ไนท์แฟรงค์ มองตลาดอสังหาฯ 65 ส่งสัญญาณบวก บ้าน 10 ล้านอัพดาวรุ่ง เหตุกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ซัพพลายน้อย ขณที่ตลาดคอนโด จ่อเปิดตัว 10,000 ยูนิต แต่ยังห่วงปัญหาเงินเฟ้อ ราคาต้นทุนพุ่ง กดดันภาวะตลาดและกำลังซื้อ แม้รัฐกระตุ้นตลาดยืดระยะเวลา มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนถึงสิ้นปี

หลังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รับผลกระทบอย่างหนัก จากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปีแรก จนถึงปี 2565 ในปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯ ก็ปรับตัวได้ดีขึ้น สภาพตลาดเริ่มมีทิศทางฟื้นตัว เห็นได้จากการที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ประกาศแผนธุรกิจที่จะรุกตลาดกันอย่างหนัก และแผนการเปิดตัวโครงการจำนวนมาก จากช่วง 2 ปีที่ผ่านมาได้หยุดและชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่

นายสัญชัย คูเอกชัย ผู้อำนวยการและหัวหน้าส่วนงานวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ได้ฉายภาพตลาดอสังหาฯ ในปี 2565 ว่า ตลาดอสังหาฯ ที่มีแนวโน้มเติบโตดีและส่งสัญญาณเป็นบวก คือกลุ่มบ้านระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ​ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมก็มีแนวโน้มฟื้นตัวดีขึ้น หลังจากที่ผู้ประกอบการหยุดพัฒนาโครงการ และปีนี้ได้ประกาศแผนการเปิดตัวโครงการมากขึ้น

แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจัยน่าจับตายังคงมีให้เห็น โดยเฉพาะเรื่องของต้นทุนด้านต่าง ๆ ที่แนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นจากปัจจัยเรื่องสภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งจะส่งผลให้ราคาขายของอสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นตามมาด้วย แม้ว่าปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นตลาดยังมีอีกหลายประการ เช่น มาตรการของภาครัฐ การผ่อนปรนมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป

ตลาดบ้าน 10 ล้านขึ้น โตต่อเนื่อง

แนวโน้มตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ในปี 2565 ส่งสัญญาณบวก และเป็นตลาดที่แข็งแกร่งจากศักยภาพของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง แม้ปี 2564 ที่ผ่านมาดีเวลลอปเปอร์ พัฒนาโครงการแนวรามมากขึ้น  แต่บ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังมีการพัฒนาออกมาไม่มากนัก ​แต่ความต้องการบ้านระดับราคา 10 ล้านบาท ยังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ถือว่าเป็นกลุ่มสำคัญที่สามารถทำรายได้ให้กับดีเวลลอปเปอร์​ที่พัฒนาโครงการบ้านแนวราบกลุ่มนี้ในระยะที่ผ่านมา แม้ความต้องการของบ้านกลุ่มนี้จะมีค่อนข้างจำกัด

สาเหตุสำคัญที่ทำให้บ้านยังคงได้รับการตอบรับที่ดี เป็นผลจากการระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้พฤติกรรมการอยู่อาศัยและการใช้ชีวิตแบบ New Normal  คนมีความต้องการพื้นที่อยู่อาศัยจากเดิมมากขึ้น และยังคงสอดคล้องกับการใช้งานในชีวิตประจำวัน  รวมถึงการพัฒนาเทคโนโลยีที่นำมาใช้กับบ้าน รวมไปถึงทำเลโครงการอยู่ในโซนที่เดินทางง่าย

บทสรุปตลาดบ้านราคา 10 ล้านอัพ

ช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ความต้องที่การอยู่อาศัย เปลี่ยนแปลงไป ผู้คนต้องอยู่อาศัยในบ้านกันมากขึ้น และอยู่ด้วยกันหลายคน มาตรการหนึ่งของการลดความเสี่ยงในการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 คือ การเว้นระยะห่างทางสังคม ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่อยู่อาศัยที่มากขึ้น ประกอบกับการต้องทำกิจกรรมต่าง ๆ ภายในบ้าน ดังนั้น ตลาดบ้านแนวราบจึงกลายเป็นพระเอกสำคัญของตลาดอสังหาฯ ที่ยังสามารถสร้างการเติบโตได้

ในปี 2565 ทิศทางตลาดก็ยังไม่น่าจะเปลี่ยนแปลงไปจากที่ผ่านมา ผู้คนส่วนใหญ่ยังคงต้องอยู่อาศัยในบ้าน และต้องการพื้นที่การทำกิจกรรมต่าง ๆ มากขึ้น ซึ่งในบรรดาตลาดบ้านแนวราบ ที่น่าจับตามองและมีทิศทางการเติบโตอย่างน่าสนใจ คือ กลุ่มบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะฐานลูกค้าสำคัญเป็นกลุ่มคนกำลังซื้อสูง ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หรือภาวะเงินเฟ้อ เมื่อเทียบกับฐานลูกค้ากลุ่มอื่น

โดยบทสรุปของตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปที่น่าสนใจในปี 2564 และแนวโน้มภาวะตลาดในปี 2565 มีดังนี้

1.จำนวนใบอนุญาตบ้านในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่ได้รับการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (ทั้งโครงการ) พบว่า ตั้งแต่ปี 2560 ถึง ปี 2564 มีการอนุญาตจัดสรรที่ดิน สำหรับกลุ่มบ้านที่มีระดับราคาขาย 10 ล้านบาทขึ้นไป จำนวนทั้งสิ้น 10,087 ยูนิต

2.ปี 2564 พบว่ามีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในกลุ่มบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป​ อยู่ที่ 1,785 ยูนิต

3.สิ้นปี 2564 บ้านระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ขึ้นไป มีเหลือขายประมาณ 197 โครงการ มีจำนวนสะสมทั้งสิ้น 20,434 ยูนิต

4.อัตราการขายช่วงสิ้นปี 2564 มีอัตราการขายเพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบจากปีก่อนหน้าที่ 61% โดยมีจำนวนยูนิตขายได้ทั้งสิ้น 14,766 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 72%

5.ตลอดทั้งปี 2564 มีจำนวนยูนิตขายได้ใหม่ 3,100 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนค่อนข้างสูง เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2563 สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตของตลาดที่ดีมาอย่างต่อเนื่อง เป็นโอกาสอันดีของดีเวลลอปเปอร์ที่จะพัฒนาบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปออกมาทำตลาด

6.ความต้องการบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

-บ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 10-20 ล้านบาท มีดีมานด์สูงสุดเพิ่มมาอยู่ที่ 8,043 ยูนิต

-บ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 21-30 ล้านบาท มีดีมานด์อยู่ที่ 2,816 ยูนิต

-บ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 31-40 ล้านบาท มีดีมานด์อยู่ที่ 2,102 ยูนิต

7.อัตราการขายของกลุ่มบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

-บ้านที่มีราคาสูงกว่า 100 ล้านบาท อัตราการขายสูงสุดอยู่ที่ 90% เพราะจำนวนบ้านในระดับราคานี้มีอยู่จำกัด ทำให้อัตราการขายสูงที่สุด

-บ้านราคา 51-60 ล้านบาท มีอัตราการขายอยู่ในอัตรา 83%

-บ้านราคา 31-40 ล้านบาท มีอัตราการขายอยู่ในอัตรา 82%

-บ้านราคา 61-70 ล้านบาท อัตราการขายต่ำที่สุด และมีความต้องการต่ำที่สุด

8.แนวโน้มตลาดบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ในปี 2565  ยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากฐานกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง ยังมีความต้องการ และพฤติกรรมการใช้ชีวิตตามวิถี New Normal

9.กลุ่มผู้ซื้อ Gen Y คือกลุ่มอายุ 22-38 ปี จะเข้ามาหนุนตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ให้เติบโต เป็นกลุ่มผู้ที่จะเข้ามาซื้อบ้านในระดับราคาดังกล่าวเพิ่มมากขึ้น ​เนื่องจากช่วงวัยของกลุ่มผู้ซื้อกำลังเปลี่ยนไป เป็นช่วงอายุที่อยู่ในระหว่างการเปลี่ยนแปลง เช่น ต้องการขยายครอบครัวหรือสร้างครอบครัว รวมไปถึงการทำเป็นออฟฟิศในบ้านพร้อมอยู่อาศัยไปด้วย ซึ่งรูปแบบบ้านประเภทดังกล่าวมีฟังก์ชั่นการใช้งานที่ตรงไลฟ์สไตล์กลุ่มผู้ซื้อได้อย่างดี

นอกจากนี้ กลุ่ม Gen Y ยังเป็นกลุ่มที่เน้นประกอบอาชีพธุรกิจส่วนตัวส่วนมากกว่าการเป็นพนักงานเงินเดือน หรือแม้แต่การรับช่วงกิจการต่อการครอบครัว จากผลวิจัยพบว่าโครงการบ้านในรูปแบบทาวน์โฮมและบ้านแฝดเริ่มที่จะได้รับการตอบรับจากคนในช่วงกลุ่มวัยดังกล่าวขึ้นมาบ้าง

10.ตลาดน่าจะมีการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้น จากจำนวนโครงการที่จะพัฒนาออกมาขาย เนื่องมาจากรัฐบาลออกประกาศกำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยไม่มีการลดหย่อนภาษี ส่งผลให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องวางแผนงาน พัฒนาที่ดินที่เก็บไว้ในมือออกมา เพื่อทยอยพัฒนาที่ดินที่เก็บไว้ในมือออกมา

