพิ่มเติม ไอคอนสยาม
5  เหตุผลสำคัญ  ทำให้ทำเลย่านแจ้งวัฒนะเป็นทำเลธุรกิจใหม่ในอนาคต

5 เหตุผลสำคัญ ทำให้ทำเลย่านแจ้งวัฒนะเป็นทำเลธุรกิจใหม่ในอนาคต

ถนนแจ้งวัฒนะ ปัจจุบันเริ่มมีความหนาแน่น ของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม จากผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่ จากก่อนหน้าทำเลในโซนนี้ มีการพัฒนาโครงการประเภทแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม เพราะต้องยอมรับว่าบริเวณแถวแจ้งวัฒนะ ปากเกร็ด และนนทบุรี เป็นพื้นที่ชานเมืองราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก สามารถนำมาพัฒนาเป็นโครงการแนวราบได้    ปัจจุบันย่านแจ้งวัฒนะเริ่มมีความโดดเด่น และกำลังจะกลายเป็นอีกหนึ่งย่านสำคัญ ด้านเศรษฐกิจและการค้า จากการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู ถือเป็นตัวกระตุ้นสำคัญ ซึ่งเมื่อระบบคมนาคมขนส่งสะดวกมากขึ้น การพัฒนารูปแบบต่างๆ ก็จะมีเข้ามามากขึ้นด้วยเช่นกัน    นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า บริเวณแจ้งวัฒนะเป็นทำเลศักยภาพที่มีความโดดเด่น เป็นย่านเศรษฐกิจและย่านธุรกิจการค้า มีโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานหลากหลายรูปแบบ ที่อยู่ระหว่างการวางแผนพัฒนาจากผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย ซึ่งได้เริ่มเข้ามาจับจองที่ดินบริเวณนี้ สิ่งที่ตอกย้ำให้ย่านแจ้งวัฒนะกำลังกลายเป็นย่านเศรษฐกิจและการค้าที่สำคัญในอนาคต คงมาจาก 5 เหตุผลนี้ 1.การพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้า ปัจจุบันแจ้งวัฒนะอยู่การพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี  ปัจจุบันกำลังดำเนินการก่อสร้าง และกำหนดเปิดให้บริการประมาณปี 2564  อีกทั้งยังมีส่วนต่อขยายจากสถานีศรีรัช–เมืองทองธานี ที่ออกแบบเป็นระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Straddle Monorail)    โดยจุดเชื่อมต่อจะอยู่บริเวณสถานีศรีรัช  ของโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี สายหลัก ไปทางทิศตะวันตก และเลี้ยวขวาเข้าสู่เมืองทองธานีไปตามซอยแจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด 39 แนวทางเดียวกันกับทางพิเศษอุดรรัถยา ต่อเนื่องไปยังจุดสิ้นสุดโครงการบริเวณทะเลสาบเมืองทองธานี ประกอบด้วยสถานีรับส่งผู้โดยสาร 2 สถานี ได้แก่ สถานี MT-01 ตั้งอยู่บริเวณอิมแพ็คชาเลนเจอร์ (Impact Challenger) และสถานี MT-02 ตั้งอยู่บริเวณด้านหน้าของทะเลสาบเมืองทองธานี รวมระยะทางประมาณ 3 กิโลเมตร   หากโครงการแล้วเสร็จจะเป็นการเพิ่มศักยภาพการเดินทางของประชาชน จากบริเวณถนนแจ้งวัฒนะเข้าสู่พื้นที่เมืองทองธานี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่น และเป็นที่ตั้งของยูนิตงานต่างๆ ด้วย เช่น ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมอิมแพ็ค เมืองทองธานี เอสซีจี สเตเดี้ยม ธันเดอร์โดม และมหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช เป็นต้น โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูยังสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่น 3 สาย คือ   1.รถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-คลองบางไผ่ (ปัจจุบันเปิดให้ใช้บริการอยู่) โดยเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี   2.รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม ช่วงบางซื่อ-รังสิต  ปัจจุบันกำลังดำเนินการก่อสร้าง  และเปิดให้บริการประมาณต้นปี 2564 โดยเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่สถานีหลักสี่   3.รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต โดยเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ  เป็นโครงการในอนาคต 2.ทำเลใกล้สนามบินดอนเมือง บริเวณแจ้งวัฒนะตั้งอยู่ใกล้สนามบินดอนเมือง  ซึ่งในปัจจุบันสนามบินดอนเมืองมี 2 อาคารคือ Terminal 1 และ Terminal 2 โดยสามารถรองรับผู้โดยสารได้ประมาณปีละ 30 ล้านคน และในอนาคต บริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) ได้เตรียมแผนในการพัฒนาระยะที่ 3 (Terminal 3) และคาดว่าในอนาคตจะมีการเพิ่มเที่ยวบินและคาดว่าจำนวนผู้โดยสารที่เข้ามาใช้บริการจะเพิ่มขึ้นถึงปีละ 40 ล้านคน และสูงถึง 50-60 ล้านคน  ในช่วงปี 2568-2573  ในส่วนการเดินทางทางน้ำบริเวณนี้ยังมีท่าเรือปากเกร็ด ซึ่งคอยรองรับการเดินไปยังส่วนต่างๆ ของกรุงเทพมหานคร และยังมีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่เข้าถึงโดยการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนของรัฐบาลอีกด้วย 3.จุดศูนย์รวมยูนิตงานขนาดใหญ่ ทั้งรัฐและเอกชน ในย่านแจ้งวัฒนะถือว่ามียูนิตงานขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นจากภาครัฐหรือเอกชน โดยเฉพาะการมีศูนย์ราชการ สถานที่ซึ่งเป็นศูนย์รวมของยูนิตงานราชการสำคัญเอาไว้ ทำให้แต่ละวันมีคนจำนวนมากเดินทางเข้ามาในย่านนี้  เพื่อติดต่อราชการในยูนิตงานต่างๆ ไม่นับรวมกับจำนวนข้าราชการที่ทำงานในยูนิตงานต่างๆ อีกมหาศาล ยิ่งทำให้บริเวณดังกล่าวกลายเป็นแหล่งธุรกิจที่สำคัญมากยิ่งขึ้น 4.บิ๊กโปรเจ็กต์ ด้านศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมขนาดใหญ่ การพัฒนาโครงการเมืองทองธานี ตั้งแต่ปี 2542 ซึ่งมีการพัฒนาศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมขนาดใหญ่และทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่งของภูมิภาคเอเชีย โดยมีพื้นที่รวมกว่า 140,000 ตารางเมตร โดยเฉพาะ อิมแพ็ค มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากจำนวนผู้ใช้บริการจัดงานแสดงสินค้า นิทรรศการ ประชุม-สัมมนา งานเลี้ยงสังสรรค์ งานแต่งงาน คอนเสิร์ต กิจกรรมพิเศษอื่นๆ หมุนเวียนจัดงานรวมกว่า 1,000 งานต่อปี และมีจำนวนผู้เดินทางมาเยือนกว่า 10 ล้านคน    ภายในโครงการเมืองทองธานี ยังมีการพัฒนาโครงการอีกหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า พื้นที่รีเทล โรงแรม คอมมูนิตี้มอลล์ต่างๆ อีกสารพัด ทำเมืองทองธานีมีความหนาแน่น ทั้งจำนวนประชากรผู้เข้ามาอยู่อาศัย และการติตต่อธุรกิจต่างๆ  ย่านแจ้งวัฒนะ ยังถูกเติมเต็มไปด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นเซ็นทรัลแจ้งวัฒนะ บิ๊กซีซุปเปอร์เซ็นเตอร์ แม็คโคร คอมมูนิตี้มอลล์ และโครงการอื่นๆ อีกหลายโครงการ 5.บิ๊กดีเวลลอปเปอร์แห่เข้าพัฒนาโครงการ ทำเลที่มีแนวโน้มเติบโต และกลายเป็นย่านสำคัญในอนาคต  ปัจจัยชี้วัดอีกประการ คือดูได้จากการเข้าไปพัฒนาโครงการของบิ๊กดีเวลลอปเปอร์ต่างๆ เพราะหากทำเลนั้นไม่มีศักยภาพเพียงพอ ดีเวลลอปเปอร์จะไม่เข้าไปจับจองพื้นที่เพื่อพัฒนาโครงการอย่างแน่นอน ปัจจุบันในย่านแจ้งวัฒนามีบิ๊กดีเวลลอปเปอร์หลายรายเข้าไปพัฒนาโครงการแล้ว อาทิ   กลุ่มบางกอกแลนด์ พัฒนาโครงการศูนย์การค้า คอสโม บาซาร์ พื้นที่รวม 80,000 ตารางเมตร มีทั้งโรงภาพยนตร์เครือเอสเอฟ ซีนีม่า ซิตี้ 5 โรง ซูเปอราร์เก็ต ฟิตเนสเซ็นเตอร์ ร้านค้า และร้านอาหาร กลุ่มบีแลนด์ยังวางแผนนำที่ดิน 600 ไร่ บริเวณทะเลสาบเมืองทองธานี  พัมนาโครงการเลเชอร์ แอนด์ เอ็นเตอร์เท็นเมนท์ คอมเพล็กซ์ มูลค่า 5,000-6,000 ล้านบาทอีกด้วย   ความเคลื่อนไหวของบิ๊กดีเวลลอปเปอร์อื่นๆ ที่เริ่มเตรียมตัวเข้ามาพัฒนาโครงการในย่านแจ้งวัฒนะก็มีอีกหลายราย อาทิ  กลุ่มแอล.พี.เอ็น. ซื้อสนามฟุตบอลสยามสปอร์ต ขนาดที่ดิน 26 ไร่ กลุ่มเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซื้อตึกร้างในเมืองทอง เพื่อเตรียมพัฒนาเป็นโครงการคอนโดฯ กลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท ซื้อที่ดิน 170 ไร่ เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และกลุ่มแสนสิริ ซื้อที่ดินบริเวณตลาดสวนมะลิ ขนาด 30 ไร่ เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการคอนโดฯ  เปิดข้อมูลตลาดคอนโดฯ ย่านแจ้งวัฒนะ นอกเหนือจาก 5 เหตุผลสำคัญดังกล่าวแล้ว ทางไนท์แฟรงค์ ยังได้จัดทำผลวิจัยสนับสนุน ให้เห็นว่าย่านแจ้งวัฒนะมีอีกหนึ่งย่านสำคัญในด้านธุรกิจและตลาดที่อยู่อาศัย โดยรายงานว่า ตลาดคอนโดฯ บริเวณแจ้งวัฒนะในช่วงกลางปี 2562 ที่ผ่านมา  มีจำนวนทั้งสิ้น 18,942 ยูนิต โดยคอนโดฯ ในบริเวณนี้มีจำนวนห้องชุดใหม่เกิดขึ้นมากตั้งแต่ปี 2554 เนื่องจากมียูนิตงานราชการเริ่มย้ายสถานที่ทำการเข้ามาอยู่ในบริเวณศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดฯ เพื่อรองรับ   แต่หลังจากเริ่มเปิดขายมากขึ้นในปี 2554  ในปีต่อมาพบว่า จำนวนห้องชุดใหม่เริ่มชะลอตัวลงและเพิ่มขึ้นสลับกันไปจนถึงปี 2561 และในปีนั้นเองได้เริ่มมีการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูช่วงมีนบุรี-แคราย จึงทำให้มีห้องชุดใหม่เปิดขายเพิ่มขึ้นมาเป็น 2,013 ยูนิต และครึ่งปีแรกของปี 2562 มีห้องชุดใหม่เปิดขายเพิ่มขึ้นมาจำนวน 