12 Highlight Condo Covid

12 บทสรุปราคาคอนโด ท่ามกลางวิกฤต COVID-19

ปรากฏการณ์ หั่นราคาคอนโด ในช่วงภาวะวิกฤต COVID-19 ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่บางรายยอมลดราคามากถึง 50% สะท้อนให้เห็นถึง ความไม่มั่นใจต่อสภาพเศรษฐกิจว่าจะฟื้นตัวดีขึ้น จากก่อนหน้านี้สภาพเศรษฐกิจโดยทั่วไปก็ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ตลาดอสังหาฯ  โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเอง ก็มีผลกระทบจากมาตรการ LTV ทำให้กำลังซื้อชะลอตัวลงด้วย

 

การลดราคาของผู้ประกอบการ ก็เพื่อต้องการกระตุ้นตลาด กระตุ้นยอดขายให้กลับฟื้นขึ้นมา ขณะเดียวกันก็เพื่อรักษาสภาพคล่องทางธุรกิจให้ยังสามารถเดินหน้าต่อไปได้ จากปัจจัยลบแวดล้อมจำนวนมาก ทำให้ราคาคอนโด ที่เคยปรับตัวสูงขึ้น ต้องมีอัตราการเติบโตที่ลดลง อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้  ล่าสุด ทาง EIC นำเสนอบทความ “เศรษฐกิจทรุด ฉุดราคาคอนโดฯ โตไม่แรงเหมือนเคย” เพื่อฉายภาพของราคาคอนโด ในภาวะที่ต้องเผชิญกับการแพร่ระบาดของ COVID-19 

 

EIC ทำการ web scraping ข้อมูลคอนโดมิเนียมบนเว็บไซต์ Hipflat.co.th เพื่อนำมาวิเคราะห์แนวโน้มราคาคอนโด พบว่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ประกาศขาย ในภาพรวมเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลง อย่างต่อเนื่อง และมีราคาในบางพื้นที่เริ่มปรับลดลงเมื่อเข้าสู่ปี 2563 ตามภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาและผลกระทบจาก COVID-19

Condo Bkk

ข้อมูลคอนโดบนเว็บไซต์ Hipflat.co.th ที่ประกาศขาย มีจำนวนมากกว่า 60,000 โพสต์ จาก 2,416 โครงการ (ข้อมูล ณ วันที่ 27 มิ.ย. 2563) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการขายมือสอง โดยกว่า 70% เป็นโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เหลือเป็นโครงการคอนโด ในต่างจังหวัดที่กระจุกตัวในแหล่งท่องเที่ยวเป็นสำคัญ เช่น พัทยา ภูเก็ต เป็นต้น

 

EIC มองว่า ข้อมูลชุดนี้สามารถบ่งชี้ความต้องการขายจากเจ้าของคอนโด หรือนักลงทุนได้อย่างเป็นปัจจุบันและมีความครอบคลุมในหลายทำเล จึงถือเป็นอีกหนึ่งข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อการติดตามภาวะของตลาดคอนโดในไทย และบทควาทที่ทาง EIC นำเสนอนั้น สามารถบทสรุปออกมาได้เป็น 11 ประเด็นสำคัญของราคาคอนโด ที่เกิดขึ้นในช่วง 2 ไตรมาสแรกที่ผ่านมา ดังนี้

 

1.อัตราการเติบโตของราคาคอนโด ทั้งประเทศเฉลี่ย 3.3% ต่อปี ในช่วงปี 2561-2562 ลดลงจากค่าเฉลี่ย 5 ปี (ปี 2556-2560) ก่อนหน้า ที่ราคาเคยปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.9% ต่อปี

 

2.ปี 2563 ราคาคอนโด  ต่อตารางเมตรในภาพรวมยังคงมีแนวโน้มชะลอลงต่อเนื่อง ในไตรมาส 1 ราคาชะลอลงมาอยู่ที่ 1.2% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และซบเซาลงต่อเนื่องในไตรมาสที่ 2 จากราคาที่ปรับลดลงมาที่ 0.02% เทียบจากช่วงเดียวกันขอปีก่อน ซึ่งถือเป็นการลดลงครั้งแรกนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2553 และไตรมาส 2 ถือว่าราคาคอนโดในกรุงเทพฯ​ และปริมณฑลเติบโตต่ำสุดในรอบหลายปี

