ไนท์แฟรงค์ หวังเศรษฐกิจ-ท่องเที่ยว-จีนเปิดประเทศ กระตุ้นตลาดคอนโดภูเก็ตฟื้นตัว

คอนโดภูเก็ต

ไนท์แฟรงค์  ประเมินสถานการณ์ตลาดคอนโดภูเก็ตปี 65 ยังรอจีนเปิดประเทศ ให้เดินทางเข้ามาซื้อคอนโด กระตุ้นตลาดในภูเก็ตให้ฟื้นตัว หลังปี 64 ผู้ประกอบการไม่เปิดโปรเจ็กต์ใหม่ เร่งระบายสต็อกเก่า แต่ยอดขายยังแผ่วได้แค่ 615 ยูนิตเท่านั้น

นับตั้งแต่เกิดสถานการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ตลาดคอนโดมิเนียมเมืองไทย ก็ได้รับผลกระทบพอสมควร ไม่ใช่แค่เรื่องพฤติกรรมการอยู่อาศัยที่ต้องการใช้พื้นที่มากขึ้นนั้นเท่านั้น แต่ฐานลูกค้าสำคัญกลุ่มใหญ่อย่างชาวต่างชาติ ก็หายออกไปจากตลาดด้วย เพราะไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศได้

ตลาดคอนโดที่ได้รับผลกระทบหนักสุด ก็คงเป็นตลาดคอนโดในเมืองท่องเที่ยว เพราะเป็นตลาดที่พึ่งพิงชาวต่างชาติเป็นหลัก อย่างตลาดคอนโดในจังหวัดภูเก็ต ที่ได้รับผลกระทบจากชาวต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้ามาเลือกซื้อคอนโดได้ ทำให้การเปิดตัวใหม่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาลดลงอย่างเห็นได้ชัดเจน

นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า การมาของโรคระบาดโควิด-19 ตั้งแต่ปลายปี 2562 เป็นผลทำให้ภูเก็ตไร้แสงสีจากการขาดนักท่องเที่ยวเป็นระยะเวลามากว่าเกือบ 2 ปี ส่งผลต่อการขับเคลื่อนของภาคอสังหาริมทรัพย์  โดยเฉพาะตลาดคอนโดที่ซบเซาอย่างมาก เพราะเศรษฐกิจของภูเก็ตยังคงต้องพึ่งพาการท่องเที่ยวเป็นหลัก จึงส่งผลให้ธุรกิจอสังหาฯ ในภูเก็ตได้รับผลกระทบโดยตรง

ต่างชาตินิยมเข้ามาลงทุนอสังหาฯ ประเภทคอนโดในภูเก็ตอย่างมาก ​เพราะสามารถซื้อเก็บไว้เพื่อพักผ่อนในช่วงที่มาท่องเที่ยว และปล่อยเช่าในช่วงที่ไม่ได้เข้าพักในระหว่างที่กลับไปประเทศตนเอง ​

ในขณะที่แผนการเปิดประเทศในรูปแบบ Phuket Sandbox ที่เริ่มต้นขึ้นในเดือนกรกฎาคม 2564 เพื่อกระตุ้นให้นักท่องเที่ยวกลับมาโดยเฉพาะชาวต่างชาติ ซึ่งกลุ่มนักท่องเที่ยวก็ให้ความสนใจและตั้งความหวังที่จะมาเที่ยวในภูเก็ต แต่ดูเหมือนว่าโครงการดังกล่าว ยังคงมีข้อจำกัดในการทำกิจกรรมต่าง ๆ ทำให้เศรษฐกิจของภูเก็ตยังไม่กลับมาได้ดีเท่าที่ควร และภาพรวมของตลาดคอนโด  ยังคงอยู่ในภาวะที่รอการฟื้นตัว​ ส่งผลให้ผู้ประกอบการเลือกที่ไม่จะเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้ เพื่อระบายยูนิตที่เหลือขาย และรอประเมินสถานการณ์ต่อไปด้วย

ปี 64 คอนโดภูเก็ต ไม่มีโปรเจ็กต์เปิดใหม่

คอนโดภูเก็ต ณ สิ้นปี 2564 มีจำนวนทั้งสิ้น 26,068 ยูนิต โดยตลอดทั้งปี 2564 ที่ผ่านมา ไม่มีคอนโดเปิดขายใหม่ เนื่องจากผู้ประกอบการยังรอดูสถานการณ์การท่องเที่ยวของชาวต่างชาติ และปัญหาความขัดแย้งที่เกิดขึ้นระหว่างประเทศจึงส่งผลให้ต้องชะลอการแผนการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อน