1,838 ยูนิต และคาดว่าทั้งปี 2562 จะมีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในบริเวณนี้ประมาณ 3,000 ยูนิต กราฟแสดงอุปทานคอนโดมิเนียมบริเวณแจ้งวัฒนะ ปี 2554 ถึงกลางปี 2562 ช่วงกลางปี  2562 คอนโดฯ บริเวณแจ้งวัฒนะ มีจำนวนที่ขายไปแล้วประมาณ 12,271 ยูนิต จากจำนวนคอนโดฯ ที่เปิดขายทั้งสิ้น 18,942 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขา 64.8% มีจำนวนคอนโดฯ เหลือขายประมาณ 6,671 ยูนิต จำนวนห้องชุดที่ในช่วง 6 ปีที่ผ่านมามีประมาณปีละ 1,350 ยูนิต เนื่องจากบริเวณนี้เป็นบริเวณที่มีศักยภาพเป็นบริเวณธุรกิจใหม่ แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่   โดยกลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ ในบริเวณนี้ คือ บุคลากรของหน่วยงานต่างๆ ในย่านนี้ และผู้ปกครองนักเรียนและนักศึกษาที่ศึกษาในสถาบันการศึกษาที่ตั้งอยู่ในบริเวณนี้ ที่สำคัญ ราคาคอนโดฯ ยังจับต้องได้ หากรถไฟฟ้าสายสีชมพูแล้วเสร็จการเดินทางไปยังสถานที่ต่างๆ ก็จะสะดวกมากยิ่งขึ้น  ราคาขายจึงมีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นด้วย   นอกจากนี้ กลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ  ในบริเวณนี้  มักซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และมีบางส่วนซื้อเพื่อปล่อยเช่า บางส่วนซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สินโดยคาดว่าคอนโดฯ ในบริเวณแจ้งวัฒนะ มีระดับราคาที่สามารถปรับตัวขึ้นได้ในอนาคต ยิ่งเมื่อระบบรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างแล้วเสร็จ ย่อมทำให้ราคาขายคอนโดฯ ในบริเวณนี้ปรับตัวเพิ่มขึ้น กราฟแสดงอุปทาน อุปสงค์ และ อัตราการขายคอนโดมิเนียมบริเวณแจ้งวัฒนะ 2554 ถึงกลางปี  2562   การพัฒนาคอนโดฯ บริเวณแจ้งวัฒนะ ส่วนใหญ่เป็นระดับเกรดซี โดยระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ เกรดซี ช่วงกลางปี 2562 มีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 72,438 บาทต่อตารางเมตรเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2554 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 53,680 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดฯ ในบริเวณนี้จากปี 2554 ถึง กลางปี 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตรา 5% ในปี 2562 เริ่มมีการพัฒนาคอนโดฯ เกรดบี บริเวณแจ้งวัฒนะ และราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ เกรดบี บริเวณแจ้งวัฒนะอยู่ที่ 80,150 บาทต่อตารางเมตร ณ กลางปี 2562 กราฟแสดงราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณแจ้งวัฒนะ 2554 ถึงกลางปี  2562
เปิดบทวิเคราะห์ EIC มาตรการอสังหาฯ ไม่ทำให้ตลาดฟื้นตัว

เปิดบทวิเคราะห์ EIC มาตรการอสังหาฯ ไม่ทำให้ตลาดฟื้นตัว

สัปดาห์ที่ผ่านมา (วันที่ 22 ตุลาคม 2562) คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์  ด้วยการออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน และจดจำนองให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทออกมามีผลบังคับใช้ ซึ่งระยะเวลาไปสิ้นสุดในวันที่ 24 ธันวาคม 2563   นอกจากนี้ ครม. ยังมีมติเห็นชอบ  มาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งคิดอัตราดอกเบี้ยที่ 2.5% ในช่วง 3 ปีแรกสำหรับผู้กู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ด้วยวงเงินสินเชื่อรวม 50,000 ล้านบาทด้วย   ถือได้ว่าเป็นมาตรการที่ออกมาช่วยกระตุ้นให้ภาคอสังหาฯ ฟื้นตัวดีขึ้น  จากแรงกดดันของมาตรการกำหนดสินเชื่อต่อวงเงินหลักประกัน หรือ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาบังคับใช้ก่อนหน้านี้ ซึ่งส่งผลทำให้ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดเจน นี่ยังไม่นับรวมปัจจัยเรื่องของภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อ ปัญหาค่าเงิน และสงครามการค้าโลก ที่แม้ไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรง แต่ก็ทำให้ตลาดลูกค้าต่างชาติ ซึ่งเป็นหนึ่งกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาเติมตลาดให้เติบโต ได้ชะลอตัวลดลงตามไปด้วย   จะว่าไปแล้วมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนองในครั้งนี้ ก็เป็นมาตรการต่อเนื่อง จากก่อนหน้าที่รัฐบาลได้ออกมาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง กับการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับการซื้อบ้านพร้อมที่ดิน หรือคอนโดฯ มูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท ตามจำนวนที่จ่ายภาษีจริง แต่จ่ายภาษีไม่เกิน 200,000 บาท กำหนดระยะเวลาของมาตรการสำหรับผู้ซื้ออสังหาฯ  ตั้งแต่วันที่ 30 เมษายน ถึง 31 ธันวาคม 2562  นอกจากนี้ ยังมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% จากปกติต้องชำระในอัตรา 2% สำหรับบ้านและคอนโดฯ ที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทด้วย   แต่ดูเหมือนว่ามาตรการที่กำหนดกรอบราคาบ้านเพียงแค่ 1 ล้านบาท จะไม่ได้ตอบโจทย์สภาพตลาดและความเป็นจริงในปัจจุบัน เพราะที่อยู่อาศัยที่ขายเป็นส่วนใหญ่ จะมีระดับราคาเฉลี่ยในราคา 2-3 ล้านบาท หากจะหาซื้อที่อยู่อาศัยในราคา 1 ล้านบาทได้นั้น  คงต้องออกไปชานเมืองที่ไกล หรือไม่ก็เป็นตลาดต่างจังหวัด มาตรการที่ออกมาก่อนหน้าจึงแทบจะเรียกได้ว่า ไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ สักเท่าไร EIC ประเมินคอนโดฯ+ทาวน์เฮ้าส์ ได้ประโยชน์ ล่าสุด นางสาวนพมาศ ฮวบเจริญ นักวิเคราะห์อาวุโส  Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ได้จัดทำบทวิเคราะห์  มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอน และจดจำนองว่ามีผลต่อตลาดอสังหาฯ อย่างไรบ้าง   โดยทาง EIC มองว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยใหม่สร้างเสร็จพร้อมโอนระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท  จะได้รับประโยชน์จากมาตราการ ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ของตลาด  และเป็นประเภทคอนโดฯ และทาวน์เฮาส์ โดยเฉพาะในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด   จากข้อมูลยูนิตที่อยู่อาศัยเหลือขาย (ทั้งที่สร้างเสร็จและกำลังก่อสร้าง) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ กลางปี 2019 ที่จัดเก็บโดย AREA พบว่า มียูนิตเหลือขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอยู่ทั้งสิ้น 107,646 ยูนิต คิดเป็น 53% ของจำนวนเหลือขายทั้งหมด ซึ่งจำนวนเหลือขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯ ถึง 52% ของจำนวนเหลือขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาททั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮาส์มีสัดส่วน 43%  หากพิจารณาเป็นรายพื้นที่จะพบว่า  ที่อยู่อาศัยกลุ่มที่ได้ประโยชน์จะกระจุกตัวในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ เช่น รังสิตคลอง 1-16 บางบัวทอง บางนา กม.10-30 วงแหวนรอบนอก-เพชรเกษม และรัตนาธิเบศร์   มาตรการในครั้งนี้ มีเงื่อนไขครอบคลุมเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยใหม่ที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แตกต่างจากมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองในปี 2558 ที่ครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา แม้ว่ามาตรการในครั้งนี้จะครอบคลุมกลุ่มที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่  และเป็นมาตรการที่ออกมาต่อเนื่องจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสองของปีนี้ แต่เงื่อนไขที่จำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยบางระดับราคาทำให้ผลบวกที่มีต่อตลาดโดยรวมจะมีไม่มากดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในปี 2551 และ 2558 ที่มีการใช้มาตรการแบบเดียวกัน ต่างกันที่ครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา โดยเฉพาะในปี 2558 ที่ครอบคลุมทั้งบ้านจัดสรรและไม่จัดสรร รวมถึงที่ดินจัดสรรด้วย   นอกจากนี้  มาตรการยังไม่ได้ระบุชัดเจนถึงวันที่มีผลบังคับใช้ ทำให้ธุรกรรมการโอนและจดจำนองของที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอาจหยุดชะงักในระยะสั้นจนกว่ามาตรการจะมีผลบังคับใช้ จากการที่ภาครัฐอนุมัติมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองโดยที่ยังไม่ได้ระบุวันที่มีผลบังคับใช้ ทำให้ผู้ซื้อบ้านที่เข้าข่ายได้ประโยชน์จากมาตรการชะลอ/เลื่อนการโอนและจดจำนองออกไปก่อน เพื่อให้ตนเองสามารถได้รับประโยชน์จากมาตรการ   หากภาครัฐประกาศวันที่มีผลบังคับใช้ล่าช้า ก็อาจส่งผลระยะสั้นให้ธุรกรรมการซื้อขายบ้านบางส่วนหยุดชะงักลง  และอาจกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปีนี้ อย่างไรก็ตาม จากการสอบถามหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับมาตรการนี้ในเบื้องต้น หน่วยดังกล่าวแจ้งว่าอาจใช้เวลาประมาณ 1 เดือนในการเตรียมรายละเอียดของประกาศกระทรวงมหาดไทย โดยมีโอกาสที่มาตรการอาจเริ่มบังคับใช้ปลายเดือนพฤศจิกายน หรือ ต้นเดือนธันวาคม 2562 EIC ชี้มาตรการยังเป็นยาเบา ไม่กระตุ้นตลาดฟื้นตัว EIC ประเมินว่า มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองในครั้งนี้ จะแค่บรรเทาผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ และเกณฑ์ LTV ในระยะสั้น แต่ยังไม่สามารถผลักดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับมาขยายตัวได้สูงดังที่เคยเกิดขึ้นจากการใช้มาตรการในครั้งก่อน ๆ เนื่องจาก 1.