Ratchayothin Wat Phra Si Mahathat Condo Update 21

3.ปัจจุบันราคาเฉลี่ยของคอนโดอยู่ที่ประมาณ 97,000 บาทต่อตารางเมตร  แต่โครงการคอนโดในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน พื้นที่เขตปทุมวัน วัฒนา ราชเทวี พญาไท และสาธร  มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร
อยู่ที่ 140,000 บาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนเพียง 1.3%  แต่ยังถือว่าเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2552

 

4.โครงการคอนโดในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกและปริมณฑล มีแนวโน้มในลักษณะเดียวกัน โดยราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 2 ปีนี้อยู่ที่ 89,000 บาท ขยายตัวในระดับต่ำที่ 0.3% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นการชะลอตัวมา 4 ไตรมาสติดต่อกัน และเป็นอัตราการเติบโตของราคาของย่านนี้ที่ต่ำที่สุดในรอบ 9 ปี

 

5.แนวโน้มราคาที่ชะลอตัวของโครงการคอนโด ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เกิดขึ้นทั้งในโครงการที่ใกล้และไกลสถานีรถไฟฟ้า

 

6.ในไตรมาสที่ 2 นี้ ราคาคอนโดใกล้สถานีรถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน 500 เมตร ทั้ง BTS MRT หรือ Airport Link (เฉพาะสถานีที่เปิดให้บริการแล้ว) มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 130,000 บาทต่อตารางเมตร  ราคาลดลง 0.1% เมื่อเปรียบเทียบจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา  นับเป็นการหดตัวครั้งแรกเท่าที่มีข้อมูลนับตั้งแต่ปี 2552

 

7.สำหรับคอนโดที่อยู่ไกลกว่า 500 เมตร มีราคาเฉลี่ย 90,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาเพิ่มขึ้น 1.3% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา แต่เป็นการขยายตัวที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง จากในไตรมาสก่อนหน้าและเป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2556

 

8.ราคาคอนโดในต่างจังหวัดติดลบ 2 ไตรมาสติดต่อกัน สำหรับโครงการคอนโดในต่างจังหวัด ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองท่องเที่ยวเป็นหลัก ได้แก่ ชลบุรี ภูเก็ต และ ประจวบคีรีขันธ์  โดยมีการเปลี่ยนแปลงของราคาในทิศทางที่ซบเซากว่าในเขตกรุงเทพฯ โดยในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ ราคาคอนโดในต่างจังหวัดมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 73,000 บาทต่อตารางเมตร ลดลงที่ 3.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และยังเป็นการหดตัวที่เร่งขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า  ที่มีอัตราเติบโตลดลง 1.6% ซึ่งถือเป็นการหดตัวครั้งแรกในรอบ 4 ปีนับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2557

 

9.ปัจจัยสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ ที่ส่งผลให้เม็ดเงินจากนักลงทุนชาวจีนในตลาดอสังหาฯ ไทยลดลง สะท้อนจากราคาคอนโด เฉลี่ยต่อตารางเมตรในบริเวณสถานีรถไฟฟ้าพระราม 9 และรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นทำเลยอดนิยมของนักลงทุนชาวจีน มีอัตราการเติบโตของราคาที่ปรับลดลงชัดเจน จากที่เคยเติบโตที่ 7.8% ต่อปี ในช่วงปี 2557-2561 ลดเหลือเพียงเติบโต 1.6% ในปี 2562

 

โดยมีการหดตัวในไตรมาสที่ 4 ปี 2562 และยังติดลบต่อเนื่องมายัง 2 ไตรมาสแรกของปี 2563 ซึ่งในไตรมาสล่าสุดลดลง 4.6%  ซึ่งปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 110,000 บาทต่อตารางเมตร

Update Status Condo Taopoon Bangpho E1 14

10.ราคาคอนโดในทำเล MRT สายสีม่วงที่ประสบปัญหาซัพพลายล้นเกิน มีการชะลอตัวมาในช่วงหลายปีก่อนหน้าเช่นกัน โดยอัตราการเติบโตของราคาเฉลี่ยรายปีของย่านนี้ปรับลดมาในทุกปีตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นมา และมีการติดลบในทั้ง 2 ไตรมาสแรกของปี 2563 ซึ่งปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 69,000 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้จาก 7 ไตรมาสล่าสุด ราคาต่อตารางเมตรในย่านนี้มีการปรับลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า (หรือ ติดลบ %YOY) ไปถึง 6 ไตรมาสด้วยกัน

 