จากการเก็บข้อมูลขอวฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบ​คอนโดที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2555-2564 อยู่พื้นที่ตามหาดต่าง ๆ ดังนี้

1.หาดป่าตอง มีสัดส่วนเปิดขาย 15%

2.หาดบางเทา มีสัดส่วนเปิดขาย 13%

3.หาดกมลา มีสัดส่วนเปิดขาย 12%

4.หาดราไวย์ มีสัดส่วนเปิดขาย 12%

5.หาดสุรินทร์ มีสัดส่วนเปิดขาย 10%

6.หาดลายัน มีสัดส่วนเปิดขาย 8%

7.หาดกะรน มีสัดส่วนเปิดขาย 7%

8.หาดกะตะ มีสัดส่วนเปิดขาย 6%

9.หาดในยาง มีสัดส่วนเปิดขาย 6%

10.หาดไม้ขาว มีสัดส่วนเปิดขาย 5%

11.หาดในหาน มีสัดส่วนเปิดขาย 4%

12.หาดในทอน มีสัดส่วนเปิดขาย 2%

คอนโดภูเก็ตขายได้ใหม่ 615 ยูนิต

จำนวนคอนโดภูเก็ต ณ สิ้นปี 2564 ที่ขายได้แล้ว มีทั้งสิ้น 20,376 ยูนิต จากจำนวนทั้งหมด 26,068 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 78.1% อัตราการขายปรับตัวเพิ่มขึ้น 2.4% จากปี 2563 ที่มีอัตราการขาย​ 75.7% ปัจจุบันมียูนิตเหลือขายประมาณ 5,720 ยูนิต

ในปี 2564 มีจำนวนยูนิตขายได้ใหม่​ 615 ยูนิต  ซึ่งจำนวนยูนิตขายได้ใหม่ลดลงจากปี 2563 ที่มีจำนวนยูนิตขายได้อยู่ที่ 1,956 ยูนิต จำนวนยูนิตขายได้ใหม่มีจำนวนลดลงอย่างต่อ เพราะการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ยาวต่อเนื่องมาตลอด 2 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามายังภูเก็ตเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังถือว่าอยู่ในจำนวนที่ต่ำเมื่อเทียบกับนักท่องเที่ยวที่เข้ามาในปี 2563

ขณะที่โครงการ Phuket Sandbox ของทางภาครัฐที่มีเข้ามาส่งเสริม เพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะสามารถดึงนักท่องเที่ยวเข้ามาซื้อคอนโดที่เหลืออยู่ได้มากนัก

จำนวนยูนิตขายได้ใหม่เป็นกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ซึ่งเป็นผู้ซื้อชาวรัสเซียเกือบ​ 90% ชาวยุโรปและชาวจีน มีสัดส่วนเล็กน้อย ซึ่งกลุ่มดังกล่าวจะเป็นกลุ่มที่เข้ามาท่องเที่ยวในภูเก็ตเป็นประจำทุกปี โดยจะซื้อผ่านเอเย่นต์ในภูเก็ตที่จะคอยแนะนำโครงการที่น่าสนใจและเชื่อถือได้ เนื่องจากชาวต่างชาติจะเลือกซื้อโครงการที่สามารถบริหารเป็นโรงแรมและให้ผลตอบแทนค่าเช่าในแต่ละปี โดยเจ้าของห้องเองก็สามารถเข้าพักได้ในช่วงเวลาที่มาพักผ่อน  ส่วนที่เหลืออีก10% จะเป็นกลุ่มชาวไทยซึ่งจะซื้อคอนโดในลักษณะอยู่อาศัยเองเป็นบ้านพักหลังที่สองในช่วงเวลาที่มาพักผ่อน

ราคาขายคอนโดภูเก็ตปรับขึ้น 1.6%

ช่วงปลายปี 2564 คอนโดในจังหวัดภูเก็ต ที่เห็นวิวทะเลมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 196,015 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้น 1.6% จากปี 2563  ที่มีราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ 192,758 บาทต่อตารางเมตร ส่วนราคาเสนอขายคอนโดมิที่เห็นวิวทะเลบางส่วน​มีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 97,541 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลง 2.2% จากปี 2563 ซึ่งมีราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ 99,745 บาทต่อตารางเมตร และคอนโดที่ไม่เห็นวิวทะเลมีระดับราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ 76,526 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.45% จากปี 2564  ราคาเสนอขายคอนโดที่ไม่เห็นวิวทะเล มีราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ 76,184 บาทต่อตารางเมตร