มาตรการในปีนี้ส่งผลกระทบในวงแคบกว่าเมื่อเทียบกับปี 2551 และ 2558 ที่ได้ประโยชน์กับที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคาตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้น 2.เศรษฐกิจโลกและไทยที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง  กดดันกำลังซื้อของชาวต่างชาติและชาวไทย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางที่มีความเปราะบางต่อเศรษฐกิจที่ผันผวน 3.หนี้สินของภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ดังพิจารณาได้จากข้อมูลหนี้ครัวเรือนต่อ Disposable income ที่รายงานโดยธปท. ซึ่งอยู่ในระดับเกือบ 150% เทียบกับปี 2551 ที่อยู่ในระดับต่ำกว่า 100% ขณะที่อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ของผู้กู้ซื้อบ้านยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าจะลดลงมาบ้างหลังจากเกณฑ์ LTV มีผลบังคับใช้ ทำให้ความสามารถในการก่อหนี้ของครัวเรือนยังมีข้อจำกัดค่อนข้างมาก 4.สถาบันการเงินเข้มงวดในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น สะท้อนจากอัตราการอนุมัติสินเชื่อบ้านที่ลดลงและมาตรฐานการให้สินเชื่อบ้านที่เข้มงวดขึ้นผ่านการสำรวจของ ธปท. ที่มีประจำทุกไตรมาส 5.เกณฑ์ LTV ที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง ทั้งการที่ไม่สามารถกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านในวงเงินที่สูงดังเช่นในอดีตและการหาผู้กู้ร่วมที่ยากมากขึ้นกว่าในอดีตก่อนมีมาตรการ LTV ใหม่ (แม้ว่า ธปท. จะผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ในกรณีกู้ร่วม แต่การผ่อนปรนเฉพาะกรณีกู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจมีสัดส่วนไม่มาก) ขณะที่มาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษของ ธอส. อาจไม่มากพอที่จะช่วยผลักดันให้ตลาดบ้านกลับมาขยายตัวได้ เนื่องจากวงเงินในมาตรการที่ค่อนข้างน้อย คิดเป็นประมาณ 5-7% ของยอดสินเชื่อใหม่เพื่อซื้อบ้านในแต่ละปีเท่านั้น เร่งการโอน ลดค่าใช้จ่าย 90,000 บาท แม้ว่าผลต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมอาจมีไม่มาก แต่กลุ่มผู้ซื้อบ้าน Low-end และผู้ประกอบการที่เน้นบ้านกลุ่ม Low-end จะเป็นผู้ที่ได้รับผลประโยชน์จากมาตรการครั้งนี้ โดยผู้ซื้อบ้านใหม่ในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท  จะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนและจดจำนองสูงสุดเกือบ 90,000 บาท ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อบางส่วนเร่งเข้ามาโอนที่อยู่อาศัยเร็วขึ้นเพื่อให้ได้รับประโยชน์จากมาตรการ   ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหรือมี Backlog ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในสัดส่วนสูง  จะได้รับประโยชน์ เนื่องจากผู้ประกอบการสามารถประหยัดต้นทุนการออกโปรโมชัน  ลดค่าโอนและจดจำนอง  ซึ่งเป็นหนึ่งในโปรโมชันที่ผู้ประกอบการนิยมทำ โดยผู้ประกอบการอาจจะใช้โอกาสนี้ในการออกโปรโมชันอื่น ๆ เพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นยอดขายและเร่งระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายได้มากขึ้น   ตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องใช้เวลาปรับตัวกับเกณฑ์ LTV ใหม่ประมาณ 1-2 ปี ซึ่งต้องอาศัยการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างชัดเจนร่วมด้วย นอกเหนือจากการสนับสนุนจากมาตรการทางภาษี แม้รัฐบาลทยอยออกมาตรการทางภาษีหลายอย่างเพื่อช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง แต่การปรับตัวของผู้บริโภคต่อเกณฑ์การให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือเกณฑ์ LTV ยังต้องใช้ระยะเวลา โดยอาศัยแรงขับเคลื่อนสำคัญจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างชัดเจน เพื่อผลักดันกำลังซื้อให้มีได้มากขึ้นเพื่อทดแทนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ลดลงจากเกณฑ์ LTV   อย่างไรก็ตาม มาตรการดังกล่าวอาจยังไม่สามารถส่งผลให้  ตลาดที่อยู่อาศัยกลับมาฟื้นตัวได้สูงเหมือนดังที่เคยเกิดขึ้น จากมาตรการแบบเดียวกันในอดีต เนื่องจากข้อจำกัด 3 ประการ ได้แก่ 1.ข้อจำกัดของมาตรการที่ครอบคุลมที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่ม ซึ่งแตกต่างจากมาตรการในอดีตที่ครอบคุลมทุกระดับราคา 2.ข้อจำกัดด้านเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มชะลอตัวไม่เอื้อต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค 3.ข้อจำกัดด้านการกู้ยืมของผู้ซื้อบ้าน จากภาระหนี้สินของภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ท่ามกลางความเข้มงวดของสถาบันการเงินและเกณฑ์ LTV ที่เข้มงวดมากในอดีต   ในบทสรุปสุดท้าย คงต้องติดตามกันต่อไปว่า มาตรการที่อออกมา จะส่งผลทำให้เกิดการซื้อขาย และโอนกรรมสิทธิ์กันได้มากน้อยแค่ไหน แต่สำหรับปีนี้จากระยะเวลาที่เหลืออยู่เพียง 2 เดือน  ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ  คงเป็นไปตามที่หลายฝ่ายประเมิน ว่าตลาดคงไม่เติบโตเท่ากับปีที่ผ่านมา และคงต้องลุ้นกันใหม่ในปีหน้า ว่าสถานการณ์จะฟื้นตัวได้ดีขึ้นมากน้อยแค่ไหน  
เปิด 8 กลยุทธ์ ปั้น “เซ็นจูรี่” จับตลาด Gen Z

เปิด 8 กลยุทธ์ ปั้น “เซ็นจูรี่” จับตลาด Gen Z

เดี๋ยวนี้ศูนย์การค้า หรือคอมมูนิตี้มอลล์ จะพัฒนาออกมาโดยขาดคอนเซ็ปต์ หรือจุดขาย คงยากจะประสบความสำเร็จ ในการดึงคนให้เข้าไปใช้บริการ   เพราะไปตรงไหนก็มีพื้นที่ให้คนได้เข้าไปสร้างประสบการณ์อยู่ทุกมุมเมือง ยิ่งกลุ่มเป้าหมายเป็นคนรุ่นใหม่ พวก Gen Z ด้วยแล้ว เขาต้องการอะไรที่แปลกใหม่ และดึงดูดใจพวกเขาพอสมควร ดีเวลลอปเปอร์ต้อง “คิด” และ “ทำการบ้าน” แก้โจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าออกมาให้ได้ และตอบสนองพวกเข้าอย่างเต็มที่   สำหรับคอมมูนิตี้มอลล์ อย่างแบรนด์ “เซ็นจูรี่” ซึ่งแม้จะไม่ใช่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และมีจำนวนสาขามากมายเมื่อเทียบกับดีเวลลอปเปอร์เจ้าตลาด แต่ก็ถือว่าเป็นศูนย์การค้าที่บรรดากลุ่มคน Gen Z ให้ความนิยมไปเดินเล่น ใช้ชีวิตประจำวัน และใช้บริการต่างๆ ภายในศูนย์การค้า เฉลี่ยต่อวันมากกว่า 30,000 คน หรือเดือนละกว่า 1 ล้านคนเลยทีเดียว ในเซ็นจูรี่ เดอะมูฟวี่ พลาซ่า สุขุมวิท ซึ่งเปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2561  ที่ถือเป็น 1 ใน 2 สาขาของเครือเซ็นจูรี่      “เซ็นจูรี่ เดอะมูฟวี่ พลาซ่า สุขุมวิท” เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่มีสินค้าและบริการ  ตอบทุกความต้องการและไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมายได้เป็นอย่างดี  บนพื้นที่กว่า 6 ไร่ มีขนาดพื้นที่ของโครงการกว่า 70,000 ตารางเมตร พื้นที่พลาซ่า 42,000 ตารางเมตร และมีพื้นที่ให้เช่า10,000 ตารางเมตร เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2561 เป็นโครงการที่ 2 ต่อยอดความสำเร็จจากโครงการแรก ที่ “เซ็นจูรี่ เดอะมูฟวี่  อนุสาวรีย์”  ซึ่งเปิดบริการมาตั้งแต่ปี 2548   นางชาลินี เจริญสุข ประธานฝ่ายบริหาร ศูนย์การค้าและโรงภาพยนตร์ เซ็นจูรี่ เดอะมูฟวี่ พลาซ่า  เล่าว่า ได้กำหนดให้แบรนด์เซ็นจูรี่  เป็น “ไลฟ์ไตล์ มอลล์”  ที่มีโรงภาพยนตร์เป็นของตัวเอง เพื่อตอบโจทย์คนยุคใหม่ Gen Z  ที่ต้องการความรวดเร็ว การไม่ได้พูดเกินความจริง  ปัจจุบันมีผู้เข้ามาใช้บริการภายในศูนย์การค้าวันละ 30,000 คน ถือว่าได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มเป้าหมาย ทั้งกลุ่มคนรุ่นใหม่และผู้เริ่มต้นทำงาน     ความสำเร็จของแบรนด์เซ็นจูรี่ เกิดจากปัจจัยความสำเร็จต่างๆ ที่เป็น 8 กลยุทธ์สำคัญ  ได้แก่ 1.ทำเลติดรถไฟฟ้า “เซ็นจูรี่” ทั้ง 2 สาขา ตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งลูกค้าสามารถเดินทางเข้าศูนย์การค้าได้โดยสะดวก มีทางเชื่อมต่อเข้าไปยังศูนย์การค้า ถือเป็นหัวใจสำคัญ ของความสำเร็จเบื้องต้น เพราะหากการเดินทางมายังศูนย์การค้าได้สะดวก ก็จะทำให้คนนิยมเดินทางมาใช้บริการ 2.