ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ไตรมาส 4 ปี 2561

ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เผยว่า มีปัจจัยหลายประการส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอนในตลาดที่พักอาศัยของกรุงเทพมหานคร แม้ว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่เกิดขึ้นมาก แต่ยอดขายจากผู้ซื้อชาวไทยเริ่มชะลอตัวลงในบางทำเลและอาจมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวต่อไปอีกจากมาตรการเรื่องการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในปีหน้า  ผู้พัฒนาโครงการบางรายพยายามที่จะหาทำเลที่ตอบโจทย์ความต้องการจากกลุ่มผู้ซื้อคนไทยที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของตลาด  ผู้พัฒนาโครงการบางรายปรับเพิ่มสัดส่วนการขายให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติซึ่งอาจซื้อเพื่อการลงทุนโดยไม่ได้มีวัตถุประสงค์เข้าพักอาศัยจริง ด้านตลาดให้เช่าที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติในย่านใจกลางเมืองนั้นยังมีเสถียรภาพ แต่ซีบีอาร์อีมองว่าตลาดให้เช่าที่พักอาศัยสำหรับคนไทยในย่านรอบนอกใจกลางเมืองและย่านชานเมืองไม่ค่อยมีการเติบโตในเรื่องค่าเช่า ทำให้นักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อนำมาปล่อยเช่าอาจไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่คาดหวังไว้

เมื่อไม่นานมานี้ธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดมาตรการกำกับดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น โดยการปรับลดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ให้แก่ผู้ซื้อบางกลุ่ม เพื่อลดความเสี่ยงด้านสินเชื่อและความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์  รวมทั้งปรับปรุงคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ดีขึ้น โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2562 เป็นต้นไป ซึ่งมาตรการใหม่นี้จะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกซึ่งเป็นความต้องการอยู่อาศัยที่แท้จริง มากกว่านักลงทุนที่ซื้อที่พักอาศัยแล้วนำมาปล่อยเช่าเพื่อสร้างผลตอบแทนซึ่งมีสัญญาสินเชื่อหลายฉบับ แม้ว่ามาตรการดังกล่าวจะไม่บังคับให้ผู้พัฒนาโครงการต้องเรียกเก็บเงินดาวน์ขั้นต่ำในการทำสัญญา แต่ก็จะกระตุ้นให้ผู้พัฒนาโครงการเรียกเก็บเงินดาวน์ในอัตราที่สูงขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงหากลูกค้าทิ้งเงินดาวน์เมื่อถึงเวลาที่ต้องโอน ซึ่งจะทำให้ความต้องการจากนักเก็งกำไรลดลง เพราะต้องใช้เงินดาวน์สูงถึง 20 – 30% ต่างจากในปัจจุบันที่ใช้เงินดาวน์เพียง 10 – 15%  และมาตรการนี้จะช่วยชะลอความร้อนแรงและสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดโดยรวม

เนื่องจากเป็นที่คาดการณ์ว่าความต้องการภายในประเทศจะชะลอตัว อันเป็นผลจากข้อกำหนดใหม่ด้านสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซีบีอาร์อีคาดว่าจะมีผลต่อเนื่องทำให้ผู้พัฒนาโครงการหันไปพึ่งพาผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อที่พักอาศัยด้วยเงินของตนเองเป็นหลัก เพราะเงินทั้งหมดต้องโอนมาจากต่างประเทศด้วยสกุลเงินต่างประเทศ เพื่อให้เป็นไปตามข้อบังคับด้านการเป็นเจ้าของอาคารชุดโดยชาวต่างชาติ ผู้พัฒนาโครงการหลายรายกล่าวว่าได้เพิ่มยอดขายคอนโดมิเนียมในส่วนที่มาจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งชาวจีนทั้งในรูปของการซื้อแบบรายบุคคลและการซื้อแบบยกล็อตโดยผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชาวจีน  หลายโครงการได้เปิดเผยว่าโควตาสำหรับผู้ซื้อต่างชาติเต็มแล้ว (49% ของพื้นที่ขาย) ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่แทบไม่เคยเกิดขึ้นในอดีต

“เรื่องนี้ทำให้ซีบีอาร์อีมีความกังวลมากขึ้นว่าการพึ่งพายอดขายจากลูกค้าต่างชาติจำนวนมากจะเป็นสิ่งที่ดีหรือไม่ เพราะยังไม่แน่นอนว่าลูกค้าต่างชาติเหล่านี้จะโอนกรรมสิทธิ์หากเป็นนักเก็งกำไร และยังไม่มีความชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้ที่พักอาศัยในคอนโดมิเนียมเมื่อการก่อสร้างเสร็จสิ้น  ลูกค้าต่างชาติส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน และอาจไม่มีความต้องการเที่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง” นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว

จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางเมืองราว 7,200 ยูนิต เปรียบเทียบกับในช่วงสองไตรมาสแรกของปีนี้รวมกันมีเพียง 1,300 ยูนิต  โดยคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้เพิ่มขึ้น 8%เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้ว

ด้านราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ระดับไฮเอนด์ขึ้นไป ซึ่งอยู่ในระหว่างการก่อสร้างในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยประมาณ 1.7% ต่อปี มาอยู่ที่ 277,000 บาทต่อตารางเมตร  ซีบีอาร์อีไม่เชื่อว่าราคาเฉลี่ยในย่านใจกลางกรุงเทพฯ โดยทั่วไปจะปรับตัวลดลง เว้นแต่ในโครงการที่แล้วเสร็จแต่ยังมียูนิตเหลือขายจำนวนมาก  จากตัวเลขของผู้พัฒนาโครงการพบว่า คอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างมียอดขายลดลงเหลือ 67% เทียบกับ 77% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน  ซีบีอาร์อีจึงมองว่าแนวโน้มด้านยอดขายจะค่อนข้างชะลอตัวสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในย่านใจกลางเมืองที่ผู้ซื้อคัดเลือกสินค้ามากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่มีราคาขายสูงกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร  ผู้พัฒนาโครงการที่ต้องการทำราคาขายให้ได้ในระดับที่สูงจำเป็นต้องทำให้ผู้ซื้อมั่นใจว่าโครงการของตนมีความเหมาะสมกับราคาอย่างแท้จริง

แผนกวิจัย ซีบีอาร์อีรายงานว่า ในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านมิดทาวน์และย่านชานเมืองรวมทั้งสิ้น 18,200 ยูนิต ซึ่งนับเป็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียมที่มากที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2556 เป็นต้นมา โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในย่านมิดทาวน์ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี2561 ลดลง 4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน    ปัจจุบันผู้พัฒนาโครงการต่างกำลังมุ่งไปที่ทำเลที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เช่น ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียว ส่วนต่อขยายรถไฟใต้ดินสายสีน้ำเงิน และรถไฟใต้ดินสายสีส้ม สายสีเหลือง และสายสีชมพูที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จในย่านมิดทาวน์และย่านชานเมืองปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ 99,700 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5.6% ต่อปี  ในอัตราการขายของคอนโดมิเนียมที่มีมากกว่า 200 โครงการในย่านนี้อยู่ที่ระดับ 71% เปรียบเทียบกับ 59% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ซีบีอาร์อีเชื่อว่ายอดขายที่ดีขึ้นนั้นเกิดจากการขายยกล็อตให้กับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชาวจีน ถึงแม้จะยังไม่สามารถสรุปได้ว่ายอดขายเหล่านี้จะหมายถึงการโอนห้องจริงเมื่อโครงการแล้วเสร็จ

ปริมาณคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น ความไม่แน่นอนด้านความต้องการภายในประเทศจากผู้ซื้อที่ต้องการพักอาศัยเอง รวมไปถึงความยั่งยืนของความต้องการจากลูกค้าต่างชาติ ทำให้แนวโน้มในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ มีความไม่แน่นอนเพิ่มมากขึ้น สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมือง ผู้พัฒนาโครงการอาจจะต้องลดความคาดหวังที่มีต่อราคาขายระดับสูง หรือปรับเปลี่ยนจากการมุ่งเน้นที่ทำเลใจกลางเมือง ไปสู่ทำเลที่ราคาที่ดินถูกกว่า เช่น สุขุมวิท63 (ซอยเอกมัย) มากกว่าสุขุมวิท 55 (ซอยทองหล่อ) สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในย่านมิดทาวน์และย่านชานเมือง โครงการที่ผู้ซื้อสามารถกู้ซื้อได้และมีนักเก็งกำไรและนักลงทุนน้อยจำเป็นต้องพึ่งพาความต้องการจากผู้ซื้อคนไทยที่ต้องการพักอาศัยเองมากยิ่งขึ้น

สำหรับตลาดที่พักอาศัยให้เช่าในย่านใจกลางกรุงเทพฯ สำหรับชาวต่างชาตินั้น จำนวนชาวต่างชาติที่ได้รับใบอนุญาตทำงานมีเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียง 2.7% ต่อปี และงบประมาณต่อเดือนในการเช่าบ้านก็ยังคงที่ สถานการณ์ในตลาดโดยรวมยังคงไม่เปลี่ยนแปลง โดยมีอพาร์ทเมนท์ใหม่เกิดขึ้นน้อยมาก ขณะที่คอนโดมิเนียมกลับเพิ่มขึ้นโดยตลอด ซึ่งซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าประมาณ 30-40% ของคอนโดมิเนียมใหม่จะถูกนำออกมาปล่อยเช่าเมื่อโครงการแล้วเสร็จ