ราคาขายคอนโด ที่เห็นวิวทะเลและไม่เห็นวิวทะเล มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย  เนื่องมาจากผู้ประกอบการมองว่าสถานการณ์กำลังจะเริ่มกลับมาดีขึ้น แม้อาจจะต้องใช้เวลา อีกทั้งหลายโครงการก็กำลังจะก่อสร้างแล้วเสร็จ ส่งผลให้ราคามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย และคาดว่าหากสถานการณ์กลับมาเป็นปกติ ราคาขายเฉลี่ยจะปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอีกประมาณ 10-15% โดยเฉพาะบริเวณที่เห็นวิวทะเล ซึ่งสะท้อนได้จากยูนิตขายได้ในปีนี้  มีจำนวนมากกว่าบริเวณอื่น

ในขณะที่คอนโดบริเวณเห็นวิวทะเลบางส่วน กลับมีราคาเฉลี่ยติดลบ แม้บางโครงการใหม่ที่เกิดขึ้นในพื้นที่นี้ ที่มีทิศทางในแง่บวกจะมีการปรับราคาขึ้นบ้างแล้วก็ตาม แต่โครงการคอนโดในบริเวณนี้ บางส่วนที่มีการเปิดขายมานาน และยังไม่สามารถระบายยูนิตขายออกได้ จึงจำเป็นต้องให้ส่วนลดโครงการสูงถึง 40% จึงเป็นผลที่ทำให้ภาพรวมราคาเฉลี่ยบริเวณนี้ค่อนข้างติดลบ

ลุ้นเศรษฐกิจฟื้นกระตุ้นตลาดคอนโดภูเก็ต

การกลับมาฟื้นตัวของตลาดคอนโด ยังคงเผชิญกับความท้าทาย จากปัจจัยด้านเศรษฐกิจของภูเก็ต ที่ขึ้นอยู่กับการท่องเที่ยว  อย่างไรก็ตาม  สถานการณ์การท่องเที่ยวเริ่มกลับมาอีกครั้ง จากนโยบายของรัฐบาลที่เปิดประเทศต้อนรับนักท่องเที่ยว ด้วยระบบ Test & Go ที่ส่งผลให้นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเลือกที่จะเข้ามายังประเทศได้ง่ายขึ้น และกระตุ้นเศรษฐกิจของภูเก็ตให้ก้าวต่ออีกครั้ง ซึ่งส่งผลแง่บวกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

โดยคาดว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2565 ตลาดคอนโดจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น จากกำลังซื้อของต่างชาติโดยเฉพาะนักลงทุนชาวรัสเซีย ที่เริ่มกลับมาซื้อตั้งแต่ในช่วงปลายปี 2564 ที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มชาวรัสเซียนั้น จะเป็นกำลังซื้อหลักในช่วงเวลานี้

อย่างไรก็ดี ตลาดคอนโดภูเก็ตอาจจะต้องรอระยะเวลาการฟื้นตัวสักพัก โดยที่ผ่านมาจะเห็นว่ากำลังซื้อหลักจะเป็นนักลงทุนชาวจีน แต่เนื่องจากการจำกัดการเดินทาง และตลาดรัสเซียที่หดหายไปในช่วงสภาวะสงครามที่ลากยาวขึ้น รวมถึงข้อจำกัดในการโอนเงินระหว่างประเทศ ส่งผลให้นักท่องท่องเที่ยวและนักลงทุนกลุ่มนี้หายไปเกือบหมด

แต่หากกลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้กลับม าก็จะดึงความเชื่อมันในการซื้อที่อยู่อาศัยกลับมา ให้กับผู้ประกอบการได้อีกครั้ง เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพที่จะทำให้ตลาดคอนโดกลับมาฟื้นตัวได้เร็วขึ้น แต่ในอนาคตหากมีสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศเกิดขึ้นอาจต้องรอประเมินสถานการณ์กันเป็นช่วง ๆ ต่อไป

อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง

-ไนท์แฟรงค์ มองตลาดอสังหาฯ 65 บ้าน 10 ล้านมาแรง ​คอนโด จ่อเปิดตัวใหม่ 10,000 ยูนิต