เข้าใจไลฟ์สไตล์กลุ่มเป้าหมาย   กลุ่มเป้าหมายหลักของ “เซ็นจูรี่” คือ กลุ่มเริ่มต้นวัยทำงาน และกลุ่ม Gen Z ซึ่งมีพฤติกรรมที่เปิดกว้างทางความคิดและวัฒนธรรมที่แตกต่าง  มีแนวโน้มที่จะปรับทัศนคติได้ดี  มีความกล้าแสดงออก ชอบโชว์ มีความมั่นใจสูง ชอบทำงานหลายอย่างพร้อมกัน     ดังนั้นการสื่อสารการตลาด จึงใช้สื่อออนไลน์เป็นหลัก ทั้งเว็บไซต์ และโซเชี่ยลมีเดีย ไม่เพียงแต่ใช้ด้านการสื่อสารการตลาด แต่ยังจัดเก็บข้อมูล เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าด้วย 3.ราคา สบายกระเป๋า ปัจจุบัน “ไลฟ์สไตล์ มอลล์” หรือผู้ให้บริการโรงภาพยนตร์ มีอยู่จำนวนมากและตั้งอยู่ในทุกโลเกชั่น การสร้างความแตกต่างของ “เซ็นจูรี่” คือ การใช้กลยุทธ์ ความคุ้มค่า  อาทิ  Member Card บัตรสำหรับคนรักหนัง ที่มีส่วนลดและสิทธิพิเศษต่างๆ  และ Century Student Card สำหรับกลุ่มนักเรียน นักศึกษา อายุไม่เกิน 25 ปี 4.ปรับรูปแบบการขายให้โดนใจ เนื่องจากกลุ่ม Gen Z ชอบรวมกลุ่มจัดกิจกรรม แต่มักจะเลือกสถานที่จัดงานที่มีความแตกต่าง โรงภาพยนตร์ก็เป็นหนึ่งในทางเลือกของพวกเขาเหล่านั้น  ซึ่งทางเซ็นจูรี่จึงเปิดให้บริการเช่าโรงภาพยนตร์แบบเหมารอบได้ พร้อมด้วยการบริการอาหารและเครื่องดื่มต่างๆ ด้วย  ปัจจุบันบริษัทมีรายได้จากการเช่าเหมาโรง สัดส่วน 20% 5.จัดโปรฯ ต่อเนื่อง อีกกลยุทธ์หนึ่งที่ต่อยอดเรื่องความคุ้มค่า คือ การจัดโปรโมชั่นอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ลูกค้าได้รับบริการในราคาที่คุ้มค่า และกระตุ้นยอดขายอย่างต่อเนื่อง อาทิ โปรฯ ใจบุญ  ทุกวันพระ ซื้อตั๋ว 2 ใบได้รับแถม 1 ใบ หรือโปรฯ หลบฝน หากเกิดฝนตก จะลดค่าตั๋วให้ 50%  เป็นต้น 6.กิจกรรมเอาใจ Gen Z   เพื่อให้ผู้ใช้บริการในศูนย์การค้าได้รับประสบการณ์ใหม่อย่างต่อเนื่อง ทำให้มีการกิจกรรมเกิดขึ้นภายในศูนย์การค้าอย่างต่อเนื่อง  ซึ่งเซ็นจูรี่จะกิจกรรมออนไลน์  ด้วยการไลฟ์สดทุกวันพุธ และยังจัดกิจกรรมอื่นๆ ด้วย อย่างล่าสุดการแข่งขัน Century Cover Dance 2019 ครั้งที่ 2  เพื่อเปิดเวทีและโอกาสให้น้องๆ เยาวชน ได้มีเวทีแสดงความสามารถ ใช้เวลาว่างให้เกิดประโยชน์ และเพื่อให้เยาวชนหันมาสนใจด้านการแสดงออก 7.เพิ่มพื้นที่ตลาดไนท์มาร์เก็ต สร้างสีสัน แม้ว่าปัจจุบันการขายสินค้า เทรนด์จะเปลี่ยนไปสู่ตลาดออนไลน์ แต่ก็ต้องยอมรับว่าลูกค้าส่วนใหญ่ ยังต้องการการเห็นสินค้าของจริง การมีหน้าร้านจึงยังเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับพ่อค้าแม่ค้าในยุคปัจจุบัน เซ็นจูรี่จึงเชื่อมโลกทั้งสองเข้าไว้ด้วยกัน ผ่านกลยุทธ์ O2O (Online to Offline)  โดยเปิดพื้นที่ “ไนท์มาร์เก็ต” ให้บริการตั้งแต่เวลา 17.00 เป็นต้นไป  ให้เป็นแหล่งช้อปปิ้งย่านสุขุมวิท ที่รวบรวบสินค้าต่างๆ ไว้มากมาย 8.บริการครบ จบในที่เดียว ไลฟ์สไตล์ของคนยุคปัจจุบัน นอกจากต้องการได้รับบริการที่สะดวกและรวดเร็วแล้ว  การได้รับบริการที่ครบ จบในที่เดียว ก็เป็นสิ่งที่พวกเขาต้องการ  ทำให้เซ็นจูรี่มีให้บริการมากกว่าโรงภาพยนตร์  โดยมีทั้งท็อปซุปเปอร์มาร์เก็ต เพาเวอร์บาย  ฟู้ดคอร์ท ธนาคาร  โรงเรียนกวดวิชา ซาลอน  และอื่นๆ เพราะต้องการให้ลูกค้ามาใช้บริการได้ทุกวัน “ยุคนี้คนส่วนใหญ่ทำอะไรด้วยความรวดเร็ว และต้องเข้าถึงง่าย การไปศูนย์การค้า ยกตัวอย่าง มาที่นี่ ไม่เกินสิบนาที ต้องทำทุกอย่างได้เสร็จ  ซื้อกาแฟ  ของใช้ส่วนตัว แล้วไปต่อ  หรือระหว่างวัน จะมาทานอาหาร ทำเล็บ ทำผม หรือออกกำลังกาย ทำได้ครบหมด”   และนี่คงคือ 8 ปัจจัยความสำเร็จ ที่ได้ถูกวางเอาไว้เพื่อให้ “เซ็นจูรี่” สามารถยืนหยัดต่อสู้กับสมรภูมิค้าปลีก ซึ่งปัจจุบันมีพื้นที่ค้าปลีกกระจายอยู่ทั่วทุกมุมเมือง เพราะการเดินทางโดยรถไฟฟ้าที่สะดวก และขยายออกไปทุกพื้นที่ของกรุงเทพฯ​ และปริมณฑล  แต่การบริหารศูนย์การค้ายุคปัจจุบันจะยั่งยืนแค่ไหน  คงต้องมีปัจจัยความสำเร็จอื่นๆ มาเพิ่ม รวมถึงการทำตลาดและพัฒนาศูนย์การค้าอย่างไม่หยุดยั้งด้วย
เปิดราคาบ้าน-คอนโดฯ ไตรมาส 3 ปรับเพิ่มทั่วหน้า บิ๊กอสังหาฯ อัดของแถมเรียกยอดขาย

เปิดราคาบ้าน-คอนโดฯ ไตรมาส 3 ปรับเพิ่มทั่วหน้า บิ๊กอสังหาฯ อัดของแถมเรียกยอดขาย

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ จะลดระดับความร้อนแรง จากมาตรการ LTV ความกังวลใจต่อภาวะเศรษฐกิจ และกำลังซื้อชะลอตัว  ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งชะลอ ทั้งเลื่อนกำหนดการเปิด จากเดิมที่ตั้งใจเอาไว้  เป็นปรากฎการณ์ที่เห็นได้ชัด ว่าผู้ประกอบการทั้งหลายไม่มั่นใจตลาด หากปล่อยของออกมามากๆ แล้วจะขายได้หมด   แต่แม้โครงการใหม่ที่ออกมาทำตลาด ไม่ได้เป็นไปตามที่บอกไว้เมื่อต้นปี แต่สิ่งหนึ่งที่ยังไม่เปลี่ยนแปลง คือ การเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม ขยับขึ้นทุกๆ โครงการ เหตุผลสำคัญ คงเป็นเพราะราคาที่ดินไม่ได้ถูกลง แถมจะปรับเพิ่มขึ้นมากเสียด้วย เพราะที่ดินมีจำกัดยิ่งในทำเลดีๆ เจ้าของมีสิทธิ์กำหนดราคาขายได้ตามความพอใจ โดยเฉพาะเจ้าของที่ดินที่ไม่ได้เดือดร้อนเรื่องการเงิน ที่ดินแพงก็เลยสะท้อนกลับมาที่ราคาของบ้านหรือคอนโดฯ   แม้ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ไม่ค่อยดี แต่ต้นทุนผู้ประกอบการขยับขึ้น ราคาขายจำเป็นต้องปรับสูง ซึ่งอาจจะส่งผลต่อยอดขายที่จะชะลอตัว  สิ่งที่เป็นทางออกของผู้ประกอบการเลือกจะทำ คือ การใช้กลยุทธ์โปรโมชั่น ไม่ว่าจะเป็นของแถม ส่วนลด สิทธิพิเศษต่างๆ เพื่อมาทำให้ลูกค้าเห็นว่า ได้ความคุ้มค่าคุ้มราคา โดยเฉพาะโปรโมชั่นในส่วนของราคา ตอนนี้อาจจะเห็นกันเยอะหน่อย บางโครงการหั่นราคาขายต่ำกว่าช่วงพรีเซลล์ด้วยซ้ำ แต่บางโครงการก็ยังไม่ปรับขึ้นราคาขาย รอให้สภาวะตลาดฟื้นตัวดีกว่านี้ก่อน   คอนโดฯ ใหม่ราคาปรับเพิ่ม 7%   ​​​​​​​​​​​ ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) โดย ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร กล่าวในฐานะรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานว่า ราคาห้องชุดคอนโดฯ ใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขาย ในพื้นที่กรุงเทพฯ - จังหวัดนนทบุรี และสมุทรปราการ ปรับเพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน  และปรับเพิ่มขึ้น 1.7% เมื่อเทียบกับราคาในไตรมาสก่อนหน้า แม้ว่าราคาที่เพิ่มขึ้นจะเป็นอัตราที่ชะลอตัวลงมาต่อเนื่อง 2 ไตรมาสแล้วก็ตาม     การชะลอตัวของราคาอาจเป็นผลจากการชะลอตัวของภาวะตลาด ซึ่งสอดคล้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในไตรมาส 2 ซึ่งลดลง  9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน  และลดลง 27.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน  ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการปรับขึ้นราคาขาย และใช้วิธีการส่งเสริมการขายในการแข่งขันกันมากขึ้น   ถ้าดูเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ  จะพบว่าราคาคอนโดฯ ใหม่มีการปรับเพิ่มขึ้น 7.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ส่วนพื้นที่ปริมณฑลทั้ง 2 จังหวัด มีราคาเพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1.3% เมื่อเทียบกับช่วงไตรมาสก่อนหน้า ราคาบ้านจัดสรรปรับเพิ่ม 3.2%    มาดูราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายกันบ้าง ในช่วงไตรมาสที่ 3 มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นแค่ไหน จากข้อมูล พบว่ามีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 3.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า  เมื่อดูตามพื้นที่แล้ว พบว่า ในเขตกรุงเทพฯ มีราคาปรับเพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน  และเพิ่มขึ้น 0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า   ส่วนในพื้นที่ปริมณฑล 3 จังหวัดที่ทำการสำรวจ ได้แก่ จังหวัดนนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ มีราคาเพิ่มขึ้น 2.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน(YoY) และเพิ่มขึ้น 0.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า      โดยหากแยกเป็นบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว พบว่า ราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2562 เพิ่มขึ้น 3.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับ ไตรมาสก่อนหน้า เฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ มีราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น  1.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ส่วนในพื้นที่ปริมณฑล  ราคาเพิ่มขึ้น 2.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน  และเพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า     ส่วนราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้น  3.