11.ราคาคอนโด ในเมืองท่องเที่ยวหดตัวลงต่อเนื่อง  เช่น ราคาคอนโดพัทยา ในไตรมาสที่ 1 มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรลดลง 3.3% และลดลงต่อเนื่องในอัตรา 4.5% ในไตรมาสที่ 2  เป็นสัญญาณบ่งชี้ของผลกระทบทางเศรษฐกิจของ COVID-19 ที่เริ่มส่งผ่านมายังตลาดคอนโด

 

12.ตลาดคอนโดมือสอง มีทิศทางของราคาที่ชะลอตัวลง สะท้อนถึงกำลังซื้อและการเก็งกำไรที่ลดลง ทำให้คอนโด ขายยากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่มีซัพพลายล้นเกิน  นอกจากนี้ ยังมีผลจากการลดราคาคอนโดมือหนึ่ง ของผู้ประกอบการหลายราย เพื่อระบายจำนวนยูนิตเหลือขาย ซึ่งส่งผลทำให้ราคาคอนโดมือสองมีข้อจำกัด ในการปรับเพิ่มราคาขายมากขึ้น หรือกระทั่งต้องลดราคาลง

2 แนวทางทำธุรกิจอสังหาฯ หลัง COVID-19  

EIC มองว่า หลายปัจจัยลบกดดันราคาคอนโด มาตั้งแต่ช่วงก่อน COVID-19  ไม่ว่าจะเป็นการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว สงครามการค้า ภาวะซัพพลายล้นเกิน (oversupply) และมาตรการ LTV เป็นปัจจัยลบต่อภาคอสังหาฯ ที่เกิดขึ้นตั้งแต่ช่วงก่อน COVID-19 ส่งผลให้แนวโน้มราคาคอนโดไม่สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้รวดเร็วเหมือนในอดีต

 

ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ยังเพิ่มแรงกดดันให้กับตลาดคอนโด ที่กำลังซบเซา การแพร่ระบาดของ COVID-19 ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาทางเศรษฐกิจเป็นวงกว้าง ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างมีนัยสำคัญ รวมไปถึงยังมีมาตรการ lockdown และมาตรการควบคุมการระบาดด้านต่าง ๆ โดยเฉพาะการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศที่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวโดยตรง ผลกระทบดังกล่าวจะส่งผลให้ภาวะตลาดคอนโดฯ ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดที่ชะลอตัวมาอยู่แล้วนั้นต้องเผชิญกับแรงกดดันเพิ่มเติม โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มได้รับผลกระทบมากเป็นพิเศษ ตามความรุนแรงของผลกระทบในอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว อีกทั้งยังมีแนวโน้มในการฟื้นตัวที่ช้า

Update Status Condo Taopoon Bangpho E2 14

ดังนั้น EIC จึงมีคำแนะนำ สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ  ในการทำธุรกิจในภาวะที่ต้องเผชิญกับปัจจัยลบต่างๆ ดังนี้

1.ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญกับสภาพคล่อง และเสถียรภาพทางการเงิน

EIC มองว่า กำลังซื้อของผู้บริโภค สำหรับตลาดคอนโดมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวช้า ตามภาวะเศรษฐกิจ ภาพรวมที่คาดว่าจะใช้เวลานาน (ฟื้นตัวแบบ U-shape) ประกอบกับในตลาดยังมีซัพพลายส่วนเกินที่ต้องใช้เวลาในการดูดซับ ผู้ประกอบการจึงควรเตรียมตัวสำหรับภาวะความซบเซาดังกล่าว

2.ผู้ประกอบการควรติดตามการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคหลัง COVID-19

พฤติกรรมผู้บริโภคภายหลังจาก COVID-19 ที่อาจเป็นภาวะปกติใหม่ หรือ New Normal ซึ่งจะมีผลต่อการซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัย เช่น แนวโน้มของการทำงานที่บ้าน (work from home) ที่อาจมีมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับลักษณะการใช้งานและพื้นที่ของที่อยู่อาศัยมากขึ้น และให้น้ำหนักกับการเลือกทำเลที่สะดวกเดินทางหรือใกล้ที่ทำงานน้อยลง หรือแนวโน้มความตื่นตัวด้านสุขอนามัยที่ผู้บริโภคอาจเริ่มให้ความสำคัญมากขึ้น โดยเฉพาะในการพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยประเภทคอนโด  ซึ่งเป็นลักษณะการอยู่อาศัยร่วมกันกับคนหมู่มาก เป็นต้น

Data Analytics Hipflat 01

 

บทความ ข่าวโปรโมชั่น ล่าสุด