11.บ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังมีความท้าทายในการพัฒนา จากภาวะต้นทุนที่สูงขึ้น ​​ไม่ว่าจะเป็นราคาค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงพนักงาน ค่าใช้จ่ายของมาตราการโรคระบาดให้แก่พนักงาน รวมถึงต้นทุนของค่าภาษีที่ดินที่ต้องจ่าย 100%

นอกจากนี้ สิ่งสำคัญในการออกแบบบ้านรองรับกับอนาคต ควรมีการออกแบบให้สอดรับกับเทคโนโลยีให้สะดวกต่อการใช้ชีวิตรวมถึงเทคโนโลยีที่จะช่วยในเรื่องของการประหยัดพลังงานภายในบ้าน ซึ่งจะเห็นว่าในบางโครงการได้มีการนำมาใช้บ้างแล้ว หรือการออกแบบที่ผสมผสานกับธรรมชาติเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมส่งผลที่ดีต่อคุณภาพชีวิต การออกแบบที่รองรับอนาคตหรือที่เรียกว่า Sustainable นั้นจะเป็นสิ่งที่กลุ่มผู้ซื้อให้ความสำคัญมากขึ้นเพราะคุ้มค่าแก่การลงทุนในการซื้ออยู่อาศัย อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการควรศึกษาพฤติกรรมของกลุ่มผู้บริโภคเพื่อโฟกัสกลุ่มเป้าหมายในแต่ละช่วงวัยเพื่อให้สามารถตอบรับกับการใช้ชีวิตได้อย่างเหมาะสมและครอบคลุม

ส่องตลาดคอนโด 65 จ่อเปิด 10,000 ยูนิต

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2565 นี้ เชื่อว่ามีแนวโน้มทยอยกลับมาฟื้นตัวและมีความคึกคักมากขึ้น เนื่องจากดีเวอลอปเปอร์รายใหญ่มีแผนเปิดตัวโครงการมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีโครงการเปิดใหม่ประมาณ 10,000 ยูนิต ในไตรมาสแรกของปี 2565

แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยที่น่ากังวล ที่ต้องเฝ้าจับตามอง เพราะจะเป็นปัจจัยลบที่มาฉุดการเติบโตของตลาดได้ คือ

-การระบาดของโควิค 19 สายพันธุ์ “โอมิครอน” หากมีการแพร่ระบาดที่รุนแรงและส่งผลให้จำนวนผู้เสียชีวิตและผู้ป่วยหนักมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ อาจส่งผลให้รัฐบาลต้องออกคำสั่งให้กลับเข้าสู่การล็อคดาวน์อีกครั้ง

-ภาวะเงินเฟ้อที่จะส่งผลต่อราคาสินค้าอุปโภคและบริโภค รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างให้เพิ่มสูงขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจยังชะลอตัว

-แนวโน้มของราคาขายคอนโดจึงมีโอกาสที่ปรับตัวสูงขึ้นในปี 2565 และหากโครงการอยู่ในทำเลที่ดี โอกาสในการต่อราคาของผู้ซื้อจะทำได้ยากขึ้น จึงอาจจะส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงได้

ส่วนปัจจัยบวกสนับสนุนตลาดคอนโดในปี 2565 คือ มาตราการช่วยเหลือและกระตุ้นกำลังซื้อของรัฐบาล อาทิ การลดค่าโอน-จำนองที่ยืดระยะเวลาออกไป เป็นมาตรการที่กระตุ้นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งคนกลุ่มนี้ยังเป็นกำลังซื้อหลักในช่วงเวลานี้ โดยระดับราคาคอนโดที่กลุ่มเรียลดีมานด์ให้ความสนใจอยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถือว่าเป็นโอกาสที่ดีของผู้ประกอบการ ที่จะทำโปรโมชั่นราคา เพื่อให้สอดรับกับมาตราการลดค่าโอน-จำนองของรัฐบาล เป็นการระบายสต็อกที่ยังคงเหลืออยู่ออกไป

บทสรุปคอนโด​ Q4/64 เพิ่ม 62.7%

สำหรับสถานการณ์คอนโดในช่วงไตรมาส 4 ปี 2564 ที่ผ่านมา พบว่า มีซัพพลายทั้ง 11,252 ยูนิต เพิ่มขึ้น 62.7% จากช่วงเดียวกันของปี 2563 และเพิ่มขึ้น 79.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2564 โดยคอนโดที่มีสะสมในช่วงไตรมาส 4 ดังกล่าวมีจำนวนมากคิดเป็นสัดส่วนถึง​เกือบ 56% ของจำนวนทั้งปี 2564  ที่มีจำนวนทั้งสิ้น 20,015 ยูนิต ​