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งในพื้นที่กรุงเทพฯ ราคาเพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่พื้นที่ปริมณฑล  ราคาเพิ่มขึ้น 3.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน  และเพิ่มขึ้น  0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อัดโปรฯ ของแถมกระตุ้นยอดขาย   วิธีการพื้นฐานตามหลักการตลาด 4P กลยุทธ์ P-Promotion มักจะถูกนำมาใช้เพื่อกระตุ้นยอดขาย ให้กับสินค้าและบริการเสมอ ในช่วงที่ตลาดชะลอตัว สำหรับตลาดอสังหาฯ  ก็ไม่หนีหนทางนี้  สำหรับตลาดคอนโดฯ รายการส่งเสริมการขายในไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่ 57.4% จะเร่งรัดการตัดสินใจของผู้ซื้อด้วยของแถม เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รองลงมา 31.2% เป็นส่วนลดเงินสด และ 11.4% จะช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ สอดคล้องกับรายการส่งเสริมการขายในไตรมาสก่อน ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย  รายการส่งเสริมการขาย ส่วนใหญ่ 45.4% จะจูงใจผู้ซื้อโดยการเสนอด้วยของแถม เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน ปั๊มน้ำ แท้งก์น้ำ  รองลงมา 37.1%จะช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ และ/หรือ ฟรีค่าส่วนกลาง และ 17.5% จะให้เป็นส่วนลดเงินสด ในขณะที่ไตรมาส 2 ปี 2562 รายการส่งเสริมการขาย ส่วนใหญ่ 59.7% เป็นของแถม เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน ปั๊มน้ำ แท้งก์น้ำ ฯลฯ รองลงมา 27.0% จะให้เป็นส่วนลดเงินสดและ 13.3% จะช่วยผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ และ/หรือ ฟรีค่าส่วนกลาง        
Hostel ต้องปรับตัวอย่างไร ให้ชนะใจนักท่องเที่ยว

Hostel ต้องปรับตัวอย่างไร ให้ชนะใจนักท่องเที่ยว

ต้องยอมรับว่า ตลาดท่องเที่ยวของไทย เป็นหนึ่งในตัวทำรายได้หลักให้กับประเทศ เพราะเมืองไทยเรียกได้ว่ามีความพร้อมด้านการท่องเที่ยวในทุกรูปแบบ แถมการเที่ยวเมืองไทยยังมีต้นทุนไม่สูง หากจะเทียบกับหลายๆ ประเทศ ทำให้นักท่องเที่ยวจากทั่วทุกมุมโลก หลั่งไหลเข้ามาไม่ขาดสาย   ช่วงที่ผ่านมาธุรกิจโรงแรม คือ หนึ่งในธุรกิจที่เติบโตตามการเติบโตของตลาดท่องเที่ยว แต่รูปแบบการพักอาสัยในปัจจุบันได้ปรับเปลี่ยนไปตามไลฟ์สไตล์ของนักท่องเที่ยวยุคใหม่ อย่างกลุ่มมิลเลนเนียล หรือคนรุ่นใหม่ ผู้ที่เกิดช่วงปี 2524-2539  ที่ไม่ได้ต้องการสถานที่พักแบบหรูหรา แต่สร้างประสบการณ์การท่องเที่ยว ในงบประมาณที่จำกัด รูปแบบที่พักอาศัยอย่างโฮลเทล จึงเกิดขึ้นมารองรับกับกลุ่มนักเดินทางเหล่านั้น   ปัจจุบันมีที่พักในรูปแบบโฮสเทลเกิดขึ้นมากมาย เรียกได้ว่าแทบจะทุกมุมถนน โดยเฉพาะทำเลที่ใกล้กับระบบคมนาคมที่เดินทางสะดวก ถือได้ว่าเป็นยุคการเติบโตของธุรกิจโฮสเทลเลยก็ว่าได้ แต่ อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการโฮสเทล ยังต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย  ไม่ว่าจะเป็นเรื่องภาวะการแข่งขันที่สูง  ช่วงราคาห้องพักต่อคืนที่ต่ำ และจำนวนเตียงที่ขายได้น้อย  จึงทำให้ยากแก่การปรับตัว ปัญหาต่างๆ เหล่านี้ ทาง Economic Intelligence Center (EIC)  ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) มีบทวิเคราะห์ที่น่าสนใจมานำเสนอ   มิลเลนเนียลปัจจัยหลักกระตุ้นธุรกิจ     หากกล่าวถึงที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวในอดีตอาจนึกถึงแค่โรงแรม ที่เพียบพร้อมไปด้วยการบริการ สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และราคาที่ค่อนข้างสูง แต่ภายใน 10 ปีผ่านมาที่พักประเภทโฮสเทล  ได้ก้าวเข้ามามีบทบาทที่สำคัญของการท่องเที่ยวไทยมากขึ้น เพื่อรองรับโครงสร้างนักท่องเที่ยวที่เปลี่ยนไป   ในปี 2561 ประเทศไทยรองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติราว 38.3 ล้านคน หนึ่งในปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากนักท่องเที่ยวในช่วงอายุ 25 ถึง 34 ปี จากทั่วโลกหลั่งไหลเข้ามายังประเทศไทยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คิดเป็นกว่า 28% ของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติทั้งหมดที่เข้ามายังประเทศไทย มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยสะสมอยู่ที่ 12.5% ตั้งแต่ปี 2555 ถึง 2560 ขณะที่กลุ่มอายุอื่นอยู่ที่ 9% มิลเลนเนียล กำลังกลายเป็นผู้บริโภคหลักในหลากหลายอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวที่เป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมสำคัญของไทย พฤติกรรมสำคัญของกลุ่ม มิลเลนเนียล คือการนำ “การท่องเที่ยว” มาเป็นหนึ่งในเป้าหมายหลักในการใช้ชีวิต   ทั้งยังให้ความสำคัญกับการสร้างความสมดุลระหว่างการทำงานและการพักผ่อน รวมถึงมีพฤติกรรมการเลือกเข้าพักโฮสเทล มากกว่ากลุ่มอื่น จากการสำรวจโดย Hostelworld group ผู้ให้บริการจองโฮสเทลออนไลน์อันดับ 1 ระบุว่า ผู้เข้าพักโฮสเทลมากกว่า 70% เป็นชาวมิลเลนเนียล   สำหรับคุณลักษณะสำคัญ 3 ประการ ของชาวมิลเลนเนียล ที่ถือว่าเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวสำคัญในการเข้ามาสนับสนุนให้ธุรกิจอย่างโฮสเทล คือ   1.นิยมท่องเที่ยวตามชุมชน เพื่อมองหาประสบการณ์ที่แปลกใหม่ แสวงหาความท้าทาย จากการศึกษาโดย Amadeus ซึ่งเป็นผู้นำการให้บริการด้านเทคโนโลยีสารสนเทศเพื่อการเดินทางและการท่องเที่ยวระดับโลก ทำการวิจัยนักท่องเที่ยวในเอเชียแปซิฟิกกว่า 7,000 คนใน 14 ประเทศ   ผลวิจัยระบุว่า ชาวมิลเลนเนียล ให้ความสำคัญกับคำแนะนำเกี่ยวกับประสบการณ์ที่แปลกใหม่ตามชุมชน  มากกว่าคำแนะนำเรื่องการประหยัดค่าใช้จ่ายในการท่องเที่ยว ทั้งนี้โรงแรมส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ตามไพร์มโลเกชั่น มากกว่าตามพื้นที่ตามชุมชน แตกต่างจากโฮสเทล ที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เป็นคนในพื้นที่ ที่นำที่พัก บ้าน หรือตึกแถวมาปรับปรุงเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวตามชุมชนได้เป็นอย่างดี   2.ไม่ชอบเที่ยวกับคนหมู่มาก นักท่องเที่ยวชาวมิลเลนเนียล ชอบท่องเที่ยวคนเดียว (Solo traveler) มากกว่าการท่องเที่ยวกับกรุ๊ปทัวร์ จากการวิจัยโดย Princeton Survey Research Association พบว่า 58% ของนักท่องเที่ยวชาวมิลเลนเนียล ทั่วโลกชอบที่จะท่องเที่ยวคนเดียว ขณะที่นักท่องเที่ยวกลุ่มอื่นอยู่ที่ราว 47% อย่างไรก็ตาม ชาวมิลเลนเนียล ยังคงเป็นห่วงเรื่องความปลอดภัย ความสะดวกสบายในการเดินทาง จึงทำให้ยังมีการจับกลุ่มท่องเที่ยวกับ Solo traveler คนอื่น ๆ ตามโฮสเทล   3.ชาวมิลเลนเนียลชอบเที่ยวบ่อย จากการสำรวจโดย Expedia Media Solution พบว่าคนรุ่นมิลเลนเนียล เดินทางไปเที่ยวบ่อยที่สุดอยู่ที่ประมาณ 6 ครั้งต่อปี ขณะที่ชาวเบบี้บูมเมอร์เดินทางท่องเที่ยวประมาณ 4 ครั้งต่อปี ด้วยความที่ชาวมิลเลนเนียล  ชื่นชอบการท่องเที่ยวบ่อย ๆ เพื่อต้องการเติมเต็มให้กับชีวิต ผ่อนคลายความเครียดจากการทำงาน   จากการศึกษาโดย TripAdvisor พบว่าชาวมิลเลนเนียล ใช้จ่ายในค่าที่พัก น้อยกว่าครึ่งของชาวเบบี้บูมเมอร์    จากการเลือกสรรที่พักให้อยู่ในงบที่จำกัดโฮสเทล  จึงนับเป็นตัวเลือกสำคัญของที่พักราคาถูก ตอบสนองความต้องการของชาวมิลเลนเนียล เดินทางท่องเที่ยวบ่อย แต่มีงบจำกัด ทั้งนี้ช่วงราคาที่พักต่อเตียง หรือต่อห้องของโฮสเทลนั้นต่ำกว่าช่วงราคาที่พักประเภทอื่นส่วนใหญ่   จากปัจจัยดังกล่าวชาวมิลเลนเนียล จึงมีส่วนสำคัญในการช่วยกระตุ้นให้ธุรกิจโฮสเทลเติบโต และได้รับความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมาก ทั้งนี้ EIC ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลบน TripAdvisor พบว่า 9 จังหวัดที่มีจำนวนโฮสเทลมากที่สุดประกอบด้วย กรุงเทพฯ สุราษฎร์ธานี เชียงใหม่ กระบี่ ภูเก็ต ชลบุรี เชียงราย ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) และแม่ฮ่องสอน ตามลำดับ   โดยจังหวัดที่มีสัดส่วนโฮสเทลต่อจำนวนที่พักทั้งหมดมากที่สุดคือ กรุงเทพฯ คิดเป็นอย่างน้อย 17% จากที่พักทั้งหมดกว่า 3,000 แห่ง รองลงมาคือ เชียงใหม่ สัดส่วน 12%​ และสุราษฎร์ธานี สัดส่วน 9% ตามลำดับ ซึ่งการเข้ามาลงทุนทำธุรกิจโฮสเทลตามหัวเมืองท่องเที่ยวต่าง ๆ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการเดิมที่ถูกผู้ประกอบการใหม่เข้ามาแย่งส่วนแบ่งตลาด นอกจากการเข้ามาในรูปแบบโฮสเทลอิสระ (Independent Hostel) แล้วยังมีเชนโฮสเทล ต่าง ๆ เข้ามาด้วย อาทิ Mad Monkey hostel และ Slumber Party Hostels   โฮสเทลควรทำอย่างไรเพื่ออยู่รอด การปรับตัวของธุรกิจโฮสเทล อาจไม่แตกต่างกันมากนักกับธุรกิจโรงแรม แต่ด้วยขนาดของโฮสเทล ที่มีจำนวนเตียงค่อนข้างน้อยเหมาะสำหรับลูกค้าประเภท F.I.T (Free Independent Travelers : นักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้าพักลำพัง หรือนักท่องเที่ยวกลุ่มเล็กๆ) และรับลูกค้าประเภทกรุ๊ปทัวร์ได้ยาก   นอกจากนี้ผู้เข้าพักค่อนข้างอ่อนไหวต่อราคา การปรับตัวจึงเป็นไปอย่างจำกัด ทั้งทางด้านงบประมาณในการดำเนินกิจการและการทำตลาด ดังนั้นสิ่งที่ EIC มองว่าผู้ประกอบการโฮสเทล สามารถทำได้คือ   -ต้องมีกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจน สำหรับโฮสเทล ที่มีจำนวนห้องและงบประมาณในการดำเนินกิจการที่จำกัด จึงทำให้การทำการตลาดของโฮสเทลนั้นทำได้ในวงแคบ การมีกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจนจะสามารถทำให้โฮสเทล สามารถเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินธุรกิจได้ กลุ่มลูกค้ามักมีความต้องการที่ต่างกัน เช่น นักท่องเที่ยวเชิงธุรกิจมักมองหาที่พักที่สงบ เหมาะแก่การพักผ่อน มีโต๊ะทำงาน มีที่จอดรถและ Wi-Fi ขณะที่นักท่องเที่ยว Backpacker ต้องการพื้นที่พูดคุยกับผู้เข้าพักอื่น เช่น มี Mini bar สำหรับการแบ่งปันเรื่องราวการเดินทาง บางกลุ่มชอบ Party ชอบการทำกิจกรรม บางกลุ่มชอบห้องพักที่ได้รับการตกแต่งที่สวยงาม ทันสมัย เป็นต้น เมื่อโฮสเทลสามารถหาจุดยืนที่ชัดเจนและเข้าใจความต้องการของลูกค้าเฉพาะกลุ่มแล้ว ผู้ประกอบการจะสามารถวางแผนการตลาด และเจาะกลุ่มลูกค้าได้อย่างตรงจุดในงบประมาณที่มีอยู่อย่างจำกัด   -ประสบการณ์การเข้าพักของนักท่องเที่ยว คือ ปัจจัยหลักของธุรกิจโฮสเทล  ผู้เข้าพักโฮสเทลมักไม่ได้ให้ความสำคัญกับข้าวของเครื่องใช้ที่ครบครันเท่ากับผู้เข้าพักโรงแรม แต่มักมองหาประสบการณ์การเข้าพักมากกว่า ดังนั้นการสื่อสารกับผู้เข้าพักจึงนับเป็นหนึ่งในปัจจัยที่สำคัญที่สุด การสื่อสารสามารถทำได้ผ่านพนักงาน ซึ่งต้องสามารถพูดคุยแลกเปลี่ยนแนวความคิด วัฒนธรรม พื้นฐานสังคมได้อย่างดี รวมถึงการบริการที่เป็นกันเอง ความเอาใจใส่ และความเข้าใจถึงความต้องการของผู้เข้าพัก นอกจากนี้การสร้างประสบการณ์เกี่ยวกับชุมชน โดยสื่อสารผ่าน การตกแต่ง การบอกเล่า หรือการทำให้สิ่งแวดล้อมมีความเป็นชุมชน เช่น การจัดกิจกรรม หรือ Workshop ต่าง ๆ ร่วมกับชุมชน เป็นต้น   -เมื่อผู้เข้าพักพึงพอใจ ทำยังไงให้บอกต่อ ผู้ประกอบการโฮสเทลควรกระตุ้นให้ผู้เข้าพักบอกต่อความรู้สึกดีๆ และประสบการณ์ระหว่างเข้าพัก จากการรวบรวมข้อมูลและวิจัยโดย SiteMinder ผู้ให้บริการ Cloud platform และระบบการจัดการแก่ที่พัก พบว่าเมื่อที่พักขอร้องให้ช่วยแสดงความคิดเห็น ผู้เข้าพักกว่า 80% ยินดีที่จะเขียนรีวิวให้กับที่พัก หากที่พักไม่ขอร้องจะมีเพียง 22% เท่านั้นที่จะแสดงความคิดเห็นหลังการเข้าพักด้วยตนเอง   การบอกต่อประสบการณ์นั้นสามารถทำได้หลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็น การบอกเล่ากับนักท่องเที่ยวอื่น การเขียนรีวิวบน เฟซบุ๊ก อินสตาแกรม ของนักท่องเที่ยวเอง ซึ่งค่อนข้างแตกต่างจากธุรกิจโรงแรมที่มุ่งเน้นการรีวิวบนแพลตฟอร์ม OTAs (Online Travel Agents) เนื่องจากกลุ่มลูกค้าค่อนข้างกระจาย ไม่เฉพาะกลุ่ม กลับกันธรรมชาติของผู้เข้าพักโฮสเทล มักสอบถามจากผู้มีประสบการณ์การเดินทาง การพูดคุยหรืออ่านรีวิวในกลุ่มที่มีความชื่นชอบคล้าย ๆ กันมากกว่า     ดังนั้น โฮสเทลควรขอร้องผู้เข้าพักให้ช่วยแสดงความคิดเห็นบน เฟซบุ๊ก อินสตาแกรม และช่องทาง อื่น ๆ บนแพลตฟอร์มของนักท่องเที่ยวเอง เพื่อช่วยกระจายประสบการณ์ระหว่างการเข้าพัก เป็นการทำการตลาดแบบปากต่อปาก หรือที่เรียกว่า “Word of Mouth” แก่โฮสเทลของตน   นอกจากนี้ การเพิ่มยอดจอง Direct booking หรือการจองโดยตรงกับทางโฮสเทล ไม่ว่าจะเป็นการติดต่อผ่านทางไลน์ เฟซบุ๊กแชท โทรศัพท์ อีเมล เว็บไซต์ของโรงแรม และอื่น ๆ นับเป็นช่องทางการจองโดยไม่ผ่านตัวกลาง ทำให้ที่พักไม่ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายด้านคอมมิชชั่นที่ค่อนข้างสูงให้กับ OTAs เป็นวิธีที่ทำได้ง่ายมีค่าใช้จ่ายไม่มากนัก เพียงทำให้การจองนั้นสามารถจ่ายเงินได้อย่างสะดวกรวดเร็ว ทั้งนี้ผู้ประกอบการอาจต้องเผชิญกับความท้าทายทางด้านการเพิ่มยอดจองจาก Direct booking ที่ต้องอาศัยความรู้และความเข้าใจในการทำตลาดบน Social media ซึ่งแตกต่างจากการทำการตลาดจากการจองผ่าน OTAs ที่อาศัยเพียงค่าใช้จ่ายในการทำการตลาดและการจ่ายค่าคอมมิชชั่นที่สูงขึ้น   อาจสรุปได้ว่า ธุรกิจโฮสเทลนั้นจำเป็นต้องอาศัยความรู้ความชำนาญทั้งทางด้านการตลาด ด้านการท่องเที่ยว การเดินทาง สภาวะทางสังคมและความแตกต่างทางวัฒนธรรม ซึ่งอาศัยประสบการณ์ในการสะสมความรู้เพื่อให้เข้าใจธุรกิจโฮสเทลได้อย่างลึกซึ้ง
เปิดข้อมูลอินไซต์ ตลาดคอนโดฯ หลังใช้มาตรการ LTV

เปิดข้อมูลอินไซต์ ตลาดคอนโดฯ หลังใช้มาตรการ LTV

เป็นระยะเวลานานถึง 6 เดือน หรือ 2 ไตรมาสแล้ว  หลังจากมีการประกาศใช้มาตรการ LTV  อย่างเป็นทางการ ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นมา  ซึ่งดูเหมือนว่ามาตรการที่ออกมาบังคับใช้  ได้ผลเป็นอย่างดี เพราะช่วยลดระดับความร้อนแรงในการซื้อคอนโดมิเนียมอย่างเห็นได้ชัด จากตัวเลขยอดขาย และการเปิดตัวใหม่ของคอนโดฯ ที่ลดลง ทำให้บรรดาผู้ประกอบการชะลอแผนการเปิดโครงการใหม่ และเร่งระบายสต็อกเก่าที่มีอยู่  ออกให้ได้มากที่สุด   แต่หากจะค้นหาคำตอบอย่างชัดเจน ว่าภายหลังจากมาตรการ LTV ถูกใช้มาเป็นระยะเวลาถึง 6 เดือนแล้ว ส่งผลต่อตลาดคอนโดฯ  อย่างไรบ้างนั้น  คงต้องมาดูข้อมูลจากแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ที่ได้ทำการรายงานถึงภาพรวมตลาดคอนโดฯ ในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา   เปิดโครงการใหม่ลดลง 51%   ในช่วงไตรมาสที่ 3 พบว่า จำนวนการเปิดตัวใหม่ของคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ได้ปรับจำนวนลดลงกว่า 10,399 ยูนิตหรือคิดเป็น 33.4% จากจำนวนที่เคยเปิดขายใหม่ในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว  ซึ่งถือว่าปีที่ผ่านมาเป็นช่วงเวลาแห่งความร้อนแรงของการเปิดตัวคอนโดฯ เลยทีเดียว  ส่วนปีนี้มีการเปิดตัวโครงการใหม่  เพียง 24 โครงการ รวม 11,059  ยูนิต มีมูลค่าการพัฒนาประมาณ 46,660 ล้านบาท แบ่งเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ประมาณ 66.4% หรือประมาณ 7,342 ยูนิต และผู้ผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กประมาณ  3,717  ยูนิตหรือคิดเป็น 33.6 % แม้ว่าจำนวนการเปิดใหม่จะเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2 ก่อนหน้าจะมีประมาณ 1,424 ยูนิต หรือประมาณ 14.78%  แต่พบว่าลดลงกว่าในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2561 ถึง 51%  ผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับลดแผนการพัฒนาโครงการสำหรับปีนี้ลง และเลื่อนการเปิดตัวบางโครงการออกไป และยังคงเน้นระบายสต็อกที่ยังคงเหลือขายในตลาด  โดยเฉพาะจำนวนห้องชุดในส่วนที่ก่อสร้างเสร็จและเหลือขาย  ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการกังวลใจเป็นอย่างมากในปัจจุบัน   สำหรับในช่วงไตรมาสสุดของปีนี้คอลลิเออร์สฯ คาดว่า จะมีจำนวนห้องชุดคอนโดฯ เปิดขายใหม่อีกว่า 15,000 ยูนิตเข้ามาในตลาด เนื่องจากเป็นโครงการที่เลื่อนการเปิดตัวมาในช่วงก่อนหน้า และผู้ประกอบการมีความจำเป็นที่จะต้องเปิดตัวให้ทันภายในปีนี้ เพื่อไม่ให้กระทบกับแผนพัฒนาโครงการในปีต่อไปมากเกินไป   ยอดขายไตรมาส 3 เพิ่มขึ้น 5% แม้จำนวนการเปิดโครงการใหม่ลดลง  แต่พบว่า  อัตราการขายโครงการคอนโดฯ  ที่เปิดตัวใหม่ในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 5% จากในช่วงไตรมาสก่อนหน้า แต่ก็ยังเป็นจำนวนที่ลดลง เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า  ในอัตราถึง 19%  โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 45% หรือประมาณ 4,978 ยูนิต  ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังขายได้มากที่สุดในสัดส่วน 68%   แม้ว่า การซื้อขายโครงการคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่จะไม่ร้อนแรงเหมือนในอดีต แต่ก็ยังเห็นบางโครงการสามารถเปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว  ซึ่งสาเหตุสำคัญมาจากราคาขายที่ค่อนข้างต่ำกว่าราคาตลาด และเน้นขายความแตกต่างของรูปแบบโครงการ ซึ่งตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ ทำให้ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นจำนวนมาก ถึงกับมีการต่อคิวจองกันก่อนโครงการเปิดขายกว่า 5 ชั่วโมง  ขณะเดียวกันก็มีบางโครงการ  ที่ผู้ประกอบการได้นำโครงการเก่าที่สร้างแล้วเสร็จ  มาจัดโปรโมชั่นพิเศษลดราคาเพื่อระบายสต็อกคงค้างด้วยเหมือนกัน   ลักษณะของโครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 หลายโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่  มีจำนวนยูนิตขายมากกว่า 1,000 ยูนิต  ตั้งอยู่ในพื้นที่แนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง  โดยเฉพาะเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงพระราม 9 รามคำแหง มีผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์เข้าไปพัฒนาจำนวนมาก และยังมีผู้ประกอบการอีกหลายราย กำลังอยู่ระหว่างการศึกษารูปแบบโครงการ   เพื่อเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่บนทำเลดังกล่าวในอนาคตด้วย   คอนโดฯ หลุดดาวน์-กู้ไม่ผ่าน 15-20% โครงการคอนโดฯ หลายโครงการ ที่เคยปิดการขายตั้งแต่ช่วงพรีเซลล์ แต่เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ และจดทะเบียนอาคารชุด  กลับพบว่ามียูนิตหลุดดาวน์ที่ผู้ประกอบการ ต้องนำยูนิตเหล่านั้นกลับมาขายใหม่อีกกว่า 15 -20% ซึ่งยูนิตเหล่านั้นเกิดจากการทิ้งดาวน์ หรือแม้กระทั้งมีลูกค้าหลายรายที่ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ  ส่งผลให้กลุ่มลูกค้าดังกล่าวต้องคืนห้องให้กับทางโครงการ  เพื่อนำกลับมาขายใหม่อีกครั้ง ซึ่งถือว่าเป็นอีกปัญหาที่ผู้ประกอบการหลายรายต่างกังวลใจในขณะนี้   จำนวนที่ยังคงเหลือขายในตลาด ตอนนี้มีอยู่ประมาณ 55,000  ยูนิต  และกลายเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการทุกรายกังวลมากพอสมควร เพราะว่าผู้ประกอบการทุกรายจำเป็นต้องขยายตัวทุกๆ ไตรมาส พวกเขาไม่สามารถชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ และเร่งปิดการขายยูนิตเหลือขายก่อน ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างให้กับโครงการตัวเอง  ทั้งเรื่องการออกแบบ รูปแบบโครงการ รูปแบบห้อง รวมไปถึงพื้นที่ส่วนกลางชั้นบนสุด เป็นต้น เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ   นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังพยายามหาช่องทางในการขาย  ให้กับผู้ซื้อและนักลงทุนชาวต่างชาติ ก่อนเปิดขายคนไทย แม้ว่าโครงการคอนโดฯ หลายโครงการที่เปิดขาย มีราคาขายสูงกว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการอื่นๆ ในทำเลนั้น   บิ๊กอสังหาฯ ยังขายดีกว่ารายเล็ก   การขายโครงการคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ ในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมามีประมาณ 4,978 ยูนิต จากจำนวนโครงการเปิดใหม่ทั้งหมด แต่ถ้าเปรียบเทียบกัน ระหว่างผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์  พบว่า สามารถขายได้ดีกว่าผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นอย่างมาก  โดยขายได้สัดส่วน 68% หรือประมาณ 3,383 ยูนิต  ส่วนผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็ก ขายได้ประมาณ 22% หรือ 1,595 ยูนิต   สิ่งที่เกิดขึ้นสะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ มีกลยุทธ์การตลาด การจัดกิจกรรมเพื่อประชาสัมพันธ์โครงการที่ดี และเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้มากกว่า  นอกจากนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายยังมีการเปิดการขายรอบ VVIP สำหรับนักลงทุนหรือลูกค้ากลุ่ม VIP ในราคาพิเศษก่อนที่จะเปิดขายอย่างเป็นทางการด้วย   คอนโดฯ เปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2562 มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 45% จาก 11,059 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าประมาณ 5% แต่ปรับลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 19%  สำหรับราคาคอนโดฯ ที่ขายดี จะเป็นห้องชุดในระดับราคา 100,000 – 200,000 บาท ต่อตารางเมตร มีอัตราขายเฉลี่ยมากที่สุดถึง 47% จากยูนิตที่ขายได้ทั้งหมด  รองลงมา คือ คอนโดฯ ที่มีราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีอัตราขายประมาณ 40% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดในช่วงระดับกลาง ถึงกลาง – บน ในทำเลแนวเส้นทางรถไฟฟ้ายังคงเป็นช่วงระดับราคาที่ลูกค้าให้สนใจ  ถึงแม้ว่าจะเป็นช่วงระดับราคาที่ผู้ประกอบการมีการพัฒนาออกมาเป็นจำนวนมากก็ตาม   โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ เปิดใหม่ในไตรมาสที่ 3 พบว่า อยู่ที่ประมาณ 126,530 บาทต่อตารางเมตร ราคาเฉลี่ยลดลงประมาณ 14.7% จากไตรมาสก่อนหน้า​ เนื่องจากโครงการที่เปิดขายส่วนใหญ่ หรือระมาณ 61% ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก และพบว่ามากกว่า 40% หรือประมาณ 4,509 ยูนิตที่เปิดขายใหม่ มีระดับราคา 50,000 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่คอนโดฯ ระดับราคา 100,000 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร มีจำนวนเปิดใหม่สัดส่วน 47% หรือประมาณ 5,241 ยูนิต และพบว่ากว่า 430 ยูนิตของโครงการคอนโดฯ เปิดใหม่ มีราคาขายสูงกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีบางโครงการในทำเลย่านหลังสวน มีระดับราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 457,000 บาทต่อตารางเมตร  ซึ่งได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างดี   สำหรับคอนโดฯ ในพื้นที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า BTS มีราคาขายมากว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว มีแนวโน้มพัฒนาออกมาอย่างต่อเนื่องทุกไตรมาส เนื่องจากราคาที่ดินในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน มีการปรับตัวค่อนข้างสูง และมีค่อนข้างมีจำกัด ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนการพัฒนาที่ค่อนข้างสูงสะท้อนกลับมาสู่ราคาขาย ที่จำเป็นต้องมีการปรับเพิ่มสูงขึ้นเช่นเดียวกัน   บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ เพิ่มพอร์ตลูกค้าต่างชาติ   ช่วงที่ผ่านมา จะพบว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ สามารถสร้างยอดขายได้ดีกว่าผู้ประกอบการรายเล็ก เนื่องจากมีกลยุทธ์การตลาดและเข้าถึงได้ดีกว่า และยังมีปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่สร้างผลงานได้ดี  คือ การมองหากลุ่มเป้าหมายใหม่ที่มีกำลังซื้อ​ ในภาวะที่กำลังซื้อคนไทยชะลอลง โดยเฉพาะกำลังซื้อชาวต่างชาติในเอเซีย  มีผู้ประกอบการหลายรายนำโครงการไปขายในต่างประเทศ มีการร่วมมือกับบริษัทนายหน้าต่างชาติ ทำตลาดและขายโครงการโควต้าของชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้ว่าความร้อนแรงของกลุ่มซื้อต่างชาติ เริ่มชะลอตัวลงในช่วงที่ผ่านมาก็ตาม   โครงการที่ขายดี พบว่าเป็นโครงการที่อยู่ตามแนวถนนสุขุมวิทและรัชดาภิเษก เพราะเป็นพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ ขณะเดียวกัน ยังมีผู้ประกอบการหลายราย สามารถขายโครงการ ที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ที่กำลังก่อสร้างให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติได้ด้วย แสดงให้เห็นว่า ยังมีหลายโครงการที่ลูกค้าชาวต่างชาติให้ความสนใจ   แนวรถไฟฟ้า ยังเป็นทำเลฮอต !! เปิดคอนโดฯ   ทำเลที่มีการพัฒนาคอนโดฯ มากที่สุดในช่วงไตรมาส 3 คือ พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ซึ่งมีจำนวน 6,477 ยูนิต หรือสัดส่วน 61% ของจำนวนที่เปิดขายใหม่ มีคอนโดฯ158 ยูนิตเท่านั้น ที่เปิดตัวในพื้นที่เมืองชั้นใน ในพื้นที่สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น  สำหรับพื้นที่นอกเมืองด้านทิศตะวันตก ได้แก่  ย่านกรุงธนบุรี – กัลปพฤกษ์  ก็เป็นอีกทำเล  ได้รับความนิยมจากผู้ประกอบการ  สนใจเข้าไปพัฒนากันเป็นจำนวนมาก  โดยเฉพาะในพื้นที่บริเวณรอบๆ สถานีบีทีเอสตลาดพลู พบว่า ทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์  และผู้ประกอบการรายใหม่  ให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมาก และอีกหลายโครงการอยู่ระหว่างการพัฒนา และเตรียมเปิดขายในอนาคตอีกกว่า 5,000 ยูนิตด้วย   สำหรับแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ที่ถือว่ามีผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดฯ มากที่สุดในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา ซึ่งพัฒนาแล้วกว่า 37,197 ยูนิต คิดเป็น  25.7% แผนกวิจัย คอลลิเออร์สฯ เห็นว่า ตลาดคอนโดฯ แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงพระราม 9 รามคำแหง ลำสาลี  สายสีเหลือง และสายสีชมพู เป็นแนวเส้นทางที่น่าจับตามองเป็นอย่างมาก ซึ่งคาดการณ์ว่าจะมีโครงการคอนโดฯ อีกเป็นจำนวนมาก   มาตรการ LTV เชื่อว่าจะยังคงส่งผล ทำให้ความร้อนแรงในตลาดคอนโดฯ ลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่เมื่อถึงจุดหนึ่งที่สภาวะตลาดปรับตัวได้  การซื้อขายคอนโดฯ คงเกิดขึ้นจากความต้องการจริงๆ แต่จะถึงช่วงเวลานั้นเมื่อไร คงไม่มีใครบอกได้ แต่ถ้าตลาดแย่เอามากๆ ภาครัฐคงจะต้องมีมาตรการอะไรบางอย่างมาช่วยเหลือผู้ประกอบการ แต่ทั้งนี้คงยังไม่มีใครบอกได้ว่าจะเปิดอะไรขึ้นบ้าง เราคงได้แต่ต้องติดตามข่าวสารกันต่อไป  
อสังหาฯ ปีหน้ายังเหนื่อย เพราะ LTV มาผิดเวลา?  