สาเหตุสำคัญที่ผู้ประกอบการ เปิดตัวคอนโดมจำนวนมากขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 จากเดิมที่ไตรมาส 1-3 มีการชะลอตัวการเปิดโครงการใหม่ เป็นเพราะ

-รัฐบาลผ่อนคลายและยกเลิกมาตราการล็อคดาวน์ พร้อมทั้งเปิดประเทศต้อนรับนักท่องเที่ยวโดยเฉพาะในรูปแบบ Test & Go

-ธนาคารแห่งประเทศไทยมีผ่อนปรนมาตราการ LTV เป็นการชั่วคราวจนถึงสิ้นปี 2565

2 ปัจจัยสำคัญดังกล่าว ส่งผลให้ดีเวลลอปเปอร์ มองว่าเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดโครงการใหม่ โดยเป็นการเปิดที่เน้นจับกลุ่มเรียลดีมานด์ ที่เป็นกำลังซื้อหลักในเวลานี้เท่านั้น ซึ่งเน้นทำตลาดคอนโดระดับราคา 3 ล้านบาท

-ชานเมืองเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุดคิดเป็น 76% หรือ 7,117 ยูนิต  ส่วนบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) เปิดตัวคิดเป็น 13% และบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เปิดตัวใหม่คิดเป็นสัดส่วน 11%

-จำนวนคอนโดที่เปิดขายใหม่ ยังเป็นกลุ่มดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่สูงถึง 70% จากจำนวนที่เปิดขายทั้งหมด โดยคอนโดที่เปิดขายในไตรมาสนี้อยู่ในระดับราคาตั้งแต่ 900,000  – 3.5 ล้านบาท หากแยกตามเกรดจะแบ่งเป็นคอนโดเกรด C สัดส่วน 63% แสดงให้เห็นว่านักพัฒนาเลือกที่จะเปิดขายคอนโดในระดับราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 80,000 – 100,000 บาท/ตร.ม. เพราะเป็นสินค้นที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มที่เป็นกำลังซื้อหลัก และคอนโดเกรด B สัดส่วน 37%

-ส่วนของจำนวนคอนโดที่ขายได้ใหม่ในไตรมาส 4 ปี 2564 อยู่ที่ 2,835 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายอยู่ที่ 25.2% ซึ่งอัตราการขายลดลง 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกับในปีก่อนหน้า และลดลง 12.8% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2564

สาเหตุอัตราการขายใหม่ลดลง เนื่องมาจากจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่นั้นมีค่อนข้างมาก ในขณะที่ยูนิตขายได้กลับมีน้อย เพราะเป็นโครงการที่ขายเพียงใบจองเท่านั้น แม้ว่าจะมียูนิตขายที่น้อยแต่ก็มั่นใจได้ว่าห้องที่ถูกขายไปนั้นจะไม่ได้รับการยกเลิก เนื่องจากโครงการมีการประเมินศักยภาพลูกค้ามากขึ้นเพื่อให้สามารถปิดการขายได้จริง ส่งผลให้ในอนาคตยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจจะลดลง

-กลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มกำลังซื้อระดับกลาง ที่ยังมีรายได้แน่นอนและมีมากกว่ากลุ่มนักลงทุน เนื่องจากโครงการที่เปิดขายจะอยู่ในโซนชานเมืองซึ่งเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ทำให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย (Real Demand) ที่มีความพร้อมในการซื้อให้ความสนใจโครงการ โดยเฉพาะห้องที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้าน

-ระดับราคาขายคอนโดในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 4 ปี 2564 ปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่  โดยบริเวณศูนย์กลางธุรกิจราคาปรับลดลง 4.6% ปีต่อปีอยู่ที่ 239,689 บาท/ตร.ม.  ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจลดลง 6.3% ปีต่อปีอยู่ที่ 115,659 บาท/ตร.ม. และย่านชานเมืองลดลง 8.2% ปีต่อปี อยู่ที่ 63,258 บาท/ตร.ม.

ทั้งนี้ สาเหตุมาจากบางโครงการที่เปิดขายมานานและยังไม่สามารถปิดการขายได้ ทำการลดราคาขายลงหรือบางโครงการก็ลดราคาลง เพื่อให้สอดคล้องกับมาตราการลดค่าโอน-จำนอง ในราคาไม่เกิน 3 ล้าน ซึ่งเป็นกลุ่มราคาที่ยังคงมีตลาดรองรับ ส่งผลให้ยูนิตเหลือขายในตลาดได้มีการระบายสต็อกออกไปบ้างบางส่วน ราคาขายคอนโดอาจเริ่มขึ้นจากสภาวะเงินเฟ้อ