อสังหาฯ ปีหน้ายังเหนื่อย เพราะ LTV มาผิดเวลา?  

ช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา สมาคมอาคารชุดไทย ได้จัดงานสัมมนาเรื่อง “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียมปี 2019” เพื่อสะท้อนภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม ที่ถือว่าปีนี้ได้รับผลกระทบจากมาตรการกำหนดวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV)  ทำให้ตลาดชะลอตัวลง ทั้งกลุ่มนักลงทุน นักเก็งกำไร หรือแม้แต่ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย แต่อาจจะมีกำลังซื้อไม่สูง ต้องหาเงินมาดาวน์เพิ่มมากขึ้นกว่าแต่ก่อน ปัจจัยต่างๆ ที่เกิดขึ้นล้วนแต่ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดฯ แทบทั้งสิ้น   ทิศทางของตลาดคอนโดฯ หลังจากนี้ จะเป็นอย่างไร และหนทางไหนที่จะทำให้ตลาดเติบโตต่อไปได้ ลองมาฟังความเห็นจาก “กูรู” ในแวดวงอสังหาฯ ว่าจะมีความเห็นและประเมินสถานการณ์ต่อไปกันอย่างไร   LTV มาตรการดีแต่ใช้ผิดเวลานายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท–พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) ฉายภาพรวมของตลาดคอนโดฯ ในปีนี้ว่า  เป็นปีการสร้างสมดุลของธุรกิจอสังหาฯ ในระยะยาว  จากปัจจัยมากมายเข้ามาส่งผลกระทบ ทั้งเศรษฐกิจโลก ราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการขาย ตลาดไฮเอนท์ชะลดตัวลง รวมถึงกฏหมายต่างๆ ที่ออกมามีผลบังคับใช้ โดยเฉพาะมาตรการ LTV  และมาตรการควบคุมหนี้ต่อราย (DSR) ที่จะส่งผลกระทบระยะยาวไปจนถึงปีหน้า   ภาพที่ชัดเจนเห็นได้จากผลกระทบของมาตรการ LTV เมื่อดูจากตัวเลขในครึ่งปีแรก พบว่า ยอดขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ติดลบ 13%  แม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงขึ้น จากระยะเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว 17% ก็ตาม ส่วนตลาดในเมืองหลักต่างจังหวัด ยอดขายก็ลดลง 8%   “นี่เป็นเป็นหนึ่งในผลกระทบของ LTV  แม้ว่าจะเป็นมาตรการที่ดี แต่ใช้ผิดเวลาอย่างที่สุด” หากดูตัวเลขการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ของธนาคารพาณิชย์ในช่วงครึ่งปีแรก พบว่าตัวเลขยังไม่ได้ลดลง เนื่องจากเป็นการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯ ก่อนเดือนตุลาคม 2561 ซึ่งสามารถกู้เงินได้ 100% และทำการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา แต่หากลูกค้าที่ซื้อหลังจากเดือนตุลาคม 2561 เป็นต้นไป จะต้องอยู่ในหลักเกณฑ์ของ LTV ใหม่ ซึ่งภาพที่ชัดเจนของผลกระทบที่จะเกิดขึ้น คงเห็นได้ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2562 นี้เป็นต้นไป   นายประเสริฐ แสดงความเห็นว่า มาตรการ LTV ควรเลื่อนการบังคับใช้ออกไปก่อน และพิจารณาใช้ในเวลาที่เหมาะสมกว่านี้  โดยต้องการให้ธนาคารแห่งประเทศไทยมองว่า การซื้อที่อยู่อาศัยเป็นการออมเงินระยะยาว ของประชาชนในรูปแบบหนึ่ง ไม่ใช่การก่อภาระหนี้สินครัวเรือน   แนะรัฐหามาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ   ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้สะท้อนมุมมองของผลกระทบจากมาตรการ LTV ผ่านข้อมูล Demand & Supply ของตลาดคอนโดฯ โดยระบุว่า ช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้มีตลาดคอนโดฯ มีปริมาณรวม 115,000 ยูนิต  ขายไปแล้ว 27,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 102,629 ล้านบาท คงเหลือประมาณ 70,000-80,000 ยูนิต  ซึ่งหากในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ มีจำนวนโครงการเปิดใหม่ไม่มากเกินไปนัก จะทำให้ปีนี้มียอดขายคอนโดฯ ประมาณ 55,000 ยูนิต หรือมูลค่าประมาณ 220,000 ล้านบาท   “ปีที่ผ่านมาคอนโดฯ มียอดขายเยอะ  60,000-70,000 หมื่นยูนิต เป็นเพราะลูกค้าจีนซื้อเยอะ  และบางส่วนเร่งซื้อเพื่อหนีมาตรการ LTV”  ข้อเสนอของนายพีระพงศ์  คือ ภาครัฐควรจะมีมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ  การคุมหนี้สินครัวเรือนในระยะยาวอาจจะเป็นผลดีต่อประเทศ ขณะที่มาตรการ LTV ควรจะผ่อนผันหลักเกณฑ์หรือไม่ควรประกาศเลื่อนการบังคับใช้ออกไป เพราะหากบังคับใช้ไปแล้วอาจจะต้องพิจารณาต่อว่า สิ่งที่ธปท. พยายามคุมอยู่  อาจจะไม่ตอบโจทย์หรืออาจจะทำร้ายธุรกิจอยู่ก็ได้   ธุรกิจอสังหาฯ ถือว่ามีบทบาทสำคัญ ที่ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อเนื่องไปยังอุตสาหกรรมภาคอื่น  ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจวัสดุก่อสร้างก็ดี ที่สำคัญคือ ส่งผลต่อ GDP ของประเทศ ช่วยหมุนเวียนเศรษฐกิจได้ถึง 4-5 รอบ ส่วนมาตรการ DSR เห็นว่าควรจะต้องทบทวนใหม่ ว่าควรจะใช้อย่างไร ควรจะจำแนกให้มีสัดส่วนหนี้ต่อรายได้อย่างไร เพราะการใช้มาตรการเดียวครอบคลุมทุกกรณีเลยอาจจะยังไม่เหมาะสม   ดีเวลลอปเปอร์ ปรับรูปแบบพัฒนา “มิกซ์ยูส”   ส่วนนายอัษฎา แก้วเขียว ประธานผู้อำนวยการ แบรนด์วิสซ์ดอม บริษัท แมกโนเลียควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ประเมินว่า มาตรการ LTV มีผลกระทบแน่นอน แต่ที่สำคัญที่สุดคือการสื่อสาร ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคเกิดความตระหนก ด้วยความไม่เข้าใจในเงื่อนไขของมาตรการ  ทำให้ผู้บริโภคเกิดความไม่มั่นใจ และเริ่มชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ  ขณะที่ผู้ประกอบการได้ปรับตัว ด้วยการเน้นการพัฒนาโครงการใหม่ อาทิ โครงการแนวราบ หรือโครงการสร้างรายได้ต่อเนื่องระยะยาว กรณีของบริษัทก็หันไปพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่   MQDC มองว่าทุกวันนี้กรุงเทพฯ เปลี่ยนไปค่อนข้างมาก ทั้งตัวบุคคล กายภาพเมือง และเศรษฐกิจ สิ่งต่างๆ เหล่านี้ทำให้สังคมเปลี่ยน มีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นมากมาย รวมถึงการพัฒนาพื้นที่สีเขียว ปัจจัยต่างๆ ดังกล่าว  ส่งผลให้เกิดคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังขับเคลื่อนประเทศ  บริษัทจึงมุ่งเน้นจับกลุ่มเป้าหมายคน Gen Y  ด้วยการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส  เพราะเชื่อว่าเป็นโครงการสำหรับคนกลุ่มนี้  ในการใช้พื้นที่ทำประโยชน์ได้มากกว่าแค่การพักอาศัย ปัจจุบันบริษัทมีโครงการมิกซ์ยูสรวมทั้งหมด 1,928,787 ตารางเมตร คิดเป็นมูลค่า 213,650 ล้านบาท   ด้านนางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี(ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า บริษัทในตลาดหลักทรัพย์บ้านเราส่วนใหญ่ 90% จะพัฒนาโครงการคอนโดฯ และบ้านจัดสรรขาย ซึ่งบริษัทบริหารงานขายโครงการคอนโดฯ ประมาณ 30-40 โครงการ พบว่า โครงการได้รับผลกระทบจากมาตรการต่างๆ  ผลกระทบเรื่องภาษี ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่ลดลง  แม้ว่าเป็นกลุ่มคอนโดฯ ระดับบนก็ตาม   ธุรกิจคอนโดฯ มีอัตราการเติบโตต่อเนื่องเกือบ 18 ปีแล้ว  ปริมาณคอนโดฯ มีจำนวนออกมามาก จนทำให้กำลังซื้อไม่สามารถรองรับได้  ซึ่งผลกระทบในครั้งนี้  ไม่ได้เป็นอะไรที่แปลกใหม่ในตลาดอสังหาฯ  ถือเป็นปกติของธุรกิจ ที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาฯ ไม่มีมาตรการออกมาควบคุมปริมาณคอนโดฯ ซึ่งกลุ่มลูกค้าหลักคือกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่กลุ่มเหล่านี้มีปริมาณน้อยลง ทำให้ผู้ประกอบการต้องสร้างตลาดใหม่  โดยการขายให้กับกลุ่มลูกค้าชาวจีน ตั้งแต่ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา   อย่างไรก็ตาม ประเมินว่า จากผลของมาตรการ LTV จะทำให้ปีหน้าปริมาณคอนโดฯ จะลดลงประมาณ 20% ผู้ประกอบการจะเน้นการขายสินค้าที่มีอยู่ในสต็อกเดิม หากมีการพัฒนาโครงการใหม่ จะเป็นโครงการที่มาจากความต้องการของลูกค้าจริงๆ  ผู้ประกอบการจะปรับตัว  หันไปพัฒนาอสังหาฯ​ ประเภทอื่น เช่น เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ กรณีตลาดวิลล่าหรือคอนโดฯ  ในจังหวัดภูเก็ต ได้ให้โรงแรมมาบริหารจัดการ ด้วยการปล่อยเช่าในรูปแบบโรงแรม  ซึ่งเจ้าของห้องได้ผลตอบแทนจากการค่าเช่า และยังได้สิทธิ์ในการเข้าพักด้วย  รูปแบบในลักษณะนี้มีแนวโน้มขยายตัวเข้ามาทำในตลาดกรุงเทพฯ ด้วย   บทสรุปสุดท้าย ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ จะไปในทิศทางใด จะยังคงเติบโตตามที่ประเมินไว้หรือไม่ หรือรัฐบาลจะมองเห็นความสำคัญ และเห็นถึงผลกระทบจากการบังคับใช้มาตรการ LTV หรือไม่  ตอนนี้ยังพอจะมีเวลาแม้จะไม่มากนัก เพราะไตรมาสที่ 4 เพิ่งจะเริ่มต้น คงต้องรอลุ้นกันต่อไปว่า ไตรมาสสุดท้ายนี้ ตลาดจะฟื้นตัวขึ้นมาได้อีกกี่มากน้อย ซึ่งคงไม่มีใครตอบได้ ต้องรอพิสูจน์ความจริงเท่านั้น !!!